工程咨詢概論

1、工程咨詢概論主講：張偉 2014年12月4日 9：00-10：00一、技術(shù)系統(tǒng)培訓(xùn)、基礎(chǔ)知識（一）工程項(xiàng)目：為特定目的而建成形成固定資產(chǎn)的項(xiàng)目。1、按性質(zhì)：新、擴(kuò)、改；2、按用途：分為生產(chǎn)性、非生產(chǎn)性；3、按運(yùn)營性質(zhì)：4、按投資平源：政府、企業(yè)、利用外資（二）四個階段1、前期階段：項(xiàng)目策劃批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告。投資審批階段，編制項(xiàng)目建議書、可研2、準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目審批正式開工3、實(shí)施階段：破土開工開工建設(shè)4、運(yùn)營階段：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付收回全部投資（三）建設(shè)書可研評估設(shè)計(jì)審查實(shí)施方案與監(jiān)督經(jīng)營運(yùn)行后評價機(jī)會研究管理程序：1、審批制；2、核準(zhǔn)制（政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄審核外部性，有利于環(huán)境生態(tài)保護(hù)）；

2、3、備案制（向發(fā)改工信辦理備案手續(xù)，逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)）；4、中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和貼息，項(xiàng)目行政管理程序；（1）公益和公共基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目；安排給單個項(xiàng)目資金超過2億二、項(xiàng)目建議書、可研、規(guī)劃行業(yè)劃分：綜合性咨詢公司、專業(yè)性工程咨詢單位、管理性工程咨詢公司（代建制比較廣）。工程咨詢單位的資格管理，甲、乙、丙以及35個工程咨詢專業(yè)。英杰：（1）甲（4個專業(yè)）、乙（2個專業(yè)）、丙（7個專業(yè)），共13個行業(yè)。（2）城鄉(xiāng)規(guī)劃：丙級（3）工程監(jiān)理：三、工程咨詢服務(wù)內(nèi)容（一）規(guī)劃咨詢：1、概念；2、規(guī)劃體系：由三級，三類規(guī)劃組成（1）總體規(guī)劃：是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)一局戰(zhàn)略、綱領(lǐng)性；（2）專項(xiàng)規(guī)劃：特定領(lǐng)域、特定

3、行業(yè)；（3）區(qū)域規(guī)劃：是整體規(guī)劃在特定區(qū)域的規(guī)劃。3、規(guī)劃部門（同級人民政府組織編制）、期限（一般為5年，可以展望到10年以上）（二）政策咨詢（三）工程項(xiàng)目前期階段咨詢1、企業(yè)投資項(xiàng)目2、政府投資項(xiàng)目3、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案項(xiàng)目4、政府性資金申請項(xiàng)目5、工程項(xiàng)咨詢評估咨詢6、節(jié)能評估：電能、煤總的能耗水平（四）工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段咨詢包括工程勘察、設(shè)計(jì)、融資、工程和貨物采購咨詢，招標(biāo)代理等。1、設(shè)計(jì)：一般分為“初步設(shè)計(jì)（工程概算）”和“施工圖設(shè)計(jì)（工程預(yù)算）”。2、勘察：地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制工程勘察文件。3、工程設(shè)計(jì)審查：初步設(shè)計(jì)審查：（1）一經(jīng)審定，不可隨意變動；（2）安全、技

4、術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性。施工圖設(shè)計(jì)審查（施工圖預(yù)審是否通過，一般作為許可的憑證）。4、工程項(xiàng)目融資咨詢（五）工程項(xiàng)目實(shí)施階段咨詢1、監(jiān)理：三控三管一協(xié)調(diào)2、進(jìn)度：質(zhì)量、進(jìn)度控3、安全、合同、信息管對各方進(jìn)行協(xié)調(diào)4、項(xiàng)目竣工咨詢（六）項(xiàng)目后評價（七）工程項(xiàng)目管理咨詢模式：（1）自建制；（2）分項(xiàng)委托管理；（3）專業(yè)機(jī)構(gòu)管理；（4）代建制。四、工程咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)調(diào)整系數(shù)以工程難易調(diào)整系數(shù)關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（計(jì)價格2012125號）依據(jù)。（發(fā)改價格2011534號）下調(diào)20%。工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定（計(jì)價格2002）工程設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：浮動幅度值20%。施工圖預(yù)算編制費(fèi)（單獨(dú)計(jì)取）

