項目建議書與可行性研究報告的區(qū)別(7000字)

1、項目建議書與可行性研究報告的區(qū)別（7000 字）項目建議書和可行性研究是項目前期兩個不同的階段。項目建議書又稱立項報告，往往是在項目早期，由于 項目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見書，對項目的具體建 設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見尚未 辦理。項目建議書主要論證項目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案 和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。常常，項目 建議書的批復(fù)是可行性研究的依據(jù)之一。此外，在可行性 研究階段，項目至少有方案設(shè)計，市政、交通和環(huán)境等專 業(yè)咨詢意見也必不可少了。對于房地產(chǎn)項目，一般還要有 詳規(guī)或修建性詳規(guī)的批復(fù)。此階段投資估算要求較細(xì)，原 則上誤差在±10

2、%；相應(yīng)地，融資方案也要詳細(xì)，每年的建 設(shè)投資要落到實處，有銀行貸款的項目，要有銀行出具的 資信證明。很多項目在報立項時，條件已比較成熟，土地、 規(guī)劃、環(huán)評、專業(yè)咨詢意見等基本具備，特別是項目資金 來源完全是項目法人自籌，沒有財政資金并且不享受什么 特殊政策，這類項目常常是項目建議書，兩個階段合為一 階段。以上基本上在傳統(tǒng)的項目審批制環(huán)境下項目建議書和 可行性研究的大致要求和區(qū)別。隨著我國投資體制的改革 深入，特別是隨著今年7月20日國務(wù)院關(guān)于投資體制改 革的決定的出臺和落實，除政府投資項目延續(xù)上述審批 要求外，非政府投資類項目一律取消審批制，改為核準(zhǔn)制 和備案制。像房地產(chǎn)等非政府投資的經(jīng)營類

3、項目基本上都 屬于備案制之列，房地產(chǎn)開發(fā)商只需依法辦理環(huán)境保護(hù)、 土地使用、資源利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和 減免稅確認(rèn)手續(xù)，項目建議書和可行性研究報告可以合并, 甚至不是畢經(jīng)流程。房地產(chǎn)開發(fā)商按照屬地原則向地方政 府投資主管部門進(jìn)行項目備案即可。淺談項目建議書、可 行性研究、項目評估、項目后 評價的作用及其區(qū)別來源：咨詢協(xié)會日期：xx-1 0-15 廣州市國際工程咨詢公司陳均萬筆者通過學(xué)習(xí)和實踐，對建設(shè)項目部分前期工作有一 定了解，現(xiàn)就“項目建議書”、“可行性研究”、“項目評估”及“項目后評價” 的作用及其區(qū)別談?wù)勔稽c認(rèn)識。一、項目建議書的主要概念眾所周知，項目建議書是 建設(shè)項目前期

4、工作的第一步，它是對擬建項目的輪廓性設(shè) 想。主要是從客觀考察項目建設(shè)的必要性，看其是否符合 國家長遠(yuǎn)規(guī)劃的方針和要求，同時初步分析建設(shè)項目條件 是否具備，是否值得進(jìn)一步投入人力、物力作進(jìn)一步深入 研究。從總體上看，項目建議書是屬于定性性質(zhì)的。二、項目建議書的作用項目建議書的作用概括為以下幾方面：1. 項目建議書是國家挑選項目的依據(jù)，國家對項目， 尤其是大中型項目的比選和初步確定是通過審批項目建議 書來進(jìn)行的。項目建議書的審批過程實際就是國家對新提 議的眾多項目進(jìn)行比較篩選，綜合平衡的過程。項目建議 書經(jīng)批準(zhǔn)后，項目才能列入國家長遠(yuǎn)計劃。2. 經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書是編制可行性研究報告和作為 擬建項

5、目立項的依據(jù)。3. 涉及利用外資的項目，在項目建議書批準(zhǔn)后，方可 對外開展工作。因此編制項目建議書既要全面論述，更要突出重點， 一般側(cè)重于項目建議的必要性，建設(shè)條件的可能性，獲利 的可能性這三方面，結(jié)論要明確客觀。做到重點突出，層 次分明，切忌繁雜。三、可行性研究主要概念可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工 作，是在投資決策之前，對擬建項目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟分 析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬 建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析 汁匕較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜 合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理 性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適

