二手房買賣合同糾紛

1、二手房買賣合同糾紛篇一：二手房買賣合同糾紛大全與處理 二手房買賣合同糾紛大全與處理（以下為簡(jiǎn)單分類，總計(jì)大約106種糾紛） 【一、賣方過(guò)錯(cuò)系列】13賣方一房二賣糾紛 賣方反悔不賣糾紛 改底單后賣方反悔糾紛 賣方拒收購(gòu)房款糾紛 賣方逾期或拒絕交房糾紛 賣方不騰房糾紛賣方拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛 賣方拖延及拒絕過(guò)戶糾紛 賣方隱瞞兇宅糾紛 賣方隱瞞已抵押糾紛 賣方其他隱瞞糾紛（已出租、配偶未同意、有共有人、 質(zhì)量問(wèn)題等）先賣后抵押糾紛 賣方不遷走戶口糾紛 【二、買方過(guò)錯(cuò)系列】3買方逾期付款糾紛 買方反悔不買糾紛買方拖延收房糾紛 【三、侵犯他人權(quán)利系列】7承租人要求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛 共有人、繼承人等權(quán)利人主張權(quán)利

2、糾紛 賣方配偶主張合同無(wú)效糾紛 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的買賣糾紛 逃債低價(jià)轉(zhuǎn)讓糾紛 借名買賣糾紛 侵犯居住人權(quán)利糾紛 【四、特殊交易方式糾紛】4陰陽(yáng)合同糾紛 假贈(zèng)與真買賣糾紛 改底單相關(guān)糾紛 房屋置換糾紛 【五、特殊房產(chǎn)類型糾紛】15【公房】 公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 公房買賣未經(jīng)單位同意或單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛 公房未上市、不能上市及費(fèi)用分擔(dān)糾紛 公房其他相關(guān)糾紛 【經(jīng)濟(jì)適用房】 經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)糾紛兩限房相關(guān)糾紛【回遷房】 回遷房相關(guān)糾紛（冒名購(gòu)房、未滿五年購(gòu)房） 【農(nóng)村房屋】 城鎮(zhèn)戶口購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)糾紛 同村人農(nóng)村房屋買賣糾紛 購(gòu)買二十年租賃權(quán)的糾紛【無(wú)證房】無(wú)房產(chǎn)證買賣合同糾紛未取得預(yù)售許可證房屋買賣

3、合同糾紛 無(wú)土地證買賣合同糾紛【其他】未還清銀行按揭貸款未解抵押房產(chǎn)買賣糾紛 違章建筑買賣糾紛贈(zèng)與房產(chǎn)的買賣糾紛繼承房產(chǎn)的買賣糾紛【六、特殊交易主體糾紛】6多人買房或賣房引發(fā)的糾紛 外國(guó)人購(gòu)房或賣房引發(fā)的糾紛 公司企業(yè)房產(chǎn)買賣糾紛 未成年人名義購(gòu)房糾紛 委托賣房相關(guān)糾紛表見(jiàn)代理相關(guān)糾紛【七、金額糾紛】5定金糾紛 買方定金未交齊賣方解除合同糾紛 定金協(xié)議被認(rèn)定為房屋買賣合同糾紛 違約金糾紛 稅費(fèi)相關(guān)糾紛【八、合同履行糾紛】16合同約定不明糾紛 合同與補(bǔ)充協(xié)議或居間合同條款沖突糾紛 推遲交稅過(guò)戶引發(fā)的糾紛質(zhì)量糾紛面積糾紛 配套設(shè)施、裝修糾紛 簽相關(guān)糾紛 面簽相關(guān)糾紛 交房收房糾紛 物業(yè)交接糾紛、公

4、共維修基金過(guò)戶糾紛 買方或賣方去世引發(fā)的合同履行糾紛 合同履行過(guò)程中買方變?yōu)橥鈬?guó)國(guó)籍不足一方丟失合同原件引發(fā)的糾紛 合同作廢、解除不當(dāng)引發(fā)的糾紛房屋毀損引發(fā)的糾紛 不可抗力引發(fā)的糾紛 【九、貸款中相關(guān)糾紛】11買方要求變更買方姓名糾紛 買方要求變更或增加貸款銀行糾紛 買方請(qǐng)求延期辦理貸款糾紛 買方信用等原因?qū)е沦J款不能糾紛 買方拖延或不配合辦理貸款糾紛 賣方惡意隱瞞房齡導(dǎo)致買方貸款不能糾紛 賣方拒絕配合辦理貸款糾紛 賣方夫妻一方拒絕面簽糾紛 政策變動(dòng)引發(fā)的買方貸款不能糾紛 不可抗力等引發(fā)的買方貸款不能糾紛 與銀行的相關(guān)糾紛 【十、合同總則相關(guān)糾紛】8合同無(wú)效糾紛 解除合同糾紛 合同撤銷糾紛 查

5、封糾紛無(wú)法取得房產(chǎn)證糾紛 無(wú)法辦理土地使用權(quán)證糾紛 購(gòu)房意向書還1年的是購(gòu)房合同？【十一、訴訟交織】12買方或賣方詐騙相關(guān)糾紛 合同履行中的疑難糾紛 涉及離婚相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)糾紛 涉及繼承相關(guān)房產(chǎn)買賣糾紛 涉及公司企業(yè)出資等相關(guān)糾紛 二手房買賣與拆遷交叉糾紛 被盜名買賣引發(fā)的糾紛 因房產(chǎn)買賣引發(fā)的與受托人糾紛 因房產(chǎn)買賣引發(fā)的與銀行相關(guān)糾紛 因房產(chǎn)買賣引發(fā)的與公證處糾紛 因房產(chǎn)買賣引發(fā)的與評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)糾紛 因房產(chǎn)買賣引發(fā)的與房管局相關(guān)糾紛 【十二、相關(guān)后事糾紛】7與承租人相關(guān)糾紛 騰房糾紛 租金支付、裝修等處理 雙方解除合同后的糾紛 合同被判處無(wú)效、撤銷、解除后的相關(guān)糾紛：房款、還 房、銀行處理合

