01月16日天津中新生態(tài)城花莊園Ⅲ期營銷提案報告

1、中新生態(tài)城蘆花莊園中新生態(tài)城蘆花莊園期期營銷提案報告營銷提案報告 2010.01.16謹呈：天津富士謹呈：天津富士新鴻嘉新鴻嘉蘆花莊園項目組蘆花莊園項目組現(xiàn)金流現(xiàn)金流利潤利潤形象與品牌形象與品牌u 通過分物業(yè)的配合營銷，實現(xiàn)項目的可持續(xù)性開發(fā)，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流，從而確保資金的順利回攏！u 通過對本項目的成功開發(fā)，奠定開發(fā)商在市場中的形象，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！u 在依托區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，實現(xiàn)項目利潤最大化！n理論決定實踐，思路決定行動。只有形成了準確把握市場脈搏的清晰的營銷推廣思理論決定實踐，思路決定行動。只有形成了準確把握市場脈搏的清晰的營銷推廣思路，才

2、能確保將來銷售成功。路，才能確保將來銷售成功。首先讓我們由外而內(nèi)先來認識一下我們將要面對的市場環(huán)境天津市濱海新區(qū)現(xiàn)況天津市濱海新區(qū)現(xiàn)況l 市政態(tài)勢市政態(tài)勢 n 三區(qū)合一三區(qū)合一：20092009年年1010月月2626日日，經(jīng)國務院同意，國家發(fā)改委批復了天津濱海新區(qū)綜合配套改革試驗金融創(chuàng)新專項方案。1111月月9 9日日，國務院正式批復同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃的消息公布，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設立天津市濱海新區(qū)，以原塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域，這標志著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動。20102010年年1 1月月1111日日三區(qū)合一正式掛牌。天

3、津市欲借力濱海新區(qū)，打造新的發(fā)展極。l 市政態(tài)勢 n 十大戰(zhàn)役：生態(tài)城位居三大板塊之一,并為唯一和諧人居訴求的住宅示范區(qū)，成為濱海新區(qū)人口引入后，最佳居住生活區(qū)。其他板塊（產(chǎn)業(yè)、物流、培訓）其他板塊（產(chǎn)業(yè)、物流、培訓）南港工業(yè)區(qū)、輕紡工業(yè)園和生活區(qū)中心漁港西部片區(qū)第二大板塊（服務、金融、商業(yè)）第二大板塊（服務、金融、商業(yè)）濱海新區(qū)核心城區(qū)響羅灣和于家堡中心商務區(qū)臨港工業(yè)區(qū)第一大板塊（生態(tài)、宜居、休閑）第一大板塊（生態(tài)、宜居、休閑）中新生態(tài)城濱海旅游區(qū)北塘片區(qū)東疆保稅港區(qū)及其生活配套區(qū)l市政態(tài)勢 n交通建設：雖有滯后但仍全面啟動，后續(xù)看好交通建設：雖有滯后但仍全面啟動，后續(xù)看好u目前在建項目：目

4、前在施項目9項，分別為中央大道、集疏港一期（東段）、西中環(huán)一期、西中環(huán)北延、塘漢快速路、海景大道南延、港塘路拓寬改造、新楊北路、新北路拓寬改造。2009年末預計完成分別為：集輸港一期東段主線，中央大道物流中心以北路段（除永定新河大橋）、西中環(huán)一期第九大街-京津塘高速段。2010年：中央大道永定新河大橋、西中環(huán)一期京津塘高速-津塘二線、集疏港一期疏港二三線立交、塘漢快速路、海景大道南延。2011年：西中環(huán)北延、港塘路拓寬改造、新北路拓寬改造。2012年：新楊北路。u輕軌北延預計在2012年全線完成，對區(qū)域內(nèi)居住群眾與市區(qū)銜接起到絕大益處。u在在20122012年前，本區(qū)域主干道仍需仰賴漢北路年前

5、，本區(qū)域主干道仍需仰賴漢北路l市政態(tài)勢 n人均gdp快速增幅，人口進入快速增加期2004-2008年全市生產(chǎn)總值及其增長速度2004-2008年濱海新區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度,大于天津市平均數(shù)，濱海新區(qū)已成為天津人口及gdp成長新極點。l市政態(tài)勢 n人均gdp快速增幅，人口進入快速增加期全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）6354.38億元，比上年增加1303.98億元，增長16.5%，增幅比上年提高1.3個百分點。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值122.58億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3821.07億元，增長18.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2410.73億元，增長14.7%。第三產(chǎn)業(yè)增速比上年加快。

6、按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達到55473元，按年平均匯率折合按年平均匯率折合7987美元，增長美元，增長11.3%。全年濱海新區(qū)生產(chǎn)總值完成3102.24億元，比上年增長23.1%，增幅比上年提高2.6個百分點。較全市高6.6個百分點。根據(jù)2005年11月份的人口普查數(shù)據(jù)，塘漢大三區(qū)實際常住人口達到132.82萬。而2010年常住人口將達到180萬人，預計流動人口總數(shù)將達到280萬人。l 市場供需分析 2006-2009年成交面積走勢圖天津市房產(chǎn)市場現(xiàn)況天津市房產(chǎn)市場現(xiàn)況l市場供需分析n天津新建商品住宅分析u2009年全年，天津商品住宅銷售125874套，銷售面積1321.99萬，同比0

7、8年上漲162.66%，天津商品住宅銷售均價7408元/ ，同比08年上漲7.03%。u2009年天津商品住宅交易量遠高于歷年水平，且波動幅度有所減小。根據(jù)走勢圖，06年，天津商品住宅波動較小，進入07年價格一路上揚，受經(jīng)濟危機影響，08年價格頻繁小幅震動。09年價格基本呈上行態(tài)勢，在10月份超過8000元/ ，之后略有下調(diào)u如以2009年全年來看，一月至12月，上漲幅度為14%u受2008年影響，開工量減緩，預計供應暴增期在2010年中旬。l市場供需分析n濱海新區(qū)成交量首次高于環(huán)城四區(qū)，達到市場的25.13%，平均每月達到33.5萬平米。u如以2009年全年來看，1月至12月，濱海新區(qū)上漲幅

