南京項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

1、【最新資料,Word、項(xiàng)目概伊，可小由編輯！】4（一）區(qū)位和現(xiàn)狀（二）市政配套設(shè)施情況二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5（一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、南京河西板塊在售樓盤概況 6（一）河西板塊概況（二）龍江板塊（三）江東板塊（四）奧體板塊（五）重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況匯總四、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分18（一）供應(yīng)、銷售情況（二）供銷對(duì)比情況（三）價(jià)格走勢(shì)（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析（五）銷售排行榜五、河西板塊未來(lái)供應(yīng)量分 析25（一）待上市新項(xiàng)目（二）新出讓土地明細(xì)六、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)31（一）政府投入帶動(dòng)板塊升級(jí)（二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價(jià)值七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安 排32（一）規(guī)劃建議和說(shuō)明（二）建設(shè)方式和進(jìn)度安

2、排八、項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分 析32（一）成本分析（二）敏感性分析前言 Talk Before本地塊項(xiàng)目基地位于江東北路，原金盛百貨西側(cè)，規(guī)劃占地面積為60畝（約40020平米），出讓價(jià)為每畝400萬(wàn)，容積率W 2.2。本著謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，報(bào)告基于真實(shí)可靠的前期市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，對(duì)于 該項(xiàng)目給出可行性分析。由于時(shí)間倉(cāng)促，本報(bào)告為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的簡(jiǎn)約版本，但針對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題闡述明確充分。希望能給XXXX董事長(zhǎng)在該項(xiàng)目的投資決策上，提供有力的數(shù)據(jù)支撐和決策參考。數(shù)據(jù)截止日期：2009年6月底區(qū)位（一）地塊區(qū)位該地塊屬于南京市河西商貿(mào)休閑生活區(qū)域，位于江東北路西側(cè)，交通便利、商業(yè)環(huán)萬(wàn)達(dá)已競(jìng)拍地塊 （原金盛百

3、貨大四豳磨菜館NI蔗原土菜也升晦找架辿黑水除寶更打富京江公寓NOJ777超蟲量民也君達(dá)篝潢占AijnaiA渡江廣場(chǎng)沌與付球 m國(guó)知部.南京萬(wàn)友市專維修肓冏稅司®Offij&ooglejma農(nóng)夫生累 出g，gsgu境優(yōu)越。（二）市政配套設(shè)施情況?主要道路：江東北路、草場(chǎng)門大街、漓江路?公交：18路、32路、39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路?購(gòu)物：濱江廣場(chǎng)，新城市廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市?醫(yī)療：省婦幼保健醫(yī)院、省中醫(yī)院河西分院?教育：二十九中河西分校?休閑：新城市廣場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)0項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：60畝土地價(jià)格：400萬(wàn)

4、/畝容積率：2.2三、南京河西板塊在售樓盤概況 （一）河西板塊概況一直以來(lái)，以?shī)W體板塊為核心的河西區(qū)域，都與江寧、江北板塊，共同成為南京房 地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量最大的三大板塊。2008年的河西板塊雖遭遇市場(chǎng)低 潮，但依然熱點(diǎn)不斷。從以匯錦國(guó) 際、金馬酈城、第七大道為代表的小 戶型熱賣，到萬(wàn)科金域提香引領(lǐng)降價(jià) 風(fēng)潮，再到兩大純新盤一一金地名 京和南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開盤熱銷，都引發(fā) 了南京全城關(guān)注。而以金地名京、 南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目為代表的江東板 塊，更是成為整個(gè)河西房地產(chǎn)板塊發(fā) 展的一匹黑馬。2009年的河西板塊，隨著市場(chǎng)的 逐步回暖，一方面目前在售樓盤加緊 了推盤速度，另一方面，奧體區(qū)域的多個(gè)品牌開發(fā)企業(yè)

5、新上市的項(xiàng)目將全新集體亮相，這將對(duì)2009年的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待。目前的河西房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為龍江、江東、奧體三大子版塊。1、江東子板塊成為河西板塊最大亮點(diǎn)在鳳凰和熙苑、棲霞月安街、匯錦國(guó)際、星雨華府、金地名京、南京萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)、中北品閣、中北南湖地塊為主的江東板塊，在2008年曾一度走紅，隨著周邊配套的進(jìn)一步完善和地鐵二號(hào)線的預(yù)期，江東板塊依然是2009年河西板塊的熱點(diǎn)區(qū)域。除目前在售項(xiàng)目眾多外，新江東板塊 2009年已出讓和待出讓的土地量也不可小覷。 僅所街、河西南河區(qū)域，就有近10幅地塊待字閨中。在建鄴區(qū)對(duì)應(yīng)大大街以北區(qū)域的全 新改造規(guī)劃之下，江東、所街、南湖等早期開發(fā)的老城區(qū)，將面

