天津市某地塊項(xiàng)目調(diào)研及可研報(bào)告56p

1、天津西部新城可研報(bào)告feasibility reports目錄n規(guī)劃、布局n經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)n交通、人口n市場(chǎng)供需情況n價(jià)格走勢(shì)情況n商品房市場(chǎng)n土地市場(chǎng)情況n周邊項(xiàng)目分布n競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜述n競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案n市場(chǎng)定位n客群定位n產(chǎn)品定位n產(chǎn)品建議| | 區(qū)域區(qū)位 西部新城位于濱海新區(qū)核心區(qū)，緊鄰濱海高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、 中心商務(wù)區(qū)三大功能區(qū)。東至新河干渠和車站南路一線，南至大沽排污河，西至唐津高速，北至京津塘高速?？傆玫孛娣e約61.1平方公里。天津市中心區(qū) 濱 海 新 區(qū)西部新城區(qū)位西部新城位于濱海新區(qū)核心區(qū)，塘沽區(qū)內(nèi)承東啟西咽喉之地，進(jìn)入核心區(qū)的門戶，城市一小時(shí)交通圈內(nèi)中心城區(qū)濱海新區(qū)東西連系的必

2、經(jīng)之地。高速公路：京津塘高速公路津?yàn)I高速公路津晉高速公路唐津高速公路快速路：津塘公路、天津大道交通區(qū)位實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)之間1小時(shí)通勤目標(biāo)。城區(qū)鐵路兩縱兩橫 z1線z2線z3線z4線濱海核心區(qū)軌道b1、b2、b3、b4、b5西部新城定位為濱海新區(qū)cld 生態(tài)宜居新城cbd于家堡響螺灣cld西部新城cod塘沽老城rbd北塘海河兩岸濱海新區(qū)核心區(qū)功能布局圖規(guī)劃布局西部新城人口發(fā)展及預(yù)測(cè) 截至2008年底，濱海新區(qū)常住人口達(dá)到202.88萬人，比上年同期增加30.64萬人，增長(zhǎng)17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2% 。2010年，濱海新區(qū)常住人口達(dá)2482065人。濱海新區(qū)“十一五

3、”規(guī)劃預(yù)計(jì)，2020年，濱海新區(qū)人口規(guī)模將增加為300萬人。 2010 2015 202030000003000000750000750000 2250000 225000015000001500000置業(yè)人群受戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展刺激，濱海新區(qū)近幾年人口增速較快，截至2010年年底人口已接近250萬人近幾年天津經(jīng)濟(jì)然保持了快速的增長(zhǎng)，天津gdp增速已達(dá)到16.5%，房地產(chǎn)處于飛速發(fā)展階段天津gdp走勢(shì)gdp增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%5%停滯甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展8%10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展04-09年天津gdp走勢(shì)變化情況優(yōu)勢(shì)政策環(huán)境支持下的天津經(jīng)濟(jì)，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、進(jìn)入飛速發(fā)展階段城市化水平及人均可支配收入隨著城市化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口增加、人均可支配收入的遞增，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)。天津城市化進(jìn)程處于發(fā)展中期，未來仍有較大的發(fā)展?jié)摿εc空間,潛在購(gòu)買人群基數(shù)可觀人均可支配收入的大幅持續(xù)攀升，對(duì)消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力與預(yù)期購(gòu)買力具有較大的支撐。固定資產(chǎn)投資03-09年天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)近幾年，天津市固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破5000億元，達(dá)到5006.32億元，增長(zhǎng)47.1%。03-09年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢(shì)天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中，從2006年至2009年增長(zhǎng)強(qiáng)勁，從趨勢(shì)看目前仍處于上升周期。固定資產(chǎn)投資增勢(shì)

