房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓1單元1201室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓1單元 1201室房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估委 托 方：北京建筑大學(xué)估 價(jià) 方：北京花好月圓房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員：程程、孫婧、何夢(mèng)婷、白洋估價(jià)作業(yè)日期：2014年12月19日2014年12月30日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*評(píng)字2009第*號(hào)第一部分 致委托方函北京建筑大學(xué)：受貴學(xué)校委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓1單元1201室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估（建筑面積104.84平方米）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的

2、是為委托方評(píng)定市場(chǎng)價(jià)值提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格參考。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2015年1月23日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：212.60萬(wàn)元大 寫(xiě) 金 額: 貳佰壹拾貳萬(wàn)陸千元整房地產(chǎn)單價(jià)：20278元/平方米評(píng)估過(guò)程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。 北京花好月圓房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：程程、孫婧、何夢(mèng)婷、白洋 2014年12月30日第二部分 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我

3、們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.孫婧、程程、白洋、何夢(mèng)婷已對(duì)本估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.需要聲明的事項(xiàng)：（1）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年12月19日，提交報(bào)告之日為2014年12月30日。在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過(guò)一年，即2014年12月30日至2015

4、年12月29日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。簽發(fā)人員: *（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 審核人員：*（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 實(shí)地查勘、撰寫(xiě)人員：*（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本報(bào)告委托方為北京建筑大學(xué)，委估的房地產(chǎn)為北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓1單元1201室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估（建筑面積104.84平方米）。根據(jù)委托方提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記

5、載，房屋買(mǎi)受人為*，商品房用途為住宅。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無(wú)法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格。二、本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)格，系指我們對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見(jiàn)。三、由于委托方已提供估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證，故本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證進(jìn)行評(píng)估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。四、本次評(píng)估為委托方進(jìn)行評(píng)定市場(chǎng)價(jià)格目的使用，提供估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格參考，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，

6、無(wú)抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無(wú)法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。五、本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒(méi)有保留、隱瞞。六、在評(píng)估所委托房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及使用

7、狀況如發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。 第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方北京建筑大學(xué)聯(lián)系人：*聯(lián) 系 電 話：*案件號(hào)：*二、估價(jià)方北京花好月圓房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司地址：北京市大興區(qū)北京建筑大學(xué)法 人 代 表：程程、孫婧、何夢(mèng)婷、白洋房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：*級(jí)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：*號(hào)聯(lián) 系 人：* 聯(lián)系電話： 010-*三、估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65

8、號(hào)樓1單元1201室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)，房屋建筑面積為104.84平方米，使用面積79.87平方米。商品房用途為住宅。通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓為中層住宅樓，建成于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)26層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分石材地面及墻面。估價(jià)對(duì)象位于12層，三室一廳一衛(wèi)一廚，南北通透。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面無(wú)裝修，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽(yáng)臺(tái)地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為鋁合金窗、室內(nèi)門(mén)

9、為木門(mén)、戶門(mén)為防盜門(mén)。室內(nèi)水、電、天燃?xì)狻⒂芯€電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載，估價(jià)對(duì)象買(mǎi)受人為*，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為104.84平方米，土地使用年限自2003年2月28日至2073年2月27日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）通州區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市通州區(qū)，北京市通州區(qū)，位于北京市東南部，京杭大運(yùn)河北端，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中部的京,津、

10、唐三角區(qū)內(nèi)，東南離渤海灣 100公里，是北京通往華北和東北地區(qū)的交通要道，位置優(yōu)越，交通便捷。通順公路可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。通州是首都北京衛(wèi)星城之一。 通州地處華北平原北部，平均海拔20米左右，地勢(shì)平坦，土地肥沃，多河富水，四季分明。全區(qū)面積907平方公里，人口60 萬(wàn)，轄8個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)鄉(xiāng)， 2個(gè)地區(qū)辦事處，4個(gè)街道辦事處，476 個(gè)行政村，61個(gè)居民委員會(huì)。通州區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、永樂(lè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、次渠工業(yè)區(qū)，交通條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，服務(wù)體系完善，為中外客商投資建業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。 商業(yè)設(shè)施完善。人民商場(chǎng)、銀地大廈、通州百貨商場(chǎng)、西

