房地產評價作業(yè)a

1、房地產評估作業(yè)1、某房地產公司于 2006年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為 6000平方米，并于2008年12月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金名為2800萬元，該寫字樓的經濟耐用年限為 60年，殘值率為0,評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據調查，當?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?20元，空置率在8溢右,每年需支付的管理費為年租金的 2.5 %,維修費為重置價的1.5%,稅金為年租金的18%,保險費為重置價 的0.2% , 土地資本轉化率為 8%建筑物資本化率10%試根據上述資料評估該宗

2、地2010年12月的價格(包括總價和單價)(計算結果以元為單位，取整)答：(1)年總收益=120X 12X24000X(1-8 %)=31,795,200 元(2)年總費用=31,795,200 X (2 . 5%+18% )+4800 X 24000 X (1.5%+0.2%) =8,476,416 元(3)房地產純收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784 元建筑物年折舊費=4800X 24000 + 48=2,400,000 元/年建筑物現(xiàn)值=4800X 24000-2,400,000 X 2=110,400,000 元(6)建筑物純收益=110,400,000

3、 X (10 %+1+46)=13,440,000 元 土地純收益=23318784-13440000=9878784(8) 土地總價=9878784* 1-1 + (1+8 % )46 +8% =222,784,566 元(9) 土地單價=222,784,566 +6000=37,131 元/平方米(10) 土地單價(樓面價)=222,784,566 +24000=9,283 元/平方米2、有一待估宗地，總面積為 40000平方米，使用年限為 50年，土地還原利率為 6%,現(xiàn)收集到A B、C三個宗地交易實例，具體情況見下表:宗地成交價(元/M2)交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素剩余年限

4、待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經了解，宗地所在城市容積率每增加0.1 ,宗地地價比容積率為 1時增加9%從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲 1%試根據上述條件評估待估宗地在答：2006年2月的價格。(計算結果以元為單位，取整)年限修正系數(shù)什 6%=1.021-（1+6%） *交易實例A修正后的單價為:5150 X （1+1% 12 X

5、 163/154 X 100/99 X 1.02=6328 （元/平方米）交易實例B修正后的單價為：6700X ( 1+1% 6X 163/181 X 100/102=6279 (元/平方米)交易實例C修正后的單價為：5550X ( 1+1% 2X 100/98 X 163/154 X 100/99 X 1.02=6300 (元/平方米) 宗地單價=(6328+6279+6300) /3=6302 宗地總價=6302 X 40000=2520800003、有一宗“七通一平”待開發(fā)建設用地，面積為5000平方米，使用期限50年，容積率為4,擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為每建筑平方米48

6、00元，專業(yè)費為建筑費的8%,建筑費和專業(yè)費在整個建設期內均勻投入。預期寫字樓建成后的售價為每建筑平方米12000元，貸款利率為6.3 %,合理的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費 +專業(yè)費)之和的30%,稅金和銷售費用為樓價的8%。要求：評估該宗地的價格(總價及樓面單價)。解：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用(1)樓價=1.2*5000 X 4=24000 (萬元)(2)建筑費及專業(yè)費 =4800* (1+8% X5000X 4/10000=10368 (萬元)(3)利息=地價X 6.3%X2+ (建筑費+專業(yè)費)*6.3% X 1=0.126 地價+10368*6.3%

7、 X 1=0.126 地價+653.18(4)利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)*30%=(地價 +10368) *30%=0.3 地價+3110.4(5)稅費及銷售費用=24000X8%=1920(6)地價=24000-10368-0.126 地價-653.18-0.3 地價-3110.4-1920 地價=5573.92(7)樓面地價=5573.92/(5000 X4)=0.279 (萬元/平方米)第三章機器設備價值評估作業(yè)1 .某肉食加工生產線由兩個部分構成，分別購建于 2004年10月和2005年10月，帳面原值分別為 500萬元、150萬元，現(xiàn)評估其在2010年10月的價值。調查分析得知，

8、該類設備定基價格指數(shù)在2004年、2005年、2010年分別為110% 115% 140%該設備尚可使用 5年，和當前市場上的同類設備相比，該設 備運行所耗費電力能源較大，平均每年多耗電3萬度，每度電按0.7元計算，所得稅稅率為 25%折現(xiàn)率為10% 要求：(1)計算該設備的重置成本。(2)計算該設備的已使用年限。(3)計算該設備的貶值額(4)估算該設備的價值答：(1)設備的重置成本500X ( 140%/100% +150X ( 140%/115%) =636.36+182.61=818.97(萬元) (2)設備的已使用年限(636.36 X 6+182.61 X 5) / 818.97=5

