不動產登記注意事項

1、一、申請審批表（一）詢問筆錄【技術規(guī)程P71】1、抵押登記、轉移登記：你是否結婚？申請登記的房地產是否夫妻共有？注：如果共有應夫妻共同申請；如果非共有應提交非共同所有的證明材料。2、 在建工程抵押：是否已經取得了預售許可？截至目前已經預售了幾套商品房？是否在房管機關進行了備案？注：在建工程抵押登記時：1）請房管部門提供是否取得預售許可證，如果取得，應提供以備案的合同。3、 異議登記：權利人是否不同意更正登記？是否已知悉異議不當應承擔的法律責任？注：物權法19條：登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。3、在建工程抵押登記：是否已經取得預售許可證？已經預售幾套

2、房屋？（2） 實地查看【房屋登記辦法】19條；規(guī)程】P101、房屋所有權首次登記、在建工程抵押權登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記。2、實地查看資料：實地查看表、現(xiàn)場照片。3、實地查看內容：1）在建工程的坐落與證明材料記載的信息一致；2）申請抵押的部分已建造。4、實地查看人員：由2名登記人員負責，至少一名登記官。（三）申請人單方申請：【技術規(guī)程】P61、首次登記；2、因繼承、受遺贈取得房地產權力；3、因生效的法律文件；4、變更登記；5、房屋所有權注銷登記；6、異議登記；7、權利人申請不涉及房地產權利歸屬和內容的更正登記。注意：夫妻共有的，必須夫妻雙方共同申請。（4） 通知和公告1、通知權

3、利人：2、公告：【技術規(guī)程】P101）公告的情形：集體土地上房屋所有權首次登記；權屬證書或證明公告作廢；補發(fā)集體土地上房屋的權屬證書或證明；查封建議公告【司審】p138。2）公告期限：不少于15個工作日?！静粍赢a登記暫行條例】22條3）公告地點：報紙、官網(wǎng)；集體的應在村委會辦公場所并拍照。(五）身份證明【規(guī)程】P271、自然人：【規(guī)程】P27境內自然人的身份證明為居民身份證，無居民身份證的可以為戶口簿及公安部門出具的貼有照片的證明【收件P23】、護照、有效軍人身份證件等（軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、離休證、退休證等）；港澳同胞的身份證明為港澳居民來往內地通行證或港澳同胞回鄉(xiāng)證、居民身份

4、證；臺灣地區(qū)居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為護照和中國政府主管機關簽發(fā)的居留證件?！痉课莸怯浶姓袨榧八痉▽彶镻130】2、 法人身份證明：【規(guī)程】P27境內企業(yè)法人應提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；境內機關法人、事業(yè)單位法人和社團法人應提交組織機構代碼證、事業(yè)單位法人證書或社會團體法人登記證書；境內經營型其他組織應提交營業(yè)執(zhí)照；境內非經營性其他組織應提交組織機構代碼證；境外企業(yè)法人應提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明；境外其他組織應提交其在境內設立分支機構的批準文件和注冊證明；外國駐華使館、領館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構應提交該使館、領館、辦事

5、機構、代表機構出具的身份證明?！痉课莸怯浭占縋16：香港、澳門法人、臺灣法人及外國法人公證認證的規(guī)定?！痉课莸怯涋k法】15條：外國組織提交外文身份證民的，應當同時提交經過公證或認證的該身份證明的中文譯本。3、 權利人名稱、身份證明類型變更登記：【收件】P38 1)自然人：4、 抵押登記或轉移登記權利人的證明材料5、 公證的情形：1）【收件】P47：轉移登記，約定由某一方當事人單方申請的買賣合同或作價入股合同應當進行公證。2）【收件】P71：轉移登記，因離婚約定某一方所有或第三方所有的，協(xié)議經過公證或法院確認、經婚姻登記機關確認的其與存檔檔案一致的，且載明房屋申請人的，可以單方面申請。3）【收

