沈陽瀚博皇家御灣項(xiàng)目整位與發(fā)展戰(zhàn)略

1、沈陽瀚博皇家御灣項(xiàng)目整體沈陽瀚博皇家御灣項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略定位與發(fā)展戰(zhàn)略目的與標(biāo)準(zhǔn)目的與標(biāo)準(zhǔn)u北京的總部基地在北京豐臺(tái)區(qū)，它的占地僅僅是北京市豐臺(tái)區(qū)的百分之一的土地，但是它的稅收是多少呢，以去年為例，總部基地產(chǎn)生的稅收是整個(gè)豐臺(tái)區(qū)的接近30%的稅收。2p本次提報(bào)的目的：以報(bào)告的成果引導(dǎo)、對(duì)接設(shè)計(jì)院關(guān)于項(xiàng)目2700畝地塊的概念設(shè)計(jì)方案。p本次成果的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：通過顧問公司對(duì)區(qū)域發(fā)展、市場競爭、大盤運(yùn)行、營銷戰(zhàn)略等方面的理解，提出項(xiàng)目2700畝地塊的“靈魂”與“核心概念”，貫穿項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)過程，達(dá)成“三老滿意”：老板滿意、老頭子滿意、老百姓滿意。p老板看重收支、老頭子看重面子和里子（稅源）、老

2、百姓看重生活質(zhì)量。3項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作工作內(nèi)容工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的集中分析假設(shè)和量化項(xiàng)目周邊及地塊勘察沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)情況沈陽房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀道義城市總體規(guī)劃道義房地產(chǎn)市場狀況地塊解析和界定區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景分析區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析消費(fèi)者支付能力分析消費(fèi)者投資趨勢分析500份目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查各區(qū)域住宅市場情況地產(chǎn)專業(yè)人士5位房產(chǎn)銷售主管4位目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談20位調(diào)查各區(qū)域重點(diǎn)樓盤30個(gè)目標(biāo)市場的競爭性供給分析終端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析案例借鑒地塊價(jià)值分析的結(jié)果最優(yōu)容

3、積率與物業(yè)配比定價(jià)的市場支撐條件發(fā)展戰(zhàn)略與定位本報(bào)告要解決的核心問題本報(bào)告要解決的核心問題4p我是誰？ 發(fā)展模式與外在氣質(zhì)。p我要去哪？我要成為什么？ 容積率。p怎么走？ 開發(fā)節(jié)奏與分期產(chǎn)品。對(duì)于一個(gè)超長銷售周期的超級(jí)大盤而言，對(duì)于一個(gè)超長銷售周期的超級(jí)大盤而言，區(qū)別于競爭對(duì)手的、且被客戶認(rèn)同并識(shí)別區(qū)別于競爭對(duì)手的、且被客戶認(rèn)同并識(shí)別的氣質(zhì)，就是我們最核心的競爭力。的氣質(zhì)，就是我們最核心的競爭力。5項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定區(qū)域前景研判區(qū)域前景研判案例借鑒和模式選擇案例借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域供應(yīng)研究區(qū)域供應(yīng)研究 區(qū)域需求研究區(qū)域需求研究開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)次序開發(fā)次序項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定7項(xiàng)目屬

4、性界定模型項(xiàng)目屬性界定模型項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性界定u本項(xiàng)目處在新開發(fā)區(qū)域，需要通過項(xiàng)目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。聯(lián)祥對(duì)高端物業(yè)屬性的界定模型項(xiàng)目橫跨沈北道義開發(fā)區(qū)和于洪新城，總項(xiàng)目橫跨沈北道義開發(fā)區(qū)和于洪新城，總占地占地27002700畝，容積率未定。畝，容積率未定。8項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo) 后期開發(fā)后期開發(fā) 首期首期u按2700畝占地，容積率1.5計(jì)算，項(xiàng)目總建筑面積約270萬平方米，最快估計(jì)得開發(fā)10年。項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)占地約項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)占地約278.9278.9畝，被規(guī)劃路切割畝，被規(guī)劃路切割成相互呼應(yīng)的四小塊。成相互呼應(yīng)的四小塊。9項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)

5、目指標(biāo) a a b b c c d d ua地塊：85.8畝ub地塊：65.2畝uc地塊：94.0畝ud地塊：33.9畝東側(cè)臨近道義大街，北臨蒲河大道，地處沈北主流東側(cè)臨近道義大街，北臨蒲河大道，地處沈北主流交通線交匯處；地塊平整，南、西臨近原有村屯。交通線交匯處；地塊平整，南、西臨近原有村屯。10宗地四至宗地四至北側(cè)蒲河大道西側(cè)規(guī)劃地及廠房西側(cè)原有村屯南側(cè)原有村屯東側(cè)規(guī)劃用地、道義大街東臨環(huán)保廠、規(guī)劃用地地塊中央南側(cè)灘地地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：啟動(dòng)區(qū)地塊平整，南部及四周分布原有村屯。地塊四至：地塊四至：l北臨蒲河大道l南臨原有村屯l東臨原有住宅、工廠及規(guī)劃用地，環(huán)境較差l西臨規(guī)劃地及原有村屯 項(xiàng)

6、目緊鄰城市級(jí)交通主干道，到市區(qū)車程約項(xiàng)目緊鄰城市級(jí)交通主干道，到市區(qū)車程約1010分分鐘，附近有公交車站和地鐵二號(hào)線出口，交通便鐘，附近有公交車站和地鐵二號(hào)線出口，交通便利利11交通狀況交通狀況道路交通：道路交通：東側(cè)緊鄰道義大街，西側(cè)為沈北未來主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石臺(tái)），屬兩干道交匯處；通過道義大街快速駛?cè)胍画h(huán)、二環(huán)線，通往城市各區(qū)域路徑通達(dá)、便捷公共交通：公共交通：地鐵：地鐵2號(hào)線遼大站距離地塊車行5分鐘、地鐵人杰湖公園站141、157、236、255、381、382、326、381等多條公交線路通往沈陽北站、北行、塔灣、五愛、中街、太原街等主要交通節(jié)點(diǎn)236255141338

7、381382326車行4分鐘至遼大道義大街蒲河大道（西側(cè)未通）157地鐵2號(hào)線遼大站項(xiàng)目南臨蒲河道義景觀帶，目前正投資項(xiàng)目南臨蒲河道義景觀帶，目前正投資14.314.3億元進(jìn)億元進(jìn)行行8.88.8公里景觀改造，將成為美麗的生態(tài)景觀走廊公里景觀改造，將成為美麗的生態(tài)景觀走廊12景觀資源景觀資源 后期開發(fā)后期開發(fā) 首期首期蒲河及沿線景觀帶宗地南蒲河景觀帶現(xiàn)狀輝山段蒲河景觀帶改造后現(xiàn)狀宗地南蒲河景觀帶規(guī)劃示意1313項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性定位本項(xiàng)目屬于可達(dá)性強(qiáng)、周邊有一定景觀資本項(xiàng)目屬于可達(dá)性強(qiáng)、周邊有一定景觀資源的城市近郊區(qū)超級(jí)大盤源的城市近郊區(qū)

8、超級(jí)大盤意昂對(duì)項(xiàng)目屬性的界定模型20102010，可怕的道義，可怕的道義u新沈陽北站u一橋三路u沈鐵城際鐵路u蒲河景觀帶u產(chǎn)業(yè)14p一個(gè)區(qū)域，曾經(jīng)集中了一個(gè)城市所有人的目光，寄托一個(gè)區(qū)域，曾經(jīng)集中了一個(gè)城市所有人的目光，寄托了一屆政府的所有政治雄心，歷時(shí)三年，到了一屆政府的所有政治雄心，歷時(shí)三年，到0707年年1212月，月，昔日的風(fēng)風(fēng)火火似乎戛然而止。昔日的風(fēng)風(fēng)火火似乎戛然而止。p一個(gè)區(qū)域，兩番冷水澆面，他們顯然清晰的領(lǐng)會(huì)了毛一個(gè)區(qū)域，兩番冷水澆面，他們顯然清晰的領(lǐng)會(huì)了毛澤東澤東“集中優(yōu)勢兵力消滅敵人集中優(yōu)勢兵力消滅敵人”的戰(zhàn)略學(xué)要義，集千鈞的戰(zhàn)略學(xué)要義，集千鈞之力發(fā)于一指，憋悶兩年之后，之