8、度為17%濱海新區(qū)成交面積及價格走勢l 市場供需分析n 天津新建商品住宅分析（第四季度）u10月在前一階段的成交放量釋放需求，商品住宅存量大幅下降，其次持續(xù)上漲的房價超出部分潛在購房者的心理預期，這些購房者暫時離場觀望；再次，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政策還不明朗，部分購房者推遲了購房計劃，需求和供給雙雙走低影響了成交量。u11、12月，隨著年末臨近，房貸優(yōu)惠政策取消的消息不斷被提及，剛性需求客戶或許會加快購買速度。成交價格以及成交面積雙雙回升，住宅銷售不斷攀高，未來市場走勢尚不明朗，但基本會維持在現(xiàn)有水平。u現(xiàn)行項目惜售緩售，捂盤拉抬行情,（從11月最低售價至12月18日最高日）增幅超過15%，

9、月底有小幅回落，12月均價維持在8100元上下。051015202530354010月11月12月7200730074007500760077007800790080008100成交面積成交均價l 市場供需分析n 天津新建商品住宅（庫存）分析雖然價格持續(xù)上漲，但需求仍旺盛，成交量不斷攀升，從天津住宅出清周期來看（出清周期=目前可售套數(shù)/往前推10個月的平均銷售套數(shù)），6月以來，連續(xù)5個月出現(xiàn)持續(xù)回落，到2009年11月30日，基本穩(wěn)定在6個月；雖然可售量有所增加，但天津樓市仍呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢。雖然可售量有所增加，但天津樓市仍呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢。l政策預警 n房產(chǎn)新政有抑價趨勢u08年末在

10、寬松的貨幣政策下，實體經(jīng)濟仍然低迷，釋放的貨幣資金通過各種渠道進入資本市場（股票、房產(chǎn)）推動其快速上升；u09年4-7月經(jīng)濟開始回升，但主要由投資所拉動，對實體經(jīng)濟仍持謹慎觀點；u09年三季度末瘋長效應導致政策出現(xiàn)收緊現(xiàn)象，從“營業(yè)稅征收2改5”,到“國四條”,再到“拿地首付不低于50%”,從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營業(yè)稅”再到“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”。這一系列政策,在時間上不可謂不緊,在力度上不可謂不強。房產(chǎn)政策“組曲”已經(jīng)奏響 “打壓”氛圍基本形成。u從行業(yè)環(huán)境來看，政策調(diào)控集中在土地方面，政策傳達到終端影響房價仍需要一個過程，還有一定的時間差，觀察期鎖定09第四季度末和201

11、0年第一季度 。u從行業(yè)自身看，目前新開工面積的恢復性增長和熱銷是符合政府利益的。但也不排除在價格瘋長情況下，政府加快調(diào)控速度。98-02年年03-05年年05-07年年07-08年年08-4季始季始09年年4月月-7月月09年年8月月-10年底年底經(jīng)濟面經(jīng)濟面經(jīng)濟好轉(zhuǎn)快速上升泡沫顯現(xiàn)金融危機經(jīng)濟危機經(jīng)濟回升經(jīng)濟回升、通脹抬頭政策面政策面鼓勵發(fā)展控制供給雙線控制控制需求鼓勵購房鼓勵開發(fā)穩(wěn)定需求、抑制高價市場面市場面全線飄紅控制中增長越調(diào)越高大起大落一線量價雙跌二線量跌價挺一線量價齊升二線量價齊升？客源面客源面全線進入投資（機）瘋長投資撤離剛性觀望投資撤離剛性支撐剛性激發(fā)改善需求井噴剛性需求平穩(wěn)

12、高端表現(xiàn)充足、投資改善持續(xù)釋放、剛性穩(wěn)定l 對未來樓市走向的預判對未來樓市走向的預判n 對未來樓市成交量的判斷：對未來樓市成交量的判斷：u 至2010年第二季度前，仍是賣方市場，市場有效供應決定其成交量，市場仍處于供不應求的態(tài)勢，這就取決于開發(fā)企業(yè)的新增開盤量；u 2010年第二季度后，隨著2009年成交地塊形成供應，住宅市場供應將會明顯加大，（2010年7月后濱海新區(qū)將有最少275萬平米供應量，超過35個新項目）u 加上需求逐步被消化，市場將變成買方市場，成交量主要取決于購房需求；但從國家政策向?qū)砜?，未來保障性住房以及中低價位的房子將大幅增加，以滿足中低收入水平人員的購房需求。l 對未來樓

13、市走向的預判對未來樓市走向的預判n 對于價格走勢的判斷：對于價格走勢的判斷：u 目前整體市場仍處于供不應求態(tài)勢，未來半年內(nèi)將維持在一個高位，呈現(xiàn)持續(xù)小幅上漲態(tài)勢，但漲幅將遠小于2009年6月以來漲幅；u 結(jié)合2009年末國家出臺的房地產(chǎn)政策，可以看出國家將抑制投資投機需求，鼓勵和加強中低價位樓盤以及保障性住房樓盤供應，未來住宅市場整體成交均價將因此而被平抑；u 但實際樓盤價格仍將呈現(xiàn)上揚態(tài)勢，成交的整體均價漲幅將有所趨緩；u 不同區(qū)域成交價格將表現(xiàn)不同態(tài)勢，其中，市內(nèi)六區(qū)由于土地緊缺，需求旺盛，成交均價將不斷上漲，且漲幅將大于其他區(qū)域；濱海新區(qū)未來發(fā)展前景看好，以及目前整體房價平均仍處于低洼地

14、帶，將來價格漲幅也必定較大。n 小結(jié)小結(jié)u 惜售現(xiàn)象造成現(xiàn)有市場供不應求，價升量跌在所難免u 形式不宜過度樂觀，穩(wěn)扎穩(wěn)打?qū)で笫袌隹障秛 預期市場爆量期將與本項目強銷期重疊（2010年7月后濱海新區(qū)將有275萬平米供應量）天津市別墅天津市別墅市場市場l 市場多點開花，經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流市場多點開花，經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流n 2008-2009可說是天津別墅市場飛躍的一年，不僅數(shù)量上得到了提升，類型及階層也呈現(xiàn)多面發(fā)展，在不同的區(qū)域里各顯所長。n 2008年天津別墅市場成交每套100-300萬元的經(jīng)濟型別墅項目個數(shù)最多，占總別墅項目的53.17%。100萬以下的別墅項目較少，集中在遠郊縣區(qū)域，占總別墅

