前期介入操作指導(dǎo)規(guī)程(物業(yè))

1、精選文檔 前期介入操作指導(dǎo)規(guī)程 一、 前期介入概念 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度， 提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求 和物業(yè)管理的需要。 二、 前期介入目的 房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng) 目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功 能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反 映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與 用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。 三、 前期介入組織構(gòu)架及階段工作 由

2、主管副總按月度、季度召集組織并協(xié)調(diào)各部門開展工作， 決定 與開發(fā)公司提交協(xié)調(diào)處理前期介入事項(xiàng) 四、 物業(yè)前期介入階段的主要工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 1、工作內(nèi)容： （1） 從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。 （2） 從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見。 （3 ）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （4）建筑設(shè)計(jì)和選材。 精選文檔 （5 ）環(huán)境整體設(shè)計(jì)。 （6）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。 （ 7 ）綠化設(shè)計(jì)。 （8）其它公建配套設(shè)施配置。 （ 9 ）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。 （10 ）消防設(shè)施配置。 （11 ）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。 （12 ）弱電系統(tǒng)其它配置。 （13 ）各類設(shè)備配置、選型。 （14 ）隱蔽工程

3、施工。 2、工作標(biāo)準(zhǔn)： 在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、 周到 的服務(wù)， 對(duì)于塑造管理公司的形象， 給業(yè)主留下良好的第一印象，具 有重要作用，其工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到： （1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。 （ 2 ）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍 服務(wù)。 （ 3 ）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （ 4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格， 收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用 （5）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房 屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入業(yè)主驗(yàn)收交接表 。 （ 6 ）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時(shí)間，及 時(shí)解決。 精選文檔

4、 五、指導(dǎo)操作表格 六、總結(jié)存檔 前期物業(yè)介入方案 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施 配置、 設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議， 使之既符合物業(yè)管理的要求， 又滿足廣大業(yè) 主的需求， 盡可能地減少疏漏， 避免遺憾， 保證質(zhì)量， 節(jié)約成本。 根據(jù)某項(xiàng)目工程進(jìn)展情況， 從以下方面綜合考慮制訂方案： 一、 工作內(nèi)容： （1 ）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。 （2 ）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見。 （3 ）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （4 ）建筑設(shè)計(jì)和選材。 （5 ）環(huán)境整體設(shè)計(jì)。 （6 ）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。 （7 ）綠化設(shè)計(jì)。 （8

5、 ）其它公建配套設(shè)施配置。 （9 ）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。 （10 ）消防設(shè)施配置。 （11 ）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。 （12 ）弱電系統(tǒng)其它配置。 （13 ）各類設(shè)備配置、選型。 （14 ）隱蔽工程施工。 二、 接管驗(yàn)收管理方案 為確保項(xiàng)目的環(huán)境、 建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè) 主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。 1 、 管理內(nèi)容： （1 ）了解接管物業(yè)的基本情況。 （2 ）編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。 （3 ）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初 步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接

6、驗(yàn)收表 上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問 題限期整改。 （4 ）與開發(fā)、 施工單位一起， 對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)， 直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 （5 ）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)交接。 精選文檔 （6 ）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙。 （7 ）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。 （8 ）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備。 （9 ）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。 2 、 管理措施： （1 ）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。 （2 ）制定接管驗(yàn)收規(guī)程。 （3 ）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。 （4 ）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)。 （5 ）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作。 （6 ）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

7、 三、業(yè)主入住管理方案 在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公 司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用 1 、管理內(nèi)容： （1 ）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。 （2 ）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 （3 ）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 （4 ）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。 （5 ）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn) 后，填入業(yè)主驗(yàn)收交接表。 （6 ）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。 2 、管理措施： （1 ）

8、制定業(yè)主領(lǐng)房程序。 （2 ）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案。 （3 ）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。 （4 ）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。 （5 ）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。 四、秩序維護(hù)管理方案 在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、 工具和人的主觀能動(dòng)性， 維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全， 這是一項(xiàng)很重要的工作， 最為廣大業(yè) 主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時(shí)全天候管理方案。 1、管理內(nèi)容： （1 ）常規(guī)防范： 采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式， 維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)小區(qū)公共秩序， 防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。 門崗的任務(wù)：

9、 a. 禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）； b. 維護(hù)出入口的交通秩序； c. 對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證； 精選文檔 d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)小區(qū)； e嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)； f. 遇有外來人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。 g. 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 巡邏崗的任務(wù)： a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； b. 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作； c. 對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范； d. 物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查； e. 裝修戶的安全檢查； f. 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； g. 防范和制止各類違

