金網(wǎng)絡(luò)LOFT物業(yè)專(zhuān)題研究報(bào)告84PPT

1、loftloft物業(yè)專(zhuān)題研究物業(yè)專(zhuān)題研究 目錄目錄 loftloft之溯源之溯源 一一loftloft之萌芽之萌芽二二 loftloft之成長(zhǎng)之成長(zhǎng) 三三loftloft之根源之根源四四loftloft之標(biāo)準(zhǔn)之標(biāo)準(zhǔn)五五loftloft之展望之展望六六目錄目錄 loftloft之溯源之溯源 一一 loft的起源的起源1 1 loft的建筑特征的建筑特征3 3 loft的要素的要素2 2 loft的居住模式的居住模式4 4loft起源起源loftloft在牛津詞典上的解釋是在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓在屋頂之下、存放東西的閣樓”loftloft建筑理念，始于建筑理念，始于191

2、9世紀(jì)中葉的巴黎，成形于上世紀(jì)世紀(jì)中葉的巴黎，成形于上世紀(jì)4040年代年代的紐約的紐約sohosoho地區(qū)地區(qū) loftloft的起源的起源loft起源起源（sohosoho區(qū)）全是上了年頭的老建筑，而且建筑風(fēng)格幾乎是一個(gè)區(qū)）全是上了年頭的老建筑，而且建筑風(fēng)格幾乎是一個(gè)樣子：大方塊狀的幾何體、紅磚外墻、老式防火梯、又黑又舊的水樣子：大方塊狀的幾何體、紅磚外墻、老式防火梯、又黑又舊的水塔塔這里以前是囤積紡織品的倉(cāng)庫(kù)區(qū)，所以這些建筑根本不是為了這里以前是囤積紡織品的倉(cāng)庫(kù)區(qū)，所以這些建筑根本不是為了審美而設(shè)計(jì)的，它唯一給人的感受就是高大、寬敞、結(jié)實(shí)。（貧窮的審美而設(shè)計(jì)的，它唯一給人的感受就是高大、寬

3、敞、結(jié)實(shí)。（貧窮的藝術(shù)家）通常的做法是：把建筑里大開(kāi)間或者挑空的部分設(shè)計(jì)成工作藝術(shù)家）通常的做法是：把建筑里大開(kāi)間或者挑空的部分設(shè)計(jì)成工作的區(qū)域，然后在空間中的某一局部搭建出閣樓用以居住，這就是的區(qū)域，然后在空間中的某一局部搭建出閣樓用以居住，這就是loftloft的雛形。的雛形。loftloft的起源的起源loft起源起源當(dāng)時(shí)，藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居當(dāng)時(shí)，藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂(lè)、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他住、工作、社交、娛樂(lè)、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他們構(gòu)造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術(shù)，或者辦作品展，淋漓酣

4、暢，們構(gòu)造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術(shù)，或者辦作品展，淋漓酣暢，快意人生。而這些廠房后來(lái)也變成了最具個(gè)性、最前衛(wèi)、最受人快意人生。而這些廠房后來(lái)也變成了最具個(gè)性、最前衛(wèi)、最受人青睞的地方。青睞的地方。loftloft的起源的起源loft起源起源家具也許是撿來(lái)的，所以得用花布遮住破損的地方，花布是隔壁作家具也許是撿來(lái)的，所以得用花布遮住破損的地方，花布是隔壁作坊自制的，所以看上去很獨(dú)特；房間中的墻壁很厚很結(jié)實(shí)，而且面積坊自制的，所以看上去很獨(dú)特；房間中的墻壁很厚很結(jié)實(shí)，而且面積太大了，釘一些閣板就可以放東西；將所有的墻壁用水泥抹平實(shí)在是太大了，釘一些閣板就可以放東西；將所有的墻壁用水泥抹平實(shí)在是沒(méi)

5、必要，粉刷一下就可以了沒(méi)必要，粉刷一下就可以了因?yàn)檫@些建筑設(shè)計(jì)之初，根本就不考因?yàn)檫@些建筑設(shè)計(jì)之初，根本就不考慮采光的問(wèn)題，而且即使有巨大的窗戶(hù)，窗外也沒(méi)有風(fēng)景可言，所以慮采光的問(wèn)題，而且即使有巨大的窗戶(hù)，窗外也沒(méi)有風(fēng)景可言，所以墻壁被涂上燦爛的顏色，巨大夸張明亮的工業(yè)照明設(shè)備經(jīng)過(guò)改造被繼墻壁被涂上燦爛的顏色，巨大夸張明亮的工業(yè)照明設(shè)備經(jīng)過(guò)改造被繼續(xù)使用。為了生活，藝術(shù)家們把這些建筑的一層臨街的房間改造成商續(xù)使用。為了生活，藝術(shù)家們把這些建筑的一層臨街的房間改造成商店，出售自己的作品。他們沒(méi)有多余的錢(qián)去裝修如此巨大的房間，于店，出售自己的作品。他們沒(méi)有多余的錢(qián)去裝修如此巨大的房間，于是這種工業(yè)

