土地收購價(jià)格及其評估

1、土地收購價(jià)格及其評估主講人：朱道林土地收購儲備制度n土地收購n土地整理n土地儲備n土地銀行n概念的理論界定n概念的實(shí)際要求：通過概念界定，明確業(yè)務(wù)范圍n土地儲備與土地銀行應(yīng)該是兩個(gè)概念土地收購儲備的性質(zhì)n誰進(jìn)行土地收購儲備n政府n一般經(jīng)濟(jì)主體n土地收購儲備的性質(zhì)n政府行為，具有一定的強(qiáng)制性，主要滿足公共目的n企業(yè)行為，以贏利為目的n土地收購儲備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)與體制n政府事業(yè)單位，或具有政府職能的機(jī)構(gòu)n政府獨(dú)資的企業(yè)單位n社會(huì)上一般的經(jīng)濟(jì)主體能否進(jìn)行土地收購儲備目標(biāo)與功能n土地收購儲備的目標(biāo)n壟斷土地出讓一級市場n控制土地供給，宏觀調(diào)控土地市場n“一個(gè)池子儲水，一個(gè)籠頭放水”n促進(jìn)城市土地合理利用n

2、土地收購儲備的經(jīng)濟(jì)功能 ？n增加政府財(cái)政收入n防止土地收益流失n公共管理目的與經(jīng)濟(jì)目的的協(xié)調(diào)問題范圍n土地收購儲備的范圍1.收回國有土地使用權(quán)n為公共利益需要使用的土地n為實(shí)施城市規(guī)劃需進(jìn)行的舊城改造n使用期限屆滿的土地n單位滅失、公鐵路報(bào)廢等無人使用的土地n沒收的違法用地2.優(yōu)先購買國有土地使用權(quán)3.征用農(nóng)村集體土地n是否所有出讓的土地都必須要經(jīng)過收購儲備收購方式n土地收購的方式n征用n收回n收購n置換n土地整理：拆遷，改造n土地出讓：收購?fù)恋刭u出實(shí)踐中的誤區(qū)1.土地收購儲備的目標(biāo)到底是什么n是宏觀調(diào)控市場，還是政府積累資金2.土地收購儲備中心的性質(zhì)如何定位3.土地收購儲備中心是否是唯一的收

3、、儲、讓主體4.土地收儲中心與政府土地管理部門是什么關(guān)系5.是否必須所有的土地都必須先收儲再出讓6.土地收儲資金壓力巨大如何實(shí)現(xiàn)控制供給7.只有當(dāng)出現(xiàn)買地人時(shí)再收儲是否合理，是否必要8.土地收購儲備與經(jīng)營城市的關(guān)系n經(jīng)營城市是追求公共目的，還是追求政府收益實(shí)踐中收購價(jià)格的確定方法n實(shí)踐中不管采用哪種收購方式，收購過程中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系均具有補(bǔ)償性質(zhì)（收回方式除外），即土地收購價(jià)格都是以一定的補(bǔ)償費(fèi)為基礎(chǔ)確定的，同時(shí)考慮土地使用權(quán)性質(zhì)的不同有所差異。具體確定土地收購價(jià)格的方法有以下幾種： 1.按規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定2.評估機(jī)構(gòu)評估確定3.收購雙方議定4.直接比照基準(zhǔn)地價(jià)確定存在的主要問題n土地收購價(jià)格

4、內(nèi)涵的界定與土地收購儲備的性質(zhì)、形式及收購過程中的產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系是相對應(yīng)的，性質(zhì)不同、形式不同、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成不一樣，其價(jià)格內(nèi)涵也就不一樣。目前各地土地收購儲備機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作過程中，對土地收購價(jià)格中所應(yīng)包含的具體內(nèi)容，不同收購對象、不同收購方式應(yīng)如何合理地確定收購價(jià)格，在認(rèn)識上存在著很大的差異，因此在操作中也就存在著諸多困難1.土地收購價(jià)格內(nèi)涵及其性質(zhì)定位存在著理論上的混淆2.土地收購價(jià)格確定缺乏科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和方法3.過分強(qiáng)調(diào)土地收購的強(qiáng)制性造成對土地產(chǎn)權(quán)的侵害4.土地增值如何分配存在著矛盾5.土地收購價(jià)格與企業(yè)的安置補(bǔ)償費(fèi)相混淆土地收購的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系 賣地方（被收購方）收購方式買地方（收購?fù)恋胤剑┊a(chǎn)權(quán)

