房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析及長沙房地產(chǎn)市場走勢

1、房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析及長沙房地產(chǎn)市場走勢房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析及長沙房地產(chǎn)市場走勢卿卿 彭彭2010年年11月月第二部分：2010年長沙市房地產(chǎn)市場走勢分析 第三部分：相關(guān)問題 目目 錄錄 第一部分：房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析v 一、房地產(chǎn)的價格構(gòu)成v 土地成本 建安成本 管理營銷 稅收其他 v 二、全國城市分成四個等級分析房價v 一線城市一線城市(包括北京上海深圳廣州),我們暫時只用成本加利潤分析法,不采用競爭分析法. 成本: 土地成本 5000至8000 （土地總成交價/ 總面積/ 容積率） 建安成本 2000 管理營銷 1000 稅收其他 1000 因為房地產(chǎn)的成本基本上是公開的,少數(shù)管理優(yōu)質(zhì)的企業(yè)也

2、只能在管理上節(jié)約費用,其他要省都很難,所以估算正負(fù)5%誤差.例如深圳編號:A909-0110成交的一筆土地交易數(shù)據(jù),地址觀讕橫坑水庫南側(cè)，觀天路北側(cè),建筑面積74710,土地面積 41506.29 容積率 1.8和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 成交價:5.1億5.1億/74710=6826 則土地成本為6826,其他成本不變,則總成本為10826元,深圳因為是全國大都市,市場是全國甚至是海外的置業(yè)者,剛性需求特別大,因此我把其利潤定在50%,應(yīng)該不為過,則銷售價應(yīng)該在10826*1.5=16239左右可以說是合理的. v 二線城市二線城市(包括大多數(shù)省會城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)) 成本: 土地成本

3、 500-1500 建安成本 1500 管理營銷 700 稅收其他 700 例如:長沙(2008)拍017號,位于開福區(qū)芙蓉中路198號,面積6698平方米,建筑面積:43537平方米,成交價3595萬元,每平方土地成本為3595/43537=826元,長沙是湖南的中心,市場只存在于湖南省內(nèi),剛性需求相對較大,與湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),因此我把其利潤定在40%,826+1500+700+700=3726元,3726*1.4=5216元左右比較合理 v 三線城市三線城市(包括大多數(shù)地級市,相對而言經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的縣) 成本: 土地成本 150-400 建安成本 700 管理營銷 250 稅收其他 2

4、50 例如:永州市新火車站一地皮掛牌出讓,面積82617平方米,建筑面積:289160平方米,價格為3900萬元,每平方土地成本為134元,根據(jù)永州市急于擴(kuò)大城鎮(zhèn)面積,擴(kuò)大城市人口,供應(yīng)量偏大的實際情況,此價格較為正常,其輻射面就在本市區(qū)內(nèi),少數(shù)為下面行政縣,我把其利潤定在30%.價格為1334*1.3=1734元左右 v 四線城市四線城市(包括大多數(shù)縣,相對而言經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的鄉(xiāng)鎮(zhèn)) 成本: 土地成本 50-200元 建安成本 600 管理營銷 150 稅收其他 150 四線城市都有一個共同點,縣城經(jīng)濟(jì)規(guī)模普遍偏小,人口相對較少,生活水平有限,除開公務(wù)員和教師買房兩大塊外,很多外出打工者成為購

5、房主力,我把其利潤定在30%,其成本100+600+150+150=1000*1.3=1300元左右為之正常水平. v 這樣大家就能夠清楚自己所在城市所中意的項目大概的售價,土地成本可以從國土局去查,大家不要覺得30%-50%的利潤率高,其實不然,因為通常項目要兩至三年才能完成,所以年利潤率應(yīng)該是10%-20%,但大家又會問,為什么還有那么多的房產(chǎn)暴發(fā)戶,那是因為很多開發(fā)商只交了土地成本和少量的建安報建成本就通過金融運(yùn)作來操作項目,那么土地成本只占整個成本的1/2至1/3,那么利潤就得擴(kuò)大兩倍至三倍,這就是原因 第二部分：第二部分：20102010年長沙市房地產(chǎn)市場走勢分析年長沙市房地產(chǎn)市場走

6、勢分析 2010 2010年年1 11010月，全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售月，全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售17321732萬萬，同比增長同比增長60%60%，本月新增，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售260260萬萬，環(huán)比增長，環(huán)比增長15%15%，其中五區(qū)，其中五區(qū)新建商品房累新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售計批準(zhǔn)預(yù)售12231223萬萬，同比增長，同比增長66%66%，本月新增，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售181181萬萬，環(huán)比增長，環(huán)比增長13%.13%. 20102010年年1 11010月，全市新建商品房累計銷售備案月，全市新建商品房累計銷售備案16981698萬萬，同比增長，同比增長25.8%25.8%，

7、本月新增本月新增銷售備案銷售備案144144萬萬，環(huán)比減少，環(huán)比減少3%3%，其中五區(qū)，其中五區(qū)新建商品房累計新建商品房累計銷售備案銷售備案11521152萬萬，同比增長，同比增長20%20%，本月新增，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售107107萬萬，環(huán)比減少，環(huán)比減少3%.3%. 2010 2010年年1 11010月，內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽均價為月，內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽均價為53245324元每平米，同比上漲元每平米，同比上漲21%21%，其中住宅均價為，其中住宅均價為50905090元元每平米，同比每平米，同比上漲上漲21%21%，本月新建純商品房網(wǎng)簽均價為，本月新建純商品房網(wǎng)簽均價為556

8、65566元每平米，環(huán)比上漲元每平米，環(huán)比上漲0.29%0.29%，其中，其中住宅均價為住宅均價為54755475元每平米，環(huán)比上漲元每平米，環(huán)比上漲2.36%2.36%，20102010年年1 11010月，全市二手房成交面積月，全市二手房成交面積360360萬平方米，成交數(shù)為萬平方米，成交數(shù)為2750127501，同比，同比分別增長分別增長7%7%，6%6%，其中五區(qū)二手房成交面積，其中五區(qū)二手房成交面積225225萬平方米，成交數(shù)為萬平方米，成交數(shù)為2036220362，同比分別增長同比分別增長2%2%，8%8%項目名稱全市（萬 ）同比（%）商品房累計批商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積準(zhǔn)預(yù)售面積1

9、73260商品房銷售備商品房銷售備案面積案面積169826商品房銷售備商品房銷售備案金額案金額71746二手房成交面積3607二手房成交套數(shù)275016二手房成交金額85億33v 結(jié)論：v 1、可以賣的房子增加了不少，但是已經(jīng)銷售完畢備案的卻跟不上，顯示市場供應(yīng)增加，銷售滯后v 2、備案金額大幅上漲顯示價格上漲明顯v 3、二手房成交面積沒有新商品房多和快，成交數(shù)還有所下降說明二手房成交不很活躍 為什么市場明顯供過于求但為什么市場明顯供過于求但是買房人卻經(jīng)常感覺買不到房？是買房人卻經(jīng)常感覺買不到房？就算買到了價格也較高？就算買到了價格也較高？ 為什么有個時候均價又高，為什么有個時候均價又高，有個時候又低呢？有個時候又低呢？ 市場將怎么樣發(fā)展呢？市場將怎么樣發(fā)展呢？相關(guān)問題相關(guān)問題 1、營銷手段創(chuàng)意百出，消費