北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

1、北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位提案大德森投資管理有限責任公司Dodson investment management limited liability company提案綱要項目立項分析I頁目立I頁分析項目背景9產(chǎn)業(yè)核心區(qū)背景X 一 _ _ - n :一；十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)膿河談豔裁髏耘猛蠶蠶化錢鷲鼬鶴警化產(chǎn)業(yè)位于十里河橋西，坐北朝南，東連三環(huán)路和左安門路，距CBD核心經(jīng)濟中心僅三公里，地鐵10號線設站項目路口;絕無僅有的地段不可復制;十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園緊鄰潘家園文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，是寸土寸金之地，地段我們的優(yōu)勢十里河文化產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(Superiority )扼守十里河文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)位;擁有優(yōu)越的企

2、業(yè)發(fā)展背景和投資實力；擁有潘家園文化產(chǎn)業(yè)帶集群優(yōu)勢；環(huán)線、地鐵環(huán)繞項目周邊，交通四通八達；擁有明確的國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導向；擁有CBD眾多高端商務消費及衍生產(chǎn)業(yè)的空間優(yōu)勢。我們的劣勢十里河文化產(chǎn)業(yè)園劣勢(Weakness )項目地處交通瓶頸，受到嚴重限制是項目的交通劣勢； 項目地塊體量的限制，和建筑改造對高度和利用率受限, 是項目的開發(fā)劣拋；項目地塊坐北面南，三環(huán)路高樓林立，被周邊高樓圍裹, 項目的展示面只能設置左安門路，沒有了顯眼的展示面;項目的土地性質(zhì)和年限限制，是項目的開發(fā)劣勢;Page 9我們的機會十里河文化產(chǎn)業(yè)園機會(Opportunity)【北京文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)

3、的高密度 【聚群，帶動區(qū)域衍生產(chǎn)業(yè)的大量需求，是項目入市的 1難得睡一；說百6亦月扁文花耳並臣蒞和圍壕祈赫師耳亞另馬衣余 是理旦曩韻天鍵機遇一;卩貴百白並薔氯和iffS靂擊崑扌實藥看注裕F頁石奇負 迪塑會詭百前竈宙幕潅楚蒞和注甬毒亞宙漢應禎擊云裕蔣蔓 【項目的成功的最的關鍵機遇；我們的威脅十里河文化產(chǎn)業(yè)園威脅(Threaten)項目地處產(chǎn)業(yè)集群核心區(qū)，行業(yè)競爭都相當激烈，是 項目的外在競爭威脅因素；項目的能否進行明確的功能、業(yè)態(tài)品類定位是項目運 作中存在的主要因素；項目運作模式、招商策略和條件的制定，項目推廣和 公關能力及贏利目標的設定是來自于自身的挑戰(zhàn)，也 是項目的內(nèi)在競爭威脅重要因素；Pa

4、ge a11定位原則客觀目的 可行 差異 組合 關聯(lián)要符合項目目前自身具備的條件及當下政策環(huán)境因素；要把握項目自身的各項定位因素，符合項目開發(fā)利益；要考慮到項目的各項定位符合項目自身條件，有利于實施；要結(jié)合項目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境，避免惡性競爭，體現(xiàn)項目特色定位；要依據(jù)項目物業(yè)特征，進行科學合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)項目價值;要迎合項目開發(fā)的思路，整合文化產(chǎn)業(yè)界定的業(yè)態(tài)品類;定位的其他要素項目定位的準確與否，是項目能否成功的關鍵。根據(jù)市場 情況和調(diào)研分析，為項目進行合理而切實可行的市場定 位，為項目的經(jīng)營創(chuàng)造基本依據(jù)。規(guī)避項目自身存在的缺陷和項目的基本劣勢； 突出項目的核心價值，明確項目主題定位； 提高項目

5、的策略高度，確保項目可持續(xù)八生發(fā)展; 提升項目的整體形象；保障項目可操控空間。依據(jù)項目投資方的投資目的和投資需求；依據(jù)市場的發(fā)展趨勢和市場需求；依據(jù)項目優(yōu)劣勢分析和對項目所在區(qū)域的初步判斷。Page 15項目定位依據(jù)文化產(chǎn)業(yè)對社會發(fā)展形成的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢生產(chǎn)4 將成為國民經(jīng)濟的 卩支柱產(chǎn)業(yè)將在國民經(jīng)濟發(fā)展 中產(chǎn)生重要影響屬于高新技術的前 沿產(chǎn)業(yè)具有強勁的發(fā)展勢 頭極具創(chuàng)造附加值能 力強的產(chǎn)業(yè)21世紀的高盈利朝陽產(chǎn)業(yè)消費I是正在形成的消費 熱點產(chǎn)業(yè)正為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 片供巨大的市場基礎將成為21世紀國民經(jīng)濟的支柱1、把商品經(jīng)濟的機制引入文化活動2、提高文化生產(chǎn)力，使文化成為一 種新的經(jīng)濟資源3、大規(guī)模地

