定價方法中的隨行就市定價法

1、隨行就市定價法： 首先應對本案進行項目價值判斷， 既選擇若干與本項目在物業(yè) 類型和檔次相類似的樓盤， 進行價值實現(xiàn)要素的對比分析， 判斷本項目在當前市 場形勢下可實現(xiàn)的價值。本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè) 管理”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準 價。（一）項目價值要素分析1 、舒適要素戶型 針對目標客戶群“量身定做”， 周到細致的考慮使用者對實際功能的需求， 并滿足心理認同感，戶型設計側(cè)重住家的舒適性。配套會所 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化 娛樂等設施配備恰當。環(huán)境規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地

2、廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、 情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。2、便利要素出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停 車位。生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便 幼兒園、小學、中學距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素A 、無有害氣體、煙塵、噪音污染；B 、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)；C 、日照充足、通風良好。4 、景觀要素外景觀 山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀 建筑立面、廣場、小品、綠藝院內(nèi)景觀 私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全 防火、防盜、交

3、通安全，各項措施周密服務 日常服務、家政服務、酒點式服務文化氛圍 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目 均 價（ 元 /M2） 品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要 素 本 案 可實現(xiàn)度金山碧水三期1833 - + - + + - 0金山明星1985 0 0- + - 0 -金山佳園2450 0 - - + - 0 - 金山明珠 2400 0 - - - 0 0 - 香江明珠 2700-0-北京金山 2500-0-濱江麗景 2100 + 0 - 0 - - - 康 城 1960-0 0 + 0-幸 福 城 2000 0 00

4、+ -福光遠東花 園 1750 + +- + + 0 +備 注 + 為本案高于類比項目， 0 為相當于類比項目，為低于類比項目。根據(jù)對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合素質(zhì)： 高于 福光遠東花園相當于 金山碧水三期低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城因此，本案可實現(xiàn)價值為1830元/M2,將會有比較適合的回報率與回報周期 五、單元價格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因 為各個單元的效用不同。 效用高消費者就愿意支付較多的費用； 效用低消費者就 愿意支付較低的費用。 因此，在制定出一個小區(qū)的基準價格之后

5、， 還需要對各個 單元進行價格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價格*基準價 （一）價格調(diào)整系數(shù) 房策網(wǎng) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數(shù)表示： 樓號 7# 8# 、9#、 10#、11# 12#、13#、 14#系數(shù) +0 +2 +11 2說明 7#樓南向雖然有 30米樓間距，但是北向沿街噪音較大， 兩項相互抵消所以 位置系數(shù)為零。 8# 樓北向有 30 米樓間距，南向最大有 27 米樓間距，又位于兩個主 題花園之間， 9#樓有主題花園， 同時東西兩頭無建筑物遮擋， 西向現(xiàn)有的花園 1 1 #樓一層只有四個單 元，因此 10#樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場的位置， 1

6、2# 、 13#位置相對靠后，離主入口約有 150 米的距離。 14# 樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數(shù)表示：樓號 8#、 7# 、 9#、11#、 10#、12#、13#、14#系數(shù) +2 +1 +0說明 8# 樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應。 7# 、9#樓西向是現(xiàn)成的花園， 11#樓南北向空間較大，是主題花園的位置之 一。 朝向無突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價格水平， 用垂直系數(shù)表示：樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層系數(shù) 9 4 +0 +0

7、 +0 3 +30說明 拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅 消化掉。六層是復式住宅和帶閣樓住宅， 復式按六層價格計算， 閣樓戶型按六層價格加上 基準價的 30%計算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平 系數(shù)表示：單元號 01 單元（東頭） 06 單元（西頭） 02 、03、04、05 單元（中間）系 數(shù) +4 +3 +0說明 東向靠指揮學校 西向是一期建筑、康復中心和空地 中間的單元，僅靠南 北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分攤系數(shù)的差異制定不同價格水平，用分攤系數(shù)表示：樓號 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13

8、#、14#系數(shù) +0 2說明 分攤比例為 10.6% 10#、 12#、13#、14#樓的分攤達 11.7%-12.9%6、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號 8# 10# 11# 13#單元 01、06 02-05 01-04 05 、06 01、04 02、03 01、06 02-05系數(shù) +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0說明 8#樓 01、06單元是全明設計，而且進深僅為 11.8 米； 10#樓 05、06單元南向不被 11#樓遮擋。 0104單元各功能區(qū)分 隔明顯。 11# 樓是全部住宅中進深最短的，僅為 10.2 米，而且 01、04單元三房 并排朝

9、南； 02 、03 戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客 廳的完整性。 13#樓 01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好 擺設家具，而且三房面積105M2只有一個朝北的陽臺。（二）各單元綜合系數(shù)表7#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 +0 +1- 9 +4 +0 +0- 4 +149201 +0 +1- 4 +4 +0 +0 +1301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5501 +0 +1- 3 +4 +30 +0 +32102 103 104 10

10、5 +0 +1- 9 +0 +0 +0-8202 203 204 205 +0 +1- 4 +0 +0 +0-3302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1502 503 504 505 +0 +1- 3 +0 +30 +0 +28106 +0 +1- 9 +3 +0 +0- 5206 +0 +1- 4 +3 +0 +0 +0306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4506 +0 +1- 3 +3 +30 +0 +318#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)

