不動產登記簿冊證介紹-肖攀

1、二零一五年二月二零一五年二月不動產登記簿冊證樣式不動產登記簿冊證樣式主要內容介紹主要內容介紹目目 錄錄v登記簿冊證的制定過程登記簿冊證的制定過程v登記簿冊證的制定原則登記簿冊證的制定原則v登記簿冊證的主要內容登記簿冊證的主要內容和說明和說明一、登記簿冊證的制定過程一、登記簿冊證的制定過程v20132013年年1111月月2020日日，國務院第，國務院第3131次常務會議提出，由次常務會議提出，由國土資源部負責指導監(jiān)督全國不動產統(tǒng)一登記職責國土資源部負責指導監(jiān)督全國不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、，基本做到登記機構、登記簿冊登記簿冊、登記依據和信息、登記依據和信息平臺平臺“四統(tǒng)一四統(tǒng)一”。

2、v20142014年年1212月月2222日日，國務院發(fā)布不動產登記暫行條，國務院發(fā)布不動產登記暫行條例。例?！安粍赢a登記機構應當按照國務院國土資源不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產登記簿主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產登記簿（D8D8）” “ “不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明發(fā)不動產權屬證書或者登記證明（D21D21）”v20152015年年3 3月月1 1日日，不動產登記暫行條例正式施行，不動產登記暫行條例正式施行 一、登記簿冊證的制定過程一、登記簿冊證的制定過程v第一階段：第一

3、階段：20132013年年1111月月20142014年底。年底。統(tǒng)一登記簿冊統(tǒng)一登記簿冊證成為證成為“四統(tǒng)一四統(tǒng)一”的重要內容，部抓緊落實國務院的重要內容，部抓緊落實國務院要求，研究形成登記簿冊證樣式。要求，研究形成登記簿冊證樣式。v1 1、全面收集有關資料。全面收集有關資料。共收集德國、日本、英國共收集德國、日本、英國等近等近1010個國家和地區(qū)的登記簿樣式，收集國內土地個國家和地區(qū)的登記簿樣式，收集國內土地、房屋等、房屋等8 8類不動產登記簿證樣式，系統(tǒng)分析研究類不動產登記簿證樣式，系統(tǒng)分析研究，形成思路。，形成思路。v2 2、理論與實踐相結合。理論與實踐相結合。期間，共召開期間，共召開

4、7 7次研討座談次研討座談會，開展了會，開展了3 3次實地試填、次實地試填、3 3次實地調研，充分發(fā)揮次實地調研，充分發(fā)揮學者專家以及地方實踐同志的作用，形成初稿。學者專家以及地方實踐同志的作用，形成初稿。 一、登記簿冊證的制定過程一、登記簿冊證的制定過程v第一階段：第一階段：20132013年年1111月月20142014年底。年底。統(tǒng)一登記簿冊統(tǒng)一登記簿冊證成為證成為“四統(tǒng)一四統(tǒng)一”的重要內容，部抓緊落實國務院的重要內容，部抓緊落實國務院要求，研究形成登記簿冊證樣式。要求，研究形成登記簿冊證樣式。v3 3、聽取各部門的意見。聽取各部門的意見。20142014年年1010月份向系統(tǒng)內和月份向

5、系統(tǒng)內和有關部門征求了意見，并召開了有關部門征求了意見，并召開了1 1次部際聯(lián)席會議次部際聯(lián)席會議相關人員集中辦公會和相關人員集中辦公會和1 1次聯(lián)絡員會，進一步修改次聯(lián)絡員會，進一步修改完善。完善。v4 4、部領導高度重視。部領導高度重視。部領導多次批示，提出明確部領導多次批示，提出明確要求。胡存智副部長先后要求。胡存智副部長先后3 3次召開專題會議進行研次召開專題會議進行研究，不斷完善設計思路，優(yōu)化簿證內容。究，不斷完善設計思路，優(yōu)化簿證內容。v截止截止20142014年底，不動產登記簿冊證樣式基本成型。年底，不動產登記簿冊證樣式基本成型。 一、登記簿冊證的制定過程一、登記簿冊證的制定過程

6、v第二階段：第二階段：20142014年底年底20152015年年2 2月。月。統(tǒng)一登記簿冊統(tǒng)一登記簿冊證成為我部的法定職責，部第證成為我部的法定職責，部第3 3次辦公會審議通過次辦公會審議通過，力爭盡早啟用。，力爭盡早啟用。v1 1、設計不動產權屬證書的版式。設計不動產權屬證書的版式。組織有關單位，組織有關單位，設計不動產權證書和登記證明的版式，起草證書印設計不動產權證書和登記證明的版式，起草證書印制標準，方便證書監(jiān)管。制標準，方便證書監(jiān)管。v2 2、提交部長辦公會審議。提交部長辦公會審議。1 1月月2828日，第日，第3 3次部長辦次部長辦公會審議通過登記簿冊證樣式，要求按照公會審議通過登