9、力發(fā)于一指，憋悶兩年之后，20102010年，道義先導(dǎo)區(qū)必年，道義先導(dǎo)區(qū)必將噴薄而出，吸引全沈陽、遼寧、東北人艷羨的目光。將噴薄而出，吸引全沈陽、遼寧、東北人艷羨的目光。p交通樞紐拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)全面發(fā)力，城市僅有的水資源，交通樞紐拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)全面發(fā)力，城市僅有的水資源，各路諸侯云集，三千寵愛集于一身。各路諸侯云集，三千寵愛集于一身。p20102010，道義一出，誰與爭鋒！，道義一出，誰與爭鋒！20102010，實(shí)至名歸的道義，實(shí)至名歸的道義u碧桂園u雅居樂u香港置地u總部基地u華強(qiáng)u龍湖u榮盛15p20102010，沈陽北部有兩位大哥：北于洪與道義。前者以，沈陽北部有兩位大哥：北于洪與道義。前者以與

10、城市較近的距離吸引了包括中海、保利、華潤、綠地、與城市較近的距離吸引了包括中海、保利、華潤、綠地、萬科、恒大、恒盛在內(nèi)的七大上市集團(tuán)，且以國字號(hào)唱萬科、恒大、恒盛在內(nèi)的七大上市集團(tuán)，且以國字號(hào)唱主戲；后者則吸引了包括碧桂園、雅居樂、華強(qiáng)、香港主戲；后者則吸引了包括碧桂園、雅居樂、華強(qiáng)、香港置地、總部基地、龍湖、榮盛在內(nèi)的十幾家私營投資集置地、總部基地、龍湖、榮盛在內(nèi)的十幾家私營投資集團(tuán)。團(tuán)。p相較國有資本，民營資本更懂得市場規(guī)律。他們相中相較國有資本，民營資本更懂得市場規(guī)律。他們相中道義是因?yàn)榈懒x符合城市發(fā)展的脈絡(luò)，道義代表國際城道義是因?yàn)榈懒x符合城市發(fā)展的脈絡(luò)，道義代表國際城市發(fā)展的先進(jìn)模式

11、，道義具備區(qū)域發(fā)展的先天條件。市發(fā)展的先進(jìn)模式，道義具備區(qū)域發(fā)展的先天條件。p20102010，道義一出，誰與不從！，道義一出，誰與不從！20102010，漸至慘烈的道義，漸至慘烈的道義u僅以初步估計(jì)，道義目前的潛在供應(yīng)就能銷售30年。16p20102010，道義開始放量。未來的五年內(nèi)，道義區(qū)域?qū)⒂?，道義開始放量。未來的五年內(nèi)，道義區(qū)域?qū)⒂薪?0002000萬平米的住宅供應(yīng)，而目前，道義片區(qū)的年消化萬平米的住宅供應(yīng)，而目前，道義片區(qū)的年消化量僅量僅7070萬平米。萬平米。p20102010，蜂擁而上的項(xiàng)目中，不注重定位，導(dǎo)致產(chǎn)品的，蜂擁而上的項(xiàng)目中，不注重定位，導(dǎo)致產(chǎn)品的同質(zhì)化非常嚴(yán)重，碧桂

12、園等企業(yè)的鯰魚效應(yīng)必將導(dǎo)致片同質(zhì)化非常嚴(yán)重，碧桂園等企業(yè)的鯰魚效應(yīng)必將導(dǎo)致片區(qū)慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。區(qū)慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。p20102010，道義的各路諸侯均攜帶秘制多年的殺手锏，必，道義的各路諸侯均攜帶秘制多年的殺手锏，必將導(dǎo)致片區(qū)的重新洗牌。將導(dǎo)致片區(qū)的重新洗牌。p20102010，道義之戰(zhàn)無義戰(zhàn)！，道義之戰(zhàn)無義戰(zhàn)！道義開發(fā)區(qū)位于沈陽北三環(huán)外，但與發(fā)展中道義開發(fā)區(qū)位于沈陽北三環(huán)外，但與發(fā)展中的城市接壤，屬于典型的的城市接壤，屬于典型的“郊區(qū)城市郊區(qū)城市”17區(qū)位屬性區(qū)位屬性道義利用與城市連接緊密的優(yōu)勢，承接了皇姑區(qū)的文教道義利用與城市連接緊密的優(yōu)勢，承接了皇姑區(qū)的文教氛圍，并依托大學(xué)城的建設(shè)形成了基本的

13、生活配套設(shè)施氛圍，并依托大學(xué)城的建設(shè)形成了基本的生活配套設(shè)施序號(hào)序號(hào)名稱名稱1遼寧大學(xué)2沈陽師范大學(xué)3沈陽工程學(xué)院4沈陽航空學(xué)院5遼寧美術(shù)職業(yè)學(xué)院6沈陽藥科大學(xué)（搬遷中）7中國醫(yī)科大學(xué)（擬搬遷）區(qū)域內(nèi)主要大學(xué)名錄區(qū)域內(nèi)主要大學(xué)名錄道義開發(fā)區(qū)國內(nèi)地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)17.1億元，2001年以來累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目113個(gè)，其中超億元的項(xiàng)目26個(gè)，并已經(jīng)形成了以食品飲料、生物制藥、新型建材、裝備制造等產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)體系。 道義科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)：道義科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)：依托道義現(xiàn)狀已形依托道義現(xiàn)狀已形成的產(chǎn)業(yè)，并與當(dāng)?shù)氐慕逃Y源結(jié)合，使其成的產(chǎn)業(yè)，并與當(dāng)?shù)氐慕逃Y源結(jié)合，使其發(fā)展成為沈北地區(qū)的創(chuàng)新科研基地，同時(shí)發(fā)

14、發(fā)展成為沈北地區(qū)的創(chuàng)新科研基地，同時(shí)發(fā)展相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施。展相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施。 科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)片區(qū)：科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)片區(qū)：主要由技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、科主要由技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、科技孵化區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等三個(gè)功能構(gòu)成，技孵化區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等三個(gè)功能構(gòu)成，重點(diǎn)發(fā)展生物電子、新材料、信息產(chǎn)業(yè)、先重點(diǎn)發(fā)展生物電子、新材料、信息產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展相應(yīng)的進(jìn)制造業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施。 依托大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，道義科依托大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，道義科教研發(fā)優(yōu)勢突出，未來將成為蒲河新教研發(fā)優(yōu)勢突出，未來將成為蒲河新城的科研創(chuàng)新中心城的科研創(chuàng)新中心區(qū)位屬性區(qū)位屬性目

15、前看，道義城市化程度仍不高，配套檔次目前看，道義城市化程度仍不高，配套檔次低，鄉(xiāng)土氣息重，人氣仍顯不足低，鄉(xiāng)土氣息重，人氣仍顯不足區(qū)位屬性區(qū)位屬性從全市角度來看，道義區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水從全市角度來看，道義區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，但有明顯的平較低，但有明顯的“價(jià)格洼地價(jià)格洼地”效應(yīng)效應(yīng)p價(jià)格是體現(xiàn)產(chǎn)品水平的一個(gè)綜合指標(biāo)，區(qū)域價(jià)格可以直接反映地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展水平。p包括道義、虎石臺(tái)和新城子在內(nèi)的沈北新區(qū)的價(jià)格為全市最低全市最低，僅為32503250元元/ /平方米平方米。2009年1-11月沈陽市分區(qū)商品住宅成交均價(jià)區(qū)位屬性區(qū)位屬性道義未來發(fā)展前景和機(jī)會(huì)導(dǎo)向分析道義未來發(fā)展前景和機(jī)會(huì)導(dǎo)向分析區(qū)位前景

