物業(yè)有限公司管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、目 錄xx/ZY7.5-GC-01 工程維修人員崗位職責(zé)xx/ZY7.5-GC-02 設(shè)備設(shè)施管理制度xx/ZY7.5-GC-03 配電室工作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-04 柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-05智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定xx/ZY7.5-GC-06 水泵房管理制度xx/ZY7.5-GC-07 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定xx/ZY7.5-GC-08 二次供水管理規(guī)定 xx/ZY7.5-GC-09 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-10 純凈水系統(tǒng)管理制度xx/ZY7.5-GC-11 電梯管理工作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-12空調(diào)管理操作規(guī)程xx/ZY7.5-

2、GC-13 缺陷設(shè)備運行規(guī)程xx/ZY7.5-GC-14 裝飾裝修施工管理制度xx/ZY7.5-GC-15 土建維修操作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-16水電維修操作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-17 維修服務(wù)工作規(guī)程xx/ZY7.5-GC-18 工程前期介入xx/ZY7.5-GC-19房屋接管驗收程序xx/CX7.6-01 監(jiān)視和測量裝置控制程序 文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第1頁共2頁1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處

3、工程維修人員。3 職責(zé)3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責(zé)履行情況；3.2管理處工程主管負(fù)責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé),進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。4 工作程序4.1品質(zhì)部工程主管4.1.1負(fù)責(zé)制定并完善工程管理類體系文件，并負(fù)責(zé)該類體系文件的指導(dǎo)實施及改進(jìn)； 4.1.2負(fù)責(zé)公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作；4.1.3負(fù)責(zé)組織制定設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設(shè)備購置計劃，設(shè)備更新計劃；并監(jiān)督實施；4.1.4負(fù)責(zé)對工程及設(shè)備管理外委單位進(jìn)行選定、評審；4.1.5收集、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論,分析總

4、結(jié),促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。4.2管理處工程主管職責(zé)4.2.1對管理處主任負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)工程及設(shè)備的管理工作，合理安排本部門員工工作；4.2.2根據(jù)設(shè)備設(shè)施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進(jìn)行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應(yīng)登記造冊；4.2.3負(fù)責(zé)裝修管理和空置房管理工作；4.2.4負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行及維護(hù)保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造；4.2.5加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；4.2.6同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；4.2.7組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、安全意識和專業(yè)技能；防

5、止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故；4.2.8根據(jù)設(shè)備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準(zhǔn)后的操作安全規(guī)程上墻。文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第2頁共2頁4.2.9負(fù)責(zé)監(jiān)視測量設(shè)備的檢定或準(zhǔn)工作；4.2.10堅持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。4.3維修人員職責(zé)4.3.1負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作；4.3.2作好設(shè)備運行記錄及巡檢記錄；4.3.3協(xié)助工程主管巡視裝修；4.3.4及時處理報修工作；4.3.5完成水電氣抄表工作；4

6、.3.6為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。5 相關(guān)文件6 質(zhì)量記錄附加說明:本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人:文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第1頁共8頁1 目的明確工程維修人員應(yīng)遵循的工作制度。2 范圍 適用于對工程維修人員的日常工作指導(dǎo)。3 職責(zé)3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)工程設(shè)備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場督查、指導(dǎo)；3.2管理處工程主管負(fù)責(zé)組織落實設(shè)施設(shè)備管理制度，對設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查，負(fù)責(zé)制定并實施值班人員巡檢路線圖。4 工作程序4.1維修班工作制度4.1.1認(rèn)真作好設(shè)

7、備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管；4.1.2認(rèn)真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；4.1.3在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩；4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管；4.1.5在接到管理處下發(fā)報事單、派工單或通知后，應(yīng)立即前往處理；4.1.6愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度；4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程；4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成,其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，

8、工作中隨時聽從主管的安排4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實際情況，編制設(shè)備維修保養(yǎng)計劃報品質(zhì)部審批，并按計劃進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作。4.2維修班交接班制度4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場；4.2.2接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；4.2.3嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班；4.2.4嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；4.2.5接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；4.2.6交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5G

9、C022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第2頁共8頁4.2.7交班后應(yīng)立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見；4.2.8交接班內(nèi)容包括：4.2.8.1異常運行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備情況；4.2.8.3交接班時必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。接班人要進(jìn)行全面檢查核實。4.2.8.4夜班接班人員應(yīng)按值班人員巡檢路線圖進(jìn)行巡視檢查和記錄，值班人員巡檢路線圖由工程主管制定，并報管理處批準(zhǔn);路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。4.3工具管理制度4.3.1領(lǐng)用工具時，應(yīng)遵循以舊換新、以一換