6、件】P52：涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。4）【規(guī)程】P29:1、因繼承、受遺贈實施申請相關房地產登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產的繼承、受遺贈事實的除外。2、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書。3、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但法院制定監(jiān)護除外。4、境外出具的公證材料應經轉遞或認證，并附中文譯本。2、企業(yè)法人是金融機構的應同時提交金融機構法人許可證或金融機構營業(yè)許可證并經工商行政管理部門核準登記?！痉课莸怯浶姓袨榧八痉▽彶镻141，依據(jù)貸款通則】（二）代理登記注意事項1、委托

7、代理人登記的，提交授權委托書、委托雙方身份證明。授權委托書應當明確委托事項、登記不動產坐落、權限；注明委托期限的，申請登記時間應當在委托期限內。委托人是法人或者其他組織的，應當加蓋公章并注明日期； 2、自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與當事人共同到不動產登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。3、境外申請人委托代理人申請不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。（三）共有不動產登記申請注意事項1、共有的不動產，應當由共有人共同申請登記。共有人應當書面約定共有方式；按份共有的，還應當明確共有人各自占有的份額。夫妻共同申請不動產登記的，應提交婚姻關系

8、證明。 2、按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記；受讓人屬于共有人以外的，應當同時提交其他共有人放棄優(yōu)先購買權的書面證明。按份共有人抵押其不動產份額的，應當與抵押權人共同申請登記。3、確定共有人的情形及證明材料【房屋登記行政行為及司法審查P20】（1）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以其房地產轉讓、抵押的，應當報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；（2）集體所有制企業(yè)以自由房地產轉讓、抵押的，應當經該企業(yè)職工大會或者職工代表大會通過，并報上級主管部門備案；以上級調整使用的房地產抵押的，應當經上級主管部門批準；（3)股份有限公司、有限責任公司或者外商投資企業(yè)以房地產轉讓、

9、抵押的，應當經股東大會或者董事會通過，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（4）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產轉讓、抵押的，必須經全體合伙人同意；（5）以村鎮(zhèn)依法建設的企業(yè)廠房等建筑物及其占有范圍內的集體土地使用權抵押的，應當經集體土地所有者書面同意；（6）以出租房地產抵押的，抵押人應當書面告知抵押權人和承租人；（7）以預售商品房抵押的，其預售合同應當經所在房地產交易機構登記；（8）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；（9）（四）監(jiān)護人代為申請注意事項1、監(jiān)護人代為申請登記的，應當提交監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證明、有權機關出具的監(jiān)護關系等證

10、明材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。2、未成年人以外的其他無民事行為能力人和限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請登記的，除提交本人和被監(jiān)護人的身份證明、監(jiān)護關系證明外，還應當提交人民法院認定無民事行為能力或者限制民事行為能力的生效法律文書；3、以下材料可作為監(jiān)護關系證明使用：戶口簿、婚姻關系證明；出生醫(yī)學證明；人民法院指定監(jiān)護人的生效判決；居民委員會、村民委員會指定監(jiān)護人的證明文件；證明監(jiān)護關系的公證書；未成年人的父、母的所在單位指定監(jiān)護人的證明文件。 （三）其他 1、申請材料注明提交原件的，申請人應當提交申請材料原件

11、。申請材料未注明提交原件的，申請人應當提交申請材料復印件，并提供申請材料原件供登記部門核驗。要求提交申請材料原件，申請人不能提交原件的，可以提交出具該原件的機關或者法定存檔機構確認與原件一致的復印件，或者公證機構公證的復印件與原件一致的證明。 2、不動產登記申請審批表應當由申請人（代理人）簽字確認。申請人是法人或者其他組織的，由代理人簽字，并加蓋公章；申請人是自然人的，由申請人（代理人）簽字。 3、申請人應當就有關事項接受登記部門詢問并如實回答，在確認詢問結果后，在詢問筆錄上簽署姓名和日期。代理人代為接受詢問的，代理人應當明確代某個申請人接受詢問。 4、因繼承或者受遺贈申請不動產登記的，申請人

