房屋驗(yàn)收全流程介紹

1、購房者收房驗(yàn)收全流程介紹一、購房者收到交房通知單后的收房步驟 ：1. 在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走；B、住宅使用說明書-可帶走；C竣工驗(yàn)收備案表；D面 積實(shí)測表；E、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走；F、核實(shí)面積、 合同及價(jià)錢 多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè) 計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 （ 先查看售房合同，看之間的誤差為多少， 并且要了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商 侵占以雙方簽定合同為準(zhǔn)。2. 會同物業(yè)一起去一起看房 ?？赐昴切┵Y料后， 基本就可以去驗(yàn)收房子

2、了 （提 示: 暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用， 總之是涉及到錢和簽字的都不急著給和簽， 此時(shí) 物業(yè)會催促你給錢和簽字來交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用 . 從物業(yè)處拿鑰匙，分 別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表 （ 若有遠(yuǎn)程抄表另 ） 等幾把。接著就可 以同物業(yè)人員一起去房子里了。 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求 開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。 ;購房者會同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī) 規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等 （ 具體驗(yàn)收方法見下房屋

3、驗(yàn)收細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門 ）；3. 購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn) 可簽字；新房驗(yàn)收的最終結(jié)果包括：（1）、房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表 上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn) 定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。（2）、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中，作為書面依據(jù)，如 發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。（3）、發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件， 約定下次驗(yàn)收時(shí)間

4、（一般不超過 30 天）。（4）、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不 予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 % T6 . H# u# u+ q/ X!特別提示：,丫5 八+ : M2 P） 1/ u& Pk1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不 管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆， 一一記錄。 # （ Q! t+ X5 D5 H, A, F1 u2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物 業(yè)公司簽署文件。3. 驗(yàn)收房屋

5、發(fā)現(xiàn)問題時(shí)， 一定要用書面文件，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)， 約定處理方案。 4 & p（ v1 H+4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房， 而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。4. 開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5. 查驗(yàn)收房，交費(fèi)： 購房者再次會同物業(yè)驗(yàn)房，檢查完整改工作，如果沒問 題的話，那就交錢去；換正規(guī) xxx 及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算 清。6、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗(yàn)完房后，開發(fā)商一般要求業(yè)主房 者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單填寫住戶檔案表 入住協(xié)議、消

6、防責(zé)任書等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊 、服務(wù)指南等 各種入住手冊及各種贈送物品，商品房交付完成。附：房屋驗(yàn)收細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門： 收房需要帶的工具： 3 F4 C( i# A B2 J1)12)13)14)15)16)17)18)19)1只塑料洗臉盆 - 用于驗(yàn)收下水管道 - i& O1 6 D, M) O3 只小榔頭 - 用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 - H: o; H% h0 b* d 只塞尺- 用于測裂縫的寬度 1 U$ X: b V( A 只 5 米卷尺 - 用于測量房子的凈高只萬用表 - 用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 5 l3 U& d9 F9 D6 Y 只計(jì)算器 - 用于計(jì)算

7、數(shù)據(jù)只水筆- 用于簽字% V. j( P5 h9 W7 H把掃帚- 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9 p! l. R6 7 X7 v4 R 只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩 - 用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù) 2-3 個(gè)鐘頭，建議早晨 8：30 去或下午 2：30去。總體驗(yàn)房的內(nèi)容 ：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相 符。1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn) 空鼓， 因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi) 用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地 面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫

8、 要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理為好，結(jié)構(gòu) 有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很 難恢復(fù)原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應(yīng)在 每平米 0.1 寬 10厘米長 3條以內(nèi)為 合格，還 應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在 冬季玻璃內(nèi)部有無水跡 。無接地要查找原因。3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分， 弱電這時(shí)沒開通無法檢查， 電源插座接線要正確， 不得相零反，特別注意有無接地，4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并交業(yè)主會使用后，業(yè)主 自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前 24 小時(shí)放水，以便在

9、驗(yàn)房時(shí)直接 檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能 損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié) 束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。細(xì)節(jié)驗(yàn)收內(nèi)容： 門窗 ： 1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音 效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。 2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？(特別是門鎖的一邊) 3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ 5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。 6窗戶玻璃是否

10、完好？7窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。墻體及地面 ： 1檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細(xì)檢查地面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。 如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān) 系。屋頂： 1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行 的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病， 雖有質(zhì)量問題， 但基本不妨礙使用； 如果裂縫與墻角呈 45 度斜角， 甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2看頂部是否有麻點(diǎn)。 這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”， 是石

11、灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。 如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察 一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 廚廁 ：1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。 地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施

12、？ 3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水 彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng) 有插座衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。 6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 8大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。9、驗(yàn)收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng) 1.8 米高）。 10排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒 水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼?/p>

