中新集團徐州漢王項目市場定位報告

1、謹呈：中新集團中新集團徐州漢王項目市 場 定 位 報 告本報告版權(quán)歸金石公司所有 一、徐州市宏觀環(huán)境分析（一）城市概況主要觀點：徐州位于江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界。距南京、濟南、鄭州、合肥皆為300余公里，素有“五省通衢”之稱。1、 城市區(qū)位徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心?！皷|襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北，公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。徐州市現(xiàn)下轄豐縣、

2、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。全市總面積11258平方公里，人口925萬人，其中市區(qū)面積963平方公里，人口180萬。徐州位于東經(jīng)116.22,北緯33.43-34.58。屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候。地形以平原為主，低山和丘陵地相間，海拔19-45米，沂河、沭河、京杭大運河、古黃河穿境而過，駱馬湖、微山湖分布在南北兩緣。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。 徐州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。徐州自然資源豐富，

3、煤炭、石灰石、大理石、鉀、磷、巖鹽、石膏、石英巖等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。2、城市性質(zhì)今日徐州氣象萬千，“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“江蘇省文明城市”、“中國品牌經(jīng)濟城市”、“臺商極力推薦投資城市”、“中國大陸最佳商業(yè)城市”、“浙商（省外）最佳投資城市”、“CCTV中國最具經(jīng)濟活力城市”20強和“中國特色魅力城市”等桂冠印證著徐州前進和發(fā)展的歷程。3、歷史人文徐州古稱彭城，已有6000年燦爛文化，是中國歷史文化名城之一。夏禹治水時， 把全國疆域分為九州，徐州即為九州之一。秦漢時，徐州是楚國的屬地。楚漢相爭時，這里是西楚國的國都。漢高祖劉邦建立西漢后，這里是其親屬的封地。東漢末年，曹操

4、遷徐州刺史治彭城，始稱徐州。至1945年正式設(shè)市，隸屬江蘇。為北國鎖鑰，南國門戶，地理位置十分重要，自古便為兵家必爭之地。四千多年的文明史為徐州留下了大量文化遺產(chǎn)和名勝古跡，宛如斜掛于歷史蒼穹中的璀璨星河。其中尤以“漢代三絕”漢兵馬俑、漢墓、漢畫像石為代表的兩漢文化最為奪目，集中體現(xiàn)了古人的非凡創(chuàng)造力和深遂智慧，極具藝術(shù)欣賞和考古價值。以云龍山水、泉山森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)風(fēng)光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名勝古跡掩映其中，與之交相輝映，令人流連忘返。徐州歷來就是鐘靈毓秀、藏龍臥虎之地。中華意經(jīng)和養(yǎng)生學(xué)的鼻祖彭祖，漢代開國皇帝劉邦，人杰鬼雄項羽，一代文豪蘇東坡，都在徐州留下了他們

5、的痕跡。（二）城市規(guī)劃1、整體規(guī)劃思想徐州的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進、南擴、北造、西延”。未來徐州城市空間發(fā)展布局框架為“雙心+五區(qū)”結(jié)構(gòu)，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團式城市結(jié)構(gòu)?！半p心”指以淮海路和中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務(wù)中心老城區(qū)；潘塘古黃河地區(qū)未來徐州市的新區(qū)徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務(wù)中心?！拔鍏^(qū)”即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展布局總體框架，城市用地規(guī)模將由116平方公里擴展到220平方公里，城市區(qū)域擴展到21公里長、20公里寬的區(qū)域。未來城市人口規(guī)模將增加到300萬人。觀點：在“東進

6、南擴”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進一步擴大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進一步加大。受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了徐州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件，房地產(chǎn)郊區(qū)化的現(xiàn)象初步萌芽。2、城市產(chǎn)業(yè)布局銅山工業(yè)園本案城市中心新城中心教育科技園城東工業(yè)區(qū)金山橋工業(yè)區(qū)城北工業(yè)區(qū)徐州市主要工業(yè)園區(qū)布局徐州工業(yè)園區(qū)相關(guān)資料：徐州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，區(qū)劃面積152.8平方公里，已開發(fā)10.3平方公里，擁有企業(yè)1000余家，是徐州市重點建設(shè)的綜合工業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。目前是江蘇北部經(jīng)濟規(guī)模最大的省級開發(fā)區(qū)。江蘇省徐州經(jīng)濟開發(fā)

7、區(qū)培育形成了工程機械、工業(yè)電子、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代食品、綜合物流等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。美國、德國、法國、日本、韓國、菲律賓、香港等十余個國家和地區(qū)的客商在此投資，卡特彼勒、克虜伯、圣戈班、偉世通、利勃海爾、上好佳、拉姆齊、勞特斯等一大批跨國公司（包括多家世界500強）在這里取得了投資的巨大成功。中國工程機械的巨臂徐工集團就落戶在開發(fā)區(qū)。銅山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1992年6月，1993年被江蘇省政府批準為省級開發(fā)區(qū)，是江蘇省蘇北地區(qū)首批省級開發(fā)區(qū)之一。十多年來，開發(fā)區(qū)共投入基礎(chǔ)建設(shè)資金28億元，建設(shè)總規(guī)模達50平方公里，遠期規(guī)劃面積180平方公里，建成面積達37平方公里，常住人口近20萬人，并通

8、過了ISO14000環(huán)境認證。開發(fā)區(qū)建區(qū)以來，共引進各類企業(yè)千余家，其中規(guī)模以上企業(yè)200余家，實現(xiàn)工業(yè)總投入133010萬元，累計合同利用外資3.02億美元，實際利用外資1.2億美元。其中2005年實現(xiàn)工業(yè)總投入67078萬元，稅收1.4億元。近年來，隨著東隴海產(chǎn)業(yè)帶開發(fā)熱的掀起，開發(fā)區(qū)得到了快速發(fā)展，美國ESCO、美馳車橋，韓國格利爾，臺灣康師傅、右任電子，云意電子、精英電子、徐挖機械、徐工特汽、正宇機電等國內(nèi)外一批優(yōu)秀企業(yè)相繼進區(qū)建設(shè)，初步形成了工程機械、車輛制造、電子電器三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。    觀點：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)支持，使徐州“東進南擴”的城市發(fā)展戰(zhàn)略