10、一的原則簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)控制工具的使用周期。領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實行工具報損制度；4.3.2領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新；4.3.3對部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及采購控制程序進(jìn)行；4.3.4對工具實行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰賠償；4.3.5對于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；4.3.6對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)??；4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)；4.3.8對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損

11、壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞(需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù))則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理；4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表：工具名稱電壓等級送檢周期備注高壓安全用具絕緣棒10KV以下1年/次驗電器10KV以下1年/次絕緣鉗10KV以下1年/次文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度

12、第3頁共8頁工具名稱電壓等級送檢周期備注低壓安全用具絕緣手套380V以下半年/次絕緣靴380V以下半年/次帶絕緣柄的工具380V以下半年/次驗電筆380V以下半年/次輔助安全用具絕緣手套220 V以下半年/次絕緣靴220 V以下半年/次絕緣墊220 V以下1年/次絕緣站臺220 V以下半年/次電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取方便，存放地點干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、

13、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應(yīng)完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應(yīng)立即更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對安全用具應(yīng)進(jìn)行定期試驗，各試驗項目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)與要求。4.4空置房檢查制度4.4.1為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度；4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄表，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關(guān)閉、開啟

14、是否靈活、有無破損現(xiàn)象，室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關(guān)及插座能否正常使用，所有水電氣開關(guān)是否關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進(jìn)行處理，處理結(jié)果記錄在空置房巡視記錄表中。4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。4.5公共設(shè)施管理制度各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)定期檢查項目一覽表對設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，填寫定期檢查記錄表，及時處理文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指

15、導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第4頁共8頁發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造；加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在值班記錄表中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)及時上報工程主管，工程主管應(yīng)及時組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理；對影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜

16、間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價進(jìn)行監(jiān)控；4.6定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)每年1梁、柱、板主體無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)無脫落、無滲水現(xiàn)象3頂棚無裂紋、抹灰層無空鼓開裂4樓梯、扶手無脫落、無破損、無松動5公共門窗開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)無裂紋、無氣泡、無破損7樓板、地面磚無脫落、無破損、無松動、無空鼓8所有消防栓(11月底至12月上旬)無滲漏、能正常開啟半年1天

17、臺扶欄、避雷帶無裂紋、無松動2公共防盜網(wǎng)無破損、無松動、無銹蝕每季1散水坡、雨檐臺、連廊無明顯裂紋、無積水2通風(fēng)口無阻塞、防護(hù)罩無損壞35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)水壓正常每月1水箱、水池?zé)o滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物2信報箱開啟正常3上、下雨污水管保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)防鼠網(wǎng)無破損、室內(nèi)無積水、配套設(shè)施無損壞、無缺件半月1公用電器運轉(zhuǎn)正常文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第5頁共8頁周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)半年1明、暗溝(全面檢查)保持通暢、蓋板無松動斷裂2給排水

18、管道(含綠化用水管閥)無滲漏、無破損、水閥開啟正常每季1電纜溝蓋板無松動斷裂2雨、污水井、蓋無松動斷裂3化糞池蓋板無松動斷裂、及時清淘4高壓鈉燈、汞燈工作正常、無損壞每月各類水景、水池、游泳池噴水池?zé)o滲漏、無裂痕、無沉降、護(hù)堤完好每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌無脫落、無松動斷裂2車棚、車架無松動斷裂、無銹蝕、無破損每天兒童游樂設(shè)施無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站無破損、能正常使用3室外各類圍墻護(hù)欄無脫落、無破損、無松動4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢

19、查記錄，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。4.7設(shè)備管理制度各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺帳和設(shè)備卡；工程部依據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，填寫保養(yǎng)計錄表，對設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫設(shè)備零部件更換大修記錄表維修計錄表；加強(qiáng)設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān)，確設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。工程主管應(yīng)對各類設(shè)備指定責(zé)任人，設(shè)備運行過程中，由責(zé)任人對設(shè)備運行情況實施監(jiān)控并將運行情況填寫在相應(yīng)的設(shè)備運行記錄表中。工程主管應(yīng)根據(jù)運行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設(shè)備運行狀況，每月填寫設(shè)備運行狀態(tài)月報表并存檔一份，交品質(zhì)管理部一份。工程部對一些工藝要求較高、

