8月重慶蘭波紅城麗景二期營銷策劃報告

1、蘭波·紅城麗景二期營銷策劃報告重慶xxx房地產(chǎn)顧問有限公司2007年8月目 錄前言第一章 重慶市(暨渝中區(qū)大坪板塊)房地產(chǎn)市場分析一、2007年上半年重慶房地產(chǎn)市場概況二、2007年下半年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析與價格預(yù)測三、渝中區(qū)大坪板塊房地產(chǎn)市場概況第二章 項目概況暨產(chǎn)品優(yōu)化建議一、項目概況二、項目swot分析三、項目產(chǎn)品優(yōu)化建議第三章 項目定位及案名建議一、項目定位背景二、項目定位三、案名建議第四章 項目營銷推廣策略一、項目核心營銷概念提拔二、項目推廣著力點三、營銷造勢策略四、分階段銷售推廣策略五、廣告推廣策略六、營銷費用概算前 言蘭波·紅城麗景二期的戰(zhàn)略思考：在成功接

2、手紅城麗景之后，重慶蘭波房地產(chǎn)公司通過全方位慎密細致的工作，已基本實現(xiàn)一期的成功銷售，并初步扭轉(zhuǎn)了市場對項目“爛尾樓”的市場形象認知，“泛商務(wù)復(fù)合社區(qū)”的形象定位也逐步得到了市場認同。蘭波·紅城麗景二期（a組團）共約11.8萬方，將是實現(xiàn)項目開發(fā)利潤的關(guān)鍵所在，且二期的成功開發(fā)和銷售，也有助于進一步提升蘭波地產(chǎn)的認知度和美譽度，以為公司后續(xù)開發(fā)項目奠定品牌基礎(chǔ)。為實現(xiàn)項目的成功開發(fā)，重慶xxx地產(chǎn)經(jīng)慎密市凋，結(jié)合近年來重慶市房地產(chǎn)市場走勢，根據(jù)項目獨有的地域及地塊特性，制定出本營銷策劃報告初案，本方案不足之處，敬請?zhí)m波地產(chǎn)公司領(lǐng)導予以指正。第一章 重慶市(暨渝中區(qū)大坪板塊)房地產(chǎn)市場

3、分析一、2007年上半年重慶房地產(chǎn)市場概況（一）重慶市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況2007年上半年重慶全市經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。工業(yè)、投資、社會消費、財政增長較快，物價形勢比較平穩(wěn)。表1：2007年14月重慶宏觀經(jīng)濟指標（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局）指標工業(yè)增加值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資消費品零售總額數(shù)值（億元）321.27602.57179.45532.85同比增長（%）20.327.322.416.7全市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)市場提供了一個良性的外部空間環(huán)境，確保了房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展，同時也將吸引大批外來資金的進入和需求市場的增加。（二）市場整體發(fā)展概況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長表2

4、：2007年15月重慶房地產(chǎn)市場重要指標（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局）指標2007年1-5月2006年1-5月同比增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資238.68億元188.53億元26.6%商品房新開工面積1333.87萬平米1041.27萬平米28.1%住宅新開工面積1101.4萬平米855.12萬平米28.8%辦公樓新開工面積30.49萬平米21.22萬平米43.7%商業(yè)營業(yè)用房新開工面積117.15萬平米99.96萬平米17.2%經(jīng)濟使用房新開工面積87.81萬平米44.19萬平米98.7%商品房銷售額225.92億元150.51億元50.1%住宅銷售額192.78億元126.58億元52.3%辦公樓銷售

5、額4.44億元3.97億元11.9%商業(yè)營業(yè)用房銷售額26.43億元19.29億元37.0%今年1至5月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)累積完成投資238.68億元，比上年同期增長26.6%。其中，住宅完成投資152.45億元，增長40.6%；辦公樓完成投資4.62億元，增長11.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資21.16億元，增長3.2%。主要有以下特點：u 土地開發(fā)投資快速增長1至5月，全市房地產(chǎn)土地開發(fā)投資6.66億元，同比增長129.2%；房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積達495.78萬平方米，增長86.3%；完成開發(fā)土地面積255.21萬平方米，增長32.5%。u 新開工面積較快增長，經(jīng)濟適用房保持快速增長態(tài)勢

6、1至5月，全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬平方米，增長28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。前5個月，全市經(jīng)濟適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%。u 商品房銷售勢頭良好1至5月，商品房銷售面積為910.22萬平方米，同比增長40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長1

7、1.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額26.43億元，增長37.0%。2、上半年新增樓盤供應(yīng)情況表3：2007年1-6月重慶新增樓盤供應(yīng)情況項目2007年1-3月2006年4-6月合 計樓盤個數(shù)44109153建筑面積（）2，375，3875，243，3007，618，687表4：2007年46月重慶新增供應(yīng)類型物業(yè)類型樓盤個數(shù)（個）建筑面積（）所戰(zhàn)比例（%）住宅普通住宅743，888，80074.17經(jīng)濟適用房396，0001.8公寓9238，5004.55別墅/花園洋房17730，00013.92寫字樓285，0001.62商鋪4205，0003.91表5：2007年第二季度與第一季度新增供應(yīng)情況對

8、比項目2007年1-3月2007年4-6月增長率樓盤個數(shù)（個）2174252.4%建筑面積（）1，519，4513，888，800155.9%推盤均價（元/）3330.24371511.6%u 從2007年46月的新增供應(yīng)來看,普通住宅的供應(yīng)相當充足,開盤數(shù)量達到74個,總推盤建筑面積為3，888，800。套內(nèi)推盤均價達到3715元/，較一季度上漲了385元/平米。u 從推盤時間來看,4月和6月分別有22個和21個樓盤開盤, 5月開盤數(shù)量最多，共31個，推出建筑面積為1，378，800。u 從圖表可以看出二季度重慶普通住宅新增加供應(yīng)量無論在樓盤個數(shù)、建筑面積還是在推盤均價等方面與一季度相比都有

