中原_2012年深圳伍茲公寓山海豪宅項(xiàng)目案例沉淀產(chǎn)品研究_30p_調(diào)查分析報(bào)告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2012伍茲公寓項(xiàng)目案例沉淀產(chǎn)品篇伍茲公寓項(xiàng)目案例沉淀產(chǎn)品篇中原（中國(guó)）二發(fā)中心 ShenZhen.09.2012本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原集團(tuán)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。撰寫(xiě)人：白鵬Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2012 屬性標(biāo)簽屬性標(biāo)簽 ：u城市次中心區(qū) 山海豪宅 濱海 精裝修 外立面Code of this report | 3 Copyright Centaline Grou

2、p, 2012項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理：項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理：u區(qū)位價(jià)值：區(qū)位價(jià)值：面臨蛇口片區(qū)600億更新升級(jí)；四通八達(dá)的城市公共交通、近蛇口港、西部通道，便捷通往深圳、香港機(jī)場(chǎng)。u項(xiàng)目規(guī)劃分析：項(xiàng)目規(guī)劃分析：貫通的山海資源景觀、超感光立面材質(zhì)既有地標(biāo)象征同時(shí)注重節(jié)能環(huán)保；項(xiàng)目注重綠色產(chǎn)品實(shí)踐，立面、園林、裝修、材質(zhì)方面均運(yùn)用招商綠色建筑技術(shù)；10000元/平精裝修標(biāo)準(zhǔn)，各種進(jìn)口材質(zhì)家具、精細(xì)細(xì)節(jié)打造。u戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：明確的動(dòng)靜分區(qū)、8米的客廳面寬、3.15米層高、6.8米的觀景陽(yáng)臺(tái)，豪宅品質(zhì)滲透在每一環(huán)節(jié)。u配套會(huì)所：配套會(huì)所：私屬會(huì)籍制招商美倫會(huì)所，涵蓋模擬高爾夫球場(chǎng)、屋頂高爾夫推桿場(chǎng)等；

3、國(guó)際白金管家物業(yè)，推崇皇室尊享物業(yè)服務(wù)。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2012項(xiàng)目基礎(chǔ)信息Part ACode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012A1.A1.項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商招商地產(chǎn)占地（）占地（）11319地址地址深圳市南山區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)望海路和工業(yè)二路交匯處西南角建面（）建面（）47211代理商代理商中原地產(chǎn)住宅（）住宅（）38000（可售住宅面積）建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)SBA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所；景觀設(shè)計(jì)：易道（上海）商業(yè)（）商業(yè)（）2000

4、（會(huì)所面積）承建商承建商招商地產(chǎn)其它（）其它（）7000整合推廣整合推廣蔚藍(lán)時(shí)代容積率容積率2.85物業(yè)管理物業(yè)管理國(guó)際白金管家綠化率綠化率35%物管費(fèi)物管費(fèi)暫無(wú)資料 月元/覆蓋率覆蓋率65%建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型高層住宅+低層商業(yè)裙樓總戶數(shù)總戶數(shù)159棟數(shù)棟數(shù)3標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)2總層數(shù)總層數(shù)28層車(chē)位數(shù)車(chē)位數(shù)320均價(jià)均價(jià)暫無(wú)資料 元/車(chē)位比車(chē)位比1：2u伍茲公寓，共有可售住宅面積可售住宅面積3.83.8萬(wàn)平，美倫會(huì)所萬(wàn)平，美倫會(huì)所20002000平平。u項(xiàng)目共3 3棟棟2828層，層，159159套可售住宅，兩梯兩戶套可售住宅，兩梯兩戶。每棟底1-2層為兩戶TH，370平，帶私家泳池；每棟頂

5、層為1戶復(fù)式豪宅，帶泳池和頂層花園。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012區(qū)域價(jià)值分析Part BCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2012B1.B1.新蛇口區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景新蛇口區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景u項(xiàng)目本身處于蛇口城市更新片區(qū)之內(nèi)蛇口城市更新片區(qū)之內(nèi)。u深港國(guó)際大都會(huì)圈之內(nèi)。遠(yuǎn)眺香港，毗鄰未來(lái)城市中心區(qū)，西部深港國(guó)際大都會(huì)圈之內(nèi)。遠(yuǎn)眺香港，毗鄰未來(lái)城市中心區(qū)，西部1515公里濱海長(zhǎng)廊之上公里濱海長(zhǎng)廊之上。u項(xiàng)目地塊位于深圳南山、蛇口片區(qū)核心位置。u南山前海片區(qū)為未