6、開發(fā)利用，成為國民經(jīng) 濟增長的動力1、促進著全球范圍內(nèi)的匚業(yè)化和現(xiàn) 代化產(chǎn)生和發(fā)展2、現(xiàn)代經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的全 球性新興產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)1、國內(nèi)經(jīng)濟崛屯和廣業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的仔 力推手2、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增氏和實現(xiàn)社會建設戰(zhàn)略 目標的重要選擇3、國內(nèi)經(jīng)濟新的增氏點，產(chǎn)生社會巨大的財富源泉-Page 21Page 23北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)歷年實現(xiàn)增加值Page #Page #! 2004年至2007年，北京市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平均增長23%,創(chuàng)造增加值年均增長17%,分；別占北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的10.1%、10. 2%. 10.3%和10.6%,比重逐年提高，增加值平：1 均增長率為17.4%,高于全市地區(qū)生產(chǎn)總值

7、平均增長率18個百分點。08年1至8月北京i- 規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收入3354.2億元，與上年同期增長23%,增幅高于上年同- : 期4個百分點，高于全市第三產(chǎn)業(yè)增速2. 1個百分點。:I: 2009年，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1497. 9億元，占全市GDP的12.6%。目前，北京 ' 已有各類文化創(chuàng)意企業(yè)5萬多家，從業(yè)人員達141萬人，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)達到5439 ; ： 億元，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟增長點。:I: 2010年全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1692.2億元，比上年增加近200億元，占全市GDP | ' 比重12.3%；按現(xiàn)價計算，“ 一五”時期

8、，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增速達到20%。； i 2010年1至11月，全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)單位實現(xiàn)收入5565.8億元，比上年同期* 增長 19.7%o!文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟增長點2007200820092010北京主城區(qū)加速制定文化產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī) 劃按照北京歷史和現(xiàn)代文化資源結(jié)構(gòu)看：中軸線文化和 兩翼文化形成合理的布局。中軸線是北京歷史文化區(qū), 以歷史文化旅游為特色；北端以奧運體育、演展文化 為重點；南端為國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，以影視、動漫 游戲、網(wǎng)絡出版原創(chuàng)為基礎；左翼是中關村科技教育 創(chuàng)新中心和石景山數(shù)字娛樂體驗中心；右翼以大山子 為中心的現(xiàn)代藝術區(qū)和國際傳媒貿(mào)易中心。北京

9、文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)劃具體體現(xiàn)在對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設與分布 上，如中關村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地、北京數(shù)字娛樂示范 基地、大山子藝術中心、德勝園工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基 地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。Page 25國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般分類'生產(chǎn)性創(chuàng)意硏發(fā)：基礎研究、應用研究、技術創(chuàng)新生產(chǎn)創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能性劃分“文化創(chuàng)意Y生產(chǎn)性創(chuàng)意服務：咨詢、法律、工業(yè)設計、建筑設計、廣告時尚 I設計、營銷設計等'藝術創(chuàng)演博覽：藝術創(chuàng)作、藝術博覽等<文化創(chuàng)意體驗:文化風情休閑等文化創(chuàng)意辦公：時尚設計、學習培訓、影視傳播等行業(yè)大類描述行業(yè)大類描述工業(yè)設計類工業(yè)產(chǎn)品新型專W殳計、產(chǎn)品設 計、包裝設計、平面

10、設計、多媒 體設計等軟件服務類運用網(wǎng)絡進行的娛樂、游戲等行 業(yè)廣告企劃類咨詢、知識產(chǎn)權服務、廣告、企 '|/管理等運動休閑類體育比賽、訓練、管理、輔導、 室內(nèi)娛樂活動等建筑裝飾類建筑設計、城市及景觀裝1彥設計展演出版類圖書出版、報紙出版、音像電子 出版、藝術表演等影視藝術和時尚類廣播、電視、電影、藝術品、時 裝、飾品.新潮消費品設計科技研發(fā)和服務類基礎研究、應用研究、技術創(chuàng)新Page 29國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)一覽一、新聞服務 新聞業(yè)文化服務二、出版發(fā)行和版權服務三、廣播、電視、電影服務文化藝術服務網(wǎng)絡文化服務文化休閑娛樂服務 其他文化服務相基文化服務八、文化用品、設備及相關文化產(chǎn)品的生產(chǎn)九、文

