TD/T 1061-2021 自然資源價格評估通則（正式版）

中華人民共和國土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自然資源價格評估通則中華人民共和國自然資源部發(fā)布I前言 V1范圍 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 14基本技術(shù)原則 34.1替代原則 3 44.3預(yù)期收益原則 44.4供需原則 44.5貢獻原則 44.6變動原則 44.7主導(dǎo)價值原則 45主要技術(shù)路徑 4 45.2預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑 4 5 5 56價格內(nèi)涵的界定 56.1一般要求 5 5 5 66.5權(quán)利類型 66.6權(quán)利期限 66.7開發(fā)利用特征 6 6 77.1一般規(guī)定 77.2影響因素分類 7 8 88.2耕地 88.3園地 9Ⅱ8.4林地 8.5草地 8.6其他土地 9.1適用范圍 2111執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則 2111.1執(zhí)業(yè)要求 2111.2評估成果 21附錄A(規(guī)范性)林地價格評估方法 附錄B(規(guī)范性)草地價格評估方法 31 40參考文獻 Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：自然資源部自然資源開發(fā)利用司、中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、國家林業(yè)和草原局調(diào)查規(guī)劃設(shè)計院。V為指導(dǎo)和規(guī)范我國自然資源價格評估的基本理念與定位、技術(shù)方法與程序，明確執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，科學(xué)顯化自然資源資產(chǎn)價值，服務(wù)于自然資源的市場配置與合理開發(fā)利用，制定本文件。1自然資源價格評估通則本文件規(guī)定了自然資源價格評估的術(shù)語和定義、基本技術(shù)原則、主要技術(shù)路徑、價格內(nèi)涵的界定、價格影響因素、各類自然資源價格評估的方法與應(yīng)用要點、自然資源保護涉及的價格評估，以及自然資源政府公示價格評估；明確了自然資源價格評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。等自然資源的保護補償和損害賠償評估。在開展相應(yīng)類別的自然資源價格評估時，凡本文件未列明事項，在各自然資源門類現(xiàn)行規(guī)范性文件中有所規(guī)定的，從其規(guī)定。本文件不適用于水資源的價格評估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本GB/T18508城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程GB/T31118土地生態(tài)服務(wù)評估原則與要求GB/T38582森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評估規(guī)范HY/T0288海域價格評估技術(shù)規(guī)范LY/T2899濕地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評估規(guī)范TD/T1052標(biāo)定地價規(guī)程中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會.中國礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則(2007年第2號).2007年5月中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會，礦業(yè)權(quán)出讓收益評估應(yīng)用指南(試行)(2017年第3號).2017年10月中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會.農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引(中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號).2020年4月自然資源部.國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南(試行)(自然資辦發(fā)〔2020〕51號).2020年11月3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。天然存在、有使用價值、可提高人類當(dāng)前和未來福利的自然環(huán)境因素的總和。2在市場條件下形成的自然資源權(quán)利價格，是自然資源經(jīng)濟價值在市場中的貨幣化體現(xiàn)。人類直接或間接從生態(tài)系統(tǒng)中獲得的效用或服務(wù)的貨幣化體現(xiàn)。待估對象的價值或價格對應(yīng)的某一特定日期。自然資源政府公示價格publishedvalueofnaturalresources以促進生態(tài)文明建設(shè)與自然資源的合理開發(fā)利用，維護經(jīng)濟和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)，遵循政府公示價格相應(yīng)的原則、方法和程序進行評估測算，并經(jīng)政府確認(rèn)、公布實施的自然資源價格。建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，含采礦用地和廢棄物堆積場所。利用地表耕作層種植農(nóng)作物為主，每年種植一季及以上(含以一年一季以上的耕種方式種植多年生他樹木的耕地；包括南方寬度小于1.0m,北方寬度小于2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂);包括直接利種植以采集果、葉、根、莖、汁等為主的集約經(jīng)營的多年生作物，覆蓋度大于50%或每畝1株數(shù)大于合3理株數(shù)70%的土地，包括用于育苗的土地。林地forestland生長草本植物為主的土地，包括喬木郁閉度小于0.1的疏林草地、灌木覆蓋度小于40%的灌叢草陸地和水域的交匯處，水位接近或處于地表面，或有淺層積水，且處于自然狀態(tài)的土地。包括森林沼包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利。采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。中華人民共和國內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。其中，內(nèi)水是指中華人民共和國領(lǐng)?；€向陸地一側(cè)至海岸線的海域。四面環(huán)海水并在高潮時高于水面自然形成的陸地區(qū)域，同時滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的4基本技術(shù)原則4.1替代原則自然資源價格評估應(yīng)以相鄰或類似區(qū)域的功能相同或相近、條件和內(nèi)涵相似的自然資源價格為依4據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的自然資源客觀價格。4.2合理有效利用原則自然資源價格評估應(yīng)以待估對象在一定的社會經(jīng)濟條件下，最為合理有效的利用方式為前提。判斷自然資源最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策規(guī)定、規(guī)劃限制及生4.3預(yù)期收益原則自然資源價格評估應(yīng)以待估對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。4.4供需原則在具備市場環(huán)境的情況下，自然資源價格評估應(yīng)以市場供需決定資源價格為依據(jù)，并充分考慮供需的特殊性和市場的地域性。