11月近期中國房地產(chǎn)市場形勢分析

1、1近期中國房地產(chǎn)市場形勢分析 丁祖昱丁祖昱 先生先生中國房產(chǎn)信息集團 聯(lián)席執(zhí)行總裁上海易居房地產(chǎn)研究院 副院長【2009年11月】2引子：中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷引子：中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷20082008年調(diào)整后，年調(diào)整后，20092009年實現(xiàn)快速繁年實現(xiàn)快速繁榮，表現(xiàn)在成交量明顯放量，項目熱銷，企業(yè)銷售業(yè)績飆升，榮，表現(xiàn)在成交量明顯放量，項目熱銷，企業(yè)銷售業(yè)績飆升，地王頻現(xiàn)。地王頻現(xiàn)。32009年全國房地產(chǎn)成交快速放量年全國房地產(chǎn)成交快速放量2009年開始成交量迅速反彈，相比去年同期，年開始成交量迅速反彈，相比去年同期，09年市場成交量出現(xiàn)劇增年市場成交量出現(xiàn)劇增全國重點城市全國重點城市20092

2、009年商品住宅成交情況（單位：萬平方米）年商品住宅成交情況（單位：萬平方米）城市城市20092009年一季度年一季度20092009年二季度年二季度20092009年三季度年三季度20092009年年1010月月20092009年年1-101-10月月成交量成交量同比同比成交量成交量同比同比成交量成交量同比同比成交量成交量同比同比成交量成交量同比同比北京342.40 73.00%674.70 134.75%555.59 123.80%168.94 74.16%1741.631741.63109.69%109.69%上海285.50 35.75%619.68 111.31%504.69 173

3、.63%150.00 200.60%1559.871559.87111.39%111.39%深圳168.56 178.50%214.43 130.79%115.26 33.80%49.55 48.66%547.8547.8100.73%100.73%廣州157.13 63.95%271.07 85.74%195.15 12.88%102.12 185.01%725.47725.4761.04%61.04%南京196.46 81.66%274.40 100.12%300.77 292.39%76.41 222.35%848.04848.04145.37%145.37%杭州78.23 75.12%

4、262.30 263.28%148.76 200.90%50.44 294.40%539.73539.73201.35%201.35%天津209.17 78.46%352.82 145.67%399.00 282.99%109.33 150.03%1070.321070.32161.86%161.86%武漢200.91 167.00%298.78 258.39%321.70 259.79%75.10 164.30%896.49896.49224.30%224.30%成都233.49 84.51%374.92 204.08%301.52 165.87%103.67 182.79%1013.610

5、13.6153.46%153.46%重慶447.84 84.18%645.71 107.61%589.22 110.19%298.47 121.86%1981.241981.24104.46%104.46%數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)4排名城市項目名稱區(qū)域新推案時間10月成交面積(m2)10月成交均價(元/m2)開發(fā)商1合肥濱湖世紀城濱湖區(qū)2009-10-13296339 4176 安徽世紀金源置業(yè)發(fā)展有限公司 2貴陽貴陽世紀城金陽新區(qū)2009-10-24216264 3655 貴陽世紀金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3西安西安恒大城城西區(qū)2009-10-2111059 5148 陜西金泓投

6、資有限公司4沈陽新世界花園和平區(qū)2009-10-497072 7200 新世界（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5寧波銀億海尚廣場鎮(zhèn)海2008-9-2670887 9419 寧波銀億集團有限公司6鄭州錦藝國際華都中原區(qū)2009-10-2468153 4665 鄭州翰園置業(yè)有限公司7西安中新浐灞半島城東區(qū)2009.8.2965670 4539 中新集團8廣州恒大綠洲白云區(qū)2009-10-165057 10594 恒大地產(chǎn)集團有限公司9廣州江南新苑海珠區(qū)2009-10-260647 15350 廣州市城市建設開發(fā)有限公司10北京華潤橡樹灣三期海淀區(qū)2009-10-1557386 21598 北京華潤新鎮(zhèn)置

7、業(yè)有限責任公司10月份全國項目成交前十強2009年全國項目出現(xiàn)熱銷場面年全國項目出現(xiàn)熱銷場面全國全國10月銷售排行前十項目月成交量約在月銷售排行前十項目月成交量約在6萬平方米以上，熱銷現(xiàn)象十分普遍萬平方米以上，熱銷現(xiàn)象十分普遍數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5土地市場土地市場南京、天津、沈陽、廣州等城市南京、天津、沈陽、廣州等城市1010月土地成交面積均達到百萬平方米以上月土地成交面積均達到百萬平方米以上10月，土地市場延續(xù)月，土地市場延續(xù)9月熱度，主要城市經(jīng)營性用地成交普遍好于月熱度，主要城市經(jīng)營性用地成交普遍好于08年同期水平年同期水平區(qū)域城市10月（萬平方米）09年1季度 （萬平

8、方米）09年2季度（萬平方米）09年3季度（萬平方米）成交面積環(huán)比同比較08年月均面積增長成交面積同比成交面積同比成交面積同比華東上海57.47-74.6%33%29.04%45.86-83.89%152.391582%368.23151.38%南京139.24155.16%/348.54%80.04-54.66%45.40-34.52%141.8140.35%杭州135.62 45.32%2137.93%578.03%28.67-45.93%112.47118.39%176.7752.68%華北北京5.56-95.16%-91.73%-89.26%42.09-86.83%273.35255.