11、友華聯(lián)商廈、物美商城、通州商業(yè)大廈等分立通州新華大街兩側(cè)。八里橋交易市場(chǎng)、北方建材交易市場(chǎng)、運(yùn)河源建材市場(chǎng)、北京農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)等多家專業(yè)市場(chǎng)。通州加快了舊城改造，新區(qū)建設(shè)。新華大街經(jīng)過(guò)拓寬改造，街道寬闊，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、都市氣息濃厚。城內(nèi)20余條公交線路，居民出行方便；供水、供電、郵政、電信、有線電視等市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，基本滿足居民生活需要。（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對(duì)象位于通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城，緊鄰京通高速，在建的兩廣高速，25分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)，步行20鐘到達(dá)八通線果園站、北苑站。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有廣通小區(qū)、復(fù)興里小區(qū)、新華聯(lián)家園、翠屏西里，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境

12、：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有通州公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有交通銀行（174米）、工商銀行（291米）、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（148米）、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行（272米）、民生銀行（385米）、楊莊綜合門(mén)診部（262米）、潞河醫(yī)院（3100米）、通朝路中醫(yī)院（633米）、通州市永順鎮(zhèn)中心小學(xué)（213米）、雙鹿英教幼兒園（622米）、世紀(jì)星城幼兒園（419米），生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)地鐵八通線果園站972米，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有372、647、668、669、807路等多條公交車(chē)站，交通便捷度較高。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程

13、度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)背景分析3.1宏觀分析： 3.1.1北京經(jīng)濟(jì)分析：近五年，北京地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)8.8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以“穩(wěn)”為主成為新常態(tài)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率始終控制在2%以下，就業(yè)人員年均增長(zhǎng)3.1%。另外，近5年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入實(shí)際增速分別為7.5%和9%。 3.1.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)北京房地產(chǎn)近年來(lái)一直成上升趨勢(shì)，不容置疑的是，政策的良性影響在不斷發(fā)酵。借助全年最佳賣(mài)房時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商持續(xù)給出優(yōu)惠以沖刺業(yè)績(jī)。以2014年11月最后一周

14、為例，剛剛過(guò)去的7天，全市純商品住宅吸引2360套入手，環(huán)比大漲54%，創(chuàng)造全年周最高銷量。北京市場(chǎng)成交井噴，或?qū)⒃谀昴┱嬲l(fā)生。3.2 區(qū)域分析：3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)，增幅收窄近5年來(lái)，全區(qū)房地產(chǎn)投資205.3億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的七成以上，同比增長(zhǎng)36.3%。增幅收窄，較12年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工、新開(kāi)工、竣工面積三增長(zhǎng)近5年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積為701.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.3%。其中，住宅開(kāi)復(fù)工面積552.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%。近5年來(lái)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積163.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86.2%。其中，普通住房新開(kāi)工104.9萬(wàn)平方,同

15、比增長(zhǎng)60.2%。隨著辦公樓、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和其他用房的增加，通州區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)也開(kāi)始朝多元化發(fā)展。房地產(chǎn)竣工面積為65.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.6%。3.2.3銷售面積、銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大受?chē)?guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，通州區(qū)銷售面積、銷售額全部下行。近5年來(lái)，每年全區(qū)商品房銷售面積較去年同期下降47.6%，降幅比12年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額135.1億元，同比下降6.5%，降幅較1-9月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積、銷售額同比降幅盡管繼續(xù)擴(kuò)大，但環(huán)比增幅仍保持正增長(zhǎng)。3.2.4竣工面積增加以及銷售市場(chǎng)低迷，待售面積增幅較大近5年來(lái)，通州區(qū)待售面積88.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8

16、%。其中，住宅31.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6%。 3.3 小區(qū)分析：四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的轉(zhuǎn)告價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年12月30日 六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年12月30日的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國(guó)土地管理法；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50899-2013；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001

17、；（5）京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；（6）京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評(píng)估人員掌握市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。1、獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，憑借估價(jià)專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德，按照估價(jià)對(duì)

18、象的本來(lái)面目、實(shí)事求是、堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。本次評(píng)估未受估價(jià)委托人在內(nèi)任何單位和個(gè)人的干擾，沒(méi)有偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，本著各方當(dāng)事人理性而謹(jǐn)慎并出于利己動(dòng)機(jī)，以估價(jià)師身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 2、合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值，則房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象已辦理房地產(chǎn)權(quán)證（通房權(quán)證市字第2013012588號(hào)）等產(chǎn)權(quán)證資料，證載用途為住宅。本報(bào)告按其法定住宅用途進(jìn)行估價(jià)。 3、最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，最高最佳使