6、來(lái)深圳兩個(gè)城市中心之一；蛇口緊挨之。并且，項(xiàng)目位于深圳西部濱海長(zhǎng)廊之上。u招商地產(chǎn)斥資600億元對(duì)蛇口升級(jí)改造，包括海上世界城市綜合體、投資近百億的太子灣郵輪母港等。u片區(qū)內(nèi)還有五星希爾頓酒店，集酒吧餐飲一體的新型娛樂(lè)場(chǎng)、旅游休閑結(jié)合的海濱商業(yè)區(qū)。香港香港蛇口片區(qū)核心、毗鄰城市未來(lái)中心，遠(yuǎn)眺香港項(xiàng)目位于600億打造的蛇口城市更新片區(qū)核心西部濱海長(zhǎng)廊西部濱海長(zhǎng)廊深深 圳圳城市中心城市中心Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2012B2.B2.新海上世界片區(qū)規(guī)劃分析新海上世界片區(qū)規(guī)劃分析分析說(shuō)明圖片區(qū)新海上世界片區(qū)：新海上世界片區(qū)：

7、定位：濱海都市綜合體、世界級(jí)配套；定位：濱海都市綜合體、世界級(jí)配套；片區(qū)面積：片區(qū)面積：100萬(wàn)平米計(jì)劃投資：計(jì)劃投資：600億配套涵蓋：酒店配套涵蓋：酒店2座五星希爾頓酒店、南海酒店；高端休閑廣場(chǎng)高端休閑廣場(chǎng)3座藝術(shù)中心、女?huà)z海濱廣場(chǎng)、新海上世界廣場(chǎng)；辦公辦公3座金融中心二期、招商局廣場(chǎng)、新時(shí)代廣場(chǎng)；休閑休閑設(shè)施15公里濱海長(zhǎng)廊、游艇俱樂(lè)部；高尚住宅高尚住宅伍茲公寓、濱海住宅（待開(kāi)發(fā)）。區(qū)域形象峰值：區(qū)域形象峰值：洋溢山海風(fēng)情的世界級(jí)濱海公共活動(dòng)中心。濱海高尚住宅金融中心二期海上世界廣場(chǎng)招商局廣場(chǎng)伍茲公寓南海酒店新時(shí)代廣場(chǎng)女?huà)z海濱廣場(chǎng)藝術(shù)中心十五公里濱海長(zhǎng)廊游艇俱樂(lè)部希爾頓酒店Code of

8、 this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目四至分析u西南方遠(yuǎn)眺大南山；東南面遠(yuǎn)眺南海、香港西南方遠(yuǎn)眺大南山；東南面遠(yuǎn)眺南海、香港。u北側(cè)靠海上世界廣場(chǎng)、東側(cè)靠新開(kāi)發(fā)的游艇碼頭北側(cè)靠海上世界廣場(chǎng)、東側(cè)靠新開(kāi)發(fā)的游艇碼頭。 西面遠(yuǎn)眺大南山公園 南面緊鄰蛇口客運(yùn)港 北面緊鄰海上世界娛樂(lè)休閑街 東面開(kāi)發(fā)中的游艇碼頭北北西西東東南南Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目交通分析u對(duì)內(nèi)交通：項(xiàng)目毗鄰多個(gè)地鐵、公交站點(diǎn)以及城市

9、主要干道，城市公共交通發(fā)達(dá)項(xiàng)目毗鄰多個(gè)地鐵、公交站點(diǎn)以及城市主要干道，城市公共交通發(fā)達(dá)；u對(duì)外交通：近深圳機(jī)場(chǎng)，近深圳機(jī)場(chǎng)，1515分鐘；近西部通道分鐘；近西部通道1515分鐘，舉步可至香港；毗鄰客運(yùn)港，澳、港機(jī)場(chǎng)分鐘，舉步可至香港；毗鄰客運(yùn)港，澳、港機(jī)場(chǎng)60-9060-90分鐘分鐘。u公路交通：項(xiàng)目位于望海路、工業(yè)二望海路、工業(yè)二路路西南角；北側(cè)為城市主干道南海大南海大道，道，距離西部通道西部通道15分鐘車(chē)程；近沿江高速，距深圳機(jī)場(chǎng)深圳機(jī)場(chǎng)1515分鐘車(chē)程分鐘車(chē)程。u軌道交通：項(xiàng)目靠近深圳地鐵二號(hào)線蛇口港站、海上世界站蛇口港站、海上世界站約300米；二號(hào)線聯(lián)通深圳機(jī)場(chǎng)、福田中心區(qū)、羅湖商業(yè)中