4.5貢獻原則自然資源的總收益是由資源客體及其他投入要素共同作用的結(jié)果，價格評估時應(yīng)充分考慮各要素對總收益的實際貢獻水平，客觀確定資源價格。4.6變動原則自然資源的價格是由各種處于不斷變化之中的價格影響因素相互作用形成的，評估中應(yīng)把握價格影響因素及價格變動規(guī)律。評估自然資源生態(tài)價值時，應(yīng)以生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值為主導(dǎo)，針對不同自然資源類型合理設(shè)置服務(wù)功能指標(biāo)，以此為基礎(chǔ)評估自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值。5主要技術(shù)路徑5.1交易實例比較修正路徑基于替代原則，選擇符合一定條件的可比交易實例，分析比較待估對象與可比交易實例的差異；以可比實例的交易價格為基礎(chǔ)，通過統(tǒng)一價格內(nèi)涵，并對相關(guān)價格影響因素形成的價格差異進行適當(dāng)修正，估算待估對象的價格。易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法等歸屬此技術(shù)路徑。5.2預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑基于預(yù)期收益和效用理論，將待估對象未來一定時期內(nèi)的客觀年純收益(地租),以一定的還原率還原到估價期日，以此估算待估對象的價格?，F(xiàn)現(xiàn)金流量法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險系數(shù)調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。55.3整體價值剝離顯化路徑基于貢獻原則，在預(yù)期(或已經(jīng))開發(fā)完成后的待估對象整體價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(或已發(fā)生)的客觀開發(fā)成本及利潤等，以余額估算待估對象的價格。5.4重置成本模擬分析路徑按照重置成本模擬、分析待估對象取得與開發(fā)過程中所耗費的各項客觀費用，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費，以及客觀存在的增值收益等，并進行必要的修正調(diào)整，以此估算待估對象的查成本效用法等歸屬此技術(shù)路徑。5.5價格或費用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑基于替代原則，依據(jù)自然資源政府公示價格、自然資源使用金征收標(biāo)準(zhǔn)等，在充分對比分析待估對象與參照標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)涵、影響因素等方面差異的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合修正調(diào)整，估算待估對象的價格。各類土地資源價格評估中的公示地價修正法(基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、標(biāo)定地價系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準(zhǔn)地塊法等),海域價格評估中的海域基準(zhǔn)價系數(shù)修正法，無居民海島價格評估中的使用權(quán)出讓最低價系數(shù)修正法等歸屬此技術(shù)路徑。6價格內(nèi)涵的界定6.1一般要求價格內(nèi)涵界定的一般要求：——自然資源價格評估應(yīng)明確界定價格內(nèi)涵； -對于含有一種以上自然資源類型的客觀對象進行整體評估時，根據(jù)需要，可分別界定或整體界定自然資源價格內(nèi)涵；——對于特定區(qū)域內(nèi)某類自然資源的整體客觀狀況，宜按照該類自然資源在區(qū)域內(nèi)的代表性、一般性特征界定其價格內(nèi)涵。6.2價格內(nèi)涵的基本要素評估中的價格內(nèi)涵包括自然資源的價格種類，價格對應(yīng)的市場特征、權(quán)利類型、權(quán)利期限，自然資源的開發(fā)利用特征及其限定條件，以及對應(yīng)的估價期日等基本要素。6.3價格種類評估中的各類價格可分別對應(yīng)于經(jīng)濟價值、生態(tài)價值等各種人類可從自然資源中獲取福利的貨幣量化值。當(dāng)評估結(jié)果中包括經(jīng)濟價值之外的其他價值時，應(yīng)明確說明。——經(jīng)濟價值一般以待估對象在某一期日、某一狀態(tài)下的存量價值表達(dá)。 生態(tài)價值一般為生態(tài)系統(tǒng)在特定時段內(nèi)產(chǎn)生的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)效用的流量價值，對于其中可累加的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)效用，亦可形成存量價值。66.4市場特征評估中應(yīng)依據(jù)估價目的，合理界定評估價格所對應(yīng)的市場特征，包括公開市場、特定市場上關(guān)聯(lián)各方在充分考慮各自利益前提下可接受的公允價格，以及適用于特定供求關(guān)系的其他價格。6.5權(quán)利類型評估中的各類自然資源權(quán)利類型一般包括所有權(quán)和不同權(quán)能限定條件下的使用權(quán)?！ㄔO(shè)用地使用權(quán)類型通常包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、作價出資(人股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)，以及其他依法設(shè)立的權(quán)利類型。 括實際登記的其他權(quán)利類型。 礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)?！Ｓ蚝蜔o居民海島使用權(quán)通常包括出讓使用權(quán)及其他依法設(shè)立的權(quán)利類型。6.6權(quán)利期限對各類自然資源價格評估，應(yīng)明確界定價格對應(yīng)的權(quán)利期限?！u估中各類自然資源使用權(quán)的權(quán)利期限設(shè)定不得超過法定最高年期或合同約定的剩余年期。——對于劃撥土地使用權(quán)等法律未限定最高期限的權(quán)利類型，評估中可依據(jù)具體評估目的或合同約6.7開發(fā)利用特征6.7.1用途或功能類型對各類自然資源價格評估，應(yīng)明確界定用途或功能類型?！獙τ诟黝愅恋刭Y源，應(yīng)依據(jù)自然資辦發(fā)〔2020〕51號文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件具體界定土地用途?！獙τ诤３?，應(yīng)依據(jù)自然資辦發(fā)〔2020〕51號文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和利用情況具體界定用途 對于無居民海島，應(yīng)按國家規(guī)定的無居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的用島類型界定。——對于礦產(chǎn)資源，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》《關(guān)于進一步規(guī)范礦業(yè)權(quán)出讓管理的通知》的有關(guān)內(nèi)容界定主要礦種類型。 ·評估生態(tài)價值時，應(yīng)根據(jù)待估對象(生態(tài)系統(tǒng))的特征，界定評估結(jié)果中反映的具體生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價值。6.7.2開發(fā)利用條件對各類自然資源價格評估，應(yīng)明確界定開發(fā)利用條件?！