物業(yè)管理招標(biāo)辦法物業(yè)管理招標(biāo)辦法

1、精心整理目錄一、前言二、投標(biāo)函三、淮安市新區(qū)物業(yè)管理公司四、公司總經(jīng)理介紹五、法定代表人身份證明書六、授權(quán)委托書'| 沽 I 七、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念丿 JJ ''*'屮八、東方曼哈頓物業(yè)管理方案（一）東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理總體構(gòu)理和基本思路（二）東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理重難點(diǎn)分析與措施1、消防管理2、機(jī)電管理3、安全管理（三）擬對(duì)東方曼哈頓公寓采取的管理方式1、人員配備2、內(nèi)部管理構(gòu)架3、管理模式及運(yùn)作體系（1）整體運(yùn)作流程（2）內(nèi)部運(yùn)作流程4、運(yùn)作機(jī)制5、員工培訓(xùn)6、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)（四）管理服務(wù)人員1、前期物業(yè)管理計(jì)劃2、房屋及公共設(shè)施維修計(jì)

2、劃3、受理業(yè)主咨詢、投訴、報(bào)修、預(yù)約服務(wù)4、操作規(guī)程（1）物業(yè)管理與驗(yàn)收流程（2）業(yè)主入住流程（3）裝飾裝修管理流程<r ? 11（4）業(yè)主投訴流程11 i ,（5）公共設(shè)施維修培養(yǎng)護(hù)流程（6）設(shè)備管理維修流程（7）安全管理運(yùn)作流程（8）消防應(yīng)急處理流程（9）治安報(bào)警應(yīng)急反映流程(10) 保潔管理流程(11) 園林綠化管理流程(12) 物品搬遷管理流程(13) 停車場(chǎng)管理流程(14) 信息反饋流程(15) 社區(qū)文體活動(dòng)開展流程5、服務(wù)承諾(1) 房屋完好率(2) 道路完好率(3) 化糞池、雨水井、污水井完好率(4) 排水管、明暗溝完好率(5) 照明燈完好率(6) 停車場(chǎng)設(shè)施完好率(7)

3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率(8) 消防設(shè)備設(shè)施完好率(9) 電梯完好率(10)維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率,廠)11;(11)零修、急修及時(shí)率1L«(12)維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率(13)維修保養(yǎng)和運(yùn)行記錄準(zhǔn)確率(14)安全管理到位率(15)1y1 綠化達(dá)標(biāo)率(16)清潔、保潔完好率(17)有償服務(wù)項(xiàng)目提供(18)無償服務(wù)項(xiàng)目提供(19)業(yè)主投訴處理(20)員工違章發(fā)生率與處理率(21)業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率(22)征求社區(qū)意見、接工作指導(dǎo)(23)社區(qū)文體活動(dòng)精心整理(24)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)6、檔案管理(1)物業(yè)管理檔案(2)物業(yè)管理檔案的建立(3)建筑物原始檔案(4)建筑物維護(hù)、改造檔案(5)檔案的產(chǎn)生

4、收集、接收和移交(6)檔案的管理7、協(xié)助組建業(yè)委員會(huì)及運(yùn)作8、前期物業(yè)管理協(xié)議<r ? 119、業(yè)主臨時(shí)公約11 i ,10、員工統(tǒng) 著裝、佩戴胸牌11、物業(yè)管理的滿意測(cè)評(píng)(1)業(yè)主滿意(2)業(yè)主滿意度指數(shù)1 X/ *(3)業(yè)主滿意度(4)業(yè)主滿意度問卷設(shè)計(jì)與調(diào)杳(五)裝修管理服務(wù)規(guī)程1、裝修管理服務(wù)作業(yè)規(guī)程2、裝修進(jìn)行巡杳3、裝修進(jìn)行驗(yàn)收4、裝修的程序5、修管理規(guī)定精心整理（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)1、公寓道路日常維護(hù)2、污水管網(wǎng)檢查與維護(hù)3、污水管的檢查與維修4、照明系統(tǒng)維護(hù)5、建筑物、構(gòu)筑物局部維護(hù)與處理6、智能監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)7、供配電設(shè)備維護(hù)與作業(yè)流程& 電

