房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全（谷風(fēng)課堂）

1、房地產(chǎn)培訓(xùn)課程房地產(chǎn)培訓(xùn)課程第一章指土地、建筑物及固著在土地、建筑物指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。（1）土地）土地（2）建筑物及地上定著物）建筑物及地上定著物包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。的綜合性產(chǎn)業(yè)。A、房地產(chǎn)的自然特

2、性、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動(dòng)性、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無(wú)二性、獨(dú)一無(wú)二性 3、壽命長(zhǎng)久性、壽命長(zhǎng)久性 4、數(shù)量有限性、數(shù)量有限性 B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、用途多樣性、用途多樣性 2、相互影響性、相互影響性 3、價(jià)值高大性、價(jià)值高大性 4、易受限制性、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性、難以變現(xiàn)性 6、保值增值性、保值增值性 一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)；政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)；（也稱土地市場(chǎng)）（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱（也稱“一手樓一手樓”市場(chǎng)）；市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)者將已購(gòu)商品房

3、再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱（也稱“二手樓二手樓”市場(chǎng)）。市場(chǎng)）。序號(hào)序號(hào)稅費(fèi)名稱稅費(fèi)名稱稅稅( (費(fèi)費(fèi)) )率率計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)收取對(duì)象收取對(duì)象征收部門(mén)征收部門(mén)1 1銷售營(yíng)業(yè)稅銷售營(yíng)業(yè)稅5%5%銷售價(jià)銷售價(jià)售方售方財(cái)稅部門(mén)財(cái)稅部門(mén)2 2城市建設(shè)維城市建設(shè)維護(hù)稅護(hù)稅0.05%0.05%銷售價(jià)銷售價(jià)售方售方財(cái)稅部門(mén)財(cái)稅部門(mén)3 3印花稅印花稅0.05%0.05%* *2 2每證另貼花每證另貼花5 5元元銷售價(jià)銷售價(jià)雙方雙方買(mǎi)方買(mǎi)方財(cái)稅部門(mén)財(cái)稅部門(mén)4 4企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅15%15%所得額所得額售方售方財(cái)稅部門(mén)財(cái)稅部門(mén)5 5土地增值費(fèi)土地增值費(fèi)20%20%或或40-10040-

4、100土地增值額土地增值額售方售方國(guó)土部門(mén)國(guó)土部門(mén)6 6登記費(fèi)登記費(fèi)0.1%0.1%登記價(jià)登記價(jià)買(mǎi)方買(mǎi)方國(guó)土部門(mén)國(guó)土部門(mén)7 7契稅契稅按各城市規(guī)定按各城市規(guī)定成交價(jià)成交價(jià)買(mǎi)方買(mǎi)方財(cái)稅部門(mén)財(cái)稅部門(mén)注注:1.:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額0.1%0.1%收取收取, ,超過(guò)超過(guò)1 1千萬(wàn)元千萬(wàn)元, ,超過(guò)部分按超過(guò)部分按0.05%0.05%計(jì)計(jì); ; 2. 2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價(jià)房地產(chǎn)抵押登記按登記價(jià)0.01%0.01%取費(fèi)取費(fèi), ,每項(xiàng)最少不少于每項(xiàng)最少不少于100100元元; ; 3. 3.房地產(chǎn)變更登記每項(xiàng)取費(fèi)房地產(chǎn)變更登記每項(xiàng)取費(fèi)2020元元. .是土地價(jià)格和建筑物及

5、其附是土地價(jià)格和建筑物及其附 屬屬 物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià) 值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑：指單位面積或單位建筑 面積的價(jià)格，它可以反映房面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)樓面地價(jià) ：指平均到每單位建筑面積上的：指平均到每單位建筑面積上的 土地價(jià)格。土地價(jià)格。樓面地價(jià)樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格土地總價(jià)格/總建筑面積總建筑面積 = 土地單價(jià)土地單價(jià)/容積率容積率A、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性、房

6、地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性 C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長(zhǎng)期性、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長(zhǎng)期性 D、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格1 1、土地出讓金或征地費(fèi)、土地出讓金或征地費(fèi)2 2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3 3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4 4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2 2、流通費(fèi)用、流通費(fèi)用3 3、稅金、稅金4 4、利潤(rùn)、利潤(rùn)土地價(jià)格土地價(jià)格房屋價(jià)格房屋價(jià)格：用地方案圖中劃定的面積。用地方案圖中劃定的面積。：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影

7、面 積。積。：指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比?？偨ㄔO(shè)用地面積之比。：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。設(shè)用地面積之比。：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。和。：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)建筑面積：陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影

8、。指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。q套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。：商品房各套（單元）內(nèi)使：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)和承重墻體，有共有墻及用空間周?chē)木S護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。投影的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)

9、墻非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積體面積。：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ餐褂玫慕ㄖ娣e，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。面積與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。積。 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢

10、商品房的建筑面商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）面積中扣除） 商品房按商品房按“套套”或或“單元單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱為套內(nèi)者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑

11、廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.202.20米米以上（含以上（含2.202.20米）的永久性建筑物。米）的永久性建筑物。：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。：等于層高減去樓板厚度。：等于層高減去樓板厚度。：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離?；虻酌嬷g的垂直距離。：通常指房間寬度。：通常指房間寬度。：通常指房間長(zhǎng)度。：通常指房間長(zhǎng)度。：指具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè)：指具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，立即可

12、以建設(shè) 的土地（經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)如的土地（經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)如“三通一平三通一平”， “ “七通一平七通一平”等）等）：未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地：未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地：水通、電通、路通及場(chǎng)地平整：水通、電通、路通及場(chǎng)地平整（項(xiàng)目開(kāi)始條件）。（項(xiàng)目開(kāi)始條件）。：道路、電力、通訊、供水、排水、：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場(chǎng)地平整。煤氣、暖氣及場(chǎng)地平整。：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時(shí)，須提供房地二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時(shí)，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，時(shí)房地

13、產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。綠本為福利房、微利房或集資房。：指在以市場(chǎng)地價(jià)獲得的土地上建：指在以市場(chǎng)地價(jià)獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。年限。：是指實(shí)施國(guó)家：是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）安居

14、（或康居）工程工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人均住房均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。：按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、：按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房?jī)?yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管

15、住宅。：指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的：指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給部門(mén)在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。予部分減免。：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。發(fā)展商應(yīng)具備的開(kāi)發(fā)批文發(fā)展商應(yīng)具備的開(kāi)發(fā)批文 土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 房地產(chǎn)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)五證五證 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證購(gòu)房者將簽署的法律文件購(gòu)房者將簽署的法律文件 認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)售前之購(gòu)房意向書(shū) 買(mǎi)賣(mài)合同正式簽署之房屋買(mǎi)賣(mài)合約 按揭貸款合同申請(qǐng)銀行按揭之文件 保險(xiǎn)合同為按揭配備之房屋保險(xiǎn)文件 住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理?xiàng)l文申請(qǐng)銀行按揭申請(qǐng)銀行按揭 通常在七成內(nèi)； 最高為八