趙志娟律師房產(chǎn)糾紛案件二審代理詞

1、郭*訴喬*房屋買賣合同糾紛一案二審代理詞審判長(zhǎng)、審判員：上訴人郭*與喬*房屋買賣合同糾紛一案，根據(jù)法律規(guī)定和上訴人委托，本人作為郭*的訴訟代理人，依法參與本案的訴訟活動(dòng)，代理人認(rèn)為一審判決對(duì)案件事實(shí)未查清，對(duì)已查清事實(shí)遺漏，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，同時(shí)判決所依據(jù)法律錯(cuò)誤，所做判決必然錯(cuò)誤，理應(yīng)改判，依法支持郭*一審的訴訟請(qǐng)求。一一審法院事實(shí)方面存在以下的錯(cuò)誤。1.一審法院在未查清舊的房屋產(chǎn)權(quán)證是否影響辦理網(wǎng)簽手續(xù)及辦理資金托管，以及購房資質(zhì)是否影響辦理網(wǎng)簽手續(xù)及資金托管的情況下，忽略喬*的資質(zhì)審核通過時(shí)間是2016年4月13日的事實(shí)，主觀的認(rèn)為“按照房屋買賣交易的通常習(xí)慣，2016年4月5日即應(yīng)是房

2、屋過戶日期”，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。一審法院未查清郭*的產(chǎn)權(quán)證對(duì)于辦理網(wǎng)簽手續(xù)和資金托管的影響，以及購房資質(zhì)未審核通過是否對(duì)辦理網(wǎng)簽和資金托管有影響。據(jù)我方向昌平建委詢問，建委工作人員解釋說，購房資格是雙方買賣房屋的第一步關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建委的工作人員明確表示如果購房人資格審查沒通過之前，后續(xù)相關(guān)的一切手續(xù)都辦理不了，也就是說喬*的購房資格審核時(shí)間是影響其決定付款時(shí)間的唯一因素。其2016年4月13日資格審核通過之前，是不可能履行合同的。同時(shí)，經(jīng)我方向光大銀行海淀支行（房天下全國資金托管的業(yè)務(wù)銀行）詢問，舊房本對(duì)于資金托管是否有影響的問題，光大銀行工作人員對(duì)資金托管做了詳細(xì)的

3、說明，說道“中介在辦理雙方資金托管的時(shí)候，應(yīng)把雙方的原件上傳到銀行的系統(tǒng)，銀行就中介上傳的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)一致后就可以辦理資金托管。根據(jù)銀行工作人員的解釋，即便上傳的是舊房本的地址，后因需要變更新的地址，在銀行托管的系統(tǒng)里都可以進(jìn)行修改，并不影響買賣雙方的資金托管。”由此可見，雖然雙方房屋買賣合同約定的最終付全款的時(shí)間為2016年4月5日，因喬*的購房資格審核通過時(shí)間為2016年4月13日，第三人于2016年4月14日才通知我方辦理手續(xù)（當(dāng)天辦理了房本新地址的變更），在2016年4月14日滿足了辦理網(wǎng)簽，支付全款的條件，于是雙方于2016年4月15日即雙方房屋買賣合同約定的付全款的寬限期內(nèi)，

4、到光大銀行簽訂了資金托管協(xié)議書，并約定辦理支付全款的手續(xù)，但喬*并未按照約定付清全款，違約事實(shí)顯而易見。房屋買賣合同屬于雙方合意而達(dá)成，現(xiàn)實(shí)交易中，先過戶再交房，先交房再過戶現(xiàn)象均存在，沒有通常習(xí)慣的標(biāo)準(zhǔn)?？v觀全案事實(shí)，喬*的購房資格審查通過的時(shí)間是2016年4月13日，2016年4月5日認(rèn)定為過戶日期，顯然是有悖常理的，一審法院對(duì)客觀事實(shí)視而不見，作出如此矛盾的認(rèn)定，顯然錯(cuò)誤。2.一審法院認(rèn)定雙方于2016年4月15日變更了付款時(shí)間和方式，將逾期支付房款認(rèn)定為變更了房款支付時(shí)間，將喬*單方支付了部分房款認(rèn)定為雙方合意變更了付款方式，明顯錯(cuò)誤。首先，對(duì)于付款時(shí)間上，2016年4月15日在雙方合