15、項目的13%。100-200萬元的經(jīng)濟型別墅共有29個，占總別墅項目的37%200-300萬元的別墅包括部分聯(lián)排及雙拼別墅，占總別墅項目的16%300-500萬的別墅項目占總項目數(shù)的18.99%500萬-1000萬以內(nèi)別墅項目占比約11.2%1000萬以上的別墅項目最少，本市只有4個項目，占總項目數(shù)3.8%。萬元以內(nèi)的純經(jīng)濟型別墅是關(guān)注的重點。與此同時，類似的產(chǎn)品正呈加速供應趨勢。天津，正進入改善型居住置業(yè)期，市場正呼喚著定位的進一步細分。n 中心城區(qū)：以霞光道5號、西康路36號、檀府、天鵝湖、正信荷蘭墅、招商鉆石山、海逸25棟等項目為代表，定位于第一居所。n 東部：包括東麗湖板塊的東麗湖萬科

16、城、朗鉅天域，華明新家園板塊的首創(chuàng)溪堤郡。n 濱海新區(qū)：蘆花莊園、濱海湖、弘澤制造、清谷等項目。n 西部：包括社會山、泰達嶺上林里、東籬19英里、信地天籟灣、萬科朗潤園等項目。n 北部：薊縣是近一年新興起的別墅供應熱點，包括恒大金碧天下、綠地磐龍谷、天一綠海等項目，寶坻的京津新城仍有存量別墅供應。n 南部：別墅供應最為集中，瑪歌莊園、紅磡領(lǐng)世郡、團泊湖庭院、華韻歐風、新悅庭、星耀五洲等項目。n 未來：貽成北塘項目、東疆港別墅、渤海莊園項目均預定2010年7月后逐步面市。碧桂園在津南八里臺鎮(zhèn)的首個住宅項目已于6月動工，一期將推出180套雙拼別墅和70套聯(lián)排別墅。同區(qū)的京基天頤津城，一期以高爾夫別

17、墅為主打。l 獨棟別墅日漸稀缺，暢銷產(chǎn)品向兩極分流n 早在2006年5月，國土資源部發(fā)出通知，即日起全國一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理。 “國土資源部嚴控的是容積率較低、占地較大的獨棟別墅” ，對于雙拼、聯(lián)排別墅的建設并未禁止。因此，在很多大盤項目中，開發(fā)商會采取聯(lián)排別墅+高層的建設模式，既平衡容積率，又滿足市場需求。n 中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，“隨著國家對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目嚴控政策效應的顯現(xiàn)，存量別墅被慢慢消化掉，市場就會出現(xiàn)供應緊張的狀況。隨著收入增加，置業(yè)不斷升級，從普通房到高檔房，從一般住宅到高檔公寓，直至別墅，

18、這是必然趨勢?！眓 隨著濱海開發(fā)的深入，別墅市場也將由過去的區(qū)域市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖允袌?，潛力還是比較大的。n 天津并不缺乏別墅的消費群體，需求潛力很大，表面上看天津別墅市場有點不溫不火，實質(zhì)上可以用“上好、下好、中間溫吞”來形容。l 受土地資源限制，混合型社區(qū)成為開發(fā)模式n 仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，目前天津市場中除霞光道5號、西康路36號、檀府、泰達嶺上林里、瑪歌莊園、新悅庭等少數(shù)幾個純別墅項目外，其余絕大多數(shù)均為混合型社區(qū)。如：紅磡領(lǐng)世郡包括了獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層等多種建筑形態(tài)；社會山前期的銷售主力為“l(fā)”型院墅、聯(lián)排別墅，目前主推洋房；首創(chuàng)溪堤郡是聯(lián)排別墅和薄板洋房同

19、時開盤；東麗湖萬科城目前主要銷售的是高層公寓，聯(lián)排別墅存量已經(jīng)不多。 n 即將上市的新別墅項目大多數(shù)也都是混合型，如：天津碧桂園一期建設規(guī)模約15萬平方米，除聯(lián)排、雙拼別墅外，還有多層洋房和高層公寓；京基天頤津城總建筑規(guī)模87萬平方米，住宅產(chǎn)品為別墅及情景小高層等產(chǎn)品；萬科朗潤園，本身就是假日潤園中的一部分，而假日潤園則以洋房、小高層為主。 n 因濱海新區(qū)沒有對等的數(shù)據(jù)，故以天津市區(qū)為范本進行調(diào)查。在同種類產(chǎn)品線上，銷量和價格關(guān)系基本成正比。天津市場里別墅產(chǎn)品的價格暢銷區(qū)間為500萬以下、800萬以上！項目名稱項目名稱面積段面積段附加值附加值總價總價綜合折綜合折扣率扣率實收總價實收總價區(qū)間區(qū)間

20、總套數(shù)總套數(shù)已售已售未售未售月均月均萬科霞光道萬科霞光道5 5號號25550-100800-1300無無800-1300155135204西康路西康路3636號號550-900100-2001200-4100無無1200-4000343045檀府檀府190-400100500-9002000無無500-9002000172/16152/1220/410/0.7海逸海逸2525棟棟400-600400-9002000無無200025？招商鉆石山招商鉆石山230-27020350-4502%343-44111530853荷蘭墅一期荷蘭墅一期244-30840-100360-4802%352-470

21、908552中天首府中天首府20321580-100350-4802%280-470206140.75奧維拉美墅奧維拉美墅182-25750-100320-5502%313-5394623231.5l 2009 2009年天津市區(qū)內(nèi)別墅項目的價量關(guān)系年天津市區(qū)內(nèi)別墅項目的價量關(guān)系l 小結(jié)n 以總價帶而言，三期項目的洋房產(chǎn)品面臨的將是經(jīng)濟型別墅的市場考驗，而原先蘆花莊園的客戶帶是屬于300-500萬的客層，而三期將面對的是500萬以上的市場。n 雖然，天津高端市場素有“上好、下好、中間溫吞”的現(xiàn)象。但是，以2010年即將面對的濱海新區(qū)爆量齊發(fā)的沖擊，如何定位本項目，區(qū)隔市場，將會成為成敗關(guān)鍵。n

22、 而定位的取決點將會在配套、管理、形象三個主要問題點上凸現(xiàn)。n 接下來我們將逐一分析，我們的對手及自身的特點。l 競爭項目的定義 n 與本項目同區(qū)域，同屬投資意向形產(chǎn)品n 產(chǎn)品類型相似個案n 價位相似產(chǎn)品（總價帶 、單價帶 ）濱海競爭項目分析濱海競爭項目分析天房項目嘉銘項目萬通項目吉寶項目本項目本項目生態(tài)城板塊l生態(tài)城板塊項目名稱項目名稱總占地面積總占地面積總建筑面積總建筑面積容積率容積率規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間車位數(shù)車位數(shù)嘉銘項目嘉銘項目53845126530292390-150923萬通項目萬通項目1042801694561.62594050-1501000天房項目天房項目78