5、。一般：0.85；較復(fù)雜：1；復(fù)雜：1.15有專門規(guī)定。監(jiān)理收費(fèi)：對海拔高程有關(guān)系?？裳型顿Y估算與財(cái)務(wù)評價參數(shù)第3版 第1課時通過財(cái)務(wù)分析考察判斷項(xiàng)目的盈利能力（1）費(fèi)用效益分析；（2）費(fèi)用效果分析；（3）有無對比分析。價格體系：考慮投入的相對價格變動及價格總水平變動以影子價格體系為基礎(chǔ)。一、財(cái)務(wù)的效益費(fèi)用估算步驟效益與費(fèi)用估算采用的價格體系應(yīng)一致。對適用增值稅的項(xiàng)目，運(yùn)營期內(nèi)投入和產(chǎn)出的估算表格可采用不含增值稅的價格。營業(yè)收入：特別要注重目標(biāo)市場有效需求的分析，說明項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模補(bǔ)貼收入：包括與效益相關(guān)的政府補(bǔ)助，屬高科技類享受的政策。概算法：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)。形成資產(chǎn)法：固

6、定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)等。經(jīng)營成本流動資金：（1）擴(kuò)大指標(biāo)估算法：預(yù)可研、流通項(xiàng)目（經(jīng)營成本/周轉(zhuǎn)次數(shù)）；（2）分項(xiàng)詳細(xì)估算法：建成期休息：在投產(chǎn)后計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息，即資本化利息。1、為簡化計(jì)算，通常假定借款均每年的年中計(jì)算，第一年按一半計(jì)算。國家考核建設(shè)規(guī)模的總投資，即建設(shè)投資和30%的流動資金（又稱輔底）規(guī)?？偼顿Y總成本費(fèi)用：（1）生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用估算法；（2）生產(chǎn)要估算法因定：不受業(yè)務(wù)量增減變動影響而能保持不變的成本。計(jì)價工資：根據(jù)業(yè)務(wù)量的增減而產(chǎn)生變化。盈利能力分析：（1）動態(tài)分析；（2）靜態(tài)分析：ROE和ROI指標(biāo)?？筛鶕?jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和財(cái)務(wù)分析目的來選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FI

7、RR），資金有時間價格，衡量一個項(xiàng)目最主要的指標(biāo)。2、基準(zhǔn)收益率反映一個行業(yè)的平均收益。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：越大越好，負(fù)數(shù)不一定虧損。投資回發(fā)期：從項(xiàng)目建設(shè)年開始計(jì)算總投資收益率：表示總投資的盈利水平項(xiàng)目資本金凈利潤率償債能力分析：銀行特別關(guān)注的指標(biāo)利息備付率應(yīng)當(dāng)大于1，并結(jié)合債權(quán)人的要求確定從付息資金率來源的充裕性角度反映項(xiàng)目的償債能力償債備付率應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。融資租賃費(fèi)用如果有維持運(yùn)營的投資，可用于還本付息的資金應(yīng)扣除維持運(yùn)營的投資資產(chǎn)債率：不是越低越好，有適度的資產(chǎn)負(fù)債率分析項(xiàng)目是否足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)可持續(xù)性。為維持項(xiàng)目正常運(yùn)營，還應(yīng)

8、分析短期借款的可靠性。二、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析三、盈虧平衡分析點(diǎn)：正好收入總成本盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項(xiàng)目適應(yīng)產(chǎn)出品變化的能力越大。反進(jìn)行線性盈虧平衡分析。四、敏感性分析一般選擇不確定因素變化的百分率為±5%、±10%、±15%、±20%等。下午調(diào)整表的技巧與方法農(nóng)業(yè)：8%加工：8%，10%利潤比較高：12%特殊：6%（具有一定公益性質(zhì)的）財(cái)務(wù)分析第2課時土建工程 建設(shè)期1年 主講：張偉主要生產(chǎn)設(shè)備：公用輔助設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備強(qiáng)弱電設(shè)備給排水及消防設(shè)備不確定分析的系數(shù)勿刪，填紅部分為手工填寫內(nèi)容用橫向鎖定快捷鍵改收入表即可營業(yè)收入及稅金 安裝工程費(fèi)：5%-1