9、69%373.321186.44%天津183.9176.58%189.53%35.49%276.19-12.51%446.54-17.70%1097.33357.05%沈陽141.17558.44%2929.40%372.17%11.96-93.04%23.44-71.31%32.97-36.83%華南廣州131.561069.42% /779.22%46.23-7.30%229.346342.13%120.912040%深圳2.32-87.16%35.67%-77.11%0.00-100.00%25.81-76.19%31.162019%廈門18.21-39.80%895.08%306.67

10、%35.36/112.09261.58%37.42100.11%華中武漢92.98162.3%/1072.89%87.74510.15%49.83840.19%84.00188.07%南昌0-100.00%-100.00%-100.00%12.26-88.69%64.31-23.26%61.66-74.36%長沙1.43-52.33%-95.69%-96.73%10.96-92.94%18.06-93.65%3.46-90.09%鄭州30.94-42%857.89%96.40%69.88-10.54%47.60-47.82%55.63237.56%西部重慶26.49-91.32%807.50%

11、1.30%25.68-87.62%201.63519.64%335.22612.17%成都81.5813.15%-43.75%-0.63%88.96-74.86%284.3798.61%338.7758.00%西安21.37-41.76%/93.00%57.83-14.39%147.49148.97%41.09575.82%資料來源：cric62009年全國土地市場地王頻現(xiàn)年全國土地市場地王頻現(xiàn)1010月份排行前十地塊溢價率均超過月份排行前十地塊溢價率均超過190%190%，最高溢價率達到，最高溢價率達到464%464%2009年以來，土地市場成交火熱，高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)年以來，土地市場成交

12、火熱，高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)排名城市地塊名稱土地用途占地面積(m2)建筑面積(m2)成交總價（成交總價（萬元）萬元）溢價率溢價率樓板價樓板價（元（元/ m2）受讓人1南京浦口區(qū)泰山街道浦珠路以南商業(yè)23848 66773 26500464%3969 南京浦口特易購2南京浦口區(qū)江浦街道團結(jié)村商住41526 124579 28200370%2264 金盛田3南京浦口區(qū)江浦街道迎賓大道商業(yè)混合71246 320607 39500295%1232 南京市東方國際4長春臨河街以東地塊商住140126 420378 146400266%3483 中海地產(chǎn)5南京浦口區(qū)江浦街道迎賓大道以北商業(yè)73158 365

13、788 43700264%1195 南京市東方置業(yè)6南京浦口區(qū)江浦街道海都東路以南住宅28288 50919 21500258%4222 金盛田7合肥xzqtd093商住15820 79100 12339.6221%1560 安徽金成8南京浦口區(qū)花卉大道01地塊住宅191430 191430 81000212%4231 南京市東方置業(yè)9南京浦口區(qū)花卉大道02地塊住宅283306 481620 137000198%2845 融僑10南寧江北大道北側(cè)、樹人路東側(cè)商住28812 109484 16423 190%1500南寧市騁望地產(chǎn)2009年3-10月全國主要城市經(jīng)營性土地溢價率分布圖 注：高溢價

14、地塊指溢價率50%的地塊7企業(yè)拿地熱情高漲，迪斯尼概念炒高地價企業(yè)拿地熱情高漲，迪斯尼概念炒高地價上海川沙新市鎮(zhèn)上海川沙新市鎮(zhèn)a08-03 地塊距離迪斯尼約地塊距離迪斯尼約5公里的距離，迪斯尼概念公里的距離，迪斯尼概念吸引了吸引了17家企業(yè)參與該地塊的競價，最終以家企業(yè)參與該地塊的競價，最終以11.9萬元，萬元，264%的高溢的高溢價率成交。價率成交。但是事實上，在房地產(chǎn)物業(yè)分類中，迪斯尼可以對其周邊的商業(yè)物業(yè)但是事實上，在房地產(chǎn)物業(yè)分類中，迪斯尼可以對其周邊的商業(yè)物業(yè)形成一定的利好，但對于住宅、辦公物業(yè)并沒有太多的優(yōu)勢。從居住形成一定的利好，但對于住宅、辦公物業(yè)并沒有太多的優(yōu)勢。從居住的角度