5、梯設(shè)備維護(hù)與作業(yè)流程9、 給排水設(shè)備維護(hù)與作業(yè)流程 I 10、消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)與作業(yè)流程1 I 1.£嚴(yán)11、弱電設(shè)備維護(hù)與作業(yè)流程12、廣場(chǎng)停車場(chǎng)管理規(guī)定（1）地下停車場(chǎng)的管理c ；（2）露天停車場(chǎng)的管理（七）保潔管理作業(yè)規(guī)程1、保潔紀(jì)律制度2、保潔領(lǐng)班職責(zé)3、保潔管理方案及作業(yè)規(guī)程（1）道路保潔（2）綠化帶保潔（3）垃圾箱 （4）垃圾房(5)果皮箱(6)標(biāo)識(shí)宣傳牌、雕塑(7)沙井和污雨水井(8)化糞池(9)地面保潔(10)墻面保潔(11)樓道梯間、走廊地面(12)公共部位保潔(13)電梯(14)公共設(shè)施保潔11 ；;(15)公用衛(wèi)生間 I "CX"LjZ.s(

6、16)燈罩、煙感器、出風(fēng)口、指示燈、應(yīng)急燈(17)玻璃門窗、鏡面(18)地下車庫(19)工程垃圾的回收(20)生活垃圾(八)綠化養(yǎng)護(hù)1、喬灌木的管理(1)肥水管理(2)喬灌木的病蟲防治2、綠籬的肥水管理(3)綠籬的肥水管理(4)綠籬的修剪(5)綠籬的病蟲防治3、養(yǎng)護(hù)管理(1)恢復(fù)長滿階段和管理(2)旺長階段的管理(3)緩長階段的管理(九)公共秩序維護(hù)與作業(yè)規(guī)程(1)安全保衛(wèi)人員基本要求(2)交接班規(guī)范(3)門崗服務(wù)(4)登記服務(wù)<r ? 11(5)車輛管理11 i ,(6)巡崗服務(wù)(7)車輛的管理措施及承諾(8)安全保衛(wèi)管理指標(biāo)（十）便民服務(wù)(十 )后記（十二）制度匯編1、員工守則2、裝

7、修管理規(guī)定3、物品搬進(jìn)入規(guī)定4、管理處防火安全檢查制度5、管理投訴處理、回訪制度6、檔案管理制度7、電梯機(jī)房管理制度8、電梯使用管理規(guī)定9、安全用水、用電、用燃?xì)夤芾硪?guī)定10、智能設(shè)備管理規(guī)定11、停車場(chǎng)管理規(guī)定12、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定13、綠化管理規(guī)定14、新員工入崗培訓(xùn)制度15、在職員工培訓(xùn)制度16、電梯日常管理保養(yǎng)17、電梯困人求援應(yīng)急預(yù)案1 1 X 118、閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定19、配電房管理規(guī)定20、管理處崗位職能21、辦公室崗位職能22、財(cái)務(wù)部崗位職能23、工程部崗位職能24、保安岡位職能25、電工崗位職能26、水工崗位職能27、綠化管理人員崗位職能28、管理處主任崗位職責(zé)29、管理

8、員崗位職責(zé)30、會(huì)計(jì)崗位職責(zé)31、出納員崗位職責(zé)32、辦公室文秘崗位職責(zé)33、電腦文檔崗位職責(zé)34、保安主管岡位職責(zé)35、巡杳員崗位職責(zé)36、保安監(jiān)控員岡位職責(zé)37、消防監(jiān)控員崗位職責(zé)38、義務(wù)消防員崗位職責(zé)39、工程人員崗位職責(zé)-'40、電工崗位職責(zé)1 1 X 1 £尹41、水工崗位職責(zé)42、車輛管理員崗位職責(zé)43、保潔員崗位職責(zé)44、綠化員崗位職責(zé)45、工具管理制度46、倉庫管理規(guī)定47、公共設(shè)施管理規(guī)定48、火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案49、電梯管理制度50、停電、停水應(yīng)急預(yù)案、八、刖言精心整理東方曼哈頓公寓集住宅、商場(chǎng)為一體的高雅樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng) 體現(xiàn)出一種“舒

9、適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。淮安新區(qū)物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。業(yè)主選 擇一個(gè)居住、生活的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生活上的基本需求“。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專頂業(yè)務(wù)，公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè) 方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足業(yè)主“安全需求“的需要出發(fā)制定相應(yīng)的管理 制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊“、”以人為本“的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到 生活尊貴的一面。公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容, 讓業(yè)主滿足”受人尊重的需求“。"