6、同被判處繼續(xù)履行后的糾紛 房產(chǎn)的執(zhí)行【十三、與中介有關(guān)的糾紛】13跳單糾紛要求退代辦費(fèi)糾紛中介費(fèi)退還糾紛買賣雙方關(guān)于中介費(fèi)的負(fù)擔(dān)糾紛中介代辦服務(wù)糾紛如 丟件及拖延辦理中介隱瞞真實(shí)信息及提供虛假信息的糾紛意向金、代收款糾紛中介吃差價(jià)糾紛中介稅費(fèi)相關(guān)糾紛 中介挪用資金糾紛中介與銀行反復(fù)面簽、簽引發(fā)的糾紛 中介私撤簽糾紛中介簽錯(cuò)誤糾紛篇二：房屋買賣合同糾紛民事起訴狀話：*。原告：*，女，1*年*月30日生 ，*人，住*民事起訴狀原告：*，男 ，19*年*月*日生 ，*市*縣人，住本縣*鎮(zhèn)*組，身份證號(hào)碼：*聯(lián)系電身份證號(hào)碼：*訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求貴院依法判令被告繼續(xù)履行合同，為原告辦理 房屋所有權(quán)證。

7、2、請(qǐng)求貴院判令被告支付原告違約金XXO兀。（以原告購(gòu)房屋的成交金額為基數(shù)，按照每日萬(wàn)分之一計(jì)算，從XX年6月24日算至被告為原告辦理房屋所有權(quán)證，原告從被 告處實(shí)際取得該證之日止）三、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用 由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于XX年11月6日與被告簽署了 商品房的買賣合同 ，被告向原告出售位房款交房時(shí)間為XX年12月31日前。同時(shí)，雙方還在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第四條第4款明確約定：出賣人在買受人 交清全部資料、 稅、 費(fèi)并辦理商品房面積補(bǔ)差手續(xù)、 商品房 驗(yàn)收交付手續(xù)后的540日內(nèi)，為買受人辦理房屋所有權(quán)證。如因出賣人的責(zé)任，

8、買受人未能在上述期限內(nèi)取得房屋所有 權(quán)證書，雙方同意按以下方式處理：買受人不被告：*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：法定代表人：*，電話：*于*鳳棲居委會(huì)“ *21211801號(hào) 商品房一套?？偝山唤痤~為315213兀。通過(guò)按揭的方式支付退房，出賣人 按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，并于買受 人取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)支付。原告在XX年10月15日支付了房款95213元。合同簽訂之后，原告又通過(guò) 中國(guó)工商銀行股份有限公司*支行支付了2XX0元房款。XX年10月15日原告向被告支付了契稅6304元，大修基金6068元，購(gòu)房擔(dān)保費(fèi)1980元，查詢費(fèi)50元，抵押登記費(fèi)90元。 原告已

9、按照合同的約定履行了相關(guān)義務(wù)。被告雖然于XX年12月31日交房，但卻一再拖延，未在約定的期限內(nèi)為原告 辦理房屋所有權(quán)證書。被告的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違 約責(zé)任?；谏鲜鍪聦?shí)，原告認(rèn)為，合同應(yīng)當(dāng)守信。被告未在約 定的期限內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書的行為，嚴(yán)重地?fù)p害 了原告的合法權(quán)益。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告特把本案 訴至貴院，請(qǐng)依法秉公裁決！此致*縣人民法院具狀人：* *年月日篇三：二手房貸款不成導(dǎo)致買賣合同糾紛如何應(yīng)對(duì) 二手房買賣過(guò)程中，買賣合同已經(jīng)成立生效，賣方已經(jīng) 申請(qǐng)銀行按揭并按照按揭公司、銀行要求提供了全套按揭所 需資料。但是由于限購(gòu)限貸政策出臺(tái)，由于國(guó)家貸款規(guī)模控 制、房貸額度

10、不足、銀行當(dāng)年的房貸授信額度不足等原因， 最終導(dǎo)致買方的貸款申請(qǐng)未被批準(zhǔn)，在按揭不成情況下，各 方如何應(yīng)對(duì)？一、貸款不成屬于什么情況？不可抗力，按照我國(guó)法律規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。這一概念，在我國(guó)民法通則和合同法上均由規(guī)定。不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條 款，從法理上講，構(gòu)成不可抗力，必須同時(shí)具備三個(gè)要件：一是它必須獨(dú)立存在于人的行為之外；二是它必須是損害結(jié) 果發(fā)生的原因；三是它必須具有人力不可抗拒的性質(zhì)。司法 實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的不可抗力的事件有地震、海嘯、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！跋拶?gòu)限貸政策”不完全符合上述三個(gè)條件，一般情況下，法律界對(duì)此已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，即通常認(rèn)為不屬于不可抗力范疇

11、。情勢(shì)變更，是指合同發(fā)生法律效力之后， 在全面履行前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，使合同賴以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境 發(fā)生當(dāng)事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效 力則顯失公平，受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲 裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的一項(xiàng)法律制度。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第二十六條規(guī)定，“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于 一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求 人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除

12、” 。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于交易雙方中的某一方，或與之關(guān)聯(lián) 的某一方的原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)，如款式過(guò)時(shí)，價(jià)格過(guò)高，質(zhì)量 投訴，商業(yè)機(jī)密泄露都屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。XX年7月7日，最高人民法院發(fā)文要求“人民法院在判斷某種重大客觀變化是否 屬于情勢(shì)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般 觀念上的事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合 理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常 的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益范圍等，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案 中識(shí)別情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)” 。“限購(gòu)限貸政策”的出臺(tái)，導(dǎo)致銀行在審批貸款時(shí)不同 于以往，貸款不成是由于政策、銀行等反面的原因，亦即非 因“交易雙方中某一方” 的原因，