7、記簿冊證樣式，要求按照“新開舊新開舊停?！?、“不變不換不變不換”的原則，做好新舊簿證的銜接的原則，做好新舊簿證的銜接。 一、登記簿冊證的制定過程一、登記簿冊證的制定過程v第二階段：第二階段：20142014年底年底20152015年年2 2月。月。統(tǒng)一登記簿冊統(tǒng)一登記簿冊證成為部的法定職責，部第證成為部的法定職責，部第3 3次辦公會審議通過，次辦公會審議通過，力爭盡早啟用。力爭盡早啟用。v3 3、起草啟用登記簿冊證的通知。起草啟用登記簿冊證的通知。明確登記簿冊證明確登記簿冊證的啟用時間以及有關要求，明確部負責證書的版式的啟用時間以及有關要求，明確部負責證書的版式設計和監(jiān)管，省負責以招標方式開展

8、證書的印制、設計和監(jiān)管，省負責以招標方式開展證書的印制、發(fā)行等組織工作。目前，通知正修改完善中，將盡發(fā)行等組織工作。目前，通知正修改完善中，將盡快下發(fā)?？煜掳l(fā)。v登記簿冊證于登記簿冊證于條例條例施行時，將正式全面啟用。施行時，將正式全面啟用。 二、登記簿冊證的制定原則二、登記簿冊證的制定原則v登記簿冊證制定時面臨的形勢登記簿冊證制定時面臨的形勢v主要主要優(yōu)勢優(yōu)勢: :各類不動產登記都有相應簿冊，有基礎可以借鑒。各類不動產登記都有相應簿冊，有基礎可以借鑒。v主要困難：主要困難：一是不動產體系龐雜，憲法和各類法律規(guī)定的不一是不動產體系龐雜，憲法和各類法律規(guī)定的不動產包括土地、建筑物、林木等地上定著

9、物、礦藏、水流、海域動產包括土地、建筑物、林木等地上定著物、礦藏、水流、海域、無居民海島、森林、林木、山嶺、草原、荒地、灘涂等，之間、無居民海島、森林、林木、山嶺、草原、荒地、灘涂等，之間互相交織，需要厘清；二是不動產權利體系錯綜復雜，權利之間互相交織，需要厘清；二是不動產權利體系錯綜復雜，權利之間交叉、重疊、沖突，這些分散登記時期隱藏的問題在統(tǒng)一登記時交叉、重疊、沖突，這些分散登記時期隱藏的問題在統(tǒng)一登記時迸發(fā)了出來，給權利的融合帶來契機，也帶來挑戰(zhàn)；三是原有不迸發(fā)了出來，給權利的融合帶來契機，也帶來挑戰(zhàn)；三是原有不動產登記信息復雜多樣，不僅僅包括不動產權利有關信息，也包動產登記信息復雜多樣

10、，不僅僅包括不動產權利有關信息，也包括有關管理信息，取舍難度大；四是不動產登記內容確立標準不括有關管理信息，取舍難度大；四是不動產登記內容確立標準不一，如土地、海域和房屋的用途標準都不一樣，承包土地的面積一，如土地、海域和房屋的用途標準都不一樣，承包土地的面積和一般土地的面積也不一樣，難以形成標準化的登記信息指標。和一般土地的面積也不一樣，難以形成標準化的登記信息指標。二、登記簿冊證的制定原則二、登記簿冊證的制定原則v統(tǒng)一融合。統(tǒng)一融合。以統(tǒng)一為方向，對相關聯(lián)的不動產（如地房以統(tǒng)一為方向，對相關聯(lián)的不動產（如地房、地林）及不動產權利（如林地所有權、草原所有權與、地林）及不動產權利（如林地所有權

11、、草原所有權與集體土地所有權）有機融合，增強不動產登記體系的科集體土地所有權）有機融合，增強不動產登記體系的科學性和協(xié)調性學性和協(xié)調性v包容創(chuàng)新。包容創(chuàng)新。充分繼承吸收原來各類不動產登記已有的登充分繼承吸收原來各類不動產登記已有的登記內容，適應不動產統(tǒng)一登記制度實施、登記信息化建記內容，適應不動產統(tǒng)一登記制度實施、登記信息化建設和登記簿電子化的新要求，采用表單式的設計，從形設和登記簿電子化的新要求，采用表單式的設計，從形式和內容上進行集成創(chuàng)新。式和內容上進行集成創(chuàng)新。v全面準確。全面準確。登記薄全面記載不動產的自然狀況、權屬狀登記薄全面記載不動產的自然狀況、權屬狀況和其他事項，準確反映不動產權