10、i ' r、1l'優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤 的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將全新的服務(wù)理念融入到為業(yè) 主實(shí)現(xiàn)“社交“和”自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)“的需求，讓業(yè)主在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止 優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。投標(biāo)函東方曼哈頓公寓物業(yè)管理招標(biāo)委：首先，感謝東方曼哈頓公寓物業(yè)管理招標(biāo)提供我們這個(gè)良好的機(jī)會(huì)，使我們有幸合 作。我們堅(jiān)持誠信雙贏的原則，信奉“以人為本，誠信服務(wù)“的服務(wù)理念，有信心，有 能力讓招標(biāo)委領(lǐng)導(dǎo)放心，讓東方曼哈頓公寓全體業(yè)主滿意。接到招標(biāo)通知后，我們迅速組成投標(biāo)專案小組，全過程跟蹤監(jiān)控此次投標(biāo)項(xiàng)目書的 制訂和審核，

11、投標(biāo)小組成員均夜以繼日、不辭勞累地完成了此次投標(biāo)書的編寫。精心整理我們理解，最低報(bào)價(jià)不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)力。如果此次投 標(biāo)我們中標(biāo)了，我們會(huì)完全按照招標(biāo)文件中和各項(xiàng)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，完 全遵照招標(biāo)委的要求對(duì)東方曼哈頓公寓項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、現(xiàn)代化、社會(huì)化的管理服 務(wù)，完全按照合同服務(wù)，要求和自己的承諾組織實(shí)施具體的服務(wù)工作。東方曼哈頓公寓的建成，將會(huì)與便捷的交通、繁華的商業(yè)，高雅的文化，優(yōu)美的環(huán) 境，完善的社區(qū)配套，良好的住宅公寓物業(yè)管理服務(wù)迫在眉睫。實(shí)現(xiàn)科學(xué)的管理， 給業(yè)主創(chuàng)建一個(gè)溫磬、舒適、便捷、安全、潔凈的人文居住環(huán)境是我們的物業(yè)公司 的神圣使命，為此，我們定了一

12、個(gè)完善、實(shí)用的管理方案，敬請(qǐng)參評(píng)。此致！祝商祺！< V-x r? I :!二0C五年七月十日、'I 1 L . f'淮安新區(qū)物業(yè)管理有限公司簡介淮安新區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于 2003年四月隸屬于江蘇省淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展總公司，注冊(cè)注冊(cè)資金為人民幣 50萬元，國家物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)，專業(yè)從事各 項(xiàng)物業(yè)管理和專項(xiàng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，管理項(xiàng)目主要有：淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政辦公大樓、 開發(fā)區(qū)行政廣場(chǎng)、萬得寶廣場(chǎng)、水月廣場(chǎng)、威海小區(qū)、韓國工業(yè)園等總面積近20萬平方米。公司現(xiàn)有員工81人，公司管理人員及各類專業(yè)技術(shù)人員均為大中專以上學(xué) 歷，100持建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證書。為保障物

13、業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，公司 推行了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，并逐步形成具有淮安新區(qū)特色的管理模式；在服務(wù)質(zhì)量 管理中，結(jié)合公司實(shí)際情況制定科學(xué)、規(guī)范、合理、有效、完善的企業(yè)管理制度， 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的星級(jí)管理服務(wù)水平。成功的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，造就一批一 流的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，鑄就了“淮安新區(qū)物業(yè)”品牌。精心整理回首過去，淮安新區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理模式不僅得到了開發(fā)單位和廣大業(yè)主 的認(rèn)可，同時(shí)得到了江蘇省淮安市物業(yè)管理部門的認(rèn)可，在2003年度公司的管理的淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政辦公大樓，獲得了 “淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的稱號(hào)；在2004 年度，該大樓再次榮獲“江蘇省城市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”和稱號(hào)；同

