北京某項(xiàng)目入伙裝修階段的物業(yè)管理

1、某項(xiàng)目入伙裝修階段的物業(yè)管理一、業(yè)主入伙與收樓1、入伙儀式2、業(yè)主入伙與收樓二、裝修管理1、裝修管理2、裝修申請(qǐng)及審批3、裝修手續(xù)辦理4、 裝修監(jiān)控三、入伙裝修期的檔案建立1、業(yè)主入伙檔案2、業(yè)主裝修檔案業(yè)主入伙與收樓第一節(jié)入伙儀式根據(jù)開(kāi)發(fā)商京工地產(chǎn)的意愿是否舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)樓盤(pán)入伙時(shí)只做歡快喜慶的現(xiàn)場(chǎng)布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。一、入伙儀式的策劃1制定入伙儀式方案，主要包括以下類(lèi)項(xiàng)：（ 1）入伙儀式目的；（ 2）參加入伙儀式人員；（ 3）入伙儀式開(kāi)展的形式；（ 4）入伙儀式所需物資及成本概算；（ 5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2審核、確定入伙儀式方案入伙儀式方案的

2、可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開(kāi)發(fā)商京工地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通。如開(kāi)發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。二、入伙儀式策劃如下：1物資采購(gòu)，包括：（ 1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（ 2）入伙儀式過(guò)程的接待物資；（ 3）司儀、禮儀小姐及表演隊(duì)伍的邀請(qǐng)；（ 4）現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)設(shè)施；（ 5）紀(jì)念品、獎(jiǎng)品、宣傳品。2節(jié)目排練編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排練。3場(chǎng)地布置（ 1）接待物品的擺設(shè)；（ 2）現(xiàn)場(chǎng)的裝飾、布置；（ 3）現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（ 4）現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)域及通道的劃分；（ 5）現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（ 6）宣傳展示牌（品）

3、的擺設(shè)。三、入伙儀式的組織1現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)（ 1）做好來(lái)賓接待、服務(wù)；（ 2）做好現(xiàn)場(chǎng)清潔、保潔；（ 3）客服咨詢服務(wù)；（ 4）來(lái)賓、業(yè)主停車(chē)服務(wù)管理。2儀式主持由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3現(xiàn)場(chǎng)秩序維持（ 1）搞好現(xiàn)場(chǎng)人車(chē)分流、引導(dǎo)、控制；（ 2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行專(zhuān)用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（ 3）準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；（ 4）擺放和利用現(xiàn)場(chǎng)技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等） 。4儀式后現(xiàn)場(chǎng)清理（ 1）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對(duì)、入庫(kù)；（ 2）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)閑雜人清場(chǎng)；（ 3）及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)清掃、保潔。第二節(jié)業(yè)主入伙與收樓一、入伙現(xiàn)場(chǎng)布置1入伙辦理大廳布置

4、（ 1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問(wèn)題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺(tái)和標(biāo)識(shí)牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（ 2）放置各類(lèi)入伙物資（如資料、保險(xiǎn)柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等） ；（ 3）安排入伙辦理現(xiàn)場(chǎng)保潔；（ 4）其他現(xiàn)場(chǎng)裝飾的布置。2安全保護(hù)措施（ 1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈） ；（ 2）劃分現(xiàn)場(chǎng)功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等） ；（ 3）充分利用現(xiàn)場(chǎng)技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防。3現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)牌設(shè)置各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，做到

5、按圖索驥。4入住宣傳、展示布置（ 1）入住辦理工作流程圖；（ 2）公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（ 3）公司及樓盤(pán)情況介紹；（ 4）圖片宣傳；（ 5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；（ 6）在樓盤(pán)入口等合適位置懸掛入伙祝賀語(yǔ)、橫幅；（ 7）竣工驗(yàn)收證明（復(fù)印件、備查） 。二、入伙流程的提前演練在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。三、入伙手續(xù)的辦理1業(yè)主接待（入伙接待組）（ 1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（ 2）休息區(qū)茶水招待。2業(yè)主資料收集（資格審查組）（ 1）業(yè)主收樓資格審查，并收取入伙通知書(shū)原件、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件或房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主復(fù)印件和業(yè)主情況登記表 （貼上照片）。（