12、利的歸屬和內。容，況和其他事項，準確反映不動產權利的歸屬和內。容，確保登記的公信力，更好發(fā)揮登記的公示作用。確保登記的公信力，更好發(fā)揮登記的公示作用。 二、登記簿冊證的制定原則二、登記簿冊證的制定原則v便民利民。便民利民。兼顧登記申請人、登記人員及相兼顧登記申請人、登記人員及相關主體的合理需求，科學設置登記信息，統(tǒng)關主體的合理需求，科學設置登記信息，統(tǒng)一權利證書內容，簡化登記程序，提高登記一權利證書內容，簡化登記程序，提高登記效率和質量，方便企業(yè)和群眾辦理登記，滿效率和質量，方便企業(yè)和群眾辦理登記，滿足社會對登記信息的查詢要求。足社會對登記信息的查詢要求。v支撐管理。支撐管理。保留原有重要登記

13、指標，通過不保留原有重要登記指標，通過不動產登記及有關交易、審批信息的互通共享動產登記及有關交易、審批信息的互通共享，支撐各部門不動產行政管理和行業(yè)監(jiān)管，支撐各部門不動產行政管理和行業(yè)監(jiān)管，為國家自然資源資產產權制度、不動產財稅為國家自然資源資產產權制度、不動產財稅制度改革等奠定基礎。制度改革等奠定基礎。 三、登記簿冊證的主要內容三、登記簿冊證的主要內容及及說明說明v不動產登記簿證樣式包括不動產登記簿證樣式包括不動產登記簿不動產登記簿、不動產權證書不動產權證書、不動產登記證明不動產登記證明和和不動產登記申請審批表不動產登記申請審批表。v登記簿冊證樣式落實了國務院和登記簿冊證樣式落實了國務院和條

14、例條例的的要求，基本涵蓋了不動產登記的主要環(huán)節(jié)。要求，基本涵蓋了不動產登記的主要環(huán)節(jié)。三、登記簿冊證的主要內容三、登記簿冊證的主要內容及說明及說明申 請 受 理發(fā) 證登 簿審 核不動產登記申請審批表不動產登記簿樣式不動產權證書和登記證明樣式三、登記簿冊證的主要內容三、登記簿冊證的主要內容及說明及說明v登記簿冊證之間的關系登記簿冊證之間的關系v時間性：時間性：即時間上的先后性，不動產登記簿的內容即時間上的先后性，不動產登記簿的內容來源于登記申請審批的內容，證書的內容來源于登來源于登記申請審批的內容，證書的內容來源于登記簿的記載。因此，登記材料的真實性至關重要。記簿的記載。因此，登記材料的真實性至

15、關重要。v遞減性：遞減性：申請資料到登記簿到證書記載的信息是逐申請資料到登記簿到證書記載的信息是逐步精簡的。步精簡的。申請環(huán)節(jié)遵循比例原則，即提交的材料申請環(huán)節(jié)遵循比例原則，即提交的材料能夠證明申請登記的權利即可，不可隨意要求擴大能夠證明申請登記的權利即可，不可隨意要求擴大（申請材料目錄公開（申請材料目錄公開,D16,D16）。登簿內容按照權利事）。登簿內容按照權利事項，能細則細；證書內容按照登記簿，能粗則粗。項，能細則細；證書內容按照登記簿，能粗則粗。v主體性：主體性：申請表和證書用于權利人，審批表和登記申請表和證書用于權利人，審批表和登記簿用于登記機構，這也決定了申請書、登記簿和證簿用于登

16、記機構，這也決定了申請書、登記簿和證書等必須繁簡不一、要求不同。書等必須繁簡不一、要求不同。（一）不動產登記審批表（一）不動產登記審批表v不動產登記申請審批表主要內容包括登記不動產登記申請審批表主要內容包括登記收件情況、申請登記事由、申請人情況、不收件情況、申請登記事由、申請人情況、不動產情況、抵押情況、地役權情況、登記原動產情況、抵押情況、地役權情況、登記原因及其證明情況、申請的證書版式及持證情因及其證明情況、申請的證書版式及持證情況、不動產登記審批情況。況、不動產登記審批情況。（一）不動產登記審批表（一）不動產登記審批表v1 1、不動產登記申請審批表是借鑒臺灣的做法、不動產登記申請審批表是

17、借鑒臺灣的做法，將登記申請表和登記審批表合并，將登記申請表和登記審批表合并，旨在提旨在提登記效率，登記效率，并非將申請程序和審批程序合并并非將申請程序和審批程序合并。不動產登記申請審批表為示范表格，各地。不動產登記申請審批表為示范表格，各地可參照使用，也可以根據實際情況，從便民可參照使用，也可以根據實際情況，從便民利民和方便管理出發(fā)，進行適當調整。利民和方便管理出發(fā)，進行適當調整。v2 2、申請登記事由，采取申請登記權利與登記、申請登記事由，采取申請登記權利與登記類型相組合的方式確定。如類型相組合的方式確定。如“建設用地使用建設用地使用權初始登記權初始登記”。（一）不動產登記審批表（一）不動產

