舊改項目流程和操作要點(深圳)

1、1舊改項目流程及此類項目操舊改項目流程及此類項目操作關(guān)鍵點研究作關(guān)鍵點研究2報告主要內(nèi)容報告主要內(nèi)容3舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確定開發(fā)商拿地注：拿地之后進入項目開發(fā)建設(shè)階段，流程與普通項目相同。拆遷階段拆遷階段項目開發(fā)建項目開發(fā)建設(shè)階段設(shè)階段4舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項立項審批、公示確定開發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府申請審核審批批復(fù)需改造的城中村所在的鎮(zhèn)政府向舊改辦提交“舊改申請”。舊改辦審核、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意。區(qū)政府作出立項批復(fù)。5舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示審批、公示確定開發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府前期工作審核審批批復(fù)公示核定改造范圍

2、，編制舊改規(guī)劃設(shè)計方案，土地、房屋權(quán)屬調(diào)查、房屋查丈。對舊改項目評估、審核，擬定詳細方案、編制專項規(guī)劃方案報舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。區(qū)政府批復(fù)，改造預(yù)案公示，內(nèi)容包括規(guī)劃方案、拆賠方案、安置回遷方案等，征詢公眾意見，需經(jīng)90%以上業(yè)主同意。6舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確定開發(fā)商確定開發(fā)商拿地招標、評標資金落實確定開發(fā)商區(qū)舊改辦公告招投標事項，評標委員會（村民代表、鎮(zhèn)政府代表、規(guī)劃國土部門代表、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組代表、外聘專家等）評標。建立舊改專用帳戶，監(jiān)管資金入帳，或由銀行擔(dān)保。區(qū)舊改辦與開發(fā)商簽訂改造協(xié)議書，核發(fā)城中村改造單位確認書。7舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確

3、定開發(fā)商拿地拿地土地征用與收回協(xié)議用地選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷安置補償協(xié)議房屋拆遷許可證土地出讓合同項目建筑報建手續(xù)規(guī)劃國土部門與舊改區(qū)各相關(guān)單位簽訂規(guī)劃國土部門向開發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國土部門向開發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國土部門向開發(fā)商頒發(fā)開發(fā)商與被拆遷人簽訂規(guī)劃國土部門與開發(fā)商簽訂8舊改舊改基本流程顧問部顧問部代理部代理部服務(wù)對象：服務(wù)對象：政府政府服務(wù)對象：服務(wù)對象：開發(fā)商開發(fā)商立項審批、公示確定開發(fā)商拿地9舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目的原則：舊改項目的原則：1.1.低風(fēng)險運作低風(fēng)險運作2.2.合理的利潤率合理的利潤率3.3.平穩(wěn)的銷售速度平穩(wěn)的銷售速度10舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目

4、關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)方面常見問題列舉：項目開發(fā)方面常見問題列舉：n營造區(qū)域價值營造區(qū)域價值n綜合體建筑開發(fā)難度綜合體建筑開發(fā)難度n項目開發(fā)順序項目開發(fā)順序n項目整體社會效應(yīng)研究項目整體社會效應(yīng)研究11舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)營造區(qū)域價值營造區(qū)域價值n 目前龍崗的大量舊改項目整體規(guī)模較大、容積率類目前龍崗的大量舊改項目整體規(guī)模較大、容積率類似、自身配套相似、同受似、自身配套相似、同受90平米影響，同類化現(xiàn)象平米影響，同類化現(xiàn)象嚴重；嚴重；n 大批項目同期進行，市場競爭激烈，龍崗區(qū)域客戶大批項目同期進行，市場競爭激烈，龍崗區(qū)域客戶比較封閉，客戶量有限，各項

5、目如何突破競爭，成比較封閉，客戶量有限，各項目如何突破競爭，成為其成敗的關(guān)鍵；為其成敗的關(guān)鍵；n 部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項目的開發(fā)（通常是部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項目的開發(fā)（通常是30萬建面以上），其關(guān)鍵點在于如何提升區(qū)域價值，萬建面以上），其關(guān)鍵點在于如何提升區(qū)域價值，通過各種手段進行區(qū)域的炒作和營銷以更大的吸引通過各種手段進行區(qū)域的炒作和營銷以更大的吸引客戶，提升片區(qū)價值，帶來更大的利潤，否則該類客戶，提升片區(qū)價值，帶來更大的利潤，否則該類大型項目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項目的順大型項目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項目的順利開發(fā)；利開發(fā)；12舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項