14、年年底，在淮 安市74家物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比中，被淮安市房產(chǎn)管理局授予“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理企 業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)；同時(shí)還被淮安市公安消防支隊(duì)評(píng)為“ 2004年度消防工作先進(jìn)單位”。 展望將來，在淮安市主管部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，淮安新區(qū)物業(yè)管理公司本著“服務(wù)為 本，誠信為人”的行為宗旨，始終將業(yè)主及開發(fā)商的利益放在首位，通過不斷提高 員工的服務(wù)水平和工作技能，有機(jī)地將開發(fā)商、業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)公司融合在一起， 有效的發(fā)揮各自潛能，最大限度地達(dá)到雙贏或多贏的局面。公司總經(jīng)理介紹"| ' I*、 1 l L-. jf'jr '淮安新區(qū)物業(yè)管理有好公司總經(jīng)理：張新建，男，1965年4

15、月出生，大專文化，中共正式黨員，從事牧業(yè)管理工作已有 3年，在擔(dān)任淮安新區(qū)物業(yè)管理有好公司總經(jīng) 理期間，20032004年度被淮安市公安局授予“安全保衛(wèi)管理先進(jìn)個(gè)人”；2004年度榮獲淮安市公安消防支隊(duì)授予的“消防工作先進(jìn)個(gè)人”；同年被淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 授予創(chuàng)“四城”先進(jìn)個(gè)人。公司所管理淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)行政辦公大樓，2003年度獲得了“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的稱號(hào)；在2004年度，該大樓再次榮獲“江蘇省城市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”和稱號(hào)；同年年底，在淮安市74家物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比中，被淮安市房產(chǎn)管理局授予“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)；同時(shí)還被淮安市 公安消防支隊(duì)評(píng)為“ 2004年度消防工作先進(jìn)單位

16、”。法定代表人身份證明書張新建同志系我單位法定代表人。職務(wù)：執(zhí)行董事精心整理特此證明二0C五年七月九日授權(quán)委托書淮安市東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：茲授權(quán)我公司孫建波同志為“東方曼哈頓公寓”項(xiàng)目前期物業(yè)管理負(fù)責(zé)人。并參加二CCE年七月十四日的東方曼哈頓公寓前期物業(yè)管理招投標(biāo)答辯。授權(quán)企業(yè)（公章）二CC五年七月九日法定代表人（簽章）二0C五年七月十日企業(yè)管理理念及服務(wù)理念'r 1l'根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意 識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理。1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神，在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，、團(tuán)隊(duì)意

17、9; c i ；識(shí)和吃苦精神的樹立，無疑是企業(yè)示生存，示發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本,員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)協(xié)其積極性的發(fā)展做貢獻(xiàn)，個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式， 人有不同層次的需求, 員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工 自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如 賽馬，賽馬機(jī)制是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理，作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選 擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。

18、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總精心整理結(jié)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，摸索出自己 的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心，誠信服務(wù)、誠信服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的 經(jīng)營模式。用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)項(xiàng)目的完美性。“真切付出，心靈交匯”是新區(qū)物業(yè)管理公司的服務(wù)理念，從本行業(yè)來說，物管企 業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關(guān)系，企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境能使我們的合作方更好地享 受溫馨、舒適、高雅的生活，在合作的氛圍中，營造一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)以及人 與人之間的親密、友好與和諧的人文環(huán)境，是我們企業(yè)一直追求的目標(biāo)。東方曼哈頓公寓物業(yè)管理方案通過對(duì)東方曼哈頓公寓的調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析以及招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理服務(wù)

19、內(nèi)容，結(jié)合公司管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代化牧業(yè)管理的發(fā)展方向，特制定以下管理方案：一、東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理總體構(gòu)想和基本思路。'I 1L -X.J-'東方曼哈頓公寓位于淮安市開發(fā)區(qū)深圳路與南昌路交匯處，是城市發(fā)展的黃金地段， 占地面積5250m2總建筑面積2.606萬m,商用房2801吊，寫字樓3465點(diǎn)，共兩幢, 主體22層，局部三層，一至三層為商業(yè)與寫字樓，四層以上為住宅區(qū)，東方曼哈頓 公寓落成，將成為淮安市一流的高層、高尚公寓。一流的高層、商尚公寓自然要求有一流的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng) 目相關(guān)圖紙資料細(xì)致的研讀與全面有效的市場(chǎng)調(diào)研，我公司認(rèn)為自己有能力、有實(shí) 力為東

