【培訓(xùn)課件】商品房交付之法律問題淺析

1、商品房交付之法律問題淺析郝海麗 2014年6月目 錄一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定 三、相關(guān)問題二、常見商品房交付法律糾紛一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定 交付的依據(jù)是什么？合同法律規(guī)定一、商品房買賣合同關(guān)于交付的約定 條款內(nèi)容第六條面積確認(rèn)及面積差異處理第九條交付期限及條件第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第十一條規(guī)劃設(shè)計變更的約定第十二條交接第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任第十五條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十八條保修責(zé)任二、常見商品房交付法律糾紛 （一）交付不能交付不能是指開發(fā)商(出賣人)由于種種原因不能依據(jù)商品房買賣合同向業(yè)主(

2、買房人)交付房屋。二、常見商品房交付法律糾紛 （一）交付不能l性質(zhì)-根本違約這種行為構(gòu)成了對商品房買賣合同的根本違約，致使合同目的根本不能實現(xiàn)，此時業(yè)主有權(quán)要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。l例外：不可抗力二、常見商品房交付法律糾紛 （二）交付遲延（二）交付遲延交付遲延是指開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同的約定如期向業(yè)主交付房屋。普遍情況常見病后果嚴(yán)重對開發(fā)商來說-此時，恰巧房價降了怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛 （二）交付遲延（二）交付遲延法律對策：這種行為同樣是違反房屋買賣合同約定的違約行為，但與交付不能不同，此種違約行為不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此當(dāng)然地直接要求解

3、除合同。作為業(yè)主，該怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛 （二）交付遲延（二）交付遲延l如果房屋買賣合同中對開發(fā)商交付遲延的違約責(zé)任有約定，要首先適用約定的處理方法；l沒有約定或約定不明確時，可以采用下述兩種方法。（1）選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任；（2）選擇是向開發(fā)商發(fā)出書面催告通知，催告其在三個月內(nèi)交房，如果開發(fā)商在這三個月內(nèi)仍不能交房，則業(yè)主可以提出解除合同的要求。二、常見商品房交付法律糾紛 （二）交付遲延（二）交付遲延l風(fēng)險意識薄弱l突發(fā)事件開發(fā)商大多以自己以往項目的開發(fā)經(jīng)驗來設(shè)定交房期限，但現(xiàn)在實行的“一房一驗”制度和“交付使用通知書”制度大大延長了驗收階段的時間和難度，施

4、工單位也往往會抓住開發(fā)商交房期限，以停工為威脅要工程款、窩工損失、材料漲價損失，加上業(yè)主投訴維權(quán)等，很容易導(dǎo)致對施工進(jìn)度估計不足，對交房難度估計不夠，最后導(dǎo)致延期交房。原因是什么？二、常見商品房交付法律糾紛 （二）交付遲延（二）交付遲延預(yù)留充足的交房期限！二、常見商品房交付法律糾紛 （三）交付不符合約定（三）交付不符合約定交付不符合約定不僅指開發(fā)商所交付的房屋不符合商品房買賣合同的約定，也包括不符合經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和不符合樣板房的設(shè)計、裝修。 Eg：綠化、配套設(shè)施、裝修、面積、質(zhì)量等方面。二、常見商品房交付法律糾紛 （三）交付不符合約定（三）交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛及其法律對策l收房

5、時，被告知面積多了0.9，怎么辦？l收房時，被告知面積少了0.9，怎么辦？l收房時，被告知面積多了3.9，怎么辦？l收房時，被告知面積多了3.9，怎么辦？二、常見商品房交付法律糾紛 （三）交付不符合約定（三）交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛及其法律對策國家法律允許出現(xiàn)的房屋面積差異在3%以內(nèi)。房屋面積差異是指經(jīng)房管局委托的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)所測量后得出的房屋實際面積與商品房買賣合同約定面積之間的差異。二、常見商品房交付法律糾紛 （三）交付不符合約定（三）交付不符合約定 (1)房屋面積糾紛l合同有約定的，按照約定處理;l合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下方法處理：面積誤差比絕對值在

6、3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，業(yè)主據(jù)此請求解除合同的，法院不予支持;多退少補(bǔ)二、常見商品房交付法律糾紛 （三）交付不符合約定（三）交付不符合約定面積誤差比絕對值超出3%l業(yè)主請求解除合同、返還已付購房款及利息的，法院會予以支持。l業(yè)主同意繼續(xù)履行合同房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由業(yè)主按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還業(yè)主。二、常見商品房交付法律

7、糾紛 (二二)房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量糾紛l一般的房屋質(zhì)量問題l房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題二、常見商品房交付法律糾紛 一般的房屋質(zhì)量問題：Eg：墻皮脫落、劃痕、空鼓，門窗封閉不嚴(yán)、松動，廚衛(wèi)漏水、滲水等。法律對策： u 沒有嚴(yán)重影響到業(yè)主的正常居住，屬于開發(fā)商一般性的違約行為，業(yè)主不能據(jù)此直接要求解除合同，法院也不會支持。u業(yè)主可以向開發(fā)商主張質(zhì)量保修責(zé)任，要求其予以維修，并且如果給業(yè)主造成直接財物損失的，可以要求開發(fā)商賠償。二、常見商品房交付法律糾紛兩書：商品房質(zhì)量保證書商品房使用說明書二、常見商品房交付法律糾紛房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的質(zhì)量問題：所謂房屋主體結(jié)構(gòu)，是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間