6、建筑本身的特征被充分地裸露在外面，與櫥窗和商品之間是這種工業(yè)建筑本身的特征被充分地裸露在外面，與櫥窗和商品之間產(chǎn)生了巨大的視覺(jué)反差，這種視覺(jué)矛盾產(chǎn)生了令人好奇的效果。產(chǎn)生了巨大的視覺(jué)反差，這種視覺(jué)矛盾產(chǎn)生了令人好奇的效果?！眑oftloft的起源的起源loft起源起源2020世紀(jì)世紀(jì)4040年代的時(shí)候，年代的時(shí)候，loftloft這種居住生活方式首次在美國(guó)紐這種居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。約出現(xiàn)。二十世紀(jì)二十世紀(jì)5050年代后年代后, ,繁衍至美國(guó)芝加哥、舊金山、洛杉礬、西繁衍至美國(guó)芝加哥、舊金山、洛杉礬、西班牙巴塞羅那、意大利米蘭、德國(guó)柏林、法國(guó)巴黎等發(fā)達(dá)國(guó)家和班牙巴塞羅那、意大利米蘭、

7、德國(guó)柏林、法國(guó)巴黎等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。從那以后，地區(qū)。從那以后，loftloft這個(gè)詞就剝褪了頂樓、閣樓或廠房、倉(cāng)這個(gè)詞就剝褪了頂樓、閣樓或廠房、倉(cāng)庫(kù)的原始外衣，換上了先鋒藝術(shù)的時(shí)裝。庫(kù)的原始外衣，換上了先鋒藝術(shù)的時(shí)裝。在二十世紀(jì)九十年代以后，在二十世紀(jì)九十年代以后，loftloft成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)尚。尚。loftloft的起源的起源loft起源起源在在2020世紀(jì)后期，世紀(jì)后期，loftloft這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住完美碰撞的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。如今，

8、與工作方式，并且在全球廣為流傳。如今，loftloft總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論 如果說(shuō)，如果說(shuō)， loft loft的誕生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家的誕生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時(shí)尚們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時(shí)尚潮流的潮流的loftloft已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費(fèi)已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費(fèi)loftloft的起源的起源loft要素要素開(kāi)闊性，高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；開(kāi)闊性，高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)；戲劇性，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；戲劇性，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫

9、梁；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。loftloft的要素的要素loft要素要素“對(duì)既定空間的尊重，在經(jīng)濟(jì)限幅內(nèi)空間的大膽切割、重構(gòu)；對(duì)既定空間的尊重，在經(jīng)濟(jì)限幅內(nèi)空間的大膽切割、重構(gòu)；精致的生活品質(zhì)要求與廉價(jià)裝修結(jié)合，而廉價(jià)裝修往往要求更為精致的生活品質(zhì)要求與廉價(jià)裝修結(jié)合，而廉價(jià)裝修往往要求更為精密的設(shè)計(jì)，往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)上的驚人巧思。精密的設(shè)計(jì)，往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)上的驚人巧思?！薄傲硪环矫妫祟?lèi)建筑往往樂(lè)于暴露

10、，甚至刻意炫耀，現(xiàn)澆水另一方面，此類(lèi)建筑往往樂(lè)于暴露，甚至刻意炫耀，現(xiàn)澆水泥梁柱結(jié)構(gòu)，或?qū)⒏黝?lèi)工業(yè)殘留物審美化，這正好證明了再利用泥梁柱結(jié)構(gòu)，或?qū)⒏黝?lèi)工業(yè)殘留物審美化，這正好證明了再利用這些工業(yè)建筑的入駐者們，本身與工業(yè)文明的距離感。機(jī)器、水這些工業(yè)建筑的入駐者們，本身與工業(yè)文明的距離感。機(jī)器、水泥、管道，對(duì)他們來(lái)說(shuō)己經(jīng)不再意味著緊張和壓抑，不再是單調(diào)泥、管道，對(duì)他們來(lái)說(shuō)己經(jīng)不再意味著緊張和壓抑，不再是單調(diào)與冷漠，而是踏破鐵鞋苦苦相尋的個(gè)性和酷。與冷漠，而是踏破鐵鞋苦苦相尋的個(gè)性和酷?！眑oftloft的要素的要素loft建筑特征建筑特征近代，被工業(yè)革命拋棄近代，被工業(yè)革命拋棄已久的已久的“個(gè)

11、性化個(gè)性化”浪潮卷土浪潮卷土重來(lái)時(shí)，重來(lái)時(shí)，loftloft作為一種建筑作為一種建筑形式，愈發(fā)被人愛(ài)戴，甚至形式，愈發(fā)被人愛(ài)戴，甚至成為一種城市重新發(fā)展的主成為一種城市重新發(fā)展的主要潮流，它為城市人的生活要潮流，它為城市人的生活方式帶來(lái)激動(dòng)人心的轉(zhuǎn)變，方式帶來(lái)激動(dòng)人心的轉(zhuǎn)變，也對(duì)新時(shí)代的城市美學(xué)產(chǎn)生也對(duì)新時(shí)代的城市美學(xué)產(chǎn)生極大影響。極大影響。loftloft的建筑特征的建筑特征loft建筑特征建筑特征loftloft最顯著的特征是高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式最顯著的特征是高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)。在這空曠沉寂的空間中，彌漫著設(shè)計(jì)家和居住者的想像，結(jié)構(gòu)。在這空曠沉寂的空間中，彌漫