19、用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用，估價(jià)對(duì)象其合法批準(zhǔn)用途為住宅，建筑設(shè)計(jì)、平面布局及配套均按住宅用途進(jìn)行，與批準(zhǔn)用途相符，已達(dá)到最佳利用狀態(tài)，符合最高最佳使用原則。本報(bào)告按住宅用途進(jìn)行估價(jià)。 4、替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，其理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提。本次估價(jià)選取了多個(gè)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格。 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)

20、點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)場(chǎng)查看之日。 6、謹(jǐn)慎原則 按房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)要求，謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的

21、風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值，將遵守謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房（用于出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 因此，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰

22、近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。1、市場(chǎng)比較法將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格××××2、收益法預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累

23、加，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 V=式中： a-房地產(chǎn)第一年末的年凈收益 r-房地產(chǎn)的資本化率 g-未來(lái)凈收益年增長(zhǎng)的比率 n-房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲取凈收益的時(shí)間，通常稱為收益年限。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)待估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年12月30日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：212.60萬(wàn)元大 寫(xiě) 金 額: 貳佰壹拾貳萬(wàn)陸仟元整房地產(chǎn)單價(jià)：20278元/平方米十一、估價(jià)

24、人員姓 名 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名何夢(mèng)婷 * 何夢(mèng)婷程程 * 程程孫婧 * 孫婧白洋 * 白洋十二、估價(jià)作業(yè)日期2014年12月19日至2014年12月30日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過(guò)一年，即2014年12月30日至2015年12月29日。第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為北京市通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓1單元1201室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)，房屋建筑面積為104.84平方米，商品房用途為住宅。通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城65號(hào)樓為中層住宅樓，建成于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)26層，外墻面

25、貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分石材地面及墻面。估價(jià)對(duì)象位于12層，三室一廳一衛(wèi)一廚，南北通透。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面無(wú)裝修，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽(yáng)臺(tái)地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為鋁合金窗、室內(nèi)門(mén)為木門(mén)、戶門(mén)為防盜門(mén)。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載，估價(jià)對(duì)象買(mǎi)受人為鹿

26、文德，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為104.84平方米，土地使用年限自2003年2月28日至2073年2月27日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。二、區(qū)域因素分析1、通州區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市通州區(qū)，北京市通州區(qū)，位于北京市東南部，京杭大運(yùn)河北端，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中部的京,津、唐三角區(qū)內(nèi)，東南離渤海灣 100公里，是北京通往華北和東北地區(qū)的交通要道，位置優(yōu)越，交通便捷。通順公路可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。通州是首都北京衛(wèi)星城之一。 通州地處華北平原北部，平均海拔20米左右，地勢(shì)平

27、坦，土地肥沃，多河富水，四季分明。全區(qū)面積907平方公里，人口60 萬(wàn)，轄8個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)鄉(xiāng)， 2個(gè)地區(qū)辦事處，4個(gè)街道辦事處，476 個(gè)行政村，61個(gè)居民委員會(huì)。通州區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、永樂(lè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、次渠工業(yè)區(qū)，交通條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，服務(wù)體系完善，為中外客商投資建業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。 商業(yè)設(shè)施完善。人民商場(chǎng)、銀地大廈、通州百貨商場(chǎng)、西友華聯(lián)商廈、物美商城、通州商業(yè)大廈等分立通州新華大街兩側(cè)。八里橋交易市場(chǎng)、北方建材交易市場(chǎng)、運(yùn)河源建材市場(chǎng)、北京農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)等多家專業(yè)市場(chǎng)。通州加快了舊城改造，新區(qū)建設(shè)。新華大街經(jīng)過(guò)拓寬改造，街道寬闊，環(huán)境優(yōu)美、

28、設(shè)備齊全、都市氣息濃厚。城內(nèi)20余條公交線路，居民出行方便；供水、供電、郵政、電信、有線電視等市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，基本滿足居民生活需要。 2、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對(duì)象位于通州區(qū)楊莊南里世紀(jì)星城，緊鄰京通高速，在建的兩廣高速，25分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)，步行20鐘到達(dá)八通線果園站、北苑站。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有廣通小區(qū)、復(fù)興里小區(qū)、新華聯(lián)家園、翠屏西里，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有通州公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有交通銀行（174米）、工商銀行（291米）、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（148米）、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行（272米）、