20、方曼哈頓公寓提供與之匹配的物業(yè)管理服務(wù)。我公司對(duì)東方曼哈頓公寓未來 的物業(yè)管理服務(wù)定位是“高超、高雅、高尚、高貴”，四高服務(wù)中蘊(yùn)含高雅文化， 讓高貴業(yè)主體會(huì)高尚感覺?；緲?gòu)想和思路是通過規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的管理 運(yùn)行和控制，保證在服務(wù)質(zhì)量特性上充分體現(xiàn)出六個(gè)特點(diǎn)：（一） 功能全面精心整理通過利用自身資源的整個(gè)社會(huì)資源，提供多項(xiàng)服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主的變化不斷擴(kuò)充具 體服務(wù)項(xiàng)目，不斷拓展實(shí)際服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主一切有支付能力的正當(dāng)需求。（二）經(jīng)濟(jì)合理兼顧開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三方利益，按照既能拉動(dòng)公寓增值、又能被社會(huì)認(rèn)可、 還能保證物業(yè)管理正常運(yùn)行的原則，確定適中的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使提供的服務(wù) 具

21、有“低收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)”的最佳價(jià)格質(zhì)量比。1、服務(wù)承諾我公司將充分發(fā)揮自身的管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資迅優(yōu)勢(shì)，本著“業(yè)主至上、服務(wù) 第一”和“以人為本、誠信服務(wù)”的宗旨和理念，盡心竭力實(shí)現(xiàn)自己對(duì)東方曼哈頓 公寓的管理目標(biāo)，同樣物業(yè)、管理狀態(tài)最佳，同樣價(jià)格，服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)。通過我們 的服務(wù)為業(yè)主、開發(fā)商創(chuàng)造安全、整潔、便利、舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。如果 我們有幸中標(biāo)，我公司鄭重承諾：兩年內(nèi)東方曼哈頓公寓將建成市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀 公寓，具體的各項(xiàng)管理指標(biāo)如下：序號(hào)項(xiàng)目| 1 y-i.*i1承 諾 指 標(biāo)基本內(nèi)容1房屋完好率98%房屋外觀無破壞立面，無改變 使用功能、無亂搭建、公用設(shè) 施及通道無隨意占用、外觀

22、整 潔。2道路完好率95%道路暢通無損壞、路面平坦整潔、排水暢通，無隨意占道，精心整理元改變使用功能。3化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理、井蓋齊全完 好、保證排放通暢、無堵塞。4排水管、明暗溝完好率98%排水通暢、堵塞、無積水、無 塌陷、無殘缺。5照明燈完好率98%照明燈完好無損，夜間正常使 用，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)， 保持潔凈。6停車場(chǎng)設(shè)施完好率98%場(chǎng)內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損。z i 1!匕"I/ /7機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率98%定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備 完好無損，杜絕由于管理操作 不善造成的設(shè)備事故。1 18消防設(shè)備設(shè)施完好率99%定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備始終處于

23、完好狀態(tài)。9電梯完好率100%定期檢查維護(hù)，確保系統(tǒng)設(shè)備 完好無損，杜絕由于管理責(zé)任 造成的設(shè)備事故。10維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率100%提前制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，合理 調(diào)整人員安排，分工負(fù)責(zé)，保 證落實(shí)。11零修、急修及時(shí)率98%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修、急修及時(shí)完成，小修不過夜。12維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢查、結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)， 按照工序步到位，杜絕返工。13維修保養(yǎng)和運(yùn)行記錄準(zhǔn)100明確崗位責(zé)任，加強(qiáng)復(fù)核，定確率%期抽查。14安全管理到位率99%保安崗位設(shè)置嚴(yán)密，明確責(zé)任 區(qū)域和相互支援，增加巡杳密 度。15綠化達(dá)標(biāo)率95%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花 草樹木與建筑小品配置得當(dāng)， 由

24、專業(yè)人員管理，養(yǎng)護(hù)、無枯 枝敗葉。16清潔、保潔完好率、 199%區(qū)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，全 天12小時(shí)保潔制，樓梯周清掃 擦拭八次，清洗次，垃圾日 產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。17有償服務(wù)項(xiàng)目提供 |50項(xiàng)在充分挖掘內(nèi)部潛力的冋時(shí)， 積極網(wǎng)絡(luò)社會(huì)資源，擴(kuò)展服務(wù) 的廣度和深度，收費(fèi)合理。18無償服務(wù)項(xiàng)目提供10項(xiàng)充分挖掘內(nèi)部潛力，積極為業(yè)主辦實(shí)事、辦好事，提供便利。19業(yè)主投訴處理率100%有效投訴在第一時(shí)間內(nèi)解決， 無效投訴及時(shí)給予回復(fù)。20員工違章發(fā)生率與處理率<1%100%加強(qiáng)教育，嚴(yán)格管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理。21業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率95%教育員工視業(yè)主及物業(yè)使用