12、著設(shè)計(jì)家和居住者的想像，這大跨度流動(dòng)的空間任意分割，打造夾層、半夾層，設(shè)置接待區(qū)這大跨度流動(dòng)的空間任意分割，打造夾層、半夾層，設(shè)置接待區(qū)和大而開(kāi)敞的辦公區(qū)。和大而開(kāi)敞的辦公區(qū)。loftloft的建筑特征的建筑特征loft居住模式居住模式loftloft的消費(fèi)群體：的消費(fèi)群體：loftloft是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，適合比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳適合比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；廣告行業(yè)、服裝時(shí)尚行業(yè)；

13、藝術(shù)工藝品行業(yè)；作為個(gè)性上的等；廣告行業(yè)、服裝時(shí)尚行業(yè)；藝術(shù)工藝品行業(yè)；作為個(gè)性上的考慮，許多時(shí)追求時(shí)尚的年輕人以及藝術(shù)家都是考慮，許多時(shí)追求時(shí)尚的年輕人以及藝術(shù)家都是loftloft的消費(fèi)群的消費(fèi)群體，甚至包括一些有特色的體，甚至包括一些有特色的itit企業(yè)。企業(yè)。loftloft的居住模式的居住模式loft居住模式居住模式loftloft象征先鋒藝術(shù)和藝術(shù)家的生活和創(chuàng)作，它對(duì)花園洋房象征先鋒藝術(shù)和藝術(shù)家的生活和創(chuàng)作，它對(duì)花園洋房這樣的傳統(tǒng)居住觀念提出了挑戰(zhàn)，對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分這樣的傳統(tǒng)居住觀念提出了挑戰(zhàn)，對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)，工作和居住不必分離，可以發(fā)生在同一

14、個(gè)大區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)，工作和居住不必分離，可以發(fā)生在同一個(gè)大空間中，廠房和住宅之間出現(xiàn)了部分重疊?？臻g中，廠房和住宅之間出現(xiàn)了部分重疊。loftloft生活方式使居生活方式使居者即使在繁華的都市中，也仍然能感受到身處郊野時(shí)那樣不羈的者即使在繁華的都市中，也仍然能感受到身處郊野時(shí)那樣不羈的自由。自由。loftloft的居住模式的居住模式目錄目錄 loftloft之萌芽之萌芽 二二 loft南方初創(chuàng)南方初創(chuàng)1 1 loft地產(chǎn)萌芽地產(chǎn)萌芽3 3 loft全國(guó)開(kāi)花全國(guó)開(kāi)花2 2南方初始南方初始自自20世紀(jì)世紀(jì)90年代末期，臺(tái)灣設(shè)計(jì)師年代末期，臺(tái)灣設(shè)計(jì)師,登琨艷率先入駐上海蘇州登琨艷率先入駐上海蘇州河

15、畔的一棟河畔的一棟2000平方米舊棉紡倉(cāng)庫(kù)平方米舊棉紡倉(cāng)庫(kù)-四平倉(cāng)庫(kù)，四平倉(cāng)庫(kù)，loft這種建筑這種建筑形態(tài)就開(kāi)始在中國(guó)大陸落地。形態(tài)就開(kāi)始在中國(guó)大陸落地。loftloft南方初創(chuàng)南方初創(chuàng)北京北京北京大山子地區(qū)包豪斯風(fēng)格北京大山子地區(qū)包豪斯風(fēng)格798工廠區(qū)的成功改造，使工廠區(qū)的成功改造，使loft成為國(guó)內(nèi)以先鋒藝術(shù)家自居者的成為國(guó)內(nèi)以先鋒藝術(shù)家自居者的“厚夢(mèng)厚夢(mèng)”，并在全國(guó)各地生根、，并在全國(guó)各地生根、成長(zhǎng)、散枝、開(kāi)花。成長(zhǎng)、散枝、開(kāi)花。loftloft全國(guó)開(kāi)花全國(guó)開(kāi)花全國(guó)全國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成體系的國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成體系的loft建筑群主要有：建筑群主要有：北京大山子地區(qū)北京大山子地區(qū)798工廠工廠上海

16、蘇州河畔上海蘇州河畔loft群落群落昆明昆明“創(chuàng)庫(kù)創(chuàng)庫(kù)”杭州京杭大運(yùn)河畔的杭州京杭大運(yùn)河畔的loft49南京城西倉(cāng)庫(kù)區(qū)南京城西倉(cāng)庫(kù)區(qū)重慶重慶“坦克庫(kù)坦克庫(kù)”loftloft全國(guó)開(kāi)花全國(guó)開(kāi)花地產(chǎn)萌芽地產(chǎn)萌芽伴隨住宅物業(yè)價(jià)格的一路高歌猛漲，北京地產(chǎn)市場(chǎng)中寫(xiě)字辦公伴隨住宅物業(yè)價(jià)格的一路高歌猛漲，北京地產(chǎn)市場(chǎng)中寫(xiě)字辦公與住宅的價(jià)值比對(duì)關(guān)系與住宅的價(jià)值比對(duì)關(guān)系,開(kāi)始大幅度的倒掛開(kāi)始大幅度的倒掛在建設(shè)新興衛(wèi)星城的發(fā)展方向和策略下，部分城市邊緣區(qū)出現(xiàn)在建設(shè)新興衛(wèi)星城的發(fā)展方向和策略下，部分城市邊緣區(qū)出現(xiàn)大量的商業(yè)金融性用地。一方面，商務(wù)氛圍和環(huán)境的完全不支持；大量的商業(yè)金融性用地。一方面，商務(wù)氛圍和環(huán)境的完