11、 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 +2 +2- 9 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +2- 4 +4 +2 +0 +6301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10601 （閣樓）+2 +2- 3 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2 +2-9 +0 +0 +0-5202 203 204 205 +2 +2-4 +0 +0 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0

12、+4402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（閣樓）+2 +2- 3 +0 +30 +0 +31605 （復式）+2 +2- 3 +0 +0 +0 +1106 +2 +2- 9 +3 +2 +0 +0206 +2 +2- 4 +3 +2 +0 +5306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9606 （復式）+2 +2- 3 +3 +2 +0 +79#樓綜合系數(shù)表 系數(shù)單元

13、 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 +2 +1- 9 +4 +0 +0- 2 +234201 +2 +1- 4 +4 +0 +0 +3301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7601 +2 +1- 3 +4 +30 +0 +34102 103 104 105 +2 +1- 9 +0 +0 +0-6202 203 204 205 +2 +1- 4 +0 +0 +0-1302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3402 403

14、 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3602 603 604 605 +2 +1- 3 +0 +30 +0 +30106 +2 +1- 9 +3 +0 +0- 3206 +2 +1- 4 +3 +0 +0 +2306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2 +1- 3 +3 +30 +0 +3310#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計

15、101 +1 +0- 9 +4 +1- 2 - 5 +66201 +1 +0- 4 +4 +1- 2 +0301 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4401 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4501 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4601 （閣樓）+1 +0- 3 +4 +31- 2 +31102 103 104 105 +1 +0- 9 +0 +1-2-9202 203 204 205 +1 +0- 4 +0 +1-2-4302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0502 5

16、03 504 505 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0602 603 604（閣樓）+1 +0- 3 +0 +31-2+27605 （復式）+1 +0- 3 +0 +1- 2 - 3106 +1 +0- 9 +3 +1- 2 - 6206 +1 +0 4 +3 +1 2 - 1306 +1 +0 +0 +3 +1-2+3406 +1 +0 +0 +3 +1-2+3506 +1 +0 +0 +3 +1-2+3606 （復式）+1+0- 3 +3 +1 - 2+0 11#樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 +1 +1- 9

17、 +4 +2 +0- 1 +170201 +1 +1- 4 +4 +2 +0 +4301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8601 +1 +1- 3 +4 +32 +0 +35102 103 +1 +1-9 +0 +0 +0-7202 203 +1 +1-4 +0 +0 +0-2302 303 +1 +1 +0+0+0 +0 +2402 403 +1 +1 +0+0+0 +0 +2502 503 +1 +1 +0+0+0 +0 +2602 603 +1 +1- 3 +0 +30 +0 +291

18、04 +1 +1- 9 +3 +2 +0 -2204 +1 +1- 4 +3 +2 +0 +3304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7604 +1 +1- 3 +3 +32 +0 +34 12#樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 - 1 +0 - 9 +4 +0- 2 - 8 - 42201 - 1 +0 - 4 +4 +0- 2 - 3301 - 1 +0 +0 +4 +0- 2 +1401 - 1 +0 +0 +4 +

19、0- 2 +1501 - 1 +0 +0 +4 +0- 2 +1601（閣樓）-1 +0 - 3 +4 +30 - 2 +28102 103 104 105-1 +0 - 9 +0 +0-2 - 12202 203 204 205-1 +0 - 4 +0 +0-2 - 7302 303 304 305-1 +0 +0 +0 +0-2 - 3402 403 404 405-1 +0 +0 +0 +0-2 - 3502 503 504 5051 +0 +0 +0 +0-2 - 3605 （復式）-1 +0 - 3 +0 +0 - 2 - 6106-1+0- 9 +3 +0- 2 - 9206-1+

20、0- 4 +3 +0- 2 - 4306-1+0+0 +3 +0- 2 +0406-1+0+0 +3 +0- 2 +0506-1+0+0 +3 +0- 2 +0606 （復式）-1 +0 - 3 +3 +0 - 2 - 313#樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 -1+0- 9 +4 - 1- 2 - 9 +6201 -1+0- 4 +4 - 1- 2 - 4301 -1+0+0 +4- 1- 2 +0401 -1+0+0 +4- 1- 2 +0501 -1+0+0 +4- 1- 2 +0601 - 1 +0 - 3 +4 +29

21、- 2 +27102 103 104 105-1+0 -9+0 +0- 2 - 12202 203 204 205-1+0 -4+0 +0- 2 - 7302 303 304 305-1+0 +0+0+0- 2 - 3402 403 404 405-1+0 +0+0+0- 2 - 3502 503 504 505-1+0 +0+0+0- 2 - 3602 603 604 605-1+0 -3+0 +30- 2 +24106-1+0- 9 +3 - 1- 2- 10206-1+0- 4 +3 - 1- 2- 5306-1+0+0 +3- 1- 2- 1406-1+0+0 +3- 1- 2- 1506-1+0+0 +3- 1- 2- 1606 - 1 +0 - 3 +3 +29- 2 +2614#樓綜合系數(shù)表：系數(shù)單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分攤系數(shù) 小計 總計101 -2+0- 9 +4 +0- 2 - 9 - 102201 -2+0- 4 +4