15、來看，居家最需要的交通、醫(yī)療、學校、生活性商業(yè)都不會因的角度來看，居家最需要的交通、醫(yī)療、學校、生活性商業(yè)都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。另需特別指出的是，時間是重要的判斷因為迪斯尼而有明顯的改觀。另需特別指出的是，時間是重要的判斷因素。迪斯尼的首期建成至少需要素。迪斯尼的首期建成至少需要5年，迪斯尼周邊形成旅游娛樂的氣年，迪斯尼周邊形成旅游娛樂的氣候至少候至少5-8年。此地塊是否能夠成功囤地，是該地價能否得以支撐的年。此地塊是否能夠成功囤地，是該地價能否得以支撐的關鍵因素。關鍵因素。 地塊基本指標地塊基本指標所屬城市所屬城市上海土地用途土地用途住宅所屬區(qū)域所屬區(qū)域浦東新區(qū)公告時間公告時間20

16、09-9-23成交時間成交時間2009-11-4所屬板塊所屬板塊川沙板塊起始總價（萬元）起始總價（萬元）32680競得人競得人象嶼置業(yè)占地面積（占地面積（mm2 2）56570成交總價（萬元）成交總價（萬元）119000建筑面積（建筑面積（mm2 2）84855成交樓面地價（元成交樓面地價（元/ m/ m2 2）14024競價情況競價情況保利、中邦等17家企業(yè)參與掛牌，最終未競價容積率容積率1.5溢價率溢價率264.10%2009年全國土地市場地王頻現(xiàn)年全國土地市場地王頻現(xiàn)8重點城市土地市場持續(xù)火熱，高檔別墅區(qū)地塊受追捧重點城市土地市場持續(xù)火熱，高檔別墅區(qū)地塊受追捧2222號地地處順義后沙峪，

17、位于北京最早的高檔別墅聚集地號地地處順義后沙峪，位于北京最早的高檔別墅聚集地中央別墅中央別墅區(qū)，地處中央別墅區(qū)的核心區(qū)，背靠空港開發(fā)區(qū)和新國展，周邊在售項區(qū)，地處中央別墅區(qū)的核心區(qū)，背靠空港開發(fā)區(qū)和新國展，周邊在售項目銷售火爆、售價不斷攀高。同時，該地塊也被許多業(yè)內(nèi)人士認為是中目銷售火爆、售價不斷攀高。同時，該地塊也被許多業(yè)內(nèi)人士認為是中央別墅區(qū)最后一塊低容積率地塊，地塊周邊在售別墅的價格均超央別墅區(qū)最后一塊低容積率地塊，地塊周邊在售別墅的價格均超3 3萬元萬元/ /平米，有的別墅售價達平米，有的別墅售價達5 5萬元萬元/ /平米，稀缺的土地供應使得該地塊成為年平米，稀缺的土地供應使得該地塊成

18、為年末最受追捧的土地。末最受追捧的土地。 地塊基本指標地塊基本指標所屬城市所屬城市北京土地用途土地用途住宅及住宅公共服務設施所屬區(qū)域所屬區(qū)域順義區(qū)公告時間公告時間2009-10-29成交時間成交時間2009-11-20所屬板塊所屬板塊順義板塊起始總價（萬元）起始總價（萬元）141000競得人競得人北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（占地面積（mm2 2）271565.4成交總價（萬元）成交總價（萬元）505000建筑面積（建筑面積（mm2 2）169126成交樓面地價（元成交樓面地價（元/ m/ m2 2）29859競價情況競價情況融僑、保利、龍湖、大龍等12家開發(fā)商參加了競拍，爭奪十分激烈

19、容積率容積率0.62溢價率溢價率258.16%數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年全國土地市場地王頻現(xiàn)年全國土地市場地王頻現(xiàn)9 綠城增長迅猛，已達到綠城增長迅猛，已達到0808年全年銷售額年全年銷售額2.52.5倍以上；倍以上； 中海外、保利、華潤等央企也實現(xiàn)了快速增長，達到去年中海外、保利、華潤等央企也實現(xiàn)了快速增長，達到去年2 2倍左右。倍左右。房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)2009年年1-10月銷售金額普遍大幅超越月銷售金額普遍大幅超越2008全年全年2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績大漲年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績大漲注：遠洋數(shù)據(jù)截止注：遠洋數(shù)據(jù)截止1010月月2525日企業(yè)網(wǎng)站公告，華

20、潤、招商、合生、雅居樂、仁恒數(shù)據(jù)日企業(yè)網(wǎng)站公告，華潤、招商、合生、雅居樂、仁恒數(shù)據(jù)1010月份企業(yè)公報未出，暫為月份企業(yè)公報未出，暫為9 9月月數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)企業(yè)2008年銷售金額（億元）2009年1-10月銷售金額（億元）占2008年業(yè)績比重萬科478.7526.9110.07%保利地產(chǎn)205.11368.61179.71%中國海外發(fā)展234.18424.9181.44%綠城集團151.8380250.33%富力地產(chǎn)160.2206.18128.70%世茂房地產(chǎn)62.44185.00*296.28%華潤置地79.95165.59*207.12%金地集團114.03165.4145.05%招商地產(chǎn)6

