設(shè)備管理手冊-李翼

1、設(shè)備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 1/4 編號標(biāo) 題頁碼版號/狀態(tài)001設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖1A/0002工程維修主管職責(zé)1A/0003工程維修領(lǐng)班職責(zé)1A/0004維修技工職責(zé)1A/0005設(shè)備管理規(guī)程12A/0006設(shè)備保修期管理辦法1A/0007水電過戶審批制度2A/0008配電房管理制度1A/0009發(fā)電機(jī)房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013電氣維修規(guī)定1A/0014臨時用電管理規(guī)定1A/0015用水、供水管理規(guī)定1A/0016電梯管理規(guī)定1A/0017測量設(shè)備管理規(guī)定2A/

2、O018供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)定1A/0019供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定2A/0020供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0021給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)定1A/O022給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定2A/O023給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定3A/0024二次供水管理規(guī)定2A/O025柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)定1A/O026柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)定2A/O027柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0028電梯運(yùn)行管理規(guī)定2A/O設(shè)備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 2/4編號標(biāo) 題頁碼版號/狀態(tài)029電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)定3A/O030電梯故障維修規(guī)定2A/O031電梯困人救援規(guī)定1A/O032中央空調(diào)

3、操作規(guī)定1A/O033中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)定2A/O034中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)定3A/0035消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定2A/O036弱電系統(tǒng)維修規(guī)定2A/O037現(xiàn)場安裝/維修規(guī)定5A/0038公共設(shè)備大的故障維修程序1A/O039設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/O040風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)定1A/O041車庫收費(fèi)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定1A/0042庫房管理制度1A/0QR-001SB故障轉(zhuǎn)呈單1A/OQR-002SB外委維修保養(yǎng)申請表1A/OQR-003SB設(shè)備停用/封存/報(bào)廢申請表1A/O QR-004SB設(shè)備維修記錄1A/OQR-005SB操作票1A/OQR-006SB采購設(shè)備驗(yàn)收表1A/OQR-007SB低壓配電

4、設(shè)備設(shè)施例保記錄表1A/OQR-007SB-1低壓配電設(shè)備設(shè)施一級保記錄表1A/OQR-007SB-2低壓配電設(shè)備設(shè)施二級保記錄表1A/OQR-008SB測量設(shè)備限制使用記錄1A/OQR-009SB測量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-010SB測量設(shè)備校準(zhǔn)動態(tài)記錄1A/OQR-011SB配電房運(yùn)行記錄1A/OQR-012SB給排水設(shè)備設(shè)施例保記錄表2A/OQR-012SB-1給排水設(shè)備設(shè)施一級保記錄表3A/OQR-012SB-2給排水設(shè)備設(shè)施二級保記錄表3A/OQR-013SB中央空調(diào)維修例保記錄表2A/OQR-013SB1中央空調(diào)維修一級保養(yǎng)記錄表3A/O設(shè)備管理手冊目錄 WI/SB000Fanta

5、sia A/0 3/4編號標(biāo) 題頁碼版號/狀態(tài)QR-013SB2中央空調(diào)維修二級保養(yǎng)記錄表3A/OQR-014SB水泵房巡查記錄1A/OQR-015SB-事故報(bào)告1A/OQR-016SB-年電梯周檢查表1A/0QR-016SB-1-年扶梯周檢查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒記錄表1A/OQR-018SB發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表1A/0QR-019SB電梯運(yùn)行記錄1A/OQR-020SB中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄1A/OQR-021SB值班記錄1A/0QR-022SB車庫收費(fèi)系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-1車庫收費(fèi)系統(tǒng)一級保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-2車庫收費(fèi)系統(tǒng)二級保養(yǎng)記錄

6、表1A/OQR-023SB消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-024SB消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-025SB用戶維修服務(wù)單1A/OQR-026SB公共維修派工單1A/OQR-027SB柴油發(fā)電機(jī)月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-028SBIII級設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄表1A/OQR-029SB機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-030SB設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃1A/OQR-031SB水池（箱）加藥記錄表1A/OQR-032SB( )年用水分布情況表1A/0QR-033SB（ ）年用電分布情況布表1A/0QR-034SB維修供方監(jiān)控評價(jià)表2A/OQR-035SB設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-036SB年

7、用水分析圖表1A/OQR-036SB-1年用電分析圖表1A/OQR-037SB風(fēng)機(jī)例保記錄表1A/OQR-037SB-1風(fēng)機(jī)一級保記錄表1A/O設(shè)備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 4/4編號標(biāo) 題頁碼版號/狀態(tài)QR-037SB-2風(fēng)機(jī)二級保記錄表1A/OQR-038SB監(jiān)控設(shè)備月保養(yǎng)記錄表1A/0QR-039SB 消防水泵例保記錄表2A/0QR-039SB-1 消防水泵一級保養(yǎng)記錄表3A/0QR-039SB-2 消防水泵二級保養(yǎng)記錄表3A/0QR-040SB機(jī)電設(shè)備評價(jià)表1A/0QR-041SB柜式空調(diào)機(jī)組保養(yǎng)記錄1A/0QR-042SB公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單1A/0QR-