13、屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事 人的原因” ，因此，貸款不成情況下，大多數(shù)時(shí)候，可以使 用情勢(shì)變更原則處理。二、貸款不成情況下，是否首先要看合同約定？ 二手房買賣合同中，應(yīng)當(dāng)在合同訂立階段如果能夠?qū)?“貸款不成如何處理”進(jìn)行約定，雙方買賣合同中如何對(duì)此進(jìn)行約定十分關(guān)鍵，不同的約定對(duì)買賣雙方產(chǎn)生的不同影響。判斷買方是否需要承擔(dān)由于貸款政策調(diào)整而導(dǎo)致合同 不能繼續(xù)履行的法律責(zé)任，首先需看合同條款中對(duì)按揭手續(xù) 不能辦理該如何處理有沒(méi)有約定。在實(shí)踐中，有的房屋買賣 合同中約定得很清楚，即如果按揭貸款不能辦理，則購(gòu)房者 需自籌資金支付剩余購(gòu)房款，否則應(yīng)承擔(dān)延期付款的違約責(zé) 任，如果房屋買賣合同有類似這樣的約定，則

14、購(gòu)房者需承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任，并無(wú)權(quán)主張解除房屋買賣合同。岳某在購(gòu)買二手房過(guò)程中，悉數(shù)按照買賣合同約定履行 義務(wù)，在提交按揭資料的時(shí)候更是全面準(zhǔn)確， 個(gè)人征信良好， 但其200萬(wàn)貸款仍然沒(méi)有被銀行批準(zhǔn)，面對(duì)這一狀況，岳某 請(qǐng)中介公司做工作，希望能夠和賣方解除合同、退定，被賣 方拒絕，無(wú)奈之下在筆者處尋求幫助。筆者代理該案訴諸法 律，二審法院認(rèn)為，銀行房貸政策調(diào)整是政府為加強(qiáng)房地產(chǎn) 交易進(jìn)行的政策調(diào)控，該調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)以及具體內(nèi)容如何，均是當(dāng)事人簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)知的。本案中，銀行未能 向岳某提供200萬(wàn)元貸款，并最終導(dǎo)致岳某無(wú)法取得銀行貸 款進(jìn)而無(wú)法繼續(xù)履行合同，屬于不可歸責(zé)于其自身的原因，岳某對(duì)

15、此并無(wú)過(guò)錯(cuò)。且涉案買賣合同并未明確約定即使岳某 無(wú)法獲得銀行貸款，也應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行支付房款義務(wù)、不得 因房貸政策調(diào)整而免除其違約責(zé)任等內(nèi)容。出賣人趙某主張 買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，理?yè)?jù)不足，不予支持。經(jīng)一二審之 后，岳某的訴訟請(qǐng)求最終得到支持。三、貸款不成，構(gòu)成情勢(shì)變更情況下，如何處理？ 并非所有貸款不成都可以構(gòu)成情勢(shì)變更，因?yàn)橘J款不成 構(gòu)成情勢(shì)變更應(yīng)該滿足以下條件：1、合同無(wú)約定；如前所述，買賣合同未對(duì)“貸款不成如何處理”進(jìn)行約定。2、非 因買方的征信問(wèn)題導(dǎo)致；如果買方貸款被拒，是由于其自身 銀行信譽(yù)度較差、個(gè)人征信系統(tǒng)不良記錄所致，則不應(yīng)列入 情勢(shì)變更范疇之內(nèi)。3、貸款不成嚴(yán)重影響買方履約能

16、力；貸款不成情況下，導(dǎo)致了買方改變付款方式、自籌資金大幅 度增加。構(gòu)成情勢(shì)變更情況下， 顯而易見(jiàn)， 買賣合同履行過(guò)程中， 買方貸款不成，屬于銀行房貸政策原因，而銀行房貸政策調(diào) 整應(yīng)當(dāng)歸屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由” ，這一情況 下，根據(jù)合同法公平原則，充分考慮各方當(dāng)事人利益平衡，允許當(dāng)事人解除合同，是有明確法律依據(jù)的。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的 解釋第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，購(gòu)房人以擔(dān)保 貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款 合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可 以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事

17、 由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不 能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人”究竟是買方逾期付款構(gòu)成違約，還是賣方?jīng)]收定金解除 合同理?yè)?jù)不足？買賣合同履行陷入僵局，買方或者賣方如何 通過(guò)主張權(quán)利解套？在目前全國(guó)范圍內(nèi)限購(gòu)限貸政策尚未 解禁情況下，此類問(wèn)題在買賣合同履行過(guò)程中還將大量出現(xiàn)，結(jié)合不同的合同 約定，找準(zhǔn)法律依據(jù)，準(zhǔn)確分析，正確把握，才能夠有的放 矢地做出公平處理，才能夠確保委托人合法權(quán)益最大化。篇四：如何應(yīng)對(duì)二手房買賣糾紛二手房買賣糾紛有哪些定金糾紛、過(guò)戶辦理糾紛、合同 糾紛等等這些都是二手房買賣交易過(guò)程中比較容易

18、出現(xiàn)的 一些糾紛，具體的這些糾紛是怎樣的情形呢需要如何應(yīng)對(duì)呢一、二手房交易定金引起的糾紛買賣雙方在中介公式的居間下簽署的房地產(chǎn)買賣居間 協(xié)議，經(jīng)三方簽章確認(rèn)后生效為定金協(xié)議，適用于定金罰 則。如果買方違約賣方?jīng)]收其定金，賣方違約須雙倍返還定 金。違約除了以違反居間協(xié)議的約定為憑外，還須違約方簽 署書面的確認(rèn)書。二、因逾期支付房款引起的糾紛買方逾期支付房款時(shí)，賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房 款之外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定 的逾期付款違約金，賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。買方要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行