21、4.15118.44*184.63%合生創(chuàng)展95.391.98*96.52%雅居樂地產(chǎn)116142122.41%碧桂園174.5163.0093.41%龍湖地產(chǎn)115137.36119.44%遠洋地產(chǎn)72.43110.00*151.87%仁恒置地49.44107.03*216.48%數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報及企業(yè)網(wǎng)站10企業(yè)名稱2009年1-10月銷售收入（億元）2009年計劃銷售金額（億元）完成比率萬科a526.9未公布計劃/保利地產(chǎn)368.61未公布計劃/金地165.4150110%中國海外發(fā)展424.9380112%綠城380380100%富力地產(chǎn)206.1823090%世茂房地產(chǎn)185170

22、109%華潤置地165.59122136%龍湖地產(chǎn)137.3614098%首創(chuàng)置業(yè)100.280125%大部分企業(yè)已基本完成大部分企業(yè)已基本完成2009年上調(diào)后年上調(diào)后的的銷售銷售計劃計劃注：企業(yè)銷售計劃均為調(diào)整后指標注：企業(yè)銷售計劃均為調(diào)整后指標2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績大漲年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績大漲11關注點關注點1 1：當前中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？：當前中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？觀點：我們認為當前整體市場的觀點：我們認為當前整體市場的“面面”是健康的，泡沫是是健康的，泡沫是“點點”，僅部分城市，部分區(qū)域，部分產(chǎn)品存在一定的泡沫。我們，僅部分城市，部分區(qū)域，部分產(chǎn)品存在一定的

23、泡沫。我們主要從市場結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)兩個層面去論證。主要從市場結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)兩個層面去論證。12數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局全國重點城市商品房成交均價漲跌幅散點圖全國重點城市商品房成交均價漲跌幅散點圖2009年年10大重點城市成交量所占比重結(jié)構(gòu)大重點城市成交量所占比重結(jié)構(gòu)市場結(jié)構(gòu)層面市場結(jié)構(gòu)層面城市結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu)2009年商品房成交均價漲幅較大的主要集中在年商品房成交均價漲幅較大的主要集中在10大典型城市，但大典型城市，但10大典型城市的成交比重僅大典型城市的成交比重僅占占20%左右左右注：十大重點城市：上海、南京、杭州、北京、天津、廣州、深圳、武漢、成都、重慶其他城市：十大重點城市以外的城市注：均價漲幅

24、=（2009年1-10月商品房成交均價-2008年商品房成交均價）/2008年商品房成交均價13北京各區(qū)域成交價格漲幅（絕對值）散點圖北京各區(qū)域成交價格漲幅（絕對值）散點圖上海各區(qū)域成交價格漲幅（絕對值）散點圖上海各區(qū)域成交價格漲幅（絕對值）散點圖北京北京20092009年各環(huán)線成交量結(jié)構(gòu)圖年各環(huán)線成交量結(jié)構(gòu)圖上海上海20092009年各環(huán)線成交量結(jié)構(gòu)圖年各環(huán)線成交量結(jié)構(gòu)圖2009年成交價格上漲較快的區(qū)域主要集中的城市的市中心區(qū)域，但其所占的成交比重較小，北年成交價格上漲較快的區(qū)域主要集中的城市的市中心區(qū)域，但其所占的成交比重較小，北京三環(huán)內(nèi)比重京三環(huán)內(nèi)比重10%，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)占，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)占9

25、%市場結(jié)構(gòu)層面市場結(jié)構(gòu)層面區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：cric系統(tǒng)14北京商品住宅與典型高端項目成交價格比較北京商品住宅與典型高端項目成交價格比較上海商品住宅與典型高端項目成交價格比較上海商品住宅與典型高端項目成交價格比較北京商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖北京商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖上海商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖上海商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖深圳商品住宅與典型高端項目成交價格比較深圳商品住宅與典型高端項目成交價格比較數(shù)據(jù)來源：cric系統(tǒng)深圳商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖深圳商品住宅檔次成交結(jié)構(gòu)圖市場結(jié)構(gòu)層面市場結(jié)構(gòu)層面產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年商品住宅的熱點集中在高檔房部分，且價格漲幅明顯高于普通商品住宅，但其所占比重

