房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)計劃書

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目商業(yè)計劃書委托單位：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)單位：咨詢有限公司二零一三年六月共 11 頁 第 2 頁目錄1摘要. 錯誤！未定義書簽。2公司介紹 . 錯誤！未定義書簽。3項目市場調(diào)查分析 . 錯誤！未定義書簽。3.1 瓦房店 城市概述 . 錯誤！未定義書簽。3.2 瓦房店市城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 . 錯誤！未定義書簽。3.3 城市發(fā)展規(guī)劃 瓦房店市城市總體規(guī)劃（ 2009-2030）錯誤！未定義書簽。3.4 瓦房店市房地產(chǎn)市場情況 . 錯誤！未定義書簽。3.5 本地房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 . 錯誤！未定義書簽。3.6 市場調(diào)查分析總結(jié) . 錯誤！未定義書簽。4項目分析及定位 . 錯誤！未定

2、義書簽。4.1 項目基本情況 . 錯誤！未定義書簽。4.2 項目來歷 . 錯誤！未定義書簽。4.3 項目主要規(guī)劃指標(biāo) . 錯誤！未定義書簽。4.4 地塊周邊規(guī)劃 . 錯誤！未定義書簽。4.5 項目競爭分析 . 錯誤！未定義書簽。4.6 項目環(huán)境分析 . 錯誤！未定義書簽。4.7 項目的 swot 分析 . 錯誤！未定義書簽。4.8 項目定位 . 錯誤！未定義書簽。5項目開發(fā)規(guī)劃建議 . 錯誤！未定義書簽。5.1 項目資金投入、項目建設(shè)進(jìn)度計劃與項目銷售計劃 . 錯誤！未定義書簽。5.2 項目概念定位與市場定位 . 錯誤！未定義書簽。5.3 項目規(guī)劃目標(biāo)和策略 . 錯誤！未定義書簽。5.4 項目

3、總體規(guī)劃構(gòu)思 . 錯誤！未定義書簽。6管理團(tuán)隊 . 錯誤！未定義書簽。6.1 核心人員構(gòu)成 . 錯誤！未定義書簽。共 11 頁 第 3 頁6.2 組織結(jié)構(gòu) . 錯誤！未定義書簽。6.3 管理規(guī)范性 . 錯誤！未定義書簽。7項目投資效益評估分析 . 錯誤！未定義書簽。7.1 投資估算假設(shè) . 錯誤！未定義書簽。7.2 不同容積率下項目的收入、成本及收益計算 . 錯誤！未定義書簽。7.3 項目財務(wù)預(yù)測 . 錯誤！未定義書簽。7.4 財務(wù)盈利能力分析 . 錯誤！未定義書簽。7.5 經(jīng)濟(jì)合理性評價 . 錯誤！未定義書簽。8投資風(fēng)險與對策分析 . 錯誤！未定義書簽。8.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 . 錯誤

4、！未定義書簽。8.2 該項目的主要風(fēng)險和規(guī)避措施 . 錯誤！未定義書簽。9融資模式對比分析 . 49.1 房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹 . 49.2 項目股權(quán)融資模式分析 . 99.3 項目混合融資模式分析 . 1010項目整體結(jié)論 . 11共 11 頁 第 4 頁1融資模式對比分析1.1房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、 技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段， 開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、 不同環(huán)節(jié)或不同

5、的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險和融資需求, 因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1、自有資金利用企業(yè)自有資本金， 或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。 通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30% 。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少， 隨著投資規(guī)模的不斷加大， 對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。2、 預(yù)收房款預(yù)收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言， 銷售回籠是最優(yōu)

6、質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式， 提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言， 由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益， 所以只要看好房產(chǎn)前景， 就會對預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。 房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1 年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大， 項目開發(fā)難以為繼。3、建設(shè)單位墊資一種是

7、由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材” ；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10% ，共 11 頁 第 5 頁它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121 號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2004 年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會更有限。4、銀行貸款在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50% 以上來源于

8、銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有 70% 。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進(jìn)展以及未來收益， 最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟(jì)成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。5、房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式： 一種是信托投資公司直接對房地