19、 貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀 行未能足額放貸的話，買方如不能按時(shí)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，仍 然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)?，買賣合同上的約定只 能認(rèn)為賣方允許通過(guò)銀行貸款來(lái)支付房款，而不能認(rèn)為買方 可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，因?yàn)橘J款的問(wèn)題責(zé)任在買 方而不是賣方。三、二手房屋過(guò)戶手續(xù)辦理引起的糾紛 賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過(guò)戶手 續(xù)，但買方想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般 是賣方不辦過(guò)戶手續(xù)而引起糾紛，這時(shí)，買方如果對(duì)這套房 子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn) 賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全;如果買方志在違約金的賠付， 須將已支付給賣

20、方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而 拖欠所支付的房款及違約金。四、因中介行為引起的糾紛 如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協(xié)議后，跳開所委 托的中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公 司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間協(xié)議上的約定追究 其責(zé)任。如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)對(duì) 買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責(zé)任。其相互保護(hù)和相互制約的協(xié)議文書有：房地產(chǎn)出售居間協(xié)議、房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議、房地產(chǎn)買賣 居間協(xié)議、看房確認(rèn)書，傭金確認(rèn)書。五、二手房屋買賣合同引起的糾紛。要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效，一般是在另一方有重大 違約行為的情況下發(fā)生的，這類

21、案件一般還會(huì)伴隨著賠償損 失的請(qǐng)求，法院在審理這類案件時(shí)會(huì)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度的 不同，來(lái)判定各方承擔(dān)的責(zé)任。值得注意的是：法院審理時(shí) 需要提供相應(yīng)的證明材料，因此，在平時(shí)的交易中各種協(xié)議文書都要完整的保存，還須違 約方簽署書面的不再繼續(xù)履行合同的確認(rèn)書或事先告知的 電話錄音。六、二手房屋質(zhì)量引起的糾紛由于賣方交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，遭到買方索賠或要 求解除合同。根據(jù)部分地區(qū)高級(jí)人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果 賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如果賣方已就 房屋質(zhì)量的問(wèn)題明確告知買方的，那賣方不承擔(dān)責(zé)任。如果 房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而 系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證

22、明賣方對(duì)此是知曉的， 賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買方可以房屋所有人身份， 依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠 償責(zé)任。質(zhì)量及瑕疵問(wèn)題都要明確的寫進(jìn)買賣合同里。本文系華律（中國(guó)最大在線法律咨詢平臺(tái)）整理上傳，轉(zhuǎn)載注明出處！篇五：二手房買賣合同糾紛疑難問(wèn)題解答 二手房買賣合同糾紛疑難問(wèn)題解答 摘要：本文就目前二手房買賣合同中的相關(guān)疑難問(wèn)題， 結(jié)合北京市法院的處理情況，做了簡(jiǎn)要的回答。1、一房多賣情形下， 多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的， 怎么處理？出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為 有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按 照以下順序確定履行合同的買受人：

23、（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占 有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房 屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否 辦理了簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出 賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案 件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前 款原則協(xié)調(diào)處理。2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽(yáng)合同，對(duì)房屋 價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理？當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽

24、訂數(shù)份買賣合 同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng) 事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中 確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并 建議相關(guān)行政主管部門予以處理。也就是說(shuō)，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同避稅的，避稅的條款因違 背雙方的真實(shí)意思表示，而無(wú)效，仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履 行。3、以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎 么處理？當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在 他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定 要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支 持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查

25、封或其他原因依法不 能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 這 里的前提是， 當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出 資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該 情形的除外。4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購(gòu)房出資，但不能證明當(dāng)事人之 間系借名關(guān)系的，怎么處理？當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出 資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主 張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登 記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。也就是說(shuō)，在此情形下，出資人只能

26、向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張 雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利 息，而不能取得房屋所有權(quán)。5、借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房， 能否要求登記人將房屋過(guò)戶至借用人名下？借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用 住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確 認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。也就是說(shuō)，借用人在其本身不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保 障性住房條件的情況下，不可能通過(guò)借用他人名義購(gòu)買房屋， 而達(dá)到規(guī)避購(gòu)買條件，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買保障性住房的目的。6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實(shí)際占 有了房屋，能否直接要

27、求確定房屋歸其所有？房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng) 求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。也就是說(shuō)，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因 為當(dāng)事人付清了購(gòu)房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確 認(rèn)其享有物權(quán)。7、房屋買賣合同履行過(guò)程中， 一方當(dāng)事人根本違約的， 違約方是否享有合同解除權(quán)？房屋買賣合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的， 守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除

28、權(quán)。如果 因不可抗力或情事變更等原因， 致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿 意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求 繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定 金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定的法定不能履 行或事實(shí)不能履行情形的除外。8、房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的， 如何處理？ 當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng) 視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照 約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍 返還定金為代價(jià)解除合同。

29、若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事 人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違 約金可以同時(shí)適用。也就是買賣合同沒(méi)有明確約定定金為解約定金的，就不 能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代 價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解 約定金可以和違約金同時(shí)并用。在北京高院關(guān)于審理買賣 合同糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)中即規(guī)定： “當(dāng)事人同時(shí)約定違約金 和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約 定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的， 法院不予支持；當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定 金和違約金的，法院應(yīng)予支持。 ”9、房屋買賣合同因

30、一方根本違約解除后，守約方可以 主張賠償哪些損失？房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根 本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解 除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等 可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除 外。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得 利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損 失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交 易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、 轉(zhuǎn)賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人 將

31、房屋以高于買受人所出價(jià)格，賣于第三人的情形，買受人 有權(quán)要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房?jī)r(jià)款中分享利益。10、房屋買賣合同不成立、 無(wú)效、被撤銷后， 如何處理？ 在買賣合同不成立、無(wú)效、被撤銷的情形中，形成的是 締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損 失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括：所受損 害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有 利合同的機(jī)會(huì)損失等） 、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過(guò) 失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。12、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如何處理？ 房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共 有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給

32、第三人，侵害承租 人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等 條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備 合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人 在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋 另有規(guī)定的除外。法院在審理過(guò)程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況 要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu) 買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變 更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。篇六：二手房買賣合同糾紛案件的特點(diǎn) 二手房買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)發(fā)布日

