古玩城策劃方案(某市核心商圈)

1、臺灣街古玩城策劃方案目 錄第一部分: 項目定位2一、xx古玩市場發(fā)展趨勢分析2二、項目定位背景2三、定位體系23-1概念定位23-2形象定位23-3功能定位33-4市場區(qū)域定位33-5終端目標客戶定位33-6業(yè)態(tài)定位5第二部分：xx古玩城一期營銷模式6一、營銷推廣思路6二、營銷策略7三、銷售價格策略8四、項目賣點挖掘8五、租售體系9第三部分、項目推廣計劃表10一、廣告準備工作計劃10二、廣告推廣計劃11第一部分: 項目定位一、xx古玩市場發(fā)展現(xiàn)狀xx本地目前古玩市場呈現(xiàn)散、亂、差的狀態(tài)，沒有形成一個具備一定經(jīng)營規(guī)模，科學管理模式的市場，沒有注重品牌的打造和服務的完善。以至于在整個鄂西北地區(qū)都沒

2、有個類似的市場。00-0二、xx臺灣街古玩城項目定位背景在確定xx臺灣街古玩城商業(yè)定位之前，我們必須了解鄂西北地區(qū)，乃至湖北地區(qū)古玩市場的相關定位。文化背景：xx是編鐘古樂之鄉(xiāng)，著名的世界第八大奇跡-編鐘，發(fā)掘于此。同時，xx也是炎帝神農(nóng)的誕生地，歷史悠久，文化積淀厚重，在國內(nèi)外具有較高知名度。有良好的文化基礎、人文氛圍和社會影響力。政府扶持：xx市委市政府近幾年來也非常重視xx市創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市的工作，xx臺灣街作為本項工作的重要環(huán)節(jié)，得到市政府的支持與政策傾斜。這是鄂西北地區(qū)其他城市所不可比擬的優(yōu)勢。商業(yè)地段：本項目地處xx臺灣街-位于xx市商業(yè)中心地段，人氣旺，輻射力強。綜上所述，根據(jù)本

3、項目所在地理位置的總體定位和規(guī)劃，以及目前xx臺灣街現(xiàn)狀和將來與整個項目的匹配和互動，臺灣街古玩城在主題定位上要有非常明確的指導思想，即：2-1豐富xx的古玩市場內(nèi)涵和提升xx臺灣街文化底蘊2-2符合xx臺灣街融合時尚、文化于一體的身份和基本業(yè)態(tài)規(guī)劃2-3符合xx創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市形象，吸引國內(nèi)外來隨游客，成為xx旅游一道亮麗的風景2-4符合xx編鐘古樂之鄉(xiāng)的美譽，成為xx文化最為集中的體現(xiàn)三、定位體系3-1概念定位考慮本項目案名已確定為“臺灣街古玩城”的情況，根據(jù)名稱反映概念，概念孕育名稱，概念展現(xiàn)名稱的原則，本項目概念定位為：臺灣街古玩城-xx古玩的心臟構(gòu)筑以“專業(yè)的管理、面對市內(nèi)、鄂西北、

4、省內(nèi)、以及中外的古玩收藏買家、中國文物認證體系”的古玩、工藝品產(chǎn)品基地，集古玩博覽、展示、交易、物流、鑒定為一體的主題古玩文化中心-古玩 mall。3-2形象定位： 專業(yè) 精品 3-2-1專業(yè)在現(xiàn)今xx本地古玩市場無序、混亂的管理狀態(tài)下，以專業(yè)、先進的統(tǒng)一管理方式，提升古玩交易的市場平臺，形成誠信、較為透明的交易模式。3-2-2精品在xx古玩城的古玩就是有精品的象征，在這里淘寶就是在品味這里的產(chǎn)品和產(chǎn)品所蘊涵的文化和詮釋的生活方式。3-3功能定位：交易功能、展示功能、認證功能、收藏功能、匯聚功能3-4終端目標客戶定位3-4-1銷售目標客戶群（略）3-4-2 投資者心理分析（銷售）a、投資者類型

5、按照投資手法可分為短期炒作型和長期收租型；按照付款方式可分為一次性付款和分期付款；按照地域可分為本地投資者（含居住在本地的外來人口）和外地投資者。b 、投資者心理分析“短期炒作型客戶”非常注重項目開盤前期的價格優(yōu)惠，及項目升值潛力；“長期收租型客戶”偏重投資的安全性和收益的穩(wěn)定性，對價格的高低判斷取決于項目預期租金?！耙淮涡愿犊羁蛻簟北容^注重前期折扣，投資的安全性?！氨镜赝顿Y者（含居住在本地的外來人口）”因為比較熟悉本市情況，對口岸的判斷往往有自己的主見，不容易受人影響的人群，以及自身就愛好古董且具有較強資金實力的玩家、各大企事業(yè)單位的公務員等，此類客戶一般是純投資群體?！巴獾赝顿Y者”因為對情

