什么時(shí)候可以拿到購房合同

1、 篇一：簽購房合同要注意什么怎么簽購房合同 簽購房合同要注意什么問幫手給我寫信 rss訂閱郵件訂閱257人關(guān)注 網(wǎng)站承諾：阿邦網(wǎng)堅(jiān)持寫作客觀獨(dú)立的立場，永遠(yuǎn)不受金錢影響。秉承為人民生活服務(wù)的宗旨，與您分享特邀幫手的經(jīng)驗(yàn)與知識，幫您解決生活問題，提高生活品質(zhì)。本文系阿邦網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)許可，任何媒體與個(gè)人，不得全部或部分轉(zhuǎn)載，違者必究。在對意向購買的商品房的性價(jià)比、內(nèi)外部環(huán)境、生活便利度、所聘物業(yè)公司等等方面都比較滿意的情況下，我們要做的就是簽合同了?，F(xiàn)在購買商品房所使用的合同是統(tǒng)一文本，合同中對一些商品房買賣的共性問題已經(jīng)做出了具體的約定，在一些具體問題雙方達(dá)成共識的情況下可以放心簽署。今天我

2、們主要討論的是“商品房買賣的個(gè)性問題”即“購房合同中的補(bǔ)充協(xié)議”。千萬不要認(rèn)為既然正式合同已經(jīng)簽過了，“補(bǔ)充協(xié)議”就可有可無了。其實(shí)，“補(bǔ)充協(xié)議”是對“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的問題一些的具體約定，也是我們用來最大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。下面，我就把簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。一、產(chǎn)權(quán)問題：所購商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點(diǎn)應(yīng)該不必再說了。我們這里講的是應(yīng)與開發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時(shí)間。一般來講，在“主合同”中對取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出

3、更確實(shí)的約定如下。1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。3、對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。4、業(yè)主退房時(shí)如該房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價(jià)格清退購房款項(xiàng)。5、除了退還房款以外開發(fā)商還應(yīng)對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。二、所購房屋的質(zhì)量保證：1、墻體平直，無非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷與裂縫。2、房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房與廁所防水無缺陷、

4、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象。3、公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑。4、水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期。5、公共區(qū)域（綠地、會所、停車場等）的建設(shè)完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途。6、買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量。如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異，有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終裁決。三、開發(fā)商所贈送的面積（花園、露臺等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。四、交房條件約定：1、開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)出具該商

5、品房實(shí)測面積、北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書。2、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。3、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對業(yè)主進(jìn)行賠償。4、如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金與其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中）。5、收房時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用。以上是我在簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)，有一些具體情況還需朋友們根據(jù)自己的特點(diǎn)做出具體的分析

6、?？傊Ｍ蠹覍Α把a(bǔ)充協(xié)議”引起充分的重視，避開合同陷阱，最大限度地爭取到自己應(yīng)得的合法權(quán)益。購房律師作客新浪網(wǎng)談如何簽定購房合同(實(shí)錄)，或許對我們大家有點(diǎn)幫助主持人：各位網(wǎng)友大家好，今天是新浪房產(chǎn)購房者俱樂部系列講座第一講，我們有幸請到北 京市廣盛律師事務(wù)所陳玉萍律師與大家談一談怎樣簽訂購房合同與補(bǔ)充協(xié)議，希望使你的購 房過程少走一些彎路。下面，請陳玉萍律師開始本次講座。陳玉萍：大家好。今天我第一介紹購買之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西，這 時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到

7、之后，有比較充分 的時(shí)間對相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合 同的一些準(zhǔn)備工作。第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán) 證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房 的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸 掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個(gè)房子 不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看

8、到 原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開 發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對他的資格進(jìn)行審核，比如說執(zhí) 照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證與暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè) 照的復(fù)印件等等。第四，在簽訂購買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同

9、的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由 家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn) 行公證。下面針對購買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個(gè)介紹。購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同 中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號與經(jīng)營范圍。第二條， 是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準(zhǔn)的 機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在 開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可

10、證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢，有一個(gè) 北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專門有一個(gè)查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷售 許可證的復(fù)印件或者號碼，會告訴你房管局對這個(gè)證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式 等等。第三，就是買售人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購房人應(yīng)該仔細(xì)的 核對相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來說，現(xiàn)在如果我們購買的是期房， 現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說只是開發(fā)商與房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

11、通過對圖紙做一個(gè)預(yù) 測繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面 積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積 的規(guī)定，比如說這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、 變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用 房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的 一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫，作為人房的地下室，以及可以 單獨(dú)使用

12、的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。 第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的 物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是 說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明 表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國 土資源與房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大

13、多采用第一種，但也有開 發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及 開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認(rèn)與差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過程中，買房人與開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會愿意讓客戶 來選擇，比如說多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方 式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇 退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在