16、區(qū)位前景蒲河治理和蒲河治理和“人杰湖、人杰湖、地坤湖地坤湖”打造打造總部基地啟動(dòng)總部基地啟動(dòng)新沈陽北站、北金廊、新沈陽北站、北金廊、二號(hào)線、一橋三路實(shí)實(shí)二號(hào)線、一橋三路實(shí)實(shí)在在拉動(dòng)道義未來發(fā)展在在拉動(dòng)道義未來發(fā)展迪士尼、溫泉、大盤巨無霸迪士尼、溫泉、大盤巨無霸相繼進(jìn)入改變區(qū)域?qū)傩韵嗬^進(jìn)入改變區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)帶拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶拉動(dòng)自自然然資資源源后花園、生后花園、生活模式拉動(dòng)活模式拉動(dòng)政府新規(guī)劃政府新規(guī)劃拉動(dòng)拉動(dòng)交通樞紐拉動(dòng)交通樞紐拉動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力力藥科大學(xué)、盛京醫(yī)院、藥科大學(xué)、盛京醫(yī)院、示范高中示范高中20072007年年1212月月7 7日，國家級(jí)改革試驗(yàn)區(qū)流產(chǎn)后，蒲河新城宏大日，國家級(jí)改革試驗(yàn)

17、區(qū)流產(chǎn)后，蒲河新城宏大規(guī)劃擱淺，沈北收縮戰(zhàn)線，確立道義規(guī)劃擱淺，沈北收縮戰(zhàn)線，確立道義“發(fā)展先導(dǎo)區(qū)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)”地位地位道義開發(fā)區(qū)區(qū)位前景區(qū)位前景道義規(guī)劃道義規(guī)劃“五橫五縱五橫五縱”的干道網(wǎng)，結(jié)合京哈高鐵、沈的干道網(wǎng)，結(jié)合京哈高鐵、沈鐵城際鐵路以及地鐵二號(hào)線形成立體化的交通體系鐵城際鐵路以及地鐵二號(hào)線形成立體化的交通體系u五橫：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道u五縱：怒江北街、道義大街、梅江北街、陵園北街和鴨綠江北街23區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐”“新沈陽北站新沈陽北站”重新定義重新定義“沈陽兩小時(shí)生活圈沈陽兩小時(shí)生活圈”和和“北部城市群北部城市群”，必將引發(fā)一場偉大的革命

18、，必將引發(fā)一場偉大的革命u新沈陽北站將建成為集高鐵、地鐵、公交、長客等多種方式換乘的綜合客運(yùn)樞紐。u新沈陽北站是京沈高鐵與哈大高鐵的轉(zhuǎn)換站u新沈陽站也叫新沈南站是哈大高鐵站，也是將來沈遼，沈丹始發(fā)站。24區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐”從道義去北京，從道義去北京，2 2個(gè)小時(shí)個(gè)小時(shí)1818分分從道義去長春，從道義去長春，1 1個(gè)小時(shí)個(gè)小時(shí)從道義去哈爾濱，從道義去哈爾濱，1.51.5個(gè)小時(shí)個(gè)小時(shí)從道義去大連，從道義去大連，8080分鐘分鐘從道義去營口，從道義去營口，3030分鐘分鐘從道義去鞍山，從道義去鞍山，2020分鐘分鐘上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，高速公路拯救了中國；這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，高速鐵路拯救

19、中國。上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，高速公路拯救了中國；這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，高速鐵路拯救中國?！靶律蜿柋闭拘律蜿柋闭尽?0102010年動(dòng)工，并將與地鐵年動(dòng)工，并將與地鐵二號(hào)線北延長線無縫接駁二號(hào)線北延長線無縫接駁25區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐”沈鐵城際鐵路沈鐵城際鐵路20132013年全線貫通之后，道義對(duì)年全線貫通之后，道義對(duì)鐵嶺、虎石臺(tái)和新城子區(qū)域輻射力大大加強(qiáng)鐵嶺、虎石臺(tái)和新城子區(qū)域輻射力大大加強(qiáng)26區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐”地鐵一、二號(hào)線地鐵一、二號(hào)線20132013年全線貫通運(yùn)營之后，年全線貫通運(yùn)營之后，從道義可以方便到達(dá)沈陽任何重要節(jié)點(diǎn)從道義可以方便到達(dá)沈陽任何重要節(jié)點(diǎn)27

20、區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐”“一橋三路一橋三路”工程貫通之后，道義區(qū)域與工程貫通之后，道義區(qū)域與母城交通將更方便快捷，時(shí)間大大縮短母城交通將更方便快捷，時(shí)間大大縮短28區(qū)位前景區(qū)位前景之之“交通樞紐交通樞紐” 道義大街與三環(huán)立交橋示意圖u一橋?yàn)榈懒x大街與三環(huán)立交橋改造工程，建設(shè)南北向跨線橋，拓寬路面，改變現(xiàn)有改變現(xiàn)有交通格局交通格局。u貫通怒江北街至沈北大道，雙向8車道；梅江北街、陵園北街貫通三環(huán)至蒲勝路；進(jìn)入道義將增三大通道道義將增三大通道。東北東北“總部基地總部基地”項(xiàng)目啟動(dòng)后，將極大提項(xiàng)目啟動(dòng)后，將極大提升道義區(qū)域的產(chǎn)業(yè)積聚能力升道義區(qū)域的產(chǎn)業(yè)積聚能力u總投資26億美元，占地

21、7000畝，建筑規(guī)模470萬平，建設(shè)2000棟總部大樓，成為立足沈陽、輻射東北、面向東北亞的國內(nèi)外企業(yè)總部聚集群。u一期工程2010年5月開工，預(yù)計(jì)完成建筑面積40萬平，完成投資額7億元，全部工程2018年完工。29區(qū)位前景區(qū)位前景之之“產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)帶”華強(qiáng)華強(qiáng)“文化科技產(chǎn)業(yè)園文化科技產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目啟動(dòng)之后，將項(xiàng)目啟動(dòng)之后，將改變道義的區(qū)域?qū)傩?，帶?dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)鏈改變道義的區(qū)域?qū)傩?，帶?dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)鏈u除游樂場之外，更成為集創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、展示、經(jīng)營及人才培養(yǎng)于一體的文化科技產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)年接待能力500萬人次以上。u目前地基已完成，今年基本完成主體工程，2011年“五一”營業(yè)。30區(qū)位前

22、景區(qū)位前景之之“產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)帶”道義發(fā)現(xiàn)溫泉，唐都溫泉度假村、九龍?jiān)铺斓懒x發(fā)現(xiàn)溫泉，唐都溫泉度假村、九龍?jiān)铺鞙厝频甑软?xiàng)目共同構(gòu)建區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)鏈溫泉酒店等項(xiàng)目共同構(gòu)建區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)鏈u唐都溫泉度假村東至陵園北街、南至蒲河大道、北至規(guī)劃路占地面積約26萬多平方米。一期預(yù)計(jì)2010年投入使用，將極大提升區(qū)域價(jià)值。u此外總投資40億的九龍?jiān)铺鞙厝频觏?xiàng)目、總投資30億的榮盛溫泉旅游項(xiàng)目也將以休閑度假等形式成為拉動(dòng)道義發(fā)展的加速器。31區(qū)位前景區(qū)位前景之之“產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)帶”道義發(fā)現(xiàn)溫泉20102010年，蒲河道義段年，蒲河道義段8.88.8公里治理工作將全面啟公里治理工作將全面啟動(dòng)，建成人杰湖、地坤湖、天乾