6、目開發(fā)項目開發(fā)綜合體建筑開發(fā)難度綜合體建筑開發(fā)難度n 目前大規(guī)模舊改項目都帶有較強的社會責(zé)任職能，目前大規(guī)模舊改項目都帶有較強的社會責(zé)任職能，因而項目會有較為完善的社會配套建設(shè)要求，包括因而項目會有較為完善的社會配套建設(shè)要求，包括學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；n 配套中學(xué)校對項目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)配套中學(xué)校對項目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)和酒店會對項目帶來較大的銷售難度；和酒店會對項目帶來較大的銷售難度；n 龍崗商業(yè)飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)龍崗商業(yè)飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)銷售難度較大；銷售難度較大；n 酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟對酒店的需求較

7、高，酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟對酒店的需求較高，但目前龍崗的酒店市場并不成熟，無優(yōu)勢景觀資源但目前龍崗的酒店市場并不成熟，無優(yōu)勢景觀資源的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店對開發(fā)商的的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店對開發(fā)商的實力以及要求都較高，開發(fā)難度和資金投入都很高，實力以及要求都較高，開發(fā)難度和資金投入都很高，對低風(fēng)險運作不利；對低風(fēng)險運作不利；13舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)順序項目開發(fā)順序n 舊改項目往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、舊改項目往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、酒店、還建住宅和商業(yè)；酒店、還建住宅和商業(yè)；n 一般的開發(fā)順序，啟動區(qū)以部

8、分住宅、還建住宅和一般的開發(fā)順序，啟動區(qū)以部分住宅、還建住宅和商業(yè)、集中商業(yè)啟動；商業(yè)、集中商業(yè)啟動；n 其中集中商業(yè)一期啟動為了提升項目商業(yè)客戶對商其中集中商業(yè)一期啟動為了提升項目商業(yè)客戶對商業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也無法產(chǎn)生利潤，因而為了達到啟動區(qū)的資金收益基無法產(chǎn)生利潤，因而為了達到啟動區(qū)的資金收益基本平衡需要一部分可銷售的住宅來實現(xiàn)；本平衡需要一部分可銷售的住宅來實現(xiàn)；n 學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_發(fā)，也便于住宅的營銷推廣；學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_發(fā)，也便于住宅的營銷推廣；n 由于酒店一次性投入較大，資金回收較慢，因而不由于酒店一次性投入

9、較大，資金回收較慢，因而不建議在前期開發(fā)，為了確保項目的低風(fēng)險運作，應(yīng)建議在前期開發(fā)，為了確保項目的低風(fēng)險運作，應(yīng)在后期回收資金之后進行建設(shè)；在后期回收資金之后進行建設(shè)；14舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目整體社會效應(yīng)研究項目整體社會效應(yīng)研究n 舊改項目要求開發(fā)商提高社會職責(zé)和社會效應(yīng)；舊改項目要求開發(fā)商提高社會職責(zé)和社會效應(yīng)；n 改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生活標準也是舊改項目所義不容辭的責(zé)任；活標準也是舊改項目所義不容辭的責(zé)任；n 社會職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會配套設(shè)施；社會職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會配套

10、設(shè)施；n 如何確保中低收入家庭購房、建設(shè)和諧社會，也是如何確保中低收入家庭購房、建設(shè)和諧社會，也是舊改項目在運作的時候所必須要考慮的因素；舊改項目在運作的時候所必須要考慮的因素；n 在項目開發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型在項目開發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型國家和社會所必經(jīng)的一個改造過程，這些都是舊改國家和社會所必經(jīng)的一個改造過程，這些都是舊改項目所需要肩負的社會責(zé)任；項目所需要肩負的社會責(zé)任；15舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)方面常見問題列舉：商業(yè)方面常見問題列舉：n項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的問題問題n商業(yè)開發(fā)順序建

11、議商業(yè)開發(fā)順序建議n商業(yè)還建問題商業(yè)還建問題n商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃16舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的問題項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的問題n 龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過于求的局面，舊改項目龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過于求的局面，舊改項目商業(yè)面積大，銷售難度增加；商業(yè)面積大，銷售難度增加；n 中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的商業(yè)氛圍較好，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；商業(yè)氛圍較好，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；n 城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百貨類為主，服務(wù)城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百

12、貨類為主，服務(wù)于村內(nèi)一般生活消費者，難以形成區(qū)域規(guī)模；于村內(nèi)一般生活消費者，難以形成區(qū)域規(guī)模；n 大型專業(yè)市場也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為大型專業(yè)市場也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會降低居住質(zhì)量；主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會降低居住質(zhì)量；17舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)開發(fā)順序建議商業(yè)開發(fā)順序建議n 商業(yè)一般先進行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹立昭示性商業(yè)一般先進行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹立昭示性的商業(yè)形象，也為項目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參的商業(yè)形象，也為項目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參觀；觀；n 營造活力街區(qū)，在項目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且營造活