6、臨新的發(fā)展機(jī)遇。2、奧體子板塊已進(jìn)入奧體南部開發(fā)重頭經(jīng)過(guò)7年的滾動(dòng)開發(fā)，多個(gè)大盤支撐起的奧體板塊，無(wú)疑是河西最閃亮的明星。但 是，在新江東板塊快速崛起的勢(shì)頭之下，奧體板塊原先的“老大”地位，面臨挑戰(zhàn) 2009年，宋都美域、嘉業(yè)陽(yáng)光城、奧體新城、金馬酈城、碧瑤花園、融僑中央花園、金 域提香的持續(xù)開發(fā)，將為奧體板塊提供不小的商品房住宅供應(yīng)量。3、龍江子板塊迎來(lái)10年后“第二波”開發(fā)熱潮龍江的“第一波”發(fā)展，是隨著 1997年龍江高教公寓的開建而展開的，就此龍江地 區(qū)大規(guī)模建設(shè)的序幕也徐徐拉開。10年后，龍江地區(qū)迎來(lái)“第二波”建設(shè)熱潮，中 海鳳凰西街項(xiàng)目、乾和福邸、時(shí)代天地廣場(chǎng)、銀城東寶路項(xiàng)目、辰龍

7、嫩江路項(xiàng) 目、天馬榕園、匯杰長(zhǎng)江國(guó)際等新盤，將加入新龍江的行列，助力龍江“第二波”的發(fā) 展。4、河西CBD1期“新高”不斷在一期漸成規(guī)模的前提下，2009年集聚了眾多知名跨國(guó)公司，如美國(guó)富頓、香港新 鴻基等的河西CBD1期，有望成為南京的新標(biāo)志性名片。河西 CBD二期，北起河西大街， 南至江山廣場(chǎng)，規(guī)劃27個(gè)地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于 100米，最高超過(guò)250米。江蘇 保監(jiān)局辦公大樓、新鴻基大廈、南京世界貿(mào)易中心舉行了奠基儀式，十四所總部大廈已 動(dòng)工，新華報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈項(xiàng)目在做設(shè)計(jì)方案，華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動(dòng)南 京公司、南京報(bào)業(yè)集團(tuán)、國(guó)泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項(xiàng)目土地已摘牌。

8、蘇寧 2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。（二）龍江板塊1、蘇寧銀河天啟花園SOHO項(xiàng)目地址：樓區(qū)清涼門大街與龍園中路交界處 占地面積：24465.3平米建筑面積：83192.22平米容積率：2.39綠化率：45%銷售均價(jià)：9500元/平米目前狀況：蘇寧銀河天啟花園SOHOat 60余席 45-65 nf左右的小公寓。2、星語(yǔ)華府項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)集慶門大街219號(hào)占地面積：150,000平米 建筑面積：370,000平米 建筑類別：高層，小高層 容積率:2.3銷售均價(jià)：11000元/平米目前狀況：目前在售戶型面積約92-98平米，134平米，毛坯均價(jià)11000元/平米。預(yù)計(jì) 6、7月

9、加推一批新房源。3、長(zhǎng)安西街1號(hào)項(xiàng)目地址：漢中門外大街，典雅居西側(cè)占地面積：46269平米建筑面積：約100,000平米建筑類別：小高層容積率：2.16銷售均價(jià)：10500元/平米目前狀況：長(zhǎng)安西街1號(hào)將向市場(chǎng)上推出一批以69-91平米為主的小戶型。4、時(shí)代天地廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：江東北路與清涼門大街交匯處 占地面積：13865.6平米建筑面積：62395.2平米建筑類別：酒店式公寓容積率：04.5銷售均價(jià)：12000米/平米目前狀況：220套酒店式公寓，挑高立方，單價(jià) 1.2萬(wàn)元，面積40- 60平米5、銀城聚錦園項(xiàng)目地址：江東北路與清涼門大街交匯處占地面積：21358.0平米建筑面積：35000