5、同約定的付款寬限期內(nèi)，在此時(shí)間內(nèi)喬*有權(quán)支付房款，郭*有義務(wù)接受房款，郭*接受款項(xiàng)的行為是符合雙方合同約定的，合理的，不存在變更付款時(shí)間的問題。也正是接受了房款，可以看出，郭*當(dāng)時(shí)一直積極配合喬*辦理各種手續(xù)，積極履行合同。其次，關(guān)于喬*單方支付部分房款是否屬于雙方合意變更付款方式的問題，一審法院對(duì)于4月15日為全款付清時(shí)間還是支付部分房款時(shí)間未陳述，從判決可見其客觀上認(rèn)定為支付部分房款時(shí)間，代理人認(rèn)為屬于事實(shí)認(rèn)定的錯(cuò)誤。事實(shí)上雙方對(duì)于在2016年4月15日是約好了辦理支付全款的手續(xù)的，有郭*與第三人的微信截屏為證，并且，喬*未按照雙方約定支付全部房款，而是支付了部分房款，屬于喬*的單方行為，

6、在其辦理付款手續(xù)時(shí)，郭*對(duì)于具體的轉(zhuǎn)賬數(shù)額并不知情也是無法控制的，只有在收到款項(xiàng)后才可能知曉。對(duì)于一審法院依據(jù)的第三人房屋中介提供的證人證言問題，代理人認(rèn)為該證言不僅不符合客觀真實(shí)情況，而且房屋中介方與喬*存在經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系，在居間服務(wù)合同中約定，乙方（喬*）向丙方（北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）支付居間服務(wù)費(fèi)14225元。所以中介方的證人證言并無證明力和證據(jù)能力。本案案由是房屋買賣合同糾紛，付款時(shí)間，付款方式有明確約定，如果喬*主張變更了付款時(shí)間，付款方式，其應(yīng)提供充分的證據(jù)予以證明，在其沒有提交任何證據(jù)的情況下，一審法官事實(shí)上將喬*的單方支付部分款項(xiàng)的違約行為，和郭*被動(dòng)的無法控制的接受部

7、分房款的情況，強(qiáng)行的認(rèn)定為雙方合意的意思表示，聽取第三人敘述，就認(rèn)定付款方式變更，顯然是不符合常理，不公平的，屬于明顯的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。3. 一審法院混淆了合同解除是因喬*未按照合同約定時(shí)間支付房屋全部?jī)r(jià)款以及混淆了違約行為的起算時(shí)間，其判決實(shí)際上將逾期付款時(shí)間認(rèn)定為約定付款時(shí)間，進(jìn)而認(rèn)定郭*不具有合同單方解除權(quán)，錯(cuò)誤。根據(jù)房屋買賣合同的規(guī)定：雙方約定的是余款279萬全部（而非部分）凍結(jié)或者直接轉(zhuǎn)給郭*，郭*與第三人代理人張東生的微信記錄里，明確說明錢都已經(jīng)準(zhǔn)備好了，到了現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)際與承諾不一致。喬*延遲履行2016年4月5日付款義務(wù)，已經(jīng)屬于根本違約。喬*雖然在4月15日將大部房款支付給郭*并進(jìn)

8、行資金托管，但并不能免除其應(yīng)于2016年4月15日前付清全款的義務(wù)，若屆時(shí)未付清，郭*仍享有解除權(quán)，從本案事實(shí)可見，至郭*起訴之日，喬*仍有59.5萬的房款尚未支付，這是鐵的的事實(shí)，喬*已經(jīng)構(gòu)成違約。郭*接受部分房款不代表喬*的逾期付款行為不存在，不能產(chǎn)生喬*違約行為免除的法律后果，喬*逾期付款59.5萬元的起算時(shí)間仍應(yīng)按照合同約定的2016年4月5日起算，郭*按照合同約定行使解除權(quán)并要求喬*支付違約金的理由正當(dāng)，證據(jù)充分。4.一審判決認(rèn)定買方付清余款的同時(shí)，賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，同時(shí)認(rèn)定“截止2016年4月15日，喬*已經(jīng)支付房款225萬元，郭*有義務(wù)繼續(xù)履行合同”相互矛