5、經(jīng)濟(jì)關(guān)系集體組織（所有權(quán)）農(nóng)民（使用權(quán)）征用土地收購儲備機(jī)構(gòu)屬于代行政府行為，典型的補(bǔ)償性經(jīng)濟(jì)關(guān)系有違法用地等瑕疵用地行為的土地使用者收回屬于代行政府行為，無償劃撥土地使用者出讓土地使用者收購參考劃撥土地使用權(quán)權(quán)益補(bǔ)償參考余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格補(bǔ)償原土地使用者置換產(chǎn)權(quán)關(guān)系對換，經(jīng)濟(jì)關(guān)系對等土地收購價(jià)格內(nèi)涵n確定收購價(jià)格應(yīng)遵循的原則1.土地收購的性質(zhì)決定了收購價(jià)格的性質(zhì)n強(qiáng)制型、半強(qiáng)制型、補(bǔ)償型、市場型2.價(jià)格構(gòu)成應(yīng)以產(chǎn)權(quán)構(gòu)成為基礎(chǔ)3.市場公平與公共利益原則兼顧n土地收購價(jià)格的特征1.屬于不完全產(chǎn)權(quán)價(jià)格2.具有補(bǔ)償性，但應(yīng)只是對土地的補(bǔ)償3.通常是原用途下的價(jià)格n土地收購價(jià)格是指被收購?fù)恋卦谠?/p>

6、途和利用方式下，于收購基準(zhǔn)日的一定產(chǎn)權(quán)條件下的補(bǔ)償價(jià)格 收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價(jià)格內(nèi)涵征用補(bǔ)償型集體所有土地集體土地所有權(quán)及使用權(quán)征用集體土地收購價(jià)格就是征地費(fèi)用，按照土地管理法及有關(guān)規(guī)定的征地補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算無償收回強(qiáng)制型無主土地、因單位撤消等停止使用的土地、廢棄建設(shè)用地、出讓年期屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地、違法用地等 被收購方失去合法的土地權(quán)利政府無償收回土地 無償有償收回補(bǔ)償型凈地劃撥土地使用權(quán)有償收回凈地 在凈地條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格 土地及地上建筑物有償收回待拆遷的市區(qū)土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土

7、地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格 企業(yè)整體搬遷的土地有償收回企業(yè)搬遷用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格 收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價(jià)格內(nèi)涵有償收回補(bǔ)償型倒閉企業(yè)劃撥土地使用權(quán)有償收回倒閉企業(yè)用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補(bǔ)償價(jià)格 收購半強(qiáng)制型因公共利益需要，或因規(guī)劃調(diào)整，或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或因行使優(yōu)先購買權(quán)等要求而需收購的土地 出讓土地使用權(quán)收購出讓土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的出讓土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格 承租土地使用權(quán)收購承租土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件

8、下，于收購基準(zhǔn)日剩余租賃期的承租土地使用權(quán)價(jià)格及地上建筑物價(jià)格 入股土地使用權(quán)收購入股土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的入股土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格 授權(quán)經(jīng)營土地收購授權(quán)經(jīng)營土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格 置換劃撥土地使用權(quán)置換劃撥土地按有償收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差價(jià)補(bǔ)償 有償使用土地使用權(quán)置換有償使用土地按收購有償使用土地使用權(quán)價(jià)格測算標(biāo)準(zhǔn)差價(jià)補(bǔ)償 評估方法n征地補(bǔ)償法n拆遷安置補(bǔ)償法n成本分析法n基準(zhǔn)地價(jià)修正法n案例比較法THE END THE END征用n征用是指國家因公共利益的需要，需使用集體所有的土地，從

9、而將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械倪^程。n征用方式具有兩個(gè)基本特征：n一是屬于國家公共建設(shè)的需要；n二是建設(shè)所需要使用的土地原來屬于集體所有，通過征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。n根據(jù)土地管理法第四十七條的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償”，因此征用土地過程中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要是征地補(bǔ)償費(fèi)。 收回n收回是指土地使用者因違法使用土地，或土地使用期已滿，或?qū)儆跓o主的土地等而被政府無償收回的過程n收回土地屬于政府的執(zhí)法過程，具有明顯的強(qiáng)制性，通常有無償收回和有償收回兩種方式n無償收回是指不給予被收回土地的使用者任何經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，因此也就不存在土地收購價(jià)格問題，具體收回對象如違法用地、無主的土地、土地

