房地產(chǎn)行業(yè)日常業(yè)務(wù)處理流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)日常業(yè)務(wù)處理流程 房地產(chǎn)公司的財務(wù)核算至關(guān)重要，故財務(wù)部應(yīng)至少設(shè)三人以上，出納人員一名，主管現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金；成本會計一名，專門負責(zé)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的核算；記賬會計一名，主要是全面負責(zé)整個項目的帳務(wù)處理，登記帳簿、登記記賬軟件、月末結(jié)帳、報表等。下面主要針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作做一些簡單的闡述。一、 收房款 1、置業(yè)顧問與客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議或合同，一式三份，客戶一份，財務(wù)部備案一份，銷售部存檔一份。置業(yè)顧問隨同客戶一起將定金或房款交存出納處，出納點驗款項后開具收款收據(jù)或發(fā)票。收據(jù)聯(lián)交客戶，記賬聯(lián)轉(zhuǎn)記賬會計做帳，存根聯(lián)出納留存。2、財務(wù)部與銷售部都必須建立銷售臺賬，做到日

2、清日結(jié)。當(dāng)天收款與開具收據(jù)必須當(dāng)天登記，每日金額核對一致。每日出納收取的現(xiàn)金必須及時存入銀行，每次存入銀行必須逐筆登記，并注明是現(xiàn)金收房款存入銀行。每日收取的POS款和轉(zhuǎn)賬款必須逐筆登記。銷售部每日根據(jù)購房協(xié)議（合同）和收據(jù)登記銷售日報表，并與財務(wù)部出納登記的收款日報表逐筆核對。置業(yè)顧問和出納根據(jù)自己的日報表分別登記銷售臺賬，月底核對結(jié)清。3、記賬會計根據(jù)出納傳遞的票據(jù)做賬，每日與出納核對盤點庫存現(xiàn)金、銀行存款的賬面金額與實際庫存。記賬會計根據(jù)出納開具的收款收據(jù)做預(yù)收賬款，等開具商品房銷售發(fā)票時再確認(rèn)為“商品銷售收入”。若直接能開具發(fā)票，則不做預(yù)收賬款，直接做入“商品銷售收入”。4、若為按揭貸

3、款，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款推薦精選應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。出納人員應(yīng)根據(jù)銀行的按揭進賬單及時登記銷售臺賬，并根據(jù)收款開具收據(jù)（發(fā)票），三聯(lián)式收據(jù)，客戶一份，置業(yè)顧問一份，財務(wù)部留存一份。記賬會計根據(jù)出納提供收據(jù)（發(fā)票）記賬，每日核對賬面金額和庫存余額。 二、 開發(fā)階段的日常支出業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)日常報銷跟其他行業(yè)基本相同，按照正常審批流程，報銷人員拿著票據(jù)到出納處粘貼，會計審核簽字，再由經(jīng)管部門領(lǐng)導(dǎo)審批，公司主要負責(zé)人審批，最后交由出納報銷，或領(lǐng)錢或沖賬。這些日常報銷中，多涉及樓盤的策劃宣傳等銷售費用以及企業(yè)管理費用中的

4、招待費、辦公費等。房地產(chǎn)企業(yè)最大的支出就是開發(fā)成本，開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用，這幾個明細核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費用支出。1土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2.前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期

5、費用。3.建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。推薦精選4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5.公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如與項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。

6、6.開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。因此房地產(chǎn)公司必須設(shè)一個專職成本會計，對房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本進行核算。對商品房最好將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、地下車庫、儲藏室等分開核算，因為這對以后的土地增值稅清算會比較有利。一般房地產(chǎn)公司通過競拍購買取得國有土地使用權(quán)后，成本會計根據(jù)公司開發(fā)部門提供的國有土地使用權(quán)買賣合同、土地出讓金收款票據(jù)和出納的支付憑據(jù)記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費”科目。對于土地征用