9、較大漲幅， 5月份集“黃金周”和“春交會”兩大利好消息，新增供應(yīng)量達到07年上半年的最高點。3、樓盤銷售價格情況表6：2007年第二季度與第一季度普通住宅推盤均價對比表項目2007年1-3月2007年4-6月增長率江北區(qū)417942050.5%渝中區(qū)359836000.05%南岸區(qū)36943543-0.4%渝北區(qū)339736687.9%九龍坡區(qū)332234844.8%大渡口區(qū)2800340021.4%巴南區(qū)256628009.1%總體3330371511.56%u 從以上圖表可以大致看出，2007年4-6月重慶主城各區(qū)域樓盤的推盤均價相差不大。除開推盤均價最高的江北區(qū)和推盤均價最低的巴南區(qū)分別

10、為4205元/平米和2800元/平米，其余各區(qū)域的推盤均價都在3400-3700元/平米。u 江北區(qū)第二季度推盤均價之所以能夠位于全市之首，主要原因是在整個江北區(qū)域樓盤價格本身已經(jīng)處于主城區(qū)中高水平的同時，富力海洋廣場分別以6500元/平米和7200元/平米的價格推盤，拉高整個區(qū)域的推盤均價。u 巴南區(qū)第二季度推盤均價最低，主要原因在于本季度巴南區(qū)只有兩個項目推盤，威尼斯印象和融匯半島，兩個項目推盤價格都較低，所以，整個區(qū)域本季度的推盤均價也偏低。u 南岸區(qū)第二季度普通住宅新增供應(yīng)樓盤數(shù)量為16個，較一季度增長9個，但推盤均價與一季度相比卻下降了0.4%。原因在于，第一季度開盤數(shù)量雖然較少，但

11、推盤價格較平均，而第二季度開盤數(shù)量雖多，但單個樓盤的推盤價格相差較大，有低至2300元/平米的茶花小鎮(zhèn)，也有高至8000元/平米的浪高國際公寓，其平均值反而較低。4、公寓市場概況表7：2007年第一、第二季度公寓新增供應(yīng)情況對比項目2007年1-3月2006年4-6月合 計樓盤個數(shù)（個）8912.5%建筑面積（）236，928238，5000.6%推盤均價（元/）430446337.6%u 2007年13月,重慶公寓推盤共計9個,總建筑面積238，500,新推樓盤均價達到4633元/。u 第二季度公寓項目推出個數(shù)和推盤體量都略高于1季度，推盤個數(shù)上漲幅度為12.5%，推盤體量上漲幅度僅為0.6

12、%，但在推盤均價上卻有330元/平米左右的上漲。u 由于公寓項目銷售價格與普通住宅相比相對較高，地段又是公寓價值里的一個重要因素，隨著中心區(qū)域土地供應(yīng)量的逐漸減少，公寓項目的運營也較以前相對困難，市場供應(yīng)量相對減少。5、綜合評述u 2007年上半年，重慶房地產(chǎn)市場的利好消息不斷出現(xiàn)。“五一”黃金周、“春交會”、“直轄十年”以及“新特區(qū)”的設(shè)立，再加上比往年同期涼爽的天氣，都給重慶以價格穩(wěn)定出名的房地產(chǎn)市場打了一針“強心劑”。u 直轄期間大量的媒體宣傳使全國都知道了重慶的房子“價格低，產(chǎn)品好”，“新特區(qū)”的設(shè)立更讓人們發(fā)現(xiàn)了重慶投資的上升空間。本地消費者的剛性需求以及大量外地投資客的涌入，讓重慶

13、房價在6月短短兩周的時間內(nèi)經(jīng)歷了近年來少有的飛漲，單個樓盤最高漲幅達到700元/平米（套面）。u 隨著“新特區(qū)”各項優(yōu)惠措施的逐步到位，外來投資大量進入重慶，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更加完善，可以預(yù)見，重慶的房價上漲才剛剛開始，后市可待。 二、2007年下半年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析與預(yù)測2007年入春以來，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出一路高歌猛進之態(tài)勢。股市影響、直轄10周年、特區(qū)經(jīng)濟，為重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一系列的外部利好條件，特別進入6月，重慶房地產(chǎn)市場一改20052006 年受宏觀大勢調(diào)控影響的局面，迅速攀溫，迎來了又一輪開發(fā)高潮。綜合以下分析，我們認為2007年下半年，重慶房地

14、產(chǎn)市場將繼續(xù)呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢態(tài)，房價將繼續(xù)上漲。1、2007年下半年重慶房地產(chǎn)市場價格上漲促進因素1）重慶“新特區(qū)”成立的顯性影響供給（開發(fā)商）希望房價需求（消費者）認為房價投資者（消費者）認為目前房價低上漲空間大重慶“新特區(qū)”成立后，對房地產(chǎn)市場形象起到了立竿見影的促進作用，在“直轄十年”、“特區(qū)經(jīng)濟”的大量外部影響下，房地產(chǎn)的保值增值性更顯現(xiàn)出其魅力，開發(fā)商對城市發(fā)展前景的信心陡增，同時也希望房價上漲以獲取更大開發(fā)利潤，購買客戶也認為房價的上漲將成為必然。此外大量外地投資客戶的涌現(xiàn)，這類客戶大部分在沿海城市，經(jīng)歷過曾經(jīng)深圳、杭州、上海等城市房價猛增的過程，對于重慶目前房價起步低、且伴隨特

15、區(qū)經(jīng)濟的成立，增強了外部客戶對于重慶的投資信心供應(yīng)和需求的雙向意愿均為上漲，房價上漲則成為必然。2）重慶“新特區(qū)”經(jīng)濟帶動的隱性影響人均收入增長對外輻射能力強產(chǎn)業(yè)發(fā)展特區(qū)經(jīng)濟經(jīng)濟增長新特區(qū)的成立還將會對生產(chǎn)和生活的其他方面產(chǎn)生重要的影響。歸納起來包括以下幾點：u 金融方面：重慶可以率先在西部推進金融市場改革，推出一些金融新產(chǎn)品。如賦予地方政府發(fā)行債券權(quán)，支持基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)自主發(fā)展，支持重慶企業(yè)上市融資，以及在西部建產(chǎn)權(quán)交易市場或股票交易市場等。u 稅收和貿(mào)易：在重慶設(shè)立保稅區(qū)和自由貿(mào)易區(qū)。這樣可以使貨物的通關(guān)效率更高，使城市物流業(yè)得到長足發(fā)展，同時有助于吸引更多外資，保持城市競爭力。u 土地利