獙τ诮ㄔO(shè)用地，至少應(yīng)界定基礎(chǔ)設(shè)施狀況，并界定容積率等開發(fā)利用條件。 對于農(nóng)用地，至少應(yīng)界定基本設(shè)施狀況，并界定主導(dǎo)耕作制度(主要經(jīng)營方式或經(jīng)營強度)、主要——對于海域及無居民海島，至少應(yīng)界定基礎(chǔ)設(shè)施狀況、開發(fā)利用條件等。6.8時間特征對自然資源價格或生態(tài)價值評估，應(yīng)明確界定評估結(jié)果對應(yīng)的期日或時間段。7——界定價格評估結(jié)果對應(yīng)的期日，應(yīng)以××××年××月××日表達(dá)?！u估生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的流量價值時，可根據(jù)基礎(chǔ)資料對應(yīng)的時間，界定評估結(jié)果表征的具體時段，可以××××年度或××××年度—××××年度表達(dá)。7價格影響因素7.1一般規(guī)定本章規(guī)定的影響因素是指影響自然資源價格的共性因素；影響自然資源生態(tài)價值的因素依據(jù)具體資源類別及其評估評價體系另行規(guī)定。7.2影響因素分類7.2.1依據(jù)因素基本屬性分類依據(jù)影響因素的基本屬性，影響自然資源價格的因素可分為自然因素、社會經(jīng)濟因素等；各類影響因素通?？捎煤暧^、中觀、微觀三種尺度下的具體影響因子表征；各類白然資源因其稟賦特征而存在的其他 對無居民海島評估時，主要考慮的自然因素包括海島自然岸線(尤其是砂質(zhì)岸線)、珍稀瀕危物具體評估過程中，可根據(jù)各類自然資源的具體規(guī)程、規(guī)范或技術(shù)指引增加影響因素，選擇具體的影響7.2.1.2社會經(jīng)濟因素社會經(jīng)濟因素主要包括與自然資源相關(guān)的制度、經(jīng)濟政策、人口狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平、保護與開發(fā)利估過程中，可根據(jù)各類自然資源的具體規(guī)程、規(guī)范或技術(shù)指引增加影響因素，選擇具體的影響因子。7.2.2依據(jù)因素作用尺度分類a)一般因素指影響自然資源價格總體水平的自然、社會經(jīng)濟和行政等宏觀因素。b)區(qū)域因素指影響待估對象所在的特定范圍內(nèi)部區(qū)域之間價格水平差異的中觀因素。c)個別因素指體現(xiàn)待估對象具體屬性特征，且影響待估對象價格水平的各類微觀因素。88各類自然資源價格評估方法與應(yīng)用要點8.1建設(shè)用地8.1.1主要評估方法建設(shè)用地價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修8.1.2不同目的和權(quán)利的建設(shè)用地價格評估8.1.2.1劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)價格評估除遵循GB/T18508的一般規(guī)定外，還應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)劃撥土地使用權(quán)價格評估時，應(yīng)重點考慮劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能限制對價格的影響。b)采用成本逼近法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，應(yīng)選用客觀的土地取得及開發(fā)成本數(shù)據(jù)，合理確定土地取得費。c)運用市場比較法時，應(yīng)選擇與估價對象相同類型的比較實例。比較實例應(yīng)主要來源于政府劃撥供地案例；選擇實例時可不考慮供后實際用途。同一供需圈內(nèi)可比實例不足3個時，可適當(dāng)放寬案例選取的范圍或時間要求。選擇比較實例時，應(yīng)注意因供地政策不同造成的價格內(nèi)涵差異，保障能夠修正到待估對象的設(shè)定價格內(nèi)涵。d)通過出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值收益的方法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，地方已公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價格直接扣減相對應(yīng)的土地增值收益。對未公布土地增值收益的地區(qū)，估價機構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測算土地增值收益。僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜直接將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益。8.1.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)執(zhí)行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。8.1.2.3集體建設(shè)用地價格評估要求如下：a)城市市區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地價格評估可參見GB/T18508的有關(guān)規(guī)定；位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地價格評估，包括經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地，參見中估協(xié)發(fā)〔20216號文件的具體要求；b)集體建設(shè)用地價格評估應(yīng)特別關(guān)注市場交易主體的風(fēng)險認(rèn)知與偏好對價格的影響。8.2.1主要評估方法方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見GB/T28406和中估協(xié)發(fā)[2020]16號文件。98.2.2評估要點對耕地的具體估價中，在符合GB/T28406和中估協(xié)發(fā)[2020]16號文件相關(guān)要求的前提下，應(yīng)關(guān)注a)收益還原法中，在總收益核算時，礎(chǔ)，適當(dāng)考慮物價變化、市場預(yù)期等因素的影響；年總費用是指在生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的正常b)市場比較法中，應(yīng)關(guān)注比較實例價格是否包含地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施及其他實物，以及種植類正；在完成耕地定級的區(qū)域，可依據(jù)定級因素因子體系，采用定級指數(shù)計算影響因素修正系數(shù)。c)成本逼近法中，土地開發(fā)費應(yīng)為設(shè)定開發(fā)程度內(nèi)涵下，同等地域條件下農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)必要投入的客觀費用，可采用工程預(yù)算法、類似工程費用比較法測算，也可參照當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地開發(fā)整理項目投資標(biāo)準(zhǔn)或中低產(chǎn)田改造投資標(biāo)準(zhǔn)確定；確定耕地增值收益，應(yīng)綜合考慮開發(fā)完成后耕地的肥力提高程度、田間配套設(shè)施水平及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境等因素，可依據(jù)開發(fā)完成后耕地單產(chǎn)增加d)基準(zhǔn)地價修正法中，應(yīng)關(guān)注基準(zhǔn)地價的權(quán)利類型和地類。