9、具有了堅實的基礎(chǔ)。目前，東區(qū)新城、東南板塊都已初顯端倪，一場城市郊區(qū)化運動正在進入運行軌道。3、城市商業(yè)布局徐州商業(yè)整體上可分為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)區(qū)3個層面，其中市級商業(yè)中心為以中山路與淮海路形成的“十字”形軸線為中心的古彭廣場商圈；區(qū)域商業(yè)中心作為市級商業(yè)中心與居住區(qū)商業(yè)區(qū)之間過渡的二級層面，逐漸形成了火車站廣場商圈和人民廣場商圈兩個二級商圈。而在空間布局上徐州商業(yè)形成了“一線三圈”的格局，三個商圈皆以淮海路作為中軸線，商業(yè)從東西兩面向中心聚集。中山南路逐漸發(fā)展成為“IT商業(yè)商業(yè)圈”居住商業(yè)區(qū)主要有：戶部山商圈商業(yè)步行街、酒吧餐飲聚集區(qū)；南區(qū)礦大商圈易初愛蓮超市、五星電器

10、、餐飲娛樂東三環(huán)商圈升輝建材、家居樂、新世紀五金建材。4、南區(qū)商圈徐州新商圈悄然興起礦大商圈發(fā)展現(xiàn)狀：礦大商圈經(jīng)過近幾年的發(fā)展，一個以瑞龍廣場（易初愛蓮）為中心的商圈已經(jīng)初步形成，易初愛蓮、五星電器、肯德基、中國移動、紅跑車蛋糕、24零點茶餐廳、歌來美KTV、共享網(wǎng)絡(luò)連鎖全面進駐，目前形成很強的商業(yè)氣氛。而中國礦業(yè)大學(xué)則賦予了區(qū)域商業(yè)濃厚的人文氛圍。隨著周邊多家樓盤的逐步交付使用，如今的南區(qū)礦大商圈已初現(xiàn)規(guī)模，成功地實現(xiàn)了南區(qū)與徐州中心城區(qū)的對接。銅山新區(qū)商圈發(fā)展現(xiàn)狀：銅山新區(qū)商業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，初步形成一個以銅昌街為中心的區(qū)域商圈，蘇果超市、中國移動、中國聯(lián)通等商家進駐，目前形成初步的商業(yè)

11、氣氛。但區(qū)域缺乏中型以上的超市及購物中心，商業(yè)流通業(yè)發(fā)展緩慢。觀點：南區(qū)商圈的逐漸成熟，無疑將帶動整個南區(qū)板塊的繁榮。對于本案來說，具有很大的利好作用，隨著各方面配套的逐步完善，城南板塊生活將會更加成熟。5、銅山新區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃范圍：包括銅山縣行政管轄范圍，總面積1856.6平方公里。規(guī)劃區(qū)范圍：包括現(xiàn)銅山新區(qū)行政管轄范圍及漢王、棠張、三堡三鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，總面積為299平方公里。該范圍也是城鄉(xiāng)空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃的研究范圍。中心城區(qū)建設(shè)范圍：中心城區(qū)及遠景發(fā)展控制區(qū)規(guī)劃范圍包括西至玉帶路、東至棠馬路，北至銅山城區(qū)與徐州邊界、南至省界，總面積約180平方公里，其中中心城區(qū)建設(shè)控制范圍約88平方公里。功

12、能定位： 徐州市南部綜合性主城區(qū)，工貿(mào)旅游綜合發(fā)展，具有山水園林風(fēng)貌的徐州城市特色副中心與縣城中心。將銅山建設(shè)成為有較強輻射力、交通發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、文明富庶、環(huán)境良好的徐州市南部綜合性城區(qū)與城市特色副中心；成為以高新技術(shù)與現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的徐州重要產(chǎn)業(yè)基地；成為具有文化底蘊和較高知名度的旅游服務(wù)與休閑度假基地；成為具有山水園林風(fēng)貌特色，環(huán)境效益突出的生態(tài)園林城區(qū)。使銅山城區(qū)達到社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。6、中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)地處云龍湖南側(cè)，三環(huán)南路以南。南湖校區(qū)占地2860畝，于2003年正式開工建設(shè)，規(guī)劃建筑面積78萬平方米，工程總投資15

13、.4億元人民幣。按照超前性、開放性、全局性、特色性的指導(dǎo)原則，南湖校區(qū)將建設(shè)具有鮮明特色的現(xiàn)代化一流大學(xué)校園。南湖校區(qū)目前已完成了包括兩個餐廳、五棟公共教學(xué)樓、教學(xué)實驗與行政用房及學(xué)生宿舍樓在內(nèi)約70萬平方米建筑面積，可容納2萬多名本科生。學(xué)校的后勤保衛(wèi)、醫(yī)療、交通、就餐等服務(wù)也已基本到位。觀點：中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)的投入使用將帶動南區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。它將為整個南區(qū)帶來強大的技術(shù)推動力量，從而加快了徐州銅山新區(qū)的城市化進程。(三) 社會經(jīng)濟1、GDP及人均GDP2004-2006年GDP總量分析2004-2006年人均GDP分析2006年，徐州綜合實力不斷增強，地方財力再上臺階。初步統(tǒng)計，2006

14、年徐州市GDP1428.91億元，增長15.1，總量在全省第六位；財政總收入180.85億元，增長24.5；一般預(yù)算收入71.03億元，增長28.6；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資590.35億元，增長30；規(guī)模以上工業(yè)增加值503.97億元，增長21.2；工業(yè)用電量109.26億千瓦時；社會用電量139.99億千瓦時；社會消費品零售總額460.08億元，增長16.2；金融機構(gòu)存款余額1193.72億元，增長18.1；居民儲蓄存款余額722.89億元，增長11.1。2、居民消費水平2006年徐州人均可支配收入平穩(wěn)向上。徐州市近年的人均可支配收入發(fā)展的相當穩(wěn)定，同時與年人均GDP的漲幅基本保持一致。消費需求不

