城市軌道交通通道接口的費用收取模式研究

1、    城市軌道交通通道接口的費用收取模式研究    【摘 要】城市軌道交通的發(fā)展在給市民出行帶來準點、便捷的同時，也給開發(fā)商、商業(yè)運營商帶來了商機，提供了新的盈利模式。目前，軌道交通的通道接口成了開發(fā)商、運營商競相爭搶的香餑餑。而大多數(shù)軌道交通企業(yè)還沒做好融入市場的準備，總是被動接受開通接口，因通道接口而帶來的增值收益，成為了商家們的獨享盛宴?！娟P鍵詞】軌道交通；通道接口；收費一、緒論迄今為止，全國（不含港澳臺）已有28座城市開通城市軌道交通，運營里程達到3600余公里；已有43座城市獲批建設軌道交通，預計到2020年，規(guī)劃建設軌道交通里程1萬公里。城

2、市軌道交通的大發(fā)展給城市帶來了巨大的外部效益，也給軌道交通周邊的物業(yè)帶來了巨大的活力，更是給開發(fā)商們帶來了新的盈利增長點。習慣上人們將城市軌道交通作為政府的公益性項目，認為城市軌道交通就應該接到家門口，開發(fā)商們更是利用這一點：一方面打地鐵牌進行炒作、銷售，提升物業(yè)價值，另一方面通過各種手段逼迫軌道交通公司無償對接項目。而軌道交通公司在不斷修改設計，增加接口的同時；也增加了建設成本、管理成本。尤其是在線路開通、開發(fā)商全身而退、滿載而歸之后，新的產權人與地鐵運營管理之間的矛盾顯得尤為突出。如何實現(xiàn)規(guī)范管理，收益共享，目前僅有少數(shù)城市在提供通道接口時收取費用，但此類收費項目較為單一、標準相對較低，仍

3、缺少國家權威部門的統(tǒng)一規(guī)范。二、南京地鐵通道接口費用收取現(xiàn)狀南京地鐵自2000年開工建設以來，歷17年，實現(xiàn)7線運營，6線在建，運營里程258公里，開通車站139座的大發(fā)展局面。隨著線路的不斷延伸，通道接口的建設已由早期的買地建設，逐步過渡到個別商家愿意出資購買的局面。但由于自身缺乏相應的規(guī)范和重視，以及所面對商家的復雜性、能動性，在費用收取上還存在費種單一、費用收取低、各種減免多、附加條件多等問題。1.收費種類（1）一次性接口費對于以商業(yè)為主要目的通道接口，接口費按站點等級收取接口費；對于有利于地鐵商業(yè)發(fā)展、有利于客流疏散、對地鐵建設提供較大支持和幫助的申請人，按“一事一議”原則，予以減免。

4、（2）通道接口管理費按20萬-50萬元/年，管理期十年洽談。2.費用收取現(xiàn)狀（1）一次性接口費用收取少由于在費用收取上設定了3個減免條件，再加上各類以市政、公益、政府特批名義申辦的項目，造成實際收取一次性接口費項目僅有5個，而這5個項目的費用還經歷了各種減免、優(yōu)惠，使得接口資源成了一句空話。（2）管理費收繳困難由于接口項目申請人與后期的實際使用人或產權人往往不是同一人，這給接口協(xié)議的執(zhí)行帶來困難，實際使用人不愿意承擔接口管理費，而項目申請人早已曲終人散，管理費收繳成為空談。（3）管理矛盾多因為實際使用人與地鐵方無協(xié)議關系，因此原協(xié)議規(guī)定的有關運營管理規(guī)定成為一紙空文，地鐵運營公司在墊付管理成本

5、的同時，還陷入到無法有效管理接口的困惑中，壓力增大。隨著接口開通時間的增長，市民認知度在不斷提高，期望通過關閉接口來約束使用人變?yōu)椴豢赡堋Ｈ?、相關研究和概念隨著城市軌道交通線路的延伸，對地下空間開發(fā)利用的逐步被重視，地鐵車站和城市軌道交通沿線地上、地下建筑物的連通需求日益增多。由此而產生的“通道接口資源費”、“通道接口管理費”等問題成為城市軌道交通企業(yè)的研究、關注的重點。1.國內現(xiàn)狀國內城市對軌道交通“通道接口”一詞的理解經歷了從單一的通行需求到商業(yè)需求的轉變，收費也經歷了從無到有的逐步轉變，但在管理上還存在產權界限不清帶來的管理職責的模糊、遇事推諉的現(xiàn)象。（1）蘇州市蘇州市出臺了蘇州市軌道交

6、通地下對接接口項目管理辦法，較明確對地下對接接口項目的工作流程、職責分工、接口分類、界面劃分及費用標準，進行了界定。（2）南昌市南昌市軌道交通集團則將對接項目的性質分為“經營性商業(yè)、收費性公用事業(yè)、全額撥款事業(yè)”三類，分別按1000萬元/個、500萬元/個、200萬元/個的標準收取通道接口資源費，同時對每個接口按年收取管理費25萬元。（3）長沙市長沙市則因依法享有全市的地下空間開發(fā)權，而將通道接口資源費的收取與地下物業(yè)開發(fā)收益綁定，按國土局公布的基準地價劃分收費的標準，對連接物業(yè)收取3005000萬元不等的資源費。2.通道接口分類按項目性質分：通道接口分為公益性、商業(yè)性、公益與商業(yè)綜合性三類。