12、自愿公證的享有不動產權利的證明，可以作為登記原因證明材料。一、其他材料1、建設工程符合規(guī)劃的證明【房屋登記司法審查】P87：在建工程抵押：建設工程規(guī)劃許可證（副本）；首次登記：建設工程規(guī)劃許可證（正本）及規(guī)劃核實意見書（超出規(guī)劃的）。建設工程符合規(guī)劃的證明:建設工程規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃驗收報告【河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例】第34、55條。2、 房屋竣工證明1）【房屋登記司法審查】P88：建設行政主管部門的竣工備案證明。2）【房屋登記收件】P20：房屋竣工證明主要有：建設工程質量管理部門出具的竣工驗收備案表；建設單位組織相關部門對竣工房屋綜合驗收形成的建設工程質量竣工驗收合格證；城建單位或個人出具的

13、房屋已經竣工的證明；房屋所有權人出具的房屋已經竣工的保證，或證明房屋已經竣工的照片。注：1、依據(jù)建筑法村民自建民宅，無需取得對竣工驗收報告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明。 2、建設工程施工許可管理辦法規(guī)定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。3、 房屋測繪成果：不動產權籍調查表、不動產測量報告、宗地圖、房產分戶圖、界址點坐標成果表【不動產權籍調查技術方案】4、 契稅繳納憑證或減免稅證明【司審】P111（2）繼承證明:被繼承人死亡證明、繼承權公證書或遺囑繼承公證書?！舅緦彙縋112（3）受遺贈證明：遺贈人死亡證明、遺贈公證書?！舅緦彙縋

14、1125、 公證：涉外涉港澳臺的房屋買賣合同和房屋作價入股合同應當公證。【收件】P528、 房屋地址證明（原件）；【房地產登記技術規(guī)程C.1.1】9、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；【經濟適用住房管理辦法】10、人民法院生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書?！舅緦彙縋11211、仲裁委員會生效的法律文書，當事人不自覺履行生效法律文書的，應提交人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書?！舅緦彙縋11212、房屋設定抵押權的，應提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意房屋轉移的書面文件、他項權利證書?！痉课莸怯涋k法34條】13、以劃撥方式取得土地使用權的，應提交有

15、批準權的人民政府準予辦理出讓手續(xù)或準予維持劃撥狀態(tài)的批文?！痉康禺a管理法40條】14、監(jiān)護人代為申請的，應由被監(jiān)護人的共同監(jiān)護人共同申請，父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但法院制定監(jiān)護除外。同時提交為被監(jiān)護人利益的書面保證?！臼占縋12、鄉(xiāng)村集體企業(yè)或鄉(xiāng)村集體經濟組織以房屋作價入股的，應提交縣級以上人民政府同意以集體建設用地使用權作價入股的批文?！就恋胤ā?0條13、反擔保人的資格要求：反擔保人可以是自然人也可以是企業(yè)法人。自然人須是黨政機關、財政全額撥款事業(yè)單位工作人員，或與盈利的國有大中型企業(yè)簽訂勞動合同的職工及擔保機構和經辦銀行共同認可的

16、其它機關團體企事業(yè)單位職工；企業(yè)法人可以是申請貸款企業(yè)的主辦企業(yè)，也可以是其他獨立法人企業(yè)。自然人只能為個人提供反擔保。企業(yè)法人可以為符合貸款條件的企業(yè)或個人提供反擔保。14、抵押權消滅證明包括：還款證明、提存單、抵消協(xié)議、債權人免除債務人債務的聲明或決定、生效的種植債權的法律文書?！臼占縋13915、抵押權實現(xiàn)的種類：抵押物拍賣、抵押物變賣、抵押物折價?！臼占縋13916、房屋滅失證明種類：所有權人出具的房屋實體已經滅失的聲明或保證、房屋實體滅失的照片、因火災：消防、政府或所在社區(qū)出具的證明、房屋因拆遷滅失的，可以是拆遷補償安置協(xié)議【收件】P14017、權利人放棄房屋所有權的證明,登記的