8.2.3不同目的和權(quán)利的耕地價格評估8.2.3.1耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格評估要求如下：a)估價設(shè)定年限不得超過當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的上限及承包期(或其他合法持有年期)的剩余年限；b)運用收益還原法評估經(jīng)營權(quán)價格時，土地還原率一般略高于承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)合同對受讓方有土地改良等投入要求的，可在費用中合理體現(xiàn)；c)運用市場比較法時，比較實例應(yīng)為同區(qū)域、同類型耕地的交易實例，或相同區(qū)域、相同種植經(jīng)營類型前提下，可修正為相同權(quán)利類型的交易實例；d)運用公示地價系數(shù)修正法時，應(yīng)注意公示地價的內(nèi)涵，采用與估價對象權(quán)利相一致的公示地價；e)如果經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同中有特殊約定，應(yīng)考慮其對土地權(quán)能、權(quán)益的影響，進行適當(dāng)修正。8.2.3.2耕地抵押的價格評估除執(zhí)行8.2.3.1的相關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)估價中應(yīng)體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則，在謹(jǐn)慎預(yù)期下，按照合法合規(guī)的現(xiàn)狀用途，并充分考慮承包合同或流轉(zhuǎn)合同約定。b)采用收益還原法估價時，考慮抵押物處置時受流轉(zhuǎn)合同的限制，其變現(xiàn)風(fēng)險增大，經(jīng)營權(quán)抵押估價中的土地還原率一般略高于承包經(jīng)營權(quán)抵押的土地還原率。8.3.1主要評估方法8.3.2評估要點對園地的具體估價，在符合GB/T28406相關(guān)要求的前提下，應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容。a)待估對象包含地上經(jīng)濟作物或有關(guān)設(shè)施的，應(yīng)考慮地上經(jīng)濟作物的現(xiàn)狀價格或有關(guān)設(shè)施對園地價格的影響。b)適當(dāng)考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格。c)采用收益還原法時，可考慮待估對象地上經(jīng)濟作物的現(xiàn)狀及生長階段，依據(jù)其經(jīng)濟壽命周期及生產(chǎn)發(fā)育狀況，分階段計算年總收益及年總費用；對產(chǎn)量有大、小年規(guī)律的經(jīng)濟作物，收益或費用數(shù)據(jù)應(yīng)采用連續(xù)若干年期的客觀平均值；在經(jīng)濟壽命周期末年，應(yīng)根據(jù)估價設(shè)定條件，考慮是否包含地上果樹的木材收益；年總費用核算時，應(yīng)考慮銷售費用；對于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費用。確定園地還原率時應(yīng)綜合考慮經(jīng)營投入高、周期長、市場不確定性大d)采用市場比較法時，應(yīng)特別關(guān)注比較實例交易價格的構(gòu)成與待估對象是否一致，若不一致應(yīng)進行調(diào)整；比較實例的經(jīng)濟作物種類、利用方式應(yīng)與待估對象一致或可進行一致性修正。8.4.1主要評估方法方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見附錄A。8.4.2評估要點除遵循附錄A中明確的技術(shù)要求之外，還應(yīng)注意以下內(nèi)容。a)當(dāng)待估對象包含林木時，林木部分按現(xiàn)狀進行價格評估。b)在評估林地價格時，應(yīng)充分考慮林木狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及開發(fā)利用方式對林地價格的影響。c)采用市場比較法評估林地價格時，若比較實例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營方式與評估對象不一d)運用基準(zhǔn)地價修正法時，應(yīng)采用與待估對象權(quán)利相一致的基準(zhǔn)地價進行適當(dāng)修正。8.4.3不同目的和權(quán)利的林地價格評估要求如下：a)林地承包價格評估方法主要采取收益還原法，如有市場比較實例，也可采用市場比較法；b)林地出租(轉(zhuǎn)包)價格的評估可采用收益還原法和市場比較法；c)林地租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與林地宗地的正常地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。租金標(biāo)準(zhǔn)的評估可通過林地宗地的正常土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可采用市場比較法、收益還原法等直接評估；d)林地作價出資(人股)價格評估，可采用市場比較法、剩余法或收益還原法，并應(yīng)在估價報告中分析作價出資(入股)的風(fēng)險。林地作價出資(入股)價格評估應(yīng)明確待估對象的權(quán)利狀況，關(guān)注林地的林木收益、承包經(jīng)營期限、有無其他經(jīng)營或權(quán)利限制等因素；e)林地拍賣價格評估可采用剩余法、市場比較法或收益還原法，并應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和預(yù)期強制處分等因素對拍賣價格的影響。8.5草地8.5.1主要評估方法8.5.2評估要點除遵循GB/T28406和附錄B中明確的技術(shù)要求之外，還應(yīng)注意以下內(nèi)容。a)草地承包費的評估應(yīng)綜合考慮草地承包經(jīng)營權(quán)交易過程中影響承包費的土壤質(zhì)量、收益水平、承包經(jīng)營期限、草地經(jīng)營利用限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面因素。b)草地租金評估可通過該宗地的正常草地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可調(diào)查租賃案例采用市場比較法等直接評估。草地承包費、轉(zhuǎn)包費可參照草地租金評估方法進行評估。c)草地拍賣估價，可采用收益還原法、市場比較法和剩余法確定其價格；估價設(shè)定的權(quán)利年限不應(yīng)超過法定最高年限。d)草地抵押價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法等；應(yīng)在佔價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和預(yù)期強制處分等因素對抵押價格的影響。e)草地作價出資(入股)價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法等確定其價格；應(yīng)在估價報告中說明作價出資(入股)的風(fēng)險。f)在評估放牧草地價格時，應(yīng)區(qū)分連續(xù)放牧與劃區(qū)輪牧等不同的放牧制度；采用收益還原法時，其經(jīng)營收益來源于牲畜的出售收益，在測算總收益時應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長期等，收益和費用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年～5年的客觀平均值；采用市場比較法評估放牧草地價格時，可比實例的草地類型、放牧制度等因素應(yīng)與待估對象一致。g)在評估牧草生產(chǎn)草地價格時，應(yīng)考慮輪割制度和草群結(jié)構(gòu)、草群品質(zhì)，區(qū)分牧草地、藥用草地以及蜜源草地等不同的植物類型；采用收益還原法時，其經(jīng)營收益主要包括草場經(jīng)營使用費及打草收益，計算純收益時可采用近3年的收益和費用數(shù)據(jù)客觀平均值；采用市場比較法時，可比實例的草地植被類型、輪割制度等因素應(yīng)與待估對象一致。