廣告策劃PPT1995奔馳周年慶策劃案

1、活動(dòng)思路活動(dòng)思路活動(dòng)組成活動(dòng)組成活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介目錄目錄4123 活動(dòng)整體思路活動(dòng)整體思路 公益活動(dòng)公益活動(dòng) 活動(dòng)思路活動(dòng)思路 文化活動(dòng)文化活動(dòng) 活動(dòng)整體思路通過(guò)一系列的活動(dòng)宣傳，為8月的十五周年慶典制造氣氛；通過(guò)各項(xiàng)活動(dòng)，讓員工對(duì)仁孚的發(fā)展更有信心，進(jìn)一步提高員工自信心及團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的工作精神；結(jié)合媒體宣傳，開展各項(xiàng)公益活動(dòng)，增加仁孚美譽(yù)度。借助活動(dòng)，感謝一直支持和關(guān)注仁孚發(fā)展的政府領(lǐng)導(dǎo)及社會(huì)各界人士。 文化活動(dòng)（企業(yè)歷史文化展） 我們要堅(jiān)持在增強(qiáng)經(jīng)常性思想工作的有效性上下工夫，切實(shí)務(wù)實(shí)企業(yè) 精神文明建設(shè)的思想基礎(chǔ)。樹立人本觀念，不斷提高經(jīng)常性思想工作的層 次。讓員工及客

2、戶更深入了解公司文化。 公益活動(dòng)（節(jié)能、環(huán)保） 環(huán)保已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)際性的大話題，在剛剛結(jié)束的哥本哈根世界氣候大會(huì)上，中國(guó)做出了減少二氧化碳的明確表示。做為一個(gè)大型企業(yè)，我們有責(zé)任和義務(wù)為節(jié)能減排、環(huán)保做出貢獻(xiàn)。借助十五周年慶，結(jié)合媒體，舉行12場(chǎng)有關(guān)企業(yè)節(jié)能減排、環(huán)保方面的活動(dòng)，增加品牌知名度和企業(yè)美譽(yù)度。 車模、高爾夫大賽車模、高爾夫大賽 亞運(yùn)活動(dòng)仁孚車隊(duì)巡邏亞運(yùn)活動(dòng)仁孚車隊(duì)巡邏 活動(dòng)組成活動(dòng)組成 仁孚十五周年慶仁孚十五周年慶party晚會(huì)晚會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2010年7月至8月活動(dòng)地點(diǎn)：酒吧街廣場(chǎng)、金灣高爾夫活動(dòng)內(nèi)容：車模大賽、高爾夫大賽、亞運(yùn)火炬手巡游活動(dòng)意義：讓更多高層面的人士知道仁孚，了解

3、仁孚參與人員：仁孚vip客戶及高層次人員 宣傳 評(píng)優(yōu)秀員工 整理周年慶資料7月中旬月中旬10月中旬月中旬亞運(yùn)火炬手仁孚車隊(duì)巡游 模特大賽 高爾夫大賽 文化活動(dòng)公益活動(dòng)全面開展各項(xiàng)活動(dòng)7月下旬月下旬8月上旬月上旬 具體活動(dòng)安排7月1號(hào)7月31號(hào) 整體宣傳月（車模比賽、仁孚杯高爾夫比賽） 向相關(guān)參與活動(dòng)人員發(fā)布有關(guān)仁孚十五周年慶的活動(dòng)文件，要求各部門積極參與仁孚舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，及參與各項(xiàng)活動(dòng)的具體內(nèi)容。 在仁孚內(nèi)部大力宣傳，讓員工感受到仁孚對(duì)此次周年慶的重視，增加員工參與的積極性。 8月文化活動(dòng)和公益活動(dòng)宣傳月 1、開展“仁孚文化展覽月”。 2、結(jié)合實(shí)際開展節(jié)能、環(huán)保類型的活動(dòng)。 根據(jù)實(shí)際情況開展