7、及拆遷補償費，成本會計主要須關(guān)注拆遷補償?shù)钠睋?jù)問題。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）規(guī)定，納稅人的申報要真實、合法。真實是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定。也就是說，依具發(fā)票的經(jīng)營行為，購買方只有在取得合法有效的發(fā)票后才能在稅前扣除。推薦精選但對于支付拆遷安置這一特定的行為，由于必須在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)進行，且要得到政府的批準(zhǔn)，而補償款的接收方多為自然人，為避免因拆遷補償款資金不到位影響拆遷工作的進行，政府會制定相關(guān)的政策對申請拆遷人加以約束。如：拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行賬戶，由房屋拆遷行政主管部門并監(jiān)督使用等等。因

8、此，支付的拆遷補償款，憑借公司和拆遷戶之間簽訂的拆遷安置協(xié)議、收據(jù)、拆遷證明等憑據(jù)，就可以在稅前扣除；如果是通過國家有關(guān)部門支付有關(guān)拆遷補償款的，憑借政府有關(guān)部門的收款、付款憑據(jù)可以在稅前扣除；如果是通過“招、拍、掛”的途徑獲得可以直接開發(fā)的土地，則拆遷安置補償款已包含在取得土地使用權(quán)所支付的金額中了。項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用，出納根據(jù)正常的審核審批報銷程序進行支付，成本會計根據(jù)出納提供的真實合法有效票據(jù)及支付憑據(jù)進行產(chǎn)品開發(fā)成本的歸集，記入“開發(fā)成本前期工程費”科目。同時項目發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等，也是

9、出納根據(jù)有效票據(jù)支付后交成本會計處歸集。若商品房屬于自建項目，開發(fā)成本建造安裝工程費主要會涉及工程物資的采購和施工人工費的核算。若是分包給建筑公司，則主要涉及工程進度的審核。每個項目開工以后，工程預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)為財務(wù)部門提供項目的形象工程進度表，包括項目進度和時間進度的工程量及工作量；出納根據(jù)施工合同和工程進度審批撥款，每月的工程進度表都應(yīng)當(dāng)有現(xiàn)場本公司甲方代表和技術(shù)負責(zé)人的簽字，其中推薦精選一聯(lián)附在工程款申請單后。（按照審批程序由會計部經(jīng)理核實總進度，總付款，應(yīng)扣款等數(shù)據(jù)后，再由財務(wù)總監(jiān)審核簽批，技術(shù)負責(zé)人復(fù)核工程量并簽批后，最后由總經(jīng)理簽批。）出納將銀行轉(zhuǎn)賬單、工程進度報表、工程款申請單以及

10、承建單位開具的收據(jù)一并交成本會計做賬，計入“預(yù)付賬款*建筑公司”，待承建單位開具建筑業(yè)專用發(fā)票后轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員除了對開發(fā)產(chǎn)品成本核算，平時的日常業(yè)務(wù)開支，還有稅金的計提與繳納。公司記賬會計根據(jù)每月的預(yù)收賬款或開具發(fā)票確認(rèn)的銷售收入來計提營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等各項稅費，同時也要按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定的預(yù)征率預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。三、 其他財務(wù)管理 （一）、合同和結(jié)算報告的管理現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個重要因素。因此，財

11、務(wù)部應(yīng)有專人負責(zé)合同和結(jié)算資料的管理，并注意以下幾個方面：（1）按照合同內(nèi)容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。（2）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時間記錄準(zhǔn)確、完整，并逐一記入公司合同登記簿。（3）合同的總金額或按照結(jié)算報告據(jù)實結(jié)算要標(biāo)注明確。推薦精選（4）工程方面的合同需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進行明確。房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督。財務(wù)部門要

12、將結(jié)算報告與合同對應(yīng)進行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報告編號、結(jié)算報告時間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。（二）、銷售發(fā)票收據(jù)的管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收

13、據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。（1）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個項目的全部收款過程。（2）工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、發(fā)票收據(jù)編號、開具時間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)

14、庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對功能、財務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。推薦精選（三）、財務(wù)輔助臺賬的管理現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強大的財務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點，跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財務(wù)軟件無法解決的，所以財務(wù)輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬：一類是往來類和成本類科目；另一類是損益類科目。下面分別進行闡述。（1）往來類和成本類科目的臺賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過財務(wù)軟件設(shè)置往來科目

15、可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財務(wù)軟件的缺陷即進行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項目開發(fā)的全過程甚至是項目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。（2）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累計情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進行管理。銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點增加憑證編制時間、