6、 2）屬公司購(gòu)買(mǎi)的還應(yīng)核查營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書(shū)及法人代表和辦理人的復(fù)印件；（ 3）業(yè)主不能親自前來(lái)，委托他人辦理時(shí)還應(yīng)收取：1）業(yè)主的授權(quán)委托書(shū)；2）驗(yàn)業(yè)主的原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）；3）驗(yàn)代理人原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（ 4）發(fā)放入伙資料袋（含各類(lèi)入伙資料） 。3文件簽署（簽約組）（ 1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：業(yè)主（臨時(shí)）公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 、區(qū)域防火責(zé)任書(shū)、居民精神文明公約、委托銀行代扣款協(xié)議書(shū) 。4費(fèi)用收?。ㄊ召M(fèi)組）（ 1）預(yù)收一年的管理費(fèi)；（ 2）其它代收代繳費(fèi)用。5交驗(yàn)房屋（驗(yàn)房交付鑰匙組）（

7、 1）驗(yàn)房：1）戶水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常；2）戶智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常；3）戶各類(lèi)產(chǎn)品的安裝是否規(guī)、安全；4）戶建筑工程是否有遺留問(wèn)題或項(xiàng)目。（ 2）抄取水電表讀數(shù)。（ 3）簽署收樓書(shū)發(fā)放鑰匙：1）收樓書(shū)由業(yè)主簽署、確認(rèn)；2）不存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署收樓書(shū)書(shū)面確認(rèn)后發(fā)放；3）存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署收樓書(shū)書(shū)面同意確認(rèn)后，可暫時(shí)留存，整改完成后予以歸還。6資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集；2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)鑰匙進(jìn)行清理核對(duì)。7業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）1）業(yè)主所提問(wèn)題類(lèi)型主要有法規(guī)類(lèi)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)、管

8、理服務(wù)類(lèi)、開(kāi)發(fā)規(guī)劃配套類(lèi)；2）一般問(wèn)題由各組工作人員現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解答，疑難問(wèn)題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)業(yè)主疑難問(wèn)題進(jìn)行解答，并對(duì)入伙相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。四、遺留問(wèn)題的處理和跟蹤（客戶問(wèn)題處理與協(xié)調(diào)組）1驗(yàn)樓時(shí)問(wèn)題的記錄為保證遺留問(wèn)題得到及時(shí)、快速的整改，驗(yàn)房記錄人員應(yīng)盡量將戶各項(xiàng)問(wèn)題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)：1）問(wèn)題類(lèi)型；2）問(wèn)題存在的位置；3）存在問(wèn)題的數(shù)量。2一般問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理一般問(wèn)題由驗(yàn)房人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，能現(xiàn)場(chǎng)處理的一般問(wèn)題類(lèi)型有：1）簡(jiǎn)單的產(chǎn)品安裝問(wèn)題；2）戶衛(wèi)生、清潔問(wèn)題；3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3嚴(yán)重房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理方式由客戶問(wèn)題處理與

9、協(xié)調(diào)組及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商京工地產(chǎn)處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。4處理后的再驗(yàn)收、記錄1）由客戶問(wèn)題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場(chǎng)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并與驗(yàn)房記錄進(jìn)行對(duì)比 、核對(duì)；2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；3）業(yè)主對(duì)整改結(jié)果提出異議的，重新填寫(xiě)遺留問(wèn)題整改項(xiàng)目報(bào)告 ，由業(yè)主簽名確認(rèn)后反饋開(kāi)發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理第一節(jié)裝修管理一、制定裝修程序流程圖根據(jù)裝修指南及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況制定流程圖，基本過(guò)程包括：申請(qǐng)審批收費(fèi)檢查驗(yàn)收退費(fèi)。二、制定裝修管理辦法裝修過(guò)程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊(duì)伍管理等）。三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際有針對(duì)性地

10、規(guī)相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門(mén)窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案） 。四、制定裝修期的相關(guān)配合措施1裝修垃圾的清運(yùn)；2停車(chē)場(chǎng)管理；3地下室空間的利用；4裝修材料的卸貨區(qū)域指定；第二節(jié)裝修申請(qǐng)及審批一、裝修申請(qǐng)1提交書(shū)面的裝修申請(qǐng)（ 1）填寫(xiě)裝修申請(qǐng) / 驗(yàn)收表；（ 2）須政府消防、環(huán)保部門(mén)審批的施工項(xiàng)目還應(yīng)提交政府部門(mén)的審批文件。2提交裝修設(shè)計(jì)圖紙（ 1）平面設(shè)計(jì)圖；（ 2）單元平面圖；（ 3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（ 4）空調(diào)安裝圖；（ 5）電器照明設(shè)計(jì)及用電量圖；（ 6）給排水設(shè)計(jì)圖；（ 7）燃?xì)夤芫€圖。3提交裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證