9、.78 (年)(3)計算該設備的貶值額實體性貶值=818.97 X【5.78/(5.78+5) =439.13(萬元) 功能性貶值=3X0.7 X (1-25%) X ( P/A, 10%, 5) =5.97(萬元) (4)該設備的價值818.97-439.13-5.97=373.87(萬元)2 .某被評估生產線年設計生產能力為10000噸，評估時，由于受政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，如不降價銷售產品， 企業(yè)必須減產至年產 7000噸，或每噸降價100元以保持設備設計生產能力的正 常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率10%,生產線的規(guī)模指數(shù) x為0.6,試根據所給條件估

10、測可能出現(xiàn)的經濟性貶值率。答：經濟性貶值率=11-(7000/10000)嗎 X 100%=19.27%3 .某被評估設備購建于1990年，賬面價值30000元，1995年和1998年進行過兩次改造，主要是添置了一些自動化控制設置，投資分別為 3000元和2000元，2000年對該設備進行評估，假設從 1990年至2000年每年的價格上升率為10%,該設備的尚可使用年限為 8年，試根據所給條件估測該被估設備的成新率。答：(1)現(xiàn)行成本=30000 X ( 1+10%) 10+3000 X ( 1+10% 5 +3000 X ( 1+10%) 2 =85250 (元)(2)加權更新成本 =300

11、00 X ( 1+10% 10X10 +3000X ( 1+10%) 5 X 5 +3000X ( 1+10%) 2X2 =808990(3)加權投資年限=808990/85250=9.5(年)(4)成新率=8/(9.5+8) X 100%=45.7%無形資產評估作業(yè)參考答案1、現(xiàn)有一新產品設計技術，已使用2年，加工的產品比同類產品性能更為優(yōu)越。 該產品價格為350元/件, 而同類產品價格僅為310元/件。目前該產品年產銷量為1萬件。經分析預測，該技術壽命還可維持 5年。為 維持目前的市場占有率，該產品價格將會逐步下調，第1年為350元/件，第2、3年為330元/件，第4、5年為 320元/件

12、。假設其他因素均無變化，折現(xiàn)率為10%。所得稅率為33% o試評估該技術的價格。答：評估值=( 350-310) X 10000 X ( 1-33%) X (P/F,10%,1) + (330-310) X 10000 X (1-33%) X (P/F,10%,2) + (330-310) X 10000X (1-33%) X ( P/F,10%,3)+(320-310) X 10000X (1-33%) X (P/F,10%,4) +(320-310) X 10000 X ( 1-33%) X ( P/F,10%,5) =40 X 10000 X 67% X 0.9091+20 X 1000

13、0 X 67% X 0.8264+20 X 10000 X 67% X 0.7513+10 X 10000 X 67% X 0.6830+10 X 10000 X 67% X 0.6209=542411(元)2、某企業(yè)進行股份制改組，根據企業(yè)過去經營情況和未來市場形勢，預測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元、15萬元，并假定從第六年開始，以后各年收益額為15萬元。根據銀行利率及企業(yè)經營風險情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10%。并且，采用單項資產評估方法，評估確定該企業(yè)單項資產評估之和(包括有形資產和可確指的無形資產)為90萬元。試確定該企業(yè)的商譽評估值。答：企業(yè)整體

14、評估值 =13 X (P/F,10%,1) +14X (P/F,10%,2) +11 X (P/F,10%,3) +12X ( P/F,10%,4) +15 X (P/F,10%,5) +13/10% X ( P/F,10%,5) =13 X 0.9091+14X 0.8264+11 X 0.7513+12 X 0.6830+15 X 0.6209+150 X 0.6209=142.2967(萬元)商譽=142.2967-90=52.2967(萬元)3、企業(yè)轉讓鍍鋅新技術，購買方用于改造年產100萬只鐵件生產線。經對無形資產邊際貢獻因素分析， 測算在其壽命期間各年度分別可帶來追加利潤20萬元、

15、22萬元、16萬元、15萬元，分別占當年利潤總額的40%、30%、20%、15%。假設折現(xiàn)率為5%,所得稅率為33%。要求：1)計算該無形資產利潤分成率。2)評估該無形資產的評估值。答：(1)匯利潤總額現(xiàn)值=20+40%/(1+5%)+22+30%/(1+5%)2 + 16 + 20%/(1+5% )3 + 15+15%/(1+5 %) 4 =265.5070(萬元)匯追加利潤現(xiàn)值= 20/(1+10%)- 1 + 22/(1+10 %)2+ 90/(1+10% )3+ 70/(1+10% )4= 65.1633(萬元)無形資產利潤分成率=65.1633/265.5070 X 100%= 24