8.6其他土地以土地適宜性評價為基礎(chǔ)，結(jié)合估價目的，遵循合理有效利用原則確定開發(fā)利用方式，參照相對應(yīng)的用地類型及其價格評估要點評估，并根據(jù)已界定的價格內(nèi)涵，進行必要的調(diào)整、修正。8.7礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)的主要評估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價值比例法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險系數(shù)調(diào)整法、收入權(quán)益法等。適用條件及要求如下。a)采礦權(quán)適用的評估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、收入權(quán)益法等。b)探礦權(quán)適用的評估方法包括折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價值c)各方法的具休公式，適用范圍、參數(shù)要求和評估要點等見中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會2007年第2號、2017年第3號文件的有關(guān)規(guī)定。d)礦產(chǎn)資源儲量評估(估算)應(yīng)符合自然資源部和中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會有關(guān)規(guī)定。8.8海域和無居民海島8.8.1海域主要評估方法海域價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、海域基準(zhǔn)價系數(shù)修正法等。海域基準(zhǔn)價系數(shù)修正法的具體公式見附錄C中C.1;其余各方法的具體公式、適用條件、參數(shù)要求等見HY/T0288.8.8.2無居民海島主要評估方法無居民海島使用權(quán)價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和無居民海島使用權(quán)出讓最低價系數(shù)修正法等。無居民海島使用權(quán)出讓最低價系數(shù)修正法的具體公式見附錄C9自然資源保護涉及的價格評估9.1適用范圍本部分規(guī)定適用于以下范圍。a)本部分所規(guī)定的價格評估方法僅針對自然資源保護補償價格評估和自然資源生態(tài)損害賠償價b)自然資源保護補償是指對自然資源生態(tài)環(huán)境或生態(tài)系統(tǒng)保護貢獻者進行補償?shù)闹贫劝才牛恢饕▽€人或區(qū)域保護自然資源生態(tài)系統(tǒng)和環(huán)境投入的建設(shè)成本、區(qū)域發(fā)展機會成本以及自然資源生態(tài)管護成本等的經(jīng)濟補償。c)自然資源生態(tài)損害賠償指人類在自然資源的開發(fā)利用活動中，對自然資源生態(tài)系統(tǒng)造成干擾，引起生態(tài)系統(tǒng)或生態(tài)因子中的某些要素發(fā)生變化，進而導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)功能下降及服務(wù)價值損失，由責(zé)任方對其開發(fā)活動造成的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)損失或者生態(tài)損害進行補救或補償；包括消除和減輕損害等的措施費、自然資源生態(tài)修復(fù)費用和期間損害損失費。9.2自然資源保護補償價格評估9.2.1評估方法9.2.1.1成本法成本法的基本公式和應(yīng)用要點如下。P:——自然資源生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)和維護的各項成本，包括個人和企業(yè)的直接損失、生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)a——生態(tài)保護補償系數(shù)，介于0～1之間，應(yīng)結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、支付能力、生態(tài)環(huán)境重要程度、生態(tài)區(qū)位等綜合確定，國家和地方有規(guī)定的可從其規(guī)定。a)基木公式：9.3.1評估方法修復(fù)成木法適用于可修復(fù)或可部分修復(fù)的自然資源生態(tài)系統(tǒng)的損害賠償價格評估。其計算公式P?——拆除工程費；P?——修繕工程費；損害前后價差法簡稱為價差法。該方法是通過測算損害前的自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值與損害后9.3.2評估程序2)消除和減輕損害等措施所產(chǎn)生的費用主要為減輕或消除損害行為對生態(tài)系統(tǒng)的危害而發(fā)d)可根據(jù)本地市場狀況、基礎(chǔ)資料和技術(shù)條件，選擇其中一條路徑進行基準(zhǔn)地價評估。市場發(fā)達(dá)、交易樣點多的區(qū)域優(yōu)先選擇樣點地價平均法；市場交易資料較少的區(qū)域，可優(yōu)先選擇基準(zhǔn)地塊評估法；對于定級成果完備，可以建立質(zhì)量一價格模型時，10.1.2.3海域基準(zhǔn)價評估技術(shù)路線以均質(zhì)海域或海域級別為測算單元，以海域市場交易價格或用海效益為基礎(chǔ)資料，確定均質(zhì)海域或級別內(nèi)不同用海類型的海域基準(zhǔn)價格。10.1.3評估程序包括如下內(nèi)容：a)準(zhǔn)備工作；b)資料調(diào)查與整理；c)基準(zhǔn)價內(nèi)涵界定；d)基準(zhǔn)價評估；e)基準(zhǔn)價確定；f)編制基準(zhǔn)價系數(shù)修正表；g)成果整理；主要包括如下內(nèi)容：a)編寫基準(zhǔn)價評估任務(wù)書：包括區(qū)域基本情況、基準(zhǔn)價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、時間安排和經(jīng)費預(yù)b)確定基準(zhǔn)價評估區(qū)域范圍：包括確定基準(zhǔn)價評估范圍，確定自然資源的級別或均質(zhì)區(qū)域；c)準(zhǔn)備工作底圖：工作底圖應(yīng)采用能覆蓋基準(zhǔn)價評估區(qū)域范圍的相關(guān)調(diào)查圖、規(guī)劃圖、級別圖等。d)制定基準(zhǔn)價調(diào)查表和工作表：根據(jù)資源類型、利用情況及實際需要制定基準(zhǔn)價評估用表，具體表格樣式及內(nèi)容見GB/T18508和GB/T28406。10.1.5基礎(chǔ)資料調(diào)查與整理10.1.5.1資料調(diào)查的一般要求包括如下內(nèi)容：a)調(diào)查、收集的有關(guān)資料應(yīng)按實地位置標(biāo)注于估價工作底圖上，并填入相應(yīng)的調(diào)查表格，建立資料b)調(diào)查以級別或均質(zhì)區(qū)域為單位進行；c)樣本應(yīng)具代表性，且原則上應(yīng)均勻分布；d)樣本選取應(yīng)采用分類不等比抽樣，樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)原則上不少于30個；樣本總數(shù)不足30個的，應(yīng)進行全樣本調(diào)查；e)所選樣本宜能夠同時獲得交易價格或利用效益和相對應(yīng)的權(quán)利條件及利用條件資料；f)自然資源利用效益資料應(yīng)不少于最近連續(xù)2年的數(shù)據(jù)；g)在農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料調(diào)查收集時，耕地應(yīng)以農(nóng)作物的一個成熟期為單位調(diào)查各階段的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)；園地、林地應(yīng)以經(jīng)濟作物和林木的經(jīng)濟壽命周期為單位調(diào)查不同生長階段的投入產(chǎn)出h)交易價格和利用效益數(shù)據(jù)以人民幣元為單位，保留小數(shù)點后一位有效數(shù)字。