16、用：可在區(qū)縣間調(diào)整用地指標。加快土地流轉(zhuǎn)試驗，一些農(nóng)村土地能整體規(guī)劃用于城市建設(shè)，農(nóng)民變成市民。受國家宏觀調(diào)控影響，土地指標受到嚴格控制，而成為新特區(qū)后，全市的土地政策有望更加靈活，可以在區(qū)縣之間調(diào)整用地指標，在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)耕地的占補平衡。目前，國土資源部已經(jīng)在土地審批環(huán)節(jié)給予重慶支持，這將有助于重慶城鎮(zhèn)化進程的加快。u 工業(yè)方面：享受東北老工業(yè)基地政策，特色產(chǎn)業(yè)培育。重慶作為一個老工業(yè)基地，將享受東北老工業(yè)基地的政策，這將有助于重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快主城區(qū)污染企業(yè)的搬遷，建成國家級生物產(chǎn)業(yè)基地等。u 農(nóng)村發(fā)展：國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投入量。重慶是典型的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，農(nóng)村發(fā)展是重

17、點。新特區(qū)設(shè)立后，國家將在重慶農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入方面給予支持，如在農(nóng)村公路、農(nóng)田水利等方面增加投入，通過改善基礎(chǔ)條件，為農(nóng)村實現(xiàn)集約化、規(guī)模化經(jīng)營提供有利條件。u 試驗區(qū)的成立對于重慶社會的生產(chǎn)生活方方面面都會起到巨大的影響。財政的支持、政策的放寬和自主權(quán)力的增多，都將使得重慶的經(jīng)濟發(fā)展邁向一個新的臺階。我們有理由相信未來重慶經(jīng)濟水平、人民生活水平以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到利好的推動作用，房價必然也會穩(wěn)步的上升。2）房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加將促進房價上漲u 土地成本的剛性增加表8：2006年和2007年供應(yīng)土地價格表地價年份樓面地價地價（萬/畝）200453685.82005745125.

18、1200681092.82007上半年563 （備注：今年供應(yīng)土地主要集中在如北部新區(qū)、茶園、西永等新區(qū)地塊）110分析：土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本之一，在重慶大約占到開發(fā)總成本的30左右。從今年已供應(yīng)土地的價格來看，同一區(qū)域內(nèi)的地塊較去年有了比較明顯的上升。成交土地價格的進一步上升，是推動房價上升的重要原因之一。表9：部分板塊近年平均樓面地價變化情況年份江北區(qū)觀音橋沙坪壩西永組團南岸區(qū)茶園新區(qū)南岸經(jīng)開區(qū)渝北冉家壩渝北區(qū)龍頭寺200352820048642925994112005955430323400-500505-70074620061165449708500-6001000850-

19、9002007年上半年53180012001000從樓面地價來看，總體上20032006 年的樓面地價呈現(xiàn)逐步上升趨勢。今年上半年的樓面地價有所下降，是因為郊區(qū)土地供應(yīng)增加，成交土地開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，此外部分區(qū)位和質(zhì)素較差的土地成交也有一定影響。但是從固定區(qū)域的樓面價來看，除去個別地塊的條件影響，總體近年來仍然保持上升趨勢，特別是在開發(fā)熱潮時間和熱點板塊。目前如龍頭寺、冉家壩片區(qū)的地價已經(jīng)在10001200 元/平方米，這類項目推出市場，其售價必在4000 以上，重慶由于開發(fā)利潤較低，地價的上漲，對房價起著硬性的拉升作用。u 財務(wù)成本的提高中國人民銀行今年3 月18 日、5月19 日、7月21日

20、、8月21日連續(xù)四次加息，央行動用調(diào)整基準利率，這對于抑制過熱的房地產(chǎn)開發(fā)投資具有一定的作用。但是對于已經(jīng)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)而言，貸款利率的提高，必然也將提高開發(fā)商貸款資金的利息，這也就是間接增加了開發(fā)成本。3）股市“牛市”對樓市的促進房地產(chǎn)市場、股票市場之間的關(guān)系可以歸納為以下三點：u 股市在出現(xiàn)高速增長和快速下降的階段內(nèi)，與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出一種同向變動關(guān)系，會對房地產(chǎn)市場成交額增長率產(chǎn)生拉動或者抑制作用，其他階段與房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種蹺蹺板關(guān)系。u 如果未來股票市場仍然維持上升趨勢，此時房地產(chǎn)市場將在股票市場的拉動下，成交額增長幅度進一步加快。u 如果未來股票市場出現(xiàn)大幅下跌，此時房地產(chǎn)市

21、場的增長幅度也會受到抑制，尤其是普通住宅市場受到的影響較大，而豪宅、寫字樓房地產(chǎn)市場受到的影響較小。隨著股票市場風險的增加，收益率的不斷下降，股市上的投資資金將逐漸從股票市場轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)股市在低位震蕩，而房地產(chǎn)市場在一個較高的價位震蕩發(fā)展。在2007 年，內(nèi)地股票市場出現(xiàn)了大起大落的狀況，最高突破4000 點，而前段時間又出現(xiàn)了快速下降。這種股票市場風險的加劇，極有可能使投資者將資金轉(zhuǎn)移到相對穩(wěn)定，有保值增值作用的房地產(chǎn)市場中，從而進一步對成交額增長產(chǎn)生一定的拉動作用?？偟膩砜矗?007 年的市場中，房地產(chǎn)市場和股市處于同步拉升的狀態(tài)。4）需求的顯性爆發(fā)促使房價上漲u 外地投資客戶