23、3001661001.62104660-150以上以上1047l 生態(tài)城板塊北京嘉銘項目n總占地面積：總占地面積：53845平方米n總建筑面積：總建筑面積：126530平方米n地上建筑面積地上建筑面積：107000平方米n公建面積：公建面積：1450平方米n地下建筑面積：地下建筑面積：19530平方米n住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：24.9%n建筑密度：建筑密度：18%n建筑高度：建筑高度：75米n綠化率：綠化率：40%n容積率：容積率：2n規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：923戶n面積區(qū)間面積區(qū)間：90-150平米n車位數(shù)車位數(shù)：933個n居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70%n可再生能源利用率：

24、可再生能源利用率：5%l生態(tài)城板塊萬通項目n總占地面積：總占地面積：104280平方米n總建筑面積：總建筑面積：169456平方米n地上建筑面積：地上建筑面積：127156.3平方米n公建面積：公建面積：2870平方米n地下建筑面積：地下建筑面積：42299.7平方米n住宅建筑凈密度住宅建筑凈密度：28.9%n建筑密度：建筑密度：20%n建筑高度：建筑高度：55米n綠化率：綠化率：40%n容積率：容積率：1.625n規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：940戶n面積區(qū)間：面積區(qū)間：90-150平米共820戶， 50平米以上共120戶n車位數(shù)：車位數(shù)：1000個n居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70n可再生

25、能源利用率可再生能源利用率：5l生態(tài)城板塊天房項目n 總占地面積：總占地面積：78300平方米n 總建筑面積：總建筑面積：166100平方米n 地上建筑面積：地上建筑面積：127200平方米n 公建面積：公建面積：89210平方米n 地下建筑面積：地下建筑面積：38900平方米n 住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：16.86%n 建筑密度：建筑密度：18%n 建筑高度：建筑高度：54.9米n 綠化率：綠化率：40%n 容積率：容積率：1.62n 規(guī)劃總戶數(shù)：規(guī)劃總戶數(shù)：1046戶n 面積區(qū)間：面積區(qū)間：60-90平米共198戶， 90-150平米共727戶， 150平米以上121戶n 車位數(shù)：車

26、位數(shù)：1047個n 居住建筑節(jié)能率：居住建筑節(jié)能率：70n 可再生能源利用率：可再生能源利用率：5 萬科金域藍灣萬通新城國際天保金海岸弘澤制造萬通華府瑞灣酒店華納豪園萬麗公寓濱海湖濱海湖清谷清谷貽成水木清華貽成水木清華塘沽板塊塘沽板塊本項目項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型總建筑面積總建筑面積首次開盤日期首次開盤日期均價均價規(guī)劃總規(guī)劃總戶數(shù)戶數(shù)主力面積主力面積車位數(shù)車位數(shù)裝修標準裝修標準北塘貽成項目別墅320000待定26000一期63400、800待定毛坯瑞灣國際公寓、酒店790002009年9月1300060990-1504272000-2500萬麗國際公寓高層200002008年11月平層

27、14000復1502872700華納豪園三期高層92556.62009年7月23500216120-1804326000弘澤制造別墅、高層255402008年7月高層17000獨棟40000133400266毛坯清谷住宅洋房別墅1400002009年6月住宅8800 洋房10000別墅300001000330-450待定毛坯濱海湖二期別墅6000002009年6月雙拼14000獨400205毛坯天保金海岸三期高層、別墅、洋房1724002009年9月高層8300 洋房14000別墅20000160060-180960毛坯萬通華府二期高層173

28、800預計2010年5月預計20000待定待定待定待定金域藍灣二期高層2400002008年4月1500079270-180待定1300新城國際三期高層5000002009年31801083毛坯津濱濱海國際高層、洋房736002008年10月1500032170-2003541500l塘沽板塊l塘沽板塊北塘貽成項目n開發(fā)商：開發(fā)商：天津塘沽貽成實業(yè)n物業(yè)類型：物業(yè)類型：別墅n占地面積：占地面積：310000平方米n建筑面積：建筑面積：320000平方米n開盤日期：開盤日期：待定n入住日期：入住日期：待定n物業(yè)公司：物業(yè)公司：待定n物業(yè)費：物業(yè)費：待定n容積率：容積率：

29、0.34n綠化率：綠化率：45%n均價：均價：待定n面積區(qū)間：一期面積區(qū)間：一期400-800平米平米n建筑形態(tài)：一期獨棟建筑形態(tài)：一期獨棟63套，套， 以下產(chǎn)品尚未公布 二期獨棟為主 三期為雙拼+連排 四期為高層n裝修標準：毛坯裝修標準：毛坯l塘沽板塊瑞灣國際n開發(fā)商：開發(fā)商：天津瑞灣國際商務中心有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：公寓、高檔住宅、酒店、寫字樓n占地面積：占地面積：8500平方米n建筑面積：建筑面積：79000平方米n開盤日期：開盤日期：2009年9月n入住日期：入住日期：2011年6月n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津瑞灣酒店物業(yè)系統(tǒng) n物業(yè)費：物業(yè)費：3.26元/平米/月n容積率：容積

30、率：8.57n綠化率：綠化率：30%n均價：均價：13000元/平米n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：609戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：79000平米n車位配比：車位配比：1：0.7n裝修標準：裝修標準：2000-2500元/平米l塘沽板塊萬麗國際公寓n開發(fā)商：開發(fā)商：天津中盈置業(yè)有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層 n占地面積：占地面積：3600平方米n建筑面積：建筑面積：20000平方米n開盤日期：開盤日期：2008年11月n入住日期：入住日期：2009年12月n物業(yè)公司：物業(yè)公司：新加坡索亞物業(yè)n物業(yè)費：物業(yè)費：3.5元/平米/月n容積率：容積率：5n綠化率：綠化率：17%n均價：均價：1

31、4000元/平米（平層） 18000元/平米（復式）n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：287戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：20403平米n車位配比：車位配比：1：1n裝修標準：裝修標準：2700元/平米l塘沽板塊華納豪園三期n開發(fā)商：開發(fā)商：漢周（天津）投資開發(fā)有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層，酒店式公寓 n占地面積：占地面積：12335.22平方米n建筑面積：建筑面積：92556.6平方米n開盤日期：開盤日期：2009年7月30日n入住日期：入住日期：2011年11月30日n物業(yè)公司：物業(yè)公司：華納物業(yè)n物業(yè)費：物業(yè)費：4.2元/平米/月n容積率：容積率：7.5n綠化率：綠化率：35%n均價