29、民生銀行（385米）、楊莊綜合門(mén)診部（262米）、潞河醫(yī)院（3100米）、通朝路中醫(yī)院（633米）、通州市永順鎮(zhèn)中心小學(xué)（213米）、雙鹿英教幼兒園（622米）、世紀(jì)星城幼兒園（419米），生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)地鐵八通線果園站約972米，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有372、647、668、669、807路等多條公交車(chē)站，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。三、市場(chǎng)背景分析3.1宏觀分析： 3.1.1北京經(jīng)濟(jì)分析：近五年，北京地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

30、年均增長(zhǎng)8.8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以“穩(wěn)”為主成為新常態(tài)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率始終控制在2%以下，就業(yè)人員年均增長(zhǎng)3.1%。另外，近5年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入實(shí)際增速分別為7.5%和9%。 3.1.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)北京房地產(chǎn)近年來(lái)一直成上升趨勢(shì)，不容置疑的是，政策的良性影響在不斷發(fā)酵。借助全年最佳賣(mài)房時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商持續(xù)給出優(yōu)惠以沖刺業(yè)績(jī)。以2014年11月最后一周為例，剛剛過(guò)去的7天，全市純商品住宅吸引2360套入手，環(huán)比大漲54%，創(chuàng)造全年周最高銷量。北京市場(chǎng)成交井噴，或?qū)⒃谀昴┱嬲l(fā)生。3.2 區(qū)域分析：3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)，增幅收窄近5年來(lái)，全區(qū)房地產(chǎn)投資205.3億

31、元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的七成以上，同比增長(zhǎng)36.3%。增幅收窄，較12年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工、新開(kāi)工、竣工面積三增長(zhǎng)近5年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積為701.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.3%。其中，住宅開(kāi)復(fù)工面積552.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%。近5年來(lái)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積163.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86.2%。其中，普通住房新開(kāi)工104.9萬(wàn)平方,同比增長(zhǎng)60.2%。隨著辦公樓、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和其他用房的增加，通州區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)也開(kāi)始朝多元化發(fā)展。房地產(chǎn)竣工面積為65.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.6%。3.2.3銷售面積、銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大受?chē)?guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，通州區(qū)銷售

32、面積、銷售額全部下行。近5年來(lái)，每年全區(qū)商品房銷售面積較去年同期下降47.6%，降幅比12年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額135.1億元，同比下降6.5%，降幅較1-9月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積、銷售額同比降幅盡管繼續(xù)擴(kuò)大，但環(huán)比增幅仍保持正增長(zhǎng)。3.2.4竣工面積增加以及銷售市場(chǎng)低迷，待售面積增幅較大近5年來(lái)，通州區(qū)待售面積88.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%。其中，住宅31.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6%。 3.3 小區(qū)分析：四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是

33、法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡

34、來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。5.房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按估價(jià)對(duì)象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、估價(jià)方法的

35、選用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房（出租），屬收益型住宅，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。 因此，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位

36、價(jià)格。1、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正或：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格××××2、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公式：V=式中： a-房地產(chǎn)第一年末的年凈收益 r-房地產(chǎn)的資本化率 g-未來(lái)凈收益年增長(zhǎng)的比率 n-房地

37、產(chǎn)的收益年限，具體是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲取凈收益的時(shí)間，通常稱為收益年限。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1、采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場(chǎng)比較法的步驟為：1.1可比實(shí)例選擇根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。(詳見(jiàn)下文表1)項(xiàng)目 案例A 案例B 案例C可比案例世紀(jì)星城65#（22#）世紀(jì)星城64#（23#）世紀(jì)星城78#（18#）交易價(jià)格（元/建筑平方米） 19230 20115 25187層數(shù) 10/26(-2) 13/26(-2) 10/18結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修精裝修1.2 修正因素選擇結(jié)合評(píng)估對(duì)象與比較案例的具體情況，我們選擇

38、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：實(shí)例A、B、C付款方式均為在成交日一次付清，單價(jià)均為按單位建筑面積計(jì)算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元。交易時(shí)間因素：由于交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開(kāi)、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。房地產(chǎn)狀況修正：1） 區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、臨路狀況、朝向、樓層。2） 權(quán)益狀況：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件。3）實(shí)物狀況：面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況、土地平整程度、建筑物規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量1.3 編制因素條件說(shuō)明表通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的

