房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理辦法

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理辦法1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管 理工作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過(guò)程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi) 用，提高項(xiàng)目利潤(rùn)效益。2、范圍：適用于公司所屬的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。3、職責(zé)：3.1成本控制部：3.1.1 、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能 部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；3.1.2 、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè) 算、開(kāi)發(fā)過(guò)程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。3.2、采購(gòu)部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購(gòu)、合同管理工作，負(fù) 責(zé)各類(lèi)供應(yīng)商的管理工作。3.3、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購(gòu)中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，

2、負(fù)責(zé)提 供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測(cè)算、計(jì)劃、核算。3.4、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì) 施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確 認(rèn)。3.5、 主管副總：負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。4、管理辦法：4. 1、建立全面的責(zé)任成本管理體系為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制，明確各部門(mén)的成本責(zé)任和職責(zé)， 應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制 度）4.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制4.2.1、項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段：依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及現(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可 能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目新項(xiàng)目成本估算表、項(xiàng)目投資收益測(cè)算表，制定

3、項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：、 項(xiàng)目協(xié)亍性研究和投資決策控制程序一;一.一一、.目標(biāo)成本科目分類(lèi)及說(shuō)明.;.、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引）4.2.2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：1）、對(duì)入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制設(shè) 計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表，便于最佳方案的確定。2）、在設(shè)計(jì)方案確定后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和 修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并 以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。3）、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會(huì)審工作，充分考慮使用功能、施 工可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。4）、在施工圖完成后60個(gè)工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時(shí)間）完成 施

4、工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度， 及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo) 成本。編制材料、設(shè)備匯總明細(xì)表，展開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本4.2.3、項(xiàng)目招投標(biāo)階段：1）、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取 費(fèi)依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2）、應(yīng)組織公司各部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開(kāi)展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理辦法）3）、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造

5、成造價(jià)失控的現(xiàn)象。（支持.文件.：.工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引）.4）、參與監(jiān)理單位合同條款的起草，明確監(jiān)理單位的義務(wù)，細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé)，要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避 免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。5）、及時(shí)做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作，并熟悉合同條款中 甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文?。阂弧⒑贤芾磙k法1.一4.2.4、項(xiàng)目施工階段4. 2. 4.1、施工組織設(shè)計(jì)的審核1）、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對(duì)大型機(jī)械的調(diào)配、施工方 案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤.其是土.方工程

6、的機(jī)械選用、開(kāi)挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連 結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接 縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干 掛加固、裝飾線(xiàn)條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程 中的管線(xiàn)敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、 設(shè)備的安裝 工藝生.）2）、在審批施工組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做 為竣工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時(shí)應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)。4 2.4.2、施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、配合1）、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的全面巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。2）、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、 保

7、存影像資料，對(duì)于未 按圖紙施工的隱蔽工程，應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。3）、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開(kāi)展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào) 查和確認(rèn)工作。4.2.4 3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證1）、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量和對(duì)造價(jià)的 影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增 加投資費(fèi)用的事件發(fā)生。2）、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更內(nèi)容，確定是 否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增 減情況及其對(duì)工期的影響。3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核工作，有權(quán)對(duì) 其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時(shí)應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、 監(jiān)理單位

8、、工程主管人員到施工現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 （支持文件：工程設(shè)計(jì)變 更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法）4 2.4.4、工程索賠管理1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán) 密性，限制或者否定承包商工期順延和費(fèi)用索賠的權(quán)利，盡量明確各 種原因下的索賠條款。以防止在實(shí)施合同過(guò)程中因文字漏洞而造成索 賠機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門(mén)應(yīng)注意全 面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。2）、在設(shè)計(jì)管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計(jì)圖紙、資料，并要求設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能地減少因設(shè)計(jì)原因增加工程造 價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確若因設(shè)計(jì)變更引起的工程索賠費(fèi)用，設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)

9、任。3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時(shí)、保質(zhì)保量。 盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類(lèi)、 付款方式、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨及 材料保管，以及提供數(shù)量清單的時(shí)間和責(zé)任單位， 防止因甲定乙供材 料的供應(yīng)不及時(shí)、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。4）、在處理工程索賠時(shí)：首先應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料 的真實(shí)性、可信度，資料認(rèn)定后要及時(shí)地處理索賠。其次要仔細(xì)分析 發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任， 并 根據(jù)合同規(guī)定的索賠條款、計(jì)價(jià)方式結(jié)合實(shí)際情況處理工期索賠和費(fèi)用索賠4 2.4.5、工程款付款控制1）、各合作