33、期：XX/7/19 22:22:00來(lái)源：房山法院竇店法 庭調(diào)研報(bào)告 作者： 點(diǎn)擊：25近日，房山法院竇店法庭對(duì)該庭今年第一季度受理的二 手房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該類案件主要有 以下特點(diǎn)： 一是受房屋價(jià)格持續(xù)上漲的影響，賣方違約的 案件激增。賣方為了追求利益最大化，拒絕繼續(xù)履行已經(jīng)簽 訂的房屋買賣合同， 從而導(dǎo)致二手房買賣糾紛大量涌現(xiàn)。 是原告訴訟請(qǐng)求呈現(xiàn)明顯類型化。一是第三人為原告，以房 屋屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，出賣未經(jīng)其同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋 買賣合同無(wú)效。二是以買方為原告，以賣方違反約定未按期 履行合同為由，請(qǐng)求解除合同并要求賣方雙倍返還定金，或 者請(qǐng)求賣方繼續(xù)履行合同近日，房

34、山法院竇店法庭對(duì)該庭今年第一季度受理的二 手房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該類案件主要有以下特點(diǎn)：一是受房屋價(jià)格持續(xù)上漲的影響，賣方違約的案件激增。 賣方為了追求利益最大化，拒絕繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的房屋買 賣合同，從而導(dǎo)致二手房買賣糾紛大量涌現(xiàn)。二是原告訴訟請(qǐng)求呈現(xiàn)明顯類型化。一是第三人為原告， 以房屋屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)， 出賣未經(jīng)其同意為由， 請(qǐng)求確認(rèn) 房屋買賣合同無(wú)效。二是以買方為原告，以賣方違反約定未 按期履行合同為由，請(qǐng)求解除合同并要求賣方雙倍返還定金， 或者請(qǐng)求賣方繼續(xù)履行合同。三是“黑白合同”大量存在，加大法院審理難度。買賣 雙方為了規(guī)避相關(guān)法律，常常簽訂兩份合同，對(duì)房屋價(jià)款作

35、出不一致的約定，即俗稱的“黑白合同”，其中還有很多 合同”是采取口頭形式，取證更為困難，進(jìn)一步加大了法院 的審理難度。四是買賣合同常與居間合同相重疊，中介機(jī)構(gòu)作為第二 被告一起被訴的情況較多。由于買賣雙方多是通過(guò)中介機(jī)構(gòu) 認(rèn)識(shí)，并簽訂買賣合同，并由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，因此往往導(dǎo)致相關(guān)中介機(jī)構(gòu)被卷入大量二手房買賣糾紛案 件中，法律關(guān)系更為復(fù)雜。五是絕大部分涉案房屋都設(shè)有抵押權(quán)，由此引發(fā)糾紛居 多。賣方在原來(lái)購(gòu)買房屋時(shí)，大多通過(guò)銀行或者擔(dān)保公司進(jìn) 行貸款并在購(gòu)買的房屋上設(shè)定抵押權(quán)。因此，對(duì)該類二手房 進(jìn)行買賣時(shí)，九成以上的合同中都約定了買方先行支付一部 分現(xiàn)金，由賣方使用該筆款項(xiàng)向銀行辦理解

36、押，隨后再辦理 房屋過(guò)戶手續(xù)。而實(shí)踐中，在相關(guān)手續(xù)辦理過(guò)程中極易出現(xiàn) 糾紛。六是買賣雙方分歧較大，難于調(diào)解。出于利益驅(qū)動(dòng)，該 類案件當(dāng)事人雙方分歧較大，一方堅(jiān)決要求交房，另一方極 力主張解除合同，使得調(diào)解工作相當(dāng)困難，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié) 議的比例較小。針對(duì)該類案件上述特點(diǎn)，該庭提出以下審理措施：一是增強(qiáng)大局觀念，堅(jiān)持司法為民和服務(wù)大局。摒棄只 追求法律效果而不顧經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果的做法，處理好依 法辦案和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā) 展。二是加強(qiáng)學(xué)習(xí)，統(tǒng)一辦案標(biāo)準(zhǔn)，提高審判質(zhì)量。審判人 員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，定期開展業(yè)務(wù)研討會(huì)，就 該類型案件各種情形下的程序和實(shí)體問(wèn)題進(jìn)行溝

37、通和討論，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)審理結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，積累經(jīng)驗(yàn)。三是加強(qiáng)法制宣傳，普及有關(guān)房屋買賣的法律知識(shí)。通 過(guò)利用典型案件解析、法律問(wèn)題詮釋、公布裁判文書等方式, 向人民群眾宣傳相關(guān)法律知識(shí)，提高買賣雙方的法律意識(shí)， 特別是契約意識(shí)。同時(shí)，大力宣揚(yáng)誠(chéng)實(shí)信用的法律原則，形 成良好的社會(huì)風(fēng)氣。四是加強(qiáng)與相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)作。針對(duì)案件中涉 及的避稅行為及中介機(jī)構(gòu)的違法行為，積極通過(guò)司法建議的 形式，助推房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理，營(yíng)造誠(chéng)信有序、透明健 康的市場(chǎng)環(huán)境和交易秩序。篇七：二手房買賣合同糾紛案例分析 二手房買賣合同糾紛案例分析 案情 原告：徐某某 被告：周某某XX年8月2日，被告與案外人上海市寶

38、鼎置業(yè)有限公 司（以下簡(jiǎn)稱“寶鼎公司”）簽訂上海市商品房預(yù)售合同 ， 被告購(gòu)買位于上海市虹梅路3200弄20號(hào)401室商品房 一套，合同約定“寶鼎公司”于XX年10月31日前將該 房屋交付給被告， 雙方辦理了預(yù)售登記。XX年5月26日， 被告與上海廣達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣達(dá)公司”）簽訂房地產(chǎn)居間合同（出售），約定被告委托廣達(dá)公司居 間出售401室房屋。同年5月27日，原、被告通過(guò)“廣 達(dá)公司”居間，簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定： 被告將401室商品房作價(jià)人民幣1,140,000元轉(zhuǎn)讓給原 告。原告于簽訂協(xié)議當(dāng)日將房款人民幣114,000元暫存于 中介方“廣達(dá)公司” ，由中介方在