13、力街區(qū)，在項目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且在設(shè)計之初就進行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建在設(shè)計之初就進行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建范圍，先還后售；范圍，先還后售；n 對社區(qū)服務(wù)類項目要提前設(shè)計其使用要求，方便招對社區(qū)服務(wù)類項目要提前設(shè)計其使用要求，方便招商；商；18舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)還建問題商業(yè)還建問題n 商業(yè)還建應(yīng)先通過客戶方談以及商業(yè)拆遷補償協(xié)議商業(yè)還建應(yīng)先通過客戶方談以及商業(yè)拆遷補償協(xié)議確定商業(yè)還建范圍以及位置；確定商業(yè)還建范圍以及位置；n 比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一層商鋪還建，具體還建做法可以采用等

14、值抽簽的方層商鋪還建，具體還建做法可以采用等值抽簽的方式，若干不同價值的商鋪組成一組，分成若干總值式，若干不同價值的商鋪組成一組，分成若干總值相等的小組讓村民抽組；相等的小組讓村民抽組；n 街鋪商業(yè)面積過大，則可以還建街鋪，村民也比較街鋪商業(yè)面積過大，則可以還建街鋪，村民也比較接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；19舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃n 為了帶活整體商業(yè)，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動街區(qū)型為了帶活整體商業(yè)，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動街區(qū)型商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險；商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險；n 一期入伙時商業(yè)以家裝、布藝

15、等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，一期入伙時商業(yè)以家裝、布藝等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，同時引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；同時引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；n 后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營形式；醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營形式；20舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅住宅方面常見問題列舉：住宅方面常見問題列舉：n關(guān)于拆遷問題關(guān)于拆遷問題n還建面積與還建面積與90平米關(guān)系平米關(guān)系n住宅形態(tài)問題住宅形態(tài)問題21舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅關(guān)于關(guān)于拆遷拆遷問題問題n 拆遷問題是舊改項目成敗的重中之重；拆遷問

16、題是舊改項目成敗的重中之重；n 舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進度和競重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進度和競爭策略的制定；爭策略的制定；n 解決措施就是快速補償、快速拆遷、避免解決措施就是快速補償、快速拆遷、避免“夜長夢夜長夢多多”，因為隨著舊改項目及城市化進程的推進，地，因為隨著舊改項目及城市化進程的推進，地塊低價很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居塊低價很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居民要求提高補償金額，或者成為釘子戶，則對項目民要求提高補償金額，或者成為釘子戶，則對項目整體進度和開

17、發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項目整體進度和開發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項目失??；失敗；22舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅還建面積與還建面積與90平米關(guān)系平米關(guān)系n 在舊改項目定位開始之前要通過開發(fā)商和龍崗區(qū)舊在舊改項目定位開始之前要通過開發(fā)商和龍崗區(qū)舊改辦確定本項目改辦確定本項目90平米所占比例；平米所占比例；n 舊改項目不確定性因素較多，很多需要落實的具體舊改項目不確定性因素較多，很多需要落實的具體指標以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個確認；指標以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個確認；n 還建面積是否受到還建面積是否受到90平米指標的限制，或者村民對平米指標的限制，或者村民對還建

18、面積的要求應(yīng)該在項目定位開始之前通過市調(diào)、還建面積的要求應(yīng)該在項目定位開始之前通過市調(diào)、訪談以及和開發(fā)商討論確定（部分項目開發(fā)并未和訪談以及和開發(fā)商討論確定（部分項目開發(fā)并未和村民簽署還建關(guān)于村民簽署還建關(guān)于90平米限制的協(xié)議）；平米限制的協(xié)議）；n 通過訪談可以得到村民對于拼合產(chǎn)品的接受度，從通過訪談可以得到村民對于拼合產(chǎn)品的接受度，從而尋找新的解決方案；而尋找新的解決方案；23舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅住宅住宅形態(tài)形態(tài)問題問題n 由于商業(yè)面積過大，加之龍崗目前商業(yè)發(fā)展的初級由于商業(yè)面積過大，加之龍崗目前商業(yè)發(fā)展的初級形態(tài)，因而在布局上必然會將沿街面盡可能的布置形態(tài)，因而在布局上必然會將沿街面盡可能的布置街鋪，使得園林被裙樓底商圍在中央；街鋪，使得園林被裙樓底商圍在中央；n 建筑及園林風(fēng)格方面龍崗人又比較青睞于歐洲古典建筑及園林風(fēng)格方面龍崗人又比較青睞于歐洲古典風(fēng)格，但是歐洲風(fēng)格提倡建筑位于空曠的自然山水風(fēng)格，但是歐洲風(fēng)格提倡建筑位于空曠的自然山水中央，以園林圍和建筑，因而園林風(fēng)格和園林布局中央，以園林圍和建筑，因而園林風(fēng)格和園林布局相距甚遠，設(shè)計也僅僅追求符號形似；相距甚遠，設(shè)計也僅僅追求符號形似；目前舊改目前舊改平面布局平面布局歐洲園林歐洲園林平面布局平面布局外部外部空間空間