10、心等地，地鐵路程30-50分左右。u公共交通：周邊有公交車(chē)站10個(gè)左右。u航線：毗鄰蛇口港毗鄰蛇口港。蛇口港已開(kāi)通香港、澳門(mén)、珠海、香港機(jī)場(chǎng)等航線，航行時(shí)間約50-90分鐘。u近西部通道近西部通道1515分鐘分鐘，通香港。深圳機(jī)場(chǎng)深圳機(jī)場(chǎng)香港香港深港西部通道深港西部通道蛇口港蛇口港二號(hào)線二號(hào)線-福田、羅湖一號(hào)線一號(hào)線-機(jī)場(chǎng)換乘南海大道南海大道Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.城市配套分析城市配套分析公園1、大南山森林公園2、游艇碼頭星級(jí)酒店1、泰格酒店2、太子酒店3、明華輪酒店4、海濤酒店5、南海酒店銀行

11、1、招商銀行2、交通銀行3、建設(shè)銀行4、中國(guó)銀行5、民生銀行商業(yè)1、百佳2、品源進(jìn)口食品3、順風(fēng)大廈4、屈臣氏5、休閑食街6、海上世界廣場(chǎng)u蛇口片區(qū)發(fā)展超過(guò)30年，屬于深圳較為成熟的片區(qū)之一深圳較為成熟的片區(qū)之一。u項(xiàng)目周邊有大小南山公園、海上世界購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、各類(lèi)大型超市購(gòu)物廣場(chǎng)等周邊有大小南山公園、海上世界購(gòu)物休閑廣場(chǎng)、各類(lèi)大型超市購(gòu)物廣場(chǎng)等，未來(lái)還有油輪碼頭等。1 16 62 21 12 23 34 45 55 54 43 31 12 223514本案本案Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012有利因素不利因素u舊有

12、工業(yè)區(qū)形象難消除舊有工業(yè)區(qū)形象難消除：雖然蛇口現(xiàn)在工業(yè)升級(jí)已基本完成，但是蛇口片區(qū)的工業(yè)區(qū)形象還依然存在人們心中。u持續(xù)開(kāi)發(fā)，帶來(lái)噪聲、施工等影響較大持續(xù)開(kāi)發(fā)，帶來(lái)噪聲、施工等影響較大：預(yù)計(jì)蛇口片區(qū)的升級(jí)年限在10年以上，持續(xù)的施工、噪音降低片區(qū)的生活品質(zhì)。u舊改升級(jí)，不可確定因素強(qiáng)舊改升級(jí)，不可確定因素強(qiáng)：許多地塊面臨舊城改造，拆遷、搬遷、賠償、談判帶來(lái)的不確定因素增強(qiáng)。u公共交通發(fā)達(dá)，私人交通欠缺公共交通發(fā)達(dá)，私人交通欠缺：舊有片區(qū)的道路系統(tǒng)多為雙向2-4車(chē)道，通行能力較差。無(wú)法支撐片區(qū)未來(lái)大量停車(chē)位。u片區(qū)面臨新生片區(qū)面臨新生：蛇口片區(qū)作為中國(guó)首個(gè)改革開(kāi)放示范區(qū)，以往以工業(yè)開(kāi)發(fā)為主，隨著