32、：均價：23500元/平米n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：216戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：92556.6平米n車位配比：車位配比：1：2n裝修標準：裝修標準：6000元/平米l塘沽板塊弘澤制造n開發(fā)商：開發(fā)商：弘澤建設集團n占地面積：占地面積：22000平米n建筑面積建筑面積：25540平米n物業(yè)類型：物業(yè)類型：獨棟，聯(lián)排，高層n開盤時間：開盤時間：2008年7月26日n入住時間：入住時間：2010年8月31日n物業(yè)公司：物業(yè)公司：待定n物業(yè)費：物業(yè)費：2.5-3.5元/平米/月n容積率：容積率：1.17n綠化率：綠化率：45%n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨棟6棟，聯(lián)排3棟n均價：均價：1700

33、0-18000元/平米（高層） 23000-24000元/平米（聯(lián)排） 40000元/平米（獨棟）n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：133戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：44000平米n車位配比：車位配比：1：2n裝修情況：裝修情況：毛坯二、濱海競爭項目分析二、濱海競爭項目分析l塘沽板塊清谷n開發(fā)商：開發(fā)商：天津泰達建設集團濱海分公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅，別墅，洋房n占地面積：占地面積：112000平方米n建筑面積：建筑面積：140000平方米n開盤日期：開盤日期：2009年6月n入住日期：入住日期：2010年4月30日n物業(yè)公司：物業(yè)公司：深圳長城物業(yè)公司n物業(yè)費：物業(yè)費：1.8-3.88

34、元/平米/月n容積率：容積率：0.43（別墅）、 0.98（洋房）、1.83（公寓）n綠化率：綠化率：51.1%n均價：均價：30000元/平米（別墅），10000元/平米（洋房），8800元/平米（公寓）n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：2棟17層、1棟11層、3棟9層、1棟13層、5棟5層、4棟3層、36棟2層（別墅）n當期規(guī)劃戶數(shù)：當期規(guī)劃戶數(shù)：1000戶，別墅36幢n當期規(guī)劃面積：當期規(guī)劃面積：140000平米n別墅區(qū)會所面積：別墅區(qū)會所面積：3000平米l塘沽板塊濱海湖二期n開發(fā)商：開發(fā)商：天津東方鴻銘旅游地產(chǎn)開發(fā)有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：別墅n占地面積：占地面積：26平方公里n建筑面積：建

35、筑面積：600000平方米n開盤日期：開盤日期：2009年6月28日n入住日期：入住日期：2010年12月31日n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津鴻銘物業(yè)管理有限公司n物業(yè)費：物業(yè)費：2.56元/平米/月n容積率：容積率：0.45n綠化率：綠化率：48%n均價：均價：16000-17000元/平米n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨棟:26棟;雙拼:114棟;n當期規(guī)劃戶數(shù)：當期規(guī)劃戶數(shù)：205戶n當期規(guī)劃面積：當期規(guī)劃面積：60000平米n裝修情況：裝修情況：毛坯n外墻選材：外墻選材：涂料，石材n供暖方式：供暖方式：地板采暖n會所面積：會所面積：3000平米l塘沽板塊天保金海岸三期n開發(fā)商：天津天保房地產(chǎn)開發(fā)有

36、限公司n物業(yè)類型：高層，別墅，洋房n占地面積：49000平米n建筑面積：172400平米n開盤日期：2009年9月26日n入住日期：2010年12月（預計）n物業(yè)公司：深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司n物業(yè)費：1-2.8元/平米/月n容積率：2.62（三期），1.67（二期）n綠化率：40.5%n均價：8300元/平米（高層）， 20000元/平米（聯(lián)排）， 13500-14100元/平米（洋房）n當前規(guī)劃戶數(shù)：1600戶n當前規(guī)劃面積：170000平米n車位配比: 1:0.6（三期），1：1（二期）n裝修情況：毛坯l塘沽板塊萬通華府二期n開發(fā)商：開發(fā)商：天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司n物業(yè)類型：物業(yè)

37、類型：高層n占地面積：占地面積：待定n建筑面積：建筑面積：173800平米n開盤日期：開盤日期：2010年5月n入住日期：入住日期：待定n物業(yè)公司：物業(yè)公司：第一太平戴維斯n物業(yè)費：物業(yè)費：4.6元/平米/月n容積率：容積率：待定n綠化率：綠化率：待定n均價：均價：一期為一期為20000元/平米 二期待定n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：高層26-29層12棟l塘沽板塊萬科金域藍灣二期n開發(fā)商：開發(fā)商：天津萬泰時尚置業(yè)有限責任公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層n占地面積：占地面積：60000平米n建筑面積：建筑面積：240000平米n開盤日期：開盤日期：2008年4月19日n入住日期：入住日期：2009年12

38、月31日n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津萬科物業(yè)管理n物業(yè)費：物業(yè)費：2元/平米/月n容積率：容積率：4.7n綠化率：綠化率：35%n均價：均價：15000元/平米n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：792戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：106230平米n裝修標準：裝修標準：1300元/平米l塘沽板塊萬通新城國際三期n開發(fā)商：開發(fā)商：天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層n占地面積：占地面積：112000平方米n建筑面積：建筑面積：500000平方米n開盤日期：開盤日期：2009年3月30日n入住日期：入住日期：待定n物業(yè)公司：物業(yè)公司：北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司 n物業(yè)費：物業(yè)

39、費：1.9元/平米/月n容積率：容積率：3.2n綠化率：綠化率：35%n均價：均價：13000元/平米n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：1083戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：130000平米n車位配比：車位配比：1：1l塘沽板塊津濱濱海國際n開發(fā)商：開發(fā)商：天津津濱發(fā)展股份有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層、洋房n占地面積：占地面積：43600平方米n建筑面積：建筑面積：73600平方米n開盤日期：開盤日期：2008年10月n入住日期：入住日期：2010年9月n物業(yè)公司：物業(yè)公司：津濱聯(lián)合物業(yè)公司 n物業(yè)費：物業(yè)費：1.8-2.5元/平米/月n容積率：容積率：1.27n綠化率：綠化率：47.7%