10、使用期屆滿的土地等n有償收回是指政府在收回土地過程給予原土地使用者適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，具體有以下幾種情況：1.規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收回的劃撥土地。這種方式的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或稱為按土地的開發(fā)成本補(bǔ)償，即在收回過程中按國家和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定給予原用地者一定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2.因單位拆遷或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因需要收回的土地。這種情況被收回的土地絕大多數(shù)屬于劃撥土地，經(jīng)濟(jì)關(guān)系也主要是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 收購n收購方式是土地收購儲備過程中取得土地的最主要方式。根據(jù)各城市實(shí)踐中執(zhí)行的情況，主要有以下幾種類型： 1.規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收購的出讓土地使用權(quán)。這種方式的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是土地收購價(jià)格，即收購價(jià)格應(yīng)考慮市場關(guān)系

11、進(jìn)行合理確定，如上海市規(guī)定按照當(dāng)時(shí)市場價(jià)格的平價(jià)計(jì)算2.土地使用者主動(dòng)申請收購。其經(jīng)濟(jì)關(guān)系應(yīng)區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補(bǔ)償方式，即按平均土地開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償；而出讓土地通常是除對土地開發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償外，還考慮補(bǔ)償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金收購3.行使優(yōu)先購買權(quán)而收購的土地。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第26條的規(guī)定，“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)”，如南通市規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的土地，政府應(yīng)該進(jìn)行收購，并規(guī)定其收購價(jià)格按土地的開發(fā)成本補(bǔ)償4.出讓土地未按規(guī)定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的土地。如杭州、嵊州、濟(jì)南等

12、城市均規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)后未按期或無力開發(fā)，且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價(jià)格按土地的開發(fā)成本補(bǔ)償，由于是出讓的土地使用權(quán)，其補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但需扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分5.五是剩余的土地。如南通市規(guī)定，征地撤組“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后的剩余土地應(yīng)進(jìn)行收購；嵊州市規(guī)定，因水利設(shè)施建設(shè)或其他國家建設(shè)后新增的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價(jià)格同樣是按照土地開發(fā)成本補(bǔ)償置換n置換是一種以地?fù)Q地的易貨交易，即土地收購儲備機(jī)構(gòu)為了儲備土地，以其他的土地（通常是其過去已經(jīng)收購儲備并已開發(fā)完成的土地）置換將要收購儲備的土地。n由于是一種易

13、貨交易，原則上實(shí)行等價(jià)、等物交換，因此各地均規(guī)定，對置換差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償依據(jù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定n在土地收購過程中收購價(jià)格（土地及地上物補(bǔ)償費(fèi)）根據(jù)國家及地方政府規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，主要適用于征用方式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的拆遷補(bǔ)償n這種方法的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在法律依據(jù)充分，政府從宏觀操作上方向性強(qiáng)、步驟簡單，具有強(qiáng)制執(zhí)行的行政效力n缺點(diǎn)在于缺乏市場機(jī)制的作用，且如果定價(jià)依據(jù)不充分，或定價(jià)不合理，會(huì)損害被收購方的利益，甚至引起原用地者與政府的矛盾評估機(jī)構(gòu)評估確定n即土地收購價(jià)格由收購儲備交易一方或雙方委托有資格的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。如濟(jì)南市規(guī)定，由市土地儲備中心與被收購?fù)恋氐膯挝粎f(xié)商，委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根

14、據(jù)城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)按土地原用途進(jìn)行評估，并經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T對評估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，最后按確認(rèn)的宗地價(jià)格的60%80%進(jìn)行補(bǔ)償。n一般情況下，由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對政府欲收購的土地進(jìn)行價(jià)格評估，是現(xiàn)今技術(shù)可行性最好、價(jià)位確定最準(zhǔn)確的辦法；但因其往往涉及一定的經(jīng)費(fèi)（評估費(fèi)）支出、還需占用一定的時(shí)間等缺點(diǎn)，目前在實(shí)踐中采用的范圍有限收購雙方議定n在被收購儲備的土地上建立產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的雙方，經(jīng)協(xié)商可以確定收購?fù)恋氐膬r(jià)格n如杭州市規(guī)定，可以“按收購合同約定的土地拍賣、招標(biāo)所得的比例確定”土地收購補(bǔ)償費(fèi)n這實(shí)際是在土地收購過程中，經(jīng)雙方討價(jià)還價(jià)，按照賣出時(shí)的價(jià)格的一定比例進(jìn)行補(bǔ)償，在這種情況下往往會(huì)使