8、構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。Eg：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。二、常見商品房交付法律糾紛法律對策：業(yè)主可以向開發(fā)商要求解除合同和賠償損失。一種是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，未取得建筑工程竣工驗收備案表，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，如果開發(fā)商超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，業(yè)主可以解除合同并要求賠償損失;另一種是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，即房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格，此時業(yè)主有權(quán)

9、退房，造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。開發(fā)商？二、常見商品房交付法律糾紛建議：u優(yōu)良的施工質(zhì)量是順利交房的前提。必要時，開發(fā)商也可請一家專業(yè)的驗房公司給自己找毛病，事先發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行有效的整改，避免交房時的被動。u一定要達(dá)到交付文件。u對于交房時容易發(fā)生因一般質(zhì)量問題產(chǎn)生的拒絕收房爭議，在“補(bǔ)充條款”中進(jìn)行特別約定。如：“該房屋交付時，除了不具備第條約定的交房條件和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題外，乙方不得以其他理由拒絕收房；乙方發(fā)現(xiàn)的一般質(zhì)量問題不影響交接手續(xù)的辦理，乙方可要求甲方在交付后的合理時間內(nèi)承擔(dān)維修義務(wù)，并按國家的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)?！眜發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。二、常見商品房

10、交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛規(guī)劃設(shè)計變更表現(xiàn)在很多方面，如整個小區(qū)的容積率、車位配置、綠化景觀、公共配套設(shè)施的位置、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外墻顏色等。在交房時，這些變更往往導(dǎo)致業(yè)主以此為借口拒絕收房，甚至要求退房。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛商品房銷售管理辦法第24條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書

11、面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛（三）設(shè)計規(guī)劃變更引起糾紛建議：u小區(qū)整體規(guī)劃和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)在報批前要考慮完善，批準(zhǔn)后盡量避免調(diào)整和變更。有的開發(fā)商是出于讓小區(qū)更美觀、檔次更高的好意，在設(shè)計深化和施工時作一些調(diào)整，調(diào)整后的方案可能造價更高、效果也更好。但是不是所有的業(yè)主都沒有異議，有時雖然總體上有利于小區(qū)，但卻給部分居民造成負(fù)面影響，

12、有時是業(yè)主本身想退房，不管是調(diào)整后是更好還是更差，都以規(guī)劃變更為退房的理由。u規(guī)劃變更的程序一定要完善，包括公告、通知書及郵寄憑證、業(yè)主回復(fù)等都要保留好。二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛小區(qū)內(nèi)的，如小區(qū)內(nèi)會所、幼兒園；小區(qū)外的，如周邊的地鐵站點、公園、學(xué)校等，一旦這些設(shè)施未能按計劃實現(xiàn)，即使不是開發(fā)商的原因造成的，業(yè)主也會提出異議。二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同約定，如有違反承擔(dān)違約責(zé)任。

13、從這個規(guī)定看，紅線內(nèi)的具體配套設(shè)施的承諾要承擔(dān)合同責(zé)任；宣傳資料上對紅線外的配套設(shè)施承諾不具有合同約束力，即使不能實現(xiàn)，開發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責(zé)任。二、常見商品房交付法律糾紛（四）配套設(shè)施未達(dá)到引起糾紛建議：u在銷售時，對小區(qū)內(nèi)外的設(shè)施盡可能不要作任何肯定的、書面的承諾。u在合同補(bǔ)充條款中特別約定：“若相鄰項目規(guī)劃進(jìn)程與實際進(jìn)程不一致的，以實際進(jìn)程為準(zhǔn)，開發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買受人不得以此為由追究開發(fā)商的違約責(zé)任”。二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛l交房前對房屋和小區(qū)自行排查，對業(yè)主對房屋質(zhì)量、設(shè)計和小區(qū)規(guī)劃等方面可

14、能提出的問題和投訴制訂答復(fù)預(yù)案，并對全體交房工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。Eg：垃圾焚燒廠、地鐵五號線二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛l制定合理的交付流程。現(xiàn)場交房流程合理安排，要注意收費(fèi)、驗收房和簽署文件等工序的細(xì)節(jié)設(shè)計，并制訂應(yīng)對業(yè)主疑問和不滿的答復(fù)預(yù)案。l現(xiàn)場不要和購房者爭吵，糾紛客戶應(yīng)安排資深人員單獨處理，安排專門接待室，由擅長解決問題的人員接待處理，避免因個別人的不滿引起其他業(yè)主的效仿。二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛l合理安排交付批次。盡量采用同一樓道安排在不同時間交房，即“平行交房”，避免共性問題產(chǎn)生現(xiàn)場群體性爭議。二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房

15、程序不當(dāng)引起糾紛l各類通知小業(yè)主的文件，要安排專人以掛號信方式郵寄，一周后到郵局查閱簽收回單，郵寄和簽收回單妥善保管，避免事后無法證明已履行交房義務(wù)。書面通知二、常見商品房交付法律糾紛（五）交房程序不當(dāng)引起糾紛避免交房時因“先交錢還是先驗房”的爭議。u在補(bǔ)充條款中約定“乙方付清全部房款和其他代收代繳費(fèi)用后方可與甲方辦理房屋交接手續(xù)。因乙方未付清全部房款和其他代收代繳費(fèi)用而未能辦理商品房交接手續(xù)，甲方不承擔(dān)任何違約責(zé)任?！比?、相關(guān)問題1、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅

16、失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 地震.三、相關(guān)問題2、違約金數(shù)額第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。三、相關(guān)問題3、交付通知

17、不是交付的必要條件房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付l受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何權(quán)利。l從法律規(guī)定來看，不支持以拒收房來維權(quán)。三、相關(guān)問題4、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗；商品房銷售管理辦法第35條規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗；最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買