10、反小區(qū)管理制度的行為。 2、管理措施： （ 1 ）實(shí)行半軍事化管理， 制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎(jiǎng)懲措施， 并嚴(yán)格付諸實(shí)施， 以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的工作責(zé)任心。 （2 ）強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理， 開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想 素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于 4 次會(huì)操。 （3 ）加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得 當(dāng)。 （4 ）嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。 （5 ）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。 五、消防管理方案 結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防

11、法規(guī)的要求， 并結(jié)合住宅的實(shí)際， 切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作， 確保業(yè)主、 物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。 1 、管理內(nèi)容： （1 ）做好消防監(jiān)控中心的管理； （2 ）做好消防設(shè)施、器材的管理； （3 ）保持消防通道的暢通； （4 ）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理； （5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品； （6 ）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。 2 、管理措施： （1 ）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落 實(shí)； （2 ）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； （3 ）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； （4 ）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防

12、消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除； （5 ）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； （6 ）制止任何違反消防安全的行為； （7 ）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識(shí)； 精選文檔 （8 ）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警 六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的形象， 也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； 及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花

13、木及時(shí)扶正、整修或 補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。 （2 ）清潔衛(wèi)生： 通過日常保潔工作， 使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔， 公共設(shè)施潔凈、 無異味、無破損。 （3 ）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周 沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天 花及管道外除塵。 2 、管理措施： （1 ）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)； （2 ）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作； （3 ）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能； （4 ）以“三查”

14、形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查 （“三查”指：清潔督查巡 查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）； （5 ）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。 七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使 用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）房屋公共部位維護(hù)管理： 根據(jù)交房進(jìn)度， 小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。 租戶已領(lǐng)房： 房屋交付時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督 促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)， 并建立業(yè)主檔案。 屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備

15、， 樓道墻面、 地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并 督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。 裝修垃 圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。 空置房： 空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全 面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時(shí) 報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。 （2 ）設(shè)備設(shè)施維護(hù)： 精選文檔 a. 電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理； b. 小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要

16、按不同型號(hào) 產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)； c. 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次； d. 水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次； e. 電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； f. 消防栓系統(tǒng)、 噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、 消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng) 護(hù)； g. 供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； h. 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； i. 電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次； j. 業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時(shí)率與合 格率。 2、管理措施： （1 ）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程； （2 ）維修

17、人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)； （3 ）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4 ）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率； （5 ）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)制止； （6 ）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 八、 人力資源管理方案 一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人 才， 而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量， 提高物業(yè)管理的水平，具有十分重 要的意義。 1、管理內(nèi)容： （1 ）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才； （2 ）任人唯賢，量材錄用； （3 ）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高

18、業(yè)務(wù)素質(zhì)； （4 ）進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。 2、管理措施： （1 ）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明； （2 ）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性； （3 ）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)； 精選文檔 （4 ）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合： （5 ）全面考核，做到公開、公平、公正。 九、檔案管理方案： 1、管理內(nèi)容： （1 ）工程檔案； （2 ）業(yè)主檔案； （3 ）工作檔案； （4 ）財(cái)務(wù)檔案； （5 ）文件檔案。 2 、管理措施： （1 ）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； （2 ）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊(cè)，

19、方便查閱，利于管理； （3 ）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范； （4 ）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求； （5 ）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完 整、安全； （6 ）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。 什么是物業(yè)管理前期介入 20082008- -3 3- -30 30 網(wǎng)絡(luò) 【字體：大 中 小】【我來說兩句】 什么是物業(yè)管理前期介入？物業(yè)管理前期介入是什么意 思？ 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就 參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主 ( (使用人 ) )及物業(yè) 管理的角度，提出一些合理化建議，以使

20、開發(fā)出的物業(yè)最大 限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。 一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ) 精選文檔 ( (一一) ) 從營(yíng)銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性 1.1. 物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，公司的 日常行為都在自己特定的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向下而運(yùn)作。所以選擇適當(dāng) 的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn) 企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可供選擇： (1)(1) 以生產(chǎn)為導(dǎo)向。 這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)， 以完成一定量的 生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn) 品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這 種形式。 (2

21、)(2) 以產(chǎn)品為導(dǎo)向。 這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品， 關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì) 量、造型、款式等各個(gè)因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美， 但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以 這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市場(chǎng)需求， 由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場(chǎng)中會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力；假如消 費(fèi)者對(duì)它的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場(chǎng)中也不 能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難確定。 (3)(3) 以銷售為導(dǎo)向。 這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售， 運(yùn)用各類促銷 手精選文檔 段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤(rùn)。雖然 重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有 按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)