25、人為衣食父母，盡其才、盡全力為業(yè)主排優(yōu)解難。22征求社區(qū)意見季 度> 1次走出去，虛心請(qǐng)教，求經(jīng)尋寶； 請(qǐng)進(jìn)來，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，接受監(jiān)督。/ “ -j . 1.一"二r%Jr1$|If #、* y* _/ . jf ".23社區(qū)文體活動(dòng)月< 1次聯(lián)絡(luò)業(yè)主參與社區(qū)業(yè)余文體活 動(dòng)。 |24達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)兩年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀公寓標(biāo) 準(zhǔn)。7、檔案管理(1)物業(yè)管理檔案物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理活動(dòng)中收集和產(chǎn)生的，為物業(yè)管理工作 提供依據(jù)和參考的，各種應(yīng)歸檔保存的文字、圖形、實(shí)物等文件材料。1) 牧業(yè)管理檔案的內(nèi)容物業(yè)管理檔案管理內(nèi)容包括建筑物檔案、業(yè)主檔案、管理工作檔案。

26、建筑物檔案：包括建筑原始檔案材料、維護(hù)、改造施工記錄材料；如竣工驗(yàn) 收資料，房屋的單體竣工圖，裝修管理檔案、維修養(yǎng)護(hù)檔案等。業(yè)主檔案：包括業(yè)主登記材料、管理及租賃合約材料，服務(wù)記錄材料、治安 情況記錄材料、回訪記錄材料等；如各類巡視記錄、運(yùn)行檔案、滿意度調(diào)查 記錄。2) 物業(yè)管理檔案的建立物業(yè)管理檔案是工程的重要資產(chǎn)，是歷史的原始的真實(shí)記錄，是物業(yè)管理服 務(wù)手段，是提高綜合管理能力的基礎(chǔ)。2. 1建立檔案管理制度接照檔案行政管理的要求，建立規(guī)范的檔案管理制度。檔案的管理制度是檔 案管理工作的準(zhǔn)則和依據(jù)，物業(yè)檔案管理制度主要有：對(duì)機(jī)構(gòu)部門管理人員'I 1L "& f拝&

27、#39;職責(zé)的規(guī)定；對(duì)管理工作程序的規(guī)定；對(duì)檔案相關(guān)責(zé)任部門的規(guī)定；對(duì)檔案 材料的移交、分類、著錄、保管利用、鑒定的制度和標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)違反制度的處 罰規(guī)定等。根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：物業(yè)檔案管理制度檔案查詢利用制度庫房管理制度檔案移交 驗(yàn)收制度檔案內(nèi)容及分類分密級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檔案文件借閱規(guī)定2. 1確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理動(dòng)作中檔案 根據(jù)要求，以下僅就建設(shè)施工過程中形成的工程檔案。物業(yè)管理單位接受的 工程檔案，其內(nèi)容應(yīng)包括檔案行政管理部門對(duì)工程檔案規(guī)定的全部內(nèi)容及移 交手續(xù)文件；一般具有下列內(nèi)；建設(shè)綜合文件材料和工程施工文件材料。其中包括竣

28、工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體內(nèi)容詳見表一：序資料名稱移交單移交人接收單接收人資號(hào)位位料編號(hào)一產(chǎn)權(quán)資料1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2用地批準(zhǔn)文件3建筑執(zhí)照二技術(shù)資料1竣工圖一一總平面圖" 112建筑圖1 1 » 'I *13結(jié)構(gòu)圖，.一4附屬工程及隱蔽管的全套圖紙1 15地質(zhì)勘察報(bào)告6工程預(yù)決算分項(xiàng)單7圖紙會(huì)審記錄8工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）9隱蔽工程驗(yàn)收記錄10沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖三竣工驗(yàn)收證明書1土建工程竣工驗(yàn)收證明書2建筑消防驗(yàn)收合格證3電信局電話工程竣工驗(yàn)收證書4鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書/ X'r - i 5新材料、構(gòu)