10、平米建筑類別：多層，高層，小高層總戶數(shù)：250戶容積率：1.8銷售均價(jià)：待定這3幢住宅為南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東區(qū)的 04、06和08（三）江東板塊 1、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：南京市建鄴區(qū)明園地塊，水西門大街南側(cè)，福園路北側(cè)建筑面積：226000平米占地面積：114889.6平米建筑類別：小高層容積率：1.99銷售均價(jià)：9500元/平米目前狀況：南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出3幢住宅, 幢，位處小區(qū)中央位置，戶型為 70-140 平米的兩房、三房和四房，共 224套。2、金地名京項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)集慶門大街以南、云錦 路以東建筑面積：151888平米占地面積：89345.6平米建筑類別：小高層容積率：1.7銷售均價(jià)：130

11、00-20000元/平米目前狀況：7月底公開二期樣板間，包含頂級(jí)最牛樣板間，面積為290多平米的復(fù)式豪宅，總價(jià)一千多萬(wàn)（四）奧體板塊1、匯錦國(guó)際項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)月安街建筑面積：128000平米占地面積：71214.30平米建筑類別：小高層容積率：1.8銷售均價(jià)：9000元/平米目前狀況：推出88套110140平米平層房源。2、融僑中央花園項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體南門正對(duì)面 奧體大街與燕山路交匯處 建筑面積：290000平米占地面積：170723.80平米建筑類別：小高層容積率：2.2銷售均價(jià)：9300元/平米目前狀況：融僑中央花園三期“玫瑰街區(qū)”。首先公開的是1、4、5三幢住宅，共200多套。戶型

12、面積為94139平米。項(xiàng)目均價(jià)9300元/平米，一次性付款享受3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠， 商業(yè)貸款優(yōu)惠2.5個(gè)點(diǎn)，如果首付款超房款比例在 5成以上，另可享受總價(jià)2000元的優(yōu) 惠。3、嘉業(yè)陽(yáng)光城米建筑面積：約20萬(wàn)平占地面積：約11.47萬(wàn)平米大街與黃山路交界處售樓地址：黃山路和富春江東路交匯項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體 建筑類別：高層，小高層容積率：1.36銷售均價(jià)：9700元/平米目前狀況：在售二期最后兩幢多層第10幢和第12幢，位于小區(qū)中心景觀位置，僅剩為數(shù) 不多的尾房，主力戶型為136和139平米的三房，均價(jià)9700元/平米。一次性付款98折, 按揭99折優(yōu)惠。一三三-三三一-3>弓一 隹善，二1-

13、1.6萬(wàn)元/平米之間。近期將推出高檔4、品業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體大街與廬山路的交匯處建筑面積：25.5萬(wàn)平米占地面積：3.4萬(wàn)平米建筑類別：小高層容積率：7.75銷售均價(jià)：1.5-1.8萬(wàn)/平米目前狀況：目前在售寫字樓200-400平米，價(jià)格 精裝公寓，80-400平方，1.5-1.8 萬(wàn)/平米。5、仁恒國(guó)際公寓項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)廬山路116號(hào)建筑面積：135606平米占地面積：28410平米建筑類別：高層容積率：3.980銷售均價(jià)：20000元/平米目前狀況：在售酒店式公寓，主力戶型195平 米、243平米、290平米。6、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)河西大街87號(hào)（河西大 街與廬山路交

14、匯處）建筑面積：300000平米 占地面積：160000平米建筑類別：小高層容積率：1.880銷售均價(jià)：16000元/一目前狀況：在售最后一期，6、9棟，價(jià)格16000 元/% 192、246 1tf精裝豪宅，65-147褶多種精 裝戶型。7、宋都美域項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)河西大街南側(cè) 建筑面積：143716平米占地面積：66573平米建筑類別：高層項(xiàng)目均價(jià)：9800元/平方米目前狀況：預(yù)計(jì)6月上旬將會(huì)加推“錦園”二期9號(hào)和13號(hào)樓，主力戶型為85-129的 兩房和三房，共153多套。目前接受預(yù)定，均價(jià)9800元/平方米左右。（五）重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況匯總項(xiàng)目名稱在售價(jià)格開盤信息萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)9000元/