6、應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可 行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。四、可行性研究報告的作用可行性研究是投資前期工作的重要內(nèi)容，它一方面充 分研究建設(shè)條件，提出建設(shè)的可能性。另一方面進(jìn)行經(jīng)濟 分析評估，提出建設(shè)的合理性。它既是項目工作的起點， 也是以后一系列工作的基礎(chǔ)，其作用概括起來有以下幾方 面：1. 作為建設(shè)項目論證、審查、決策的依據(jù)。2 作為編制設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計的依據(jù)。3. 作為籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據(jù)。4. 作為與項目有關(guān)的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。5. 作為引進(jìn)技術(shù)，進(jìn)口設(shè)備和對外談判的依據(jù)。6. 作為環(huán)境部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。五、可行性研究與項目建議書的

7、主要區(qū)別1. 研究任務(wù)不同。項目建議書是初步選擇項目，其決 定是否需要進(jìn)行下一步工作，主要考察建議的必要性和可 行性；可行性研究則需進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證, 作多方案比較，推薦最佳方案，或者否定該項目并提出充 分理由，為最終決策提供可靠依據(jù)。2. 基礎(chǔ)資料依據(jù)不同。項目建議書是依據(jù)國家的長遠(yuǎn) 規(guī)劃和行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)政策，擬建項目的有關(guān)的 自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項目主管部門的有關(guān)批文。 可行性研究除把已批準(zhǔn)的項目建議書作為研究依據(jù)外，還 需把文件詳細(xì)的設(shè)計資料和其他數(shù)據(jù)資料作編制依據(jù)。3. 內(nèi)容繁簡和深度不同。兩個階段的基本內(nèi)容大體相 似，但項目建議書不可能也不要求做得很細(xì)致

8、，內(nèi)容比較 粗略簡單，屬于定性性質(zhì)的，可行性研究報告則是正在這 個基礎(chǔ)上進(jìn)行充實補充，使其更完善，具有更多的定量論 證。4. 投資估算的精度要求不同。項目建議書的投資估算 一般根據(jù)國內(nèi)外類似已建工程進(jìn)行測算或?qū)Ρ韧扑?，誤差 準(zhǔn)許控制在上20%,可行性研究必須對項目所需的各項費 用進(jìn)行比較詳盡精確的計點，誤差要求不應(yīng)超過+10%。六、項目評估的簡要概念建設(shè)項目咨詢評估是通過對項目可行性研究報告的評 價，從客觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟相結(jié)合的角度，在不同的建設(shè) 方案中篩選并提出更優(yōu)化的方案或措施，供主管部門決策、 使項目投資效果最好，或者用最少的投資來取得最大的經(jīng) 濟和社會效益。七、項目評估的作用通過項目評

9、估，促進(jìn)建設(shè)項目前期工作，促進(jìn)項目決 策的科學(xué)化，民主化，促進(jìn)投資管理的加強和投資效益的 提高。項目的作用概括為以下的幾方面：1. 優(yōu)化建設(shè)方案，完善項目可行性研究。2. 實事求是的校核投資，落實資金籌措辦法和渠道。3. 促進(jìn)項目決策科學(xué)化、避免重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。4. 有利于客觀經(jīng)濟調(diào)控，落實經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。5. 有助于統(tǒng)一認(rèn)識，協(xié)調(diào)行動，為項目實施創(chuàng)造條件。八、項目評估與可行性研究的主要區(qū)別1. 立足點不同。可行性研究一般是站在用資角度考慮 問題，項目評估一般是站在銀行、國家投資角度考慮問題。2. 側(cè)重點不同?？尚行匝芯總?cè)重于項目技術(shù)、經(jīng)濟方 面的論證。項目評估則著重于對可行性研究的質(zhì)量和可

10、靠3. 作用不同?？尚行匝芯恐饕亲鳛轫椖繘Q策的依 據(jù)，更確切的說它是為項目評估提供依據(jù)和資料。項目評 估不僅是為項目決策服務(wù)，而且是銀行參與決策和決定貸 款與否的依據(jù)，同時，兩者相互不能替代。4 .單位不同?？尚行匝芯繄蟾嬗捎匈Y格的設(shè)計或咨詢 機構(gòu)來編制，項目評估則由項目隸屬的政府部門、項目主 管部門、貸款銀行等有權(quán)機構(gòu)，或由上述部門委托有資格 的專門評估機構(gòu)來做。九、項目評估與可行性研究報告的內(nèi)在聯(lián)系項目評估 與可行性研究有著密切的聯(lián)系，兩者的理論基礎(chǔ)，基本內(nèi) 容和要求都是一致的，同時，兩者具有因果關(guān)系，沒有項 目的可行性研究，就不會有項目的評估，不經(jīng)項目評估， 項目的可行性研究也就不能最