26、年商品住宅的熱點集中在高檔房部分，且價格漲幅明顯高于普通商品住宅，但其所占比重均在均在15%以內(nèi)以內(nèi)上海標準：30000元/平方米以上北京標準：25000元/平方米以上深圳標準：30000元/平方米以上15土地市場土地市場 地王主要集中于十大重點城市地王主要集中于十大重點城市排排行行城市城市土地名稱土地名稱土地屬性土地屬性總用地面積總用地面積( () )容積率容積率成交總價成交總價( (萬元萬元) )樓板價樓板價( (元元/ /) )出讓時間出讓時間企業(yè)企業(yè)1上海龍華路1960號地塊綜合90194 2.95724500 27232 2009-9-30綠地2珠海珠國土儲2009-03綜合5347

27、08 3.5701805 3750 2009-11-5珠海十字門商務區(qū)建設控股有限公司3上海長風6b（b6）、7c地塊住宅142108 2.2700600 22409 2009-9-10中海4青島燕兒島舊改地塊住宅122183 6.1508500 6823 2009-3-25山東省魯商置業(yè)有限公司5大連(2009)-5號地綜合356040 5.35492000 2583 2009-3-9大連港投資發(fā)展有限公司6廣州科學城kxc-f8-1-1地）住宅;商業(yè)306812 2434100 7074 2009-10-30雅居樂7重慶江北城組團a分區(qū)c分區(qū)地塊商業(yè)金融業(yè)、居住、游樂264916 5.03

28、410000 3079 2009-10-29中海、九龍倉8北京廣渠路15號項目用地住宅;綜合119057 2.35406000 14493 2009-6-30中化方興9北京望京b29商業(yè)金融項目用地商業(yè)168635 3.62400000 10197 2009-9-3北京新幕世紀投資管理有限公司10佛山佛南（掛）2009-030住宅;商業(yè)154780 3.8382000 6495 2009-10-28中海0909年全國成交總價前十地塊年全國成交總價前十地塊2009年至今六成左右總價地王集中在年至今六成左右總價地王集中在10大重點城市，其他典型城市比重相對較少大重點城市，其他典型城市比重相對較少說

29、明：以2009年1-10月全國城市月度成交總價前10名土地作為統(tǒng)計樣本。161010月全國主要城市經(jīng)營性土地溢價率情況列表月全國主要城市經(jīng)營性土地溢價率情況列表數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)區(qū)域區(qū)域城市城市1010月月0909年前年前3 3季度季度底價成交地塊底價成交地塊高溢價率地塊高溢價率地塊底價成交地塊底價成交地塊高溢價率地塊高溢價率地塊幅數(shù)幅數(shù)比重比重幅數(shù)幅數(shù)比重比重幅數(shù)幅數(shù)比重比重幅數(shù)幅數(shù)比重比重華東上海350%350%6253%4438%南京424%1376.54065%1423%杭州1334%1437%6255%3531%合肥436%545%3052%1526%寧波640

30、%17%5673%810%華北北京266.70%00.00%3332%4139%天津1270.59%423.53%13683%53%沈陽7100.00%00.00%2593%00%青島337.50%337.50%4665%1420%長春342.86%342.86%1890%210%大連1593.75%16.25%9599%11%華南廣州1381.25%318.75%2036%1629%深圳4100%00%110%330%廈門685.71%114.29%1444%825%海口2100.00%00.00%1652%826%華中武漢125%250.00%1847%13%長沙150.00%00%369

31、5%13%鄭州00%17.691970%00%西南重慶00%00%22%1414%成都220%660%44%1110%市場結(jié)構(gòu)層面市場結(jié)構(gòu)層面土地結(jié)構(gòu)土地結(jié)構(gòu)2009年年1-10月高溢價率地塊主要集中在月高溢價率地塊主要集中在10大典型城市，而其他重點城市的土地溢價水平不高大典型城市，而其他重點城市的土地溢價水平不高說明：本表格中“高溢價率”的界定標準是地塊成交金額高于底價的50%以上17全國知名企業(yè)的項目銷售均價與全國知名企業(yè)的項目銷售均價與08年差異不大，可以看出銷售業(yè)績的飆漲是通過銷售量的提年差異不大，可以看出銷售業(yè)績的飆漲是通過銷售量的提升而實現(xiàn)升而實現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策

32、咨詢系統(tǒng)市場結(jié)構(gòu)層面市場結(jié)構(gòu)層面企業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)結(jié)構(gòu)全國典型企業(yè)全國典型企業(yè)20092009年項目銷售均價變動情況年項目銷售均價變動情況企業(yè)名稱企業(yè)名稱20092009年年1-101-10月銷月銷售收入（億元）售收入（億元）占占20082008年全年比年全年比重重20092009年年1-101-10月銷售月銷售面積面積( (萬平方米萬平方米) )占占20082008年全年比重年全年比重20092009年年1-101-10月銷售均月銷售均價（元價（元/ /平方米）平方米）相比相比20082008年均值年均值萬科a571.10 119.31%526.90 94.60%10838.87 20.90%綠城