8、043SB計(jì)量器具檢定計(jì)劃1A/0設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu) WI/SB001 Fantasia A/0 1/1公司總經(jīng)理供方公司分公司經(jīng)理工程維修主管工程維修領(lǐng)班 維修技工工程維修主管職責(zé) WI/SB002Fantasia A/0 1/11、在分公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝、維修工程的全面管理工作。2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機(jī)電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。3、 執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故。4、 對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。5、 負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方

9、案，并組織檢查和落實(shí)。6、負(fù)責(zé)組織對分公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。7、 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。8、 分析水、電的使用分布情況，降低資源的消耗，并將分析統(tǒng)計(jì)情況分別記錄于-年用水分析圖表、-年用電分析圖表、（ ）年用水分布情況表、（ ）年用電分布情況表中。9、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。10、 相關(guān)文件與記錄QR-036SB -年用水分析圖表QR-036SB-1 -年用電分析圖表 QR-032SB ( )年用水分布情況表 QR-033SB ( )年用電分布情況表工程維修領(lǐng)班職責(zé) WI/SB003Fantasia A/0 1/

10、1 1、承上啟下，團(tuán)結(jié)組織全班員工操作維修所轄樓宇內(nèi)全部建筑、機(jī)電設(shè)備。2、每天具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作。3、以身作則，技術(shù)精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題。4、制定維修材料月采購計(jì)劃/月工作計(jì)劃，報(bào)維修主管審核，分公司審批。5、收集、整理、保存設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，督查每人完整地作好各項(xiàng)記錄。6、作好全班員工的思想工作，提倡“無私奉獻(xiàn)”的工作精神。7、遵章守紀(jì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。8、做好維修保養(yǎng)計(jì)劃并監(jiān)督檢查實(shí)施，確保設(shè)備處于良好狀態(tài)。9、督促維修技工做好維修服務(wù)工作，填好各種表格。不斷提高維修服務(wù)滿意率。工程維修技工職責(zé) W

11、I/SB004Fantasia A/0 1/11、 直接向工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)，確保整個轄區(qū)供水、供電正常。2、 參加供水、供電公司抄表。3、 熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。4、 每日巡視供電、供水系統(tǒng)的運(yùn)行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向相關(guān)人員匯報(bào)并及時處理。5、 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。6、 負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修。7、 參加抄客戶水、電表。8、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)定并按有關(guān)制度辦事。9、 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯報(bào)。10、 負(fù)責(zé)處理業(yè)主（業(yè)主及客戶）水電報(bào)修項(xiàng)目。11、 按照公

12、司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作。每月對公共用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。12、 每天作好值班記錄并填寫于值班記錄中，準(zhǔn)確認(rèn)真填好各種有關(guān)表格。13、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。14、 相關(guān)文件與記錄QR-021SB 值班記錄 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 1/1210 目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20 適用范圍 公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。30 定義31 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。

13、包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。32 一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。33 二級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線

14、、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34 中修工程 中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。35 大修工程 大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB-005Fantasia A/0 2/1236 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指

15、設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。38 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。40 設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）： 級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。 級設(shè)備：風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅

16、火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。 級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。50 設(shè)備管理模式 采用計(jì)劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)-日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。51 對于符合磨損規(guī)律的、級設(shè)備（電梯、水泵、風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修

17、周期。52 對于、級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。53 對于級設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。60 職責(zé) 61 分公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定。 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 3/12維修技工的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核

18、，辦理合同會簽手續(xù)。 62 人力資源與行政部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。63 分公司負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。70 設(shè)備前期管理71 前期介入 設(shè)備選型、安裝要求等由分公司對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，分公司應(yīng)參與。72 設(shè)備的接管驗(yàn)收7.2.1 設(shè)備的接管驗(yàn)收由分公司代表公司，組織專家及相關(guān)分公司技術(shù)技工組成驗(yàn)收組，會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明

19、書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由分公司對地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋分公司公章）。、級設(shè)備由分公司組織專家及分公司技工一同檢驗(yàn)，級設(shè)備由分公司檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào)人力資源與行政部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、分公司各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時，由分公司向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由分公司代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在人力資源與行政部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由分公司專人保管。 7.2.2 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管

20、后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，分公司須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司人力資源與行政部審核。審核通過后，由分公司具體辦理過戶、抄表到戶事宜，分公司負(fù)責(zé)辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/1 4/1273 設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字表示；第二部分表示單位的名稱：用分公司前兩字的第一個字母表示。 第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字.表示； 第四部分表示設(shè)備

21、的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示； 例： 03 XN 1 () 電梯 喜年中心 1號梯 級管理設(shè)備74 設(shè)備的建帳 分公司給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。75 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的分公司，機(jī)電設(shè)備接管后，由分公司委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由公司組織驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。76 設(shè)備標(biāo)識管理7.6.1 設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，分公司可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2 設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各分公司自行統(tǒng)一。7.6.