4、各項(xiàng)環(huán)保類的公益活動(dòng)，結(jié)合媒體宣傳， 達(dá)到了系類活動(dòng)的高潮時(shí)間段，為8月的十五周年慶做有效的社會(huì)宣傳，增加企業(yè)美譽(yù)度。8月月 仁孚十五周年慶仁孚十五周年慶party晚會(huì)晚會(huì) 十五周年慶是此次一系列活動(dòng)中的重點(diǎn)項(xiàng)目，所有活動(dòng)都是圍繞著周年慶而進(jìn)行的。十五周年對(duì)公司來(lái)說(shuō)非常重要和意味深長(zhǎng)的一個(gè)點(diǎn)，連接著過(guò)去的成就和未來(lái)的希望。所以周年慶主要是圍繞著同夢(mèng)想，同努力，同成長(zhǎng)，同分享等四個(gè)部分進(jìn)行開展。表彰員工十五周年企業(yè)成就展party十五周年慶“員工表彰大會(huì)” 十五年工齡：建設(shè)功臣獎(jiǎng)、飛騰獎(jiǎng)； 十年工齡：建設(shè)元老獎(jiǎng)、龍騰獎(jiǎng)； 表彰優(yōu)秀員工：突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 項(xiàng)目成就獎(jiǎng) 典型案例獎(jiǎng) 創(chuàng)新人物獎(jiǎng) 價(jià)值項(xiàng)目獎(jiǎng)：

5、特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 最佳成就獎(jiǎng) 最佳貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 最佳領(lǐng)導(dǎo)獎(jiǎng) 最佳團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng) ：十五周年企業(yè)成就展獻(xiàn)給仁孚15年的一份”生日禮物“ 分為十五個(gè)階段，每一年為一個(gè)階段。 展示的內(nèi)容為企業(yè)每一年的發(fā)展情況，每一年的成就、收獲榮譽(yù)等。 展示的形式：圖片+文字 10月亞運(yùn)火炬手仁孚車隊(duì)巡游活動(dòng) 在選拔亞運(yùn)會(huì)小火炬手活動(dòng)中，仁孚奔馳可以合作單作的形式參與。 并且以方陣形式在 各地點(diǎn)巡展。巡展路線：九州城-九州大道與景山路交匯處。活動(dòng)前期準(zhǔn)備：平面設(shè)計(jì)：十五周年慶logo、手提袋、邀請(qǐng)函、工作證等一系列宣傳品。媒體宣傳：運(yùn)用媒體資源，為仁孚十五周年慶制定一套媒體宣傳計(jì)劃，在不同的時(shí)間段里采用不同的媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道。前期車模

6、大賽、仁孚杯高爾夫比賽，后期借助亞運(yùn)火炬手巡游活動(dòng)作宣傳。現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)：確定周年慶地點(diǎn)，為周年慶地點(diǎn)做現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、舞美燈光設(shè)計(jì)。邀請(qǐng)人員名單：提前確定好出席晚會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)名單，發(fā)送邀請(qǐng)函。優(yōu)秀員工評(píng)選：分若干個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，提前做好評(píng)選工作，晚會(huì)當(dāng)天一一揭曉。以此獎(jiǎng)勵(lì)十五年來(lái)對(duì)仁孚發(fā)展付出了重大貢獻(xiàn)的員工。 初賽、復(fù)賽、初賽、復(fù)賽、決賽三場(chǎng)活動(dòng)決賽三場(chǎng)活動(dòng) 亞運(yùn)小火亞運(yùn)小火炬手活動(dòng)炬手活動(dòng) 一場(chǎng)一場(chǎng)高爾夫高爾夫大賽大賽車模大賽車模大賽晚會(huì)晚會(huì)后期宣傳后期宣傳慶典主要活動(dòng)（擬定）1、仁孚發(fā)展歷程回顧和未來(lái)戰(zhàn)略報(bào)告；2、仁孚建設(shè)功臣和老員工訪談；3、仁孚十五年成就展；4、車模批選大賽仁孚杯高爾夫大賽;5、慶十五周年