22、出產(chǎn)品，再努力地銷 售給消費(fèi)者。 (4)(4) 以營(yíng)銷為導(dǎo)向。 這類企業(yè)的所有活動(dòng)都以顧客的需要為自 己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)；按照目標(biāo)市 場(chǎng)的需求，確定整體營(yíng)銷策略 ( (產(chǎn)品策略、 價(jià)格策略、 促銷策 略、 分銷策略等 ) )。使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)。 對(duì)以上四種經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向的特性進(jìn)行分析，可知以營(yíng)銷為主導(dǎo)的 經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向是比較科學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的?？疾?我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點(diǎn)： 1992 1992 年 房地產(chǎn)業(yè)剛開始起步時(shí)，全國(guó)正處于房地產(chǎn)熱的階段，物業(yè) 供不應(yīng)求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤(rùn)， 因?yàn)樯a(chǎn)越多利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)公司都以

23、生產(chǎn)為導(dǎo)向；到了 房地產(chǎn)市場(chǎng)開始疲軟階段，房地產(chǎn)公司才開始加強(qiáng)銷售，運(yùn) 用各種促銷手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司開始走以銷售為 導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓很多時(shí)，房地產(chǎn)公司 才開始考慮市場(chǎng)需求問題，紛紛以營(yíng)銷為導(dǎo)向，以避免空置 房的增多。可見，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)效益 和經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該以營(yíng)銷導(dǎo)向作為企業(yè)日常運(yùn)行的準(zhǔn)則。 2.2. 物業(yè)管理前期介入可以促進(jìn)物業(yè)的銷售 精選文檔 隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根 本性變化。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來 越注重商品的售后服務(wù)。 現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為， 服務(wù)作為整體 產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前

24、、售中和售后，運(yùn) 用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢(shì)，向購(gòu) 買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國(guó)社會(huì)主義 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的增強(qiáng)， “以質(zhì)量求生存， 以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念已被越來越多的企業(yè) 所接受。在買方占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)格局中，消費(fèi)者不但要求 企業(yè)在產(chǎn)品銷售的前后提供各種服務(wù)，而且還希望這些服務(wù) 的質(zhì)量能夠讓人滿意。企業(yè)較高的服務(wù)水平，會(huì)使消費(fèi)者更 加滿意，從而增強(qiáng)購(gòu)買某種商品的信心和欲望， 房地產(chǎn)商品 也是如此。 現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把 良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招徠顧客的 王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。同時(shí)，越來越多

25、的房地產(chǎn)投資者 和消費(fèi)者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣， 作為進(jìn) 行投資和消費(fèi)決策的主要參考因素。 據(jù)專家評(píng)估，物業(yè)管理 因素可以占到樓宇價(jià)格的 20%20%30 30 %。這說明，良好的物 業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷手段，也是獲取最大限度 利潤(rùn)的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進(jìn)入，就 能讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。 以南京市“月牙湖花園”項(xiàng)目為例，由于注重物業(yè)管理的前 期管理，一開盤，期貨就比旁邊同類項(xiàng)目的房?jī)r(jià)高出許多， 隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)一年每 平方米已經(jīng)升值 1000 1000 多元。如果能讓著精選文檔 名品牌的物業(yè)管理

26、 公司前期介入，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售?？梢?，物業(yè)管 理的前期介入對(duì)物業(yè)的促銷起著很大的影響。 （二）用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性 1. 1. 反饋方法基本概念 反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物 相互作用的一種普遍形式。 一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量， 取 得成功，就離不開有效的控制?？刂七^程，就是通過信息的 轉(zhuǎn)輸和反饋以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。有反饋， 至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部 分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分， 形成閉合回路 沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂撇糠终?是根據(jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出

27、的控制信息， 從而實(shí)現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)開發(fā)看成是一個(gè)系統(tǒng)，為保 證其開發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在 不同階段產(chǎn)生反饋信息。反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖 3 3- -1 1- -2 2 。 2.2.物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道 反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為” 根據(jù)房地精選文檔 產(chǎn)開發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果就是物業(yè)進(jìn) 入了消費(fèi)領(lǐng)域，讓消費(fèi)者使用。消費(fèi)者在使用物業(yè)過程中， 與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶把使用物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)反饋 給物業(yè)管理公司；同時(shí)物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之 一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識(shí)， 從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的 優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果的信息自覺或不自覺地傳 遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開發(fā)結(jié)果的 一個(gè)重要載體。如果房地產(chǎn)公司再開發(fā)新一輪物業(yè)時(shí)，物業(yè) 管理公司前期介入，把住戶對(duì)物業(yè)的需求意見表達(dá)出來，并 且從住戶的角度出發(fā)來積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)，完 全起到了反饋通道作用。 由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長(zhǎng)期的管理實(shí)踐中了解 了物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，而且也熟知業(yè)主 （使用人 ）對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)， 因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真實(shí)可信的。這種反饋通道 價(jià)值意義很大，應(yīng)得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。 物業(yè)