29、配件的鑒定合格證書_ . y 1*s I-,1I'16水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書|' 37砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告8供水、供暖管道的試壓報(bào)告9如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的設(shè)備10開發(fā)商還需提供：水 泵、配電柜、變壓器、 對(duì)講系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等設(shè)備的訂購 合同，驗(yàn)收證書、產(chǎn) 品證書、產(chǎn)品說明 書、竣工圖紙等。四房屋使用資料1房屋產(chǎn)權(quán)資料2業(yè)主名單、地址、電話清單五供電、供水系統(tǒng)如需 物業(yè)公司臨時(shí)代管 的，竣工驗(yàn)收后加辦 以下協(xié)議及證書（市 各部門頒發(fā)的常規(guī) 證書）匸二二_ J : 1 . Zz' I I1； -5- . 1 |w _ |1 1 1供電協(xié)議書

30、2用電許可證3委托銀行代收電費(fèi)合同書4變壓器報(bào)停申請(qǐng)表5用水申請(qǐng)審批表36月供水計(jì)劃報(bào)告單4、建筑物維護(hù)、改造檔案精心整理建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理要作中對(duì)所管物業(yè)建筑本體(或稱物業(yè)公共設(shè)施及公共部分)進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：1) 維護(hù)改造申請(qǐng)表及批準(zhǔn)文件2) 維護(hù)改造工程施工許可證3) 維護(hù)改造方案4) 維護(hù)改造工程合同5) 維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件6) 維護(hù)改造工程施工技術(shù)文件(按城建檔案管理部門制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行)7) 維護(hù)改造工程驗(yàn)收說明書8) 維護(hù)改造工程結(jié)算(核算)表-' I >9) 各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書'I )L . X.J-

31、'10) 各設(shè)備及工程使用許可證(政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有)11) 維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖用戶裝修改造檔案是指住戶對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工 程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：1) 裝修、改造申請(qǐng)表及審查意見2) 裝修設(shè)計(jì)圖3) 裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料4) 完工后的驗(yàn)收意見5) 管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保 存的文件材料，主要有：1) 政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等2) 制訂的各種管理規(guī)定、公約3) 財(cái)務(wù)資料4) 工作計(jì)劃方針、目標(biāo)記錄5) 各項(xiàng)管理工作日志6) 糾正和預(yù)

32、防措施方案7) 質(zhì)量、環(huán)境、安全控制記錄8) 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄9) 滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表10) 投訴及投訴處理記錄11) 其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄 I . /5、檔案的產(chǎn)生收集、接收和移交« 1 r l #尹檔案的收集、接收、整理和移交是檔案管理工作的基礎(chǔ)。物業(yè)管理檔案員應(yīng)從項(xiàng)目 接管開始便收集應(yīng)歸檔的各類文件資料并進(jìn)行驗(yàn)收、整理、組織移交等工作，確保 檔案材料完整、真實(shí)、規(guī)范和及時(shí)歸檔。檔案的收集、接收工作應(yīng)嚴(yán)格按照歸檔內(nèi) 容的規(guī)定進(jìn)行，對(duì)于缺項(xiàng)少件要有明確的記錄，并提出追繳和補(bǔ)制的要求。對(duì)所收 集、接收的檔案要嚴(yán)格核實(shí)材料真實(shí)

33、性，原始性，對(duì)檔案中規(guī)定為復(fù)印件的材料接 受時(shí)應(yīng)嚴(yán)格與原始材料核對(duì)，核褲后的材料應(yīng)有明確的注明，根據(jù)檔案材料來源渠 道眾多的情況，按各職能部門的職責(zé)分工負(fù)責(zé)收集，接收：1) 設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)收集、接收竣工驗(yàn)收資料、房屋的單體竣工圖等項(xiàng)目建筑物 的原始資料；2) 各部門直轄市服務(wù)中心負(fù)責(zé)收集用戶資料、裝修管理資料、投訴及回訪記錄 等；3)客服中心負(fù)責(zé)收集文書檔案資料;精心整理4）其他檔案資料和維修、巡視、運(yùn)行及服務(wù)活動(dòng)記錄分別由各職能部門負(fù)責(zé)收集。上述各部門收集來的檔案應(yīng)及時(shí)送交檔案室（根據(jù)不同情況制定各種資料關(guān) 交的時(shí)間，但每周應(yīng)確定一天為各部門與檔案室移交檔案的時(shí)間）。對(duì)于收集、 接收上來的檔