9、0%總成本費(fèi)用表后面由分表組成工程建設(shè)其他費(fèi)用管理費(fèi)1%-1.5% 分段計(jì)算，為了簡化投資越高，費(fèi)用率越低投入法 100萬-300萬元 2%-2.4% 200萬元以上-500萬審圖費(fèi)、造價費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)（一般2%）綜合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：簡單的1%基本預(yù)備費(fèi)：工程費(fèi)用+工程其他費(fèi)無形資產(chǎn)一般取5%漲價預(yù)備費(fèi)：3%-5%，建設(shè)期長的時候取分類好13%及17%，稅率非常重要水（13%）電（17%）通常房屋 20年 設(shè)備 10年 其他（安裝費(fèi)用）10年無形資產(chǎn) 10年 迷延資產(chǎn) 5年 辦公家具等費(fèi)用。高科技企業(yè)，國家允許高折日率租用費(fèi)用：計(jì)入成本，不屬一次性購費(fèi)購置可計(jì)入投資項(xiàng)目貸款期加入表中，福利費(fèi)

10、5;1.14% 利率這行也加入修理費(fèi)：（建設(shè)投資+建設(shè)期利息）×1%5%管理費(fèi)用：銷售收入×費(fèi)率銷售（營業(yè)）費(fèi)用：銷售收入×費(fèi)率展銷：廣告等費(fèi)用增值稅：為增值部分進(jìn)行征稅。建議加年限：1年后最后一年前加入建設(shè)期、生產(chǎn)（運(yùn)營）期填加一行應(yīng)收賬款：年?duì)I經(jīng)成本/最低周轉(zhuǎn)次數(shù)存留：原材料+燃料、動力+在產(chǎn)品+產(chǎn)成品（加工、售出期）原料起成品期估算流動資金時需加入增值稅參數(shù)（三）在產(chǎn)品轉(zhuǎn)天數(shù)比較低新建項(xiàng)目：預(yù)收及預(yù)付一般不涉及計(jì)算年均數(shù)，使用達(dá)產(chǎn)年后平均數(shù)算盈虧時也是用平均數(shù)年后平均數(shù)建議：公司所采用的表格再更新、改進(jìn)累計(jì)盈余資金不可以為負(fù)數(shù)，若有需加維持運(yùn)營投資總投資負(fù)債

11、及所有者權(quán)益建議：打印位置（區(qū)域）設(shè)定好，公司給了兩套表，多看多學(xué)資本公積：政府給予的建設(shè)投資補(bǔ)助建議采用公司的敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn)表格敏感性分析圖勿采用工具選項(xiàng)零值房地產(chǎn)項(xiàng)目表格講解銷售價格變化開發(fā)成本變化四川省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案 主講：楊栩鑒以四川為例進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)一、政策背景2009年-2014年連續(xù)6個中央1號文件都強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)。全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)總體規(guī)劃二、名詞解釋灌溉保證率：預(yù)期灌溉灌溉水利用系數(shù)渠系水利用系數(shù)田間水利用系數(shù)三、實(shí)施方案編制要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書（一）項(xiàng)目建設(shè)情況（二）項(xiàng)目區(qū)基本情況1、項(xiàng)目區(qū)（市）縣概況2、

12、項(xiàng)目區(qū)概述鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村（組）、人口等水資源、常發(fā)生的災(zāi)澇、自然狀況、經(jīng)濟(jì)社會狀況、耕地及中低產(chǎn)田現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況。項(xiàng)目任務(wù)書基礎(chǔ)設(shè)施一覽表來反映（三）項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展主要障礙因素分析（四）開發(fā)任務(wù)及目標(biāo)1、開發(fā)任務(wù)及布局高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)面積，涉及到村建設(shè)面積、涉及到的村2、目標(biāo)（1）總體目標(biāo)從而達(dá)到“高產(chǎn)”“穩(wěn)產(chǎn)”的目標(biāo)（2）具體目標(biāo)改變環(huán)境，滿足項(xiàng)目的需要（五）開發(fā)措施及任務(wù)量措施：1、水利；2、農(nóng)業(yè)；3、科技推廣；4、田間道路；（六）項(xiàng)目投資計(jì)劃1、總投資及資金來源2、列表說明各措施總投資及財(cái)政資金情況渠道投資、山平塘投資等。土壤改良、農(nóng)業(yè)機(jī)械等。（七）項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)效益（八）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