10、單位應(yīng)按合同約定向工程部審報(bào)工程款付款申請(qǐng)單， 工程部負(fù)責(zé)對(duì)其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對(duì)進(jìn)度款金 額的審核和確認(rèn)。3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、 確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。4） 、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%寸應(yīng)停止付款，預(yù) 留至少10%勺工程尾款和10%勺保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（支持文件：、工程進(jìn)度款審核、審批程序，、工程款審批流程）4.2.4 6、工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算工作 ，及時(shí) 反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯 報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資

11、金籌備的依據(jù)。（支持一文住;.工程成 本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引）4.2.4 7、材料、設(shè)備的采購(gòu)成本控制1）、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供 和甲定乙供的材料類(lèi)型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。2）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛的詢(xún)價(jià)，貨比三家。主 要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購(gòu)的方式，要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能 力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支.持文件.：.工程.采購(gòu).管理. 辦法）3）、采購(gòu)合同中必須明確：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等 問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠 責(zé)任。4）、工程部負(fù)責(zé)對(duì)甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格

12、按合 同要求對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交與施工單位妥 善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控制部拒絕辦理付 款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠(chǎng)家或商檢部門(mén)的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購(gòu)部、成本控制部審核無(wú)誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購(gòu)管理 '、 I 1 , I" k-i v 1 i k-i -I , j , I" I 1 -i , u-i*v jj" i-d -i , i i-i -i-v a-J" i-d辦法）4.2.4 8、新工藝的造價(jià)控制8.1、在施工合同中應(yīng)明確

13、關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新 型材料以及與現(xiàn)行定額沒(méi)有相匹配子目的工程項(xiàng)目）的結(jié)算辦法。8.2、施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個(gè)月向工程部申報(bào)新工藝的施 工方案、工程造價(jià)及市場(chǎng)信息，工程部在收到申報(bào)資料3日內(nèi)展開(kāi)對(duì) 其相關(guān)信息的調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對(duì)我公司調(diào) 查的工程造價(jià)不接受時(shí)，工程部可將該部分另外分包，并不予計(jì)取總 承包管理費(fèi)。4. 2. 4. 9、工程竣工驗(yàn)收1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前 2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計(jì) 變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過(guò)程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì) 變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程完成

14、情況全面核查驗(yàn)收。3）、對(duì)于沒(méi)有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位，無(wú)論其工程量 是否增減，均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，逾期未辦理簽證 的，增加部分不再計(jì)取費(fèi)用，減少部分以實(shí)結(jié)算。4） 、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問(wèn)題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位 發(fā)出竣工結(jié)算的書(shū)面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個(gè)工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為 準(zhǔn)。10、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制項(xiàng)目啟動(dòng)后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對(duì)上 月份的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行核算，并編制的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本核算表。及時(shí)體現(xiàn)目標(biāo)成本的

15、完成情況，便于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成 本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門(mén)的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。4.2.5、竣工結(jié)算階段1）、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： 、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 、完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 、工程遺留問(wèn)題已處理完畢； 、施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全； 、工程部填寫(xiě)的工程結(jié)算資料確認(rèn)單、工程結(jié)算工作交接 單。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單 位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證只作為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算 工程總造價(jià)

16、，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對(duì)后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元的可聘請(qǐng)?jiān)?價(jià)咨詢(xún)單位進(jìn)行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分析核算工程 成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付 工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工 程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持.文?。?工程造價(jià)管理辦法X.，”工程竣工結(jié) 算、審批程序）4.2.6、營(yíng)銷(xiāo)階段1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購(gòu)部組織單獨(dú) 分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi) 用核算表。2

17、）、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套 等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷(xiāo)售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門(mén) 和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3）、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷(xiāo)售成本，制定合理的銷(xiāo)售 方案、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃。并編制銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃表送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本 控制部備案。4）、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30 （31）日的各項(xiàng)費(fèi) 用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動(dòng)態(tài)成本中銷(xiāo)售成本的準(zhǔn)確性，便于銷(xiāo)售成本的控制并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。5）、策劃銷(xiāo)售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30 （31）日的銷(xiāo)售收 入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。4.2.7、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用1）、盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間， 減少利息費(fèi)用等成本。2）、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目