香檳花園定價(jià)原則

1、單位價(jià)格調(diào)整系數(shù)×（計(jì)算基數(shù)+裝修+樓層價(jià)差+朝向價(jià)差+景觀價(jià)差+設(shè)計(jì)價(jià)差+戶型價(jià)差+噪音價(jià)差+單邊價(jià)差）階段折扣，以元/平方米為單位，確定依據(jù)如下：1 朝向價(jià)差 朝向價(jià)差（元/）南北南東北西西北5004003002001000在此，根據(jù)本項(xiàng)目布局的特點(diǎn)及單元的主要朝向，考慮到區(qū)域客戶對各朝向的價(jià)值認(rèn)可度，分了四個(gè)級(jí)別：ü 即南北對流的單元價(jià)差為500元/；ü 正南朝向的單元為400元/；ü 正東朝向的單元為300元/；ü 正北朝向單位為200元/；ü 西向但有遮擋的朝向?yàn)?00元/；ü 而最差的是西北朝向且無遮擋的單位為0

2、元/。2 景觀價(jià)差 景觀價(jià)差（元/）中心園景園景小學(xué)、綠地網(wǎng)球場都市景、路景4002003002001000該因素主要是考慮各單位景觀的區(qū)別ü 由于保利公司對園林的高要求，相信園林將成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，因此制定可望中心園景的單位價(jià)差計(jì)為400元/，而視野較差只可望部份園景的單位價(jià)差計(jì)200300元/之間；ü 東向單位面對學(xué)校，景觀雖然不足，但因東向無高層建筑，視野暫時(shí)相對開闊，價(jià)差計(jì)為200元/；ü 西向的樓宇主要面向廣州大道，可望視野相對開闊，景觀比園景單位有一定的差距，價(jià)差計(jì)為150元/；ü 北向單位面對華利路，景觀也較差，因此價(jià)差為50元/；&#

3、252; 一些南向的單位面向浩瀚華軒以及遠(yuǎn)洋明珠等建筑物，且相距較近，因此景觀、視野最差，價(jià)差為0元/； 3 樓層價(jià)差Ø 11層、17層、21層樓棟層差11 層樓棟層差（元/）8層以上8層以下8050園林作為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)，同樓層價(jià)差有較大關(guān)系。本項(xiàng)目所處的特殊位置，四周除西向外均為建筑（多為高層建筑）所包圍，景觀視野方面受到較大限制。ü 8樓以下單位，得到園林支持的力度較大，因此在此區(qū)間調(diào)大其價(jià)差（每上升一層80元/），體現(xiàn)園林的價(jià)值；ü 同時(shí)由于園林面積不大，8樓以上單位得到園林支持的力度比較小，而且由于周邊建筑所阻擋，景觀視野方面較為欠缺，因此建議調(diào)小其價(jià)差

4、（每上升一層50元/），以提高本項(xiàng)目高樓層單位與周邊項(xiàng)目同等樓層單位價(jià)格的競爭力。Ø 31層樓棟層差31層樓棟層差（元/）8層以下821層21層以上503080考慮到31層為高層建筑，層差過高將會(huì)造成價(jià)格的不正常高企，因此適當(dāng)拉低價(jià)差。ü 8樓以下單位，園林景觀較佳，層差50元/ü 8-21樓單位，園林景觀較難得到體現(xiàn)，且視野較差，因此拉窄層差為30元/ü 21樓以上單位，因周邊建筑均在20層左右，因此21樓以上的單位視野較為開闊，采光、通風(fēng)較較佳，因此層差拉高為80元/4 設(shè)計(jì)價(jià)差設(shè)計(jì)價(jià)差（元/）好差2000由于戶型設(shè)計(jì)關(guān)系到單位的實(shí)用性及居住的舒適性

5、，因此一個(gè)單位戶型好壞與否是極其重要問題。ü 健康越來越受到客戶的重視，空氣的流通顯得重要，因此對流的單位價(jià)差計(jì)50元/ü 功能房、主人套房的設(shè)置，對居住的舒適性尤關(guān)重要，因此價(jià)差計(jì)50元/ü 陽臺(tái)對采光、通風(fēng)、景觀都是重要的因素，因此多陽臺(tái)設(shè)計(jì)對戶型的好壞也很重要，價(jià)差計(jì)50100元/ü 而如功能布局不合理、有多邊位等缺陷的單位則視情況扣除價(jià)差ü 綜合評價(jià)，戶型設(shè)計(jì)價(jià)差由0200元/之間浮動(dòng)。5 噪音價(jià)差噪音價(jià)差（元/）大小-500ü 本項(xiàng)目主要的噪音源來自廣州大道，靠廣州大道朝向?yàn)槲鞯膯挝皇茉胍粲绊戄^大，價(jià)差為50元/，ü

6、; 在內(nèi)圈，朝向園林的單位則受噪音影響較小，價(jià)差為0元/，ü 而其他單位，視周邊噪音來源及其對單位主要活動(dòng)區(qū)的影響而定，價(jià)差在0-50元/之間浮動(dòng)。6 戶型價(jià)差戶型價(jià)差（元/）四房二廳三房二廳二房二廳305030ü 三房二廳由于其較高的使用性和性價(jià)比，受到廣大置業(yè)客戶的喜愛，因此其面積價(jià)差較高，為50元/；ü 相比之下，二房二廳由于其面積小、總價(jià)低，憑借著突出的實(shí)用性和投資性，也受到廣大客戶的喜愛，價(jià)差為30元/；ü 而四房二廳，由于面積大，總價(jià)高，因此其目標(biāo)客戶群主要集中為高收入客戶，同時(shí)由于其突出的使用空間、舒適性及高品味等特點(diǎn)，建議其價(jià)差定為30元/。7 單邊價(jià)差單邊價(jià)差（元/）單邊非單邊500ü 處于單邊位的單位，其視野、景觀性要好于中間位的單位，故其價(jià)差定為50元/；ü 而中間位單位價(jià)差則定為0元/。8 調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目擁有復(fù)式，棟還有首層單位，調(diào)整系數(shù)的存在，對于這些單位的定價(jià)具有輔助作用，調(diào)整系數(shù)的默認(rèn)值為1.00。9 階段折扣階段折扣作為在銷售中各階段使用折