5、強(qiáng)勁，是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)的主要引擎；近幾年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速提升；行業(yè)處于上升周期，未來預(yù)期仍然向好| | 2010年1-10月，天津市房地產(chǎn)：累計(jì)投資680.02億元，同比09年增加20.4%。累計(jì)施工面積10975.16萬，同比09年增加32.6%，其中住宅累計(jì)施工面積3960.51萬，同比09年增加6.4%。累計(jì)竣工面積1027.8萬，同比09年增加6.2%，其中住宅累計(jì)竣工面積477.35萬，同比增加-15.6%。城市房地產(chǎn)調(diào)控背景下天津房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁2010年11月,商品住宅新增供應(yīng)量173.35萬平方米，同比上漲74.56%，環(huán)比上漲23.11%；商品住宅成交量115.18萬平

6、方米，同比下降7.41%，環(huán)比上漲2.50%，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供大于求局面。 商品住宅成交均價(jià)9587.38元/平方米，同比上漲22.38%，環(huán)比上漲1.96%。 商品住宅市場(chǎng)供求比1：0.66 總體表現(xiàn)供大于求；至2010年11月，整體天津商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)是連續(xù)7個(gè)月供過于求。2009.11-2010.11天津商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)成交對(duì)比情況 2009.11-2010.11天津住宅、商品住宅市場(chǎng)月度成交均價(jià)走勢(shì)圖 商品房市場(chǎng)天津商品房供略大于求，價(jià)格穩(wěn)步上漲區(qū)域成交面積（萬）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/）成交金額（萬元）塘沽區(qū)塘沽區(qū)173.80173.801600216002745074501294

7、785 1294785 西青區(qū)149.061362471211061474 津南區(qū)130.23103216179804704 武清區(qū)87.3976714558398314 南開區(qū)82.556737122691012770 北辰區(qū)77.0674055745442737 河西區(qū)67.06564510583709686 寶坻區(qū)70.5158404774336635 薊縣區(qū)65.4744355197340273 河?xùn)|區(qū)61.9258578224509247 2009年天津市各區(qū)住宅成交面積商品房市場(chǎng)成交主力在外環(huán)內(nèi)各區(qū)，濱海新區(qū)范圍內(nèi)的塘沽區(qū)成交量最大11月：土地成交91宗，面積約為466.03萬平方

8、米，環(huán)比分別漲31.88%、21.25%，成交規(guī)劃建筑面積約為565.65萬平方米成交樓面地價(jià)為1070.29元/平方米，環(huán)比下滑14.13%；住宅類用地樓面地價(jià)1203.73元/平方米。 中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣本月樓面地價(jià)分別為8641.98元/平方米、817.44元/平方米、1506.26元/平方米及667.40元/平方米。2009.11-2010.11天津市成交土地面積、數(shù)量走勢(shì)圖 2009.11-2010.11天津土地市場(chǎng)溢價(jià)走勢(shì)2010年11月天津土地市場(chǎng)成交區(qū)域分布情況土地市場(chǎng)天津市土地市場(chǎng)交易比較活躍，中心城區(qū)價(jià)格較高11月，天津土地公告數(shù)量為89幅，環(huán)比無變化，

9、同比上升89.36%；公告土地建設(shè)用地面積為575.9萬平方米，環(huán)比上升31.01%，同比上漲172.3%；公告土地建筑面積為586.04萬平方米，環(huán)比上漲7.84%，同比上漲63.38%。新增公告建設(shè)用地居住類用地面積29.95萬平方米2009.11-2010.11天津市公告土地面積、數(shù)量走勢(shì)圖 土地市場(chǎng)土地供應(yīng)同樣以外環(huán)各區(qū)為主力，供應(yīng)由中心區(qū)向外轉(zhuǎn)移小結(jié)：天津的商品房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)供應(yīng)及成交都在向外環(huán)各區(qū)轉(zhuǎn)移，外環(huán)各區(qū)成為市場(chǎng)主力；市場(chǎng)總體供應(yīng)量較充足，呈供略大于求的局面，成交價(jià)格穩(wěn)中帶漲。市內(nèi)高房?jī)r(jià)與外環(huán)各區(qū)形成的價(jià)格差勢(shì)與城市配套成熟度提高等因素將會(huì)把部分人群擠向外環(huán)市場(chǎng)。城市化進(jìn)程