17、全不支持；另一方面，另一方面，loft擁有游離于商和住之間的獨(dú)特屬性和良好的營(yíng)擁有游離于商和住之間的獨(dú)特屬性和良好的營(yíng)銷(xiāo)題材，直接促使了在短短的銷(xiāo)題材，直接促使了在短短的2、3年內(nèi)，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了數(shù)十個(gè)年內(nèi)，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了數(shù)十個(gè)loft項(xiàng)目。項(xiàng)目。loftloft地產(chǎn)萌芽地產(chǎn)萌芽目錄目錄 loftloft之成長(zhǎng)之成長(zhǎng) 三三 loft的北京項(xiàng)目的北京項(xiàng)目1 1 loft的北京客戶(hù)的北京客戶(hù)3 3 loft的北京標(biāo)準(zhǔn)的北京標(biāo)準(zhǔn)2 2北京北京loftloft項(xiàng)目分布特征和基礎(chǔ)信息項(xiàng)目分布特征和基礎(chǔ)信息loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)茂華璟都會(huì)茂華璟都會(huì)鼎城鼎城

18、 西山洋房西山洋房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 位置昌平回龍觀北3公里昌平鼓樓南大街石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口東南角石景山區(qū)楊莊東路與阜石路交叉口西北角海淀區(qū)阜石路69號(hào) 豐臺(tái)區(qū)小屯路108號(hào)loft規(guī)模15萬(wàn)5萬(wàn)1.8萬(wàn)/4萬(wàn)1.2萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限404040404040開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.112008.12008.92008.42006.112008.5北京北京loftloft項(xiàng)目分布特征和基礎(chǔ)信息項(xiàng)目分布特征和基礎(chǔ)信息loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)國(guó)際際美利山美利山金地名金地名京京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master 合生麒麟社合生麒麟社位置大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)吉利路6號(hào)院 朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里

19、 朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)四惠橋東北角順義后沙峪海淀區(qū)中關(guān)村購(gòu)物廣場(chǎng)西側(cè)三元西橋中國(guó)國(guó)際展覽中心向南100米望京loft規(guī)模/5萬(wàn)3萬(wàn)6.2萬(wàn)/產(chǎn)權(quán)年限40404050507050開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.62008.92008.62008.62008.9/尚未開(kāi)盤(pán)北京北京loftloft項(xiàng)目項(xiàng)目空間配置情況空間配置情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)茂華璟都茂華璟都會(huì)會(huì)鼎城鼎城西山洋西山洋房房假日風(fēng)景假日風(fēng)景結(jié)構(gòu)形式剪力墻剪力墻剪力墻剪力墻剪力墻框架剪力墻面積區(qū)間80-14030-16050-6040-8025-6050-70層高5.45.65.25.45.25.3夾層

20、開(kāi)發(fā)商是否做夾層是是是/是是開(kāi)發(fā)商是否做樓梯是是是/是是上下可否獨(dú)立使用否否否否否否北京北京loftloft項(xiàng)目空間配置情況項(xiàng)目空間配置情況loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)國(guó)際際美利美利山山金地名金地名京京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master 合生麒麟合生麒麟社社結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻框架剪力墻剪力墻框架剪力墻剪力墻剪力墻面積區(qū)間50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160層高4.63.94.85.495.73.65.49夾層開(kāi)發(fā)商是否做夾層是/是否是是是開(kāi)發(fā)商是否做樓梯是/是否是是是上下可否獨(dú)立使用否否否否否否否北京北京loftloft項(xiàng)目項(xiàng)

21、目設(shè)備配置情況設(shè)備配置情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)茂華璟都茂華璟都會(huì)會(huì)鼎城鼎城 西山洋西山洋房房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 水水24小時(shí)熱水否否是是是否夾層中是否有衛(wèi)生間是是是是否是夾層是否預(yù)留上下水是是是是否是暖暖供暖方式市政中央空調(diào)市政市政市政市政散熱方式散熱片中央空調(diào)散熱片地采暖地采暖地采暖夾層采暖如何解決/中央空調(diào)是是是是電電夾層強(qiáng)電開(kāi)發(fā)商是否做/是是是是是北京北京loftloft項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)備配置情況設(shè)備配置情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目美利國(guó)美利國(guó)際際美利山美利山金地名金地名京京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master 合生麒麟合生