39、簽訂本協(xié)議后三個(gè)工作日 內(nèi)將該筆房款交于被告。被告于開發(fā)商通知交房之日付清所 有房款，并通知原告辦理進(jìn)戶手續(xù)，原告支付房款萬(wàn)元。 開發(fā)商大產(chǎn)證辦出后，通知被告辦理小產(chǎn)證，待被告小產(chǎn)證 辦出后，辦理原告小產(chǎn)證，同時(shí)原告通過(guò)銀行貸款支付剩余 房款。原、被告任何一方，未按協(xié)議約定全面履行相應(yīng)的義 務(wù)，且逾期達(dá)15日，則守約方有權(quán)單方面終止協(xié)議，違約 方應(yīng)向守約方支付違約金114,000元。此外，原、被告雙 方還對(duì)其他的權(quán)利義務(wù)作了約定。簽約當(dāng)日，原告從中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行分別取出房 款114,000元及中介費(fèi)5,700元，廣達(dá)公司出具收條。同 年10月31日，被告向中介方出具確認(rèn)書，載明：由于本

40、人自身原因不出售系爭(zhēng)房屋，本人不前往中介方領(lǐng)取原告暫存中介 方的首筆房款，現(xiàn)同意中介方將上述房款退還給原告。另，系爭(zhēng)房屋于XX年6月2日經(jīng)查核準(zhǔn)登記的權(quán)利 人為被告，同年12月16日“寶鼎公司”辦理初始登記取 得大產(chǎn)證。因原告無(wú)財(cái)產(chǎn)可供擔(dān)保，故其向代理律師出具書 面材料確認(rèn)不辦理財(cái)產(chǎn)保全。在訴訟期間，被告將系爭(zhēng)房屋 再次轉(zhuǎn)讓，并于XX年4月1日辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。、4 亠訴辯原告訴稱：XX年5月27日，原、被告簽訂轉(zhuǎn)讓 協(xié)議合法有效，且轉(zhuǎn)讓協(xié)議具備履行基礎(chǔ)。因房?jī)r(jià)上 漲因素，被告單方面違約， 故請(qǐng)求判令被告履行 轉(zhuǎn)讓協(xié)議 、 履行交房義務(wù)并與原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。XX年7月22日，因得知被告已

41、將系爭(zhēng)房屋再次轉(zhuǎn)讓給了案外人，并已辦理過(guò)戶登記手續(xù)，故原告被迫變更訴訟 請(qǐng)求，撤銷原第一條訴訟請(qǐng)求，判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民 幣905,550元。被告辯稱：被告在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)并未取得房地產(chǎn) 權(quán)證，且現(xiàn)上海市已禁止期房轉(zhuǎn)讓，故其與原告簽訂的轉(zhuǎn) 讓協(xié)議無(wú)效。其次，被告并未收到原告房款，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在 原告。在原告變更訴訟請(qǐng)求后，被告辯稱原告主張的賠償金 額過(guò)分高于轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的違約金金額，請(qǐng)求法院駁回 原告訴請(qǐng)。焦點(diǎn)八、八、1、轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題;2、過(guò)錯(cuò)責(zé)任問(wèn)題;3、賠償金額過(guò)分高于轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定違約金的金額 問(wèn)題。審理 一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案原、被告所簽訂

42、的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方當(dāng) 事人真實(shí)意思表示， 并不違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，雙方均應(yīng)按約全面切實(shí)履行。被告關(guān)于協(xié)議無(wú)效的抗辯理由不能成立，本院不予采信。原告于簽約當(dāng)日取 款人民幣114,000元、中介公司就此出具收條以及被告出 具的確認(rèn)書，可以認(rèn)定原告已按約將首筆房款暫存于中介公 司處。而證人劉鋒的證言、被告出具的確認(rèn)書均證實(shí)中介公 司已盡通知轉(zhuǎn)付義務(wù)，而是被告拒絕領(lǐng)取該款并將系爭(zhēng)房屋 再次轉(zhuǎn)讓，致使協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，“當(dāng)事 人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成 就”，故被告無(wú)權(quán)單方面解除協(xié)議，且其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告認(rèn)為實(shí)際

43、損失大于違約金 的約定而主張實(shí)際損失，鑒于原告僅支付了首筆房款，從均 衡雙方利益出發(fā)，酌定判決被告賠償原告損失人民幣450,000元。評(píng)析一、本案中雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，應(yīng)受法 律保護(hù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第五款之規(guī) 定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。本案中 雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未與全國(guó)人大頒布的法律及國(guó)務(wù) 院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相抵觸，應(yīng)為有效合同。對(duì)于被告代理律師談到上海市政府頒布的期房限轉(zhuǎn)的 問(wèn)題。首先，本案轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在此決定之前簽訂的。其 次，上海市人民政府頒布的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定僅規(guī) 定：自XX年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房在取

44、得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn) 讓的預(yù)告登記。市政府未就簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的 效力問(wèn)題作出規(guī)定，市政府也無(wú)權(quán)就此問(wèn)題作出規(guī)定。因此，本案中雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方當(dāng)事人真 實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法 有效，雙方均應(yīng)按約全面切實(shí)履行。二、 類似于本案的二手房買賣合同糾紛，買受方在訴訟 的同時(shí)，必須及時(shí)申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行訴訟保全，以防止出 售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的情況發(fā)生。近幾年，因房產(chǎn)市場(chǎng)的火暴，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅飚升，由此 而引起的出賣方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后違約的案例不勝枚舉。對(duì)于新建商品房買賣，最高人民法院已經(jīng)出臺(tái)了司法解 釋：對(duì)于開發(fā)商一房?jī)?/p>