10.1.5.2資料調(diào)查的內(nèi)容包括如下內(nèi)容。a)定級成果資料：包括各類待估自然資源的級別圖，定級工作報告、技術(shù)報告以及其他相關(guān)成果b)市場交易資料：1)建設(shè)用地地租、地價資料，集體建設(shè)用地還應(yīng)根據(jù)需要獲取宅基地有償使用(含有償退出)3)海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押資料，資產(chǎn)租賃、交易中包含的海域使用權(quán)價格c)利用效益資料：1)建設(shè)用地利用效益資料具體內(nèi)容見GB/T18508;3)海域利用效益資料包括：不同行業(yè)資金利用率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)海域利用效益資d)自然資源價格影響因素資料：1)影響建設(shè)用地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素；2)影響耕地、園地、林地、草地價格的自然因素、社會經(jīng)濟因素以及影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和收益的特殊因素；3)影響海域價格的海洋經(jīng)濟、社會經(jīng)濟、區(qū)位條件、海域環(huán)境、資源狀況、海域開發(fā)利用狀各用海類型基本情況資料。1)建設(shè)用地其他資料見GB/T18508;3)海域其他資料包括：歷史海域價格資料、海域開發(fā)費用資料、有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及材料價格變動指數(shù)，海洋開發(fā)與利用的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)規(guī)劃、有關(guān)海域的稅收種類、稅率等資料。10.1.5.3樣點資料整理a)剔除不符合填報要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常值的樣點；b)將初步審查合格的樣點資料，分別按級別或均質(zhì)地域、用途、交易方式、價格計算方式等進行歸類；對于樣點數(shù)量不符合數(shù)理統(tǒng)計要求的，進行補充調(diào)查。10.1.6基準(zhǔn)價內(nèi)涵界定10.1.6.1建設(shè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵建設(shè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定見GB/T18508和中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號文件，并應(yīng)關(guān)注：a)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的用地類型至少應(yīng)包括商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地和公共管理與公共服務(wù)用地，宜根據(jù)市場發(fā)育情況和管理需求細(xì)化至二級地類；對于有條件的地區(qū)，可根據(jù)需要制定地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價；對于商業(yè)用地和商品住宅用地，宜同時以地面地價和樓面地價為基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式；b)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價至少應(yīng)涵蓋商服用地、工礦倉儲用地、宅基地；集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價在土地權(quán)利和年期設(shè)定等方面應(yīng)依據(jù)法律政策要求及當(dāng)?shù)貙嶋H情況，考慮其特殊性；應(yīng)關(guān)注宅基地的特定市場條件及權(quán)能限制。主要內(nèi)容如下：a)耕地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、估價期日等；b)園地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、經(jīng)濟作物類型、園地基本設(shè)施狀況、估價c)林地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵包含土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、林地利用類型、估價期日等要素，并考慮林地所在地區(qū)森林生態(tài)系統(tǒng)功能水平；d)草地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵主要包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、放牧制度、草地基本設(shè)施狀況、估價期日等；e)耕地土地權(quán)利類型應(yīng)至少包括承包經(jīng)營權(quán)價格和經(jīng)營權(quán)價格。10.1.6.3海域基準(zhǔn)價內(nèi)涵域用途應(yīng)根據(jù)用海分類，結(jié)合有關(guān)規(guī)劃和當(dāng)?shù)睾Ｓ蜷_發(fā)利用情況具體界定。10.1.7基準(zhǔn)價評估10.1.7.1基準(zhǔn)價測算區(qū)域劃分要求如下：a)基準(zhǔn)價應(yīng)以級別為基本測算區(qū)域，當(dāng)級別范圍過大時，可以按照利用條件的差異性，將測算區(qū)域適當(dāng)細(xì)分為均質(zhì)區(qū)域；b)測算區(qū)域中樣點數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣點需要量時，可在均質(zhì)區(qū)域同一性判別的基c)對城鎮(zhèn)建設(shè)用地的繁華商業(yè)區(qū)域，可將商業(yè)繁華路段作為測算區(qū)域，制定商業(yè)路線價。10.1.7.2建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估建設(shè)用地基準(zhǔn)地價可利用市場交易資料和土地收益資料評估，具體見GB/T18508。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估還應(yīng)參見中估協(xié)發(fā)[2020]16號文件的具體要求。本設(shè)施狀況、經(jīng)營水平等社會經(jīng)濟條件，基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)地域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平。b)草地基準(zhǔn)地塊選擇時，除考慮水文、地貌、土壤沙化度等自然條件外，還應(yīng)考慮草場基本設(shè)施狀況、草群品質(zhì)、放牧制度等社會經(jīng)濟條件，基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)地域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平。護水平、林木生長狀況等社會經(jīng)濟條件，基準(zhǔn)地塊的條件在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)應(yīng)屬于一般水平，且無生d)均質(zhì)地域內(nèi)各類用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不少于3塊。10.1.7.4海域基準(zhǔn)價評估要求如下。