22、麒麟社社水水24小時(shí)熱水是否是否/夾層中是否有衛(wèi)生間否否是是是否是夾層是否預(yù)留上下水否否是是/否是暖暖供暖方式中央空調(diào)/市政小區(qū)集中燃?xì)忮仩t中央空調(diào)中央空調(diào)集中供暖散熱方式中央空調(diào)/地采暖散熱片中央空調(diào)中央空調(diào)暖氣片夾層采暖如何解決中央空調(diào)/是是中央空調(diào)中央空調(diào)/電電夾層強(qiáng)電開(kāi)發(fā)商是否做是是是是/北京北京loftloft項(xiàng)目項(xiàng)目精裝修情況精裝修情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)茂華璟都會(huì)茂華璟都會(huì)鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 裝修標(biāo)準(zhǔn)單層面積無(wú)1800元/平米2000元/平米1800元/平米否否全面積無(wú)1000元/平米1100元/平米9

23、00元/平米否否項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)際國(guó)際美利山美利山金地名京金地名京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社裝修標(biāo)準(zhǔn)單層面積3000元/平米2500元/平米/否3000元/平米4000元/平米標(biāo)準(zhǔn)待定全面積1600元/平米2000元/平米4000元/平米否2000元/平米3000元/平米標(biāo)準(zhǔn)待定北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目后期使用費(fèi)用情況后期使用費(fèi)用情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)茂華璟都會(huì)茂華璟都會(huì)鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 物業(yè)費(fèi)單層面積2.883.9待定/3.82.6水費(fèi)性質(zhì)/民用待定/商用商用電費(fèi)性質(zhì)/民用待定/

24、商用民用項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)際國(guó)際美利山美利山金地名京金地名京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社物業(yè)費(fèi)單層面積2.562.44.83.955.29.6待定水費(fèi)性質(zhì)商用商用民用商用商用民用商用電費(fèi)性質(zhì)商用商用民用商用商用民用商用北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況價(jià)格情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)茂華璟都會(huì)茂華璟都會(huì)鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 平層價(jià)格（同項(xiàng)目或周邊平層價(jià)格（同項(xiàng)目或周邊市場(chǎng)價(jià)格水平市場(chǎng)價(jià)格水平,70年，毛坯）年，毛坯）90001070010600110001000015000loft價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格）

25、價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格）120001450014000156001300016000loft價(jià)格（毛胚）價(jià)格（毛胚）120001270012000138001300016000毛坯對(duì)比的比價(jià)關(guān)系毛坯對(duì)比的比價(jià)關(guān)系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況價(jià)格情況 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)國(guó)際際美利山美利山金地名京金地名京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社平層價(jià)格（同項(xiàng)目或周邊平層價(jià)格（同項(xiàng)目或周邊市場(chǎng)價(jià)格水平市場(chǎng)價(jià)格水平,70年，毛坯）年，毛坯）105001350018000900020000220001

26、3000loft價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格）價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格）11500125002300011500330002900018800loft價(jià)格（毛胚）價(jià)格（毛胚）8500100002100011500300002500016800毛坯對(duì)比的比價(jià)關(guān)系毛坯對(duì)比的比價(jià)關(guān)系0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目交叉比較分析交叉比較分析 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目尚城尚城佳蓮佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)茂華璟都會(huì)茂華璟都會(huì)鼎城鼎城 西山洋房西山洋房假日風(fēng)景假日風(fēng)景 產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限404040404040面積區(qū)間面積區(qū)間80-14030-16050-60

27、40-8025-6050-70比價(jià)關(guān)系比價(jià)關(guān)系1.33 1.19 1.13 1.25 1.30 1.07 層高層高5.45.65.25.45.25.3裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)全面全面積積無(wú)無(wú)1000元元/平米平米1100元元/平米平米900元元/平米平米否否否否北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目交叉比較分析交叉比較分析 loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目美利美利國(guó)際國(guó)際美利山美利山金地名金地名京京香蜜灣香蜜灣立方庭立方庭master合生麒麟合生麒麟社社產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限40404050507050面積區(qū)間面積區(qū)間50-16050-6050-13850-7530-10056-93140-160比價(jià)關(guān)系比價(jià)關(guān)系

28、0.81 0.74 1.17 1.28 1.50 1.14 1.29 層高層高4.63.94.85.495.73.65.49裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)全面全面積積1600元元/平平米米2000元元/平米平米4000元元/平米平米否否2500元元/平平米米3000元元/平米平米精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)待定待定北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目交叉比較分析交叉比較分析 從諸多的郊區(qū)項(xiàng)目設(shè)定為從諸多的郊區(qū)項(xiàng)目設(shè)定為loft居住或投資性物業(yè)的屬性，居住或投資性物業(yè)的屬性，很好的解決了在郊區(qū)的商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題；很好的解決了在郊區(qū)的商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題；西山洋房和香蜜灣雖然沒(méi)有配置精裝修交房，但仍實(shí)現(xiàn)較好西山洋房和香蜜灣雖然沒(méi)有配置