45、賣的情況，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān) 不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。但對(duì)于二手房買賣并不 適用以上懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，故購(gòu)房者如想取得系爭(zhēng)房屋，則必須及時(shí)申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行訴訟保全，以防止出售方惡 意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的情況發(fā)生。三、加強(qiáng)整個(gè)社會(huì)信用制度建設(shè)。目前，我國(guó)自然人、法人的誠(chéng)信度普遍低下，這與我國(guó) 信用制度的不完善密不可分。我國(guó)信用制度缺陷主要表現(xiàn)在 以下兩方面：（一）、收集自然人、 法人不講誠(chéng)信的信息渠道過(guò)于陜窄對(duì)于自然人、法人目前收集不講誠(chéng)信的信息渠道主要是 其日常通信費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)的欠繳情況及以往向銀行借 款的還款情況。（

46、二）、不講誠(chéng)信的成本過(guò)低。 本案被告為了取得上漲房?jī)r(jià)、惡意違約，甚至在訴訟期 間將系爭(zhēng)房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行的尷尬境地。 而原告卻要為此付出律師費(fèi)用及大量時(shí)間、精力。針對(duì)以上情況，本律師建議有關(guān)政府部門，將合同糾紛 案件中法院依法判令一方單方面違約的生效判決也納入目 前的信用制度中。對(duì)于這些不講誠(chéng)信的個(gè)人及企業(yè)，在分享 社會(huì)資源時(shí)（如信貸等）對(duì)其采取相應(yīng)限制措施，以加大其不 講誠(chéng)信的成本，從而形成整個(gè)社會(huì)爭(zhēng)講誠(chéng)信的良好氛圍。篇八：二手房買賣容易產(chǎn)生哪些合同糾紛問(wèn)題 怎樣處 理二手房買賣容易產(chǎn)生哪些合同糾紛問(wèn)題 怎樣處理1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的 法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡

47、薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要 原因。2、委托合同簽訂不規(guī)范 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂 委托合同,但是在實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買o賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為二手房買賣委托合同或房 地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議,將二手房買賣合同與二手房買賣委 托合同的內(nèi)容混在一起,內(nèi)容約定多含糊不清。3、逃避居間義務(wù)1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證 時(shí)不在 深圳市房地產(chǎn)買賣契約(現(xiàn)變更為深圳市存量 房買賣合同)上簽字蓋章,不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在 合同上,逃避居間義務(wù)。2)這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合 同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。4、

48、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、 標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議 的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與 轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸 屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資 料的移交。3)價(jià)款是合同中最重要的條款,合同中應(yīng)主要寫明總價(jià) 款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定,則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。導(dǎo)5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期

49、限、支付價(jià)款的期限、交 付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程 亦應(yīng)在合同中明確寫明。6)支付價(jià)款的方式,應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付,付款 是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付 款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。5、二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定1)在二手房買賣過(guò)程中,經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔 不愿買房或者購(gòu)房的情形。2)買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一 旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過(guò)錯(cuò)較難認(rèn) 定。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但 是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證 也存在疑問(wèn)。4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手

50、房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié) 議的效力作出限制,明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議,才 具有法律效力,從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。篇九：商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)第一部分 商品房買賣合同糾紛第一章 一般規(guī)定一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售1、預(yù)售合同（并非認(rèn)購(gòu)書）以出賣人具有房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明為生效要件，若未取得 預(yù)售許可證，則預(yù)售合同無(wú)效，但一審法庭辯論終結(jié)前取得 的，可以認(rèn)定有效，法院對(duì)預(yù)售許可證只做形式審查。2、預(yù)售許可證過(guò)期的，不影響其后簽訂的預(yù)售合同的 效力。預(yù)售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預(yù)售合同效 力。3、簽訂預(yù)售合同時(shí)：

51、預(yù)售許可證被撤銷的，預(yù)售合同 無(wú)效；過(guò)期的，合同有效。 簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許 可證，或者許可證過(guò)期或被撤銷的，但在合同履行過(guò)程中房 屋已竣工的，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理。4、現(xiàn)售合同條件： （1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)證書；（2）國(guó)有土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工。不符合上述條件的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú) 效。5、認(rèn)定“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證”故意向買受人提供取得預(yù)售許可證的虛假事實(shí)；或（受人詢問(wèn)時(shí)，故意隱瞞未取得的事實(shí)二、商品房買賣的預(yù)約（認(rèn)購(gòu)書）與本約（商品房買賣：（1）2）買合同）1、判斷預(yù)約和本約的標(biāo)準(zhǔn)： （1

52、）協(xié)議簽訂時(shí)間； （2） 雙方是否僅僅是為購(gòu)買該房屋達(dá)成初步意向；（3）對(duì)房屋的 具體位置、面積、房?jī)r(jià)、付款方式、交付時(shí)間等具體交易條 件是否寫進(jìn)合同內(nèi)容，是否有明確約定； （4）出賣人是否已 按約定收受購(gòu)房款。2、判斷預(yù)約協(xié)議效力：根據(jù)合同法52條，不以出 賣人取得預(yù)售許可證為要件。3、買受人簽訂預(yù)約協(xié)議后，又以出賣人未取得預(yù)售許 可證為由主張預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持。4、簽訂認(rèn)購(gòu)書后無(wú)法簽訂正式買賣合同的責(zé)任承擔(dān)： （1） 因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的（雙方均忠實(shí)履行預(yù)約合 同中的誠(chéng)信談判義務(wù)， 雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)） ，或 雙方均有過(guò)錯(cuò)的， 出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無(wú)正當(dāng)