39、調(diào)查，列表對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說(shuō)明，詳見(jiàn)下表。表1 因素條件說(shuō)明表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3地址世紀(jì)星城65#（22#）世紀(jì)星城65#（22#）世紀(jì)星城64#（23#）世紀(jì)星城78#（18#）用途住宅住宅住宅住宅單價(jià)待估192302011525187交易日期2014年12月2014年6月2014年8月2014年9月交易情況正常正常正常正常房房地產(chǎn)狀況修正區(qū)區(qū)域因素區(qū)域繁華度一般一般一般一般交通便捷度8個(gè)公交，2個(gè)地鐵，方便8個(gè)公交，2個(gè)地鐵，方便8個(gè)公交，2個(gè)地鐵，方便8個(gè)公交，2個(gè)地鐵，方便環(huán)境條件好好好好公用設(shè)施超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒

40、園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行人文景觀好好好好朝向 南北 南北 朝南 南北基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平權(quán)益土地年限70707070限制條件無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)實(shí)實(shí)物因素建成年代2009200920092009建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局三室一廳一廚一衛(wèi)三室兩廳一廚一衛(wèi)兩室兩廳一廚一衛(wèi)兩室兩廳一廚一衛(wèi)裝修精裝修精裝修精裝修精裝修樓層 2/26(-2) 10/26(-2) 13/26(-2) 10/18面積104.84104.84100.4598.491.4 編制比較因素條件指數(shù)表（詳見(jiàn)表2）1.4.1交易情況修正房?jī)r(jià)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京近半年二手

41、住宅截止2015-01-04二手房均價(jià)：35490元/平米。按照當(dāng)前情況，以上三個(gè)可比實(shí)例中，三個(gè)可比實(shí)例均為正常價(jià)格，則其修正值均為100/100。1.4.2交易日期修正1） 根據(jù)收集的資料及數(shù)據(jù)情況，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2014年6月2014年12月平均每月比上月下降0.44%。則第一個(gè)可比實(shí)例的修正值為100*（1-0.44%）5=97，第二個(gè)可比實(shí)例的修正值為100*（1-0.44%）3=98，第三個(gè)可比實(shí)例的修正值為100*（1-0.44%）2=99。1.4.3房地產(chǎn)狀況修正區(qū)位：根據(jù)收集的資料及數(shù)據(jù)情況，因?yàn)樗x的可比實(shí)例均為同一小區(qū)的其它交易實(shí)例，所以其區(qū)位狀況一致

42、，其修正值均為100.權(quán)益：根據(jù)收集的資料及數(shù)據(jù)情況，因?yàn)樗x的可比實(shí)例均為同一小區(qū)的其它交易實(shí)例，所以其區(qū)位狀況一致，其修正值均為100.實(shí)物：根據(jù)收集的資料及數(shù)據(jù)情況，平面格局中估價(jià)對(duì)象為三室一廳格局，以此為100.則相應(yīng)的可比實(shí)例1為100，可比實(shí)例2、3 為95.樓層情況中，可比實(shí)例3 的10/18為中層住宅樓，其樓層情況較之其他更好，其修正值為103，同樣，可比實(shí)例2 因?yàn)樗帢菍虞^高，其修正值為101，可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象只相差一層樓，其差異可忽略不計(jì)，均為100。 表 2 比較因素條件指數(shù)表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)待估192302011525187交易日期

43、100 97 98 99交易情況100100100100房地產(chǎn)狀況區(qū)位修正區(qū)域繁華度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100公用設(shè)施100100100100人文景觀100100100100朝向10010098100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100權(quán)益土地年限100100100100限制條件100100100100實(shí)物修正建成年代100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局1001009595裝修100100100100樓層10010099102面積100100101103說(shuō)明：1）交易情況中，以估價(jià)對(duì)象為100 2）據(jù)查，該

44、類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2014年6月2014年12月平均每月比上月下降0.44%1.5 因素修正系數(shù)表表 3 因素修正系數(shù)表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)待估192302011525187交易日期100/10097/10098/10099/100交易情況100/100100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況區(qū)位修正區(qū)域繁華度100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100100/100公用設(shè)施100/100100/100100/102

45、100/100人文景觀100/100100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/98100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100100/100權(quán)益土地年限100/100100/100100/100100/100限制條件100/100100/100100/100100/100實(shí)物修正建成年代100/100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/95100/95裝修100/100100/100100/100100/100樓層100/