10、城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化大都市、城市群發(fā)展特征城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景，形成大量購(gòu)房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資城市出現(xiàn)多個(gè)中心副中心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展指標(biāo)特征人均收入美元3000，城市化率70%居住特征解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增

11、加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段(北京上海)(紐約倫敦)市場(chǎng)小結(jié)| | 重點(diǎn)區(qū)域分析說明重點(diǎn)區(qū)域分析說明本案所在的西部新城位于塘沽區(qū)的的胡家廟板區(qū)域內(nèi)本案所在的西部新城位于塘沽區(qū)的的胡家廟板區(qū)域內(nèi)天津市區(qū)漢沽區(qū)開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)西部新城0102030405060708090塘塘沽沽漢漢沽沽大大港港開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)01234567存存量量（萬萬)去去化化速速度度（萬萬/月月)存量對(duì)比分析項(xiàng)目塘沽漢沽大港開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)存量（萬)81.73 24.36 40.69 39.25 186 201

12、0年已售面積（萬)41.61 16.52 13.79 15.45 87.37 去化速度（萬/月)5.94 2.36 1.97 2.21 12.48 去化周期（月）14 10 21 18 15 塘沽區(qū)存量最高約有81.73萬平米，但去化速也最快，市場(chǎng)需求旺盛；漢沽區(qū)市場(chǎng)是存量少，且銷售速度快，市場(chǎng)空白期最早出現(xiàn)。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有存量以高價(jià)值產(chǎn)品為主。數(shù)據(jù)來源：cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)塘沽區(qū)存量最高約有81.73萬平米，但去化速也最快，市場(chǎng)需求旺盛；三區(qū)近期市場(chǎng)對(duì)比分析03000600090001200015000180002100009.7 09.8 09.9 09.1009.1109.12 10.1

13、10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7漢漢沽沽開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)塘塘沽沽05101520253009.7 09.8 09.9 09.10 09.1109.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7漢漢沽沽開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)塘塘沽沽開發(fā)區(qū)核心價(jià)值地位凸顯，塘沽區(qū)成交量仍是最高！n開發(fā)區(qū)市場(chǎng)價(jià)格始終排在第一位，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到了17844元/平米；n塘沽區(qū)市場(chǎng)成交量最高，即使在調(diào)控政策的影響下，仍是三區(qū)中銷售量最大的市場(chǎng)；n漢沽區(qū)市場(chǎng)銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，市場(chǎng)供應(yīng)量短缺，一定程度上限制了該市場(chǎng)的成長(zhǎng)性。17844元/平米10575元/平米6297元/平米數(shù)據(jù)來源：c

14、ric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)三區(qū)成交結(jié)構(gòu)分析別墅別墅5%5%洋房洋房8%8%高層高層59%59%小高層小高層28%28%別墅別墅2%2%洋房洋房10%10%高層高層66%66%小高層小高層22%22%別墅別墅7%7%洋房洋房16%16%高層高層26%26%小高層小高層51%51%塘沽區(qū)：高層產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)區(qū)：低密度產(chǎn)品最為稀缺漢沽區(qū)：小高層為市場(chǎng)主流塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品以高密度產(chǎn)品為主數(shù)據(jù)期限：2008年-2011年7月數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)濱海新區(qū)主力競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分1、胡家園板塊 2、上北板塊 3、塘沽城區(qū)板塊 4、開發(fā)區(qū)板塊5、新港板塊 6、響羅灣板塊364521本案所屬板塊項(xiàng)目名

15、稱項(xiàng)目名稱總建筑面總建筑面積積(萬萬)容積率容積率規(guī)劃產(chǎn)規(guī)劃產(chǎn)品品主力戶型主力戶型園林檔園林檔次次裝修情裝修情況況銷售報(bào)價(jià)銷售報(bào)價(jià)(元元/)開發(fā)商開發(fā)商貽成豪庭542/毛坯;9300貽成實(shí)業(yè)融科貽錦臺(tái)242小高、高層兩房：90-100三房：127-157中檔毛坯;10,000貽成融科置業(yè)首創(chuàng)國(guó)際城551.8洋房、小高、高層兩房；80-90中檔毛坯;9600首創(chuàng)置業(yè)盛星東海岸182高層兩房：84-90三房：88-96中檔毛坯;12,000盛星房地產(chǎn)萬通上北新新家園371.49洋房、小高、高層兩房：87-136中高檔毛坯;13,000萬通地產(chǎn)板塊內(nèi)產(chǎn)品較為豐富，容積率偏高，高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。洋房