22、的增加從2007 年14 月份成交來看，外地客戶（重慶）的成交比例占10.01%，整個2006 年外地客戶購房比例占9.8%，變化不大，但從56 月份的外地客戶來訪及成交中，有明顯提高，大量外地如深圳、廣州以及上海客戶，進入重慶投資房地產(chǎn)項目。u 近年來政府宏觀長期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控后，自然需求的釋放近3 年來，一系列的國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場進行壓制。而今年“新特區(qū)”的利好政策使得部分持有觀望態(tài)度的消費者的自然需求開始逐步釋放，商品房較高的成交量已經(jīng)開始有所顯現(xiàn)。u 需求的透支現(xiàn)象新特區(qū)成立后，房價出現(xiàn)了快速上漲的現(xiàn)象，自然會引起部分暫時沒有購房能力的消費者關(guān)注。這一類消費者對房價上漲

23、比較敏感，但是購房是計劃之中的事情。因為經(jīng)濟實力有限而更不希望因購房時間延長而遇到房價上漲，因此這類消費者就可能會出現(xiàn)“透支”現(xiàn)象，也就是我們通常所說的提前購房，但是這類提前購房是建立在經(jīng)濟實力有限基礎(chǔ)上，有可能還要依靠其他親朋好友的經(jīng)濟支持。2、今年下半年價格預(yù)估預(yù)測重慶今年下半年的房地產(chǎn)價格，我們不僅要考慮到按照正常經(jīng)濟發(fā)展水平的房價漲幅，也要考慮到目前“新特區(qū)”條件帶來的心理影響作用。將這些參考因素列成如下表：影響因素參考條件對房價影響“新特區(qū)”政策成都經(jīng)濟水平及商品房價格漲幅上海經(jīng)濟水平及商品房價格漲幅天津經(jīng)濟水平及商品房價格漲幅炒房投資者數(shù)量急劇增加股市影響股市投資的收益不確定性及低

24、谷期對房地產(chǎn)市場的兩種作用并存土地及其他成本成本呈現(xiàn)上升趨勢消費者價格預(yù)期影響消費者心理影響大，預(yù)期價格上漲房地產(chǎn)行業(yè)慣性效應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售周期，導致價格與成交的反應(yīng)滯后重慶未來土地放量大仍有8000 萬方土地供應(yīng)內(nèi)銷城市自住需求旺盛，遠高于投資者城市經(jīng)濟發(fā)展水平人均可支配收入滯后其他城市價格上調(diào)不均衡部分樓盤價格上調(diào)微弱，下拉作用3、總體結(jié)論對于目前及未來房地產(chǎn)價格的走勢變化，我們可以總結(jié)為以下三點：1）“新特區(qū)”的心理影響在這一階段遠大于實際帶來的經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域發(fā)展的影響。短期內(nèi)市場供求兩旺，房價攀升迅速。從“新特區(qū)”成立后的市場反映來看，一方面房地產(chǎn)供應(yīng)市場非?；鸨琛靶绿貐^(qū)”之名抬

25、高房價的現(xiàn)象比比皆是?？v觀整個主城區(qū)，幾乎各項目都有 提升價格的現(xiàn)象，漲幅在720之間。特別是江北、渝北和北濱路項目，價格漲幅基本都在10以上。從房地產(chǎn)需求情況看，購房投資者和購房自住者兩類消費者對房價的上漲都反映強烈。從部分個盤的成交情況看，在6 月份都有突出的表現(xiàn)。例如鵬潤·藍海、歐鵬·k 城、·橄欖郡等，自住者和投資者購房數(shù)量迅速增加。從這些可以反映出來，人們對于“新特區(qū)”預(yù)期的影響已經(jīng)提前反映出來，心理的影響遠大于實際帶來的經(jīng)濟發(fā)展效應(yīng)。正是基于心理預(yù)期的巨大影響，6 月以來房地產(chǎn)價格和成交才會有迅速攀升的態(tài)勢。2) 在正常社會經(jīng)濟發(fā)展速度和“新特區(qū)”利好

26、政策的雙重拉動下，房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)較大的漲幅，預(yù)計2007年商品房價格漲幅在10-20左右。在正常經(jīng)濟發(fā)展情況下，重慶近幾年來房地產(chǎn)價格漲幅都維持在6以上的速度。受“新特區(qū)”利好政策的拉動，預(yù)計2007 年底價格漲幅在10-20左右。3) 為促使房地產(chǎn)市場正常、平穩(wěn)、健康的發(fā)展，政府職能部門將加大宏觀調(diào)控力度u 下半年，重慶將加強對土地的調(diào)控，適度供應(yīng)土地，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤銷售、囤積房源、借機漲價的現(xiàn)象；提高房地產(chǎn)市場透明度，保持信息對稱；建立房地產(chǎn)交易誠信機制，防止欺詐行為；堅持兩手抓，努力解決中低收入家庭的住房困難。u 8月5日，重慶市國土資源和房屋管理局出臺五大禁令規(guī)范房地

27、產(chǎn)市場：嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以放號、發(fā)放vip卡等形式收取定金、誠意金、會員費。 嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告，不得在廣告中出現(xiàn)房屋增值多少、房屋“一掃而光”等失實性字眼。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售現(xiàn)場完整公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃、施工、預(yù)售許可和土地證、工商證照，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得上述證照銷售房屋。嚴禁捂盤惜售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證20天后必須對外銷售。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何形式炒作房價，禁止對正在銷售的樓盤進行夸大性的宣傳和報道，禁止虛標價格炒作房價。u 重慶將一直堅持把地價控制在房價的13以內(nèi)，針對近來房價上漲的情況，政府將有計劃地把土地投放到房地產(chǎn)市場，以給房價降溫。

28、4）新特區(qū)成立后的諸多有利因素的逐步顯現(xiàn)，將使房價快速上漲的趨勢在一定時間段內(nèi)持續(xù)進行，預(yù)計這個時間段至少在3年以上。從目前已經(jīng)成立的綜合配套改革試驗區(qū)上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)的經(jīng)驗來看，它們在鼎盛時期的房價上升都保持了20以上的速度。其中，上海因為社會經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步早，房價上升持續(xù)時間較長，盡管目前漲幅有所回落在5左右，但是房價仍然有所上升。而天津近幾年來的房價漲幅都在20以上，持續(xù)時間在4 年左右，漲幅才出現(xiàn)有所回落。同樣，成都從2004 年房價迅速攀升以來，上漲速度也維持在較高水平，持續(xù)時間也不會低于3 年，加上今年同時成為“新特區(qū)”，更為成都房價的持續(xù)上漲奠定了基石。