11、書(shū)。（ 1）加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（ 2）加蓋公章的施工企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。二、裝修審批1工程部門(mén)審批（ 1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；（ 2）檢驗(yàn)政府部門(mén)批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2管理處負(fù)責(zé)人審批管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)裝修審批容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時(shí)將審批意見(jiàn)（ 裝修審批通知書(shū)）通知業(yè)主。第三節(jié)裝修手續(xù)辦理一、辦理裝修手續(xù)1簽定裝修管理協(xié)議 ；2發(fā)放裝修施工許可證 ；3憑辦理施工人員登記；4發(fā)放施工人員出入證 。二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用（ 1）裝修押金；（ 2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（非常設(shè)項(xiàng)） ；（ 3）公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)（非應(yīng)收項(xiàng)目） ；（ 4）施工人員出入證工本費(fèi)及其押金；（ 5）其

12、他應(yīng)收款。第四節(jié)裝修監(jiān)控一、工程質(zhì)量監(jiān)控1檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工；2有無(wú)按協(xié)議容施工；3施工是否符合施工規(guī)；4填寫(xiě)裝修巡視檢查記錄表 。二、施工秩序監(jiān)控1裝修垃圾的清運(yùn)管理；2裝修施工時(shí)間及施工噪音管理；3有無(wú)超圍施工監(jiān)控；4是否有損害公共利益監(jiān)控；5電焊等動(dòng)火作業(yè)須到管理處辦理動(dòng)火許可證；6填寫(xiě)裝修巡視檢查記錄表 。三、裝修完工驗(yàn)收1房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收應(yīng)檢查裝修工程施工對(duì)主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議容。2水、電設(shè)施驗(yàn)收（ 1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)；（ 2）有無(wú)擅自改動(dòng)系統(tǒng)（如電力、消防等） 。3 燃?xì)夤艿莉?yàn)收（ 1）有無(wú)擅自改動(dòng)系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等） ；（ 2）是否已經(jīng)燃?xì)?/p>

13、主管單位驗(yàn)收合格。4智能化、通信系統(tǒng)驗(yàn)收（ 1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)；（ 2）有無(wú)擅自改動(dòng)系統(tǒng)5房屋建筑外觀驗(yàn)收按裝修施工協(xié)議容進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)，外門(mén)窗是否改動(dòng)。四、違章處理結(jié)果跟蹤對(duì)裝修施工過(guò)程中和完工驗(yàn)收中出現(xiàn)的違章開(kāi)出裝修驗(yàn)收整改通知書(shū)并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫(xiě)裝修竣工驗(yàn)收單（ 裝修申請(qǐng) / 驗(yàn)收表）。五、裝修押金退返如驗(yàn)收合格憑裝修竣工驗(yàn)收單（ 裝修申請(qǐng) / 驗(yàn)收表）在規(guī)定日期予以退還。第四章入伙裝修期的檔案建立第一節(jié)業(yè)主入伙檔案一、業(yè)主入伙資料，主要包括：1入伙通知書(shū)；2房產(chǎn)證或購(gòu)房合同復(fù)印件；3業(yè)主復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書(shū)；4營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)

14、委托書(shū)及法人代表和辦理人的復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；6業(yè)主（臨時(shí)）公約 ；7收樓書(shū)存根；8整改項(xiàng)目報(bào)告。二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：1業(yè)主檔案（明文件復(fù)印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；2隨住人員檔案（明文件復(fù)印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；3暫住人員檔案（明文件復(fù)印件及業(yè)主/ 住戶情況登記表）；4業(yè)戶車(chē)輛情況資料（ 車(chē)輛情況登記表）；5辦理停車(chē)手續(xù)資料（ 車(chē)位有償使用協(xié)議書(shū) ）。第二節(jié)業(yè)主裝修檔案一、裝修申請(qǐng)審批資料，主要包括：1裝修申請(qǐng) / 驗(yàn)收表；2裝修審批通知書(shū) ；3裝修圖紙及審批資料；4裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；二、裝修管理檔案，主要包括：1裝修管理協(xié)議；2裝修施工人員檔案（ 施工出入證辦證登記表 ）；3裝修巡查記錄（裝修巡視檢查記錄表 ）；4違反裝修規(guī)定整改通知書(shū)及裝修驗(yàn)收整改通知書(shū)；5裝修竣工驗(yàn)收單（ 裝修申請(qǐng) / 驗(yàn)收表）。以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格1.入伙通知書(shū)2.收樓須知3.入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表（ 1）業(yè)主 / 住戶情況登記表 ( 個(gè)人 )（ 2