33、338.72 250.00%229.45 210.12%14703.04 19.18%中國海外發(fā)展435.70 186.06%373.94 137.99%11651.60 25.87%保利地產(chǎn)445.67 217.29%368.61 142.60%12090.56 34.48%富力地產(chǎn)204.39 127.58%206.18 128.86%9913.18 -0.98%世茂房地產(chǎn)175.00 280.27%198.00 287.50%8838.38 -2.50%華潤置地154.73 193.53%159.00 226.78%9731.45 -14.70%金地148.62 130.33%165.3

34、4 150.31%8988.75 -14.71%雅居樂142.00 122.41%198.90 120.55%7139.27 1.50%注：其中世茂房地產(chǎn)、華潤置地和雅居樂為2009年19月數(shù)據(jù)18信貸結(jié)構(gòu)層面信貸結(jié)構(gòu)層面?zhèn)€人信貸個人信貸總體比重：2009年1-3季度個人住房貸款只占房地產(chǎn)銷售金額的34.58購房者中各類客戶比重圖購房者中各類客戶比重圖購房貸款結(jié)構(gòu)：1/3客戶選擇一次性付款、1/3客戶少量貸款、1/3客戶正常貸款 貸款置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)：82%的屬于首置貸款，14%屬于二套貸款；4%左右屬于三套以上貸款商品房銷售金額27531.89億元個人住房貸款額9520億元數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

35、19數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況類別（億元）類別（億元）2006年年2007年年2008年年2009年年1-31-3月月1-61-6月月1-91-9月月110110月份月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來源房地產(chǎn)開發(fā)資金來源19423 252803058010070237033899144034國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款53575357696169617257725725452545538153818190819091199119比重比重27.58%27.58%27.54%27.54%23.73%23.73%25.2725.2722.7122.7121.0021.00

36、20.7120.71房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對于金融市場穩(wěn)定的負面影響金融市場穩(wěn)定的負面影響信貸結(jié)構(gòu)層面信貸結(jié)構(gòu)層面企業(yè)貸款企業(yè)貸款20關注點關注點2 2：會對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控嗎？：會對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控嗎？觀點：觀點：當前房地產(chǎn)市場態(tài)勢仍屬正常當前房地產(chǎn)市場態(tài)勢仍屬正常, ,同時宏觀經(jīng)濟增長同時宏觀經(jīng)濟增長基礎也尚不穩(wěn)固基礎也尚不穩(wěn)固, ,考慮到國家考慮到國家“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促內(nèi)需內(nèi)需、防通脹、防通脹”的目標的目標。我們我們建議建議調(diào)控應該調(diào)控

37、應該“收放并舉，寬收放并舉，寬嚴有別嚴有別” ” 。21工業(yè)增加值工業(yè)增加值& &企業(yè)利潤：企業(yè)利潤：1010月份我國工業(yè)生產(chǎn)仍處于復蘇進程中，與去年同期較為低迷的時月份我國工業(yè)生產(chǎn)仍處于復蘇進程中，與去年同期較為低迷的時期相比近幾個月的增幅仍處于較低位置；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)利潤降期相比近幾個月的增幅仍處于較低位置；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)利潤降幅雖有所收窄，但整體利潤水平仍無法與幅雖有所收窄，但整體利潤水平仍無法與0707、0808年相比年相比工業(yè)增加值增幅持續(xù)回升，但仍處于低位工業(yè)增加值增幅持續(xù)回升，但仍處于低位企業(yè)利潤降幅收窄，但總體利潤

38、水平較低企業(yè)利潤降幅收窄，但總體利潤水平較低1-8月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤5045億元，同比下降25.2%，降幅較1-5月收窄16.27個百分點。降幅雖有所收窄，但與去年同期相比，仍處于較低水平。10月，全國工業(yè)增加值同比增長16.1%，比9月份加快2.2個百分點，為19個月以來的新高。但工業(yè)生產(chǎn)仍處于復蘇進程中，與去年同期較為低迷的時期相比近幾個月的增幅仍處于較低位置。經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固22ppi持續(xù)低位徘徊，實體經(jīng)濟景氣度仍偏低持續(xù)低位徘徊，實體經(jīng)濟景氣度仍偏低出口雖有所改善，但仍未走出負值出口雖有所改善，但仍未走出負值

39、10月份，工業(yè)品出廠價格（ppi）同比下降5.8%，比上月降幅縮小1.2個百分點。 ppi持續(xù)低位運行，說明實體經(jīng)濟景氣度仍然偏低。10月份當月我國出口值1107.6億美元，同比下降13.8% ，降幅較上月收窄1.4個百分點，增長率持續(xù)改善，但仍未走出負值。同時，占我國同期出口總值59%的機電產(chǎn)品出口下降18.6%，其中電器及電子產(chǎn)品出口下降18.1%，機械設備出口下降17%，主要商品出口值均低于去年同期。出口出口&ppi&ppi：雖然月度出口數(shù)據(jù)處于持續(xù)改善中，但仍未走出負值區(qū)間，而且機電等主要商雖然月度出口數(shù)據(jù)處于持續(xù)改善中，但仍未走出負值區(qū)間，而且機電等主要商品出口值均低