13、城市發(fā)展、區(qū)位價(jià)值增強(qiáng)，現(xiàn)在蛇口片區(qū)已經(jīng)變成一個(gè)國(guó)際化濱海生活區(qū)。并且，毗鄰深圳前海中心區(qū)，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。u現(xiàn)有城市配套非常完善現(xiàn)有城市配套非常完善：地鐵二號(hào)線海上世界、蛇口港站；城市主干道南海大道；方便的公交系統(tǒng)。u便捷對(duì)外交通便捷對(duì)外交通：為國(guó)際化生活打下基礎(chǔ)。1小時(shí)深圳、香港機(jī)場(chǎng)；蛇口港連接珠港澳。u未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐：高端五星級(jí)酒店、預(yù)估超過(guò)50萬(wàn)方的辦公空間、游艇碼頭、綜合體廣場(chǎng).B4.B4.蛇口區(qū)域價(jià)值分析小結(jié)蛇口區(qū)域價(jià)值分析小結(jié)Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2012項(xiàng)目規(guī)劃分析Pa

14、rt CCode of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2012會(huì)所C1.C1.總體規(guī)劃分析總體規(guī)劃分析分析說(shuō)明：u項(xiàng)目3棟樓均為28層高，每層2 2梯梯2 2戶戶。u項(xiàng)目?jī)?nèi)含有一20002000平米模擬高爾平米模擬高爾夫私人會(huì)所夫私人會(huì)所。會(huì)所含游泳池1個(gè)、模擬高爾夫球場(chǎng)3個(gè)、屋頂高爾夫推桿場(chǎng)1個(gè)。u項(xiàng)目3棟高層戶型相同，朝向均為西南、東南、東北朝向。u三棟1-21-2層為層為340340平平THTH送私家游泳送私家游泳池池，頂層為復(fù)式送私家頂層花園頂層為復(fù)式送私家頂層花園。u三棟均為2梯2戶，1 1：2 2停車(chē)比停車(chē)比。u景觀方面，項(xiàng)

15、目東南面大海面大海。西北面大南山面大南山。伍茲公寓項(xiàng)目總平圖泳池私家泳池私家泳池私家泳池Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2012C2.C2.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)分析u受限于用地，建筑排布形式簡(jiǎn)潔，每棟建筑均面朝大海。建筑排布形式簡(jiǎn)潔，每棟建筑均面朝大海。u外立面感光材料，增添建筑的色彩，尤其夜晚，猶如片區(qū)的標(biāo)志性三座燈塔。外立面感光材料，增添建筑的色彩，尤其夜晚，猶如片區(qū)的標(biāo)志性三座燈塔。u由于用地局促，項(xiàng)目建筑覆蓋率非常高，達(dá)到65%u美國(guó)SBA進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，形象現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔同時(shí)不失濱形象現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔同時(shí)不失濱海

16、之風(fēng)海之風(fēng)。u超光感外立面超光感外立面，從海上看去，三幢建筑在晚上會(huì)發(fā)出閃爍的光芒，猶如海港上燈塔發(fā)出的光。u燈光和炫彩將凸顯建筑的頂部，豐富片區(qū)城市設(shè)計(jì)天際豐富片區(qū)城市設(shè)計(jì)天際線線元素。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012 立面、裝修分析說(shuō)明u招商地產(chǎn)綠色建筑技術(shù)充分實(shí)踐：u號(hào)稱(chēng)深圳最貴外立面，花費(fèi)近1億；u大量使用低輻射淺灰色Low-ELow-E中空中空玻璃玻璃，玻璃反射比低于0.3、可見(jiàn)光透過(guò)率0.643、玻璃自遮陽(yáng)系數(shù)0.565 提高室內(nèi)光熱環(huán)境舒適度提高室內(nèi)光熱環(huán)境舒適度；u夾膠超白玻首次用于建筑幕墻；夾膠超

17、白玻首次用于建筑幕墻；u隔熱鋁板墻系統(tǒng)遮陽(yáng)盒做立面裝飾材料減少了立面太陽(yáng)的反減少了立面太陽(yáng)的反射和光污染射和光污染；u外墻和屋頂均考慮了隔熱技術(shù)措施實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)64.%64.%的節(jié)能率的節(jié)能率；u鋁合金百葉、陶土百葉增強(qiáng)外增強(qiáng)外立面的色彩、觀感立面的色彩、觀感。C3.C3.立面、裝修分析立面、裝修分析伍茲公寓項(xiàng)目建筑立面效果圖Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012 立面、裝修分析說(shuō)明u夾膠超白玻是一種高品質(zhì)、多功能的新型高檔玻璃品種。u透光率可達(dá)91.7%以上。u具有晶瑩剔透、高檔典雅的特性，有玻璃家族 “水晶王子”之稱(chēng)。u