46、100100/100100/99100/102面積100/100100/100100/101100/103修正系數(shù)10.971.030.99修正價(jià)格待估18653.120718.4524935.131.6 比較案例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上三個(gè)比較案例分別求取的價(jià)格差異不大，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為比較法評(píng)估的結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：房地產(chǎn)單價(jià)（18653.1+20718.45+24935.13）÷321435.56（元/建筑平方米） 房地產(chǎn)總價(jià)=21435.56*104.84=2247304.11元2、采用收益法分析測(cè)算2.1 估算年潛在毛收入本次評(píng)估可獲收益的住宅

47、用房建筑面積為104.84平方米。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊類似住宅租金和對(duì)實(shí)地經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查了解，結(jié)合北京市通州區(qū)市同類房地產(chǎn)市場(chǎng)租金水平以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析。選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實(shí)例。項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3用途住宅住宅住宅住宅出租單價(jià)待估430042004400面積10512610599平面布局三室一廳一廚一衛(wèi)三室兩廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室兩廳一廚一衛(wèi)裝修 精裝修 精裝修 精裝修 精裝修設(shè)備設(shè)施齊全齊全齊全齊全樓層 12/26(-2)7/18 9/26(-2) 11/18建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼

48、混朝向南北南北南北南北建成年代2009200520092009繁華程度一般一般一般一般交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施七通一平，齊全七通一平，齊全七通一平，齊全七通一平，齊全公用設(shè)施超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行超市、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、銀行距商業(yè)中心近近近近可比實(shí)例-世紀(jì)星城，月租金4300元/月，出租面積126平方米可比實(shí)例-世紀(jì)星城，月租金4200元/月，出租面積105平方米可比實(shí)例-世紀(jì)星城，月租金4400元/月，出租面積99平方米取三者平均值作為估價(jià)對(duì)象的租金水平，則估價(jià)對(duì)象租金標(biāo)準(zhǔn)為（43

49、00+4200+4400）/3=4300元/月。央視日前披露的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京單套房每月的平均租金價(jià)格是2010元，但之后逐年上漲，至今年一季度租金價(jià)格已經(jīng)攀升至3660元，較2008年上漲82%，5年時(shí)間漲幅近乎一倍。令人稱奇的是，5年來(lái)，北京房租平均漲幅竟然跑贏了房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市商品住宅期房成交均價(jià)為1.28萬(wàn)元/平方米，而今年一季度商品住宅成交均價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米，上漲幅度為71.87%，房?jī)r(jià)漲幅小于房租漲幅.由此確定估價(jià)對(duì)象在未來(lái)狀態(tài)下，在未來(lái)收益年限內(nèi)租金將保持穩(wěn)定的狀況，據(jù)預(yù)測(cè)，北京市通州區(qū)未來(lái)租金將會(huì)以每月5%的比例增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象月租金為43

50、00元/月,據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的年潛在毛收入為： 4300*12=51600元/年。2.2 估算年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入為：51600×（1-5%）=49020（元） 2.3 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等。（1）估算年管理費(fèi) 管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等，依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),管理

51、費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：51600×2%=1032（元）（）估算年維修費(fèi)估價(jià)對(duì)象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)北京市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為5432.8元/平方米。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), 維修費(fèi)用按建筑物重置價(jià)格的1.5計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：79.87×5432.8×1.5%=6508.76（元）（）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定,年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的0.2%計(jì)算，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2013）及北京市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為0%，耐用年限為60年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：4000-4000/60×104.84&

52、#215;0.2%=824.74（元）（）估算年稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，年稅費(fèi)為：49020×12%=5882.40（元）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的5%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：49020×5%=2451（元）估算土地使用稅，依北京市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積3元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為：104.84×3=314.52（元）年稅費(fèi)為：5882.40+2451+314.52=8647.92（元）（）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 估價(jià)對(duì)

53、象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為：1032+6508.76+824.74+8647.92=17013.42（元）2.4 估算年凈收益 估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：49020-17013.42=32006.58（元）2.5 資本化率的確定 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2013），本次評(píng)估采用兩種方法為資本化率計(jì)算，分別是市場(chǎng)抽取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。市場(chǎng)提取法，即搜集市場(chǎng)上兩宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益，選用收益法計(jì)算公式：V=，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，公式為：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整