房地產(chǎn)銷售必備專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)銷售必 備 專 業(yè) 知 識(shí)一、房地產(chǎn)的基本概念1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。所以房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)特性位置固定性 -位置不可移動(dòng)性地域差別性 -每一宗房地產(chǎn)價(jià)值都不相同高值

2、耐久性 -價(jià)值昂貴的消費(fèi)品保值增值性 -土地稀缺性 , 致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)3、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間, 并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種勞動(dòng)。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng),是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng), 既國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的市場(chǎng), 出讓的土地可以使生地也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。生地（沒有實(shí)現(xiàn)三通一平）和熟地（已實(shí)現(xiàn)三通一平）三通

3、一平：通水、通電、通道路, 土地平整七通一平：通上水（自來水）、下水（防水、雨水排放） 、電、煤、道路、電訊、熱、土地平整。二級(jí)市場(chǎng)：是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng), 其經(jīng)營(yíng)主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司 , 其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃 , 對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。三級(jí)市場(chǎng)：是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng), 也就是房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。5、商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。6、發(fā)展商開

4、發(fā)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。7、代理商經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及為物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。8、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。簡(jiǎn)單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分

5、。9、如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、 購(gòu)買發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。10、商品房預(yù)售許可證按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。11、房地產(chǎn)買賣合同是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。12、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、 管理權(quán)、享有權(quán)

6、、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。13、房屋使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。14、商品房取得預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件（1）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書：（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)：（4）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程

7、封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成2/3 結(jié)構(gòu)工程，并且發(fā)展商開發(fā)建設(shè)資金占工程總投資30的比例；（6）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、地產(chǎn)類型1居住區(qū)用地是指住宅用地、 公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用低的總稱。2、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。3、其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。4、公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與

8、居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。5、道路用地是指居住區(qū)道路、 小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。6、公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求， 適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。7、道路紅線是指城市道路 （含居住區(qū)級(jí)道路） 用地的規(guī)劃控制線。8、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。9、房屋用地是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。10、住宅用地是指供

9、居住的各類房屋用地。11、工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。12、倉(cāng)儲(chǔ)用地是指國(guó)家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。13、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印騰寫社、報(bào)刊門市部、蔬菜購(gòu)銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。14、旅游業(yè)用的是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、 飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。15、綠化用地是指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地。16、公共建筑用地是指文化

10、、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。17、文、體、娛用地是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場(chǎng)館、俱樂部、影劇院、游樂場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地。三、房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)1、商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。2、經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。3、存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。4、再上市房是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售的房屋。5、住宅是指專供居住的房

11、屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。6、準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)、外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。7、共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。8、尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到85以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段， 此時(shí)所銷售的房產(chǎn)， 一般稱為

12、尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足、或是樓層不佳、位處兩極。9、爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足，盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求。導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。10、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。11、廉租房廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。12、私房

13、私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。13、二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手” ，第二次交易則為 “二手” 。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。14、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商

14、普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。15、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。四、商品房取得“五證”過程房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”即國(guó)有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證 、和商品房銷售許可證。1、 國(guó)有土地使用政本證是證明土地使用已向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證本證是

15、建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的目的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。4、 建設(shè)工程施工許可證本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。未取得施工許可證地不

16、得擅自開工。5、 商品房銷售許可證 和商品房預(yù)售許可證本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。三、房屋建筑面積1、建筑的含義一是建筑物和構(gòu)筑物的通稱；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通常稱為建筑的三要素。2、建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)或高度分類：a、低層建筑： 13 層；b、多層建筑： 46 層；c、中高層建筑： 79 層；d、高層建筑： 10 層以上；e、小高層建筑：一般是101

17、8 層；f 、超高層： 100m以上。3、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率（1）容積率：是控制地塊建筑強(qiáng)度的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑面積 / 地塊面積。（2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場(chǎng)等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積/ 地塊面積。（3）建筑高度（建筑限高） ：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機(jī)房、樓梯屋不計(jì)入建筑高度。（4）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積/ 該地塊總面積。4、建筑物額構(gòu)造組成一棟建筑物，一般由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門六部分組成。5、基礎(chǔ)和地下室（1）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是建筑物最下部的承重構(gòu)件，它承受著建筑物的全部荷載，并將這

18、些荷載傳給地基。（2）地下室：是指在建筑物底層以下的房間，用作設(shè)備房、車庫(kù)、人防。常用的基礎(chǔ)形式：a、天然基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)等；b、樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁。6、墻墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)的侵襲；內(nèi)墻起著分隔空間、組成空間、隔聲、保溫隔熱、防火以及保證舒適環(huán)境的作用。7、柱柱是框架或排架結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載。它必須具有足夠的剛度和強(qiáng)度。8、樓板層及地坪（1）樓板層是房屋建筑中水平方向的重置構(gòu)件。它承受家具、設(shè)備、人體荷重以及自重，