18、登記審批表v3 3、登記原因的證明文件，即申請人申請登記必須、登記原因的證明文件，即申請人申請登記必須提交的證明材料。在提交的證明材料。在條例條例的具體實施細則出臺的具體實施細則出臺以前，以前，可以依據可以依據條例條例（D16D16），參照），參照實施細實施細則（征求意見稿）則（征求意見稿），結合地方現(xiàn)有模式和實際情，結合地方現(xiàn)有模式和實際情況，況，要求申請人提交材料。要求申請人提交材料。條例條例的具體實施細的具體實施細則施行以后，依照新的規(guī)定。則施行以后，依照新的規(guī)定。v4 4、申請的證書版式及持證情況，主要是申請使用、申請的證書版式及持證情況，主要是申請使用單一版還是集成版證書，共有人是分

19、別持證還是持單一版還是集成版證書，共有人是分別持證還是持一本證（目前以持一本證為原則，分別持證為例外一本證（目前以持一本證為原則，分別持證為例外）（一）不動產登記審批表（一）不動產登記審批表v5 5、登記收件情況，主要是收件編號、日期和、登記收件情況，主要是收件編號、日期和收件人，收件編號應與登記簿中的業(yè)務號一收件人，收件編號應與登記簿中的業(yè)務號一致。致。v6 6、不動產登記審批情況。登記審批可以分為、不動產登記審批情況。登記審批可以分為審核和核定程序。登記審核可以是初審、復審核和核定程序。登記審核可以是初審、復審兩審制，也可以是一審制。具體由專業(yè)的審兩審制，也可以是一審制。具體由專業(yè)的登記人

20、員根據登記人員根據條例條例等填寫審核意見。核等填寫審核意見。核定是登記機構有關負責人對登記結果的核查定是登記機構有關負責人對登記結果的核查審定。登記的具體審批程序可以由地方根據審定。登記的具體審批程序可以由地方根據實際情況自行確定。實際情況自行確定。（一）不動產登記審批表（一）不動產登記審批表v7 7、不動產登記過程中所需的不予受理文書（、不動產登記過程中所需的不予受理文書（D17D17）、調查文書（）、調查文書（D19D19）、不予登記文書（）、不予登記文書（D22D22）、查詢文書（）、查詢文書（D27D27）、公告文書等書表）、公告文書等書表卡冊，可以按照登記簿的記載內容，結合本卡冊，可

21、以按照登記簿的記載內容，結合本地實際和工作需要，自行確定和印制。地實際和工作需要，自行確定和印制。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v登記簿登記簿按照條例的規(guī)定（按照條例的規(guī)定（D8D8），），主要分為宗地和宗?；饕譃樽诘睾妥诤；拘畔ⅰ⒉粍赢a權利登記信息、其他事項登記信息三大部分本信息、不動產權利登記信息、其他事項登記信息三大部分。基本信息部分基本信息部分分別反映宗地、宗海的坐落、界址、空間界分別反映宗地、宗海的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。限、面積、用途等自然狀況。權利登記部分權利登記部分反映不動產權利反映不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況。的

22、主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況。具體包括土地所有權，建設用地使用權、宅基地使用權，房具體包括土地所有權，建設用地使用權、宅基地使用權，房地產權，海域、無居民海島使用權，構（建）筑物所有權，地產權，海域、無居民海島使用權，構（建）筑物所有權，土地承包經營權、農用地的其他使用權，林權，其他相關權土地承包經營權、農用地的其他使用權，林權，其他相關權利八個部分。其中，房地產權登記包括項目內多幢房屋和獨利八個部分。其中，房地產權登記包括項目內多幢房屋和獨幢（層、套、間）房屋等兩種情形，并附帶建筑物區(qū)分所有幢（層、套、間）房屋等兩種情形，并附帶建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分登記信息。權業(yè)主

23、共有部分登記信息。其他事項登記部分其他事項登記部分反映不動產權反映不動產權利的限制和提示事項，包括抵押權和地役權登記、預告登記利的限制和提示事項，包括抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等。、異議登記、查封登記等。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v1 1、總體思路：總體思路：根據物權法和條例，根據物權法和條例，以物的編成和一薄多頁的活頁方式統(tǒng)一不動以物的編成和一薄多頁的活頁方式統(tǒng)一不動產登記薄。登記簿采用物的編成，突出宗地產登記薄。登記簿采用物的編成，突出宗地、宗海的主體性地位，將同一宗地、宗海范、宗海的主體性地位，將同一宗地、宗海范圍的所有不動產編入同一不動產登記薄：突圍的所