7、大型環(huán)保活動(dòng)；6、表彰公司有突出貢獻(xiàn)員工 ；7、慶祝公司成立十五周年大型文藝晚會(huì) ;日程安排7月1日-30日模特大賽初賽、復(fù)賽及仁孚杯高爾夫大賽8月 15日（星期日） 慶典開幕公司領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)講話公司領(lǐng)導(dǎo)講話模特總決賽及仁孚杯高爾夫大賽得主及節(jié)目表演表彰有突出貢獻(xiàn)員工, 并頒發(fā)榮譽(yù)勛章十五周年慶晚會(huì)party開幕典禮流程安排序號(hào)序號(hào)時(shí)時(shí) 間間內(nèi)內(nèi) 容容協(xié)調(diào)部署協(xié)調(diào)部署備備 注注7 7月月130130日日0017月20日19：00模特大賽初賽禮儀公司協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)0027月30日19：00模特大賽復(fù)賽禮儀公司協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)8 8月月13141314日日00309：0020：00簽到處、主禮區(qū)、彩旗等

8、靜態(tài)設(shè)施布置完畢。禮儀公司協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)00427日20：00主辦方驗(yàn)收主辦方8 8月月1515日下午日下午00517：00地毯、音響、花籃等布置準(zhǔn)備完畢禮儀公司00617：30音響調(diào)試完畢、禮儀小姐、工作人員待場(chǎng)00718：0019：00音控師放背景音樂-迎賓曲，公司領(lǐng)導(dǎo)、媒體代表進(jìn)場(chǎng)。禮儀小姐引導(dǎo)嘉賓簽到，協(xié)助佩帶襟花主辦方禮儀公司舞臺(tái)區(qū)安排1小時(shí)樂器演奏表演00819：0019：05主持人開場(chǎng)串詞，介紹與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓。主辦方禮儀公司00919：0519：15 仁孚負(fù)責(zé)人致歡迎辭，介紹仁孚概況禮儀小姐引導(dǎo)01019：1519：20市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話01119：2019：25嘉賓致辭01219：251

9、9：30仁孚總公司負(fù)責(zé)人講話01319：3019：40開幕儀式，仁孚負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)宣布儀式開始開幕典禮流程安排序號(hào)序號(hào)時(shí)時(shí) 間間內(nèi)內(nèi) 容容協(xié)調(diào)部署協(xié)調(diào)部署備備 注注01419：4020：00首先是復(fù)賽模特出場(chǎng)表演主辦方禮儀公司禮儀小姐協(xié)助01520：0020：20評(píng)選仁孚模特前三名01620：2020：40為仁孚員工最佳團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)、價(jià)值項(xiàng)目獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)01720：4020：50節(jié)目表演01820：5021：00表彰優(yōu)秀員工01921：0021：10節(jié)目表演安排人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清掃工作02021：1021：30十年、十五年工齡員工頒獎(jiǎng)02121：3022：30十五周年晚會(huì)party及參觀十五周年畫展02222：3

10、0結(jié)束活動(dòng)圓滿結(jié)束，焰火欣賞（供參考選用）活動(dòng)亮點(diǎn)針對(duì)十五周年慶典，安排系列車模批選大賽、仁孚杯高爾夫大賽，邀請(qǐng)vip車主及相關(guān)業(yè)內(nèi)人士參與做評(píng)委。以此活動(dòng)批選出的前三名車模參加十五周年慶晚會(huì)party，并與各vip車主合影留念。高爾夫vip大賽得主可獲得大獎(jiǎng)。十五周年慶晚會(huì)party做一個(gè)燈火晚會(huì)及焰火欣賞（供參考）。主題：情系仁孚 傳承天下十五年春秋 百年科技 盛譽(yù)以勉 輝煌永繼 縱橫十五年,譜寫傳奇詩(shī)篇 ,輝煌企業(yè),你我激情演繹慶賀十五年,織得一片山川繡;祝福四方,繡出滿目中華紅活活動(dòng)動(dòng)效效果果圖圖活動(dòng)行車路線圖 推薦路線：九州城-九州大道與景山路交匯處布置平面圖人員安排及消防疏散路線沿