15、斷擴大，市場交易日趨活躍。2006年全年完成社會消費品零售總額460.08億元，城鄉(xiāng)消費品市場同步增長。分城鄉(xiāng)看，市縣協(xié)調(diào)發(fā)展，較為活躍。市區(qū)零售總額達到249.22億元，增長16.2%，占全市比重為54.2%，與去年同期持平；六縣零售總額210.86，增長16.1%，占全市比重45.8%。分行業(yè)看，住宿、餐飲業(yè)發(fā)展繼續(xù)加快。批發(fā)、零售業(yè)和住宿、餐飲業(yè)零售總額分別增長15.0和24.1，同比增長0.7和9.3個百分點；占全市比重分別為85.6%和13.8%。3、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級取得新成效。三次產(chǎn)業(yè)比例由2005年14.0：50.7：35.3優(yōu)化為12.7：51.9：35.4。第二、三產(chǎn)

16、業(yè)增加值占GDP比重達到87.3%，比上年提高1.3個百分點；其中工業(yè)增加值占GDP比重由上年的43.1%，提高到44.3%，上升1.2個百分點。表明徐州的工業(yè)化進程進一步加快，工業(yè)正成為拉動經(jīng)濟增長的支撐力量。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)高位增長。2006年全市工業(yè)完成總產(chǎn)值1632.55億元，增長32.0%；規(guī)模以上工業(yè)增加值503.97億元，增長21.2%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1586家，與上年末持平。2006年，全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為212.4，比上年同期提高25.6。產(chǎn)品銷售收入達1586.14億元，同比增長30.0%，銷售收入的增長與生產(chǎn)總值的增長基本同步。實現(xiàn)利稅202.56億元，同比增

17、長33.8%；利潤86.50億元，同比增長43.8 %。均創(chuàng)歷史最好水平。4、金融投資2006年末，全市金融機構(gòu)現(xiàn)金收入與支出分別為4004.24和3954.38億元，同比均增長22.0%：貨幣凈回籠49.85億元，同比多回籠2.97億元。金融機構(gòu)各項存款余額達到1193.72億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款722.89億元，分別比年初增加182.83億元和72.28億元，增長18.1%和11.1%；金融機構(gòu)各項貸款余額565.07億元，比年初增加73.89億元，增長15.0%。2006年全社會固定資產(chǎn)投資752.99億元，增長25.2%，增幅下降9.8個百分點；規(guī)模以上完成投資614.1

18、6億元，增長26.6%，同比下降13.2個百分點，其中城鎮(zhèn)投資完成513.35，增長31.0%，同比下降10.5個百分點；規(guī)模以上工業(yè)投資402.64億元，增長31.6%，同比下降23.8個百分點。全市滾動實施3000萬元以上工業(yè)項目520項；億元以上工業(yè)項目130項，全年有64項億元以上工業(yè)項目竣工投產(chǎn)。招商引資力度加大，對外貿(mào)易增勢強勁。全年新批外商投資企業(yè)151家，協(xié)議注冊外資6.85億美元，增長140.0%；實際到帳注冊外資2.44億美元，增長7.1%。全年完成進出口總額18.53億美元，其中出口12.53億美元，分別增長64.5%和66.6%。全市期末實有三資企業(yè)個數(shù)720個，同比增

19、長20.0%。二、徐州市房地產(chǎn)市場概況（一）土地市場觀點：徐州的土地供應(yīng)由失衡狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楹椭C發(fā)展，未來東南區(qū)域?qū)⑹浅鞘邪l(fā)展的重點方向。1、近年徐州市土地市場供應(yīng)情況 受國家宏觀政策調(diào)控的影響，徐州房地產(chǎn)一級市場逐步調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，避免土地過度放量。2006年是徐州土地出讓的高峰年,2006年共出讓土地350萬，成交量高居近年供應(yīng)榜首。2、2005-2007年土地供應(yīng)情況徐州2005年地塊出讓成交信息編 號地塊位置面積（）用途成交價方式競得人2005-26號三環(huán)東路北端兩側(cè)119502市場3610 萬元掛牌徐州博頓置業(yè)有限公司2005-25號祥和小區(qū)東側(cè)10419商住1350 萬元掛牌江

20、蘇省淮海建設(shè)集團有限公司2005-24號響山北側(cè)8007居住840 萬元掛牌徐州市金滿樓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-23號解放南路與和平路交叉口19679商業(yè)0元掛牌徐州深國投商用置業(yè)有限公司2005-22號韓山、關(guān)莊、中院北388504商業(yè)居住7000萬元掛牌徐州鼎曄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-21號云龍湖南珠山文化旅游區(qū)文化娛樂9 億元掛牌上海大都會育樂發(fā)展有限公司2005-20號云龍山南坡12185旅服文娛1760 萬元掛牌孫繼忠2005-18 號二環(huán)西路 湖濱路口125753居住兼商辦3.39 億元掛牌榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司2005-15號世紀大道東淮塔東路南17446商辦、加油站

21、1600萬元掛牌張猛2005-13號食品城南169832居住兼商辦14000萬元掛牌徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-12號食品城南，姚莊東316959居住兼商辦21700萬元掛牌徐州天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-11號民祥園東，慶豐路西270722A商辦 B商住19600萬元掛牌上海綠地集團有限公司2005-10號民祥園東，慶豐路西354242居住37900萬元掛牌上海綠地集團有限公司2005-8號鐵貨中街南，宣武市場西2883市場用地1010萬元掛牌徐州宣武小商品市場有限公司2005-7號淮海西路北，工農(nóng)路西33440居住用地6280萬元拍賣江蘇潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-6號四方

22、鋁業(yè)宿舍23221住宅600萬元掛牌徐州四方鋁業(yè)集團有限公司2005-4號華潤公寓西20246住宅4800萬元掛牌徐州市新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005-3號翟山南坡(家園食品廠)41528住宅7180萬元掛牌徐州市家園食品有限公司2005-2號九里山北漢街南16637住宅820萬元掛牌江蘇天能集團有限公司2005-1號金山橋楊山路南66486住宅3650萬元掛牌徐州旺旺置業(yè)有限公司徐州2006年地塊出讓成交信息編號地塊位置面積用途成交價方式競得人2006-27號復(fù)興北路21號，白云大廈北2009商辦754萬元掛牌徐州遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-26號復(fù)興北路27號36785商業(yè)、辦公130