40、n均價：均價：15000元/平米n當前規(guī)劃戶數(shù)：當前規(guī)劃戶數(shù)：321戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：38300平米n車位配比：車位配比：1：1.1n裝修標準：裝修標準：1500元/平米萬科東麗湖萬科東麗湖矽谷港灣矽谷港灣領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡星耀五洲星耀五洲其他板塊其他板塊本項目本項目濱海湖濱海湖清谷清谷貽成水木清華貽成水木清華l其他板塊項目名稱項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型總建筑面積總建筑面積首次開盤日期首次開盤日期均價均價規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)主力面積主力面積車位數(shù)車位數(shù)裝修標準裝修標準矽谷港灣別墅43000002008年124501600毛坯萬科城四期別墅330002008年12

41、月16000-27000258200-400258毛坯領(lǐng)世郡一期別墅2200002008年4月25000600350-800600毛坯星耀五洲一期別墅30000002009年5月20000400099-600待定1000-1500l東麗板塊矽谷港灣n開發(fā)商：開發(fā)商：天津東麗軟件園建設開發(fā)有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型：聯(lián)排、獨棟（未開）n占地面積：占地面積：650000平方米n建筑面積：建筑面積：4300000平方米n開盤日期：開盤日期：2008年12月n入住日期：入住日期：2009年12月n物業(yè)公司：物業(yè)公司：待定 n物業(yè)費：物業(yè)費：2.5元/平米/月n容積率：容積率：0.6n綠化率：綠化率：

42、40%n均價：均價：12000-14000元/平米n規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)：800戶n車位配比：車位配比：1：2n裝修標準：裝修標準：毛坯l東麗板塊萬科城四期n開發(fā)商：天津萬科房地產(chǎn)有限公司n物業(yè)類型：聯(lián)排n占地面積：75000平方米n建筑面積：33000平方米n開盤日期：2008年12月n入住日期：2009年12月n物業(yè)公司：天津萬科物業(yè)管理n物業(yè)費：2.3元/平米/月n容積率：0.7n綠化率：40%n均價：16000-27000元/平米n規(guī)劃戶數(shù)：258棟n當前規(guī)劃面積：56760平米n車位配比：1：1n裝修標準：毛坯l津南板塊領(lǐng)世郡n開發(fā)商：開發(fā)商：天津紅磊房地產(chǎn)有限公司n物業(yè)類型：物業(yè)類型

43、：別墅n開盤日期：開盤日期：2008年4月n入住日期：入住日期：2009年12月n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津紅磡物業(yè)經(jīng)營管理n物業(yè)費：物業(yè)費：2-2.5元/平米/月n容積率：容積率：2n綠化率：綠化率：35%n均價：均價：25000元/平米n規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)：600戶n當前規(guī)劃面積：當前規(guī)劃面積：220000平米n車位配比：車位配比：1：1n裝修標準：裝修標準：毛坯l津南板塊星耀五洲一期n開發(fā)商：開發(fā)商：星耀集團n物業(yè)類型：物業(yè)類型：普通住宅，別墅n占地面積占地面積：11000畝n建筑面積：建筑面積：300萬平米n開盤日期：開盤日期：2009年5月1日n入住日期：入住日期：2010年9月30日

44、n物業(yè)公司：物業(yè)公司：天津戴德梁行物業(yè)管理有限公司n物業(yè)費：物業(yè)費：2.1-3.6元/平米/月n容積率容積率：1.1n綠化率：綠化率：48%n均價均價：高層：9000元/平米 獨棟：20000元/平米 聯(lián)排：售罄n建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：獨棟:40棟;雙拼:10棟;疊加:45棟;聯(lián)排:100棟;n當期規(guī)劃戶數(shù)當期規(guī)劃戶數(shù)：4000戶n當期規(guī)劃面積：當期規(guī)劃面積：1000000平米n裝修情況：裝修情況：毛坯，精裝修n精裝修標準：精裝修標準：1000-1500元/平米l 主要競爭個案動態(tài)主要競爭個案動態(tài)n 濱海湖濱海湖-距本項目直線距離為距本項目直線距離為17.51公里（以現(xiàn)場售樓處計算），本區(qū)目前僅

45、有此公里（以現(xiàn)場售樓處計算），本區(qū)目前僅有此項目，區(qū)域開發(fā)較慢，非成熟區(qū)域。項目，區(qū)域開發(fā)較慢，非成熟區(qū)域。n 項目共分為項目共分為a、b、c三個區(qū)塊。三個區(qū)塊。a區(qū)地塊內(nèi)有區(qū)地塊內(nèi)有3000平米大型配套會所及五星級酒平米大型配套會所及五星級酒店、頂級店、頂級spa等；其中等；其中a地塊內(nèi)別墅用地共地塊內(nèi)別墅用地共17宗。宗。b區(qū)塊規(guī)劃為深度休閑活動區(qū)。區(qū)塊規(guī)劃為深度休閑活動區(qū)。c區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設高品質(zhì)公寓。區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設高品質(zhì)公寓。n 銷售進度及歷史價格：銷售進度及歷史價格：u 2007年項目年項目a地塊一期別墅產(chǎn)品地塊一期別墅產(chǎn)品9月內(nèi)部認籌月內(nèi)部認籌u 2008年年2月月26日一期

46、開始對外公開認籌并宣布售罄，推出獨棟日一期開始對外公開認籌并宣布售罄，推出獨棟31套；雙拼套；雙拼98套，最初價套，最初價格雙拼均價格雙拼均價7500元元/平米，獨棟均價平米，獨棟均價9000元元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)全部售罄。平米，現(xiàn)在已經(jīng)全部售罄。u 2009年年6月月a地塊二期公開認籌，分兩次認籌，先公開地塊二期公開認籌，分兩次認籌，先公開a5、a9區(qū)共推出區(qū)共推出16獨棟；獨棟；114棟雙棟雙拼，雙拼均價拼，雙拼均價12000元元/平米，獨棟均價平米，獨棟均價15000元元/平米，銷售率為平米，銷售率為97%，目前完成簽約，目前完成簽約21%。u 目前濱海湖價格雙拼目前濱海湖價格雙拼1300

47、0元元/平米，獨棟價格平米，獨棟價格16000元元/平米。平米。u 2009年年12月底預計公開月底預計公開a14區(qū)區(qū)30套雙拼，沒有獨棟。價格未定。套雙拼，沒有獨棟。價格未定。 l 主要競爭個案動態(tài)主要競爭個案動態(tài)n 天保金海岸項目位于開發(fā)區(qū)第三大街與太湖路交口，距本項目直天保金海岸項目位于開發(fā)區(qū)第三大街與太湖路交口，距本項目直線距離為線距離為14.59公里（以現(xiàn)場售樓處計算），位于三大街最東端，公里（以現(xiàn)場售樓處計算），位于三大街最東端，屬于開發(fā)區(qū)核心區(qū)域。屬于開發(fā)區(qū)核心區(qū)域。n 天保金海岸天保金海岸2008年推出藝景洋房，項目位于天保金海岸大盤的東年推出藝景洋房，項目位于天保金海岸大盤的