15、平米04、06和08幢酒店式公寓，位處小區(qū)中央位置，戶型為70-房，共224套。金地名京13000-20000 元/ 平米二期樣板間，包含頂級(jí)最牛樣板間，面積為 290多平米的復(fù)式天啟花園均價(jià)9500元/平米SOHOW,毛坯交付，全部為 40-50平米之間的小戶型，95宋都美域均價(jià)9000元/平米二期9幢、13幢，85平方兩房，119、123平方三房，戶戶配匯錦國(guó)際均價(jià)12500元/平米1#、2#樓東單元房源，主力戶型110-140平米，均價(jià)8700元銀城聚錦園均價(jià)13000元/平米項(xiàng)目共規(guī)劃四棟住宅，共255套房源20余種戶型，主力戶型為 111褶及127 1tf的三房，和141 nf的躍層

16、。均價(jià)預(yù)計(jì)在13000朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)均價(jià)16000元/平米近期項(xiàng)目可能將推出08棟房源，為高層+多層組合建筑，共 平米，一梯兩戶，精裝交付，價(jià)格待定。物業(yè)費(fèi) 3.5元/平米 付。四、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了 1269套，繼4月份攀上兩年以來(lái)的銷量新高后，南京樓市銷售量顯現(xiàn)出階段性下滑的趨勢(shì)2009南京樓市鋪售一覽表 教據(jù)來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)LiOOO i20000 -1月 嘲3月4月5月從各板塊的交易量來(lái)看，上 個(gè)月成交量最大的是江寧、江北 與城北三大片區(qū)，總共57萬(wàn)平 方米的住宅成交面積，占了全市 的60%價(jià)格低廉仍是吸引購(gòu)房 人入

17、手的關(guān)鍵所在。河西板塊一季度呈現(xiàn)出“一 房難求”的住宅供應(yīng)局面。而從 4月份開始，就已經(jīng)有部分樓盤 紛紛加推房源“趕場(chǎng)小陽(yáng)春”，5月份隨著新推住宅樓盤的增多，河西更是迎來(lái)了 2009年的第一次房源上市高峰。供應(yīng)量放大的同時(shí)，河西板塊住宅銷售量也一路走高。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 5月，河西板塊住宅共認(rèn)購(gòu)1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趨勢(shì)。成交方面，835套的成績(jī) 相比4月，下降了近200套，跌幅也在20%fc右，主要原因是河西板塊樓盤集體性漲價(jià)過(guò) 快抑制了目前的購(gòu)房需求。隨著剛性需求的逐步釋放，南京樓市自一季度以來(lái)的階段性回暖已經(jīng)漸漸“降 溫”，開發(fā)商打算以漲價(jià)來(lái)刺激消費(fèi)，恐怕得

18、不償失，此舉有可能進(jìn)一步抑制人們的買 房需求，進(jìn)而影響到下半年南京樓市的走勢(shì)。（一）供應(yīng)、銷售情況河西板塊09年5月商品住宅的上市量為12.5萬(wàn)平米，環(huán)比09年4月份的5.08萬(wàn)平 米的供應(yīng)量，呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)；由于三月份購(gòu)房市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)暖，蓄擬已久的河西板塊 多數(shù)大盤項(xiàng)目都紛紛上市，且體量相對(duì)較大，市場(chǎng)剩余一定的存量，因此四月的上市量 上升明顯。從成交量方面分析，本月的成交量為 10.3萬(wàn)平米，與09年4月份12.39萬(wàn)平米的成 交量相比，環(huán)比增幅為17%增長(zhǎng)較穩(wěn)定，順應(yīng)了四月份的購(gòu)房市場(chǎng)回暖狀態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)（二）供銷對(duì)比情況09年5月河西板塊的單月供銷比為0.36,除了 3月份略大

19、于1以外，自去年12月起 已經(jīng)幾乎連續(xù)6個(gè)月小于1。由于龍江板塊和奧體板塊都已經(jīng)處于開發(fā)尾聲，河西板塊的 上市量已經(jīng)接近暫時(shí)性斷檔，這在 4、5月份已經(jīng)表現(xiàn)的相當(dāng)明顯，當(dāng)月供求比連續(xù) 2個(gè) 月小于0.4。與此同時(shí)，河西板塊已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的板塊之一，需求旺盛，在 供應(yīng)緊缺的大背景下，房?jī)r(jià)的新一輪上漲已經(jīng)水到渠成。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)（三）價(jià)格走勢(shì)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)09年5月份河西板塊的成交價(jià)格較4月份有所增長(zhǎng)，由于市場(chǎng)逐漸開始呈現(xiàn)“小陽(yáng) 春”的銷售旺季，不少樓盤在增加推盤量的同時(shí)，悄悄小幅提高售價(jià)，所以一定程度上 拉高了整體板塊的成交均價(jià)，本月銷售冠軍金地名京的熱銷，對(duì)成交均價(jià)的拉升起