11、后成立。十、項目后評價的主要概念項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目的目的、執(zhí)行過程、 效益、作用和影響進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析；通過項目 活動實踐的檢查總結(jié)，確定項目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項 目的主要效益指標(biāo)是否實現(xiàn)，通過分析評價達(dá)到肯定成績、 總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)、提出建議、改進(jìn)工作、不斷提高項 目決策水平和投資效果的目的。十一、后評價的作用后評價是在項目投資完成以后，通過對項目目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的全面系統(tǒng)的分析，總 結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，使項目的決策者和建設(shè)者學(xué)習(xí) 到更加科學(xué)合理的方法和策略，提高決策、管理和建設(shè)水 平。后評價是增強投資活動工作者責(zé)任心的重要手段。后 評價主要

12、是為投資決策服務(wù)的，即通過后評 價建議的反饋，完善和調(diào)整相關(guān)方針。政策和管理程序，提高決策者的能力和水平，進(jìn)而達(dá) 到提高和改善投資效益的目的，總之，后評價要從投資開 發(fā)項目實踐中吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，再運用到未來的開發(fā)實踐中 去。十二、項目后評價與項目前評估的主要區(qū)別：項目后評價與項目前期準(zhǔn)備階段的評估，在評價原則 和方法上沒有太大的區(qū)別。都采用定量與定性相結(jié)合的方 法。但是，由于兩者的評價時點不同，目的也不完全相同, 因此存在一些區(qū)別。前評估的目的是確定項目是否可以立 項，它是站在項目的起點，主要應(yīng)用預(yù)測技術(shù)來分析評價 項目未來的效益，以確定項目投資是否值得及可行。后評 價則是在項目建成之后，總結(jié)項

13、目的準(zhǔn)備，實施，完工和 運營，并通過預(yù)測對項目的未來進(jìn)行新的分析評價，其目 的是為了總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為改進(jìn)決策和管理服務(wù)。所以后 評價是站在項目完工的時點上，一方面檢查總結(jié)項目實施 過程，找出問題，分析原因；另一方面，要以后評價時點 為基點，預(yù)測項目未來的發(fā)展。前評估的重要判別標(biāo)準(zhǔn)是 投資者要求獲得的效益率或基準(zhǔn)收益率，而后評價的評價 標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重點是前評估的結(jié)論，主要采用對比的方法，這就 是后評價與前評估的主要區(qū)別。第三部分、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的 法律程序 程序：項目建議書的編制 主管機關(guān)1北京市發(fā)展和改革委員會，是北京市投資建設(shè)項目 的立項及計劃主管機關(guān)，負(fù)責(zé)投資建設(shè)項目的計劃審

14、批和登記備案工作；2 北京市投資項目辦理中心，是市發(fā)展改革委下屬機 構(gòu)，具體承辦市發(fā)展改革委權(quán)限內(nèi)非政府投資建設(shè)項目的 審批和登記備案工作；3.各區(qū)、縣發(fā)展和改革委員會，在審批權(quán)限內(nèi)負(fù)責(zé)本 轄區(qū)非政府投資建設(shè)項目的審批和登記備案工作。相關(guān)各方1.從事房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司；2. 具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位。工作內(nèi)容1.房地產(chǎn)開發(fā)項目申報立項時一般分為兩個步驟，即 項目建議書和可行性研究報告的編制、申報和審批。2可行性研究的任務(wù)是根據(jù)國民經(jīng)濟長期規(guī)劃和地區(qū) 規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對建設(shè)項目在技術(shù)、工程和經(jīng)濟 上是否合理和可行，進(jìn)行全面分析、論證，作多方案比 較，提出評價，為項目決策提

15、供可靠的依據(jù)。3. 在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)之前，必須對房地產(chǎn)項 目的可行性進(jìn)行科學(xué)的分析論證，即對選定的房地產(chǎn)項目 進(jìn)行可行性研究和經(jīng)濟評價，并在此基礎(chǔ)上作出正確的房 地產(chǎn)投資決策，從而取得最好的投資經(jīng)濟效益。4所謂可行性研究是指具體實施某一開發(fā)建設(shè)項目前, 對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究及評價?？尚行匝芯康墓ぷ髦攸c是研究新建或改建一 個工程項目究竟是否可行，也就是通過調(diào)查研究，綜合論 證一個投資建設(shè)項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、是否實用可靠, 在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否贏利，是否值得投資于 這個項目。5可行性研究是建設(shè)項目前期工作的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)和基本建設(shè)程序