11、化用品、設備及相關文化產(chǎn)品銷售Page #一、新聞服務新聞業(yè)二、出版發(fā)行和版權服務1. 書、報、刊出版發(fā)行2. 音像及電子出版物出版發(fā)行3. 版權服務三、廣播、電視、電影服務1. 廣播、電視服務2. 廣播、電視傳輸3. 電影服務!1!文化藝術服務1. 文藝創(chuàng)作、表演及演出場所2. 文化保護和文化設施服務3. 群眾文化服務4. 文化研究與文化社團服務5. 其他文化藝術服務文化服務產(chǎn)業(yè)細分一覽五、網(wǎng)絡文化服務互聯(lián)網(wǎng)新聞服務 互聯(lián)網(wǎng)出版服務 互聯(lián)網(wǎng)電子 公告服務其他互聯(lián)網(wǎng)信息服務六、文化休閑娛樂服務1. 旅游文化服務旅行社 風景名勝區(qū)管理 公園管理 野生動植物保護 其他游覽景區(qū)管理。2 娛樂立仕服御

12、室內(nèi)娛樂活動游樂園休閑健身娛樂活動網(wǎng)吧服務其他娛樂活動文化服務產(chǎn)業(yè)細分一覽文化服務類七、其他文化服務1. 文化藝術商務代理服務文化藝術經(jīng)紀代理模特服務演員、藝術家 經(jīng)紀代理服務文化活動組織、策劃服務2. 文化產(chǎn)品出租與拍賣服務圖書及音像制品出租貿(mào)易經(jīng)紀與代理藝術 品、收藏品拍賣服務八、文化用品、設備及相關文化產(chǎn)品的生廣文化用品生產(chǎn)文化用品制造樂器制造玩具制造游藝器材及娛樂 用品制造機制紙及紙板制造手工紙制造信息化學品制造照相機及器材制造2. 文化設備生產(chǎn)印刷專用設備制造 廣播電視設備制造 電影機械制 造家用視聽設備制造復印和膠印設備制造其他 文化、辦公用機械制造3. 相關文化產(chǎn)品生產(chǎn)工藝美術品

13、制造攝影擴印服務其他專業(yè)技術服今3.廣告和會展文化服務文化服務產(chǎn)業(yè)細分一覽九、文化用品、設備及相關文化產(chǎn)品銷售1文化用品銷售文具用品批發(fā) 文具用品零售 其他文化用品批發(fā) 其他文化用品零 售2.文化設備銷售通訊及廣播電視設備批發(fā)照相器材零售家用電器批發(fā)家用電器零售3.相關文化產(chǎn)品銷售珠寶首飾、工藝品及收藏品批發(fā)工藝美術品及收藏品零售Page a21Page a21相關文化服務IPage a21Page #中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特性文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)層次及結(jié)構(gòu)特征文化產(chǎn)業(yè)外圍層文化產(chǎn)業(yè)核心層文化產(chǎn)業(yè)相關層Page #Page #新聞、書報刊、音像制品、 電子出版物、廣播、電視、 電影、博物館、圖書館、文 化

14、遺產(chǎn)保護等互聯(lián)網(wǎng)、旅行社服務、室內(nèi) 娛樂、游樂園、休閑、健身、 網(wǎng)吧等文具、照相器材、文體用品、 廣電設備、印刷設備、家用 視聽設備等Page 37辜皇（桶）鯛項目主題定位健議）Page 39關于藝庫Page 41Page #二f功能I創(chuàng)意目錄III:商務辦公設計研發(fā)信息交流:零售服務 餐飲服務 休閑娛樂創(chuàng)意商務展示展覽創(chuàng)意設計藝術制作發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡技術 經(jīng)紀服務 信息服務 創(chuàng)意服務 配套服務Page #Page a27目標客戶Page a27文$>芳類產(chǎn)業(yè)客體Part 1Part 2建筑裝倉PartPartPage 29關于意谷Page #商務辦公設計研發(fā)信息交流 零售服務技術服務休閑