29、而重慶2006 年前房價漲幅不高，處于穩(wěn)定上漲的趨勢，房價上升的空間很大。借鑒其他一二線城市的房價變化速度和時間，我們初步判斷出重慶房價快速上升的時期已經(jīng)來臨，且這個時間段將至少維持在3 年以上。三、大坪板塊房地產(chǎn)市場分析（項目所處板塊）1、板塊環(huán)境解放碑作為重慶城市中心的功能日益增強，也使與解放碑一脈相連的大坪板塊區(qū)具有了無可替代的和區(qū)位優(yōu)勢，并地承接和延續(xù)著渝中半島強大的城市中心輻射力。渝中區(qū)的最新政府功能定位為“四中心、兩高地、一樞紐”，即商貿(mào)、金融、信息、文化中心，基礎(chǔ)教育和醫(yī)療衛(wèi)生高地，水上客運樞紐。而大坪就占了其中的“兩個中心”（西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心）和“兩個高地”

30、（醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地）。隨著渝中半島可供開發(fā)的土地越來越少和大坪自身城市配套的完善，距解放碑不過10余分鐘車程的大坪片區(qū)，成為了渝中區(qū)的樓市新貴，與渝中區(qū)其它板塊相比，大坪板塊有如下幾個優(yōu)勢： 區(qū)位與交通優(yōu)勢大坪地勢平坦，目前有多達40多條的公交車線路，其中區(qū)域與區(qū)域之間直達線路就有10多條，重慶公交骨干性的線路大都經(jīng)過大坪。大坪地區(qū)緊鄰成渝高速公路起始端，長江路、菜袁路穿城而過，軌道1、2號線在大坪形成換乘中心，九高路、紅黃路和嘉華大橋都將進一步凸現(xiàn)大坪交通樞紐地位。另外大坪為大石楊片區(qū)的重要組成部分，幾區(qū)交界的區(qū)位使該板塊的樓盤吸引著高新區(qū)、九龍坡等區(qū)域的購房者。 生活配套優(yōu)勢大坪一直

31、是除解放碑商圈外渝中區(qū)的一個副商圈之一，百貨公司、酒店、醫(yī)院、學校、大型超市一應(yīng)俱全。單靠百盛支撐大坪商圈的局面正隨著嘉華鑫城、惠東蓮花國際、華宇渝洲新都、康德糖果盒等大盤總共近十萬平方米商業(yè)的投入使用而改變面。除此之外，其交通的完善使大坪前往解放商圈、楊家坪這兩個市內(nèi)成熟商圈也十分便利。 教育科研和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢大坪地區(qū)是高校和科研機構(gòu)較為集中的地區(qū)之一，擁有4所大學和10多家科研機構(gòu)。另外大坪還擁有獨特的信息產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：中國電信、中國聯(lián)通重慶總部、重慶市電信局都落戶大坪，大坪不僅已形成全市最大的通訊市場，更是重慶名副其實的通訊信息中心。這兩項優(yōu)勢使大坪的高素質(zhì)人口占有較大比重，根據(jù)第五次人口普查統(tǒng)

32、計，大坪地區(qū)擁有大專及以上學歷的人口為23萬人，這個數(shù)據(jù)還不包括后勤工程學院、大坪三院等部隊的科技人員，居民收入高、品位高、消費能力強使該板塊住宅的區(qū)內(nèi)市場潛力巨大。          2、建筑類型大坪板塊的樓盤仍以點式高層為主，僅有華宇渝州新都有少量板式小高層，多數(shù)在售樓棟層高在30層左右。但樓盤多以圍合式方式修建，擁有了一定的小區(qū)環(huán)境。大坪六店子的渝中區(qū)第一個別墅項目協(xié)信阿卡迪亞已于6月23日正式推出。3、房型該板塊樓盤均以兩、三房為主力戶型，兩房和三房及以上的房源比例占到約70%。大坪板塊在售樓盤房

33、型比例4、銷售價格及銷售情況大坪板塊目前在售的主流樓盤均價從3600元/平方米到4500元/平方米不等，在售樓盤最集中的大坪正街的樓盤均價在3800-4200元/平米左右。表10：在售樓盤價格情況表樓盤名稱樓盤地址建筑類別容積率總建面(萬方)戶型面積()均價(元/)愛華龍都大坪長江支路36-40號高層103.424-535500金銀苑大坪金銀灣小高層高層3.5431-863500星月灣大黃路132號高層4.04943-1313900嘉華·鑫城大坪正街118號高層7.1327.454-1063800華宇渝州新都大坪正街140號 多層高層42772-1644100糖果盒肖家灣出城方向車站

34、旁 高層3.51029-894200渝中名郡大黃路78號高層4.510.975-1174100錢塘·玫瑰灣渝中區(qū)長江一路52號高層小高層51537-1354000旭慶·江灣國際花都大坪黃沙溪花園洋房高層4.725839-123高4500花5200蘭波紅城麗景長江二路39號 高層72224-1223800大坪板塊的樓盤消化速度較快，康德糖果盒開盤4個月即銷售一空，現(xiàn)在售項目中的的嘉華新城、華宇渝洲新都等相對體量較大的樓盤也已基本售磬，錢塘玫瑰灣、渝中名郡均已在銷售末期樓棟。愛華龍都以小戶型為主，售價相對較高。5、區(qū)域住宅市場典型項目分析1）嘉華鑫城u 項目情況嘉華鑫城項目位于