13、利地流走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 11自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭， 絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。12、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 13、自來水水質(zhì)怎么樣？14檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15. 驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下 水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和 表面無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？綠化效果是否符合要求

14、？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？5、小區(qū)的業(yè)主會所、業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理房是否按照國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？ （根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的一定比例修 建業(yè)主會所或業(yè)主活動中心、業(yè)主委員會辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應(yīng)該三表到戶。特別注意電表是不是一戶一表分時(shí)計(jì)度方式！其他 照明、動力開關(guān)應(yīng)分開，而且開關(guān)、插座等必須牢固，并符合國家標(biāo)準(zhǔn)； 電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固。供水管的材質(zhì)是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)？目前大部分供水管采用銅管。銅

15、管可安全使用 50 年。另 一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。7、凡竣工的工程，必須做到“五通一平”即煤氣、供水、 供電、污水、道路，一平即樓前 6 米、 樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建1、2、3、 4陽臺是否有裂縫，防護(hù)欄是否牢固、安全。5室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗 明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6.各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；7. 各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求 . 在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記

16、錄在 案，以備維權(quán)。業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時(shí)向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在 相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。二、商品房交付中的注意事項(xiàng)1 、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明 書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在住宅使用說明書中。購 房者查看竣工驗(yàn)收備案表原件需仔細(xì)， 竣工驗(yàn)收備案表是目前收樓方最重 要的文件。2. 購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽字和交錢，尤其是不能簽署住宅鑰 匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （ 下稱商品房買賣司法解釋 ）的規(guī)定，“交鑰 匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取

17、住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房 屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。3. 購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房 條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收 房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)（所以接房時(shí)一定要按約前去） 。在開發(fā)商已經(jīng) 逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完 全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購 房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。4. 商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品房買賣合同和房屋 建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。

18、交房驗(yàn)收時(shí)，留心這些陷井！提醒一：各種收房資料要看齊 開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時(shí)，必 須要看開發(fā)商是否具備以下文件：1. 竣工驗(yàn)收備案表 最重要 . - Y w5 Y* 7 h5 h4 p/ a | 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施 工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所 以竣工驗(yàn)收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約

19、束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須 報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有 權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書 （ 8 t, A- 9 X6 U% 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同 的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意 保修期限。3. 住宅使用說明書 5 - _ R1 K% P; i. M8 Tz! h J: m/ C4 l, x- t 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 ） M# g6 K; W$ C$ C0 p 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 Q# z! I!

20、 Z9 o0 U（ n 實(shí)測面積登記表住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu) 類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。4.5.6.特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行 計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī) 定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出 3時(shí)，購房人有權(quán)退房。 T* G18 n2 K4 Q# v 關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與 本幢不相連的

21、公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑 面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 1 A/ x Y8 X! c+ v l0 Y3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改 變原設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其 他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； P3 mlu j

22、* 不應(yīng)入的公用建筑空間： 車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻）墻體水平投影面積的一半。凡已 作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程 的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、 功能的獨(dú)立使用空間。2 s/ ?# ( f# w. q5 C6 M2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 U; W+ q/ C9 o, Y 4、對于半 地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。 ! i6 M- Z- Gc8 V

23、6 特別提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售 商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。 - E; 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售 面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。|& x& / . z7 P# n/3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 + r特別提示：# V） p$ b）八2 A9 & n$ 1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以

24、收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn) 房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對 這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表， 一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有 此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件， 一方面要驗(yàn)收它有沒有， 另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。 ! Qb）4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和

25、住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備 案表的責(zé)任確認(rèn)函”。 $ J2 f& u4 Ym: V5 y（ U& E5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證 據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開 發(fā)商承擔(dān)。 6如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不 管。提醒二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房 不少業(yè)主在合同上約定了收房期限，不按期限收房，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房， 然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。（所以說 通知收房一定要去

26、，到底收不收成哪有是另外一回事，這樣就符合合同要求啦！） 提醒：一定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé) 任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房 屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè) 施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的 時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后， 向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說 明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，辦簽署鑰匙憑條。提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手” 一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)

27、商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主 擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后是收房手續(xù)。”如當(dāng)初合同未 有約定的，則可采取變通方法， 在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”“暫未發(fā)現(xiàn)” 等字樣， 萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。提醒四：仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng) 備案了。按照規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，而一些開發(fā)商卻 用一張備案表來應(yīng)付所有的項(xiàng)目。提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡單

28、地看有沒有竣工驗(yàn)收備案表，而是要仔細(xì)查看所購的 房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。如：收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi)。提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字一些小區(qū)的物業(yè)公司在業(yè)主收房時(shí)，會要求業(yè)主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。 提醒：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字。三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期 交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。1. 商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同，

29、而商品房買賣合同司法 解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰 匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在 商品房買賣合同中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋 毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付 使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙， 因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2. 商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否 遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能 避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一 概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé) 事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開 發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其 他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房 不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需