17、房屋存在他項權利的，應提供他項權利人同意的書面證明?！舅緦彙縋12318、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明：抵押權人做出的聲明或承諾、記載有在全確定其間的登記簿打印件或復印件（原件）；【收件】P153（1）債權確定期間屆滿的證明：抵押合同中有約定的從其約定，約定不明確或未約定的，自抵押權設立之日起滿兩年；【收件】p168【收件】p215：預告登記的權利消滅的證明材料：1）當事人協(xié)商解除合同的證明：接觸商品房買賣合同的協(xié)議；生效的民事調解書、仲裁調解書。2）商品房買賣合同被法院、仲裁機構解除、撤銷或宣告無效：民事判決書、民事裁定書、裁決書。3）預購商品房預告登記被生效的法律文書確認無效。20

18、、法人被撤銷或宣告破產的，清算組織為權利人。21、已備案的商品房預售合同、已備案的商品房買賣合同的依據(jù)：城市房地產開發(fā)經營管理條例第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！痉课莸怯涋k法】22、按份共有的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人書面同意，但另有約定的除外?！疚餀喾ā?7條一、境外機構、個人購房的有關規(guī)定：1、境外機構、個人購房的規(guī)定：【關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知】個人：1）在境內只能購

19、買一套用于自主的住房。2）有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。3）境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。機構：1）有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明。2)境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。2、【收件】p52:司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知第四條：有關房產所有權轉移的涉外和港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產管理機關辦理房產登記等行政事宜。3、在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共

20、和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規(guī)定的證明手續(xù)，才具有效力。24、因公司合并發(fā)生轉移登記的，應提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注銷登記資料。25自然人變更姓名的，應提供戶籍所在地的公安部門出具的證明材料；企業(yè)法人名稱變更的，應提供由工商行政管理部門出具的名稱變更核準證明材料及稅務行政主管部門出具的免稅憑證。涉及國有企業(yè)的，還應提交國有資產管理部門批準的證明材料，涉及集體企業(yè)的，還應提交上級管理部門的證明材料；社團法人名稱變更的，應提供民政部門出具的證明材料；地址變更的，應提供民政部

21、門出具的證明材料。26、查封或預查封未解禁之前不得辦理：所有登記。異議登記期間：除查封或預查封外所有登記不得辦理。轉移登記：抵押權人、預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。變更登記：異議權利人抵押登記：預告登記權利人、地役權權利人、共有人書面同意。二、什么是認證：【民事訟訴法】240條在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業(yè)和組織委托中國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，并經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該國訂立的有關條約中規(guī)定的證明手續(xù)，才具有效力。 問題：【贛州市登記指南】1

22、、立項批文。2、建設用地規(guī)劃許可證、附用地紅線圖。3、建設工程規(guī)劃驗收資料：建設工程竣工規(guī)劃核實合格驗收單。4、物業(yè)用房證明5、由社區(qū)服務用房的，須提交移交協(xié)議。6、建設工程規(guī)劃許可證，并附總平面圖。自己問題：1、 幾棟房屋的，其中一棟登記，如何識別符合規(guī)劃？2、保障性住房、單位集資合作建房應提交批準文件；是否需要？3、有地下室的，須提交非人防證明；？4、商品房、保障性住房應提交規(guī)劃部門確認業(yè)主共有房屋的證明或建筑物區(qū)分所有權的書面約定以及住宅專項維修資金全額繳存證明。？5、以備案的房屋買賣合同（是否只適于商品房、保障房）；集體土地是否需要？6、集體房屋抵押是否先辦理土地抵押，如何辦理？7、商品房抵押，過戶問題？8、申請書自填還是簽字？9、在建工程抵押設立登記，建設工程施工許可證是否有必要？還沒有施工的情況，怎樣處理？10、如何分清，某棟樓是否符合規(guī)劃？11、預購商品房預告登記業(yè)務多嗎？12、擔保范圍、履行期