16、.54%(2)無形資產的評估值n K Rt (1 -T)P=y (什 r)tn二 K(1 -T尸t 4Rt(什/= 24.54% (1-33%)20/40%22/30%16/20%15/15%(1 5%)1(1 5%)2(1 5%)3(1 5%)4= 43.66(萬元)企業(yè)價值評估作業(yè)1、假定社會平均資金收益率為 14%無風險報酬率為10%被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風險與社會平均20p 01一側險碗隼為鼻00用林72平堤翦挖7平方米)1一( 1+8%) 30當:折現(xiàn)率=Rf+P (RM -RF) =10%+1.2(14%10%) = 14.8%2.某企業(yè)的有關資料如下：(1)根據該企業(yè)以前 5年的

17、經營情況，預計其未來 5年的收益額分別為 30萬元；28萬元，30萬元、32 萬元和32萬元，假定從第6年起，每年收益額保持在 32萬元水平。(2)根據資料確定無風險報酬率為 3%企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率為1.2 ,社會平均收益率為8%資本化率為8%要求：運用分段法計算該企業(yè)整體評估價值(計算結果保留小數(shù)點后兩位)答：折現(xiàn)率=Rf +P (RM -Rf) =3%+1.2(8%3%) = 9%nP ='、i 1An(1 r)i rx (1+ r)H+ 32 ”1+9%) 5 8%=【30父(1+9%)1 + 28父(1+ 9%) 2+30父(1+ 9%) 3+32父(1

18、+9%>4 + 32父(1+9%5】=117.7212+400 x 0.6499 = 377.69(萬元)例1:某被估資產03年購置，賬面原值為 25000元，06年評估，已知03年和06年的該類資產物價指數(shù)分 別為90%、125%。另已知04、05、06年的環(huán)比價格指數(shù)為 11%、10.7%和13%。?重置成本=25000 X 125 %/90 % = 34725 (元)?或重置成本=25000X ( 1+ 11%) (1+10.7 %)(1+13%)=34725 (元)例2:如果選擇的參照實例成交價為800元/平方米，對應的使用年限 30年，而待估宗地出讓年限 20年,土地還原率為

19、8%。貝U: P=800*1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30=800*0.872=698(元/平方米)例3.某房地產公司于05年3月以有償出讓方式取得一塊土地的50年使用權，于07年3月建成一座寫字樓，當時造價為2000元/平方米。經濟耐用年限為 55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物 重置價格為每平方米 2500元。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。出租每月 平均實收租金3萬元。另據調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率10%,每年需支付的管理費為年租金的3.5 % ,維修費為重置價的1.5%, 土地使用稅及房產稅為每建筑平方米

20、20元，保險費為重置價的 0.2%, 土地資本化率7%,建筑物資本化率 8%。? 要求：評估該宗地2010年3月的土地使用權價格。1）選定評估方法有經濟收益，適宜采用收益法。?2）計算房地產總收益（房租）?應為客觀收益?年總收益=50X 12X900X （1 10%） = 486000 （元）?3）計算房地產總費用?房地產總費用=管理費+維修費十保險費十稅金?= 486000 X 3.5%+ 2500 X 900 X 1.5%+20X 900+ 2500 X 900 X 0.2%?=17010 + 33750+ 18000 + 4500 = 73260 （元）?4）計算房地產年純收益?房地產年

21、純收益=房地產總收益-房地產總費用?= 486000 - 73260= 412740 （元）2）計算房屋純收益?計算年折舊額?可使用年限=50-2 = 48 （年）?年折舊額=（房屋重置價殘值）/耐用年限?= 2500 X 900/48 = 46875 （元）?計算房屋現(xiàn)值?房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊額X已使用年限?= 2500 X 900 46875 X 3 = 2109375 （元）?計算房屋純收益?房屋純收益=房屋現(xiàn)值X房屋資本化率?=2109375X8%= 168750 （元）?土地純收益=房地產純收益-房屋純收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）計算土地使用權價格（或價值）?土地純收益=房地產純收益-房屋純收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）計算土地使用權價格（或價值）土地價格=（土地純收益 /r ） *1-1/（1+r）n=（243390/7%）*1-1/（1+7%）45=3319611（ 元）或土地價格=房地產價格-房屋現(xiàn)值土地單價=±地價格/土地面積= 3319611/500 =6639 元/平方米8）評估結果。該宗地在2003年3月的土地使用權的價格為3319611元,地價為6639元/平方米有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積 2000平方米，建筑容