7、按連通條件分：通道接口可分為結合連通型、通道連通型兩種類型：按相對于連通項目的重要程度分：通道接口可分為重要接口、關鍵接口、一般接口三類。四、基于南京地鐵的“通道接口”費用收取模式的研究1.通道接口資源費（1）價格通道接口資源使用費設定基準價（a0）基準價按單個接口（寬度6米及以下）、車站等級a級設定，并根據(jù)報請項目所在車站等級（k1）、項目性質（k2）、土地性質（k3）、接口重要程度（k4）、接口寬度（k5）、項目收益面積（k6）、報請時點土地價值（k7）等因素進行修正。計算公式為：通道接口資源使用費a=a0 k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7項目性質修正系數(shù)（k2）：通道接口分為公益

8、性、商業(yè)性、公益與商業(yè)綜合性三類，詳見表一土地性質修正系數(shù)（k3）：通道接口按土地性質分為商業(yè)、辦公、住宅、市政、綜合體五類，詳見表二接口重要程度修正系數(shù)（k4）： 通道接口可分為重要接口、關鍵接口、一般接口三類，詳見表三。接口寬度修正系數(shù)（k5）：接口寬度（凈寬）6米及以下不做調整，超出6米按6米的標準寬度進行修正。k5=實際寬度÷標準寬度項目收益面積修正系數(shù)（k6）：以商業(yè)面積1萬平方米、辦公面積0.5萬平方米、住宅面積2萬平方米作為基準價面積，報請項目超出相應面積標準后，按基準價面積進行修正。詳見表四。報請時點土地價值修正系數(shù)（k7）：基準價是以2017年3月份南京市主城區(qū)（含

9、江寧區(qū)東山副城）住宅土地平均出讓樓面價2萬元/平方米，非主城區(qū)住宅土地平均出讓樓面價1萬元/平方米為測算依據(jù)，報請項目在報請通道接口時，該時點的周邊住宅土地出讓樓面價若高于基準價設定標準，應按基準價標準進行修正。詳見表五。通道接口資源使用費采用一次性收取的辦法，在申請人與地鐵集團的通道接口連通協(xié)議簽訂生效之日起15日內全額收取。2.通道接口管理費（1）費用收取：分兩種收取方式。按年收取。第一年的管理費，申請人應于接口開通前提前30日支付，以后每一年于前一個使用年到期前提前30日支付。一次性收取。鑒于申請人在對報請項目投資開發(fā)完成后，其產權主體也會隨之發(fā)生變化，給后期的管理費收取造成困難，因此可

10、以采取一次性提前收取方式，即在申請人與地鐵集團的通道接口連通協(xié)議簽訂生效之日起15日內收取。通道接口管理費暫按10年一個管理周期計算，考慮到年金現(xiàn)值的因素，可以給予申請人8折優(yōu)惠。3.通道接口及附屬設施的建設費用（1）所有類型的通道接口以連通分界線為界，由申請人（產權所有人）承擔連通工程及附屬設施的投資費用并建設完成（包括綠化遷移恢復、桿管線改移、交通疏解、土建施工、設備安裝及內部裝飾等）。（2）若因通道接口方案造成城市軌道交通車站或出入口的設計方案調整而引起軌道交通投資費用增加的，增加的投資費用由申請人承擔。（3）若因通道接口實施造成城市軌道交通車站原有墻面的破壞、設施設備的改移，車站布局的

11、調整，由此產生的費用由申請人承擔。4.施工安全保證金申請人需向地鐵集團繳納施工安全保證金。安全保證金在連接通道接口正式貫通后，申請人施工零事故率并未造成地鐵集團損失的情況下全額退還。5.配合協(xié)調費鑒于新增通道將增加地鐵集團在車站布局、系統(tǒng)調整、客流組織、施工組織等方面的人員安排，申請人需支付配合協(xié)調費。6.結構監(jiān)測費地鐵集團負責對通道接口工程結構編制監(jiān)測方案并組織實施，相應的監(jiān)測費用由申請人承擔。7.維護費用連接通道接口處，為該連接通道服務的所有設施設備（包括并不限于防火卷簾門、電動安保卷簾門、通風系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設施、應急照明、緊急疏散指示、導向標識等）在后續(xù)使用期內維護、更換費用應由申請人承擔8.運營管理保證金申請人（產權所有人）應于通道接口啟用前，向地鐵集團繳納運營管理保證金。當發(fā)生違反運營管理協(xié)議、違規(guī)及不當行為，地鐵集團有權扣除相應保證金。如申請人的違約行為導致保證金扣除完畢，申請人須立即按保證金的等額予以續(xù)交。五、結語目前，全國都在大規(guī)模地開發(fā)地鐵資源，尤其是車站商鋪的挖掘。但車站商鋪收益與其帶來的消防安全風險以及存在租賃糾紛相比是不匹配的。而通道接口的建設不僅給市民帶來了便利，給開發(fā)商帶來了銷售亮點，給商戶帶來了增值收益，也給地鐵