20、維修難度較大的工程項目，報品質(zhì)管理部，經(jīng)公司同意后，可安排委外維修，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及進(jìn)行監(jiān)控；對個別影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間維修并不得影響業(yè)主的正常休息。4.8工程技術(shù)檔案管理制度工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第6頁共8頁質(zhì)管理部；工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；工程主管對進(jìn)行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔

21、，并將改動后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。4.9工程部鑰匙管理制度工程部主管應(yīng)指定專人保管工程部庫房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在鑰匙上做好標(biāo)識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時嚴(yán)格按照交接班制度執(zhí)行；工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應(yīng)做好標(biāo)識；鑰匙在借用時應(yīng)填寫鑰匙領(lǐng)用登記表并在當(dāng)日歸還。4.10緊急事件處理程序為了對緊急事件進(jìn)行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；4.10.1緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等；4.10.2緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系

22、，但必須互報姓名，并將情況報告清楚；4.10.3接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任；4.10.4人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任；4.10.5處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理；4.10.6 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫報事單；4.10.7緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運作，嚴(yán)禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴(yán)肅處理。4.11特約維修管理規(guī)定4.11.1接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中；4.11.2維修人員需自帶鞋套；4.11.3維修作業(yè)時，需注意保護(hù)業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾

23、，要收拾干凈，完工后自行帶走；4.11.4若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；4.11.5若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；4.11.6嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；4.11.7維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第7頁共8頁4.11.9將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。4.12工程部人員安全操作規(guī)

24、程：各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗；4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進(jìn)行總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；4.12.2各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標(biāo)志牌。停電時，先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)(即先用電點后供電點)；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)(即先供電點后用電點)。4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護(hù)等)。4.12.4嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。4.

25、12.5機(jī)房內(nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機(jī)房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機(jī)時必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了識別故障和調(diào)試需要外， 禁止開快車。4.12.7在井底工作時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。4.12.8機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。4.12.9焊工(含電焊、氣焊，下同)工作前，必須穿戴好工作服和防護(hù)用品，不準(zhǔn)裸露身體，以防止?fàn)C傷或觸電。4.12.10焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔

26、離后才能進(jìn)行焊接。必要時還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護(hù)。4.12.11開啟電焊機(jī)前，應(yīng)檢查電焊地線是否與工件或其他導(dǎo)體邊接，以防短路或觸電。4.12.12焊接時，應(yīng)戴好防護(hù)面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。4.12.13焊接電線的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。4.12.14停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天禁止進(jìn)行焊接作業(yè)。5相關(guān)文件xx/ZY7.4-01 采購管理規(guī)定文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第8頁共8頁6質(zhì)量記錄xx

27、/BG7.5-GC-01 報事單xx/BG7.5-GC-02 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃xx/BG7.5-GC-03 設(shè)備運行狀態(tài)月報表xx/BG7.5-GC-04 工具領(lǐng)用登記表xx/BG7.5-GC-05 設(shè)備零部件更換及大修記錄表xx/BG7.5-GC-06 機(jī)電設(shè)備臺帳xx/BG7.5-GC-07 設(shè)備卡xx/BG7.5-GC-08 工程任務(wù)通知單xx/BG7.5-GC-09 設(shè)備維修記錄表xx/BG7.5-GC-10 設(shè)備保養(yǎng)記錄表xx/BG7.5-GC-11 定期檢查記錄xx/BG7.5-GC-12 設(shè)施維修記錄表xx/BG7.5-GC-13 空置房巡視記錄表附加說明：本文件起草人:本文件修

28、改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人: 報 事 單管理處： 序號：事件記錄： 報事人： 接報事人： 報事時間： 年 月 日 時 分責(zé)任人： 經(jīng)辦人： 到達(dá)現(xiàn)場時間： 年 月 日 時 分 應(yīng)急處理措施及記錄：處理人： 處理完成時間：原因分析及糾正措施：工程主管： 年 月 日處理結(jié)果： 責(zé)任人： 年 月 日驗證記錄： 工程主管： 年 月 日備注：注：在處理及跟蹤欄內(nèi)，當(dāng)天未處理完成的報事，相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行追蹤，每天須有追蹤人簽字說明，直到處理完成。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表部門： 編制： 年 月 日 序號：序號檢查保養(yǎng)項目123456789101112備注1高壓配電預(yù)防性柜試驗,檢修等2低壓配電柜檢修.調(diào)試等3

