萬科項目可行性論證——經(jīng)濟測算指標(biāo)體系

1、項目凈利潤項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快投入少、回報高、見效快項目決策科學(xué)化項目決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一 報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項目經(jīng)營情況評價指標(biāo)不能完整反映項目經(jīng)營情況 過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項目測算的弊處將動態(tài)

2、指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合 動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo) -考慮資金時間價值考慮資金時間價值 靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo) -不考慮資金時間價值不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo) 核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力 參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補充說明參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補充說明包括以下四項：包括以下四項：除整體指標(biāo)外增加了單項指標(biāo)除整體指標(biāo)外增加了單項指標(biāo) 如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比； 啟動資金獲利倍數(shù)。運用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算運用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算 如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)； 內(nèi)部收益率（

3、IRR）函數(shù)； 測算要素的彈性調(diào)整。資金的時間價值：資金的時間價值： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金成本：資金成本：使用資金要支付代價使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入： 交付利潤單利終值計算: S = P（1 + i*t )單利現(xiàn)值計算: p =s * (1- i*t ) n復(fù)利終值計算: S = P（1 + i ) -n復(fù)利現(xiàn)值計算: p = s（1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分別 按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量：指項目投資、出

4、售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年第4 年第4 年合計合計投資計劃：投資計劃：地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量-14,000 -1,000

5、 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值- 19,091 36,072 35,950 91,113 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值-14,000 -909 11,280 19,797 16,168 凈現(xiàn)值N P V16,169 萬科城市花園項目概況：萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。u利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益u現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益?，F(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制

6、確定的分期損益。u可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。評價投資凈收益的指標(biāo)。 在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。核心指標(biāo)核心指標(biāo)1 1、內(nèi)部收益率、內(nèi)部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2 2、銷售凈利率、銷售凈利率 項目凈利潤/銷售收入100%參考指標(biāo)參考指標(biāo)3、總投資回報率 項目凈利潤/項目總投資 100% 4、銷售毛利率 項目利潤/銷售收入100%5、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例 資金峰值/項目總投資 7、地價支付貼現(xiàn)比

7、各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù) 項目凈利潤/啟動資金內(nèi)部收益率：內(nèi)部收益率： 是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。 年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合計合計投資計劃：投資計劃：地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 2

8、8,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 內(nèi) 部收 益率 I R R46.73%萬科城市花園項目：萬科城市花園項目：銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100% （項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？u 以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，

9、還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；u 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤？ 總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資100% （項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。銷售毛利率%=

10、項目利潤/銷售收入100% （項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義： 在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率 - 銷售凈利率=銷售稅、費率現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值

11、指數(shù)=1獲利指數(shù)獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年第4 年第4 年合計合計投資計劃：投資計劃：地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值14,000 20,000 24,792 16,153 74,

12、945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值- 19,091 36,072 35,950 91,113 現(xiàn)值指數(shù)1.22 萬科城市花園項目萬科城市花園項目 年度 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 合計 投資計劃： 投資計劃： 地價支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 銷售面積 10151035 銷售回款 銷售回款 21,00043,65047,850112,500 現(xiàn)金凈流量 現(xiàn)金凈流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 14,00020,00024,79216,15374,

13、945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 - 19,09136,07235,95091,113 凈現(xiàn)值 -14,000-90911,28019,79716,168 現(xiàn)值指數(shù) 現(xiàn)值指數(shù) 1.22萬科城市花園項目測算：萬科城市花園項目測算：資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。資金峰值比例資金峰值比例 = = 資金峰值資金峰值/ /項目總投資項目總投資 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 合 計 投 資計 劃： 投 資計 劃： 地 價支 出

14、 10,0005,0005,0008,00028,000 其 他支 出 4,00017,00025,00013,50059,500 銷 售面 積 10151035 銷 售回 款 銷 售回 款 21,00043,65047,850112,500 現(xiàn) 金凈 流量 現(xiàn) 金凈 流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000萬科城市花園項目測算：萬科城市花園項目測算：資金峰值比例資金峰值比例 = = 資金峰值資金峰值/ /項目總投資項目總投資 =15000/=15000/（28000+5950028000+59500） =17%=17%本指標(biāo)反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一

15、種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價現(xiàn)值之和各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額地價總額年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年第4 年第4 年合計合計地價支出計劃5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價支付現(xiàn)值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比0.857 萬科城市花園項目：萬科城

16、市花園項目：啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態(tài)的參考指標(biāo)。啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金獲利倍數(shù) = 項目凈利潤項目凈利潤/啟動資金啟動資金銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金獲利倍數(shù)-14,000 1.79 萬科城市花園項目萬科城市花園項目內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率25% 銷售凈利率銷售凈利率9%指標(biāo)評價考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