24、有不動產編入同一不動產登記薄：突出不動產單元作為基本登記單位的基礎性作出不動產單元作為基本登記單位的基礎性作用，用不動產單元號串聯(lián)不動產的自然狀況用，用不動產單元號串聯(lián)不動產的自然狀況、權屬狀況和其他事項登記信息，確保一個、權屬狀況和其他事項登記信息，確保一個宗地宗海一薄、一個不動產單元一本、一類宗地宗海一薄、一個不動產單元一本、一類權利事項登記信息一頁的邏輯性和層次感。權利事項登記信息一頁的邏輯性和層次感。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 2.1 2.1 不動產權利的首次、變更、轉移、注銷、更正和其不動產權利的首次、變更、轉移、注銷、更正和其他登記，在登記簿上記載。但宗地、宗海的界址、

25、面積等變他登記，在登記簿上記載。但宗地、宗海的界址、面積等變化導致宗地、宗海范圍變化的，須更換登記簿。房屋等定著化導致宗地、宗海范圍變化的，須更換登記簿。房屋等定著物變化導致不動產單元變化的，根據實際情況，須更換或者物變化導致不動產單元變化的，根據實際情況，須更換或者增加相應登記簿頁。增加相應登記簿頁。v 2.2 2.2 不動產設定抵押權、地役權或者發(fā)生預告登記、異不動產設定抵押權、地役權或者發(fā)生預告登記、異議登記、查封登記情況的，在原登記簿上加頁進行記載。通議登記、查封登記情況的，在原登記簿上加頁進行記載。通過不動產單元號，與不動產權利登記信息關聯(lián)。過不動產單元號，與不動產權利登記信息關聯(lián)。

26、v2.3 2.3 不動產登記簿采用不動產登記簿采用“活頁活頁”方式，不動產權利及其方式，不動產權利及其他事項登記信息表格中，一般情況縱向記載不動產權利及其他事項登記信息表格中，一般情況縱向記載不動產權利及其他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉移登記、注他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記等信息。登記簿可以根據實際情況續(xù)頁。銷登記、更正登記等信息。登記簿可以根據實際情況續(xù)頁。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 2.4 2.4 一個宗地或者宗海內，有兩個以上不動產單元的，一個宗地或者宗海內，有兩個以上不動產單元的，應填寫不動產權利登記目錄頁和不動產權利及其

27、他事項登記應填寫不動產權利登記目錄頁和不動產權利及其他事項登記信息封面頁。按一個不動產單元一本、一類不動產權利或事信息封面頁。按一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)。項登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)。v 2.5 2.5 當一個不動產上只有當一個不動產上只有1 1一一2 2種權利時，只需要填寫其種權利時，只需要填寫其中的幾頁內容。如國有建設用地使用權登記，需要填寫宗地中的幾頁內容。如國有建設用地使用權登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和建設用地使用權登記信息頁；如建設用地信息頁、附圖頁和建設用地使用權登記信息頁；如建設用地使用權和房屋所有權登記，需要填寫宗地信息頁、附

28、圖頁和使用權和房屋所有權登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和房地產權登記信息頁、附圖頁。若其設定抵押權、地役權、房地產權登記信息頁、附圖頁。若其設定抵押權、地役權、查封等其他登記事項時，不重新?lián)Q薄，直接在原有登記簿上查封等其他登記事項時，不重新?lián)Q薄，直接在原有登記簿上增加登記頁。增加登記頁。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 2.6 2.6 登記簿由登記機構按照統(tǒng)一的登記簿樣式登記簿由登記機構按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。登記機構可結合地方實際，針對不自行制作使用。登記機構可結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意減

29、少登記簿記載的內容。登記簿應當采用電子隨意減少登記簿記載的內容。登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。采用采用電子介質的地區(qū)，應按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登電子介質的地區(qū)，應按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進行升級改造記信息系統(tǒng)進行升級改造，采用菜單式組合、固定，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質介質的地區(qū)電子表格等方式制作登記簿。采用紙質介質的地區(qū)，應按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和，應按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。編訂的方式制作登記簿。（二）不動產登記簿（二）不動產登記

30、簿v 3.1 3.1 三個編號。三個編號。v 宗地宗海號，與現(xiàn)有做法銜接，保留使用。宗地宗海號，與現(xiàn)有做法銜接，保留使用。v 不動產單元號，不動產單元是適應不動產統(tǒng)一登記的理論與技術創(chuàng)不動產單元號，不動產單元是適應不動產統(tǒng)一登記的理論與技術創(chuàng)新，條例規(guī)定不動產登記以不動產單元為基本單位進行登記。不動新，條例規(guī)定不動產登記以不動產單元為基本單位進行登記。不動產登記的基本單位形成于規(guī)劃、調查階段，流通于交易、審批階段，確產登記的基本單位形成于規(guī)劃、調查階段，流通于交易、審批階段，確認于登記階段，并非生成于登記的過程中，而主要取決于規(guī)劃的要求和認于登記階段，并非生成于登記的過程中，而主要取決于規(guī)劃的