13、（九）項(xiàng)目建設(shè)與管理1、組織措施；2、項(xiàng)目管理措施；3、資金管理措施；（十）項(xiàng)目建后的移交及管護(hù)1、水利工程項(xiàng)目建成后的移交和管護(hù)2、田間道路建后建成后的移交和管護(hù)3、農(nóng)機(jī)具購置使用和管護(hù)4、儀器設(shè)備建后移交和管護(hù)設(shè)計(jì)、依據(jù)、說明、圖件（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、基本依據(jù)2、設(shè)計(jì)說明 因地制宜，符合現(xiàn)代農(nóng)田水利發(fā)展（1）設(shè)計(jì)原則A、水利措施B、農(nóng)業(yè)措施 促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增收，農(nóng)民增收C、田間措施D、科技措施 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)的具體措施平原95%大型灌區(qū)90% 其余中小型不宜低于農(nóng)田排澇標(biāo)準(zhǔn)一般取5-10年機(jī)耕20米/h（不大于）路面2米3米（2）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（3）水資源平衡分析A、項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀水資源供需分析B、項(xiàng)目區(qū)

14、需水量分析現(xiàn)狀水平年水資源供需平衡分析（4）單項(xiàng)工程措施設(shè)計(jì)說明分措施進(jìn)行說明主要材料、數(shù)量匯總表土壤改良：各項(xiàng)培肥的具體量任務(wù)需分到村田間：科技：詳細(xì)列到村，單項(xiàng)資金超10萬元須單獨(dú)寫實(shí)施方案（三）圖件包件擬建項(xiàng)目區(qū)位置示意圖，項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀圖，項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖，單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖渠道的重大面，橫斷面圖，必須標(biāo)準(zhǔn)齊全同時畫出三圖。第三部分 項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算（一）編制依據(jù)：定額、人工、材料價格、有關(guān)費(fèi)率計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)（項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)，預(yù)備費(fèi)等一般不計(jì)入）。稅率按3.28%。投勞抓資的規(guī)定：按100元/工日，不計(jì)各項(xiàng)費(fèi)率，不招標(biāo)。（二）工程預(yù)算書表格1、建安工程預(yù)算書；2、非建安工程預(yù)算書。增施

15、有機(jī)肥細(xì)化用量、運(yùn)輸科技：各具體措施的各具體內(nèi)容四、案例分析成都市龍泉驛區(qū)黃土鎮(zhèn)2014年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案“旱澇保收，高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，節(jié)水高效”障礙因素：（一）水利設(shè)施制約因素 （二）耕地質(zhì)量制約因素 （三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)制約因素思路：分析現(xiàn)狀找出制約因素針對制約因素確定建設(shè)內(nèi)容主講：駱高工 駱世坤英杰公司的發(fā)展大計(jì)，拷U盤一、高標(biāo)農(nóng)田的建設(shè)原則1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃堅(jiān)持科學(xué)布局堅(jiān)持集中連片，規(guī)模開發(fā)、合理開發(fā)政府主導(dǎo)：農(nóng)民主體基本要求：撐握各方知識規(guī)范新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)業(yè)部項(xiàng)目，葫蘆島的材料評價高仍有問題。（1）項(xiàng)目區(qū)位置圖；（2）項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀圖；（3）2、基本情況需介紹清楚A、我們所做的材