9、盾。一審判決一方面認(rèn)定“在買方付清余款的同時(shí)，賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)”，即，一審法院認(rèn)可，余款付清是前提條件，付清即支付全部房款。同時(shí)其又認(rèn)為“截止2016年4月15日，喬*已經(jīng)支付房款225萬元，郭*有義務(wù)繼續(xù)履行合同”，即認(rèn)為喬*支付了部分款項(xiàng)的情況下，郭*仍需協(xié)助辦理房屋的轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，可見，一審法院的認(rèn)定相互矛盾。二、一審法院依據(jù)合同法第六條，第八條，第六十條，第六十一條，第一百零七條，第一百一十四條的規(guī)定，判決郭*協(xié)助喬*辦理涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋交付喬*，并判決郭*支付喬*違約金二十八萬四千五百元，法律適用錯(cuò)誤。1.結(jié)合以上法律規(guī)定，第六條，第八條，六

10、十條均是關(guān)于合同雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)的規(guī)定，第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量，價(jià)款或報(bào)酬，履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣而定”。根據(jù)一審法院判決書第7頁表述，本院認(rèn)為，“這兩個(gè)事實(shí)可以證明買賣雙方對(duì)于付款的時(shí)間和方式協(xié)商進(jìn)行了變更”也就是說一審法院依據(jù)的是雙方達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議，但從合同法61條可以看出，此情況僅適用于約定不明確的，本案中，雙方對(duì)于付款時(shí)間已經(jīng)在買賣合同中約定的非常明確，2016年4月15日也是在合同約定的寬限期內(nèi)，因此不應(yīng)當(dāng)適用61條的規(guī)定。2.喬*要求郭*支付違約金無事實(shí)及法律依據(jù)

11、，一審法院判決郭*支付違約金依據(jù)合同法107條以及114條的規(guī)定，是錯(cuò)誤的。根據(jù)合同法107條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任?！焙贤?14條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”本案在一審審理過程中，一審法院對(duì)于喬

12、*要求郭*支付違約金是遲延交房違約金還是遲延過戶違約金都未查清；喬*也未明確其主張的違約金為哪種情形的違約金以及其主張的依據(jù)。二審?fù)忂^程中，當(dāng)法官詢問時(shí)，對(duì)此問題喬*稱其依據(jù)雙方的買賣合同的第十條違約條款（一）的約定主張違約金，而從該條款可以看出，該條款是對(duì)“甲方逾期交房的違約責(zé)任”。本案中，通過合同可見，雙方約定的2016年4月5日為全部房款支付時(shí)間，2016年4月6日為交房時(shí)間，也就是說，付清全款在先，交房在后，因?yàn)閱?的逾期付款，屬于違約，導(dǎo)致郭*要求與之解除合同，既然喬*未付清房款，郭*就無交房義務(wù)，也就根本不存在遲延交房的違約行為。喬*的主張無事實(shí)及法律依據(jù)。一審法院對(duì)于喬*所提主

13、張依據(jù)何在都未查清，便依照合同法114條的關(guān)于延遲履行的規(guī)定，認(rèn)為，喬*向郭*發(fā)出繼續(xù)履行合同的催告函后，郭*仍未履行其合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房屋成交總價(jià)10%的違約責(zé)任。顯然是錯(cuò)誤的。3.本案案由是房屋買賣合同糾紛，按照一審法院的判決內(nèi)容，合同繼續(xù)履行，喬*沒有產(chǎn)生任何損失，一審法院判決郭*支付喬*違約金284500元，該判決顯失公平。 4.一審法院依據(jù)合同法的基本精神，鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，進(jìn)而判決合同繼續(xù)履行，實(shí)屬對(duì)法律的錯(cuò)誤理解及適用。對(duì)于我國合同法的基本精神是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，代理人不持異議，也表示尊重，但該基本精神的適用有其基礎(chǔ)，既然是促進(jìn)交易，一定是建立在合同義務(wù)一方按約定按時(shí)全面的履行合同義務(wù)，如果說房屋買賣合同中，任由買方遲延付款，賣方仍