20、到 了關(guān)鍵的作用。（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從面積段供銷來(lái)看，5月份的新增上市量主要集中在120-144平米的面積段，這個(gè)面 積段上市量占總上市量的33%其次是180-200平米的面積段，占比29%主要來(lái)自金域 堤香花園項(xiàng)目。本月成交量也主要集中于 120-144平米這個(gè)面積段，成交量主要來(lái)自金地 名京、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、融僑中央花園、奧體新城海棠園等項(xiàng)目。據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)09年5月份河西板塊成交量主要分布在 8000 9000、9000-10000和12000-14000元/ 平米的三個(gè)價(jià)格區(qū)間；8000- 9000元/平米的成交量主要來(lái)自融僑中央花園、奧體新城海 棠園和西堤國(guó)際城第陸區(qū)

21、等項(xiàng)目；9000-10000元/平米的成交量主要來(lái)自嘉業(yè)陽(yáng)光城二 期、金基匯錦花園和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東坊壹街區(qū)項(xiàng)目；12000-14000元/平米的成交量主要來(lái)自金地名京、金域提香花園、萬(wàn)科光明城市花園和朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南園等項(xiàng)目。（五）銷售排行榜09年5月份的銷售排行前五位分別為金地名京、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、融僑中央花園、奧體新城 海棠園、匯錦國(guó)際這五個(gè)項(xiàng)目。5月10日，金地名京推出了二期住宅，因?yàn)樵趹粜?、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的諸多創(chuàng)新，開盤 當(dāng)日便熱銷120多套。近段時(shí)間主推商鋪的南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商鋪銷售成績(jī)同樣不俗，共成 交114套。而5月16日推出三期的融僑中央花園，繼續(xù)受到客戶追捧，共成交100套奧體新城海棠園共成交

22、96套，位列第4名。宋都美域4月底推出二期房源，雖然開出了 9300元/平米的不低均價(jià)，依然熱銷，本月共成交 62套。河西板塊5月銷售排行榜排名項(xiàng)目名稱本月銷售套數(shù)（套）1金地名京1382萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東坊壹街區(qū)1143融僑中央花園1004奧體新城海棠園965匯錦國(guó)際83額據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)五、河西板塊未來(lái)供應(yīng)量分析（一）待上市新項(xiàng)目項(xiàng)目地址占地卸積（m2）總建回枳（m2）物業(yè)類型中海鳳凰 西街項(xiàng)目東臨秦淮河，南至 鳳凰西街，西至北 封路，北至清涼門 大街169560.9568049.01擬建住宅20棟以及 商業(yè)、酒店公寓、辦 公等，其中配建一座 小學(xué)和一座幼兒園目前北 已進(jìn)入 段仁恒江灣城河西大街

23、南、燕山 路西、濱江大道東353126.5約 687000擬建32幢高層住宅 并設(shè)兩座幼兒園預(yù)計(jì)7 樓處用鳳凰和熙苑建鄴區(qū)興隆大街與 江東南路交叉口東 北角約 100000327036.8714幢18層住宅，2 幢寫字樓，部分商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)臨 已亮桂五回' 夢(mèng)都大街188號(hào)地 塊北至南京上新河中 學(xué)地塊，南至夢(mèng)都 大街，東至規(guī)劃道 路，西至揚(yáng)子江大 道70833.1約 170000小高層目前項(xiàng)仁恒富春 江東街項(xiàng)目建鄴區(qū)富春江東街 以南、楠溪江東街 以北、黃山路與嵩 山路之間4660093300計(jì)劃打造成青年公 寓，一半為100 120平米小三房，一 半為90平米以下小 戶型。主力戶型是 80