23、湖等人工景觀動(dòng)，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景觀32區(qū)位前景區(qū)位前景之之“景觀資源景觀資源”人杰湖地坤湖天乾湖三大湖區(qū)定位為休閑區(qū)，包括綠化、水上運(yùn)動(dòng)、三大湖區(qū)定位為休閑區(qū)，包括綠化、水上運(yùn)動(dòng)、草地運(yùn)動(dòng)、濕地、人工島等休閑商業(yè)設(shè)施草地運(yùn)動(dòng)、濕地、人工島等休閑商業(yè)設(shè)施33區(qū)位前景區(qū)位前景之之“景觀資源景觀資源”人杰湖地坤湖天乾湖道義區(qū)域按沈陽道義區(qū)域按沈陽“后花園后花園”功能規(guī)劃功能規(guī)劃“五橫五橫五縱、兩河五湖一園五縱、兩河五湖一園”的生態(tài)格局的生態(tài)格局u規(guī)劃綠化及水域面積占總用地47%，綠化覆蓋率超過60%，將其打造為沈陽的“城市后花園”。34區(qū)位前景區(qū)位前景之之“景觀資源景觀資源”碧桂園

24、、雅居樂和香港置地、龍湖、榮盛等幾大碧桂園、雅居樂和香港置地、龍湖、榮盛等幾大項(xiàng)目啟動(dòng)后更加強(qiáng)化道義區(qū)域的項(xiàng)目啟動(dòng)后更加強(qiáng)化道義區(qū)域的“后花園后花園”屬性屬性區(qū)位前景區(qū)位前景之之“后花園模式后花園模式”榮盛香緹瀾山龍湖香港置地匯置尚都碧桂園太陽城36項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定區(qū)域前景研判區(qū)域前景研判案例借鑒和模式選擇案例借鑒和模式選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域供應(yīng)研究區(qū)域供應(yīng)研究 區(qū)域需求研究區(qū)域需求研究開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)次序開發(fā)次序新區(qū)與超級(jí)大盤的新區(qū)與超級(jí)大盤的“共振效應(yīng)共振效應(yīng)”37p城市小盤是直升飛機(jī)，新區(qū)超級(jí)大盤是【波音787飛機(jī)】。前者起飛直上直下，無需借力；后者的起飛則需要2個(gè)以上的引擎和30

25、00米以上的跑道。p新區(qū)和超級(jí)大盤的開發(fā)都是“造城”，新區(qū)是太陽恒星，大盤是地球行星，行星圍著太陽轉(zhuǎn)，形成共振效應(yīng)，太陽作為行星運(yùn)轉(zhuǎn)的引擎和跑道，才最省力、最合理、最和諧。厘清新區(qū)發(fā)展的走向和脈絡(luò)，踩準(zhǔn)新區(qū)開厘清新區(qū)發(fā)展的走向和脈絡(luò)，踩準(zhǔn)新區(qū)開發(fā)的節(jié)奏和旋律是超級(jí)大盤開發(fā)的首要工發(fā)的節(jié)奏和旋律是超級(jí)大盤開發(fā)的首要工作。作。區(qū)域前景研究區(qū)域前景研究38國內(nèi)相似區(qū)域案例借鑒國內(nèi)相似區(qū)域案例借鑒1道義區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)研究道義區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)研究2我們研究了國內(nèi)外區(qū)域發(fā)展的相似案例，我們研究了國內(nèi)外區(qū)域發(fā)展的相似案例，據(jù)此判斷道義區(qū)域未來的發(fā)展前景據(jù)此判斷道義區(qū)域未來的發(fā)展前景案例：天津案例：天津 梅

26、江南板塊梅江南板塊1案例：廣州華南板塊案例：廣州華南板塊2案例：北京亦莊案例：北京亦莊3案例：河北燕郊案例：河北燕郊4天津天津梅江南板塊：天津生態(tài)居住區(qū)的典梅江南板塊：天津生態(tài)居住區(qū)的典范范中心中心城區(qū)城區(qū)奧運(yùn)奧運(yùn)中心中心梅江南梅江南商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)位：區(qū)位：天津市中心區(qū)南部10公里發(fā)展歷程：發(fā)展歷程：1998年開始，由松江集團(tuán)主導(dǎo) “修路換土地”，通過修建友誼路貫通中心區(qū)與梅江南區(qū)域，并獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，隨后進(jìn)行部分土地的二級(jí)開發(fā)，并出讓部分土地。隨著友誼路的貫通、“梅江南”概念的提出，及友誼路商務(wù)中心、西青開發(fā)區(qū)的形成，以及區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，梅江南形成了天津的生態(tài)居住區(qū)友友誼

27、誼路路區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒1 1配合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和區(qū)域環(huán)境整治，開發(fā)配合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和區(qū)域環(huán)境整治，開發(fā)商有節(jié)奏的進(jìn)入，不斷提升區(qū)域價(jià)值商有節(jié)奏的進(jìn)入，不斷提升區(qū)域價(jià)值199819992000200120022003200420052006松江集團(tuán)通過“修路換土地”，取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)友誼路沿線通車，連同市中心與梅江南商品房均價(jià)走勢曲線商品房均價(jià)走勢曲線提出了“梅江南”生態(tài)居住區(qū)概念友誼路金融街項(xiàng)目啟動(dòng)，逐漸形成新的商務(wù)中心污水河整治工程開工，第一個(gè)大盤梅江項(xiàng)目入市，均價(jià)達(dá)到3000元區(qū)域北側(cè)的東南半環(huán)快速路工程開工；污水河整治工程全面完成區(qū)域南部的西青開發(fā)區(qū)開始成形海逸長洲入市，全面提升梅江南區(qū)

28、域品牌東南半環(huán)快速路通車邀請(qǐng)科特勒營銷集團(tuán)舉辦梅江南品牌營銷論壇地價(jià)每畝160萬地價(jià)每畝120萬地價(jià)每畝80萬地價(jià)每畝50萬地價(jià)平均每年上漲地價(jià)平均每年上漲30%50%區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒1 1各項(xiàng)目的發(fā)展均依托梅江南的大區(qū)域價(jià)值各項(xiàng)目的發(fā)展均依托梅江南的大區(qū)域價(jià)值，逐漸形成了天津的，逐漸形成了天津的“富人區(qū)富人區(qū)”萬科水晶城萬科水晶城“住在梅江住在梅江, ,選擇水晶城選擇水晶城 ”順馳藍(lán)色板塊順馳藍(lán)色板塊 梅江南生活藍(lán)本梅江南生活藍(lán)本 自然環(huán)境自然環(huán)境：梅江南地區(qū)總面積240公頃的土地，70%以上的基地為水面，是天津少有的幾塊原生態(tài)自然濕地基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套：住宅全面開發(fā)之前，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、金

29、融等配套均已建設(shè)，后期各種商業(yè)配套陸續(xù)進(jìn)入。各項(xiàng)目的發(fā)展均依托梅江南依托梅江南“環(huán)境環(huán)境+ +配套配套”的區(qū)域價(jià)值的區(qū)域價(jià)值，環(huán)境+配套打造的宜居條件使梅江南成為天津的高端住區(qū)。 卡梅爾卡梅爾 梅江，因我而不同梅江，因我而不同 由政府、媒體、開發(fā)商共同組織的論壇 大梅江大梅江 一個(gè)崛起的高尚新城區(qū)一個(gè)崛起的高尚新城區(qū)區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒1 1梅江南模式下的物業(yè)價(jià)值曲線梅江南模式下的物業(yè)價(jià)值曲線區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域發(fā)展期物業(yè)價(jià)值曲線物業(yè)價(jià)值曲線區(qū)域成熟期區(qū)域成熟期基礎(chǔ)設(shè)施投入基礎(chǔ)設(shè)施投入1.政府的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套率先投入，由于土地控制等原因，房地產(chǎn)稍后于區(qū)域發(fā)展；2.待市政建設(shè)有一定