31、要求和調查的標準。總體上，將土地（宗地）、房屋（幢層套間）、林地（宗調查的標準?？傮w上，將土地（宗地）、房屋（幢層套間）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地塊）有機融合，以確保土地與房屋、地）、海域（宗海）、承包地（地塊）有機融合，以確保土地與房屋、土地與林木、海域與海上構筑物等一體登記；宗地、宗海號土地與林木、海域與海上構筑物等一體登記；宗地、宗海號+ +土地或者土地或者海域定作物的編號作為不動產單元的編號，具體劃分與編碼規(guī)則，依據海域定作物的編號作為不動產單元的編號，具體劃分與編碼規(guī)則，依據不動產權籍調查的技術方案。不動產權籍調查的技術方案。 業(yè)務號，是登記業(yè)務收件的編號，如業(yè)務號，是

32、登記業(yè)務收件的編號，如201503010001201503010001，表示，表示20152015年年3 3月月1 1日第日第1 1個收件。個收件。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 3.2 3.2 十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。v 條例第條例第8 8條規(guī)定的登記簿需記載的不動產自然狀條規(guī)定的登記簿需記載的不動產自然狀況、權屬狀況、和限制提示事項，在登記簿分為兩個版況、權屬狀況、和限制提示事項，在登記簿分為兩個版塊：塊：宗地宗?；拘畔⒆诘刈诤；拘畔? +不動產權利和事項登記信息不動產權利和事項登記信息。主要是實現(xiàn)登記簿以宗地、宗

33、海進行編成，應對復雜的主要是實現(xiàn)登記簿以宗地、宗海進行編成，應對復雜的不動產權利體系。不動產權利體系。v 不動產權利和事項登記信息分為不動產權利和事項登記信息分為1313個部分，內容基個部分，內容基本分為權利人信息、登記類型和登記原因信息、權利期本分為權利人信息、登記類型和登記原因信息、權利期限和權利價格信息、定著物（房屋、構筑物、林木、礦限和權利價格信息、定著物（房屋、構筑物、林木、礦產等）自然狀況信息、不動產權證和登記證明信息以及產等）自然狀況信息、不動產權證和登記證明信息以及附件（主要記載補、換證等提示信息）。附件（主要記載補、換證等提示信息）。 （二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v

34、3.2 3.2 十三個部分：不動產登記的是不動產權利十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。和事項。v 土地所有權頁土地所有權頁：記載集體土地（包括林地和草：記載集體土地（包括林地和草原）所有權、國家土地所有權；原）所有權、國家土地所有權；v 建設用地使用權、宅基地使用權頁建設用地使用權、宅基地使用權頁：記載國家：記載國家建設用地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使建設用地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權，限于空地；用權，限于空地；v 房地產權頁：房地產權頁：記載國家建設用地使用權、集體記載國家建設用地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權及其房屋所有權；建設用地使用權和宅基地使

35、用權及其房屋所有權；v 海域、無居民海島使用權頁海域、無居民海島使用權頁：記載海域使用權：記載海域使用權和無居民海島使用權。和無居民海島使用權。 （二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 3.2 3.2 十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。v 構（建）筑物所有權頁構（建）筑物所有權頁：記載地上構筑物所有權、海域：記載地上構筑物所有權、海域和無居民海島上的構筑物、建筑物所有權；和無居民海島上的構筑物、建筑物所有權；v 土地承包經營權、農用地的其他使用權頁土地承包經營權、農用地的其他使用權頁：記載耕地、：記載耕地、林地、草地、水域灘涂等承包經營權，

36、以承包之外方式取得林地、草地、水域灘涂等承包經營權，以承包之外方式取得的草原使用權、水域灘涂養(yǎng)殖權等；的草原使用權、水域灘涂養(yǎng)殖權等；v 林權頁林權頁：記載林地所有權、林地承包經營權和以承包之：記載林地所有權、林地承包經營權和以承包之外方式取得的林地使用權，以及森林林木所有權和使用權。外方式取得的林地使用權，以及森林林木所有權和使用權。v 其他相關權利頁其他相關權利頁：記載取水權、探礦權和采礦權等法律：記載取水權、探礦權和采礦權等法律規(guī)定的其他權利。（探礦權和采礦權仍按現(xiàn)有的登記模式進規(guī)定的其他權利。（探礦權和采礦權仍按現(xiàn)有的登記模式進行登記發(fā)證）行登記發(fā)證） （二）不動產登記簿（二）不動產登

37、記簿v 3.2 3.2 十三個部分：不動產登記的是不動產權利和十三個部分：不動產登記的是不動產權利和事項。事項。 v 地役權地役權：記載不動產上設定的地役權情況；：記載不動產上設定的地役權情況；v 抵押權頁抵押權頁：記載不動產的一般抵押權、最高額：記載不動產的一般抵押權、最高額抵押權以及在建工程抵押權等；抵押權以及在建工程抵押權等； v 預告登記頁預告登記頁：記載不動產買賣、抵押預告登記：記載不動產買賣、抵押預告登記的事項；的事項；v 異議登記頁異議登記頁：記載利害關系人申請異議登記的：記載利害關系人申請異議登記的事項。事項。v 查封登記頁查封登記頁：記載不動產預查封、查封和輪候：記載不動產預