22、3 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。7.6.4 設(shè)備標(biāo)識牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。80 設(shè)備使用管理81 物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸分公司，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得分公司同意。82 分公司維修技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本分公司 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 5/12管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好 運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實(shí)性。83 分公司維修技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄

23、表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。84 重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)。90 設(shè)備維修保養(yǎng)管理91 計(jì)劃9.1.1 維修保養(yǎng)計(jì)劃9.1.1.1供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)分公司，保養(yǎng)周期、級 別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。分公司審核、調(diào)整后，與分公司保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃匯總，于每年12月下旬報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃分公司、專業(yè)公司各保留一份。 9.1.1.2 設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由分公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。報(bào)

24、總經(jīng)理審批。9.1.2檢定計(jì)劃9.1.2.1 電梯檢定計(jì)劃由分公司制定。9.1.2.2 計(jì)量器具檢定計(jì)劃由分公司制定。92 實(shí)施9.2.1 有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方手冊的表格作記錄，分公司維修技工負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 9.2.2 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修技工負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修技工應(yīng)用故 障轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給分公司答復(fù)，確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給分公司書面說明，承諾修復(fù)時間。對于重大維修，分公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、

25、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請表，維修費(fèi)用在兩千元以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在兩千元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同意，呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由分公司填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 6/12 關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。分公司首先應(yīng)電話通知總經(jīng)理，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)定序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 9.2.3 設(shè)備中修、

26、大修、更新改造工程由分公司選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由分公司組織有關(guān)技工（相關(guān)分公司技術(shù)技工、分公司工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。93 檢查9.3.1 維修保養(yǎng)檢查9.3.1.1 維修技工日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（、級設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由分公司經(jīng)理檢查。9.3.1.2 設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬、級設(shè)備由人力資源與行政部組織檢定并備案； 屬級設(shè)備由分公司檢定，所有設(shè)備檢定記錄分公司都應(yīng)備案。9.3.1.3 設(shè)備中修

27、、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由人力資源與行政部組織驗(yàn)收。9.3.2 設(shè)備的檢定 9.3.2.1 對于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。9.3.2.2 有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，分公司須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。100 設(shè)備安全管理10. 1 持證上崗與安全檢查 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司人力資源與行政部每季度對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對安全隱患進(jìn)行整改。102 安全事故處理程序 當(dāng)分公司發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知人力資源與行政部。

28、在調(diào)查技工未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄象。分公司須組織技工搶修，保證對業(yè)主的 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 7/12服務(wù)。事后分公司須向人力資源與行政部提交設(shè)備安全事故報(bào)告，人力資源與行政部根據(jù)分公司的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。110 設(shè)備封存及報(bào)廢管理111 設(shè)備封存 擬封存的、級設(shè)備由分公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。分公司應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備， 應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。112 設(shè)備報(bào)廢 對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由維修技工填寫設(shè)備停

29、用/封存/報(bào)廢審批表，價(jià)值在五百元以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢；價(jià)值在五百元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同意后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件，分公司應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表。 120 組織對供方的控制121 供方的選取： 類 提供零星設(shè)備維修的維修方 類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商122 新供方評價(jià) 零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由分公司按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進(jìn)行評價(jià)。符合要求者擬定為合格供方，列入分公司合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造

30、、缺陷整改、貴重材料采購等項(xiàng)目，應(yīng)由分公司組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。分公司組織評標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。123 供方選擇 工程/采購價(jià)款在2000元以下的，由分公司選定。 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 8/12工程/采購價(jià)款在2000元以上的，由分公司從合格供方中初選23家符合條件者報(bào)人力資源與行政部審核，人力資源與行政部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)。 中修、大修更新改造等工程由分公司組織公開招標(biāo)，選定2

31、名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策，確定中標(biāo)單位。124 供方的評價(jià)供方須每年至少進(jìn)行一次評審。例保、一保、二保工程的供方由分公司進(jìn)行評價(jià)，人力資源與行政部審核，評審結(jié)果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按維修供方監(jiān)控評價(jià)表進(jìn)行評價(jià)。未發(fā)生的條款，不評分，最后計(jì)算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評價(jià)結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。125 供方檔案 分公司應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。分公司建立例