16、、小高產(chǎn)品稀缺，且售價(jià)較高。園林檔次偏向中檔，園林景觀設(shè)計(jì)并有得到開發(fā)商足夠的重視，園林景觀比較中庸；板塊內(nèi)目前產(chǎn)品基本以80-100平米兩室為主，售價(jià)在9300-13000元/平米；板塊內(nèi)項(xiàng)目全部以毛坯交房，精裝修產(chǎn)品存在市場(chǎng)空缺；板塊內(nèi)以項(xiàng)目容積率在1.5-2之間，規(guī)劃產(chǎn)品有洋房、小高、高層，主要主力戶型集中80-100平米，具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力！濱海新區(qū)各板塊特征分析上北生態(tài)板塊數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況銷售報(bào)價(jià)(元/)開發(fā)商城市名居0.983.5高層兩房：54-106低檔毛坯;11,000鉅康港灣置業(yè)弘澤城482.5多層、小

17、高、高層兩房：90-95中檔毛坯;13,000弘澤建設(shè)隆盛花園二期142.5高層兩房：67-110低檔毛坯;13,000隆翔投資四季風(fēng)情18.32.5高層兩房：80-100中檔毛坯;11,000彩虹集團(tuán)濱海新區(qū)各板塊特征分析塘沽城區(qū)板塊板塊內(nèi)產(chǎn)品容積率較高，供應(yīng)量有限，且產(chǎn)品單一，基本以高層產(chǎn)品為主；項(xiàng)目均處于塘沽核心地段位置，提高可售產(chǎn)品數(shù)量成為開發(fā)重點(diǎn)，園林景觀并不突出。在售產(chǎn)品中，基本以毛坯房為主，精裝房跟多被投資性公寓產(chǎn)品所采用。數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)板塊內(nèi)以項(xiàng)目容積率在2.5-3.5之間，主要以高層為主，主力戶型段集中與90-110平米，密度大、園林景觀缺失成為該板塊最大的

18、弱項(xiàng)！項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售報(bào)價(jià)(元/)開發(fā)商萬科時(shí)尚中心121.4/全裝修;/萬科海港城102.5高層/全裝修;/萬科金域藍(lán)灣28.34.7高層三房：140-153中高檔毛坯;全裝修;130015,500萬科柏翠園4.81.51/全裝修;/萬通華府11.42.85高層三房：220-350中高檔全裝修;300022,000新城峰上13.03.2小高、高層兩房：100-116三房：120-140中高檔毛坯;/14,500華納豪園三期9.37.5高層兩房：160-180三房：217-227高端全裝修;600025,500漢周投資弘澤制造一期4.4

19、2聯(lián)排、獨(dú)棟、洋房、高層三房：167-214復(fù)式：152-440中高檔毛坯;/普?。?8000別墅：23000弘澤建設(shè)津?yàn)I濱海國(guó)際18.61.5洋房、高層三房：130-160中檔全裝修;150016,200津?yàn)I發(fā)展公園六號(hào)102.49高層兩房：85-110三房：124-143中高檔全裝修;120015,000泰豐工業(yè)園天保金海岸三期172.63小高、高層一房：60-90兩房：86-120中檔毛坯;/14,000天保基建萬科地產(chǎn)萬通地產(chǎn)開發(fā)區(qū)板塊濱海新區(qū)各板塊特征分析數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)板塊內(nèi)項(xiàng)目容積率在2-3之間，以高層產(chǎn)品為主，主力戶型面積為140-160平米，精裝修將成為主流，