30、基礎(chǔ)后，房地產(chǎn)價(jià)值迅速釋放；3.經(jīng)過啟動(dòng)爆發(fā)期后，隨著房地產(chǎn)市場的自然成長，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定上升；4.待區(qū)域價(jià)值成熟后，房地產(chǎn)借助區(qū)域的大平臺(tái)，有可能再次快速發(fā)展。1 12 23 34 4區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒1 1梅江南模式下的房地產(chǎn)競爭模型梅江南模式下的房地產(chǎn)競爭模型城市中心城市中心1.由于政府在基礎(chǔ)設(shè)施和配套方面的大力投入，使得區(qū)域價(jià)值形成一個(gè)較高的、統(tǒng)一的平臺(tái)；2.區(qū)域內(nèi)各房地產(chǎn)項(xiàng)目依托區(qū)域的核心價(jià)值，依靠產(chǎn)品、營銷等形成差異化的附加價(jià)值；3.城市外溢人口流向本區(qū)域的首要驅(qū)動(dòng)力是區(qū)域價(jià)值，然后再區(qū)域平臺(tái)上根據(jù)不同的偏好選擇不同的項(xiàng)目；4.由于區(qū)域形象的統(tǒng)一對(duì)外，使得區(qū)域更易形成高位的價(jià)值平臺(tái)，從

31、而成為城市里新興的中高檔住宅區(qū)。5.區(qū)域代表開發(fā)商：萬科城市新區(qū)城市新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值核心區(qū)域價(jià)值核心城市人口流向城市人口流向區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒1 1廣州廣州華南板塊：八大開發(fā)商共同進(jìn)入，華南板塊：八大開發(fā)商共同進(jìn)入，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的大盤時(shí)代開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的大盤時(shí)代p區(qū)位：華南板塊位于廣州市番禺區(qū)北部，因華南快速干道橫貫其間而得名p范圍：主要包括祈福新村、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南碧桂園、星河灣、廣地花園、華南新城及雅居樂8個(gè)占地千畝以上的住宅大盤p總占地：2萬余畝p總規(guī)劃建筑面積：1500多萬平方米白白云云山山廣廣 州州 市市 區(qū)區(qū)華南板華南板塊塊區(qū)域借鑒區(qū)域借

32、鑒2 2八大開發(fā)商相互獨(dú)立，僅僅依據(jù)市場狀況確定開八大開發(fā)商相互獨(dú)立，僅僅依據(jù)市場狀況確定開發(fā)節(jié)奏，政府喪失了對(duì)區(qū)域整體發(fā)展的把控能力發(fā)節(jié)奏，政府喪失了對(duì)區(qū)域整體發(fā)展的把控能力p華南板塊被劃分為幾個(gè)大規(guī)模的地塊，出讓給八大開發(fā)商，各個(gè)開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊的開發(fā)和相應(yīng)的配套設(shè)施p政府負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)。但由于大面積土地都掌握在各大開發(fā)商手中，政府對(duì)區(qū)域整體發(fā)展的把控能力較弱。且政府在各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)上明顯滯后，對(duì)區(qū)域發(fā)展支持力度小。項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積（萬（萬）建筑面積建筑面積（萬（萬）容積率容積率南國奧林匹克花園廣州番禺奧林匹克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6775751.1祈福新村祈福集團(tuán)

33、5004804800.96華南新城 廣州合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2103003001.4星河灣 廣州宏富房地產(chǎn)有限公司 801201201.5錦繡香江 香江集團(tuán)267/ /華南碧桂園 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司6758580.87廣州雅居樂花園 廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3204344341.36廣地花園 番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司671071071.6區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 2u由于政府職能在整個(gè)開發(fā)過程中缺失，市政配套嚴(yán)重落后，導(dǎo)致后期住宅開發(fā)遭遇瓶頸拆遷市政生活配套設(shè)施土地出讓權(quán)規(guī)劃權(quán)稅收收益/土地收益項(xiàng)目開發(fā)小區(qū)配套融資權(quán)定價(jià)權(quán)開發(fā)收益市民利益市民利益商業(yè)配套不足公共交通體系落后居住成本顯著增加

34、區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值土地盲目出讓，政府的統(tǒng)一區(qū)域規(guī)劃缺失區(qū)域功能嚴(yán)重單一，臥城效應(yīng)顯現(xiàn)市政配套嚴(yán)重滯后，社區(qū)設(shè)施重復(fù)建設(shè)與區(qū)域公共配套缺失的矛盾樓盤獨(dú)立成城的樓盤扼殺多樣化的城市生活，形成“盤內(nèi)設(shè)施完備，盤外荒郊野外”的情景各個(gè)開發(fā)商無序開發(fā)，供應(yīng)調(diào)節(jié)失衡，短期供求失衡，區(qū)域價(jià)格受到負(fù)面影響區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 2板塊內(nèi)的住宅開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地區(qū)市政配套的服板塊內(nèi)的住宅開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地區(qū)市政配套的服務(wù)規(guī)模，經(jīng)歷了從火爆轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡期務(wù)規(guī)模，經(jīng)歷了從火爆轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡期啟動(dòng)期啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期火爆期火爆期回落期回落期19911998200120021991年，祈福新村面世，但是由于交通

35、等條件的限制，區(qū)域一直沒有實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展1998年，華南快速干線接通，地區(qū)進(jìn)入全面開發(fā)狀態(tài)，多個(gè)大型開發(fā)商取得地塊，大規(guī)模開發(fā)開始區(qū)域大盤全面上市，其中包括：祈福新村、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南碧桂園、星河灣、廣地花園、華南新城及雅居樂住宅開發(fā)過度，配套嚴(yán)重不足，區(qū)域銷售速度下滑；火爆不再2003調(diào)整期調(diào)整期政府全面介入，大規(guī)模改善區(qū)域交通狀況，增加配套設(shè)施供給樓市熱點(diǎn)，各樓市熱點(diǎn)，各個(gè)檔次齊備個(gè)檔次齊備遭遇交通與配遭遇交通與配套發(fā)展瓶頸套發(fā)展瓶頸政府介入，瓶頸政府介入，瓶頸打破倒計(jì)時(shí)打破倒計(jì)時(shí)區(qū)域熱點(diǎn)形成區(qū)域熱點(diǎn)形成區(qū)域起步區(qū)域起步祈福集團(tuán)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司廣州市宏宇企業(yè)集團(tuán)廣州番禺

36、奧林匹克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香江集團(tuán)番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司祈福集團(tuán)廣州合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 2各大開發(fā)商憑借各自的資源打造具有特色各大開發(fā)商憑借各自的資源打造具有特色的核心競爭力，形成彼此獨(dú)立的價(jià)值點(diǎn)的核心競爭力，形成彼此獨(dú)立的價(jià)值點(diǎn)星河灣：星河灣：2 2公里騎江觀光木道，獨(dú)占江景資源公里騎江觀光木道，獨(dú)占江景資源錦繡香江：廣州首席生態(tài)豪宅社區(qū)錦繡香江：廣州首席生態(tài)豪宅社區(qū)南國奧園：奧運(yùn)主題運(yùn)動(dòng)社區(qū)南國奧園：奧運(yùn)主題運(yùn)動(dòng)社區(qū)華南碧桂園：白領(lǐng)也可以住別墅華南碧桂園：白領(lǐng)也可以住別墅區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 2華南模式下的物業(yè)價(jià)值曲線華南模式下的物業(yè)價(jià)值曲