18、高昂的價(jià)格和優(yōu)良的品質(zhì)，使超白玻璃成了建筑物身份的象征！u如圖，一般只在奢侈品商業(yè)建筑中得到應(yīng)用。C3.C3.立面、裝修分析立面、裝修分析夾膠超白玻91.7的透光率Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012 部分家具系統(tǒng)介紹u海格櫥柜整套櫥柜60萬(wàn)人民幣（含臺(tái)面、星盆、水龍頭等），細(xì)節(jié)特點(diǎn)包括緩沖設(shè)計(jì)、冰箱柜體同材質(zhì)防潮設(shè)計(jì)、實(shí)木連接不易變形。u米勒廚電76L、5層烤箱、內(nèi)設(shè)100中菜譜自動(dòng)制作程序、迪拜酒店、范思哲酒店等專(zhuān)用家電。u勞芬衛(wèi)浴一體式設(shè)計(jì)馬桶，靜音節(jié)水免漏水。u卡得維浴缸放水無(wú)回應(yīng)、無(wú)接縫、不留清潔死角、缸體自

19、潔和耐刮功能。u德施曼指紋鎖指紋存儲(chǔ)開(kāi)門(mén)C4.C4.精裝修分析精裝修分析伍茲公寓項(xiàng)目精裝系統(tǒng)介紹（據(jù)悉采用（據(jù)悉采用1000010000元元/ /平精裝標(biāo)準(zhǔn)）平精裝標(biāo)準(zhǔn)）Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012C4.C4.精裝修分析精裝修分析伍茲公寓項(xiàng)目裝修配置列表項(xiàng)目項(xiàng)目伍茲公寓精裝修配置伍茲公寓精裝修配置天花廳房：埃特板吊頂，PU線條：發(fā)光燈槽、射燈、節(jié)能筒燈。 廚衛(wèi)：埃特板吊頂；防霧筒燈及LED射燈。墻面廳房：乳膠漆石材踢腳線（客廳），實(shí)木踢腳線（房間）。 廚房：瓷磚、局部大理石。 陽(yáng)臺(tái)：外墻乳膠漆。地面客廳：石材拼

20、花。 房間：實(shí)木復(fù)合地板，石材窗臺(tái)及門(mén)檻。 廚衛(wèi)：石材拼花。戶內(nèi)門(mén) 門(mén)：復(fù)合實(shí)木門(mén)。衛(wèi)浴五金龍頭：漢斯格雅。 潔具：勞芬面盆及座便器、卡德維浴缸。櫥柜德國(guó)“海格”中廚櫥柜，意大利“莫比西克”西廚櫥柜，F(xiàn)RANKA菜盆及龍頭。廚房電器廚房電器：“米勒”、“伊萊克斯”品牌組合。 熱水器：24L內(nèi)燃?xì)鉄崴鳌？照{(diào)“日立”VRV中央空調(diào)開(kāi)關(guān)插座進(jìn)口品牌柜體柜體：美國(guó)史丹利。 固定家具：衣柜、鞋柜、實(shí)木飾面柜門(mén)，環(huán)保防潮板柜體。 浴柜：烤漆面柜門(mén)，石材臺(tái)面，環(huán)保防潮板柜體。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20122020C4.C4.

21、精裝修分析精裝修分析伍茲公寓項(xiàng)目部分空間裝修客廳客廳餐廳餐廳浴室浴室天花埃特板防水乳膠漆加燈槽暗藏排氣扇高級(jí)浴柜及鏡柜漢斯格雅龍頭勞芬潔具卡德維浴缸地面斑馬石拼花、白雪公主石材波打墻面波爾圖灰及貝殼馬賽克天花埃特板防水乳膠漆燈槽及不銹鋼凹槽墻面實(shí)木烤漆套線伊斯坦灰高踢腳及乳膠漆地面伊斯坦灰與白雪公主石材拼花u裝修風(fēng)格：現(xiàn)代版新古典現(xiàn)代版新古典u兼容性極強(qiáng)的設(shè)計(jì)兼容性極強(qiáng)的設(shè)計(jì)，百搭家具u低調(diào)而不失奢華低調(diào)而不失奢華，親切而不失尊貴u精裝修特點(diǎn)：好用、實(shí)用、環(huán)保好用、實(shí)用、環(huán)保u精細(xì)于收口系統(tǒng)精細(xì)于收口系統(tǒng)，保護(hù)好所有轉(zhuǎn)角u居家照明居家照明，節(jié)約、舒適、耐用Code of this report