20、園林景觀投入不足！直接競(jìng)爭(zhēng)圈層劃分在區(qū)域?qū)傩陨峡?，西部新城為濱海新區(qū)邊緣區(qū)域，本案屬于胡家園板塊內(nèi)，因此，將具有同一屬性的胡家園、上北生態(tài)區(qū)板塊內(nèi)典型項(xiàng)目劃為本案直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。濱海核心區(qū)居住價(jià)值外溢線本案遠(yuǎn)洋城貽城豪庭四季風(fēng)情融科貽錦臺(tái)萬通上北首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面總建筑面積積(萬萬)銷售面積銷售面積(萬萬)存量存量(萬萬)銷售周期銷售周期（月）（月）月去化速月去化速度度(萬平米）萬平米）去化周期去化周期（月）（月）貽成豪庭貽成豪庭5435150.666個(gè)月個(gè)月 融科貽錦臺(tái)融科貽錦臺(tái)240.77 2380.8 首創(chuàng)國(guó)際城首創(chuàng)國(guó)際城551639180.9 四季風(fēng)情四季風(fēng)情3013.5

21、16.5270.5 上北新新家園上北新新家園37297 550.6 遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城176.528149 201.4 合計(jì)合計(jì)376.590.27285.54.8直接競(jìng)爭(zhēng)圈層存量及去化周期分析直接競(jìng)爭(zhēng)圈層中，目前存量約為285萬平米；以目前銷售速度計(jì)算，需要5-6年銷售完畢！數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)面積段戶型段交叉分析一室占比一室占比兩室占比兩室占比三室占比三室占比四室占比四室占比合計(jì)合計(jì)（%）面積段面積段60以以下下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160-180180以上以上萬通上北新新家園0.30 25.41 7.46

22、13.94 46.34 6.55 100遠(yuǎn)洋城0.22 11.49 17.77 16.46 13.03 35.76 4.93 0.35 100首創(chuàng)國(guó)際城0.44 30.96 30.54 2.39 23.86 7.43 4.37 100盛星東海岸15 50.60 33.38 1.01 100融科貽錦臺(tái)71.41 5.83 15.42 7.34 100合計(jì)0.91.6517.5927.188.788.1829.85.491.2410090-100平米、120-140平米戶型供銷兩旺，本項(xiàng)目可爭(zhēng)取的主流客群。數(shù)據(jù)來源于cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)兩室90-100平米為市場(chǎng)主力，占總量的27.18%三室12

23、0-140平米為市場(chǎng)主力，占總量的29.8%北塘胡家園l未來供給量378.02378.02萬l樓面均價(jià)為31003100元/ /l上市產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，少量別墅、洋房產(chǎn)品。l預(yù)計(jì)一期上市時(shí)間2012-20132012-2013年l未來供給量41.4041.40萬 l樓面價(jià)為1500-23001500-2300元/ /l上市產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主。l未來供給量469.79469.79萬l樓面均價(jià)為22002200元/ /l上市產(chǎn)品為高層產(chǎn)品l預(yù)計(jì)一期上市時(shí)間為2012-20132012-2013年塘沽、開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)來源：cric房地產(chǎn)信息系統(tǒng)成交競(jìng)爭(zhēng)土地分布情況濱海新區(qū)客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測(cè)：

24、主力客群主力客群輔助客群（第一層級(jí)）輔助客群（第一層級(jí)）輔助客群（第二層級(jí)）輔助客群（第二層級(jí)）塘沽區(qū)域塘沽區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)市區(qū)區(qū)域市區(qū)區(qū)域臨近省份臨近省份外籍外籍其他其他40.0%30.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客戶區(qū)域劃分研究客戶區(qū)域劃分研究濱海新區(qū)客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測(cè)：主力客群主力客群輔助客群輔助客群私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高層管理企業(yè)高層管理企業(yè)中層企業(yè)中層公務(wù)員公務(wù)員其他其他30.0%27.0%20.0%21.0%2.0%客戶職業(yè)劃分研究客戶職業(yè)劃分研究濱海新區(qū)客群整體特點(diǎn)n濱海新區(qū)客群需要產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入支撐，產(chǎn)業(yè)人群對(duì)住房的需求帶有過渡性、不斷調(diào)整的行為特點(diǎn)。n投資型需求和