35、大坪正街。占地面積為38473，總建筑面積為274330，商業(yè)體量約為48000方，住宅有8棟約1500戶體量。是目前大坪地區(qū)唯一一個集住宅、商務(wù)酒店、大型休閑購物中心為一體的一站式消費載體綜合行物業(yè)。該項目自05年上半年亮相以打造24小時不停電的重慶首席不夜城為推盤形象面市，由于自身的前期銷售預(yù)售合理性等問題影響了開盤銷售效果，同時該形象的推出也未得到任何硬件支撐，導致開盤銷售僅僅只占當時推盤量的3%不到（不包含開盤后退房的單位）。在05年中期以“快樂鑫城”為推廣主題進行推廣仍未獲得實質(zhì)性進展。在05年底推出b棟“尚派創(chuàng)意空間”的躍層產(chǎn)品，由于樣板間的檔次太低，非但沒有起到支撐項目品質(zhì)的作用

36、，反而讓客戶感覺其自身項目品質(zhì)感一般，而其他如樣板園林、廣場等硬件支撐尚未到位，再加上自05年底以來華宇集團為快速回籠資金挑起的價格戰(zhàn)（實際折扣為92折，實際成交均價在3300元/左右），嘉華鑫城05年整年的銷售總量占整體開發(fā)量的25%約200套不到。自06年開年以來嘉華鑫城受資金壓力影響（而其5萬方的商業(yè)因規(guī)劃受限暫停推售），將折扣明確化，最低折扣為8.8折，造成了市場形象價格在32003300元/。同時加大了推廣和宣傳力度，也重新打造了全新樣板間和銷售中心，不僅讓項目名聲在市場上利用廣告占的一席之地，同時硬件的重新打造也支撐了項目自身品質(zhì)，再利用其價格和準現(xiàn)房的優(yōu)勢，在華宇渝洲新都調(diào)整策略

37、銷售接近尾聲、奧園名郡價格與交通不占優(yōu)勢的市場態(tài)勢下，迎來銷售的高峰期，2006年整年銷售約800余套，占整體推盤量的55%，月均銷售約67套。2007年，嘉華鑫城推出后期約500余套戶型，在重慶房地產(chǎn)市場整體大勢的帶動下，已于7月份全部售磬，銷售均價也達到3800元/。2007年嘉華鑫城推售戶型比例房型面積比例（總量約為500套）兩房6515%三房（帶保姆房）10210460%其余如b棟躍層、三房、大兩房等三房面積7793少量大兩房7078少量b棟躍層65兩房、55一房25%u 配套資源四星級酒店a棟的1928層華美達四星級酒店超市3500中北倉儲超市寫字間a棟8-18層為大坪首席專業(yè)寫字間

38、，面積為16000，套內(nèi)面積劃分為50-200u 景觀及其他資源Ø 城市街景國賓大道Ø 自身園林景觀Ø 石油高等?？茖W校校園景色 u 交通分析Ø 該項目位于大坪正街，距離大坪車站和輕軌出入口步行不到5分鐘，交通十分便捷。Ø 小區(qū)毗鄰石油路支馬路，車輛出入也十分方便，交通通達性較好。 u 客戶情況分析Ø 來源 大坪區(qū)域渝中區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大北區(qū)/南岸區(qū)郊縣/市外75%10%2%2%3%7%注：另有其他區(qū)域如北碚、大渡口等，比例很小。Ø 年齡層次25歲以下2535歲3545歲4555歲55歲及以上6%12%54%22%6%從以

39、上年齡層次可以看出，嘉華鑫城項目的主力客戶多為35歲至55歲的中青年客戶群。Ø 職業(yè)/行業(yè)醫(yī)生教師軍人公務(wù)員商人（電信、汽車等）公司職員及其他行業(yè)自由職業(yè)15%10%5%10%20%30%10%注：該比例為成交客戶之職業(yè)/行業(yè)大概分布比例。其中醫(yī)生為多大坪附近醫(yī)院和眾多私人醫(yī)療證所之員工，教師為多大坪附近學校教師，軍人為大坪附近后勤工程學校和駐渝部隊之軍人和軍人家屬。商人多為在大坪從事電信、通訊、汽車配件等行業(yè)。Ø 家庭結(jié)構(gòu)該項目成交客戶約6成為三口之家，約2成為三代同堂，剩下為兩口之家和單身貴族。Ø 成交渠道口碑宣傳是該項目的重要途徑，同時大坪核心商圈的燈箱廣告

40、、戶外廣告、主流報紙廣告也是該項目成交的重要途徑。07年初又增加了輕軌廣告、移動車載廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等，拓展了宣傳渠道，為項目的宣傳起到配合和支撐作用。u 小結(jié)嘉華鑫城的整體推廣周期相對較長（05年至07年），前期樓盤形象無法支撐項目銷售價格，硬件打造沒有完全被客戶和市場所認同，產(chǎn)品設(shè)計均為大戶型為主，與目前越來越緊湊的戶型設(shè)計背道而馳。而嘉華鑫城項目在06年起至07年7月銷售完畢，除市場因素外，成功因素如下：Ø 擴大宣傳渠道，提高知名度Ø 低價入市，吸引客戶關(guān)注Ø 完善和更新現(xiàn)場銷售包裝和樣板間打造，支撐項目售價Ø 強調(diào)項目的核心競爭力（大坪唯一集四星級

41、酒店、品牌超市、寫字樓、大型商業(yè)為一體的復(fù)合型物業(yè)）Ø 成立客戶服務(wù)中心，強調(diào)口碑宣傳，專人專項維系客戶關(guān)系Ø 首付靈活，額外贈送較多，如送裝修款、家電等2）康德·糖果盒u 項目情況三棟高層800余套住宅。該項目的戶型為4471兩房（主力為5565），8588三房（均為雙衛(wèi)生間），2937單配和一房。該項目成功引進新世紀超市，大大提高了項目的知名度與品牌號召力。同時在產(chǎn)品細節(jié)打造上如建筑施工、智能化配置上均達到中高檔產(chǎn)品檔次要求。u 銷售情況康德·糖果盒于3月17日開盤，至7月底，住宅部分800余套住宅已銷售完畢，月銷售量達200套，實際成交均價為410