a)利用市場交易資料評估基準(zhǔn)價：1)根據(jù)收集的市場交易樣點資料，應(yīng)用適宜的評估方法計算樣點海域價格，并結(jié)合基準(zhǔn)價內(nèi)涵對樣點海域價格進行交易情況、使用年期修正和估價期日等修正；2)對修正后的樣點價格進行樣木總休檢驗和同一性檢驗，剔除異常值，以級別或均值區(qū)域為基礎(chǔ)，統(tǒng)計樣點價格，對于樣點符合數(shù)理統(tǒng)計要求的級別，根據(jù)樣點地價分布規(guī)律，選用簡3)對于沒有樣點或樣點不足的區(qū)域，可通過建立海域價格與影響因素條件對照表，量化不同區(qū)域間影響因素條件的差異程度，以已測算出的級別基準(zhǔn)價為基礎(chǔ)，修正測算樣點資料缺乏區(qū)域的基準(zhǔn)價，也可通過建立樣點價格與級別或定級單元總分值的數(shù)學(xué)模型，測算基b)利用海域收益資料評估基準(zhǔn)價：根據(jù)獲取的生產(chǎn)經(jīng)營資料，測算各用途海域的級差收益，建立級差收益與海域質(zhì)量指數(shù)的關(guān)系模型，經(jīng)統(tǒng)計檢驗后，測算各級不同用途的海域收益，以一定的還原率將收益資本化，以測算各級別的基準(zhǔn)價。10.1.8基準(zhǔn)價確定原則確定基準(zhǔn)價應(yīng)遵循以下原則：a)基準(zhǔn)價確定時，應(yīng)以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為主，以比較、修正的結(jié)果為輔；b)市場發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，以級差收益測算結(jié)果驗證；c)市場不發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，以市場交易資料測算結(jié)果驗證；d)體現(xiàn)政府對自然資源及其價格的管理政策。10.1.9基準(zhǔn)價修正系數(shù)表編制10.1.9.1基準(zhǔn)價修正系數(shù)表類型基準(zhǔn)價修正系數(shù)表類型分為級別或均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)價修正系數(shù)表，對于制定商業(yè)路線價的建設(shè)用地，還應(yīng)包括路線價修正系數(shù)表。編制基準(zhǔn)價修正系數(shù)表的同時，應(yīng)編制與各種修正系數(shù)相對應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。10.1.9.2基準(zhǔn)價修正體系建立別建立修正體系。價格影響因素的選取宜與定級因素合理銜接；個別因素應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)宗地或宗海利用條件差異選取。a)建設(shè)用地地價影響因素見GB/T18508。效益等，根據(jù)不同海域用途選擇不同的影響因素。各影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、因素層次分析法等。10.1.9.3級別或區(qū)域基準(zhǔn)價修正系數(shù)表的編制以級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，將各級別或均質(zhì)區(qū)域中樣點價格的最高值、最低值與基準(zhǔn)價作相對值比較，確定相對于基準(zhǔn)價的最高和最低修正幅度值；結(jié)合各類自然資源價格影響因素權(quán)重，計算各因素影響(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)價修正系數(shù)表和指標(biāo)說明表。a)建設(shè)用地可利用市場地價資料、土地利用效益資料和定級因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價系數(shù)修正b)耕地、園地、林地和草地可利用市場交易資料和土地收益資料編制基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表，具體方法見GB/T28406;在具有完備的定級因素綜合分值體系時，可參照定級因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表。c)海域可利用市場交易資料和海域收益資料編制基準(zhǔn)價系數(shù)修正表；在市場發(fā)育程度較低、交易樣點數(shù)量不足的區(qū)域內(nèi)，可采用定級因素綜合分值編制基準(zhǔn)價系數(shù)修正表。10.1.9.4商業(yè)用地路線價修正系數(shù)表的編制商業(yè)用地路線價修正系數(shù)主要包括深度指數(shù)修正表，還可根據(jù)影響宗地價格的個別因素情況編制個別因素修正系數(shù)表；具體方法見GB/T18508。基準(zhǔn)價成果應(yīng)包括圖件成果、表格成果、文字成果和數(shù)據(jù)庫成果。a)基準(zhǔn)價圖件成果的編制：基準(zhǔn)價圖應(yīng)采用2000國家大地坐標(biāo)系，圖面應(yīng)直觀反映不同級別或均質(zhì)區(qū)域各類用地(用海)基準(zhǔn)價及范圍界線、位置和主要相關(guān)地物、用途等?；鶞?zhǔn)價圖的相關(guān)要b)基準(zhǔn)價表格成果的編制：包括基準(zhǔn)價表和基準(zhǔn)價修正體系表?；鶞?zhǔn)價表應(yīng)分用途反映各級別或均質(zhì)區(qū)域、基準(zhǔn)價等內(nèi)容；基準(zhǔn)價修正體系表的內(nèi)容見10.1.9。c)基準(zhǔn)價文字成果的整理：主要內(nèi)容包括工作情況，基準(zhǔn)價評估區(qū)域內(nèi)的自然、經(jīng)濟及社會概況，闡述基準(zhǔn)價評估的方法與過程，基準(zhǔn)價成果測算過程，各類分析報告，成果應(yīng)用方案與建議，基d)數(shù)據(jù)庫成果整理：主要包括基礎(chǔ)地理信息要素、土地或海域信息要素、樣點價格信息要素、基準(zhǔn)價信息要素和其他信息要素等。10.1.11基準(zhǔn)價更新為保持基準(zhǔn)價成果的現(xiàn)勢性，在影響自然資源價格的市場環(huán)境或利用條件發(fā)生變化時，應(yīng)利用自然資源市場交易、收益及價格指數(shù)等資料，局部或全面調(diào)整自然資源的級別或均質(zhì)區(qū)域范圍，更新自然資源基準(zhǔn)價更新工作應(yīng)視相應(yīng)自然資源的市場情況和政府管理需求動態(tài)開展。為保證基準(zhǔn)價評估成果質(zhì)量，基準(zhǔn)價評估或更新工作完成后，各級行政主管部門應(yīng)按規(guī)定組織對基10.2標(biāo)定地價評估標(biāo)定地價評估的相關(guān)規(guī)定詳見TD/T1052。11執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則11.1執(zhí)業(yè)要求承擔(dān)自然資源價格評估業(yè)務(wù)，評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員應(yīng)遵循以下基本要求。a)遵守法律法規(guī)，遵守國務(wù)院自然資源行政主管部門相關(guān)監(jiān)管辦法。b)遵守本文件以及各類自然資源價格評估的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、團體標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)則等技術(shù)規(guī)范文件，出具符合格式要求的評估報告。c)具備土地、礦產(chǎn)、海域海島等自然資源價格評估所需的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料，不得以任何形式對外提供評估報告的全部和部分內(nèi)容，不得對外提供評估結(jié)論信息。11.2評估成果11.2.1評估成果內(nèi)容評估成果主要包括評估報告、評估檔案及其他相關(guān)資料。評估報告是指自然資源價格評估機構(gòu)及其專業(yè)評估人員接受委托，履行必要的評估程序后出具的專業(yè)報告。評估機構(gòu)和專業(yè)人員出具評估報告應(yīng)遵守法律法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則。