48、東北部，總計北部，總計843戶，戶型為戶，戶型為134-240平米。平米。n 銷售進度及歷史價格：銷售進度及歷史價格：u2008年年5月開盤，洋房均價月開盤，洋房均價17500元元/平米，聯(lián)排均價平米，聯(lián)排均價22000元元/平米。平米。u2009年目前價格洋房年目前價格洋房19500元元/平米，聯(lián)排別墅均價平米，聯(lián)排別墅均價20000元元/平米。目前完成平米。目前完成銷售率為銷售率為60%。于今年。于今年9月起封盤，對外沒有房子銷售。（二期）月起封盤，對外沒有房子銷售。（二期）u12月月24日對外宣稱二期聯(lián)排已售罄，洋房剩日對外宣稱二期聯(lián)排已售罄，洋房剩2套均價套均價12500元元/平米平米

49、u2010年三期幸福居啟動，高層均價年三期幸福居啟動，高層均價8300元元/平米（高層）平米（高層）l 主要競爭個案動態(tài)主要競爭個案動態(tài)n 清谷清谷-位于開發(fā)區(qū)學院區(qū)（第十三大街與洞庭路交口），別墅、洋房、公位于開發(fā)區(qū)學院區(qū)（第十三大街與洞庭路交口），別墅、洋房、公寓、公建等多種產(chǎn)品形式組成。距本項目直線距離為寓、公建等多種產(chǎn)品形式組成。距本項目直線距離為9.65公里（以現(xiàn)場售公里（以現(xiàn)場售樓處計算），位于開發(fā)區(qū)學院區(qū)，目前已進駐天津科技大學、泰達職業(yè)技樓處計算），位于開發(fā)區(qū)學院區(qū)，目前已進駐天津科技大學、泰達職業(yè)技術(shù)學院，區(qū)域?qū)W院氛圍成型。術(shù)學院，區(qū)域?qū)W院氛圍成型。n 銷售進度及歷史價格：銷

50、售進度及歷史價格：u2009年年6月開盤。推出高層月開盤。推出高層1363套，洋房套，洋房128套。聯(lián)排均價套。聯(lián)排均價13000元元/平米，最平米，最高優(yōu)惠高優(yōu)惠9個點，高層均價個點，高層均價8200元元/平米；洋房均價平米；洋房均價8800元元/平米，最高優(yōu)惠平米，最高優(yōu)惠8個個點，其中有一大部分高層賣給科技大學老師均價點，其中有一大部分高層賣給科技大學老師均價5100元元/平米（優(yōu)惠后價格）。平米（優(yōu)惠后價格）。u2009年年7月后高層售罄。月后高層售罄。u2009年年11月主力為聯(lián)排別墅月主力為聯(lián)排別墅28套均價為套均價為14000元元/平米，優(yōu)惠平米，優(yōu)惠2個點。個點。u2009年年

51、12月月6日推出雙拼及獨棟共日推出雙拼及獨棟共36套別墅，開盤均價，獨棟套別墅，開盤均價，獨棟3萬萬5，雙拼，雙拼2萬萬8。目前尚余雙拼。目前尚余雙拼2套、獨棟套、獨棟4套，購買主力為泰達內(nèi)部高管及開發(fā)區(qū)官員。套，購買主力為泰達內(nèi)部高管及開發(fā)區(qū)官員。l 主要競爭個案動態(tài)主要競爭個案動態(tài)n 萬通華府位于天津開發(fā)區(qū)新城東路萬通華府位于天津開發(fā)區(qū)新城東路48號，為號，為16幢高層住宅，幢高層住宅，26-29層，距層，距本項目直線距離為本項目直線距離為15.5公里（以現(xiàn)場售樓處計算），位于開發(fā)區(qū)核心公里（以現(xiàn)場售樓處計算），位于開發(fā)區(qū)核心msd東南角，為開發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。東南角，為開發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。n

52、 目前僅推出第一個組團目前僅推出第一個組團4棟樓。標榜棟樓。標榜3.6米層高；米層高；5.9米寬廳；米寬廳；6.3米高廳；米高廳；7.2米雙層通高私家電梯廳；雙戶三梯豪宅。負壓新風系統(tǒng)；空中花園；米雙層通高私家電梯廳；雙戶三梯豪宅。負壓新風系統(tǒng)；空中花園；雙主臥套房；獨立中西廚房；私家高廳沙龍；頂峰露臺；私家摩天泳池雙主臥套房；獨立中西廚房；私家高廳沙龍；頂峰露臺；私家摩天泳池（部分預留桑拿房、健身房）。（部分預留桑拿房、健身房）。n 銷售進度及歷史價格：銷售進度及歷史價格：u2008年年5月起開盤，共推出月起開盤，共推出154套，套，200-800平米，價格平米，價格17000元元/平米平米

53、u2009年價格年價格18800元元/平米。目前已完成平米。目前已完成98%銷售。銷售。u2010年預計再推出其他三個組團，價格待定。年預計再推出其他三個組團，價格待定。l 主要競爭個案動態(tài)n 弘澤制造-位于開發(fā)區(qū)第一大街與第二大街之間市民廣場東北側(cè)，距本項目直線距離為15公里（以現(xiàn)場售樓處計算），與萬通華府毗鄰，為開發(fā)區(qū)內(nèi)成熟區(qū)域。n 產(chǎn)品形式包括獨棟官邸、聯(lián)排別墅、四層半花園洋房、豪華公寓等。n 銷售進度及歷史價格：u2008年7月開盤，推出獨棟6套523-620平米目前已完成33%（2套）銷售價格1600萬/套起；u聯(lián)排17套412平米目前已完成59%（9套）銷售價格500萬/套起；u公