14、你簽訂正式購房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開 發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后 給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說的銀行按揭不一樣，也 就是說你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方 式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn) 度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商 業(yè)貸款與公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京 市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時(shí)間，不應(yīng)該超過

15、30天，也就是說你從簽訂正式 購房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來。如果是公積金或 者組合貸款，相對時(shí)間比較長一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來，所以在約定付款 方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約 定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí) 間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律 師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約

16、金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第九 條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對等的，也就是說他的違約期限、違約金的比例及 天數(shù)，應(yīng)該要與購房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說開發(fā)商約定你超過 30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該 是平等的。第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會告訴你什么時(shí)候會竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí) 應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用

17、說明書等。第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說您租的房子到期了，或者說買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說30天違約 金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部 門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測的數(shù)據(jù)。按照北京市的 相關(guān)

18、規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在 交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明 書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承 擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)的過程中，比如說向銀行等單位做過抵押的， 你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房 子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來看，北京市合法的開發(fā) 商、合法的項(xiàng)目，您所購買的房子產(chǎn)生債

19、權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條， 出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房 的，應(yīng)該向購房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過程中，可能還會牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ) 你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃 氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前 北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤?司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的

20、，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買 園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車 位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到 開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽 上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購 房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天 內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)

21、任，沒有及時(shí)把 所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方 式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選 擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)?辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不 太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一 個(gè)程序問題，以及與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本 身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約 金。第十六

22、條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是 出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會或者是 業(yè)主管理委員會來統(tǒng)一決定屋面與外墻面的使用權(quán)。第十八條對于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大 多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對一 些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題，在這個(gè)合同的第18條，對于房屋 用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來說，是按照商品

23、房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢，建議按照自己的情況 進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會的全稱寫清楚，才能在法律上生 效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦埖膶＜叶际沁@方面的資深專家與教授、律師，公正性與專業(yè) 性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的 費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級人民法院 起訴，還可能經(jīng)過上訴等，可能時(shí)間比較長，但是費(fèi)用比較低廉。第二十條，比如說這個(gè)合同有多

24、少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該 有一個(gè)合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同 最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向 房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局與房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注 意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。 附件二是公共部位與分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說明需經(jīng)房管局審核備案， 會蓋一個(gè)章。附件三是裝飾與裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對商品房的外墻、

25、內(nèi)墻、頂棚、陽臺、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購買精裝修的房屋， 對于裝修材料的價(jià)值與品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定要標(biāo)明不低于樣 本間的標(biāo)準(zhǔn)。附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說補(bǔ)充協(xié)議的條款不 宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔 細(xì)審核。對于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對你購房的各 方面知識進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在

26、 其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過驗(yàn)收，或者逾期交房日期超過了，造成了購房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商 退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開 發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式 過程中付出的一些費(fèi)用，比如說還有貸款利息等。第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問題，在北京市場中對使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩

27、種方式可以選擇。第 一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依 據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī) 定，約定房屋的實(shí)用率，也就是說是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的 差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員篇二：簽購房合同八大注意事項(xiàng)簽購房合同注意事項(xiàng)一 查證1最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù)

28、售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。(第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開

29、發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積與公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓妹娣e)及其測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b,公攤面積：與開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵?，F(xiàn)在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元

30、的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%，或者0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)

31、備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾與基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用

32、的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。而國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三 交房時(shí)間與預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時(shí)間。對于一些不合理的、

33、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。要清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。房子的保修期限與范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分

34、之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)與原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。五 補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于與

35、開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。六 退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1.實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空篇三：簽購房合同時(shí)要交哪些錢簽購房合同時(shí)要交哪些

36、錢 / 來源：互聯(lián)網(wǎng) 2010-04-03 21:39:56 評論2條 張小姐最近在市區(qū)購買了一套房，從看房到買房經(jīng)歷了半年左右的時(shí)間，購房時(shí)的房價(jià)較看房時(shí)每平方米漲了 .張小姐隨后詢問了幾位新近購房的朋友，除了首期款外，每個(gè)人交納的費(fèi)用都不完全一樣。那么，購房簽訂合同時(shí)究竟要交哪些費(fèi)用呢？哪些費(fèi)用開發(fā)商不應(yīng)在簽訂購房合同時(shí)收取呢？一是要繳納首付款。在簽訂商品房買賣合同的當(dāng)天，購房者必須交納全部房款或是首付款才能簽訂合同。據(jù)一位銀行工作人員介紹，購房者支付的首期款通常比購房者自行按總房價(jià)比例計(jì)算的首期款要多一點(diǎn)。因?yàn)殂y行是根據(jù)購房當(dāng)時(shí)的信貸政策與購房者所購房屋的戶型、單價(jià)以及購房者屬幾次購房等