11.2.2評估成果基本要求評估成果的基本要求如下。a)評估報告應(yīng)附評估機構(gòu)向工商登記所在地的自然資源主管部門進行備案并取得的機構(gòu)備案函，或取得自然資源價格評估行業(yè)協(xié)會頒發(fā)的資質(zhì)證書。b)評估報告在提交委托方前，應(yīng)通過自然資源部或自然資源價格評估行業(yè)協(xié)會的評估報告電子化備案系統(tǒng)進行報告?zhèn)浒福〉秒娮觽浒柑柡蠓娇商峤晃蟹?。c)評估報告應(yīng)采取書面形式，清晰、準(zhǔn)確地陳述相關(guān)內(nèi)容，不得使用含有歧義和誤導(dǎo)性的表述。d)評估報告應(yīng)當(dāng)列示必要信息及特殊事項說明，因外部因素變化、委托方特殊要求、不確定因素等對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的，應(yīng)在評估報告中予以披露，使報告使用者能夠全面理解評估報告，正確使用評估結(jié)論。e)評估報告可以根據(jù)評估項目的復(fù)雜程度、委托方的特殊要求，確定報告內(nèi)容的詳略程度。f)評估報告應(yīng)該明確報告的使用者，一般為委托方和國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。如評估業(yè)務(wù)約定書中約定了其他評估報告使用者，應(yīng)當(dāng)在報告中明確表述。g)評估報告通常使用中文撰寫，需要同時出具外文評估報告的，以中文版為準(zhǔn)。h)評估結(jié)果一般以人民幣為計量幣種，需要使用外幣表示的，應(yīng)注明所使用幣種及與人民幣在估i)評估報告應(yīng)按照相關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求披露日期信息，包括估價期日、評估結(jié)論使用有效期、評估報告提交日期等。j)評估成果的所有權(quán)屬于評估機構(gòu)。評估機構(gòu)應(yīng)建立項目評估成果保密制度，對外提供評估成果時應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)范和準(zhǔn)則。A.1.2應(yīng)用公式P——待估林地價格；K,——使用年期修正系數(shù)。e)為正常交易實例或可調(diào)整為正常交易的實例；f)至少選擇3個可比實例。A.1.4.3建立價格可比基礎(chǔ)A.1.4.4交易情況修正A.1.4.5期日修正Ke=Ip/IK:——期日修正系數(shù)；A.1.4.6影響因素修正Iα—交易實例林地i因素指數(shù)；n——影響因素個數(shù)。A.1.4.7使用年期修正Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]K,——將比較實例年期修正到待估林地使用年期m——待估林地的使用年期；A.1.4.8測算比準(zhǔn)價格A.2收益還原法A.2.1基本原理將待估林地未來各期正常年純收益(地租),以適當(dāng)?shù)倪€原率還原，從而估算出待A.2.2應(yīng)用公式P=a/r………………(A.8)A.2.4估價步驟A.2.4.1收集與待估林地有關(guān)的收益和費用等資料A.2.4.2測算年總收益A.2.4.3測算年總費用年總費用是指待估林地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總A.2.4.4測算年純收益A.2.4.5確定林地還原率a)租售比法(市場提取法);A.2.4.6計算收益價格A.3剩余法A.3.2應(yīng)用公式P=P?-P?-P.P——待估林地的價格；A.3.3適用范圍A.4成本逼近法P=E?+Ea+T+R?+R?+R?E——土地取得費；T——稅費；A.4.4.3確定各項稅費中國人民銀行公布的貸款利息率確定，土地開發(fā)期為1年以內(nèi)的利息率按單利計算，開發(fā)期超過1年的A.4.4.6確定林地增值收益公式見式(A.12):K,——年期修正系數(shù)。K,——年期修正系數(shù)；1)當(dāng)林地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定且與地價內(nèi)涵的年期一A.5基準(zhǔn)地價修正法A.5.1適用范圍,一宗地地價影響因素修正系數(shù)和；K,——年期修正系數(shù)。A.5.2.2估價步驟K?,K?,…,K——分別為待估林地第1,2,…,n個因素的修正系數(shù)。A.5.3定級指數(shù)模型評估法(規(guī)范性)草地價格評估方法B.1市場比較法市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估草地與近期市場上已經(jīng)發(fā)生交易的類似草地進行比較，并對類似草地的成交價格進行適當(dāng)修正，以此估算待估草地價格的方法。B.1.2應(yīng)用公式市場比較法的基本公式見式(B.1):P=P?×K.×K?×Kn×Ke×K,×Ky……P——待估草地價格；K?！灰浊闆r修正系數(shù)；K——交易期日修正系數(shù)；K?——自然因素修正系數(shù)；K?！鐣?jīng)濟因素修正系數(shù)；K;——特殊因素修正系數(shù)；K,——使用年期修正系數(shù)。B.1.3適用范圍市場比較法適用于草地市場交易比較活躍的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估草地的價格外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。B.1.4估價步驟B.1.4.1比較交易實例收集與選擇比較交易實例收集與選擇要求以及調(diào)查內(nèi)容如下。a)比較交易實例收集與選擇要求如下：1)首選與評估對象處于同一地區(qū)的實例，次選處于鄰近地區(qū)或類似地區(qū)的實例；3)價格類型相同或可比；4)成交日期與估價期日接近；5)為正常交易案例或調(diào)整為正常交易的案例；6)至少選擇3個可比較實例。b)交易實例收集與調(diào)查內(nèi)容如下：B.1.4.2建立價格可比基礎(chǔ)B.1.4.3交易情況修正B.1.4.4期日修正計算修正系數(shù)。影響因素根據(jù)本文件7.2中相關(guān)規(guī)定和估價對象及比較實例的具體條件確Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]B.1.4.7確定待估草地的比準(zhǔn)價格b)加權(quán)算術(shù)平均法；B.2收益還原法B.2.1基本原理收益還原法是將待估草地未來各期正常年純收益(地租),以B.2.2應(yīng)用公式P=a/rB.2.3適用范圍B.2.4估價步驟年總收益時可根據(jù)待估草地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，進行具體分析。分析方法如下：a)待估草地為直接經(jīng)營方式的，用草產(chǎn)品或畜產(chǎn)品出售的年收入作為年總收益，在測算總收益時應(yīng)考慮牧草生長期、牲畜生長期、出欄率等，收益和費用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年～5年的客觀b)待估草地為租賃經(jīng)營的，用草地年租金收入及保證金或押金的利息收入作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入，是指草地被其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息；客觀租金根據(jù)實際租金水平考慮評估期日當(dāng)?shù)卣５氖袌鲎饨鹚竭M行分析計算；保證金或押金的利息按其數(shù)量及評估期日中國人民銀行的1年期定期存款利息率進行計算。B.2.4.2年總費用的分析計算年總費用是指待估草地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時根據(jù)待估草地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。分析方法如下：a)待估草地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式的，用草地維