23、00萬元掛牌徐州廣達置業(yè)有限公司2006-25號和平路南，津浦東路東674566居住、商業(yè)120000萬元掛牌世茂房地產(chǎn)控股（BVI）有限公司2006-22號煤港路與二環(huán)北路交叉口23047.22商業(yè)、住宅9150萬元掛牌徐州市濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-18號白云山北69590居住6200萬元掛牌徐州潤家建筑工程有限公司2006-21號南郊翟山居委會1410居住160萬元掛牌泉山區(qū)翟山街道翟山社區(qū)居民委員會2006-20號壩子街十字路口東北角3442商業(yè)辦公1420萬元掛牌徐州房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司2006-19號壩子街十字路口西南角5474商業(yè)辦公2000萬元掛牌徐州房地產(chǎn)綜合

24、開發(fā)有限責任公司2006-17號九里區(qū)火花村2891居住170萬元掛牌徐州惠君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-16號復(fù)興南路287號5291居住1060萬元掛牌徐州中潤置地有限公司2006-15號徐州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)81408居住4400萬元掛牌徐州市科力新型建筑材料有限公司2006-14號坍桂園小區(qū)西側(cè)2120居住690萬元掛牌徐州報業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-13號西安北路東側(cè)、夾河街南側(cè)6524商住、停車場5810萬元掛牌徐州市金滿樓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-12號開發(fā)區(qū)龍?zhí)逗蟼?cè)44970居住4180萬元掛牌協(xié)豐(徐州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-11號兩山口西崔莊34079居住、兼容

25、4150萬元掛牌徐州華安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2006-10號響山路北側(cè)、徐州人家東138722商業(yè)、居住16700萬元掛牌徐州市濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-9號新城區(qū)J12路西側(cè)353507居住、商業(yè)3.72億元掛牌徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司2006-8號新城區(qū)大龍湖東側(cè)510148居住、商業(yè)5.51億元掛牌徐州市新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司2006-7號壩子街東側(cè)，環(huán)城路南側(cè)22718商業(yè)、住宅8600萬元掛牌徐州福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-6號解放南路東側(cè)5756商業(yè)、辦公6680萬元掛牌徐州星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-5號徐州市新城區(qū)大龍湖的東547205居

26、住、商業(yè)5.417億元掛牌恒基中國地產(chǎn)有限公司2006-4號吳莊路西側(cè)，規(guī)劃和平路2826 商業(yè)、辦公250萬元掛牌徐州東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-3號淮海西路南側(cè)，市交通局5853住宅2200萬元掛牌徐州市穎都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-2號礦山東路東側(cè)，合群新村311016 商業(yè)、辦公7.62億元掛牌江蘇華廈融創(chuàng)置地集團2006-1號城區(qū)北部荊馬河南613006 商業(yè)、居住38800萬元掛牌安徽古井房地產(chǎn)集團有限責任公司觀點：在“東進南擴”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，2005-2006年土地供應(yīng)的區(qū)域主要還是基本分布在東區(qū)和北區(qū)；東區(qū)的土地供應(yīng)最大，未來北區(qū)還存在較大的發(fā)展空間。3、2

27、007年第一季度土地供應(yīng)情況2006年第一季度徐州市國土資源局共出讓土地72.75萬，出讓金額8.41億元徐州市2007年第一季度地塊出讓成交信息編 號地塊位置面積用途成交價方式競得人2007-9號三環(huán)南路南側(cè)7543居住1500萬元掛牌徐州新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-7號響山東側(cè)21362居住4320萬元掛牌徐州天潤投資集團有限公司2007-6號東至御景灣邊界，南至欣欣大道236179居住28400萬元掛牌徐州蘇商實業(yè)有限公司2007-4號北至荊馬河南路、西至徐運新河144651居住13000萬元掛牌江蘇華商擔保有限公司2007-3號郭莊路南側(cè)202239居住、商業(yè)19700萬元掛牌徐州

28、市城市建設(shè)投資總公司2007-2號北至荊馬河南路、西至徐運新河78915居住7100萬元掛牌江蘇淮海置業(yè)有限公司2007-1號銅沛路127號36600居住、商業(yè)10150萬元掛牌徐州市宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司觀點：由于徐州南區(qū)土地存量不足，未來南區(qū)板塊的土地放量將放緩，而主要集中的北區(qū)、東區(qū)，這樣更有利于城市的平衡發(fā)展。南區(qū)土地供應(yīng)量的減少，將對南區(qū)目前供應(yīng)量偏大的現(xiàn)狀給予緩解。（二）二級市場近年來，隨著徐州市國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資大幅度增加，同時國家和地方政府出臺了一系列調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場政策，從宏觀上把握著房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展方向，使得房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)保持旺盛勢頭。2006

29、年徐州市房地產(chǎn)投資額高達58.5億元，同比增長95，創(chuàng)歷史新高。住宅建設(shè)快速發(fā)展，各項指標均創(chuàng)歷史新高，通過加強房地產(chǎn)開發(fā)管理和政策調(diào)整，全市房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢良好；施工面積415.31萬平方米，同比增長28；竣工面積286.8萬平方米，同比增長159；新開工面積321.48萬平方米，同比增長94.8。房地產(chǎn)業(yè)對全市財政的貢獻高達30多億元。徐州房地產(chǎn)市場主要按照區(qū)域被分為5大區(qū)域：中心區(qū)：東至迎賓大道以西，南至和平路以北，西至西安路以東，北至黃河南路以南東區(qū)：東至市界，南至市界，西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路以東，北至大慶路南西區(qū)：東至西安路、中山南路、湖東路以西，南至市界，西至市界，北至銅沛