22、 | 21 Copyright Centaline Group, 2012C5.C5.園林、綠化分析園林、綠化分析 園林、綠化分析說(shuō)明伍茲公寓項(xiàng)目園林效果圖u人工濕地中水處理系統(tǒng)依靠自自然力處理小區(qū)內(nèi)污水然力處理小區(qū)內(nèi)污水；u同時(shí)，濕地還給一片綠色植被，用植被園林裝飾環(huán)境，煥發(fā)清水綠地升級(jí)；u人工濕地也具有成本低、運(yùn)維易、提供綠地等優(yōu)點(diǎn)。u綠地采用微灌系統(tǒng)減少室外澆減少室外澆灌用水灌用水和對(duì)人員活動(dòng)的影響; u同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目采用太陽(yáng)能集中熱水系統(tǒng)綠色、環(huán)保節(jié)能綠色、環(huán)保節(jié)能貫穿于項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)。人工濕地整體示意圖人工濕地剖面示意圖Code of this report | 22 Copyrigh

23、t Centaline Group, 2012有利因素不利因素u為了照顧景觀資源，犧牲部分朝向?yàn)榱苏疹櫨坝^資源，犧牲部分朝向：為了更好觀山望海，失去了部分有利朝向，整個(gè)項(xiàng)目西南、東南、東北朝向。u地塊狹窄，地塊內(nèi)園林配套受限地塊狹窄，地塊內(nèi)園林配套受限：地塊建筑覆蓋率較高，綠地面積明顯不足，更多借用的是項(xiàng)目周邊的城市綠地自然資源。u低層高端低層高端THTH無(wú)法享受海景資源無(wú)法享受海景資源：6套高端住宅單位底層TH，無(wú)法享受到豐富的海景、山景資源。其他戶型也存在海景觀面狹窄的問(wèn)題。u地區(qū)道路系統(tǒng)無(wú)法支撐停車(chē)地區(qū)道路系統(tǒng)無(wú)法支撐停車(chē)：由于地塊周邊道路系統(tǒng)沿用蛇口道路系統(tǒng)，并且周邊酒店、辦公體量較大

24、，影響私家車(chē)的進(jìn)出。u招商綠色建筑的最佳實(shí)踐品招商綠色建筑的最佳實(shí)踐品：招商地產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)界“綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實(shí)踐者和成功典范。伍茲公寓從外立面材質(zhì)、小區(qū)污水處理系統(tǒng)、太陽(yáng)能利用等多個(gè)方面均延續(xù)了綠色環(huán)保理念，創(chuàng)造低成本環(huán)保、品質(zhì)享受生活理念。u山海一線景觀設(shè)計(jì)山海一線景觀設(shè)計(jì)：項(xiàng)目周邊豐富自然資源，以及設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮景觀因素，使得項(xiàng)目背山面海景觀享受一流。u時(shí)尚大氣的外立面設(shè)計(jì)時(shí)尚大氣的外立面設(shè)計(jì)：運(yùn)用科技外立面材質(zhì)，一方面增加外立面的色彩和觀感，另一方面，增強(qiáng)地標(biāo)識(shí)別。u高端住宅的優(yōu)良配備高端住宅的優(yōu)良配備：2梯2戶、1：2停車(chē)比。C6.C6.項(xiàng)目規(guī)劃分析小結(jié)項(xiàng)目規(guī)

25、劃分析小結(jié)Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2012戶型規(guī)劃分析Part DCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2012D1.D1.各類(lèi)產(chǎn)品戶型配比分析各類(lèi)產(chǎn)品戶型配比分析u主力產(chǎn)品為平層175平米大宅，層高3.15米u(yù)底層Townhouse分布于3棟住宅的1-2層，共6套，2套/每棟，同時(shí)帶私家泳池u頂層復(fù)式為頂級(jí)天際別墅，帶私家花園、天際游泳池。u會(huì)所為入籍制私家會(huì)所，招商自由品牌美倫會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理，建面2000平米，附帶游泳池、高爾夫練習(xí)/推桿場(chǎng)等。產(chǎn)品