40、于去年同期水平；工業(yè)品出廠價格指數(shù)持續(xù)低位徘徊，說明實體經(jīng)濟景氣度品出口值均低于去年同期水平；工業(yè)品出廠價格指數(shù)持續(xù)低位徘徊，說明實體經(jīng)濟景氣度仍然偏低仍然偏低經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固負值負值區(qū)間區(qū)間負值負值區(qū)間區(qū)間23就業(yè)增長疲軟就業(yè)增長疲軟巨額投資并沒有帶來就業(yè)人數(shù)的同步增長，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年就業(yè)人口與上年同期相比一直呈下滑趨勢，直到2009年3季度，才出現(xiàn)微幅的增長。經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固經(jīng)濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固消費者信心指數(shù)仍處低點消費者信心指數(shù)仍處低點7月至今，消費者信心指數(shù)雖有些許回升的跡象，但與去年同期相比，仍在低位運行。消費

41、者信心的恢復還有賴于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。消費者信心消費者信心& &就業(yè)人數(shù)：就業(yè)人數(shù)：消費者信心指數(shù)和就業(yè)增長人數(shù)雖然表現(xiàn)出有些許回升勢頭，但消費者信心指數(shù)和就業(yè)增長人數(shù)雖然表現(xiàn)出有些許回升勢頭，但整體仍處于較低水平，就業(yè)增長的復蘇和消費者信心的恢復還有賴于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長整體仍處于較低水平，就業(yè)增長的復蘇和消費者信心的恢復還有賴于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長24經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境通脹預期和流動性過剩依然存在通脹預期和流動性過剩依然存在信貸投放量遠超去年，流動性依然過剩信貸投放量遠超去年，流動性依然過剩10月人民幣貸款增加2530億元，受季節(jié)調(diào)整影響較9月信貸大幅減少。但前十個月信貸投放

42、額度已完成8.92萬億元，遠遠超過去年全年新增信貸總額，未來流動性依然充裕。通脹預期通脹預期& &流動性過剩：流動性過剩：前十個月信貸投放額度已完成前十個月信貸投放額度已完成8.928.92萬億元，遠遠超過去年全年新增萬億元，遠遠超過去年全年新增信貸總額。天量信貸資金投向市場，引發(fā)了社會上對通貨膨脹的擔憂，對通貨膨脹的預期也信貸總額。天量信貸資金投向市場，引發(fā)了社會上對通貨膨脹的擔憂，對通貨膨脹的預期也愈發(fā)強烈。近期黃金價格創(chuàng)下歷史新高的主要動力正是全球通貨膨脹預期的增強愈發(fā)強烈。近期黃金價格創(chuàng)下歷史新高的主要動力正是全球通貨膨脹預期的增強黃金價格創(chuàng)新高，國內(nèi)通脹預期增強黃金價

43、格創(chuàng)新高，國內(nèi)通脹預期增強5.028.92自今年10月1日開始，國際黃金價格在突破1000美元/盎司大關后，短短一個多月時間內(nèi)便連破1110美元/盎司、1120美元/盎司兩個關口。避險需求以及通脹預期的加強正是黃金價格持續(xù)攀高的兩個主要因素。人民幣升值壓力：人民幣升值壓力：美元跌跌不休，使得督促人民幣升值的聲音又起。由此，外匯市場對美元跌跌不休，使得督促人民幣升值的聲音又起。由此，外匯市場對于人民幣升值的預期也有所增強。人民幣再度面臨升值壓力。于人民幣升值的預期也有所增強。人民幣再度面臨升值壓力。25需求環(huán)境需求環(huán)境房地產(chǎn)市場存在一定傳導效應房地產(chǎn)市場存在一定傳導效應十大重點城市成交量占全國比

44、重走勢圖十大重點城市成交量占全國比重走勢圖全國其他城市的房地產(chǎn)以剛性需求為主，成交量保持在全國其他城市的房地產(chǎn)以剛性需求為主，成交量保持在80%80%左右，而十大典型城市成交量左右，而十大典型城市成交量所占比重約穩(wěn)定在所占比重約穩(wěn)定在20%20%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局26十大典型城市房地產(chǎn)要領先于其他重點城市十大典型城市房地產(chǎn)要領先于其他重點城市3-43-4個月，二三線城市良好的房地產(chǎn)市場局面?zhèn)€月，二三線城市良好的房地產(chǎn)市場局面仍在持續(xù)，剛性需求正處于釋放階段。仍在持續(xù)，剛性需求正處于釋放階段。一線城市商品住宅成交量走勢二三線城市商品住宅成交量走勢需求環(huán)境需求環(huán)境房地產(chǎn)市場存在一定傳導效應房地