30、路以南北區(qū)：東至大慶路西，南至銅沛路、黃河南路、迎賓達到以北，西至市界，北至市界南區(qū)：東至迎賓大道、徐淮公路以西，南至市界，西至中山南路、湖東路以東，北至和平路以南。把銅山新區(qū)這一新興板塊也列入南區(qū)范圍。徐州房產(chǎn)地理分布圖（三）區(qū)域板塊市場現(xiàn)狀分析1、南區(qū)區(qū)域板塊概況（1） 區(qū)域地理位置：城南板塊營造最佳生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，建設(shè)以商業(yè)為核心、公共服務(wù)設(shè)施相配套，以城市住宅為主體，集科教文化、行政辦公、商貿(mào)居住等為一體的新型城區(qū)。在“東擴南進”這個城市發(fā)展規(guī)劃的概念被擺上桌面并在經(jīng)濟領(lǐng)域投入運作以后，徐州南部在城市的擴張進程中史無前例地受到了普遍關(guān)注。而就在人們關(guān)注的同時，廣義上的城南地產(chǎn)正在形

31、成兩大居住區(qū)版塊的對抗。一個是永嘉·太陽城、泉山美墅、山水華美等最近兩年新興住宅項目扎堆的南三環(huán)居住區(qū)，而另一個就是以久隆鳳凰城、漢府雅園等為主角的銅山新區(qū)新興居住區(qū)。這兩大居住區(qū)的對抗和新城區(qū)的加入無疑將是今后兩年南區(qū)地產(chǎn)發(fā)展中一個最大的亮點。從05年下半年開始，由于新盤的扎堆開發(fā)，南三環(huán)管道二公司到泉山森林公園這條地段的“溫度”上升。泉山美墅、永嘉太陽城、山水華美、上院等項目已在市場取得初步戰(zhàn)果，總體量至少超過50萬平方米。而東南部的中川·如意家園、蘇商·御景灣、名城國際更是形成多層、小高層和高層聚集的大社區(qū)張力，形成了 70多萬平方米的供應(yīng)量。隨著中川如意家

32、園、蘇商·御景灣和新城區(qū)的啟動，城南版圖進許擴張向東南推進，新興板塊的競爭將更加激烈。觀點：城南板塊是徐州市未來城市發(fā)展的主要方向之一，同時南區(qū)也是徐州市區(qū)樓盤供應(yīng)量比較大的板塊，本案處在城南板塊的西南方向。（2） 優(yōu)勢資源分析 南三環(huán)居住區(qū)坐擁山水、貴氣逼人南三環(huán)居住區(qū)可謂占有徐州最優(yōu)越的山湖景觀資源，周邊云龍山、泰山、鳳凰山、泉山等群山環(huán)繞，浩瀚碧波的云龍湖更是自然景觀惟一；南三環(huán)居住區(qū)的住宅大都充分利用自身已有的自然資源，對社區(qū)規(guī)劃進行因勢利導(dǎo)，如永嘉太陽城，借坡地景觀優(yōu)勢全力打造城市首席花園洋房；泉山美墅借助于泉山森林公園致力于城中別墅的開發(fā)；山水華美更是以“后來居上”之勢加

33、冕城市中產(chǎn)階層。此外，上院也為自己“穿”上了徽派建筑的“戰(zhàn)袍”。在園林景觀設(shè)計上都充分體現(xiàn)自然流暢，營造鳥語花香、生機盎然的大自然環(huán)境，將人融入自然的世界，樹立了居在其中、盡善盡美的美麗情懷，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為中心，人物相生的景象。南三環(huán)住宅區(qū)由于開發(fā)時間、地塊規(guī)模、地價成本等各種因素決定了它的住宅非常注重品質(zhì)建設(shè)，但是很難再向低密度住宅發(fā)展，目前該區(qū)域的在售樓盤主要是以多層、花園陽房為主，適當?shù)募骖檮e墅、高層和小高層。銅山新區(qū)新興居住區(qū)自然風(fēng)光、潛力十足銅山新區(qū)板塊作為城南的板塊的延展部分，也是占據(jù)了優(yōu)越的山水資源，該區(qū)域亦是群山遍布，山景迷人，而且由于目前銅山新區(qū)在建主力樓盤規(guī)模都很大，如

34、漢府雅園占地近300畝，久隆鳳凰城、浙江同創(chuàng)的漢泉山莊、江蘇中住漢王鎮(zhèn)地塊，其規(guī)模都達到1500余畝，這樣超級大盤的開發(fā)，決定了在充分利用自然資源的同時，社區(qū)內(nèi)部有條件設(shè)計自己社區(qū)獨有的景觀。銅山新區(qū)板塊比起南三環(huán)住宅區(qū)，在注重品質(zhì)的基礎(chǔ)上，更有條件向低密度住宅發(fā)展，目前該板塊也是徐州別墅的一大集中區(qū)域。銅山新區(qū)板塊這兩年發(fā)展迅速，也加快了配套設(shè)施。如今，銅山新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)成熟發(fā)達，教育、醫(yī)療、娛樂等生活配套設(shè)施日漸完善，這些生活功能配套設(shè)施一方面刺激了房地產(chǎn)的火爆開發(fā)。久隆鳳凰城、漢府雅園、御院、嘉慧園、康樂園、師大公寓、桃園別墅等眾多項目歷歷在目。另一方面，房地產(chǎn)項目也不斷改善、提升著銅山新

35、區(qū)的形象。（3） 區(qū)域商圈分析本案所處位置的商圈目前尚不成熟，主要依靠以礦大瑞龍廣場（易初愛蓮）為核心的南區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)配套。（4） 區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展方向依托銅山新區(qū)、中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)，打造未來新城南區(qū)高檔生活社區(qū)。2、區(qū)域樓市情況（1） 前景看好，未來發(fā)展空間巨大南區(qū)板塊多年來樓盤與樓盤之間的個體競爭，將逐漸被“板塊”與“板塊”之間的整體競爭所取代。伴隨著城市的發(fā)展、市政建設(shè)的逐步完善和區(qū)域板塊開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，“板塊競爭”將愈演愈烈，而這在證明該板塊生活配套成熟的同時也進一步促進了本板塊生活配套的完善。（2） 供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈城南區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量巨大，目前在售樓盤約10家