29、變壓器檢修,測絕緣等4發(fā)電機(jī)檢修,更換機(jī)油等按運行時間更換機(jī)油5給水泵保養(yǎng),電機(jī)測絕緣6風(fēng)機(jī)運行保養(yǎng),檢修7二次給水池清洗消毒半年一次8二次給水自動控制系統(tǒng)檢修9純凈水系統(tǒng)清洗,消毒,水質(zhì)化驗清洗,消毒一年四次10純凈水自動控制系統(tǒng)檢修11循環(huán)水系統(tǒng)檢修保養(yǎng)12火災(zāi)自動報警系統(tǒng)檢修外委13自動噴水滅火系統(tǒng)檢修外委14消火栓系統(tǒng)檢修外委15防排煙,防火分隔系統(tǒng)檢修外委16游泳池循環(huán)系統(tǒng)檢修保養(yǎng)17園林水景水泵檢修,測絕緣18園林水景水泵控制柜線路測絕緣19電梯維修,保養(yǎng)外委20弱電系統(tǒng)檢查外委注：制定工作計劃時，直接將項目所在月份涂為陰影即可。 設(shè)備運行狀態(tài)月報表 項目 填報時間： 系統(tǒng)序號設(shè)

30、備 名 稱規(guī) 格 型 號運行狀態(tài)自我評價備 注供電1.電力變壓器2.高壓配電柜3.高壓計量柜4.低壓配電柜5.電容補償柜6.低壓計量柜7.樓梯間開關(guān)箱8.柴油發(fā)電系統(tǒng)照明9.設(shè)備房、公區(qū)照明10.控制箱、公區(qū)開關(guān)給水11.市管網(wǎng)進(jìn)水總閥、水表12.棟、單元總閥、水表13.二次供水設(shè)備凈水14.生產(chǎn)系統(tǒng)15.計量系統(tǒng)排水16.各種排水泵17.管道井坑及護(hù)蓋泳池18.循環(huán)水、投藥設(shè)備19.進(jìn)、排水系統(tǒng)暖通20.送、排風(fēng)系統(tǒng)21.制冷、熱系統(tǒng)電梯22.轎箱、鋼纜、門開關(guān)等23.主控柜設(shè)備音樂24.主設(shè)備 25.音箱水景26 循環(huán)水設(shè)備 27 噴泉消防28報警主控柜29噴淋設(shè)備、管路30 防火門、排煙

31、31普消設(shè)施、開關(guān)、閥門監(jiān)控32主控制設(shè)備33攝像頭、探頭、線路弱電34電視、電話、對講35遠(yuǎn)程計費說明：1.評價標(biāo)準(zhǔn)：O 完好，F(xiàn)維修完成，U需修理；2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設(shè)備的故障情況及未及時維修的原因；3.品質(zhì)部將以此表為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)查、評定4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到品質(zhì)部。工具領(lǐng)用登記表序號：工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領(lǐng)用人領(lǐng)用時間備 注 設(shè)備零部件更換及大修記錄表 序號： 設(shè)備名稱安裝位置更換元件名稱更換時間更換次數(shù)測量數(shù)據(jù)大修或更換前設(shè)備狀況：大修或更換后試機(jī)情況：損壞原因分析：維修人工程主管管理處主任 機(jī) 電 設(shè) 備 臺 帳所屬系統(tǒng) 建帳時間 卡片編號 編號：設(shè)備名稱

32、設(shè)備價格設(shè)備編號設(shè)備型號設(shè)備折舊率出廠日期安裝位置折舊年限出廠序號設(shè)備產(chǎn)地使用壽命使用日期主設(shè)備主要參數(shù)輸出功率附屬設(shè)備、主要零部件及其參數(shù)電機(jī)輸入功率輸入功率額定電壓/電流幾何尺寸產(chǎn) 地能耗情況控制柜額定電壓/電流其它產(chǎn) 地幾何尺寸其 它安裝單位及聯(lián)系方式：備 注：設(shè)備出廠資料：調(diào)試、試車結(jié)果報告號或標(biāo)題：設(shè)備大事記：記錄以下已確定的項目和未明確但認(rèn)為有必要的項目。序號事 件時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字中修記錄大修記錄 事故記錄歷年檢記錄 設(shè) 備 卡 xx/BG7.5-GC-07卡 片 號： 操 作 人： 名 稱： 啟用時間： 設(shè)備專責(zé)： 運行狀態(tài)：