29、精裝修交房，但仍實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，從其他項(xiàng)目的精裝修投入檔次和市場(chǎng)反饋來(lái)看，的市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，從其他項(xiàng)目的精裝修投入檔次和市場(chǎng)反饋來(lái)看， 精裝修并非為項(xiàng)目所必須的配置標(biāo)準(zhǔn)；配置了較高標(biāo)準(zhǔn)的金地名精裝修并非為項(xiàng)目所必須的配置標(biāo)準(zhǔn)；配置了較高標(biāo)準(zhǔn)的金地名京和茂華璟都會(huì)，也并未實(shí)現(xiàn)更高的銷(xiāo)售溢價(jià)。京和茂華璟都會(huì)，也并未實(shí)現(xiàn)更高的銷(xiāo)售溢價(jià)。精裝修是否配置或配置的檔次標(biāo)準(zhǔn)，并非為精裝修是否配置或配置的檔次標(biāo)準(zhǔn)，并非為loft項(xiàng)目最為關(guān)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；鍵的市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目北京北京loft項(xiàng)目項(xiàng)目交叉比較分析交叉比較分析 在在loft項(xiàng)目在商業(yè)金融、寫(xiě)字（年限項(xiàng)

30、目在商業(yè)金融、寫(xiě)字（年限40、50年）的范圍年）的范圍內(nèi)，年限并非是銷(xiāo)售價(jià)格的絕對(duì)性影響因素，內(nèi)，年限并非是銷(xiāo)售價(jià)格的絕對(duì)性影響因素，40年、年、50年項(xiàng)目年項(xiàng)目的銷(xiāo)售比較差別不大；的銷(xiāo)售比較差別不大；相比相比70年產(chǎn)權(quán)的年產(chǎn)權(quán)的master領(lǐng)寓雖然只有領(lǐng)寓雖然只有3.6米層高，但仍米層高，但仍實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。loftloft北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目北京北京loft項(xiàng)目分布有兩大特征項(xiàng)目分布有兩大特征分布于北京東區(qū)較多，顯著分布于分布于北京東區(qū)較多，顯著分布于cbd等地價(jià)高區(qū)。此類(lèi)型項(xiàng)等地價(jià)高區(qū)。此類(lèi)型項(xiàng)目的市場(chǎng)邏輯，多為挖掘土地價(jià)值，通過(guò)目的市場(chǎng)邏輯，多為挖掘土地價(jià)值，通過(guò)l

31、oft的方式，在購(gòu)買(mǎi)的方式，在購(gòu)買(mǎi)的指標(biāo)中攤平土地成本的模式的指標(biāo)中攤平土地成本的模式分布于城市邊緣新區(qū)較多，如昌平、大興、石景山等，此類(lèi)型分布于城市邊緣新區(qū)較多，如昌平、大興、石景山等，此類(lèi)型項(xiàng)目的市場(chǎng)邏輯，多為在新興區(qū)，商業(yè)寫(xiě)字物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在較項(xiàng)目的市場(chǎng)邏輯，多為在新興區(qū)，商業(yè)寫(xiě)字物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在較大問(wèn)題，一方面通過(guò)大問(wèn)題，一方面通過(guò)loft的方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼☆?lèi)型或的方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼☆?lèi)型或soho類(lèi)型類(lèi)型物業(yè)，另一方面，為銷(xiāo)售增加實(shí)際的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)話題物業(yè)，另一方面，為銷(xiāo)售增加實(shí)際的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)話題loftloft北京標(biāo)準(zhǔn)北京標(biāo)準(zhǔn)建筑形態(tài)多樣，多數(shù)為內(nèi)廊式、單邊廊或環(huán)形廊的方式組織標(biāo)準(zhǔn)層

32、建筑形態(tài)多樣，多數(shù)為內(nèi)廊式、單邊廊或環(huán)形廊的方式組織標(biāo)準(zhǔn)層交通；戶(hù)內(nèi)面積和功能組織，多依照市場(chǎng)定位的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定。同時(shí)，交通；戶(hù)內(nèi)面積和功能組織，多依照市場(chǎng)定位的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定。同時(shí)，建筑空間和平面有很強(qiáng)的可變性。建筑空間和平面有很強(qiáng)的可變性。loft物業(yè)多選擇為剪力墻和框架剪力墻的建筑方式，尚無(wú)純框架物業(yè)多選擇為剪力墻和框架剪力墻的建筑方式，尚無(wú)純框架結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)loft戶(hù)型面積多為中小面積，特別是戶(hù)型面積多為中小面積，特別是40年產(chǎn)權(quán)的年產(chǎn)權(quán)的loft項(xiàng)目，面項(xiàng)目，面積多集中積多集中50-80平米；平米；建筑層高方面，大部分公建或?qū)懽猪?xiàng)目的層高為建筑層高方面，大部分公建或?qū)懽猪?xiàng)目的層高為5.2-