36、。在同一位置經(jīng)常會有多家樓盤在售，產(chǎn)品差異性不大，同質(zhì)化競爭激烈，如本區(qū)域的久隆鳳凰城、漢泉山莊、御苑與本案在物業(yè)類別及賣點方面幾乎沒有太大的差別，部分項目采用現(xiàn)房銷售。由于銅山新區(qū)屬縣城，在戶口、教育、醫(yī)療等各方面無任何優(yōu)勢，在板塊競爭中明顯落后于南三環(huán)板塊。3、南區(qū)區(qū)域典型項目分析銅山板塊項目一: 久隆鳳凰城項目位于銅山新區(qū)縣政府西南方向，11路終點站對面，東連嵩山路、南臨珠江路、西接華山路，北靠湘江路，是一座大規(guī)模的居住社區(qū)，面向高尚人群，將建成生態(tài)、環(huán)保、高品質(zhì)的高檔社區(qū)，由別墅、多層、花園洋房和商業(yè)步行街組成。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：久隆集團項目地址：銅山新區(qū)湘江路（11路終點站對面）

37、占地面積：1500畝總建筑面積：50萬容積率：0.5 綠化率：50%樓盤形態(tài)：多層、小高層、別墅銷售率：50%價格走勢：多層、小高層及花園洋房已售罄，從03年均價1300元到05年1900元。目前在售聯(lián)排別墅3500-3800元，雙拼別墅4200-4500元，獨體別墅5000-5500元?？腿憾ㄎ? 客群80%以上來自主城區(qū)促銷策略: 別墅每戶贈送7.5-50超大私家花園和價值4.5-5.5萬的產(chǎn)權(quán)車庫銅山板塊項目二: 御苑項目位于銅山新區(qū)湘江路，周邊洞山、泉山、鳳凰山環(huán)繞，擁有江南庭院別墅與聯(lián)排別墅集一體的中式園區(qū)，是銅山新區(qū)在售的唯一中式別墅社區(qū)。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：中川房地產(chǎn)（徐州蘇恒

38、房地產(chǎn)有限公司）項目地址：銅山新區(qū)湘江路占地面積：7.73公頃總建筑面積：5.3萬總套數(shù)：220套左右銷售起價：3500元/平方米均 價：3800元/平方米最高價格：4880元/平方米開盤時間：銷售率：40%項目定位：純正的中式別墅社區(qū)客群定位：主城區(qū)內(nèi)迷戀中式風(fēng)格建筑及生活方式的實力階層，客群90%以上來自主城區(qū)優(yōu)勢：1、開發(fā)商實力強、國家一級開發(fā)資質(zhì)。2、自然山水景觀優(yōu)越、中式別墅填補市場空白，滿足了部分客戶群的需要。劣勢：1、樓間距較小，地段較偏，配套不足。項目曾經(jīng)轉(zhuǎn)手影響項目口碑。2、中式別墅開發(fā)成本較高。銅山板塊項目三: 美麗樵村項目占地19畝，綠化率為37%，由6幢133戶海派住宅

39、和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)。目前項目已進入現(xiàn)房階段，07年6月交付。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址：銅山新區(qū)黃河路與華山路交界口占地面積：1.27萬平米建筑面積：1.98萬平米容積率：1.8總套數(shù)：133套均 價：2380元/平方米銷售率：45%戶型：兩房一衛(wèi)86、96平米 、三房一衛(wèi) 114、117.7平米、三房兩衛(wèi) 127.9、143.3平米項目定位：崇尚海派的花園社區(qū)客群定位：主城區(qū)內(nèi)收入不高的群體，看重現(xiàn)房，部分銅山新區(qū)客戶價格走勢：從2005年開盤時的均價1800元左右到目前的均

40、價2380元優(yōu)勢：1、目前銅山新區(qū)板塊多層住宅供應(yīng)量不足、產(chǎn)品有一定的稀缺性劣勢：1、樓盤規(guī)模較小，開發(fā)商實力弱，地段較偏，配套不足。銷售手段單一，銷售價格過高影響項目銷售。銅山板塊項目四: 金程 太陽花園金程太陽花園座落于銅山新區(qū)黃山路，小區(qū)北鄰縣政府、侯集中學(xué)，東鄰徐州電大南校區(qū)，西靠大型居住社區(qū)久隆鳳凰城。 小區(qū)由多層和小高層組成，在建設(shè)上打破了傳統(tǒng)的規(guī)劃思想，不以建筑為中心營造環(huán)境而以環(huán)境為中心布局建筑，給小區(qū)一個更加舒展的空間，小區(qū)與二十五里河僅隔約50米綠化帶，戶戶朝陽的設(shè)計使每戶都能享受陽光生活。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：徐州市金程房產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：銅山新區(qū)黃山路 中醫(yī)

41、院南占地面積：1.1萬平米建筑面積：2.8萬平米（在售小高層）總套數(shù)：256套銷售起價：2100元/平方米均 價：2350元/平方米最高價格：2730元/平方米戶型比例：兩房兩廳一衛(wèi)107.78平米 、三房兩廳一衛(wèi)114.64平米 、三房兩廳一衛(wèi)119.53平米、三房兩廳兩衛(wèi)128.69平米客群定位：周邊地區(qū)人群，老師，公務(wù)員占主要比例銷售分析：06年9月高層開始銷售，目前銷售接近60%價格走勢：原多層在04年底進行銷售，均價1600元左右，目前在售小高層均價2350元優(yōu)勢：1、臨近銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市場需求量較大。劣勢：1、開發(fā)商實力較弱，高層住宅在銅山新區(qū)尚不被客戶所接受。銅山板塊項目五:

42、漢府雅園漢府雅園項目位于銅山新區(qū)北京路，建筑類型涵蓋多層、小高層、別墅等類別。項目沿北京路規(guī)劃近3萬平方米的商業(yè)步行街。銅山新區(qū)第一站的地理位置吸引了大批來自主城的購房者，客戶群體以礦大、師大等鄰近單位的購房者為主，購買后一般作為第二居所，其價格也開始向鄰近的南三環(huán)板塊樓盤看齊。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：鴻泰地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：300畝建筑面積：20萬平米棟數(shù)：共52棟均 價：多層小高層2700元戶型比例: 兩室101123平米、三室137-148平米40；疊加別墅192.13214.6總價在7080萬，聯(lián)排別墅243.61317.51總價在90-115萬項目定位: 彭城官席經(jīng)典人文社區(qū)客群定位

43、: 礦大、師大教師，管道公司職工，來自主城的年輕購房群體銷售分析: 1-5期銷售完畢， 目前6期剩余少量房源，7期以疊加、聯(lián)排別墅為主價格走勢: 價格從04年8月公開時的1200元到05年5月三期的1800-2580元，05年9月到06年四期多層價格在1900-2500元，高層在2000-2900元，目前6期均價在2800元優(yōu)勢：1、開發(fā)商實力較強、規(guī)劃較好2、地理位置優(yōu)越，交通方便，周邊配套齊全劣勢：1、樓間距較小，景觀綠化粗糙影響項目高檔形象。南三環(huán)板塊項目一: 山水華美位于三環(huán)南路風(fēng)華園對面，地處徐州風(fēng)景優(yōu)美的南部區(qū)域。項目占地約130畝，有高層小高層、疊加聯(lián)排雙拼別墅等多種物業(yè)形態(tài)，規(guī)

44、劃思采用維也納風(fēng)格，是具有歐式人文特色的城市名流社區(qū)。小高層、高層住宅采用酒店式管理、酒店式大堂形式。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：徐州華美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：加拿大DFS環(huán)境設(shè)計公司物業(yè)顧問：戴德梁行（香港）國際物業(yè)顧問公司占地面積：8.8萬建筑面積：11萬開盤時間：2006年11月23日銷售率：高層小高層已推出部分銷售率75.5%交付時間：2007年12月總棟數(shù)：37棟（16層高層2棟、11層小高層5棟、別墅30棟）均 價：高層小高層3200得房率：高層82、小高層85%戶型比例：高層小高層兩房96-97平方米33%、三房130-140平方米67%項目定位：引領(lǐng)徐州居住新潮流的現(xiàn)代居住小區(qū)

45、客群定位：主要是徐礦內(nèi)部職工，礦大、管道公司占據(jù)相當部分銷售分析: 疊加別墅3900-4300元，雙拼5500元，礦務(wù)局內(nèi)部購買，聯(lián)排別墅4500-4600元，礦務(wù)局內(nèi)部購買。南三環(huán)板塊項目二: 泉山美墅泉山美墅西依泉山森林公園，地理位置在太陽城和三環(huán)南路之間。由多層、小高層、疊加聯(lián)排雙拼別墅組成。社區(qū)配有一座1200平米VIP會所、雙語幼兒園、室外網(wǎng)球場和少量社區(qū)商業(yè)。項目一期多層已經(jīng)銷售結(jié)束并交付使用，主要為90平米左右的兩室兩廳一衛(wèi)和130平米左右的三室兩廳兩衛(wèi)；項目二期別墅包括聯(lián)排、雙拼、疊加三種物業(yè)，戶型面積200-300，目前別墅已經(jīng)進入尾盤去化階段；項目三期小高層戶型109-11

46、3兩室兩廳一衛(wèi)和140三室兩廳兩衛(wèi)，06年10月推出目前進入尾盤銷售期。經(jīng)濟技術(shù)指標:開發(fā)商：徐州頤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：頤和物業(yè)綠化率：36%車位配比：1：0.6銷售率：整體約80%總戶數(shù)：904戶（一期556套、二期212套、三期136套）開盤時間：一期2005年3月10日、二期2006年5月27日、三期2006年10月29日項目推廣語：山湖林海間 國際公園城均 價：三期3200元戶型比例：三期三棟小高層兩房111平方米 29%、三房139平方米 71%客群定位：主要來自南三環(huán)區(qū)域礦大及管道公司，還輻射到主城價格走勢：二期疊加別墅價格在4000元左右、聯(lián)排別墅價格在5000元左右、

47、雙拼別墅價格在6000元左右。三期小高層價格2800-3500元，層差30元左右，低樓層價格上的優(yōu)勢加上高樓層產(chǎn)品上的優(yōu)勢促進了一高一低的快速消化，目前剩余戶型主要為中間樓層，價格在3000-3200元之間。南三環(huán)板塊項目三: 永嘉太陽城永嘉太陽城毗鄰國家級泉山森林公園，眾多高校環(huán)繞周圍，人文環(huán)境出色，地形呈緩坡狀，南高北低。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計緊緊把握“自然坡地”和“花園洋房”為理念核心，打造空間層次豐富，依山就勢的新型坡地居住小區(qū)，山景主題公園面積有36000平方米，是太陽城全體業(yè)主所共同擁有的天然氧吧。永嘉太陽城全部為低密度多層建筑，戶型方面，永嘉太陽城以88-136平方米的實用戶型作為主打。永

48、嘉太陽城一期于2006年12月9日提前交付，二期將于2007年8月31日交付，目前項目已進入準現(xiàn)房階段。經(jīng)濟技術(shù)指標: 約176畝發(fā)展商：徐州永嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：泉山森林公園東側(cè)占地面積：約176畝建筑面積：16萬容積率：1.28綠地率：34%均 價：3100項目定位：城市首席、花園洋房客群定位：城市中高收入者，目標客群主要集中在南區(qū)區(qū)域客戶銷售分析：2005年12月一期開盤，3天內(nèi)銷售200余套；2006年9月推出二期房源，項目現(xiàn)在已進入尾盤期，2007年8月項目全面交付。價格走勢：05年12月開盤2500元/平米起，目前均價達到3200元4、南區(qū)區(qū)域個案總析產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)項目普遍

