芻議多產權建筑存在的消防安全隱患及防范措施

1、芻議多產權建筑存在的消防安全隱患及防范措施 隨著城市化建設進程的加快，各類多產權建筑單位在大、中型城市中的數(shù)量越來越多，各產權單位在資源上爭相搶奪，在管理上互相推諉，造成建筑的消防安全責任不明、消防安全管理鏈條脫節(jié)，為各類消防安全隱患的出現(xiàn)提供了“溫床，由此滋生的消防安全隱患涉及面廣，整改難度大，給各級公安消防機構監(jiān)督執(zhí)法工作造成了極大的壓力和前所未有的挑戰(zhàn)。面臨著這一困擾消防工作的難題，筆者結合江蘇省鹽城市多產權建筑消防安全隱患整治的實際，對多產權建筑存在消防安全隱患、隱患形成的原因及防范性的對策進行了總結，供大家在工作中借鑒參照。一、多產權建筑及其火災隱患產生的主要原因多產權建筑，顧名思義

2、即建筑產權多元化，是指有2個或2個以上產權單位共同使用、出租同一幢建筑。它主要是由于在企業(yè)改制、銀行抵押、投資多元、企業(yè)破產等運作過程中，大樓被分層、分段拍賣或出售，出現(xiàn)了一幢建筑多家產權單位的問題。多產權建筑之所以出現(xiàn)諸多消防安全隱患，主要根源有三：一是多產權建筑的多元性、復雜性與消防安全管理的共同性、單一性之間存在矛盾；二是多產權建筑權屬的私有性與消防設施固有的公益性之間存在矛盾；三是使用性質的多變性與消防安全標準的特定性之間存在矛盾。這些矛盾表現(xiàn)到具體實際就是各類消防安全隱患。二、多產權建筑存在的主要火災隱患依據(jù)對鹽城市區(qū)的太極大廈、城中城等建筑的調查，多產權建筑存在的火災隱患主要有以下

3、幾個方面：一是消防設施不完整。各產權單位按照各自使用狀況將建筑局部出租、出讓、出售，使用單位按照自己的意愿隨意裝修、隨意間隔，輕者破壞了原有的防火分區(qū)、消防通道，重者造成部分消防管道無法敷設，先天性火災隱患嚴重。二是消防安全條件缺乏。多數(shù)產權單位擅自改變原來建筑的使用功能，增大火災的荷載量；公用疏散通道不暢，產權單位從自身的安全和經營、生產的需要出發(fā)，將屬于自己產權建筑內的公共疏散通道鎖閉、占用、封堵，從而造成整幢建筑的公共疏散通道不暢。三是經營性“三合一建筑頻現(xiàn)。多產權建筑內各產權單位受資金的約束，往往集經營或生產、存儲、生活、辦公于一起。這樣的“三合一雖然整改的難度小，但反彈的可能性也很大

4、，這就給消防安全整治工作帶來了難度。四是消防設施維護保養(yǎng)制度不落實。各類多產權建筑在投入使用之初的消防設施基本上都是按照國家消防技術標準要求進行設置的，但由于沒有一個專業(yè)的消防管理隊伍、維護保養(yǎng)的資金難以落實等原因，火災自動報警、自動噴水滅火等固定設施處于無人管理、無人維護保養(yǎng)的狀態(tài)，維護保養(yǎng)的制度難以落到實處。三、多產權建筑消防安全隱患的防范措施多產權建筑的管理打破了傳統(tǒng)單一主體獨立經營、使用管理的模式，消防安全工作的開展更是要涉及到多方的協(xié)調合作，筆者緊扣矛盾的主要方面，從政府領導、部門監(jiān)管、單位責任、經費保證等四個方面著手，分析研究多產權建筑消防安全隱患的整治措施和長效機制，總結出“12

5、34式防范對策。一制定完善“一項規(guī)定，從源頭上強化多產權建筑安全監(jiān)管的法律依據(jù)和制度保證各級地方政府應按照中華人民共和國消防法、物權法的規(guī)定，切實履行領導本轄區(qū)消防安全工作開展的職責，催促協(xié)調公安、建設、規(guī)劃、房管、消防等職能部門以及相關街道辦事處，專題對涉及多產權建筑安全監(jiān)管的地方性法規(guī)、規(guī)章進行研究分析，制定完善本地區(qū)的多產權建筑消防安全管理規(guī)定，最大限度地預防多產權建筑火災事故的發(fā)生，保證本地區(qū)多產權建筑消防管理規(guī)范化。 二保證“兩個專項，充實多產權建筑消防設施維護管理的經費一方面，物權法可保證多產權建筑消防設施維護管理經費的落實。物權法第6章規(guī)定：“建筑物專有部分以外的部分及建筑區(qū)劃內