11、路指示牌沿路氛圍布置外圍氛圍布置入口處氛圍布置簽到區(qū)布置場(chǎng)內(nèi)布置場(chǎng)內(nèi)通道布置主會(huì)場(chǎng)入口處布置活動(dòng)區(qū)平面圖主會(huì)場(chǎng)模擬圖自助餐區(qū)立體模擬圖貴賓休息室模擬圖場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)指示牌展覽區(qū)入口布置主會(huì)場(chǎng)模擬圖效效果果圖圖宣傳單張效果圖（初稿）周周年年慶慶典典大大會(huì)會(huì)儀儀式式冰雕注酒儀式冰雕注酒儀式儀式介紹 主持人邀請(qǐng)6位主禮嘉賓在冰雕前就位，禮儀小姐為主禮嘉賓遞上紅酒瓶，在主持人宣布儀式開始，主禮嘉賓一同向冰雕內(nèi)注入紅酒。已經(jīng)在冰雕內(nèi)雕刻好的“仁孚奔馳”四個(gè)字隨著紅酒的注入逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，電動(dòng)禮炮隨即打響。打出漫天彩絮，祝賀仁孚奔馳十五周年慶。儀式效果圖儀式效果圖場(chǎng)地布置費(fèi)用場(chǎng)地布置費(fèi)用 活動(dòng)組成費(fèi)用及媒體宣傳費(fèi)

12、用活動(dòng)組成費(fèi)用及媒體宣傳費(fèi)用 活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算 活動(dòng)大賽宣傳費(fèi)用活動(dòng)大賽宣傳費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用十五周年慶現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置4萬(wàn)模特大賽宣傳活動(dòng)場(chǎng)地布置(二場(chǎng))2萬(wàn)場(chǎng)地費(fèi)用（海天城、酒吧街廣場(chǎng)),(高爾夫場(chǎng)地1000元/人非周末租用）3萬(wàn)(不含高爾夫場(chǎng)地費(fèi)用)活動(dòng)組織費(fèi)用2萬(wàn)其他（服裝及化妝）1萬(wàn)活動(dòng)組成開幕式（冰雕3m長(zhǎng)）0.8萬(wàn)互動(dòng)性主題活動(dòng)(party)2萬(wàn)文藝表演2萬(wàn)紅酒、獎(jiǎng)品及自助餐飲主辦方負(fù)責(zé)媒體宣傳及后期亞運(yùn)會(huì)活動(dòng)參與10萬(wàn)以上費(fèi)用僅為初步預(yù)算，詳細(xì)報(bào)價(jià)待項(xiàng)目確定后另行提供活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算29服務(wù)隊(duì)伍介紹服務(wù)隊(duì)伍介紹相關(guān)工作安排相關(guān)工作安排內(nèi)內(nèi)容容闡闡述述30禮禮儀儀小小姐姐1、禮儀小

13、姐在活動(dòng)中擔(dān)任了極其重要的角色。2、迎賓簽到環(huán)節(jié)，禮儀小姐迎候來(lái)賓，引導(dǎo)來(lái)賓至簽名前前簽到，并引導(dǎo)簽到完畢的來(lái)賓進(jìn)入觀禮區(qū)和貴賓休息區(qū)休息，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)提供接待服務(wù)。3、領(lǐng)導(dǎo)講話和儀式進(jìn)行時(shí)，禮儀小姐起到了引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。高素質(zhì)的禮儀小姐，受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，天生麗質(zhì)，青春的旋律，迷人的身姿，體貼的服務(wù)，竭誠(chéng)為各大企業(yè)慶典活動(dòng)提供專業(yè)禮儀服務(wù)。附附：獎(jiǎng)獎(jiǎng)品品聯(lián)系方式聯(lián)系人：魯超聯(lián)系電話0756-3883090網(wǎng)址： www.shouge.cc地址： 市吉大路63號(hào)新怡發(fā)商貿(mào)大廈5樓2003.11本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)本項(xiàng)目應(yīng)定位為一個(gè)怎么樣的住宅

14、和商用物業(yè)？項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解目標(biāo)市場(chǎng)概況目標(biāo)市場(chǎng)概況目標(biāo)定位目標(biāo)定位如何提高本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？目的目的一、我們對(duì)【穗業(yè)大廈】的認(rèn)識(shí)（swot分析）1、【穗業(yè)大廈】概況概況 地理位置：地理位置：位于康王路和中山七路東南交界點(diǎn)上，緊靠地鐵一號(hào)線陳家祠地鐵站東南出口，屬于荔灣老城區(qū)的中心位置。地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 用地面積 5578 （參考數(shù)據(jù)）總建筑面積 35864 住宅建筑面積 21070 商場(chǎng)建筑面積 8883 地下室 6861 swot分析分析 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：容積率：5.20 (住宅容積率) 綠化率 ：20% 建筑密度：裙樓248%，主體151% 居住戶數(shù)：