38、查封、查封和輪候查封的有關事項。查封的有關事項。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 3.3 3.3 權利類型（宗地基本信息頁）權利類型（宗地基本信息頁）v 遵循遵循“物權法定物權法定”的基本原則，法律有規(guī)定的基本原則，法律有規(guī)定的都予以確認。填寫具體的權利類型，包括集體土的都予以確認。填寫具體的權利類型，包括集體土地所有權、國家土地所有權、國有建設用地使用權地所有權、國家土地所有權、國有建設用地使用權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林地使用權、草原使用權、水域灘涂養(yǎng)殖經營權、林地使用權、草原使用權、水域灘涂養(yǎng)殖權等法律規(guī)定的權

39、利。權等法律規(guī)定的權利。v 不動產權利和事項登記信息頁的權利名稱只是不動產權利和事項登記信息頁的權利名稱只是簿頁歸總名稱，并非法定物權。如房地產權表示建簿頁歸總名稱，并非法定物權。如房地產權表示建設用地使用權與房屋所有權，農用地的其他使用權設用地使用權與房屋所有權，農用地的其他使用權表示以承包之外方式取得的草原使用權、水域灘涂表示以承包之外方式取得的草原使用權、水域灘涂養(yǎng)殖權等。養(yǎng)殖權等。（二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 3.4 3.4 土地使用面積（房地產權信息頁）土地使用面積（房地產權信息頁）v 對城鎮(zhèn)住房用地進行一定方式的土地面積分對城鎮(zhèn)住房用地進行一定方式的土地面積分攤，是體現(xiàn)房

40、屋所有權人享有土地權利的一種方式攤，是體現(xiàn)房屋所有權人享有土地權利的一種方式，在房地分離登記的地方廣泛采用，但在房地統(tǒng)一，在房地分離登記的地方廣泛采用，但在房地統(tǒng)一登記的地區(qū)多數(shù)未采用。但不動產統(tǒng)一登記后，產登記的地區(qū)多數(shù)未采用。但不動產統(tǒng)一登記后，產權保護只能更加嚴格、不能放松，必須對房屋所有權保護只能更加嚴格、不能放松，必須對房屋所有人合法的土地權益予以確認和保護。人合法的土地權益予以確認和保護。v 可以包括宗地內獨用土地面積和分攤土地面積可以包括宗地內獨用土地面積和分攤土地面積，具體按照不動產權籍調查的有關技術規(guī)定計算的，具體按照不動產權籍調查的有關技術規(guī)定計算的土地使用面積填寫。建筑小

41、區(qū)屬于全體業(yè)主共有的土地使用面積填寫。建筑小區(qū)屬于全體業(yè)主共有的土地，每個業(yè)主的土地使用面積按照不動產權籍調土地，每個業(yè)主的土地使用面積按照不動產權籍調查的有關技術規(guī)定分攤后，填寫土地使用面積。查的有關技術規(guī)定分攤后，填寫土地使用面積。 （二）不動產登記簿（二）不動產登記簿v 3.5 3.5 登記原因登記原因v 填寫不動產權利首次登記（總登記、初始登記填寫不動產權利首次登記（總登記、初始登記）、轉移登記、變更登記、注銷登記、預告登記、）、轉移登記、變更登記、注銷登記、預告登記、異議登記、更正登記等的具體原因。同一不動產權異議登記、更正登記等的具體原因。同一不動產權利的不同類型登記，登記原因一般

42、不同，如房地產利的不同類型登記，登記原因一般不同，如房地產權初始登記的原因為自建，轉移登記的原因為買賣權初始登記的原因為自建，轉移登記的原因為買賣。不同不動產權利的同一類型登記，登記原因可能。不同不動產權利的同一類型登記，登記原因可能相同，如建設用地使用權變更登記的原因為更名，相同，如建設用地使用權變更登記的原因為更名，林權變更登記的原因也可能為更名。實踐中，地方林權變更登記的原因也可能為更名。實踐中，地方應根據登記簿填寫說明，盡可能規(guī)范登記原因表述應根據登記簿填寫說明，盡可能規(guī)范登記原因表述 （三三）不動產）不動產權證書和登記證明權證書和登記證明v不動產權證書不動產權證書主要反映不動產的權利

43、人、共有情況、權利類主要反映不動產的權利人、共有情況、權利類型、權利性質、坐落、單元號、用途、面積、使用期限等。型、權利性質、坐落、單元號、用途、面積、使用期限等。其中，單一版證書主要用于城市，但不限于城市，可以記載其中，單一版證書主要用于城市，但不限于城市，可以記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。如一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。如建設用地使用權及房屋所有權；土地承包經營權及森林、林建設用地使用權及房屋所有權；土地承包經營權及森林、林木所有權。集成版證書主要用于農村，但不限于農村，可記木所有權。集成版證書主要用于農村，但不限于農村，可記載同一權利人在同一登