6、的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房屬業(yè)主共有，業(yè)主對共有部分享有權利，承當義務，不得以放棄權利不履行義務；業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的修理資金；第8章規(guī)定“共有人按照約定管理共有物，承當管理費用；沒有約定或約定不明確的，按照份額負擔管理費用。上述規(guī)定明確了業(yè)主承當公共消防設施的管理及維護義務，籌集和承當修理資金，多產權建筑管理組織或物管可按此規(guī)定，落實消防設施維護管理費用。另一方面多產權建筑管理組織或物管要建立專用帳戶，該帳戶的資金專用于本建筑日常消防設施和消防安全管理的維護保養(yǎng)，從而真正解決多產權建筑消防設施正常運行的后顧之憂。三采用“三項措施，強化消防安全監(jiān)管力度一是嚴格源頭

7、控制。對多產權建筑內的新、改、擴建的工程、建筑內部裝修工程、使用用途變更的工程，在進行項目論證、現(xiàn)場勘察時，安監(jiān)、規(guī)劃、建設、消防等部門要嚴把工程項目選址關；在項目審核時，消防部門要嚴格按照國家消防法規(guī)、技術規(guī)范和標準對工程項目的防火制定進行審核，增加對施工現(xiàn)場的檢查頻次，保證消防設施嚴格按消防審核看法保質保量地施工；在項目報驗、申領各類許可執(zhí)照時，工商、文化、衛(wèi)生、旅游等主管部門應嚴把消防安全關，對未經消防驗收合格的工程項目，不得辦理有關證照。通過以上的措施，從源頭上減少多產權建筑“先天性消防安全隱患出現(xiàn)的可能性。二是強化監(jiān)督檢查力度，狠抓隱患整改。各行業(yè)主管部門和公安消防機構應加大對多產權

8、建筑內單位和場所的抽樣監(jiān)督檢查的力度，不定期，重點檢查其用火、用電是否違章；安全出口、疏散通道是否暢通；疏散指示標志、應急照明是否完好有效；消防設施、器材是否完整好用；消防控制中心值班人員是否在位、持證上崗。一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時催促整改，做到隱患不消除不放過，從而將各類隱患發(fā)現(xiàn)、消除在萌芽狀態(tài)。三是建立協(xié)調聯(lián)系機制。在整治多產權建筑消防安全隱患過程中，消防、建設、房管、規(guī)劃等部門應在政府的統(tǒng)一領導下，按照各自職責進行分工，消防部門負責查隱患，提出整改方案；建設、房管部門負責成立多產權建筑管理組織，管理整幢建筑；規(guī)劃部門負責違章搭建建筑的拆掉。在落實長效管理時，消防部門可要求多產權建筑管理組織每

9、月反饋消防安全狀況，各行業(yè)主管部門也應主動強化與其的聯(lián)系溝通，任何職能部門自隱患消除后再發(fā)現(xiàn)隱患反彈的，應及時向相關部門反饋信息，多部門聯(lián)合執(zhí)法，以保證多產權建筑消防安全隱患整治的效果。四強化“四個統(tǒng)一，全面提升自身防控火災的能力一是建立統(tǒng)一消防安全組織。多產權建筑必須成立由各方成員參加的消防安全委員會，對整幢建筑實施統(tǒng)一管理，層層落實消防安全責任制，明確消防控制室的值班人員、安全巡查人員，明確各自的消防安全職責和義務，特別是在產權變更或使用性質發(fā)生改變之前，必須告知消防安全委員會，因使用用途變更而增設消防設施、或裝修原因造成消防設施損壞的修理等費用，由變更單位負責，形成消防安全網狀管理。二是

10、制定統(tǒng)一的防火公約。多產權建筑消防安全委員會應依據(jù)公安部機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定的要求，按照“誰經營、誰負責，誰使用、誰負責，誰在崗、誰負責，誰出事、誰負責的原則，針對多產權建筑存在的動態(tài)管理方面的消防安全隱患，建立和完善相應的防火公約，以保證整幢建筑不出現(xiàn)如“三合一、通道鎖閉等人為的消防安全隱患。三是委托有維保能力的單位統(tǒng)一管理。通過各產權單位協(xié)商達到共識，簽訂共管協(xié)議，招標聘請有維保能力的單位對建筑的消防設施和器材進行專業(yè)化的維護、保養(yǎng)，從而可有效減少公共消防設施的檢修率，避免出現(xiàn)公共消防設施有問題后無人能懂、無人會修的現(xiàn)象。四是定期開展消防安全常識培訓和滅火演習活動。消防安全委員會應定期組織產權單位的職工進行消防安全