37、線區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域發(fā)展期物業(yè)價(jià)值曲線物業(yè)價(jià)值曲線區(qū)域成熟期區(qū)域成熟期1.由于缺乏政府的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套投入，房地產(chǎn)自然緩慢發(fā)展；2.隨著大型開發(fā)商大規(guī)模樓盤的同期入市，房地產(chǎn)價(jià)值迅速提升；3.住宅開發(fā)過度，配套嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)遇到瓶頸，開始下滑；4.后續(xù)政府開始介入市政配套設(shè)施的建設(shè)，房地產(chǎn)開始回暖，但進(jìn)程緩慢。1 12 23 34 4區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 2華南模式下的房地產(chǎn)競爭模型華南模式下的房地產(chǎn)競爭模型城市中心城市中心1.由于政府對(duì)土地缺乏控制力，造成部分功能缺失，區(qū)域難以形成統(tǒng)一的形象，區(qū)域價(jià)值空白；2.區(qū)域內(nèi)大開發(fā)商各自為政，依托自身資源形成自身獨(dú)特的價(jià)值

38、點(diǎn)；3.城市外溢人口受不同項(xiàng)目的吸引分散流向各個(gè)項(xiàng)目，彼此之間競爭激烈；4.由于區(qū)域缺乏統(tǒng)一的形象，以及交通配套等市政設(shè)施的缺失，各項(xiàng)目通常使用性價(jià)比的手段吸引市內(nèi)客戶，使得區(qū)域難以成為高價(jià)值板塊。5.區(qū)域代表開發(fā)商：碧桂園城市新區(qū)城市新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值城市人口流向城市人口流向區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒2 22006-7-2652亦莊新城位于北京五環(huán)外，是規(guī)劃的高新產(chǎn)亦莊新城位于北京五環(huán)外，是規(guī)劃的高新產(chǎn)業(yè)新城，核心區(qū)業(yè)新城，核心區(qū)4040平方公里，與道義相仿平方公里，與道義相仿行政規(guī)劃行政規(guī)劃 位于北京大都市東南邊緣，北京東部發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，是北京十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的

39、三個(gè)重點(diǎn)新城之一，亦莊新城面積為212.7平方公里，核心區(qū)40平方公里區(qū)域人口區(qū)域人口 2010年規(guī)劃人口30萬，2020年規(guī)劃人口0萬人。擔(dān)負(fù)起疏散北京中心城部分職能和人口的作用。城市定位城市定位 發(fā)展目標(biāo)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城 引導(dǎo)發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術(shù)于現(xiàn)代制造業(yè)，以及商務(wù)、物流等功能，積極推動(dòng)開發(fā)區(qū)向綜合產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變核心區(qū)核心區(qū)路東產(chǎn)業(yè)區(qū)路東產(chǎn)業(yè)區(qū)河西區(qū)河西區(qū)馬駒橋馬駒橋居住區(qū)居住區(qū)物流園物流園站前綜合區(qū)站前綜合區(qū)六環(huán)路路南區(qū)六環(huán)路路南區(qū)區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒3 3經(jīng)過近經(jīng)過近2020年的耕耘，

40、亦莊目前工業(yè)總產(chǎn)值約年的耕耘，亦莊目前工業(yè)總產(chǎn)值約15001500億億元；前十年亦莊發(fā)展產(chǎn)業(yè)，后十年發(fā)展房地產(chǎn)元；前十年亦莊發(fā)展產(chǎn)業(yè)，后十年發(fā)展房地產(chǎn)亦莊近幾年國民生產(chǎn)總值變化亦莊近幾年工業(yè)生產(chǎn)總值變化園區(qū)2001-2005新增內(nèi)外資企業(yè)投資額（億美元）亦莊產(chǎn)業(yè)覆蓋領(lǐng)域非常廣泛，現(xiàn)在已經(jīng)在高新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)以及都市工業(yè)三大行業(yè)形成初步聚集和發(fā)展。同時(shí)，以電子信息為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是亦莊的絕對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是推動(dòng)北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒3 32006-7-2654隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，亦莊房市內(nèi)需增長強(qiáng)勁，高端產(chǎn)業(yè)人口隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，亦莊房市內(nèi)需增

41、長強(qiáng)勁，高端產(chǎn)業(yè)人口在近五年時(shí)間逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域市場主體，對(duì)后續(xù)市場強(qiáng)大支持在近五年時(shí)間逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域市場主體，對(duì)后續(xù)市場強(qiáng)大支持早期典型項(xiàng)目（2003年以前）近期典型項(xiàng)目（2004-2007）榮景麗都榮景麗都：公寓開發(fā)區(qū)30歲左右白領(lǐng)，以過渡性住房或臨時(shí)居所為主國融國際國融國際：酒店式公寓30歲左右，自住投資各占50%博客雅居博客雅居：小戶型塔樓25-35歲為主，70%為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)，老業(yè)主占30%。（開發(fā)區(qū)工作人員購買9.5折優(yōu)惠）格林小鎮(zhèn)格林小鎮(zhèn)6 6：花園洋房50%以上為開發(fā)區(qū)中高層管理者一棟洋房一棟洋房：別墅城市追求低密度別墅生活的中高端客戶，以東部人口為主，包括電視臺(tái)工作人員、自

42、由職業(yè)者比例明顯上海沙龍上海沙龍：多層板樓周邊區(qū)域上班族、生意人，少量本地原著居民境界境界：townhouse以cbd白領(lǐng)為主，二次置業(yè)為主格林小鎮(zhèn)格林小鎮(zhèn)：花園洋房、聯(lián)排70%為市區(qū)人口，品質(zhì)生活追求者市區(qū)人口市區(qū)人口產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)人口市區(qū)人口城市中產(chǎn)階級(jí)二次置業(yè)為主區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)首次置業(yè)為主區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒3 355亦莊發(fā)展模式亦莊發(fā)展模式強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐下新城軌強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐下新城軌跡跡主流客戶主流客戶區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值高端產(chǎn)業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，提升高端產(chǎn)業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，提升區(qū)域人氣，在城市中價(jià)值區(qū)域人氣，在城市中價(jià)值認(rèn)知高走認(rèn)知高走區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造開

43、始進(jìn)行，生態(tài)環(huán)境改造開始進(jìn)行，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越境優(yōu)越區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，城市配套逐漸完善，高科技市配套逐漸完善，高科技產(chǎn)業(yè)新城逐漸形成產(chǎn)業(yè)新城逐漸形成城市中高端客戶城市中高端客戶城市上升中產(chǎn)城市上升中產(chǎn)高端產(chǎn)業(yè)人口高端產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域成熟期區(qū)域成熟期中低密度：洋房、多層中低密度：洋房、多層城市主流：小高層、高層城市主流：小高層、高層低密度：類別墅產(chǎn)品低密度：類別墅產(chǎn)品城市主流：多層、小高層城市主流：多層、小高層密度兩極化：高層（為密度兩極化：高層（為主），洋房主），洋房/多層多層城市主流：高層城市主流：高層隨著城市格局的改變

44、，建設(shè)密度的提高，客戶也隨之逐漸變化。強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)支撐使隨著城市格局的改變，建設(shè)密度的提高，客戶也隨之逐漸變化。強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)支撐使客戶始終保持城市中高收入人群。客戶始終保持城市中高收入人群。區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒3 356河北燕郊地處京東，距北京河北燕郊地處京東，距北京cbdcbd半小時(shí)車程，建半小時(shí)車程，建成區(qū)面積成區(qū)面積3030平方公里，與道義類似平方公里，與道義類似朝朝陽陽區(qū)區(qū) 通通州州區(qū)區(qū) 六六環(huán)環(huán)路路京哈高速京哈高速潮潮白白河河燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地處京東，西臨潮白河，與通州以河為界，隸屬于河北省三河市，是省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。行政規(guī)劃行政規(guī)劃 1999年12月被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，

45、規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)面積 30平方公里，建成區(qū)域面積只占了37.5%。區(qū)域人口區(qū)域人口 轄區(qū)總?cè)丝?0萬，10萬人為城鎮(zhèn)人口，3萬是農(nóng)村人口，約7萬流動(dòng)人口，城鎮(zhèn)人口中70%是外來人口，典型的移移民城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)民城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)80%80%為北京市內(nèi)人口為北京市內(nèi)人口。交通聯(lián)系交通聯(lián)系 西距天安門30公里，距cbd25公里930路公交車直通區(qū)內(nèi)，京通快速路將北京與燕郊緊密連接。從燕郊駕車到cbdcbd只需只需3030分鐘分鐘 ，距機(jī)場25公里。cbcbd d區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒4 457通州的放量提價(jià)使燕郊價(jià)格足夠誘人，是通州的放量提價(jià)使燕郊價(jià)格足夠誘人，是其成為被動(dòng)郊區(qū)化區(qū)域的另一必要條件其