53、理 由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強(qiáng)制違約方訂立本約， 法院不予支持，但守約 方有權(quán)要求違約方賠償信賴?yán)鎿p 失。（3）一方以對(duì)方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價(jià)損失）的， 不予支 持。若預(yù)約協(xié)議有定金條款，應(yīng)適用定金罰則；若 無(wú)定金條款或定金數(shù)額明顯低于守約方實(shí)際損失的，則違約 方應(yīng)賠償守約方受到的信賴?yán)鎿p失。三、管轄商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)定，應(yīng)以 普通合同糾紛來(lái)確定管轄。第二章 交付、辦證及其他履行糾紛一、交付1、交付期限：有約定從約定，無(wú)約定或約定不明且房 屋符合約定和法定交付條件的，買受人有權(quán)隨時(shí)要求交付。2、交房條件

54、：房屋經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)、監(jiān)理四單位 竣工驗(yàn)收合格，消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格。出賣人取得工程竣工 驗(yàn)收備案表的，視為滿足交房條件。3、出賣人在交房時(shí)不能提供 住宅質(zhì)量保證書 和住 宅使用說(shuō)明書的，應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，出賣人應(yīng)承擔(dān) 逾期交房責(zé)任，但合同中有相反約定的除外。4、交付的房屋符合合同約定的交房條件，但存在一定 質(zhì)量瑕疵的，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔(dān)逾期交付 責(zé)任，不予支持，但出賣人應(yīng)對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修復(fù)。5、出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付 流程預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等費(fèi)用后 才交付的，若合同中對(duì)此并未約定，則買受人有權(quán)拒絕。6、買受人接受了出賣人交付的商品

55、房鑰匙，視為房屋 已交付使用。7、買受人接受房屋后，又以出賣人未同時(shí)提供住宅 質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書為由主張房屋不具備交 房條件，并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任的，不予支持。8、買受人接受房屋后，又要求以通過(guò)消防驗(yàn)收合格的 時(shí)間作為交房時(shí)間，進(jìn)而要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的， 不予支持，但法院應(yīng)判令出賣人限期辦理消防驗(yàn)收手續(xù)。9、訴訟時(shí)效：合同約定交房期限屆滿時(shí)房屋具備法定 交付條件的，訴訟時(shí)效期間自交付期滿之日計(jì)算；房屋尚不 具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自房屋具備法定交付條 件之日計(jì)算。10、遲延交付：（1）因自然現(xiàn)象導(dǎo)致遲延交付的，若該 自然現(xiàn)象為該地區(qū)的慣常氣候現(xiàn)象， 則不視為不可

56、抗力； （2） 因政府部門的行政行為導(dǎo)致遲延的，可比 照不可抗力延長(zhǎng) 交房期限；（3）因政府部門以外的第三人原因造成遲延的， 出賣人應(yīng)先向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，再向第三人追償。11、 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干 問(wèn)題的解釋第11條“房屋交付使用” 應(yīng)理解為 “交鑰匙”、 “房屋轉(zhuǎn)移占有” ，并不要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。但雙方在 合同中另有約定的除外。二、辦證1、辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人，出賣人僅負(fù)協(xié) 助義務(wù)，但雙方另有約定的除外。2、出賣人協(xié)助義務(wù)：完成房屋的初始登記。出賣人在 合同約定或法定期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬初 始登記的資料遞交給房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，并告知買受

57、 人， 即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務(wù)，若由于行政部門或其他 非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取 得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。3、買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的，若出賣人一 時(shí)履行不能，法院可判出賣人在符合辦證條件后履行協(xié)助辦 證義務(wù)；若出賣人永久履行不能，則法院應(yīng)告知買受人有權(quán) 要求解除合同并賠償損失，買受人堅(jiān)持要求繼續(xù)辦證的，不 予支持。4、出賣人履行協(xié)助辦證義務(wù)后，由于買受人原因?qū)е?房屋所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移的，出賣人可起訴要求買受人辦證并承 擔(dān)違約責(zé)任，若合同另有約定，出賣人還可要求解除合同。5、買受人支付全部或大部分（超出50%）購(gòu)房款后，建 設(shè)工程承包人就該房享

58、有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗 買受人。6、訴訟時(shí)效：出賣人交付房屋后，買受人請(qǐng)求出賣人 辦證的，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效規(guī)定。7、辦證糾紛中出賣人舉證： （1）房屋初始登記的大產(chǎn) 權(quán)證（可認(rèn)定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵 押、超規(guī)劃建設(shè)等無(wú)法辦證的情形） ；（2）房 屋登記部門出 具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要 材料的收件單或回執(zhí)； （3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證 書的證據(jù)。三、其他履行糾紛1、銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件： （1）所涉內(nèi) 容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)； （2）內(nèi)容是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè) 施的；（3）所作的說(shuō)明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量

59、能確 定的，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行； （4）對(duì)合同訂立以及房?jī)r(jià)的 確定有重大影響。2、房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分?jǐn)偨ㄖ?積的差異實(shí)行多退少不補(bǔ)的原則，套內(nèi)建筑面積或建筑面積 與合同約定不符的， 若合同有約定則按約定處理， 若無(wú)約定， 則按商品房買賣合同解釋第14條處理。3、商品房銷售后，出賣人依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變 更及設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更建造房屋，使房屋的結(jié)構(gòu)型式、 戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或有其他影響 商品房質(zhì) 量、使用功能的情形，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)通知買受人。 若未通知，或通知后買受人不同意變更，則買受人有權(quán)解除 合同并要求賠償，但合同另有約定的除外。4、外墻面使用

60、權(quán)：合同約定買受人同意出賣人保留外 墻面使用權(quán)的，侵害了全體買受人的權(quán)益，該條款無(wú)效。5、商品房質(zhì)量問(wèn)題： （1）小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋 質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可要求解 除合同并賠償損失”的情形； （2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買 受人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同的，不予支持。6、合同簽訂后，因國(guó)家政策調(diào)整致使買受人無(wú)法辦理按揭貸款的，應(yīng)視為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的原因，當(dāng)事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有約定的除外。7、國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整：合同簽訂后國(guó)家進(jìn)行稅費(fèi)調(diào)整的， 若合同對(duì)稅費(fèi)支付有約定，則按約定辦理；若對(duì)調(diào)