54、寓64套150-400平米目前已完成67%（43套）銷售價格17000元/平米起。n 本項目動態(tài)本項目動態(tài)本項目可售戶數(shù)為150套（雙拼110/連排40）截止至2009年12/25已完成簽約141套，其他9套分別為1套偉業(yè)銷售/6套開發(fā)商銷售/2套供電局關(guān)系戶保留n 歷史價格：歷史價格：最后一戶價格已拉抬到最后一戶價格已拉抬到16000元元/平米。平米。本項目成功取得銷售，主要在面對市場的靈活調(diào)整低開高走，并利用階段調(diào)本項目成功取得銷售，主要在面對市場的靈活調(diào)整低開高走，并利用階段調(diào)價，創(chuàng)造客戶追漲心理，擠牙膏似的壓迫購房者快速下定。價，創(chuàng)造客戶追漲心理，擠牙膏似的壓迫購房者快速下定。期間聯(lián)排

55、均價雙拼均價成交記錄09年3月8日重新定價低開高走8,600元/m211,150元/m2訂購62套，簽約26套09年5月5日第二次調(diào)價，上浮5%9,030元/m211,700元/m2訂購40套，簽約43套09年6月7日第三次調(diào)價，上浮5%9,480元/m212,300元/m2訂購1套，簽約7套7月底第四次調(diào)價， 上浮5%12,900元/m2逐步去化，機動調(diào)高價格問題問題1 1：n 本項目配套欠缺，獨棟產(chǎn)品面臨高總價帶考驗本項目配套欠缺，獨棟產(chǎn)品面臨高總價帶考驗問題問題2 2：n 本項目采精裝修銷售，應以何種等級配套滿足客層認同本項目采精裝修銷售，應以何種等級配套滿足客層認同問題問題3 3：n

56、面對高端市場營銷，管理物業(yè)如何突破？如何情境營銷？面對高端市場營銷，管理物業(yè)如何突破？如何情境營銷？問題4：n 如何擴大客源區(qū)域，客源從哪來？為何而來？如何擴大客源區(qū)域，客源從哪來？為何而來？問題5：n 面對三區(qū)合一后的市場，如何實現(xiàn)利潤最大化面對三區(qū)合一后的市場，如何實現(xiàn)利潤最大化問題6：n 品牌與市場口碑建立品牌與市場口碑建立我們面對的問題我們面對的問題新鴻嘉的看法新鴻嘉的看法一切營銷的核心是找出問題并解決。一切推廣的目的在于渲染客群共鳴。重新解讀重新解讀3 3期產(chǎn)品期產(chǎn)品l 3 3期產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)期產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)產(chǎn)品類型面積范圍（m2） 規(guī)劃總戶數(shù)（戶）規(guī)劃總面積（m2)面積比例洋房120-

57、1802163542044%雙拼330-380963168040%獨棟380-550281270016%合計-34079800100%l 3期產(chǎn)品評述期產(chǎn)品評述n 建筑風格建筑風格u 古典西班牙風格：外形美觀、凸顯氣質(zhì)、工藝精美古典西班牙風格：外形美觀、凸顯氣質(zhì)、工藝精美n 區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套u 3000m2的會所：扣除辦公區(qū)及銷售中心，剩余的會所：扣除辦公區(qū)及銷售中心，剩余1500m2區(qū)域（包含健身房、區(qū)域（包含健身房、餐廳、洗衣房、便利店、綜合多功能廳）餐廳、洗衣房、便利店、綜合多功能廳）u 200m2小區(qū)內(nèi)健身休閑配套。小區(qū)內(nèi)健身休閑配套。n 產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢u 綠色建筑白金級標準：中水、

58、太陽能、地緣熱泵空調(diào)、供暖綠色建筑白金級標準：中水、太陽能、地緣熱泵空調(diào)、供暖u 精裝修交房精裝修交房重新解讀重新解讀3 3期產(chǎn)品期產(chǎn)品l 3期產(chǎn)品組合團隊期產(chǎn)品組合團隊n 項目開發(fā)：吉寶集團天津富士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n 營建團隊：n 建筑規(guī)劃: 美國casalism盛世家國際公司盛世家國際公司n 室內(nèi)設計：北京維拓時代建筑設計有限公司n 景觀規(guī)劃：日本r+f國際設計機構(gòu)n 物業(yè)服務：cpg新工集團重新解讀重新解讀3 3期產(chǎn)品期產(chǎn)品問題問題1 1：本項目配套欠缺本項目配套欠缺獨棟產(chǎn)品面臨高總價帶考驗獨棟產(chǎn)品面臨高總價帶考驗l 產(chǎn)品、服務及管理建議n 競爭力塑造-創(chuàng)造項目的差異性，在同質(zhì)市場中尋

59、求突破點u 對差異性的理解功能質(zhì)量-硬件競爭n市場細分帶動產(chǎn)品細分，面積、功能、風格多樣化n新技術(shù)、新材料大量運用，關(guān)注居住健康、環(huán)保質(zhì)量提升；n異域風格塑造生活風情n往兩極化發(fā)展（大面積會所家族式獨棟與經(jīng)濟休閑式小聯(lián)排）配套設施-硬件競爭 軟件競爭n會所是基本配置，且數(shù)量增多（生活休閑雙會所）、規(guī)模擴大、服務內(nèi)容豐富化n附設教育設施（婦女、兒童）貴族化、特色化景觀環(huán)境-硬件競爭n 景觀主題、風格精彩紛呈，施工品質(zhì)日益細膩，物業(yè)管理-軟件競爭n 服務內(nèi)容不斷增多，出現(xiàn)個性化、專屬化服務趨勢人文關(guān)懷社區(qū)認同-軟件競爭n開始刻意營造社區(qū)的群體認同感n社區(qū)文化活動普及n以品牌企業(yè)會刊為載體的客戶經(jīng)營

60、得到重視n 從前表可見，目前項目的競爭是全方位的，試圖以項目的某方面特質(zhì)一劍封喉、克敵致勝是難以做到的。新鴻嘉認為所謂差異化實際上是尋求產(chǎn)品綜合競爭優(yōu)勢的結(jié)果，只有在在項目的各個方面嚴格挑剔，打造出一個充分利用環(huán)境條件、規(guī)劃項目的各個方面嚴格挑剔，打造出一個充分利用環(huán)境條件、規(guī)劃合理、細節(jié)完美、硬體與軟體相協(xié)調(diào)的高品質(zhì)樓盤，合理、細節(jié)完美、硬體與軟體相協(xié)調(diào)的高品質(zhì)樓盤，才是可行的。所以我們將問題轉(zhuǎn)化為如何塑造項目競爭力。n 競爭力塑造途徑競爭力塑造途徑從前表的分析可以發(fā)現(xiàn)，越是側(cè)重硬體的部分，其可競爭超越的空間越小，相反越是偏重軟體的部分，其可超越的空間越大，所以軟體的配套將是我們尋求突破的重