49、是按中高檔次設(shè)計的?，F(xiàn)推項目以多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅為主 總體面積偏大，2房面積集中在90-100之間，3房面積集中在110-150之間。價格 銅山新區(qū)多層均價在1800-2600元/左右。小高層均價在2300-2800元/左右。別墅均價在2800-5500元/左右。 南三環(huán)板塊多層均價在2800-3200元/左右。小高層均價在3200-3400元/左右。別墅均價在 3800-6500元/左右。 多層、小高層總價在2555萬之間。別墅總價在60-200萬之間配套 城南板塊周邊生活環(huán)境普遍缺乏，教育設(shè)施欠缺。 生活主要依賴于主城區(qū)與礦大商圈的商業(yè)配套。營銷 營銷推廣以品質(zhì)為主要訴求點。

50、 南三環(huán)項目由于地段配套優(yōu)勢銷售情況良好。銅山新區(qū)由于近年來沒有大規(guī)模的土地出讓和大規(guī)模市政建設(shè)，在售項目普遍銷售趨緩。久隆鳳凰城主要以獨棟與聯(lián)排別墅為主，銷售狀況不佳，06年月均銷售3套左右。漢府雅園由于地理位置靠近主城區(qū)銷售情況良好。觀點：目前城南板塊目標客群定位有雷同之處，即中高收入人群。但從市場的接受程度來看，銅山新區(qū)在售項目的銷售業(yè)績均不佳，最主要的問題的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的錯位，所以在后續(xù)產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)從區(qū)域?qū)嶋H出發(fā)予以調(diào)整，主要考慮中低收入人群的需求，這是本案區(qū)內(nèi)競爭的主要機會點之所在。三、項目問題點與機會點分析（一）、基地資源分析1、項目區(qū)位圖2、項目經(jīng)濟技術(shù)指標地塊編號：銅山2005-3

51、地塊坐落：銅山縣漢王鎮(zhèn)總占地面積：1048525（1572畝）總建筑面積：約116萬容積率：1.1建筑密度：26%綠地率：35%用途：居住商業(yè)出讓年限（年）：住70商40教育：該地塊內(nèi)配套學(xué)校為九年義務(wù)小學(xué)，占地面積為75畝，按規(guī)劃設(shè)計建成后，無償交給政府安排使用。配套商業(yè)：占地為60畝。3、地塊現(xiàn)狀項目地塊位于銅山新區(qū)西南方漢王鎮(zhèn)珠江路以北、新茶路（中山南路延長線）以東、泉山山脈龍腰山以西南，千畝玫瑰園以西，南臨二十五里河，并與礦大南湖校區(qū)隔路相望。4、基地價值評估權(quán)比細目優(yōu)良一般差較差土地級別自然景觀環(huán)境污染交通情況生活配套學(xué)區(qū)情況社會治安社會人文區(qū)位形象商務(wù)氛圍商業(yè)氛圍（二）、區(qū)域價值分

52、析1、宏觀地段分析 項目地處銅山新區(qū)，位于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域。周邊配套設(shè)施尚不成熟，目前為不成熟生活板塊；另外區(qū)域內(nèi)景觀資源較普通，項目宏觀地段價值比較貧瘠。 但是隨著中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)的發(fā)展，在東進南擴的大勢下，遠期優(yōu)勢將會凸現(xiàn)，銅山新區(qū)板塊將會逐漸成熟并崛起。逐步顯現(xiàn)出其自由的發(fā)展優(yōu)勢。2、項目地段分析 項目緊鄰中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)，目前南區(qū)在建的久隆鳳凰城、漢泉山莊住宅項目，都是按照中高檔次標準建設(shè)的。周邊較高等級的中學(xué)、小學(xué)、現(xiàn)代化鄰里中心、農(nóng)貿(mào)市場正在規(guī)劃籌備中。 項目周邊資源比較貧乏，項目并不具備發(fā)展富人區(qū)的基礎(chǔ)。城市發(fā)展方向主導(dǎo)向東，但由于周邊有中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)、銅山縣行政中心等

53、基礎(chǔ)支持，項目發(fā)展經(jīng)濟型生活區(qū)域還是有很廣闊的前景的。（三）、項目SWOT分析S（優(yōu)勢） 地處城南板塊，遠景規(guī)劃優(yōu)越，未來前景看好； 開發(fā)商中新集團實力雄厚； 自然風(fēng)光優(yōu)美，區(qū)域未來會逐漸成熟； 緊鄰中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)，臨近銅山縣行政中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ?；W（劣勢） 區(qū)域配套尚未成熟，交通不便； 項目長時間未啟動，項目形象受損； 前期項目定位、戶型設(shè)計保守，區(qū)域內(nèi)不具備競爭優(yōu)勢；O（機會） 借助區(qū)域高檔社區(qū)氛圍，后續(xù)開發(fā)注重性價比，主要開發(fā)高性價比產(chǎn)品； 產(chǎn)品差異化，以低總價、小戶型為主打產(chǎn)品，尋求區(qū)域競爭優(yōu)勢；T（威脅） 整個城南板塊區(qū)域供應(yīng)量較大，區(qū)域內(nèi)競爭非常激勵； 緊鄰項目的久隆鳳

54、凰城、漢泉山莊，后續(xù)將有很大的放量；與項目存在同質(zhì)競爭；1、住宅SWOT分析2、商業(yè)SWOT分析S（優(yōu)勢） 銅山新區(qū)板塊尚不成熟，目前區(qū)域商業(yè)配套缺乏； 社區(qū)自身及周邊有很大的消費群體； 商業(yè)類型為社區(qū)商業(yè)風(fēng)情街，商業(yè)氛圍濃郁；W（劣勢） 為新興板塊，人氣不足；O（機會） 低總價、小面積的街鋪市場上很受歡迎；T（威脅） 徐州市商業(yè)遠遠供大于求，供需比高達5：1；3、項目問題點分析 項目長時間未啟動影響項目口碑，規(guī)劃設(shè)計保守，別墅及花園洋房所占比例過大，產(chǎn)品在市場上沒有亮點，不具備強有力的競爭力。 項目推廣沒有系統(tǒng)性、整體性的推廣思路，在項目形象沒有完全建立的情況下無序推廣，從而在市場上失去了項目自身的位置與后續(xù)發(fā)展的方向，同時在消費者心中也沒有留下明確的產(chǎn)品形象。 沒有