16、料不僅自己懂，還需給業(yè)主懂二、水利項(xiàng)目與農(nóng)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)別水利：規(guī)劃（是否可行）可研初設(shè)技術(shù)設(shè)計(jì)（實(shí)施方案）農(nóng)發(fā)：原則規(guī)劃實(shí)施方案，麻雀雖小，五臟俱全。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的步驟1、收集資料（1）自然、資料、水文、地貌等；（2）社會經(jīng)濟(jì)資料，土地利用，糧食產(chǎn)量等；（3）項(xiàng)目工程現(xiàn)狀資料，工程完好率50%左右，水庫、蓄水池容量等；（4）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料，當(dāng)?shù)亟?，遠(yuǎn)期規(guī)劃；（5）水文氣象地質(zhì)資料；（6）建筑材料指標(biāo)；（7）其他資料，擴(kuò)、改建資料，如垮塌等要做詳細(xì)調(diào)查原來設(shè)計(jì)流量，現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)；（8）收集當(dāng)?shù)馗慕ǖ捻?xiàng)目竣工資料、設(shè)計(jì)資料；（9）收集當(dāng)?shù)馗刹?，群眾意見，意愿；?0）收集項(xiàng)目業(yè)主對項(xiàng)目的要求

17、。90年代分期，水利用系數(shù)不到0.3，現(xiàn)渠水利用系數(shù)0.4左右，不超過0.5、0.7、0.8、0.9渠系數(shù)達(dá)到。灌溉保證率：四川40%50%，依據(jù)不足。2、綜合分析論證：（1）建成項(xiàng)目的氣象，水資源分析；（2）蓄水、飲水工程是否滿足；（3）過境水，不能納入水資源平衡分析；（4）降雨量，不能納入水資源平衡分析。針對所在的問題來找措施3、對重點(diǎn)工程專項(xiàng)設(shè)計(jì)（1）蓄水工程（2）飲水工程：（1）大江、大河飲水；（2）柜細(xì)飲水（3）渠道工程，“三面光”，建議能“土渠”就“土渠”4、項(xiàng)目建成后的效益評價5、對環(huán)境的評價，施工和建成是否會造成土地流失，地下水下降。四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中常見的幾個問題：1、未按項(xiàng)

18、目業(yè)主提供的大綱編制，新舊題綱要求的變化要注意，不得隨意更改大綱；2、基本情況不清；3、水資源平衡分析不正確（地表水、地下水、水系如何利用如何取水）；4、設(shè)計(jì)文本質(zhì)量不高、設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)前后矛盾（套話，空話多，實(shí)際問題少，數(shù)據(jù)大意）；5、設(shè)計(jì)圖件不夠規(guī)范：（1）線條不規(guī)范（0.2、0.5）；（2）尺寸標(biāo)注不全；（3）符號標(biāo)注不清。單位以cm、m為主6、引用的規(guī)劃多而不精灌溉溝渠規(guī)范、渠道防滲規(guī)范工程咨詢?nèi)谫Y類項(xiàng)目咨詢方法主講人：歐陽燁昕天府新區(qū)促使融資需求爆發(fā)，國家的新趨勢，對概念了然于心。1、通常的融資項(xiàng)目定義有限追索權(quán)：債務(wù)人無法償還銀行貸款時，銀行只能就項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)對債務(wù)人進(jìn)行追索。無

19、追索權(quán)：融資100%依賴于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度，且融資的任何階段，貸款人均不能追索到除項(xiàng)目之外的資產(chǎn)。金融定義：是以金融機(jī)構(gòu)和債務(wù)償還方式予以劃分。工程咨詢定義：項(xiàng)目載體類型予以劃分。審批制、核準(zhǔn)制、備案制的區(qū)別溝通、準(zhǔn)備的技術(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的素養(yǎng)培訓(xùn)對應(yīng)三種制度的融資類項(xiàng)目類型：（1）政府：可研、資申報(bào)告、實(shí)施方案、初步設(shè)計(jì)等。（2）非政府：銀行（其他金融機(jī)構(gòu)）可研商業(yè)計(jì)劃書。（3）綜合類項(xiàng)目：企業(yè)融資政策規(guī)劃。（1）企業(yè)融資政府規(guī)劃：用途和作用詳見弘航集團(tuán)有限公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體系政策性融資規(guī)劃，需要的話，通過申報(bào)（2014年2017年）企業(yè)調(diào)研：背景、沿革組織機(jī)構(gòu)主要產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)狀況3分析：（1）組織機(jī)構(gòu)調(diào)整