15、325戶 建筑控高：100米swot分析分析2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(strength)分析分析u地處荔灣核心位置，西面、北面臨交通主干道，交通方便；u可與地鐵一號(hào)線陳家祠地鐵站相連通，是極具升值潛力的地鐵上蓋物業(yè)；u承載西關(guān)百年繁華,商業(yè)氛圍濃厚；u區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等，居住人口密度大；u快捷便利的地鐵一號(hào)線及周邊眾多的專業(yè)市場(chǎng)為本項(xiàng)目帶來(lái)潛在的巨大商機(jī)；swot分析分析u家樂福大型超市已進(jìn)駐新光城市廣場(chǎng)，將帶起區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍且?guī)?lái)龐大人流；u四面臨街，便于商鋪的獨(dú)立使用；u地處荔灣區(qū)未來(lái)的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一陳家祠、地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點(diǎn)，商業(yè)前景

16、良好；u樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場(chǎng)，景觀良好；u完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本較低。swot分析分析3、項(xiàng)目劣勢(shì)（、項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）分析分析u項(xiàng)目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項(xiàng)目與同區(qū)對(duì)手項(xiàng)目如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)等相比檔次稍有不及；u項(xiàng)目缺乏園林及會(huì)所等配套設(shè)施，活動(dòng)空間少，難為客戶提供購(gòu)房附加值；u西、北二面緊靠一線主干道，噪音問題較大，對(duì)住宅的銷售有較大的影響；u南面緊鄰的新光城市廣場(chǎng)規(guī)模較大，且較本項(xiàng)目早切入市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有一定分流；u本項(xiàng)目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場(chǎng)遮擋，而東面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋；swot

17、分析分析u項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨(dú)形成規(guī)模效應(yīng)；u周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)（如康王商業(yè)城、荔灣廣場(chǎng)等）開業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況不理想，影響商業(yè)投資者的信心。swot分析分析4.1 項(xiàng)目潛在威脅（項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析分析 住宅部分：住宅部分：u區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比較嚴(yán)重，樓盤間的差異日漸縮小，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形成拉鋸局面；u地鐵二號(hào)線的開通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。swot分析分析4.2項(xiàng)目潛在威脅（項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析分析 商業(yè)部分：商業(yè)部分：u其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)的招商對(duì)荔灣商圈的沖擊；u同區(qū)經(jīng)營(yíng)不善的商

18、業(yè)物業(yè)（如名匯廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、康王商業(yè)城）等項(xiàng)目對(duì)投資者信心的打擊；u項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生矛盾。swot分析分析5. 1項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析分析住宅部分住宅部分u老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目日益減少，市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡；u近幾年來(lái)，區(qū)內(nèi)銷售形勢(shì)是每年的銷售量大于供應(yīng)量，減輕了各項(xiàng)目之 間的競(jìng)爭(zhēng)；u荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地；u產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場(chǎng)最新變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)；u 面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市；u 荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對(duì)住房所要求的條 件較其他區(qū)域?yàn)槁缘?；swot分析分析5. 2項(xiàng)目機(jī)

19、會(huì)點(diǎn)（項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析分析商業(yè)部分商業(yè)部分u 近一、二年證券投資市場(chǎng)的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺 了商鋪投資市場(chǎng)；u近年來(lái)下崗人員的增多，越來(lái)越多的人將積蓄投資收益相對(duì)穩(wěn)定的商 鋪，令商鋪需求增加；u理想的投資環(huán)境“新荔灣”概念的逐步形成，荔灣區(qū)政府對(duì)該概念 的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展。swot分析分析u周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來(lái)強(qiáng)大而有力的消 費(fèi)群體；u通過(guò)營(yíng)造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)渠道的個(gè)性化、多元化，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的豐富 性及購(gòu)物環(huán)境的進(jìn)一步提升，從而突出項(xiàng)目的投資價(jià)值；u可用嶄新的營(yíng)銷手法，營(yíng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)。5. 2項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportu

20、nity）分析分析商業(yè)部分商業(yè)部分結(jié)論結(jié)論: 項(xiàng)目具有比較理想的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目具有比較理想的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境, 商業(yè)價(jià)值較高，商業(yè)價(jià)值較高，建議本項(xiàng)目采取以商業(yè)帶動(dòng)住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動(dòng)下相建議本項(xiàng)目采取以商業(yè)帶動(dòng)住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動(dòng)下相對(duì)提高住宅的檔次，采取適合的營(yíng)銷推廣策略對(duì)提高住宅的檔次，采取適合的營(yíng)銷推廣策略,加快資金加快資金的回籠，爭(zhēng)取最大的收益。的回籠，爭(zhēng)取最大的收益。 在本方案中，我們重點(diǎn)分析商業(yè)部分的市場(chǎng)及營(yíng)銷策在本方案中，我們重點(diǎn)分析商業(yè)部分的市場(chǎng)及營(yíng)銷策略。略。swot分析分析廣州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀廣州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析u 年以來(lái)，廣州商鋪市場(chǎng)已持續(xù)多年低

21、迷，不少商鋪投資價(jià)值日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報(bào)不理想，吸引了大量投資客與大量資金的涌進(jìn)。此外，今年來(lái)大量外國(guó)商業(yè)巨鱷紛紛搶灘廣州市場(chǎng)，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商業(yè)巨鱷的帶動(dòng)，廣州商鋪行情得以展開并日漸走俏。同時(shí)，近年來(lái)廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門路，手頭有一定積蓄的下崗人員投資商鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，保障今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng)三代”被不少人認(rèn)定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然水到渠成。u 今年來(lái)投資客增幅便高達(dá)以上！荔灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀荔灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析u 以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相當(dāng)影響力；u 具相當(dāng)成熟商業(yè)氛圍，商品

22、種類相對(duì)豐富，交易額大，消費(fèi)人流量大；u 一號(hào)線地鐵的開通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展?jié)摿?；u 商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)購(gòu)物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重；u 區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營(yíng)檔次偏低，經(jīng)營(yíng)多以零售為主；u 受舊城區(qū)交通路網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車場(chǎng)的缺乏等問題使商圈對(duì)自駕車一族的高消費(fèi)人群缺乏吸引力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升；u 隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限；中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu)中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析行業(yè)分布情況行業(yè)分布情況u 現(xiàn)時(shí)該區(qū)域商業(yè)功能主要集中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。而康體業(yè)、娛樂業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏;u 零售業(yè)

23、雖然所占的比例較大，但是沒有一間象“億安”、“新大新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場(chǎng)，導(dǎo)致大部分消費(fèi)群分流到上下九、北京路等商業(yè)圈消費(fèi)；u 最近位于東浚荔景苑裙樓的萬(wàn)佳大型超市的開業(yè)，以及新光城市廣場(chǎng)的家樂福的即將開業(yè)，將會(huì)有效帶旺中山八路、中山七路的商業(yè)氛圍；u 區(qū)域內(nèi)服裝及精品行業(yè)所占比例較大，主要是由于該區(qū)域存在這兩個(gè)行業(yè)的專業(yè)商場(chǎng)，而藥品、通訊器材等亦有一定比例，但是文化用品、音響電器、鞋類、化妝品等行業(yè)就較少或欠缺。荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析商鋪面積：商鋪面積：u荔灣區(qū)的鋪位面積大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的鋪位面積在20平

24、方米以下，超過(guò)100平方米以上鋪位占17.5%。部分商家經(jīng)營(yíng)者覺得自己目前商鋪的經(jīng)營(yíng)面積太?。簧啼佋伦饨鹕啼佋伦饨饀整個(gè)荔灣區(qū)以上下九商業(yè)圈為代表，下九路每平方每月為1000元，上九路租價(jià)為每平方每月600元，十甫路僅為每平方每月500元，而平均租金約為每平方每月767元。近幾年更被北京路蓋了風(fēng)頭，租金有向下調(diào)的跡象，其中以十甫路尤為突出。荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征 商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析經(jīng)營(yíng)者開設(shè)商鋪的分析經(jīng)營(yíng)者開設(shè)商鋪的分析u對(duì)消費(fèi)者的要求對(duì)消費(fèi)者的要求：首先要求消費(fèi)者數(shù)量多，其次是消費(fèi)者有良好的消費(fèi)能力。u對(duì)位置的要求對(duì)位置的要求：位置好，人流大，客源多u對(duì)知名度的要求對(duì)知名