16、中的重要組成部分，是項目立項 申報、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)的重要依據(jù)?？尚行匝芯渴情_ 發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行投資決策，編制設(shè)計任務(wù)書，與各有關(guān)部 門商談合同、簽訂協(xié)議，進(jìn)行工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工 準(zhǔn)備，籌集資金、向銀行申請貸款，環(huán)保部門對項目環(huán)境 影響審查等項工作的依據(jù)。工作要求 項目建議書應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容：1 項目概況，包括：項目背景及來源情況;開發(fā)建設(shè)單位基本情況;項目建設(shè)的必要性、目的、意義；編制依據(jù)；項目概況及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)情況。2市場需求分析，包括：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的現(xiàn)狀、前景預(yù)測和對本項目的影響。3項目選址及建設(shè)條件，包括: 項目選址情況，包括開發(fā)項目位置及周圍環(huán)境；建設(shè)條件，主要是大市

17、政條件，包括供水、排水、供 熱、供電、燃?xì)?、通信、道路等現(xiàn)狀及未來發(fā)展情況。4. 總體設(shè)想和規(guī)劃構(gòu)思，包括：總體設(shè)想、規(guī)劃方案、 配套設(shè)施、交通組織、綠化方式、建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型等。5建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，包括：各項主要經(jīng)濟技術(shù)指 標(biāo)，如總占地面積、規(guī)劃用地面積、規(guī)劃建筑面積、綠化 面積、容積率、建筑密度、綠地率等。6. 物資供應(yīng)，包括：建設(shè)項目工程所需主要原材料如 鋼材、水泥、木材等的用量及水、電、氣等的用量。7環(huán)境保護(hù)，包括：本項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染狀 況，本項目在設(shè)計、施工時的環(huán)境保護(hù)方案。8.經(jīng)營管理組織安排，包括：經(jīng)營管理體制；管理機構(gòu)設(shè)置；人員配備； 建設(shè)周期。9投資估算，包括:土

18、地費用，包括征地、拆遷、安置及補償費;城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；地價款；前期工程費；紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費；紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費；建安工程費；公共設(shè)施費；環(huán)境及綠化工程費；項目開辦費；管理費；不可預(yù)見費；建設(shè)期利息；稅金。10. 資金來源和外匯平衡。11. 效益評價，包括：銷售收入預(yù)測分析；經(jīng)營成本與費用分析；稅金、利潤預(yù)測；現(xiàn)金流量分析：主要評價指標(biāo)有財務(wù)內(nèi)部收益率、財 務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等；不確定性分析；盈虧平衡分析；敏感性分析；財務(wù)效益綜合評價；社會效益評價；環(huán)境效益評價。1 2.結(jié)論，總結(jié)本項目的政治、經(jīng)濟、社會意義及其必 要性，并運用各項數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述 該建設(shè)項目的可行性，推薦

19、一個以上的可行方案，提供決 策參數(shù)，指出項目存在的問題和改進(jìn)建議。13. 附表，包括： 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表； 物料供應(yīng)表； 投資估算表；投資使用和資金來源估算表； 銷售收入計劃表； 利潤估算表； 財務(wù)平衡表；財務(wù)現(xiàn)金流量表；建設(shè)投資還本付息結(jié)算表；外匯平衡表；現(xiàn)金流量分析表；盈虧分析表；敏感性分析表。14. 附圖。15 .附件。所需文件專業(yè)咨詢單位編制項目建議書時，需要開發(fā)建設(shè) 單位協(xié)助提供以下各項主要文件和資料：1. 項目來源有關(guān)文件；2. 項目建設(shè)用地的征地、拆遷情況；3. 項目地勘資料、初步規(guī)劃方案及規(guī)劃審批文件；4開發(fā)建設(shè)單位對項目開發(fā)的初步設(shè)想及目標(biāo)要求相 關(guān)文件；5項目市場調(diào)查資料；6.項目用地周邊市政情況及資料；7. 市政各口 “四源”供應(yīng)的可行性規(guī)劃方案；8. 建設(shè)單位資金籌措情況；9. 開發(fā)建設(shè)單位基本情況；10. 相關(guān)審批文件；11. 相關(guān)圖紙；12. 相關(guān)意向書、協(xié)議書、合同書等；13. 其他與項目有關(guān)的資料。補充說明1按照開發(fā)建設(shè)項目的不同規(guī)模、性質(zhì)、特點和要求,