9、產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。 相對銀行貸款而言 , 房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、 募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財產(chǎn)權(quán)模式、 收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來 , 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托 +銀行。6、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。 這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險, 實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。 地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào) , 使雙方獲得穩(wěn)定

10、的現(xiàn)金流 , 有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在 30%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說 , 選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障 , 避免資金鏈條斷裂。共 11 頁 第 6 頁多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的, 對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差 , 套用住宅開發(fā)的模式開發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、 物業(yè)管理者有機地結(jié)合起來, 這就會帶來巨大的投資風(fēng)險。 聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強強聯(lián)合, 可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商和經(jīng)

11、營商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況, 使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。7、開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開發(fā)商補貼一定期限的利息, 其實質(zhì)是一種“賣方信貸” 。對商業(yè)銀行來講 , 通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險 , 也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講 , 委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題, 實現(xiàn)提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金 , 也可直接投入工程建設(shè) , 還能夠更好地解決 30% 的開發(fā)商的自有資金短缺難題 , 使他們更容易得到商業(yè)

12、銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。 開發(fā)商還可根據(jù)情況， 將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實貸款，來解決臨時性資金需求。 這種融資是在銷售過程中實現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。8、售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機構(gòu)， 以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回

13、。這里所稱的貸款機構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)， 也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資， 用于連續(xù)開發(fā)其他項目， 還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構(gòu)一筆不小的銷售價差，以共 11 頁 第 7 頁作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出

14、售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。整個操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實可行的經(jīng)營計劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機構(gòu)， 否則就有銷售欺詐之嫌。 這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。9、債券融資由于地產(chǎn)項目具有資金量大、 風(fēng)險高以及流動性差等特點, 再加上我國的企業(yè)債券市場運

15、作機制不是十分完善, 屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例, 因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場, 采取了嚴(yán)格債券審批程序、 尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入, 且發(fā)行成本較高 , 對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。10、項目融資項目融資， 指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、 風(fēng)險分擔(dān)等特點 , 因此對于商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式, 來實現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。（1）項目融資方式1）項目股權(quán)融資股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)

16、方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）融資方以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長， 在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。共 11 頁 第 8 頁操作步驟：a 投資方對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) b、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。c、

17、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)2）項目債權(quán)融資投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。3）多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。（2）項目融資風(fēng)險分析投資融資雙方有可能存在的風(fēng)險如下所述：a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。b、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。c、融資

18、者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險。d、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。f、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。（3）項目融資風(fēng)險化解方案a、投資方對資金進(jìn)入后是否可以完成投資計劃要進(jìn)行評估和測算。b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。d、投資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。（4）退出機制a、股權(quán)方式融資的退出共 11 頁 第 9 頁項目進(jìn)行中投資方退出；項目完成投資方退出。第一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)

19、金回購股份；第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份；第三種投資方享受整個項目的分紅； b、債權(quán)方式融資退出項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制；項目完成投資方退出，按時還本付息；通過以上融資渠道介紹，可以看出，項目股權(quán)融資及股權(quán)融資、債權(quán)融資二者結(jié)合的混合融資方式是目前比較適合公司的融資模式。1.2項目股權(quán)融資模式分析根據(jù)以上對股權(quán)融資模式與債權(quán)模式的對比分析，我們認(rèn)為公司項目目前應(yīng)主要以股權(quán)融資模式為主，以降低項目初期的開發(fā)風(fēng)險。拿到土地證以后，可以進(jìn)行銀行貸款融資。（1）項目總投資來源情況如下：（2）股權(quán)合作模式雙方成立合資項目公司，項目公司注冊資本待定。大股東控股該項目公司，并派出法定代表人（董事長）、財務(wù)負(fù)責(zé)人；其他團(tuán)隊成員由公司組建；公司稅后收益按股權(quán)比例、按年分成。項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)比例建議如下：項 目 總 投 資2.9 億元自籌資金（股權(quán)融資7000萬元，自有資金2000萬元） 9000萬元，占項目投資總額31% ，超過 2009年國家規(guī)定的對房地產(chǎn)住宅