25、度的要求：名氣大，商場(chǎng)內(nèi)要有名氣大的商家。u對(duì)集聚的要求對(duì)集聚的要求：希望經(jīng)營(yíng)地是新發(fā)展中心，商業(yè)中心或比較完善的購(gòu)物場(chǎng)所。住宅部分住宅部分 住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析該地塊與穗宏大廈相距約200米，目標(biāo)客人基本相近。本項(xiàng)目沒有回遷戶，可通過(guò)設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)與穗宏大廈拉開距離，細(xì)分市場(chǎng)，提高產(chǎn)品檔次和客戶檔次。 商業(yè)項(xiàng)目定位商業(yè)項(xiàng)目定位1）市場(chǎng)定位）市場(chǎng)定位該商業(yè)物業(yè)應(yīng)是：能滿足投資者所需，且具市場(chǎng)承接力及長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)能能滿足投資者所需，且具市場(chǎng)承接力及長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。力的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。 2）形象命名定位形象命名定位 康王廣場(chǎng)（康王廣場(chǎng)（in plaza）康王康王路段上的延伸廣場(chǎng)帶出項(xiàng)目的規(guī)

26、模效應(yīng)in“飲”字諧音，intime代表最新的潮流資訊商業(yè)項(xiàng)目定位商業(yè)項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)及檔次定位經(jīng)營(yíng)及檔次定位 與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)的中檔商與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)的中檔商用物業(yè)用物業(yè)a.產(chǎn)品鏈組合相當(dāng)豐富b.最新、最快、最全的潮流咨訊平臺(tái)c.最具特色的小店經(jīng)營(yíng)文化d.中心購(gòu)物休閑區(qū) 商業(yè)項(xiàng)目功能定位商業(yè)項(xiàng)目功能定位為滿足上述市場(chǎng)定位并結(jié)合到項(xiàng)目本身特質(zhì)，敝司試為滿足上述市場(chǎng)定位并結(jié)合到項(xiàng)目本身特質(zhì)，敝司試從從三種不同功能布局進(jìn)行分析：三種不同功能布局進(jìn)行分析：功能定位方案一功能定位方案一方案一：以與地鐵連通的負(fù)一層帶動(dòng)上蓋物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并可提升整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)方案一：以與地鐵

27、連通的負(fù)一層帶動(dòng)上蓋物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并可提升整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)價(jià) 值。如地鐵二號(hào)線天馬值。如地鐵二號(hào)線天馬 時(shí)裝批發(fā)中心地鐵隧道（時(shí)裝批發(fā)中心地鐵隧道（g出口）開通投入使用后出口）開通投入使用后 客流激增了三倍。客流激增了三倍。 樓樓 層層 經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍負(fù)一層潮流產(chǎn)品特色經(jīng)營(yíng)小店首層大型快餐連鎖店/時(shí)尚服飾專賣店二層美食天地三層無(wú)煙飲食專區(qū)方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動(dòng)資金。方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動(dòng)資金。 但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)同質(zhì)但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)同質(zhì) 化，難于吸費(fèi)者?；?，難于吸費(fèi)者。 樓樓 層層 經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍負(fù)一層 地下停車庫(kù)首層大型快餐連鎖店/時(shí)尚服飾專賣店二層三層美食天地?zé)o煙飲食專區(qū)功能定位方案二功能定位方案二商業(yè)項(xiàng)目功能定位商業(yè)項(xiàng)目功能定位 商業(yè)項(xiàng)目功能定位商業(yè)項(xiàng)目功能定位 方案三：將經(jīng)營(yíng)價(jià)值較高的首層以獨(dú)立臨街商鋪方式出售，可方案三：將經(jīng)營(yíng)價(jià)值較高的首層以獨(dú)立臨街商鋪方式出售，可為為 發(fā)展商以最快速度回收資金，但對(duì)二、三層的價(jià)值提發(fā)展商以最快速度回收資金，但對(duì)二、三層的價(jià)值提升升 不利。不利。 樓樓 層層 經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍負(fù)一層地下停