46、成為被動(dòng)郊區(qū)化區(qū)域的另一必要條件通州房地產(chǎn)指標(biāo)通州房地產(chǎn)指標(biāo)200420042005200520062006住宅銷售面積住宅銷售面積141.00127.7569.32住宅銷售面積合計(jì)住宅銷售面積合計(jì)338.07住宅上市面積住宅上市面積196.8882.1343.05住宅上市面積合計(jì)住宅上市面積合計(jì)322.06住宅銷供比住宅銷供比0.720.721.561.561.611.61近三年通州市場供應(yīng)與銷售量05010015020025020032004200520060100020003000400050006000土地成交量均價(jià)p 通州近年土地供應(yīng)不足，造成住宅市場供不應(yīng)求價(jià)格上漲。連續(xù)兩年銷銷供

47、比超過供比超過1.51.5，使價(jià)格從2004年2800上漲至2007年的6500。p 燕郊與通州的價(jià)格差從價(jià)格差從2000420004年年500500元上升至元上升至20072007年年20002000元元。越來越大的價(jià)格差讓燕郊的價(jià)格變得誘人，成為吸引被動(dòng)郊區(qū)化客戶最大因素。近年通州土地成交量與房地產(chǎn)均價(jià)近年通州與燕郊房地產(chǎn)主流價(jià)格區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒4 42006-7-2658燕郊憑借便利的交通和低廉的價(jià)格成為繼新燕郊憑借便利的交通和低廉的價(jià)格成為繼新城通州后承接中心城人口轉(zhuǎn)移主要區(qū)域城通州后承接中心城人口轉(zhuǎn)移主要區(qū)域北京客戶本地客戶尚品尚品. .福城福城美林新東城美林新東城北京客戶天津、河北

48、客戶其他北京客戶本地客戶星河皓月星河皓月天子莊園天子莊園北京客戶外地客戶開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶備注：天子莊園臨近輕工業(yè)制造廠區(qū)從燕郊典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成來看：北京主城區(qū)客戶占據(jù)80%80%以上以上比例，其中cbdcbd年輕年輕白領(lǐng)白領(lǐng)比例最高。區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒4 42006-7-2659燕郊發(fā)展模式燕郊發(fā)展模式城市蔓延條件下自然發(fā)城市蔓延條件下自然發(fā)展軌跡展軌跡主流客戶主流客戶區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值與城市保持便利連接的低與城市保持便利連接的低價(jià)區(qū)價(jià)區(qū)原始的郊區(qū)田園環(huán)境原始的郊區(qū)田園環(huán)境區(qū)域逐漸成熟，成為城市區(qū)域逐漸成熟，成為城市主流外溢人口大型居住區(qū)主流外溢人口大型居住區(qū)城市中高端客戶城市中高端客戶城市中低收入

49、（白領(lǐng)）城市中低收入（白領(lǐng)）城市主流外溢人口城市主流外溢人口產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域發(fā)展期區(qū)域成熟期區(qū)域成熟期中低密度：小高層、高層中低密度：小高層、高層城市主流：小高層、高層城市主流：小高層、高層低密度：類別墅產(chǎn)品低密度：類別墅產(chǎn)品城市主流：多層、小高層城市主流：多層、小高層密度：小高層、高層密度：小高層、高層快速城市化進(jìn)程使區(qū)域?qū)傩酝蝗话l(fā)生改變，由于沒有強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，客戶也由中快速城市化進(jìn)程使區(qū)域?qū)傩酝蝗话l(fā)生改變，由于沒有強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，客戶也由中高端收入人群轉(zhuǎn)變?yōu)橹械褪杖氲陌最I(lǐng)階層。高端收入人群轉(zhuǎn)變?yōu)橹械褪杖氲陌最I(lǐng)階層。區(qū)域借鑒區(qū)域借鑒4 4四種區(qū)域、四種模式、四

50、種命運(yùn)四種區(qū)域、四種模式、四種命運(yùn)60區(qū)域區(qū)域出身出身模式模式發(fā)展軌跡發(fā)展軌跡現(xiàn)在命運(yùn)現(xiàn)在命運(yùn)梅江南梅江南長白長白出身好同胞少公子哥、父母先幫搭好臺(tái)再創(chuàng)業(yè)5年積淀5年發(fā)力功德圓滿型華南華南板塊板塊出身一般同胞不多白手起家、父母起先放任自流，后幫搭了點(diǎn)臺(tái)，但救急不救窮；10年發(fā)家5年中落5年艱難爬坡勉強(qiáng)平穩(wěn)度日型亦莊亦莊出身一般同胞多父母鼎力相助、幫搭臺(tái)再幫錢還幫人積淀10年爆發(fā)10年蒸蒸日上型燕郊燕郊出身差同胞多白手起家父母放任自流5年崛起迅速打回原形每況愈下型道義道義出身可同胞多父母只是搭臺(tái)幫錢幫人力不從心至少需積淀五年區(qū)域借鑒總結(jié)區(qū)域借鑒總結(jié)城市發(fā)展的規(guī)律，人為不可逆轉(zhuǎn)、不可超前城市發(fā)展的

51、規(guī)律，人為不可逆轉(zhuǎn)、不可超前道義與城市接壤，是道義與城市接壤，是“郊區(qū)城市化郊區(qū)城市化”的代表的代表u郊區(qū)城市化是首先發(fā)展與城區(qū)接壤的郊區(qū)。郊區(qū)城市化是城市自然發(fā)展、良性擴(kuò)張的過程。u逆城市化是城市發(fā)展到一定程度，城市環(huán)境惡化，大城市病開始出現(xiàn)，人們主動(dòng)郊區(qū)化，該郊區(qū)是與城市脫節(jié)的郊區(qū)。61沈陽城市發(fā)展目前位于第二個(gè)階段：郊區(qū)城市沈陽城市發(fā)展目前位于第二個(gè)階段：郊區(qū)城市化。發(fā)展輝山、虎石臺(tái)屬于人為超前，行不通！化。發(fā)展輝山、虎石臺(tái)屬于人為超前，行不通！區(qū)域借鑒總結(jié)區(qū)域借鑒總結(jié)案例借鑒啟示案例借鑒啟示u華南板塊開發(fā)商僅“樓巴”“村巴”一項(xiàng)每年就得虧損幾百萬元。u南奧車隊(duì)每年因營運(yùn)虧損數(shù)百萬元，目

52、前已經(jīng)累計(jì)虧損2000多萬元。u發(fā)展商每年都要向樓巴承運(yùn)汽車公司補(bǔ)貼一筆費(fèi)用，大約每條線路每月補(bǔ)貼10萬元，假如樓巴有3條線路，每月發(fā)展商補(bǔ)貼給汽車公司的樓巴運(yùn)營費(fèi)高達(dá)30萬元，一年下來就是360萬元。62區(qū)域借鑒總結(jié)區(qū)域借鑒總結(jié)p梅江南的最大優(yōu)勢在于與母城的接壤。p梅江南成功、華南板塊失敗的關(guān)鍵是“搭臺(tái)”-市政配套，同樣的二人轉(zhuǎn)，劉老根大舞臺(tái)的和田間地頭的價(jià)值不一樣。p華南板塊最大的失敗在于功能規(guī)劃單一，根本沒有產(chǎn)業(yè)支持，整個(gè)一座“睡城”，造血功能不足，社區(qū)沒有活力，后期開發(fā)商運(yùn)營成本非常高。p華南板塊短視的“土地經(jīng)濟(jì)”造成產(chǎn)業(yè)化落后。p亦莊和燕郊的鮮明對(duì)比表明，對(duì)于超過30平方公里的大開發(fā)