15、娛樂商務辦公展示展覽創(chuàng)意設計 制作加工發(fā)行發(fā)布配套服務Page #產(chǎn)業(yè)客體專業(yè)珠寶產(chǎn)業(yè)服務商專業(yè)珠寶零售商及消費者珠寶分級代理零售商終端消費專業(yè)珠寶包裝、設計、加 工、推廣及其他服務機構(gòu)Page #關于領地一SOHO辦公時尚公寓 二設計研發(fā)教育服務餐飲服務休閑娛樂創(chuàng)意商務設計制作創(chuàng)意設計 網(wǎng)絡技術經(jīng)紀咨詢信息服務 創(chuàng)意服務教育培訓配套服務Page 33目標客戶行業(yè)咨詢 策劃推廣 信息服務 教育培訓時尚餐飲 娛樂休閑 零售服務 健身娛樂 美容養(yǎng)生Page #so ho辦公 視覺設計 時尚攝影 產(chǎn)品推廣白領公寓 快捷酒店 時尚酒店產(chǎn)業(yè)客體園區(qū)消費客體園區(qū)配套服務主要依托 園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個體形 成的

16、需求性消費群體行業(yè)服務客體園區(qū)內(nèi)所引進行業(yè)所因業(yè)務開展所產(chǎn)生的消費群體關于臺灣島Page 35Page #商務辦公設計研發(fā)信息交流 零售服務 餐飲服務 休閑娛樂創(chuàng)意商務商務咨詢創(chuàng)意設計發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡技術 信息服務民間藝術配套服務特色產(chǎn)品Page #目標客戶以臺胞和臺胞商務為服務對象創(chuàng)意形商務企業(yè)、咨詢業(yè)等以從事以臺灣文化為核心的土特產(chǎn)品 書刊銷售特色風味餐飲文化交流旅游臺灣字畫Page 37Page #藝術品展不臺灣產(chǎn)品展銷工藝品銷售等Page #產(chǎn)業(yè)客體依托園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個 體形成的需求性消費群 體和以臺灣特色產(chǎn)品招 引的社會消費群體Page 39行業(yè)服務客體園區(qū)內(nèi)所引進行業(yè)所因業(yè)務開展所產(chǎn)

17、生的消費群體園區(qū)配套關聯(lián)文化I服務類Page #Page #餐飲休閑養(yǎng)生保健-美容美發(fā)-Page 39咖啡餐吧 健身中心 網(wǎng)吧Page #產(chǎn)品展售 工藝品、 藝術品 特色產(chǎn)品 展銷中心 超市 便利店 彩擴中心 圖文社 書店婚紗攝影項目定位對比分析Page 39Page #Page #命題以設計產(chǎn)業(yè)為核心，以商務服 務性公司為主，園區(qū)配套為輔，招 商面寬，但時間跨度長，辦公租金 在2.5元/m2/天，零售類略高。命題以珠寶產(chǎn)業(yè)為核心，以零 售為主，辦公為輔，在招商運 作的專業(yè)性上有極高的要求， 零售租金平均在5元/肝/天。Page #領地（北京白領文化服務創(chuàng)意園）張灣島（北京臺灣文化創(chuàng)意LPag

18、e #命題以白領產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心，經(jīng)營核 心是公寓租業(yè)務，招商面廣，經(jīng)營方 式?jīng)Q定項目收益，整租租金在2.5元/ rrf/天，零租則平均租金198元/間/天。 命題以區(qū)域文化為核心，屬泛商業(yè)范 圍，但針對性強，有一定的招商難度, 其辦公與零售的比例約為1:1,租金 零售服務類在3元/ rrf天左右，辦公在 2.5元/m2/天。Page #物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃類型物業(yè)產(chǎn)品類型一復合型物業(yè)類型，將地平面層效益最大化，用以設置物業(yè)租金收益 較高的零售服務類商業(yè),將物業(yè)上層設置商務服務及租金收益較低 的商業(yè)配套服務.Page 41物業(yè)產(chǎn)品類型二獨立型物業(yè)類型，利用垂直切割使物業(yè)的租金效益均衡化，這類型 物業(yè)更符合各種功能業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營所需，經(jīng)營辦公相對獨立，且可 根據(jù)需求大小進行劃分。Page #招商（建議）簡案Page #項目防范建議地產(chǎn)在開發(fā)受讓土地后、規(guī)劃前，一定要明確商業(yè)定位，充 分考慮到項目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合 作關系，使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、 業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、科學。定位階段很大一