45、產(chǎn)市場存在一定傳導效應27關注點關注點3 3：20102010年中國房地產(chǎn)市場趨勢？年中國房地產(chǎn)市場趨勢？政策預測：將由政策預測：將由“雙寬松雙寬松”政策逐步轉(zhuǎn)向有保有壓政策逐步轉(zhuǎn)向有保有壓 的中性政策方向的中性政策方向市場預測：明年市場喜憂參半，謹慎對待投資過熱的三、四線城市市場預測：明年市場喜憂參半，謹慎對待投資過熱的三、四線城市土地預測：地價已達到相當高位，價格漲幅空間有限土地預測：地價已達到相當高位，價格漲幅空間有限28政策預測：將由政策預測：將由“雙寬松雙寬松”政策逐步轉(zhuǎn)向有保有壓政策逐步轉(zhuǎn)向有保有壓 的中性政策方向的中性政策方向市場大勢研判市場大勢研判政策方面：政策方面：宏觀經(jīng)濟尚

46、未企穩(wěn)，市場剛性需求正在逐步釋放，不可一刀切可采取宏觀經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，市場剛性需求正在逐步釋放，不可一刀切可采取“收放并舉、寬嚴有別收放并舉、寬嚴有別（支持自住依舊，嚴格控制投資，嚴收二套及多套房貸款，針對價格水分的城市或者產(chǎn)品等要嚴防資產(chǎn)（支持自住依舊，嚴格控制投資，嚴收二套及多套房貸款，針對價格水分的城市或者產(chǎn)品等要嚴防資產(chǎn)價格泡沫，不能一刀切）價格泡沫，不能一刀切）”的中性調(diào)控政策。才能真正落實的中性調(diào)控政策。才能真正落實“保增長（對應：房地產(chǎn)對經(jīng)濟的支持作用保增長（對應：房地產(chǎn)對經(jīng)濟的支持作用不可否認，短期還要繼續(xù)發(fā)揮其價值）、調(diào)結(jié)構(gòu)（對應：針對有泡沫的城市、產(chǎn)品線等擠水分）、擴內(nèi)不可否

47、認，短期還要繼續(xù)發(fā)揮其價值）、調(diào)結(jié)構(gòu)（對應：針對有泡沫的城市、產(chǎn)品線等擠水分）、擴內(nèi)需（對應：二三線城市的剛性需求在急劇釋放）需（對應：二三線城市的剛性需求在急劇釋放）”的目標。的目標。一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，“可喜可喜”局面很有可能受到波及局面很有可能受到波及目前經(jīng)濟的恢復還僅是數(shù)字層面上的恢復，但基礎仍未穩(wěn)固。gdp增長、地方財政、固定資產(chǎn)投資等都受到房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響，大到整個產(chǎn)業(yè)鏈，小到農(nóng)民工就業(yè)，房地產(chǎn)牽扯的環(huán)節(jié)之多不容小覷。房地產(chǎn)金融仍在安全線內(nèi)，對自用性需求進行持續(xù)刺激仍有必要房地產(chǎn)金融仍在安全線內(nèi)，對自用性需求進行持續(xù)刺激仍有必要政策調(diào)控核心是抑制投資投機

48、性需求、鼓勵和支持自用性購房需求。而數(shù)據(jù)顯示，在今年的貸款結(jié)構(gòu)中，82是首置型消費，1/3購房者選擇一次性付款，1/3購房者選擇少量貸款，而另外1/3購房者選擇正常貸款。對于新政策如何制定，政府仍處于觀望調(diào)研階段對于新政策如何制定，政府仍處于觀望調(diào)研階段從輿論的角度看，近期無論是政府、開發(fā)商，還是專家面對“新政策走向?qū)⑷绾巍钡墓餐瑧B(tài)度以沉默為主，政府方面，除了保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹，無其他政策指示；而專家和企業(yè)，更多談及的是市場持續(xù)穩(wěn)定；除此之外，媒體所傳銀行方面?zhèn)鱽淼幕蚓S持或緊縮的信息，也僅是傳言。29市場方面：市場方面：我們認為當前市場整體發(fā)展態(tài)勢依舊向好，預計明年市場將逐步分化，明年市場喜憂參半，我們認為當前市場整體發(fā)展態(tài)勢依舊向好，預計明年市場將逐步分化，明年市場喜憂參半，一線及發(fā)展成熟的二線城市明年成交仍將放量，而房價走勢會略有波動。而投資過熱的部分三、四線城一線及發(fā)展成熟的二線城市明年成交仍將放量，而房價走勢會略有波動。而投資過熱的部分三、四線城市將很有市將很有可能會出現(xiàn)調(diào)整可能會出現(xiàn)調(diào)整。市場預測：明年市場喜憂參半，謹