房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資管理制度制度名稱房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資管理制度受控狀態(tài)編號(hào)執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門第一章總則第1條目的為了加強(qiáng)投資計(jì)劃管理，明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任，強(qiáng)化投資項(xiàng)目的事前、事中、事后控制, 提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本制度。第2條使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。第3條投資管理的原則本企業(yè)對(duì)投資的管理堅(jiān)持以下三個(gè)原則。(1) 以事前控制為主，其他控制為輔。(2) 預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。(3) 投資控制貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，各實(shí)施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第4條管理職責(zé)(1) 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)

2、編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。(2) 造價(jià)部負(fù)責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。(3) 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目投資建議書及投資項(xiàng)目立項(xiàng)審批等工作。第二章投資的審批權(quán)限第5條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸集團(tuán)企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。按照投資項(xiàng)目下管一 級(jí)的原則，集團(tuán)企業(yè)只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào)，其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系，分 級(jí)管理。第6條集團(tuán)企業(yè)所屬企業(yè)的對(duì)外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計(jì)總規(guī)模不得超過(guò)其凈資產(chǎn) 的X %。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)(總)企業(yè)下屬二級(jí)企業(yè)的對(duì) 外投資。第7條 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批權(quán)限(

3、1) 投資在300萬(wàn)元以下的項(xiàng)目由企業(yè)自主決定，報(bào)企業(yè)投資發(fā)展部備案。(2) 投資在300萬(wàn)600萬(wàn)元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報(bào)企業(yè)總經(jīng)理辦公室備 案。(3) 投資在600萬(wàn)1 200萬(wàn)元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部咨詢、論證、審查，報(bào)總經(jīng)理審批。(4) 投資在1 200萬(wàn)3 000萬(wàn)元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報(bào)董事會(huì)備案。(5) 投資在3 000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部論證審查，報(bào)董事會(huì)討論后由董事長(zhǎng)審批。第8條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項(xiàng)目開發(fā)等，必須事先進(jìn)行可行性研究， 可行性研究的內(nèi)容包括以下六個(gè)方面。(1) 對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影

4、響。(2) 對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。(3) 主要風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。(4) 企業(yè)的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要。(5) 投資收益。(6) 稅務(wù)論證。第9條按規(guī)定必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行 任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部。(1) 項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書。(2) 投資企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的投資決定或決議。(3) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。(4) 有關(guān)合同、(協(xié)議)草案。(5) 資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。(6) 有關(guān)合作單位的資信情況。(7) 政府的有關(guān)許可文件。(8) 項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。第10條 集團(tuán)企業(yè)

5、投資發(fā)展部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并提出初審意見。對(duì)初審予以否決的項(xiàng)目，在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由投資發(fā)展部將初審意見書面返 還給申報(bào)單位。申報(bào)單位對(duì)初審意見有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。第11條 經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項(xiàng)目， 在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后，由投資發(fā)展部會(huì)同有關(guān)部門提出召開投資審議會(huì)的建議。第12條投資審議會(huì)的內(nèi)容(1) 查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。(2) 對(duì)項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)疑。(3) 評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。(4) 提出項(xiàng)目的最終決策和建議等。第13條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所做出的決議，簽署審批意見。第14條 投資發(fā)展

6、部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達(dá)書面批復(fù)文件。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。第15條 凡屬于備案的項(xiàng)目，由投資單位在項(xiàng)目實(shí)施后10天內(nèi)向集團(tuán)企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報(bào)告、合同及章程等。第三章投資控制第16條 策劃階段的投資控制(1) 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。(2) 設(shè)計(jì)管理部委托多家設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，由投資發(fā)展部從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項(xiàng)目開發(fā)部編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，提交投資發(fā)展部評(píng)審；再由造價(jià)部進(jìn)行投資估算，財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，最終由項(xiàng)目開發(fā)部形成項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)