19、并將這些荷載傳給墻或柱。它具有足夠的強(qiáng)度、剛度和隔聲、防水、防潮能力。（2）地坪是底層房間與土層相接的構(gòu)件。它要求具有耐磨、防潮、防水和保溫的能力。a、層高：指該層樓地面到上一層樓面之間的垂直距離， 樓層層高 2.8m。目前設(shè)計(jì)公寓、小高層的層高： 2.9m； 花園洋房的層高：客廳 3.0m、臥室 3.0m。b、凈高：指地面（樓板）至吊頂或樓板底面之間的垂直高度。 臥室凈高 2.4m；廚房?jī)舾?2.2m（舉手觸摸）；衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏間凈 2m 。四、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí)1、鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋

20、用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。高層建筑的結(jié)構(gòu)形式：（1）框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱組成。1012 層以下采用；（2）框架剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成。1012 層以上采用；（3）剪力墻結(jié)構(gòu)： 1640 層采用；（4）框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（設(shè)轉(zhuǎn)換層）。3、混合結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成的，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造

21、，柱是用鋼筋混凝土建造。4、磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚。木材建造的。如一空房屋是木制房架、磚墻、木樁建造的。5、其他結(jié)構(gòu)是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。五、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)1、城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2、居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍和，并與居住人口規(guī)模700015000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物

22、質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。3、居住組團(tuán)居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000 人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。4、居住區(qū)級(jí)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。5、小區(qū)級(jí)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。6、組團(tuán)級(jí)路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。7、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。8、公共綠地滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。9、配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公

23、共綠地總稱。10、公共活動(dòng)中心配件公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。11、道路紅線城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。12、住宅組團(tuán)我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開方型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而住宅組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍和成較為封閉的空間，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心里需要。13、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。14、日照間距系數(shù)根

24、據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。15、塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后， 向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。16、板樓樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、圍合等形狀。17、開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0m3.9m，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般部超過3.3m。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間 5m以

25、上，進(jìn)深 7m以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050m2甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2，便于靈活隔斷、裝修該造。18、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5m左右，不能任意擴(kuò)大。19、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。20、凈

26、高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。21、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。22、陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。23、平臺(tái)平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。24、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。25、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2 者。26、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1/3 ，且不超過 1/2 者。27、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一筧無(wú)余。玄關(guān)

27、一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。28、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?9、過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。30、假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度小于1.7m，面積不足底層的1/2 的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。31、閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。關(guān)于幾種概念住宅的知識(shí)1、躍層、復(fù)式和錯(cuò)層住宅（1）躍層住宅：通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下

28、層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。（2）復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是2.7m）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排

29、空”）, 在底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔， 只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。躍層和復(fù)式的面積計(jì)算： 躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照坡屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：（3）錯(cuò)層住宅：錯(cuò)層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住

30、宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。2、生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則， 即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則， 設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染的生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源物等, 也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念

31、主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。3、綠色住宅綠色住宅不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是 “綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。節(jié)約土地資源。新型建材，新型墻體的采用是 “綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度

32、在8mpa以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃， 設(shè)計(jì)明廳， 明衛(wèi)，明廚等，能節(jié)約大量的電能，盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。4、花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)

33、院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水，電，暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路，通信，購(gòu)物，綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。5、聯(lián)排別墅（ townhouse）townhouse 是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱聯(lián)排別墅，建筑面積一般是每戶150250m2 ，每戶獨(dú)門獨(dú)院，擁有一個(gè)“有天有地”屬于自己的約 50m2院落。關(guān)于面積計(jì)算與技術(shù)指標(biāo)的專業(yè)知識(shí)1、住宅的建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積，墻體及柱體占地面

34、積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積；住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，9 種情況下建筑面積不計(jì)算：（1）層高小于 2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下層、半地下室；（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、 垛、勒腳，臺(tái)階、無(wú)柱雨棚；（3）房屋之間無(wú)上蓋

35、的架空通廊；（4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、游泳；（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)以及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；（6）騎樓、過街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；（8）活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。2、套內(nèi)建筑面積也稱實(shí)用面積， 對(duì)應(yīng)著實(shí)用率， 不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)使用面積在商品房銷售中簡(jiǎn)稱為使用面積。住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj96-1986 ）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算，套內(nèi)建筑面積套內(nèi)

36、使用面積。4、凈面積凈面積也稱套內(nèi)面積、居住面積、地磚面積，是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，也就是要除去墻，柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積） 。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積凈面積。5、住宅使用面積住宅使用面積指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、 （暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻線計(jì)算。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。6、套內(nèi)墻體面積商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的