物業(yè)費調(diào)價方法與流程安排

1、物業(yè)費調(diào)價方法與流程安排根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)并結(jié)合實踐經(jīng)驗，總結(jié)以下物業(yè)費調(diào)價操作步驟供參考。步驟一：前期調(diào)研及可行性論證本階段是對既往管理服務(wù)歷程及經(jīng)驗的總結(jié)和梳理,包括"知己"和"知彼"兩個 大的方面。對企業(yè)端的分析，包括：提供的服務(wù)到底怎么樣？是否符合法律、 法規(guī)及行業(yè)規(guī)定？是否符合合同約定？服務(wù)水平處于什么層次？與周邊社區(qū) 相比如何？每年投入了多少人力、物力、財力？盈虧情況如何？物業(yè)費收繳率 如何？等等。這一步的分析非常關(guān)鍵，應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)沒有硬傷"。如果無法贏得大部分業(yè)主的滿意，又怎么會有他們對于提高物業(yè)費的同意呢？ 現(xiàn)在有些做得較好的

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主滿意度調(diào)查都是由第三方公司操作的, 以確保業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果的客觀、公正、可信。對業(yè)主端的分析，則包括：物業(yè)項目建筑面積、占地面積、容積率業(yè)主戶數(shù)、 業(yè)主構(gòu)成、業(yè)主群體分布、業(yè)主繳費意愿、業(yè)主繳費能力、業(yè)主滿意度如何？對這兩個大的方面要做充分調(diào)研，關(guān)鍵是要用數(shù)據(jù)說話，而且要運用真實可靠 的數(shù)據(jù)。進(jìn)行物業(yè)費調(diào)價可行性研究論證以確認(rèn)目前到底是否具備調(diào)價的基本 條件。步驟二：多方溝通及意見征詢 物業(yè)費調(diào)價不可能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方?jīng)Q定,而是要受到各方力量的影響甚至 是較大程度的決定作用。在物業(yè)費調(diào)價過程中需要與以下主體溝通、協(xié)調(diào)并征 詢其意見：社區(qū)居委會/街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府/房

3、地產(chǎn)行政主管部門/價格 主管部門（具體哪個或哪些部，要視情況而定）、業(yè)主委員會（如已成立）業(yè)主或業(yè) 主代表。通過溝通，審視他們是否同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)起物業(yè)費調(diào)價。如果不 同意或者是有條件的同意，找出問題出在哪里及如何改進(jìn)相關(guān)主體提出的問題。 注意：有些地方規(guī)定物業(yè)費價格調(diào)整必須經(jīng)物價局/發(fā)改委批準(zhǔn)，此時屬于行 政審批。必須注意,這是必經(jīng)程序。步驟三：整改并提高服務(wù)水平對于前一步驟發(fā)現(xiàn)或提出的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)看力整改，提高服務(wù)質(zhì)量，達(dá) 到或基本達(dá)到相關(guān)主體的要求對于整改結(jié)果要進(jìn)行宣傳，贏得業(yè)主的贊同、認(rèn) 可或者最起碼的不反對調(diào)價。步驟四：啟動調(diào)價在調(diào)價條件基本具備的情況下，正式啟動調(diào)價。物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)要抽調(diào)精銳力量， 組建專門團(tuán)隊,制訂調(diào)價方案，做好分工，列好計劃，責(zé)任到人。步驟五：明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并測算收費標(biāo)準(zhǔn)本步驟既是調(diào)價方案的組成部分，更是對外宣傳公示的重要內(nèi)容，用以取信于 業(yè)主及各監(jiān)管部門,證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)價有充分必要性及合理性。例如，北 京市發(fā)布的五級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以以其中一個標(biāo)準(zhǔn)為參照，如果原先的物業(yè) 服務(wù)合同關(guān)于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定已經(jīng)比較詳細(xì)，也可沿用。確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)后，對 收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估測算。評估測算時如果能夠聘請第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行, 會更具客觀公正性和說服力。步驟六：召開溝通聽證會本步驟相當(dāng)于一個通氣會，是對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)正式公布前，在小范圉內(nèi) 的正式溝通意見

5、。當(dāng)然，本步驟并非必經(jīng)步驟。步驟七：調(diào)價方案公示公告調(diào)價方案公示公告，主體內(nèi)容基本體現(xiàn)在步驟五中的內(nèi)容，另外對調(diào)價的 適用范圍、實施日期等事項作專門提示。步驟八：業(yè)主大會表決經(jīng)過公示公告，業(yè)主對調(diào)價方案有了了解之后，組織業(yè)主大會會議，就調(diào)價方 案進(jìn)行表決。此步驟是最關(guān)鍵和最具決走性意義的步驟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要 配合業(yè)主組織或業(yè)主代表及政府主管部門做好最后的沖刺工作，至少征得"雙 過半數(shù)"業(yè)主的同意。步驟九：簽訂物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議 業(yè)主大會表決通過并經(jīng)公示公告后，簽訂物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂 物業(yè)服務(wù)合同,用法律文件的形式將新的收費標(biāo)準(zhǔn)確定下來。步驟十：公示新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)正式公示公