34、案，檔案室應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)定，簽收并進(jìn)行整理、分類、編目及著錄。其 用紙（或載體）、用墨、記錄書寫的字體和符號(hào)均應(yīng)符合國家及省、市檔案行政 管理部門制定的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。6、檔案的管理1）檔案的分類、編目及著錄檔案室在收到管理處各管理職能部門收集、移交來的檔案后，應(yīng)按國家、地方檔案 行政管理部門和公司規(guī)范規(guī)定進(jìn)行整理，并統(tǒng)一分類、編目、著錄。2）檔案的整理裝訂檔案的整理裝修應(yīng)按國家和淮安市檔案管理部門制定的統(tǒng)一規(guī)范的裝具和方式進(jìn) 行。 I3）檔案的電腦化管理類型信息輸入基本信息業(yè)主登記事項(xiàng)（姓名、年齡、職業(yè)、用戶人、身份證號(hào)、 通訊號(hào)、聯(lián)系地址等）：業(yè)主各種證件圖形掃描：業(yè)主1變更登記產(chǎn)權(quán)信息產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)

35、產(chǎn)權(quán)訖圖形掃描產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)合約信息合約內(nèi)容摘要 產(chǎn)權(quán)證書圖形掃描合約執(zhí)行情況記錄7、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)及動(dòng)作1）當(dāng)公寓具備下列情況之一時(shí)，可組建業(yè)主委員會(huì)：1公寓出售建筑面積達(dá)到50%以上；2公寓出售已滿兩年，新區(qū)物業(yè)管理公司協(xié)助東方房地產(chǎn)開發(fā)公司向開發(fā)區(qū)建設(shè)房管局房管處報(bào)送公寓出售的建筑面積，出售時(shí)間和業(yè)主名單等有關(guān)資料，并由東方房地產(chǎn)開發(fā)公司、開發(fā)區(qū)房管建設(shè)局，東湖街道辦事處、深圳路 派出所、機(jī)場(chǎng)居委會(huì)等有關(guān)單位一同成立業(yè)主大會(huì)籌備組（委員會(huì)）。2）新區(qū)物業(yè)公司協(xié)助做好以下工作2.1在公寓宣傳欄上，公布組建業(yè)主委員會(huì)信息；2. 2對(duì)A、B樓的業(yè)主按每個(gè)樓層推薦一個(gè)業(yè)主代表，并公布各個(gè)業(yè)主代

36、表名單。2.3從代表中選舉50名以上的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，并公布候選人的相關(guān)情況（建1 I 1L .°議業(yè)主代表推選有影響，有益心的業(yè)主擔(dān)任）。2. 4根據(jù)籌備組要求，按排召開第一次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間和地點(diǎn)，并通知（召集）業(yè) 主參加會(huì)議。2. 5根據(jù)籌備組要求，業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）匯報(bào)前期物粘管理有關(guān)工作。3）業(yè)主大會(huì)成立流程圖：8）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議甲方：法定代表人：住所地：郵編： 乙方：法定代表人:精心整理住所地： 郵編：資質(zhì)等級(jí)：證書編號(hào)：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一 致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本

37、 合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱：I:，物業(yè)類型：'I' 1L 座落位置：建筑面積：物業(yè)管理區(qū)域四至：fi ；東至：西至：南至：北至：（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）。第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三）；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見 附件四）。3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道 的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)

38、的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8物業(yè)檔案資料管理；第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其它服務(wù)包括以下事項(xiàng)：1、2、3、第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和 費(fèi)用由雙方另行商定。第三章服務(wù)費(fèi)用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：1、 包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：元/月-平方米；高層住宅：元/月-平方米；精心整理別墅：元/月-平方米；辦公樓：元/月-平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月-平方米；物業(yè)：元/月-平方米；物

39、業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；'I' 1L （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（9）法定稅費(fèi)；fi ；（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（11）。乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供 服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。2、 酬金制物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：元/月-平方米；高層住宅：元/月-平方米；別墅：元/月-平方米；精心整理辦公樓：元/月-平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月-平方米；物業(yè)：元/月-平方米；預(yù)收的物業(yè)服