42、0元/。目前一層尚剩余少量商鋪，面積為50-60/個，銷售均價為3.5萬元/。u 客戶情況該項目客戶呈現(xiàn)兩極分化：主要以為25歲至35歲中青年客戶，另也有相當一部分45歲以上的拆遷戶購買。3）星月灣u 項目情況星月灣由五棟高層圍合而成，為東南亞泰式園林風情。戶型面積43190，主力戶型為二房、三房。緊鄰長江，山谷型地勢造就最佳看江風光，70%戶型可觀江。 u 銷售情況分析該項目于06年9月23日開盤，開盤當天折扣為按揭96折，一次性95折，實際成交均價為3200元/，受今年大勢的影響，目前實際成交均價已攀升至3900元/。將于今年8月底交房。u 自身產(chǎn)品分析戶型狀況戶 型戶型面積套數(shù)比例一房4

43、47511%兩房72/6720431%三房92/94/10229044%四房118、117、1329614%樓棟狀況樓棟名稱層數(shù)幾梯幾戶總套數(shù)戶型分布主力戶型1號房2號房3號房4號房5號房6號房1號32f2梯5戶16066.8666.86118.69131.97117.414*22號30f2梯6戶18892.4492.4494.86102.34102.3467.183*24號29f2梯6戶18271.9691.991.971.3668.8666.862*25號29f2梯6戶17966.8166.8166.3644.3743.7844.521*1 2*2u 配套及其他Ø 自身配套：游泳

44、池、羽毛球場、健身中心、觀景長廊等Ø 周邊配套：永輝超市u 客戶分析該項目的客戶有超過6成為大坪附近客戶，客戶年齡層次以25歲35歲居多，在購房客戶的年齡層次上較年輕。u 推廣策略分析該項目緊緊圍繞現(xiàn)場做文章，將現(xiàn)場氛圍營造得比較突出。例如現(xiàn)場游泳池的亮相突出項目的實際品質(zhì)感，讓客戶感受到項目具有一定的中高檔物業(yè)品質(zhì)。u 小結(jié)該項目利好因素如下：Ø 自身景觀優(yōu)勢、園林打造富有視覺沖擊力，給客戶的感官沖擊較強。Ø 戶型設(shè)計符合目前重慶主流市場需求，在兼顧居家舒適性和空間緊湊型的同時，使用率相對較高，幾乎沒有太大的設(shè)計漏洞，在一些細節(jié)如陽臺的處理上還有部分亮點設(shè)計。&

45、#216; 自身硬件銷售道具制作到位，如樣板間和樣板園林的打造帶給客戶中高檔物業(yè)的品質(zhì)感受，也弱化了交通區(qū)位的劣勢。Ø 自身配套雖然沒有太大優(yōu)勢，但隨著游泳池等配合部分景觀的亮相，讓客戶感受到該項目的形象與品質(zhì)在拔高。4）奧園名郡u 項目情況該項目共11萬平方米，前期由重慶時尚置業(yè)有限公司開發(fā)銷售，后被廣州奧園所收購。奧園名郡東臨大黃路，西靠后勤工程學院住宅區(qū)，南接菜袁路，北鄰已完工入住的渝中區(qū)政府公務(wù)員小區(qū)。小區(qū)圍合布置5棟點式高層住宅，戶型以二房、三房為住，60%戶型可看江。項目一期3、4#樓已交房入住，目前推售二期住宅，實際成交均價為4100元/。u 配套資源Ø 自有

46、配套：業(yè)主交通巴士、幼兒園、游泳池、星級會所等Ø 周邊配套：百盛商場、新世紀超市、競地花園市場u 交通分析項目于2006年4月專門開通了466b（奧園名郡朝天門），并備有業(yè)主交通車，對該項目交通不便的形象有所改善，但整體交通情況欠佳。u 小結(jié)奧園名郡目前還有2棟住宅在進行推售，按照目前的銷售勢態(tài)，預(yù)計在蘭波·紅城麗景二期面市時已基本銷售完畢，對項目的威脅不大。5）旭慶·江灣國際花都u 項目情況該項目是大坪區(qū)域07年推出體量最大的項目，共60萬方，18棟高層，2棟花園洋房。該項目連接菜園壩與大坪區(qū)域，呈坡地狀，視野開闊，景觀資源較好。以美式風情花街生活作為其項目特征

47、進行大范圍的亮相活動，目前正推售一期三棟高層產(chǎn)品（圖片黃色部分）及花園洋房。u 產(chǎn)品設(shè)計 該項目以高層為主，主力戶型為緊湊型兩房（6874）和三房（93100），另有部分一房（3941）和四房（110111），和花園洋房三房設(shè)計（118123）。 客戶可選擇面較廣。從戶型設(shè)計上看，兩房、三房、四房均有入戶花園設(shè)計，且三房以上均設(shè)計了三個衛(wèi)生間，對客戶的吸引較大。 園林設(shè)計上以美國舊金山花街作為主體，比較有創(chuàng)意。u 配套及景觀資源該項目引進了新世紀超市，擁有2000幼兒園，網(wǎng)球場，游泳池，籃球場，農(nóng)貿(mào)市場，老年人俱樂部等。擁有部分江景資源和自身園林景觀設(shè)計。u 交通分析肖家灣和菜園路一上一下兩個

48、出入口。出行比較方便。u 價格目前該項目高層均價已達4500元/，花園洋房5200元/。u 銷售策略目前購買該項目可優(yōu)惠總房款5000元，并贈送價值3500元的空調(diào)一臺。u 小結(jié)與大坪板塊其他項目相比，江灣國際花都距離蘭波·紅城麗景最近，且體量大，目前僅推出一期三棟高層和花園洋房，銷售持續(xù)周期長，將是蘭波·紅城麗景二期最大、最直接的競爭對手。6）v8區(qū)u 項目情況該項目為大坪板塊最新亮相的樓盤，位于大坪醫(yī)學院路，共約10萬方，由4棟33層的高層建筑組成，以63-70的兩房為主力戶型，另有43的一房和56的小躍層。u 推盤策略該項目以“大坪，10萬平米國際生活區(qū)”、“動力藝術(shù)