7、告。(3) 投資發(fā)展部組織對(duì)項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告 的評(píng)審工作，由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會(huì)審批。(4) 立項(xiàng)后，依據(jù)投資估算和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，財(cái)務(wù)部編制詳細(xì)的項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃。(5) 投資發(fā)展部審核項(xiàng)目投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃，總經(jīng)理同意后提交董事會(huì)審批。第17條 設(shè)計(jì)階段的投資控制(1) 造價(jià)部依據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告，提出成本控制目標(biāo)。 設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo)， 編制設(shè) 計(jì)任務(wù)書。(2) 設(shè)計(jì)管理部委托設(shè)計(jì)單位形成初步和擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案，并提交經(jīng)濟(jì)技術(shù)委員會(huì)評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后， 由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會(huì)審批。(3) 項(xiàng)目開發(fā)部考察造價(jià)咨詢單位，形成考察報(bào)告。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目開發(fā)部同造價(jià)咨

8、詢單 位簽訂委托合同。(4) 造價(jià)部審核設(shè)計(jì)概算，若概算造價(jià)突破估算時(shí)，應(yīng)分析突破原因。如是設(shè)計(jì)原因，應(yīng)返回設(shè)計(jì)單 位重新設(shè)計(jì)；如是增加功能或項(xiàng)目，應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)；如是其他原因，應(yīng)做補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。(5) 投資概算報(bào)告提交投資發(fā)展部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)計(jì)管理部與設(shè)計(jì)單位交底， 委托編制施工圖。(6) 項(xiàng)目開發(fā)部組織設(shè)計(jì)管理部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部和造價(jià)部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格，由造價(jià)部編制材料設(shè)備限價(jià)表。若有特殊材料設(shè)備且價(jià)位不清時(shí)可暫估價(jià)位，由總經(jīng)理批準(zhǔn)并加以說(shuō)明、備案。(7) 在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨

9、詢單位需在一個(gè)月內(nèi)做出預(yù)算書或標(biāo)底，由造價(jià)部審核。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計(jì)概算的誤差控制在土5%以內(nèi)。第18條 施工階段的投資控制(1) 根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量，由施工單位提出申請(qǐng)，報(bào)監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)項(xiàng)目管理部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量，項(xiàng)目管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給造價(jià)部。(2) 造價(jià)部重新核定施工單位的實(shí)際完成工程量，并根據(jù)合同及國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核計(jì)算進(jìn)度款，然后交給項(xiàng)目開發(fā)部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財(cái)務(wù)部進(jìn)行全面稽核，根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，監(jiān)督和審查 當(dāng)月實(shí)際應(yīng)付的工程進(jìn)度款。第19條 竣工階段的投資控制(1) 造價(jià)部在接到工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，依據(jù)合同中的要求，通知

10、承包方報(bào)工程決算書給監(jiān)理單位，工程決算書應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。(2) 工程決算書經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位初步核對(duì)后，由造價(jià)部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì)工程決算書。最后 由工程預(yù)算部統(tǒng)一編制竣工決算書。(3) 項(xiàng)目開發(fā)部最終審定竣工決算書，確定工程造價(jià)，雙方簽字、蓋章。造價(jià)部進(jìn)行施工圖預(yù)算對(duì)比分析，做出工程造價(jià)成本分析報(bào)告，找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。第四章 項(xiàng)目投資成本分析第20條 編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書(1) 財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)工程款撥付情況。(2) 根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書，交總 會(huì)計(jì)師審核。第21條 由財(cái)務(wù)部牽頭，與造價(jià)部共同完成項(xiàng)目成本分析(

11、1) 收集項(xiàng)目投資估算書、設(shè)計(jì)概算書、施工圖預(yù)算書(或標(biāo)底)、竣工決算書以及有關(guān) 施工合同、訂購(gòu)合同等資料。(2) 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算(或標(biāo)底)進(jìn)行對(duì)比分 析，找出差異，分析原因。(3) 編制項(xiàng)目成本分析報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。第22條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)審核成本分析報(bào)告。第23條 總經(jīng)理批準(zhǔn)項(xiàng)目分析報(bào)告，報(bào)送董事會(huì)備案。第五章 項(xiàng)目的驗(yàn)收和考核第24條企業(yè)定期在投資項(xiàng)目運(yùn)作后開展評(píng)價(jià)工作。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評(píng)價(jià)小組。第25條項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，編寫竣工資料，報(bào)集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會(huì)。第26條效益考核(1) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收投產(chǎn)后，經(jīng)過(guò)試生產(chǎn)期考核(36個(gè)月)，在達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的效益要求之前，企業(yè) 應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析。(2) 不能達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)并提出有