33、 工程任務(wù)通知單 序號：接受單位責(zé)任人 年 月 日任務(wù)內(nèi)容： 發(fā)單人： 技術(shù)要求：要求完成時間： 實際完成時間：完成情況：不能完成原因： 注：本表格一式二份，管理處留存一份，管理處填寫后返品質(zhì)部一份。 設(shè)備維修記錄表管理處： 年 月 日 序號：設(shè)備編號設(shè)備名稱維修部位故障時間維修時間結(jié)束時間故障原因維修人員：維修處理經(jīng)過維修人員：維修結(jié)果工程主管：注：維修經(jīng)過必須注明所更換材料及材料型號、規(guī)格。 設(shè)備保養(yǎng)記錄表管理處： 序號：設(shè)備編號設(shè)備名稱型號設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運行記錄：備注：定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號: 檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注

34、 設(shè)施維修保養(yǎng)記錄管理處: 日期: 序號： 日期維修保養(yǎng)部位維修保養(yǎng)過程結(jié)果維修保養(yǎng)人備注 空置房巡視記錄表管理處: 日期: 序號： 巡視房號巡視結(jié)果詳細(xì)記錄巡視人備 注文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第1頁共2頁1 目的 確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。2 范圍 適用于所管項目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3 職責(zé)3.1管理處工程主管負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)配電設(shè)備操作規(guī)程和管理制度制定，報品質(zhì)部審批，并負(fù)責(zé)配電室的日常管理；3.2管理處工程部負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)并做好運行記錄；4 工作程序4.1

35、工作制度4.1.1未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室；4.1.2密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室運行記錄； 4.1.3高壓室應(yīng)定時巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時應(yīng)嚴(yán)格填寫配電室工作票；4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求； 4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；4.1.8在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報告工程主管；4.1.9停電作業(yè)時，須在開關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌；4.1.1

36、0值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。4.2工作規(guī)程4.2.1送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)低壓總開關(guān)各分路開關(guān)送電，停電則相反；4.2.2送（停）電操作時，至少應(yīng)有2人在場；4.2.3送（停）電操作時，必須關(guān)上開關(guān)柜門；4.2.4除特殊情況外，禁止帶負(fù)載啟閉總閘或分總閘開關(guān)；4.2.5進(jìn)入配電屏（柜）等工作時，必須先驗電，待確認(rèn)無電后方可進(jìn)行；4.2.6停電檢測（修）高壓設(shè)備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗電，待確認(rèn)無電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修； 4.2.7停電檢修時，必須設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人；文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)

37、號xx/ZY7.5GC032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第2頁共2頁4.2.8停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，檢查線路,作好送電準(zhǔn)備。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄xx/BG7.5.1-GC-14 配電室工作票xx/BG7.5.1-GC-15 配電室運行記錄附加說明：本文件起草人: 本文件修改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人: 配電室工作票日期： 序號： 操作開始時間： 年 月 日 時 分 結(jié)束時間： 年 月 日 時 分 操作任務(wù)：順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人 配電室運行記錄文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號xx/ZY7.5GC042004/

38、0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程第1頁共4頁1 目的 通過對發(fā)電機(jī)的管理，在市電停供時能及時正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。2 范圍 適用于接管項目的柴油發(fā)電機(jī)的運行管理。3 職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)按使用說明書編制、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機(jī)的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。3.2柴油發(fā)電機(jī)責(zé)任人負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。4 工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生；4.1.3工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴(yán)禁酒后操作發(fā)電機(jī)；4.1.4發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；4.1.5運行中做好發(fā)電機(jī)組運行記錄；4.1.6維修中做好問題處理記錄；4.1.7嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房內(nèi)進(jìn)食、吸煙；4.1.8定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2安全規(guī)程4.2.1為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時能可靠地運行，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，必須嚴(yán)格按照本文件“運行操作規(guī)程”進(jìn)行工作；4.2.2做好開機(jī)前檢查、準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油油量，冷卻水量，柴油是否能滿足運行時間的要求，油路有無漏油等；4.2.3操作時嚴(yán)格按照