49、，小戶聯(lián)邦”為主形象定位及推廣語，主要針對現(xiàn)代、時尚的年輕消費群體，并通過大量的燈桿廣告、路旗廣告、戶外廣告等進行項目形象傳播。受8月5日重慶市國土資源和房屋管理局出臺的五大禁令影響，目前該項目僅接受咨詢，預(yù)計開盤銷售時間為2007年10月。u 小結(jié)由于該樓盤將早于蘭波·紅城麗景二期入市銷售，它的銷售情況將進一步驗證消費者對大坪區(qū)域板塊樓盤的接受度，而作為大坪板塊首當其沖面對五大禁令的新推樓盤，同時也作為蘭波·紅城麗景二期主要的競爭對手之一，其營銷手法應(yīng)予以隨時關(guān)注。四、綜合結(jié)論1、重慶“新特區(qū)”的成立及目前市場發(fā)展態(tài)勢將大大降低蘭波·紅城麗景二期的開發(fā)風險，并將

50、對項目的推廣與銷售產(chǎn)生較大的促進作用。2、大坪板塊獨有的區(qū)位優(yōu)勢，使得該區(qū)域樓盤的消化速度相對較快。3、隨著周邊可供開發(fā)地塊的日益稀缺，蘭波·紅城麗景二期的競爭對手將越來越少，有助于項目獲取更大的開發(fā)利潤。4、市房管局五大禁令的出臺將進一步考驗開發(fā)商的市場應(yīng)對能力，蘭波·紅城麗景二期在推售過程中需要考慮更為實效的應(yīng)對策略。第二章 項目分析一、項目概況蘭波·紅城麗景位于渝中區(qū)大坪長江二路39號，總建筑面積22萬方，由6棟高層建筑組成，共分兩期進行開發(fā)，項目整體定位為“泛商務(wù)復(fù)合社區(qū)”。目前項目一期主體工程已基本完工，并已進入銷售末期，目前銷售均價為3800元/。1、

51、項目技術(shù)經(jīng)濟指標：1）總用地面積：222422）總建筑面積：224193.163）二期總建筑面積：118750.49，其中u 住宅：76662.85u 商業(yè)：14566.57u 地下車庫：26370.29u 其他：1150.782、二期戶型統(tǒng)計與分析1）戶型數(shù)量統(tǒng)計 戶型樓棟號單間配套一室一廳一室二廳二室二廳三室二廳合 計a155456610a25619614028420a39415232278合計610套290套56套292套60套1308套所占比例46.6%26.5%22.3%4.6%100%2） 戶型面積統(tǒng)計u 單間配套：27.38、28.8、30.58、32.51、35.39、47.8

52、1u 一室一廳：46.19u 一室二廳：48.2u 兩室二廳：60.86、61.09、62.86、70.35、70.72u 三兩室二廳：78.06、79.02、82.273） 戶型說明及分析u 從戶型數(shù)量統(tǒng)計可看出，蘭波·紅城麗景二期以單間配套的戶型為最多，共610套，占總戶型的46.6%，一房、二房的戶型次之，分別占26.5%和22.3%，三房戶型最少，僅占4.6%。u 從戶型面積統(tǒng)計可看出，蘭波·紅城麗景二期套型面積控制較好，兩房控制在60-70，三房控制在80左右，均為緊湊型戶型設(shè)計，與大坪現(xiàn)有市場需求較為契合。u 蘭波·紅城麗景二期共有16種戶型，消費者的

53、選擇面較寬。u 由于戶型面積較小，導致單層戶數(shù)較多（a1棟22戶、a2棟15戶、a3棟9戶），將會對居住的舒適度有所影響。二、項目swot分析1、swot矩陣優(yōu)勢(s)劣勢(w)u 渝中區(qū)獨有的區(qū)域價值u 便捷的交通動線u 完善的生活配套u 地塊落差較大，將加大開發(fā)成本u 前期爛尾樓形象帶來的市場抗性機會(o)威脅(t)u “新特區(qū)”的成立為重慶房地產(chǎn)市場帶來了又一輪發(fā)展契機u 大坪板塊的區(qū)域優(yōu)勢已為廣大購房者所廣泛認同u 周邊可供開發(fā)地塊日益稀缺，項目面市時的區(qū)域市場競爭相對較弱u 區(qū)域板塊新拍賣地塊的價格均較高，且為知名開發(fā)商所購得，其開發(fā)將推動區(qū)域房價的上浮u 項目以小戶型為主，契合目標

54、市場需求u 與項目緊鄰的江灣國際花都及區(qū)域1-2年內(nèi)新推出的樓盤將對項目的銷售構(gòu)成一定威脅u 小戶型的大量設(shè)計使得單層戶數(shù)過多，將對項目銷售帶來一定抗性u 重慶市房管局新出臺的五大禁令將會對項目的開發(fā)帶來一定影響2、swot分析1）優(yōu)勢（s）u 渝中區(qū)獨有的區(qū)域價值優(yōu)勢解放碑作為重慶城市中心的功能日益增強，也使與解放碑一脈相連的大坪板塊具有了無可替代的和區(qū)位優(yōu)勢。蘭波·紅城麗景處于大坪與解放碑的必經(jīng)咽喉要道，其區(qū)域價值優(yōu)勢不言而喻。u 便捷的交通動線目前有多達40多條的公交車線路經(jīng)過本項目，其中區(qū)域與區(qū)域之間直達線路就有10多條。輕軌1、2號線在大坪形成換乘中心，九高路、紅黃路和嘉華大橋都將進一步凸現(xiàn)項目所在區(qū)域的優(yōu)勢，可便捷的通達市內(nèi)各處。u 完善的生活配套大坪一直是渝中區(qū)副商圈之一，百貨公司、酒店、醫(yī)院、學校、大型超市一應(yīng)俱全，新世紀超市將入駐與項目正對面的康德·糖果盒，周邊生活配套將更趨完善。除此之外，其交通的完善使項目前往解放碑、楊家坪這兩個市內(nèi)成熟商圈也十分便利。2）劣勢（w）u 地