25、居住型需求并存，投資型需求集中在開發(fā)區(qū)，而居住型需求多集中在塘沽區(qū)。n需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)改善型自住、投資需求為主，因而客群需求檔次比較豐富，需求角度較為多樣，產(chǎn)品則表現(xiàn)出比較寬泛的面積區(qū)間和多種的產(chǎn)品形態(tài)。n客群對(duì)產(chǎn)品功能認(rèn)知較為模糊，在公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)存在“婚房市場(chǎng)”，在住房產(chǎn)品市場(chǎng)存在“出租市場(chǎng)”，并且各種產(chǎn)品存在一定的替代轉(zhuǎn)換。遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城位置占地總建面開售時(shí)間容積率物業(yè)類型建筑風(fēng)格推售節(jié)奏產(chǎn)權(quán)主力戶型均價(jià)（元/）宣傳情況天津市塘沽區(qū)胡家園津塘公路段（華北陶瓷對(duì)面） 70萬(1050畝)200萬2008.122.6多層、高層、小高層、現(xiàn)代分五期開發(fā)推售，現(xiàn)銷售第五期住宅70年高層：73.77 至

26、124.32 9800/主要為路邊廣告牌和網(wǎng)絡(luò)宣傳銷售情況工程進(jìn)度園林情況后續(xù)體量客群分布開發(fā)商投資商特殊賣點(diǎn)周邊配套情況外立面物業(yè)內(nèi)部配套情況一二三四期已基本入住，五期在售一期到四期工程已經(jīng)入住，五期工程正在建設(shè)中主要是洋房塘沽區(qū)、天津市區(qū)及外地在塘沽上班的人天津普利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司品牌及價(jià)格優(yōu)勢(shì)塘沽一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、塘沽一幼 面磚2.2元/（遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)）商業(yè)街遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城 遠(yuǎn)洋城隸屬濱海新區(qū)，距離塘沽區(qū)核心5分鐘車程，距離市區(qū)28公里，距港口15公里，其特殊的地理位置擔(dān)負(fù)著津?yàn)I樞紐的特殊使命。遠(yuǎn)洋城貫通津?yàn)I之黃金門戶，城獻(xiàn)200萬生活主場(chǎng)。 遠(yuǎn)洋城遠(yuǎn)洋城貽成豪庭貽成

27、豪庭位置占地總建面開售時(shí)間容積率物業(yè)類型建筑風(fēng)格推售節(jié)奏產(chǎn)權(quán)主力戶型均價(jià)（元/）濱海新區(qū)塘漢路與云山道交口（交口的西北角處） 21萬(315畝)54萬2011. 22.0高層、小高層及聯(lián)排別墅現(xiàn)代5號(hào)樓、9號(hào)樓、27號(hào)樓熱銷中住宅70年高層：49 至134 9300/銷售情況工程進(jìn)度園林情況后續(xù)體量客群分布開發(fā)商投資商特殊賣點(diǎn)周邊配套情況外立面物業(yè)18層與28層到頂高層在售正在建設(shè)中塘沽區(qū)、天津市區(qū)及外地在塘沽上班的人天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,配套商品房 天津?yàn)I海職業(yè)學(xué)院、塘沽第一職業(yè)中專、裕川藝術(shù)幼兒園中醫(yī)院、第五中心醫(yī)院面磚1.8元/（深圳市盛