26、產(chǎn)品總建面（）總建面（） 面積占比面積占比總套數(shù)總套數(shù)所在棟號(hào)所在棟號(hào)大宅大宅175175 88%88%1501501-3#1-3#底層底層THTH370370 7.5% 7.5%6 61-3#1-3#頂層復(fù)式頂層復(fù)式440440 4.5%4.5%3 31-3#1-3#總計(jì)總計(jì)( (住住宅宅) )2979029790100%100%1591591-3#1-3#會(huì)所會(huì)所20002000- - -4#4#住宅會(huì)所Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2012D2.D2.住宅類(lèi)典型戶型分析住宅類(lèi)典型戶型分析戶型分析說(shuō)明平層大宅戶型4房

27、2廳2衛(wèi) 建筑面積175u明確的動(dòng)靜分區(qū)明確的動(dòng)靜分區(qū)：將居住空間都布置在戶型一側(cè)；將待客空間均布置在戶型另外一側(cè)。保證了公開(kāi)區(qū)域與私密空間的顯著分隔。u充分考慮景觀因素充分考慮景觀因素：保證了項(xiàng)目西側(cè)大南山景觀、東側(cè)的南海景觀，每戶陽(yáng)臺(tái)均可飽覽山海勝景。u8.38.3米客廳、餐廳開(kāi)間米客廳、餐廳開(kāi)間/3.15/3.15米舒適層高米舒適層高：突破傳統(tǒng)公寓，帶來(lái)更加優(yōu)越的采光通風(fēng)和視野。u6.36.3米高超高露臺(tái)米高超高露臺(tái)：享有舒適的超大觀景平臺(tái)u非合拼戶型非合拼戶型：降低限購(gòu)影響。u三層超白雙銀中空玻璃幕墻三層超白雙銀中空玻璃幕墻：該幕墻一般應(yīng)用于5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，可以帶來(lái)遼闊視野、優(yōu)越采光、

28、保溫隔熱節(jié)能的效果。動(dòng)靜分隔Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2012有利因素不利因素u非合拼、降低限購(gòu)影響非合拼、降低限購(gòu)影響：雖然是170平米平層大戶型，但是并非采用市場(chǎng)上的雙拼、合拼，而是獨(dú)立一證。對(duì)于受到限購(gòu)的客戶來(lái)講，降低了限購(gòu)的限制。u背山面海景觀資源背山面海景觀資源：每戶都可以看到西側(cè)的大南山公園、東側(cè)的南海（遠(yuǎn)眺香港、西部通道），景觀享受一流。u鮮明的動(dòng)靜分區(qū)鮮明的動(dòng)靜分區(qū)：設(shè)計(jì)上，從入戶開(kāi)始即進(jìn)行嚴(yán)格的分區(qū)，居住一側(cè)、待客另一側(cè)。保證了業(yè)主的私密居住空間。u較為舒適層高，較為舒適層高，3.153.15米以及

29、米以及6.36.3米高露臺(tái)米高露臺(tái)：高于一般公寓項(xiàng)目2.8米低層高、一般住宅項(xiàng)目3米層高，視野更寬闊、降低室內(nèi)壓抑感，更突顯豪宅品質(zhì)。D3.D3.戶型規(guī)劃分析小結(jié)戶型規(guī)劃分析小結(jié)u底層底層THTH景觀、私密性均較差景觀、私密性均較差（均好性不佳）：每棟底層1-2層TH戶型，受到高度或會(huì)所的限制，無(wú)法望海、望山。部分低樓層也會(huì)受到此類(lèi)影響。同時(shí)，底層TH的私家泳池私密性也欠佳。u奇偶層戶型陽(yáng)臺(tái)面寬相差較大奇偶層戶型陽(yáng)臺(tái)面寬相差較大：奇偶層，陽(yáng)臺(tái)的面寬、朝向均相差較大（相差100%左右，2米：4米），尤其面向海景一側(cè)。造成景觀資源的差異性較大。u交通空間浪費(fèi)較大交通空間浪費(fèi)較大：由于過(guò)分注意動(dòng)靜分區(qū)，交通空間的面積增大很多。初步估算，從臥室到客廳走廊長(zhǎng)度超過(guò)10米。Code of this rep