33、5.49米；米；loftloft北京標(biāo)準(zhǔn)北京標(biāo)準(zhǔn)供暖方式以市政居多，部分如立方庭、領(lǐng)寓等高端公寓項(xiàng)目為中央供暖方式以市政居多，部分如立方庭、領(lǐng)寓等高端公寓項(xiàng)目為中央空調(diào)供暖；散熱方式相對(duì)多樣，暖氣片、地暖和空調(diào)出風(fēng)口等方式均空調(diào)供暖；散熱方式相對(duì)多樣，暖氣片、地暖和空調(diào)出風(fēng)口等方式均有。同時(shí)開(kāi)發(fā)商均將加建層的供暖于交房前做好；有。同時(shí)開(kāi)發(fā)商均將加建層的供暖于交房前做好；loft項(xiàng)目戶(hù)型偏小，室內(nèi)空間在客戶(hù)看來(lái)變化較多，一般均由開(kāi)項(xiàng)目戶(hù)型偏小，室內(nèi)空間在客戶(hù)看來(lái)變化較多，一般均由開(kāi)發(fā)商提供精裝修配置發(fā)商提供精裝修配置;由于由于loft物業(yè)的需要裝修面積遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售的單程面積，故精裝修物業(yè)的需要裝修

34、面積遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售的單程面積，故精裝修的成本方面，市場(chǎng)報(bào)價(jià)單層的集中于的成本方面，市場(chǎng)報(bào)價(jià)單層的集中于1800-3000元元/平米。依照?qǐng)?bào)平米。依照?qǐng)?bào)價(jià)一般高于成本價(jià)一般高于成本30%考慮，市場(chǎng)的精裝修成本為考慮，市場(chǎng)的精裝修成本為1200-2200元元/平米（單層）。平米（單層）。loftloft北京標(biāo)準(zhǔn)北京標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)以單層為計(jì)價(jià)單位，集中于物業(yè)費(fèi)以單層為計(jì)價(jià)單位，集中于3-5元之間；元之間；需要說(shuō)明的是，除了部分項(xiàng)目需要說(shuō)明的是，除了部分項(xiàng)目loft產(chǎn)品共用住宅的水、電，采用產(chǎn)品共用住宅的水、電，采用同樣民用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大部分的均為商用的水電標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。同樣民用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大部分的均為商用的水電

35、標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。loft物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平遠(yuǎn)高于一般同區(qū)平層，除了美利山、假物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平遠(yuǎn)高于一般同區(qū)平層，除了美利山、假日風(fēng)景、美利國(guó)際項(xiàng)目因?yàn)殇N(xiāo)售階段問(wèn)題（住宅銷(xiāo)售在市場(chǎng)價(jià)格水平日風(fēng)景、美利國(guó)際項(xiàng)目因?yàn)殇N(xiāo)售階段問(wèn)題（住宅銷(xiāo)售在市場(chǎng)價(jià)格水平高階段集中銷(xiāo)售，高階段集中銷(xiāo)售，loft面市時(shí)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格有大幅度下調(diào)），大面市時(shí)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格有大幅度下調(diào)），大部分項(xiàng)目的毛坯價(jià)格實(shí)現(xiàn)了平層的部分項(xiàng)目的毛坯價(jià)格實(shí)現(xiàn)了平層的0.15-0.25倍市場(chǎng)溢價(jià)。倍市場(chǎng)溢價(jià)。loftloft北京標(biāo)準(zhǔn)北京標(biāo)準(zhǔn)目錄目錄 loftloft之根源之根源 四四 loft開(kāi)發(fā)分析模型開(kāi)發(fā)分析模型1 1 loft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的

36、臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)3 3 loft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較分析2 2loftloft開(kāi)發(fā)分析模型開(kāi)發(fā)分析模型開(kāi)發(fā)分析工作模型開(kāi)發(fā)分析工作模型模型項(xiàng)目假設(shè)模型項(xiàng)目假設(shè)模型市場(chǎng)假設(shè)模型市場(chǎng)假設(shè)開(kāi)發(fā)模式設(shè)定開(kāi)發(fā)模式設(shè)定正常開(kāi)發(fā)正常開(kāi)發(fā)loftloft模式開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)模式指標(biāo)比對(duì)開(kāi)發(fā)模型理解和分析開(kāi)發(fā)模型理解和分析開(kāi)發(fā)成果分析開(kāi)發(fā)成果分析loftloft開(kāi)發(fā)臨界點(diǎn)判斷開(kāi)發(fā)臨界點(diǎn)判斷模型項(xiàng)目假設(shè)模型項(xiàng)目假設(shè)loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析項(xiàng)目條件用地性質(zhì)商業(yè)金融用地面積（萬(wàn)平米）4容積率2建筑規(guī)模（萬(wàn)平米）8車(chē)位520地下面積2.58土地樓面成本8000模型市

37、場(chǎng)假設(shè)模型市場(chǎng)假設(shè)loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格寫(xiě)字物業(yè)15000住宅平層1800022500（帶精裝修，1.25倍）原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式收入收入loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析銷(xiāo)售價(jià)格規(guī)模銷(xiāo)售率銷(xiāo)售額寫(xiě)字物業(yè)150008100%120000原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式原寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式盈利狀況盈利狀況loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本110349.70 銷(xiāo)售收入120000.00 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)9650.30 所得稅2412.58