28、孚物業(yè)管理有限公司 ）貽成豪庭貽成豪庭1、貽成豪庭是塘沽本地知名開發(fā)商貽成集團(tuán)打造，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，品質(zhì)有保障。2、周邊公交線路較多，出行十分方便。3、科學(xué)性實(shí)用的戶型設(shè)置是項(xiàng)目的又一特色。貽成豪庭貽成豪庭四季風(fēng)情四季風(fēng)情位置占地總建面開售時(shí)間容積率物業(yè)類型建筑風(fēng)格推售節(jié)奏產(chǎn)權(quán)主力戶型均價(jià)（元/）宣傳情況濱海新區(qū)塘沽車站北路安順道交口西行800米 120000(180畝)30萬2011.62.5小高層 高層 現(xiàn)代分二期開發(fā)推售，現(xiàn)銷售第一期住宅70年高層：55 至135 10800/主要為路邊廣告牌和短信及公交電視媒體宣傳銷售情況工程進(jìn)度園林情況后續(xù)體量客群分布開發(fā)商投資商特殊賣點(diǎn)周邊配套情況外

29、立面物業(yè)內(nèi)部配套情況一期在售，部分戶型進(jìn)入尾盤一期工程已經(jīng)基本完工，二期工程即將開工建設(shè)中法美澳四國(guó)園林風(fēng)格仍然是高層塘沽區(qū)人、外地在塘沽上班的人彩虹地產(chǎn)集團(tuán)攜手貽成集團(tuán)彩虹地產(chǎn)集團(tuán)攜手貽成集團(tuán) 宜居生態(tài)地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 博才小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、徐州道小學(xué)、15中學(xué)、13中學(xué) 第五中心醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、 面磚2.1元/（新加坡新工物業(yè)顧問公司 ）四季風(fēng)情四季風(fēng)情 四季風(fēng)情擇址濱海核心，海河畔、洋貨圈、輕軌站，構(gòu)建十五分鐘生活圈；區(qū)位交通便捷發(fā)達(dá)，周邊高速公路、鐵路和輕軌相互交錯(cuò)，構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，多重交通打造高效出行。 四季風(fēng)情四季風(fēng)情 項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)塘沽胡家園，西部新城明月路以西，桃湖路以

30、北，騰飛路以南。地塊位置地塊位置目標(biāo)地塊天津市中心區(qū)濱海新區(qū)地塊位置地塊位置地塊周邊路況通達(dá)性好，從天津市區(qū)和濱海新區(qū)進(jìn)入項(xiàng)目，均通過津塘公路進(jìn)入海興路直接到達(dá)，驅(qū)車到天津市區(qū)約需25分鐘，去塘沽城區(qū)僅需5分鐘津塘公路海興路目標(biāo)地塊天津市中心區(qū)濱海新區(qū) 地塊內(nèi)部自然狀況較好，土地平整，已實(shí)現(xiàn)七通一平地塊周邊配套目前較為缺乏，靠近新塘湖公園，自然環(huán)境較好，交通配套尚不完善，距輕軌胡家廟站和公交車站約3-4公里新塘湖公園公交車站附近底商馨橋園小學(xué)地塊總用地面積8萬平米，約120畝，容積率為2.2，合計(jì)建筑面積約為16萬平米項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積80000平方米建筑密度10.32%綠化率40.1%建

31、筑物限高100米容積率2.2p區(qū)位與交通：具有資源支撐的濱海西南部；交通動(dòng)線豐富，通達(dá)性較好；p生態(tài)概念：靠近新塘湖公園，自然環(huán)境優(yōu)質(zhì)，突出生態(tài)、環(huán)保、資源能源循環(huán)理念，創(chuàng)建宜居綠色社區(qū)。p地塊規(guī)模較小，僅8萬平米，不具備開發(fā)大盤的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。p地塊周邊目前交通、生活等配套較缺乏，需要未來完善。p區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是眾多本土認(rèn)知度較高的品牌，如遠(yuǎn)洋等；p地塊周邊存量較大，待開發(fā)住宅用地較多，帶來較大潛在威脅swot分析s wo tp客群廣泛：靠近塘沽老城區(qū)，客群基礎(chǔ)好，可滿足、吸引全范圍、各類型消費(fèi)者p品牌房企聚集：品牌企業(yè)效應(yīng)凸顯，合力提升區(qū)域價(jià)值和熱度。定位原點(diǎn)：西部新城首席生態(tài)park觀邸本