20、；（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整。（1）調(diào)整后架構(gòu)；（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（3）項(xiàng)目庫規(guī)劃。對政策比較了解忽略種植之一塊國家項(xiàng)目是屬地安排有利于企業(yè)發(fā)展的延續(xù)性，對個人業(yè)務(wù)提升以及公司業(yè)務(wù)量穩(wěn)，性增長有極大的促進(jìn)作用。（2）銀行貸款可研報(bào)告案例：新津縣花源鎮(zhèn)白云村土地熟化項(xiàng)目（貸款額3億元）“三通一平”“五通一平”“七通一平”熟地熟化項(xiàng)目一級開發(fā)土地整理項(xiàng)目可研文本大綱。銀行始終關(guān)心的是資金安全，農(nóng)發(fā)行要求財(cái)務(wù)現(xiàn)金表格背景一定要充分，項(xiàng)目運(yùn)作管理模式一定要重視。以土地開發(fā)成本的60%返還作主地收益，開發(fā)模式，各地模式有所不同。政策的拔付能力要列表在文中政策性銀行要往政策靠，城市綠化配套綠化1、熟讀銀監(jiān)會政策

21、2、銀行側(cè)重點(diǎn)增減掛鉤項(xiàng)目年限、利率、自籌資金比例畝均投資有一定要求張總的看法：1、征地拆遷方案（熟悉標(biāo)準(zhǔn)戶調(diào)查提供數(shù)據(jù)（土儲）：（1）各種依據(jù)列上去，相關(guān)指標(biāo)相關(guān)條款說明；（2）本方案的內(nèi)容、方式、獎勵、標(biāo)準(zhǔn)必須清楚，補(bǔ)償方式不統(tǒng)一，文字?jǐn)⑹鼋Y(jié)合數(shù)字量化；（3）土地市場價格，市場預(yù)測，近幾年來，相似地段地塊的歷史趨勢來分析本地塊市場，進(jìn)行市場預(yù)測分析。重慶的心得：（1）誰來做；（2）建設(shè)期（不能超3年）；（3）做什么，毛地或熟地；（4）為什么要做，新農(nóng)民，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，農(nóng)民增收；（5）效益：經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)指標(biāo)，償債備付率（1.2%1.4%）社會（針對三農(nóng)問題）；（6）市場問題，成交量，成交均價，土地

22、儲量計(jì)劃；（7）銀行的前提條件。善常撐控，把握能力出地率控制（熱情高效專業(yè)）發(fā)展規(guī)劃的編制楊西岳院長2014年12月6日9：00-12：00規(guī)劃：概念（介于發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃之間，不受時間條件限制，具有比較大的想像力及創(chuàng)造力）、總體、詳規(guī)。百花香概規(guī)國際旅游區(qū)規(guī)劃背景1、區(qū)位與資源2、交通條件3、氣候條件4、歷史人文5、用地現(xiàn)狀條件（用地高程分析、用地坡度分析、用地坡向分析、水文條件分析）6、相似景觀進(jìn)行比較分析總體規(guī)劃概規(guī)需進(jìn)行定位研究，旅游規(guī)劃必要創(chuàng)造條件向其靠攏，具有不確性，具有前詹性，力求和實(shí)際結(jié)合起來。城鎮(zhèn)性改造規(guī)劃，千篇一律，做一個小鎮(zhèn)的規(guī)劃大概要3個月的周期。在一定區(qū)城內(nèi)，根據(jù)經(jīng)

23、濟(jì)、政策等整體上進(jìn)行空間布局設(shè)計(jì)，概念性規(guī)劃不具備強(qiáng)制性，總規(guī)要在人大通過，并進(jìn)行強(qiáng)制實(shí)施。規(guī)劃一張藍(lán)圖多規(guī)合一內(nèi)容是有階段性，規(guī)劃期內(nèi)需進(jìn)行無條件實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綱要與城規(guī)進(jìn)行對接必須要知道上層次規(guī)劃是什么，需連接，工作量可以減少30%左右。要對區(qū)位進(jìn)行分析，包括交通、自然條件等，對優(yōu)、劣勢進(jìn)行分析。要進(jìn)行定位，注重特色，差異化，指標(biāo)實(shí)現(xiàn)有什么困難，有什么辦法進(jìn)行分析。對土地利用涉及到功能布局最近，國家發(fā)改委要求：一對上級提及的主體功能銜接，根據(jù)主體來做功能區(qū)化，然后再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局。生態(tài)是一個系統(tǒng)，主體功能區(qū)是比較重要的位置指標(biāo)體系主要針對區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)規(guī)劃不用，非常重要，必須要