6、況不了解，加之逗留時間短，一般比較容易盲目跟風，受廣告和周邊朋友影響較大。3-4-3招商目標客戶群1、xx古玩市場的商家（澳門街古玩書畫商戶、市內(nèi)古玩商戶）2、各專業(yè)市場的工藝品運營商、廠商4、省內(nèi)各縣市的古玩市場商家5、家設店形式的玩家家庭作為古玩收藏、交易的地方，這一類的普通玩家較多，在實際招商過程中，采取“客帶客”的形式，通過古玩愛家自身的溝通渠道來宣傳，達到一傳十，十傳百的招商目的。3-5業(yè)態(tài)定位3-5-1業(yè)態(tài)定位原則（1）有利于銷售的原則物業(yè)銷售、資金快速回籠是所有工作的核心目的。商業(yè)運作不僅是基本目的之一，而且還是銷售促進的一種重要手段。商業(yè)物業(yè)價值只有一部分在建筑本身上，對于xx

7、臺灣街古玩城，投資者購買xx臺灣街古玩城商鋪時看重的xx臺灣街古玩城的經(jīng)營價值，即借助xx臺灣街古玩城所處的窗口或運營商的運作使其在經(jīng)營過程中實現(xiàn)預期的利益（包括經(jīng)濟利益、社會價值等）的能力。因此，業(yè)態(tài)定位成功與否不僅直接影響xx臺灣街古玩城招商成敗，而且決定了xx臺灣街古玩城的銷售和長期經(jīng)營前景，對合作雙方的品牌信譽有重要影響。（2）業(yè)態(tài)承租力強的原則承租力強的業(yè)態(tài)能夠維持較高的租金水平，提高投資者的投資回報率，加強投資購買的信心和決心。（3）符合總體形象（古樸，文化）的原則xx臺灣街古玩城前期市場總體形象定位，古樸，文化氛圍的牌坊造型，仿古一條街商鋪形態(tài)，特色鮮明，于商貿(mào)與旅游為一體。這種

8、具有獨特建筑形象、商業(yè)形象，符號特征強烈的的項目利于商氣的穩(wěn)定和延續(xù)。（5）針對賣場，合理利用空間，避免出現(xiàn)賣場死角。3-5-2業(yè)態(tài)具體定位以精品古玩產(chǎn)品為龍頭，同時以工藝品、旅游紀念品相關文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品批、零售為輔。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃主業(yè)態(tài)：古玩精品店 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃配套業(yè)態(tài)：文化旅游紀念品、仿古工藝品、古文化延伸產(chǎn)品、展示區(qū) 第二部分、xx臺灣街古玩城營銷模式一、營銷推廣思路以全方位的廣告推廣、營銷攻關活動作為項目營銷推廣的主要手段，以小型活動進行“人氣營銷”，以中型活動進行“項目營銷”、以大型活動進行“品牌營銷”。以“新聞造勢、專家論市、專訪成事”的復合式推廣策略，多角度、多視覺、多

9、層面的進行整合宣傳推廣，真正將“眼球經(jīng)濟、影響力經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟”做足、做透。1、服務營銷：擎誠信、促發(fā)展。商業(yè)項目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期物業(yè)管理和經(jīng)營上，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將服務營銷作為保障項目投資安全性和規(guī)避風險性的主要舉措之一，作到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。2、活動營銷：聚人氣、增收益。我們將活動營銷作為項目聚攏人氣，增加收益，提升市場認知度的主要推廣手段之一。項目的整體推廣思路是：以服務營銷塑造運營商形象，以活動營銷增加商鋪落單量。二、營銷策略1、通過多種專訪性、權威性新聞炒作炒熱xx古玩經(jīng)濟，把xx臺灣街古玩城版塊的獨特性、稀有性、可持續(xù)經(jīng)營性等通過活動營銷

10、、媒介、口碑等對受眾群體進行立體化、精神式灌輸，為受眾群體展現(xiàn)xx臺灣街古玩商圈無限的價值和不可替代的古玩文化商業(yè)地位。2、聯(lián)合政府旅游局相關單位、新聞媒體等,策略性的提升本項目為一個市政形象工程，視為xx旅游經(jīng)濟增長點的重要組成部分。3、精心改善、打造項目周邊大環(huán)境，可以使臺灣街古玩城產(chǎn)品形象在公眾形象中產(chǎn)生良好的口碑，使目標客戶群對項目的經(jīng)營前景充滿信心。4、以“民俗文化”、“鑒定古玩”、“古玩專題欄目”、“旅游文化”、“項目形象代言人選舉”、“媒體新聞發(fā)布會”等系列活動，迅速凝聚人氣，形成項目極具投資、經(jīng)營性形象。5、導入期、開盤期、強銷期、持續(xù)期到尾盤期，每個階段宣傳主題鮮明，環(huán)環(huán)相扣