53、區(qū)，想要打造新貴階層的“富人區(qū)”，產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)發(fā)展的后勁肯定不足。有無強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支持是決定區(qū)域置業(yè)人口層次的關(guān)鍵。大盤良性發(fā)展，兩個(gè)溫床必有其一，道義屬于大盤良性發(fā)展，兩個(gè)溫床必有其一，道義屬于雜交區(qū)。接壤但面積大，面積大但產(chǎn)業(yè)不足雜交區(qū)。接壤但面積大，面積大但產(chǎn)業(yè)不足p梅江南、長白等小盤托市容易，但道義50平方公里，相當(dāng)于再造兩個(gè)沈河區(qū)，對(duì)政府的財(cái)力、執(zhí)行力是相當(dāng)考驗(yàn)。p部分高端項(xiàng)目可能會(huì)吸引部分中高端客戶，但后續(xù)支撐不足，區(qū)域挖到第一桶金客戶之后，便面臨“燕郊式沉淪”。63p與城市接壤，區(qū)域面積小，正面代表性案例：，沈陽長白；負(fù)面案例：沈陽輝山。p與城市脫節(jié)且區(qū)域面積大

54、，但有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐，正面代表性案例：、；負(fù)面案例：京津新城。p強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐，交通樞紐拉動(dòng)是關(guān)鍵。區(qū)域借鑒總結(jié)區(qū)域借鑒總結(jié)道義的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的道義的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的“三駕馬車三駕馬車”產(chǎn)業(yè)是軟肋，受整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量制約產(chǎn)業(yè)是軟肋，受整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量制約u一次性開工超過500棟，未來建筑總部樓宇超過兩千棟，如果每棟樓都住滿了人，那么沈北新區(qū)的房地產(chǎn)銷售還費(fèi)勁嗎，沈北新區(qū)的土地會(huì)大幅度升值，沈北新區(qū)的房地產(chǎn)會(huì)大幅度升值，沈北新區(qū)的居民也會(huì)大幅度升值。 -蹇彪64結(jié)論結(jié)論p市政基礎(chǔ)配套p生態(tài)環(huán)境p強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支持地鐵、新沈陽北站都屬于國家發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目，問題不大蒲河改造投入并不大，市民期望并不高

55、，問題也不大不以人的意志為轉(zhuǎn)移，軟肋5050平方公里，規(guī)劃中的總部基地是制約道義平方公里，規(guī)劃中的總部基地是制約道義發(fā)展成為發(fā)展成為“富人區(qū)富人區(qū)”的軟肋或杠桿。的軟肋或杠桿。區(qū)域前景研究區(qū)域前景研究65國內(nèi)相似區(qū)域案例借鑒國內(nèi)相似區(qū)域案例借鑒1道義區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)研究道義區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)研究2我們?cè)賮砜吹懒x的產(chǎn)業(yè)支撐，據(jù)此判斷道我們?cè)賮砜吹懒x的產(chǎn)業(yè)支撐，據(jù)此判斷道義區(qū)域未來的發(fā)展前景義區(qū)域未來的發(fā)展前景u大家看我們最近兩個(gè)大項(xiàng)目已經(jīng)成為沈北新區(qū)的兩個(gè)大發(fā)動(dòng)機(jī)，第一個(gè)東北總部基地；第二個(gè)是華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)園。u有了項(xiàng)目以后我們就有了稅收，有了項(xiàng)目以后我們就有了人氣，項(xiàng)目是沈北新區(qū)的基石，項(xiàng)目是

56、我們的一切。 -蹇彪產(chǎn)業(yè)：總部基地產(chǎn)業(yè)：總部基地1產(chǎn)業(yè)：華強(qiáng)迪斯尼產(chǎn)業(yè)：華強(qiáng)迪斯尼2道義目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，低端制造業(yè)產(chǎn)道義目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值過低，無法形成高端客戶基地業(yè)園產(chǎn)值過低，無法形成高端客戶基地u道義光電信息產(chǎn)業(yè)園目前僅引進(jìn)企業(yè)35家，多為新郵通信、德信手機(jī)、晨訊科技等全國知名手機(jī)生產(chǎn)企業(yè)和臺(tái)灣聯(lián)電高清液晶電視制造項(xiàng)目等處于產(chǎn)業(yè)鏈底部的低端制造業(yè)。67規(guī)劃中的總部基地規(guī)劃中的總部基地68p總部基地將于2010年6月正式開工建設(shè)， 20102015年為項(xiàng)目一期工程，建設(shè)500棟總部樓，建筑面積100萬平方米以上p20152020年為該項(xiàng)目二期工程，二期計(jì)劃建設(shè)100

57、0棟到2000棟總部樓，一、二期項(xiàng)目全部建成后，將引進(jìn)大中型企業(yè)總部500余家，地區(qū)總部及中小企業(yè)總部1000余家，全部達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)后，園區(qū)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1000億元以上，利稅100億元以上。總部基地的建設(shè)將全面改變沈陽、中國乃總部基地的建設(shè)將全面改變沈陽、中國乃至東北亞的經(jīng)濟(jì)格局至東北亞的經(jīng)濟(jì)格局u企業(yè)總部集群、金融機(jī)構(gòu)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及生活配套設(shè)施于一體的東北總部基地。u項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)大中型企業(yè)總部500余家，地區(qū)總部及中小企業(yè)總部1000余家，園區(qū)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1000億元以上，利稅100億元以上。69全國各地要來分享我們沿海地區(qū)或稱之為沿海地區(qū)最后一個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊，第四個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊，所以我們?nèi)珖鞯匾?/p>

58、來分享我們沿海地區(qū)或稱之為沿海地區(qū)最后一個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊，第四個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊，所以我們還愁兩千個(gè)老板嗎，我們不是站在沈陽，更不是站在沈北做事，我們只是把東北總部基地落在了沈還愁兩千個(gè)老板嗎，我們不是站在沈陽，更不是站在沈北做事，我們只是把東北總部基地落在了沈北，我們不是把招商對(duì)象定沈北，也不是看的是沈陽，也不是看的是遼寧省，最起碼看到的是東北北，我們不是把招商對(duì)象定沈北，也不是看的是沈陽，也不是看的是遼寧省，最起碼看到的是東北亞，同時(shí)也看到了大量南方的企業(yè)要來北方、來東北分享這個(gè)未來二、三十年的成果。亞，同時(shí)也看到了大量南方的企業(yè)要來北方、來東北分享這個(gè)未來二、三十年的成果。-總部基地中國投資控股集團(tuán)董

59、事局主席許為平總部基地中國投資控股集團(tuán)董事局主席許為平總部經(jīng)濟(jì)對(duì)中心城市的五大效應(yīng)，其中總部經(jīng)濟(jì)對(duì)中心城市的五大效應(yīng)，其中“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”“”“消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)”最為關(guān)鍵最為關(guān)鍵70p一是“稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)”，總部對(duì)于中心城市的稅收貢獻(xiàn)包括兩個(gè)方面:一方面是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)；另一方面是企業(yè)總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn)。p二是“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。企業(yè)總部在中心城市聚集必然帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)，特別是知識(shí)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，形成為企業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)，由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)，由會(huì)計(jì)、審計(jì)

60、、評(píng)估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)，由教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)等等。實(shí)證研究表明，跨國公司總部向一個(gè)區(qū)域遷移，會(huì)帶動(dòng)幾個(gè)、甚至是十幾個(gè)與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識(shí)型服務(wù)公司隨之遷移。p三是“消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)”。一方面是總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)所帶來的各種配套消費(fèi);第二方面是總部高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、購物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。p四是“勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)”?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)充分利用所在區(qū)域的智力人才資源，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提