24、合理，高速度高指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)上的盲性，市政道路，市政體系搞清楚，城市的主軸與風(fēng)向一致可以減少“城市熱島”城市給排水布置，必須在上方，高程給水，城市規(guī)劃中不能缺失人性化?？刂菩砸?guī)劃有可操作性，不可修改，0.00的高程點(diǎn)必須標(biāo)出來，必須確定每一塊用地的性質(zhì)，不能改性質(zhì)，控制位置，用圖紙或不同的色塊表示出來。高新技術(shù)，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，總部經(jīng)濟(jì)兩個轉(zhuǎn)變：轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)資源模式；轉(zhuǎn)變粗放的空間開發(fā)模式。核保護(hù)區(qū)，邊緣開發(fā)區(qū)三大塊（一般），根據(jù)邊緣區(qū)，過渡區(qū)發(fā)展生態(tài)，環(huán)境。主體功能區(qū)與生態(tài)功能區(qū)再細(xì)化，更好地利用生態(tài)產(chǎn)品，生態(tài)保護(hù)與空間布局結(jié)合起來，一個縣城規(guī)劃，一是生態(tài)保護(hù)邊界，二是城市增長邊界（預(yù)測人口增長程度和集聚

25、程度10000萬/平方公里），三是耕地邊界。區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃：城鎮(zhèn)化是衡量一個地區(qū)的發(fā)展水平，不能完全順業(yè)主的意見走。農(nóng)業(yè)規(guī)劃：有很強(qiáng)烈的地域性，圍繞環(huán)化農(nóng)業(yè)的坑，何現(xiàn)代工業(yè)模式去借鑒（一個組織形式改變，二是規(guī)模形式的轉(zhuǎn)變，三是信息技術(shù)的轉(zhuǎn)變）生態(tài)農(nóng)業(yè)對旅游業(yè)是一個重要的推動。給基層起到參謀作用，進(jìn)去跳出來進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，差異化的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)品營銷的進(jìn)行，商品化程度的問題，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必須使用最新技術(shù)（1、土壤管理問題，土壤修復(fù)代價比較大，逐步減少化肥、農(nóng)藥使用量，增加有機(jī)質(zhì)，對微生物生存改變；2、“水肥一體化”，可以節(jié)約污染，對水環(huán)境影響比較小，化肥有效率才到30%-40%，在有條件的地方可以進(jìn)

26、行管理輸送，運(yùn)營成本可降低，沼氣作為能源開發(fā)種子單位，出欄量3000頭豬發(fā)電30kw（大致數(shù)字），農(nóng)民個體也可以做，可以嚴(yán)格達(dá)到測土培方的要求；3、根據(jù)不同區(qū)域開發(fā)綠色、有機(jī)特色產(chǎn)品，用有機(jī)農(nóng)業(yè)來培育特色農(nóng)產(chǎn)品；4、設(shè)施農(nóng)業(yè)，濕度過大，正確地一個利用方式，葡萄使用農(nóng)藥5-8次；5、采取工程化的育苗）。園區(qū)規(guī)劃：大部分有什么公司就如何針對，五統(tǒng)一（專業(yè)化、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核能、統(tǒng)一給排水）循環(huán)經(jīng)濟(jì)很重要，采取一托二、一托三的集聚形成，園區(qū)產(chǎn)能過剩，企業(yè)虧損比較嚴(yán)重。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展常態(tài)化，減政放權(quán)，形成購買經(jīng)濟(jì)，用創(chuàng)新思維來改變規(guī)劃模式，知識沉淀問題，搞咨詢行業(yè)需要“雜家”，每當(dāng)完成一定難度的項(xiàng)目就上了一個臺階鄉(xiāng)規(guī)劃：總規(guī)（區(qū)位分析，對城鎮(zhèn)職能定位，分階段，推人口