11、，在推進性、持續(xù)性、創(chuàng)意性和可操作性上保持鏈動，充分發(fā)揮廣告、活動的宣傳作用，持續(xù)吸引目標客戶群和社會大眾高度關注本項目，形成一波又一波的銷售浪潮。6、在活動中的恰當時機組織投資說明會，形成項目服務營銷的延續(xù)效應。7、招商強力輔助策略。利用招商入駐的客戶的美譽度和強大的群聚效應，不斷制造高潮，吸引注意力，刺激銷售。8、客戶口碑及鏈動策略?？蛻羰亲詈玫耐其N員，實行“友情鏈接”銷售，凡能帶來再次購買的客戶，均享受適當?shù)膬?yōu)惠政策，原客戶可享受不同程度的獎勵或后期管理服務優(yōu)惠。既是我們對于招商目標客戶中對于“以家設店”古玩玩家。9、買家與炒家的區(qū)分策略。一般來講，買家與炒家對讓利的形式會有所選擇。實物

12、回饋較能煽動買家的購買熱情，而炒家則偏重價格上的實際折扣。針對這兩類目標客戶的特性，制定幾套不同的讓利方式，投其所好，將加大銷售的成功率。三、銷售價格策略1、低開高走的價格策略在銷售的推進中價格制定和調(diào)整突出漲幅較大特性，制定良好的銷售控制計劃，突出項目的整體性，層內(nèi)各單元銷售價格不能有太大的差異。2、組團銷售策略針對項目不同商業(yè)組合的組團進行定價，劃分組團區(qū)域，差別銷售。 四、 項目要點1項目最大的亮點獨特的經(jīng)營模式及經(jīng)營理念：統(tǒng)一經(jīng)營、專業(yè)管理，獨特的古玩文化運作模式（如營銷模式、活動推廣模式、拍賣行的引導行市等）將成為本項目第一營銷亮點。最終導入文化地產(chǎn)的終端消費市場，形成規(guī)?；奈幕?jīng)

13、濟，靠“專業(yè)運營”實現(xiàn)項目快速成熟。 化整為零、化零為整的銷售模式走差異化路線（推廣差異化與產(chǎn)品差異化）將成為本項目第二營銷亮點。2其他賣點：政府對送xx古文化資源的全力打造。整合營銷，推出旅游文化底蘊系列，立足于外來游客，引入終端消費群。專業(yè)招商團隊引入行業(yè)領導者。商業(yè)地產(chǎn)項目成功運作的核心是經(jīng)營商家能否最大程度獲得收益。商家受益，才能夠為投資者反饋回報，從而保證開發(fā)項目火爆經(jīng)營，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。本項目確定以行業(yè)領導者的引入形成項目獨特的經(jīng)營項目與經(jīng)營模式，使項目在市場上具有競爭力，為項目的資產(chǎn)保值增值提供了最具有說服力的保障。五、租售體系（1）總體均價：前期需對xx市同區(qū)域樓市的調(diào)研，結(jié)

14、合本案的特點及配合“短、平、快”的促銷策略，總體均價的定價體系（略）（2）付款方式： a、一次性付款b、銀行按揭，首付50%c、分期付款：23個月（3）、項目分割策略針對項目可進行50100的分割銷售，在銷售過程中投資客戶分為純投資性客戶和業(yè)主自主經(jīng)營客戶。建議根據(jù)客戶的投資金額、需求面積及整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位為客戶量身定制財富投資細案。（4）、項目價格走勢分析以快速占領市場份額、加快資金周轉(zhuǎn)、盡快實現(xiàn)資金回籠為價格策略出發(fā)點，采用“低開高走，持續(xù)上揚”策略。既開盤前期，側(cè)重銷售率和資金回籠，尋求意向客戶，測量市場反應情況；而后陸續(xù)升價，在清理滯銷尾盤時讓利。這樣，可讓客戶深刻感受到自己買的

15、物業(yè)確實物有所值，并且對自己的決定讓家里人完全認同。（5）、競爭策略在控制廣告總費用的前提下，以新穎、具沖擊力的宣傳推廣在短期內(nèi)迅速地塑造起鮮明、獨特的差異化品牌形象，充分展示項目優(yōu)勢，引起區(qū)域市場的極大反響，引起目標客戶群的認同與共鳴，激發(fā)其前來參觀、咨詢，并最終下定。第三部分、項目推廣計劃表開盤前推廣計劃一、廣告準備工作計劃項 目數(shù) 量表 現(xiàn) 主 題開始時間完成時間備 注廣告制作新聞報道/撰寫“xx臺灣街古玩城xx古玩文化的新高點”主題 軟性文章撰寫/ 報紙/雜志廣告企劃形成“xx臺灣街古玩城”市場品牌推廣 銷售資料設計文案完稿 電視廣告的企劃xx臺灣街古玩城的項目概