32、保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。126 工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收 對類供方的日常檢查、監(jiān)督，由分公司進(jìn)行。分公司應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn)，對供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn)，對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。分公司的確認(rèn)不免除供方對不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在檢查表中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時應(yīng)核對實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合，是

33、否滿足實(shí)際使用功能要求；對工程量進(jìn)行實(shí)測實(shí)量；對分部、分項(xiàng)工程按國家有關(guān)驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后，由三方在公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書才能結(jié)清工程款。設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fantasia A/0 9/12130 設(shè)備技術(shù)檔案資料管理131 設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)資料管理按本文7.2條執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。132 質(zhì)量記錄13.2.1 設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由分公司填寫保存。分公司實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè) 備，由分公司

34、維修技工填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。分公司維修技工對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊保存。140 設(shè)備（機(jī)具）的申請、采購、驗(yàn)證、入庫建帳 141 申請 根據(jù)小區(qū)正常運(yùn)作或維修需要，由分公司填寫購置設(shè)備申請報(bào)告。購置總價(jià)在五百元以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)購買；購置總價(jià)在五百元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同意后，報(bào)分公司審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備，分公司均應(yīng)建檔。142 采購 采購技工應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、

35、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時應(yīng)會同機(jī)具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。143 驗(yàn)證 對設(shè)備（機(jī)具）購進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由分公司維修技工會同有關(guān)技術(shù)技工驗(yàn)證，填寫采購設(shè)備驗(yàn)收表；分公司方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。 144 對于臨時和緊急維修所需物品的采購，維修技工必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場驗(yàn)證，以保證購進(jìn)物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時補(bǔ)填，填寫的采購日期為實(shí)際發(fā)生日期，并按要求的標(biāo)識標(biāo)明。145 入庫建帳：建帳規(guī)定同7.4。 150 設(shè)備完好率 設(shè)備完好率=完好

36、設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)*100% 設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 10/12公式中的設(shè)備均指、級設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由分公司維修技工對所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，填寫機(jī)電設(shè)備評價(jià)表對檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并將設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表于12月15日之前報(bào)分公司。151 維修及時率 用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù) 維修及時率= ×100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)每年年底分公司匯總統(tǒng)計(jì)用戶維修服務(wù)單計(jì)算維修及時率，分公司審查核實(shí)。用戶維修服務(wù)單中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進(jìn)行評價(jià)，若業(yè)主評價(jià)為不滿意，則該宗維修視為不及時。152 維修

37、合格率 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)維修合格率= ×100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)上門維修結(jié)束后須由客戶在用戶維修服務(wù)單上對維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可，若業(yè)主對維修服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)為不滿意，則該宗維修視為不合格。160 相關(guān)文件及記錄QR001SB故障轉(zhuǎn)呈單QR-040SB 機(jī)電設(shè)備評價(jià)表QR002SB外委維修申請表 QR035SB 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表QR004SB設(shè)備維修記錄QR003SB設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表 QR006SB采購設(shè)備驗(yàn)收表 QR028SB級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表 QR029SB機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表 QR030SB設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表 QR011FW工程竣工驗(yàn)收證明QR012FW工程結(jié)算協(xié)議書

38、QR034SB維修供方監(jiān)控評價(jià)表設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 11/12設(shè)備代碼及分類代碼設(shè)備類別名稱01水泵02風(fēng)機(jī)03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓器06空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)空調(diào)等)07消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動柜.報(bào)警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))08公用天線、對講報(bào)警系統(tǒng)(包括對講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)10維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)11食堂設(shè)備12清潔設(shè)備13交通設(shè)備(包括機(jī)動車輛、擋車器、自動收費(fèi)系統(tǒng)等)14保安通訊設(shè)備(包括

39、手持式對講機(jī))15辦公設(shè)備16自動抄表系統(tǒng)17BA系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 12/12物業(yè)代碼及分類小區(qū)代碼喜年中心字母符號XN設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期序號設(shè)備類別名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機(jī)每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機(jī)組半月每半年每年三年六年0807火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年/0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年/1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每

40、年/1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年/1208對講報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年/1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年/1409低壓配電柜半月半年每年/1509高壓開關(guān)柜每月每年/1617BA系統(tǒng)每月每季每年/ 注:逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。 對級設(shè)備，采用事后維修,每年進(jìn)行一次保養(yǎng)。設(shè)備保修期管理辦法 WI/SB006Fantasia A/0 1/110 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。20 物業(yè)設(shè)備接管時，分公司、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，分公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需分公司自己（或委托專業(yè)公司）做，書面協(xié)議有助于解決矛