15、收購?fù)恋卦匍_發(fā)所引起的土地增值部分地轉(zhuǎn)移給了被收購?fù)恋氐氖褂谜呋蛩姓遪經(jīng)雙方協(xié)商后確定的價(jià)格，一般是雙方所共同能接受的價(jià)格，此時(shí)產(chǎn)權(quán)交易雙方的權(quán)益都能夠得到適當(dāng)體現(xiàn) 直接比照基準(zhǔn)地價(jià)確定n直接采用基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例進(jìn)行確定n如浙江省嵊州市規(guī)定，土地收購價(jià)格按基準(zhǔn)地價(jià)的4 6比例計(jì)算成本，即按基準(zhǔn)地價(jià)測算土地價(jià)格，其中60%作為企業(yè)投入成本返還，40%作為土地級差上繳市財(cái)政n杭州市規(guī)定，土地收購補(bǔ)償費(fèi)可以“按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)中開發(fā)成本部分的中間價(jià)確定”。n直接比照基準(zhǔn)地價(jià)確定收購價(jià)格比委托評估機(jī)構(gòu)采用宗地評估的方法要簡便的多，基準(zhǔn)地價(jià)具有全域性、分用途、平均性、有期限、時(shí)效性等特點(diǎn)，

16、而且基準(zhǔn)地價(jià)又是政府發(fā)布的地價(jià)，這與土地收購儲備的行政主體是一致的 收購價(jià)格內(nèi)涵及性質(zhì)n兩種觀點(diǎn)：n一是將土地收購價(jià)格確定為土地收購補(bǔ)償費(fèi)，即屬于補(bǔ)償性質(zhì)。這種觀點(diǎn)比較普遍，在許多城市土地收購儲備的政策性規(guī)定中均未提到“土地收購價(jià)格”，相應(yīng)地以“土地收購補(bǔ)償費(fèi)”代替之。其基本出發(fā)點(diǎn)是土地收購具有強(qiáng)制性，具體的收購方式是征用、拆遷等，直接的法律依據(jù)是土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等，法律依據(jù)明確，補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)具體，具有很強(qiáng)的可操作性，因此全國大多數(shù)城市均以這種方式確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) n二是將土地收購價(jià)格確定為“準(zhǔn)市場價(jià)格”，即認(rèn)為土地收購價(jià)格屬于市場價(jià)格的范疇，但是應(yīng)低于正常市場

17、價(jià)格（有的稱為“市場價(jià)平價(jià)”），或者認(rèn)為其與土地開發(fā)成本相當(dāng)。上海、濟(jì)南如此操作。確定價(jià)格方法不科學(xué)n確定土地收購價(jià)格缺乏明確的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，存在著明顯的“武斷性”n如有的城市規(guī)定按基準(zhǔn)地價(jià)的4 6比例計(jì)算土地收購價(jià)格，即60%作為企業(yè)投入成本返還，40%作為土地級差上繳市財(cái)政n還有的城市按照土地行政主管部門確認(rèn)的宗地評估價(jià)格的60%80%確定n還有的城市按照住宅用地和工業(yè)用地平均基準(zhǔn)地價(jià)的45%確定n不管采用什么比例，以及為何采用這一比例，均缺乏明確的依據(jù)。有時(shí)正是由于土地收購價(jià)格測算依據(jù)的不明確，測算方法的不規(guī)范，測算標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，引起土地收購過程中收購方與被收購方的矛盾過分強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性n土地

18、收購儲備基于公共利益原則和宏觀調(diào)控國有土地供給等目的，應(yīng)具備一定的強(qiáng)制性n但如果這種強(qiáng)制性過分侵害少數(shù)經(jīng)濟(jì)主體的產(chǎn)權(quán)，則會(huì)失去社會(huì)公平n土地價(jià)格=土地開發(fā)成本+（支付出讓金-已使用期應(yīng)付的出讓金）n剩余年期的出讓土地使用權(quán)在原用途條件下的正常市場價(jià)格土地增值分配的矛盾n在對被收購?fù)恋剡M(jìn)行再開發(fā)時(shí)，會(huì)引起土地用途的改變，如收購前的用途為工業(yè)用地，收購后經(jīng)開發(fā)整理，根據(jù)規(guī)劃按住宅用地，或者商業(yè)用地賣出，且容積率會(huì)大大提高，這樣就會(huì)引起收購前后的地價(jià)差異非常大。這種增值如何分配？n歸國家：按照原用途確定土地收購價(jià)格，甚至根據(jù)原利用狀況按照規(guī)定的拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地收購補(bǔ)償費(fèi)n將土地增值適當(dāng)分配給原土地使用者，如杭州、濟(jì)南均規(guī)定，可以“按收購合同約定的土地拍賣、招標(biāo)所得比例確定補(bǔ)償”，即根據(jù)最后的賣價(jià)確定收購價(jià)格n土地增值與土地發(fā)展權(quán)收購價(jià)格與企業(yè)安置補(bǔ)償 n土