24、褶的小躍層，精 裝修目前項(xiàng)期規(guī)戈1棲霞棲庭河西新城區(qū)203667800090-140平米的3房、4房住宅，以及 50-70平米的酒店式 公寓目前項(xiàng)大馬榕園西至江東北路、南 至鳳凰西街8016.223000一棟18層住宅、一 棟28層住宅、一棟 三層商業(yè)和配套用 房。目前項(xiàng)備注：通過(guò)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，累計(jì)未來(lái)新盤上市量預(yù)計(jì)將超過(guò)120萬(wàn)平米，供應(yīng)量將呈現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)。（二）新出讓土地明細(xì)地塊編號(hào)地塊位置實(shí)際出讓 （平方米）容積率用地性質(zhì)NO.2008G27A北至河西大街，南至 白龍江四街，西至現(xiàn) 狀，東至江東南路。61781.9>5.5商業(yè)、金融業(yè)用 地；酒店式公寓 用地B北至楠溪江四街，南 至河

25、西大街，西至揚(yáng)子 江大道，東至江蘇省農(nóng) 業(yè)科技國(guó)際交流中心<3.5酒店、文化娛樂(lè) 設(shè)施、辦公、商 業(yè)和酒店式公寓 混合用地NO.2008G25南至雨潤(rùn)大街東至廬山 路西至江東中路79629.8<3.0商業(yè)金融和辦 公、公共管理和 服務(wù)、巾政配套 和綠地NO.2008G16北至南京上新河中學(xué)， 南至夢(mèng)都大街，東至規(guī) 劃道路，西至揚(yáng)子江大 道70833.1<2.4二類居住用地NO.2008G02雨潤(rùn)大街以南，江東中 路以東，河西中央商務(wù) 區(qū)（二期）16136.23.4 0RK 6商業(yè)金融業(yè)用 地；商務(wù)辦公用 地NO.2008G01白龍江東街以南，廬山 路以西，十四所東側(cè)，河 西中

26、央商務(wù)區(qū)（二期）14295.53.5 0RK 6金融保險(xiǎn)業(yè)用地； 商務(wù)辦公用地；NO.2007G99河M大街以南，江山大 街以北，江東路匕燕山 路之間293799.5見公告展覽、會(huì)議、辦 公、酒店以及相 關(guān)的商業(yè)服務(wù)配 套設(shè)施NO.2007G115東至燕山路、西至泊河 路、南至集慶門大街、 北至漢中門大街429343.3見公告見公告NO.2007G98奧體大街與曷春江四街 之間，江東中路與巴山 路之間45383.6<3.5金融證券經(jīng)營(yíng)、 辦公用地NO.2007G96東寶路與清江路交界處 西北角27990.6<3.3二類居住、商業(yè) 混合用地NO.2007G92神馬家具城地塊，江東 北

27、路與鳳凰西街交界處 東北角8016.2彳寸Ah產(chǎn)權(quán)調(diào)換房NO.2007G90河西大街南側(cè)，江東路 東側(cè)，白龍江東街北36133.8NO.01地塊正6,NO.03地塊：4.5商業(yè)金融業(yè)用地側(cè)；（河四中央商務(wù)區(qū)二期 NO.01、NO.03號(hào)地塊）0RK 6NO.2007G88鳳凰東街39號(hào)，東至好 又多超市，西至嫩江路，南至清涼門大街， 北至住宅區(qū)15405.1平方米<1.6二類居住用地NO.2007G86雨潤(rùn)大街以南，廬山路 以西19607.2平方米40RK 6商業(yè)金融業(yè)用 地；商務(wù)辦公用 地NO.2007G85雨潤(rùn)大街以南，江東中 路以東20140.740RK 6新聞出版用地； 商務(wù)辦公

28、用地NO.2007G78江東路與水西門大街交 匯處西南角，江東路西 側(cè)、水西門大街南側(cè)、 燕山路東側(cè)、福園街北側(cè)83545.3<2.5商業(yè)用地NO.2007G77江東路與集慶門大街交 匯處西北角，集慶門大 街北側(cè)、江東路西側(cè)、 燕山路東側(cè)、福園街南側(cè)115177.1<5.0商業(yè)、辦公、酒 店式公寓用地NO.2007G76水西門大街南側(cè)，福園 路北側(cè)88309.0<2.0文化娛樂(lè)用地； 商業(yè)用地；（允許 布置旅游、文化、商業(yè)和酒店 式公寓及相關(guān)的 配套服務(wù)設(shè)施）NO.2007G58嘉陵江東街以北，廬山 路以西13106.52.8 0RK 5郵電辦公用地NO.2007G57區(qū)廬山