44、記轄區(qū)內享有的多個不動產單元上的載同一權利人在同一登記轄區(qū)內享有的多個不動產單元上的不動產權利，如某一權利主體在農村擁有的多塊承包地、宅不動產權利，如某一權利主體在農村擁有的多塊承包地、宅基地、集體建設用地及其房屋、林木權利等。具體填發(fā)版本基地、集體建設用地及其房屋、林木權利等。具體填發(fā)版本，由當事人選擇。，由當事人選擇。v不動產登記證明不動產登記證明用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。記、異議登記等事項。 （三三）不動產）不動產權證書和登記證明權證書和登記證明v1.1.總的思路總的思路v 以內容一致、版式多樣的方式統(tǒng)一不動產權屬證書

45、。在以內容一致、版式多樣的方式統(tǒng)一不動產權屬證書。在統(tǒng)一名稱、統(tǒng)一內容、統(tǒng)一監(jiān)制的基礎上，考慮城市和農村統(tǒng)一名稱、統(tǒng)一內容、統(tǒng)一監(jiān)制的基礎上，考慮城市和農村的不同需求，設計的不同需求，設計“一證一權一證一權”（單一版）和（單一版）和“一證多權，一證多權，（集成版）兩種權利證書，確保樣式統(tǒng)一、版式可選、一證（集成版）兩種權利證書，確保樣式統(tǒng)一、版式可選、一證多用。多用。v 另，抵押權和地役權使用證明不使用證書，主要考慮：另，抵押權和地役權使用證明不使用證書，主要考慮：一是條例僅規(guī)定了不動產權屬證書和登記證明，抵押權一是條例僅規(guī)定了不動產權屬證書和登記證明，抵押權和地役權是從權利，若與基礎權利一樣

46、都發(fā)證書，不僅技術和地役權是從權利，若與基礎權利一樣都發(fā)證書，不僅技術上難以操作（從權利信息指標與基礎權利指標差異較大），上難以操作（從權利信息指標與基礎權利指標差異較大），還會導致證書記載上的混亂。二是證明并非不能適用于權利還會導致證書記載上的混亂。二是證明并非不能適用于權利，如，如“在建工程抵押登記證明在建工程抵押登記證明”。三是抵押權等設定頻率高。三是抵押權等設定頻率高、變化快，使用證明便于交易，降低成本。、變化快，使用證明便于交易，降低成本。（三三）不動產）不動產權證書和登記證明權證書和登記證明v2.2.登記機構（印章）登記機構（印章）v 紙質介質的不動產登記簿和不動產權證書和登記證明

47、應紙質介質的不動產登記簿和不動產權證書和登記證明應當加蓋不動產登記機構的當加蓋不動產登記機構的“不動產登記專用章不動產登記專用章”。依據條。依據條例，不動產登記機構為縣級以上地方人民政府依法確定的例，不動產登記機構為縣級以上地方人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責不動產登記工作的部門。如：縣人民政府確、統(tǒng)一負責不動產登記工作的部門。如：縣人民政府確定由該縣國土資源局負責不動產登記工作，則縣國土資源局定由該縣國土資源局負責不動產登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產登記機構，登記簿證加蓋為該縣不動產登記機構，登記簿證加蓋“縣國土資源局縣國土資源局不動產登記專用章不動產登記專用章”。各級國土資源主管部門內設

48、的、不具。各級國土資源主管部門內設的、不具有獨立法人資格的不動產登記局（處、科、股），不能作為有獨立法人資格的不動產登記局（處、科、股），不能作為不動產登記機構。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經不動產登記機構。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經授權辦理具體的不動產登記事務，但不能作為不動產登記機授權辦理具體的不動產登記事務，但不能作為不動產登記機構對外行使行政職能。構對外行使行政職能。登記機構應當按規(guī)定盡快刻制并啟用登記機構應當按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動產登記專用章不動產登記專用章”。 （三三）不動產）不動產權證書和登記證明權證書和登記證明v3.3.不動產證書和登記證明的編號不動產證書和

49、登記證明的編號v即印制證書證明的流水號。證書為即印制證書證明的流水號。證書為D D0000000000000000000000、F F0000000000000000000000分別表示單一分別表示單一版、集成版證書；證明為版、集成版證書；證明為0000000000000000000000。數(shù)字。數(shù)字一般為一般為1111位。前位。前2 2位為省份代碼后位為省份代碼后9 9位為證書位為證書印制的順序碼，碼值為印制的順序碼，碼值為000000001000000001999999999999999999。如北京印制的第一本單一版證書。如北京印制的第一本單一版證書編號應該為編號應該為D11000000001D11000000001