29、路以西地塊，白 龍江東街與嘉陵江東街 之間13323.130RK 6郵電設(shè)施用地NO.2007G44集慶門大街以北，湖西 路以西，南湖二中西側(cè)22165.3<1.3二類居住用地NO.2007G38嘉陵江東街以北，江東 中路以東21642.7<3.5 -5新聞出版辦公用 地NO.2006G84東至云錦路；南至興隆 大街；西至江東中路； 北至怡康街91419.2<2.65二類居住、商業(yè) 混合用地六、河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)（一）政府高投入帶動(dòng)板塊升級(jí)? 政府高強(qiáng)度的投入，充分保障了新城基礎(chǔ)設(shè)施及配套的順利建設(shè)；? 地鐵一、二號(hào)均通達(dá)該地區(qū)，其中一號(hào)線已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，二號(hào)線將于明年通車

30、；? 隨著CBDS設(shè)的推進(jìn)，地價(jià)與周邊的房?jī)r(jià)將得到顯著提升；（二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價(jià)值? 早期萬(wàn)科、仁恒等全國(guó)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)已經(jīng)進(jìn)駐，而隨著金地、萬(wàn)達(dá)的加入，河西 板塊是目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各版塊中品牌開發(fā)企業(yè)最多的區(qū)域，這對(duì)于整個(gè)區(qū)域形象 有著較為良好的提升，增加了區(qū)域的附加價(jià)值；? 中海鳳凰西街項(xiàng)目、仁恒江灣城、鳳凰和熙苑等都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注度較高的項(xiàng)目，開 發(fā)背景、項(xiàng)目體量、市場(chǎng)期望值、標(biāo)桿作用等因素，都注定了這些項(xiàng)目上市后的市場(chǎng) 關(guān)注度更高。七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排（一）規(guī)劃建議和說(shuō)明本項(xiàng)目東邊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)地塊的規(guī)劃業(yè)態(tài)為： 商業(yè)、辦公、酒店式公寓。根據(jù)本地塊現(xiàn)狀 及周邊市場(chǎng)環(huán)境看,

31、本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)建議以 商業(yè)、酒店式公寓（單身公寓） 為主。（二）建設(shè)方式和進(jìn)度安排本項(xiàng)目暫定為2010年初啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2013年年底結(jié)束，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期歷時(shí) 3年，工 程周期為2年半，具體如下：1、土地取得后，前期籌備工作內(nèi)容繁多，主要包含立項(xiàng)、審批、勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、資金籌措等，暫預(yù)計(jì)耗時(shí)為 6個(gè)月；2、本項(xiàng)目產(chǎn)品與萬(wàn)達(dá)地塊類型相似，銷售時(shí)容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，為盡快回收資金，實(shí)現(xiàn) 資金流的良性循環(huán)，我司建議銷售產(chǎn)品時(shí)可將產(chǎn)品錯(cuò)開推出，避免競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)構(gòu) 成產(chǎn)品類型的互補(bǔ)，但這對(duì)工程進(jìn)度提出較高的要求；八、項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分析（一）成本分析1、土地費(fèi)用土地價(jià)格 土地轉(zhuǎn)讓方開出的土地價(jià)格為 400萬(wàn)

32、/畝土地契稅土地總價(jià)的4%2、前期費(fèi)用各類規(guī)費(fèi)包括白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)、工程定額編制費(fèi)、 建筑市場(chǎng)管理費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)等費(fèi)用。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用包括勘測(cè)測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、市政規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審核費(fèi)等。其他包括綜合服務(wù)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、三通一平等費(fèi)用。3、配套建設(shè)費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施、地下室、景觀綠化等。4、建安工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程等。5、其他費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。（二）項(xiàng)目投資成本估算投資測(cè)算表項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)工程量單價(jià)和費(fèi)率造價(jià)（力兀）成本土地 費(fèi)用土地價(jià)格60.0040024000

33、.00土地契稅土地費(fèi)用X 4%0.04960.00刖 期 費(fèi) 用各 類 規(guī) 費(fèi)白蟻防治費(fèi)2.3 元/ m28.802.320.24建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)工程造價(jià)1.2 %。8.800.001223.13建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)工程迫力10.3/008.800.00035.78工程定額編制費(fèi)工程造價(jià)1%。8.800.00119.27建筑市場(chǎng)管理費(fèi)工程Q?仇4/008.800.00477.09建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)1.5 %。8.800.001528.91建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)工程迫力1 0.6 %8.800.000611.56市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)二類商業(yè)135元/ m28.801601408.00發(fā)展