38、 凈利潤(rùn)7237.73 投資利稅率8.75%投資凈利潤(rùn)率6.56%自有資金凈利潤(rùn)率（自有30%）21.86%loft開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式成本成本loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析loftloft開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目收入項(xiàng)目收入loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析銷(xiāo)售價(jià)格規(guī)模銷(xiāo)售率銷(xiāo)售額loft物業(yè)225008100%180000loftloft開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式盈利狀況盈利狀況loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本154029.70 銷(xiāo)售收入180000.00 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)25970.30 所得稅6492.58 凈利潤(rùn)19477.73 投資利稅

39、率16.86%投資凈利潤(rùn)率12.65%自有資金凈利潤(rùn)率（自有30%）42.15%方案比對(duì)方案比對(duì)loftloft開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)比較與分析寫(xiě)字開(kāi)發(fā)模式loft開(kāi)發(fā)模式差值項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本110349.70 154029.70 43680.00 銷(xiāo)售收入120000.00 180000.00 60000.00 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)9650.30 25970.30 16320.00 所得稅2412.58 6492.58 4080.00 凈利潤(rùn)7237.73 19477.73 12240.00 投資利稅率8.75%16.86%8.12%投資凈利潤(rùn)率6.56%12.65%6.09%自有資金凈利潤(rùn)率21.86

40、%42.15%20.29%不同市場(chǎng)狀況中，市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)臨界點(diǎn)研究過(guò)程不同市場(chǎng)狀況中，市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)臨界點(diǎn)研究過(guò)程loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注一土地取得費(fèi)用p1二前期工程費(fèi)200三建安工程費(fèi)p2四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c1銷(xiāo)售額 s1投資利稅率(s1-c1)/c1開(kāi)發(fā)模式一：城市核心高端開(kāi)發(fā)：普通開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式一：城市核心高端開(kāi)發(fā)：普通開(kāi)發(fā)模式loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨

41、界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注普通開(kāi)發(fā)方案一土地取得費(fèi)用p18000二前期工程費(fèi)200200三建安工程費(fèi)p23000四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%96七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%80八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%150九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%375十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%825經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c113126銷(xiāo)售額 s115000投資利稅率(s1-c1)/c114.28%開(kāi)發(fā)模式一：開(kāi)發(fā)模式一：loft模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升1.7倍倍loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指

42、標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注方案一:loft方案(成本上升1.7倍，2100)一土地取得費(fèi)用p180008000800080008000二前期工程費(fèi)200200200200200200三建安工程費(fèi)p251005100510051005100四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400400400400400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%159159159159159七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%165172.5180187.5195九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%412.5431.25450468.75487.5十營(yíng)業(yè)稅及附加

43、5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%907.5948.759901031.251072.5經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c115476.51554415611.51567915746.5銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.151.21.251.3銷(xiāo)售額 s11650017250180001875019500投資利稅率(s1-c1)/c16.61%10.98%15.30%19.59%23.84%loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)成本上漲2350.50 2418.00 2485.50 2553.00 2620.50 銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.151.21.251.3銷(xiāo)售額上漲1500.00 22

44、50.00 3000.00 3750.00 4500.00 投資利稅率差值-7.66%-3.30%1.02%5.31%9.56%開(kāi)發(fā)模式一：開(kāi)發(fā)模式一：loft模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升1.5倍倍loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注方案一:loft方案(成本上升1.5倍，1500)一土地取得費(fèi)用p180008000800080008000二前期工程費(fèi)200200200200200200三建安工程費(fèi)p245004500450045004500四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400400400400400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%

45、141141141141141七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%117.5117.5117.5117.5117.5八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%165172.5180187.5195九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%412.5431.25450468.75487.5十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%907.5948.759901031.251072.5經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c114843.51491114978.51504615113.5銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.151.21.251.3銷(xiāo)售額 s11650017250180001875019500投資利稅率(s1-c1)

46、/c111.16%15.69%20.17%24.62%29.02%loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.151.21.251.3成本上漲1717.50 1785.00 1852.50 1920.00 1987.50 銷(xiāo)售額上漲1500.00 2250.00 3000.00 3750.00 4500.00 投資利稅率差值-3.12%1.41%5.90%10.34%14.75%開(kāi)發(fā)模式二：城市邊緣區(qū)開(kāi)發(fā)：普通開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式二：城市邊緣區(qū)開(kāi)發(fā)：普通開(kāi)發(fā)模式loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注方案二一土地取得費(fèi)用p1150

47、0二前期工程費(fèi)200200三建安工程費(fèi)p23000四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%96七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%80八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%70九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%175十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%385經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c15906銷(xiāo)售額 s17000投資利稅率(s1-c1)/c118.52%開(kāi)發(fā)模式二：開(kāi)發(fā)模式二：loft模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升1.7倍倍loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注方案一:loft方案(成本上升1.7倍，2100)一土地

48、取得費(fèi)用p115001500150015001500二前期工程費(fèi)200200200200200200三建安工程費(fèi)p251005100510051005100四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400400400400400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%159159159159159七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%132.5132.5132.5132.5132.5八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%77849199.4105九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%192.5210227.5248.5262.5十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%423.5462500.5546.7577.5經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c1818

49、4.58247.58310.58386.18436.5銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.21.31.421.5銷(xiāo)售額 s1770084009100994010500投資利稅率(s1-c1)/c1-5.92%1.85%9.50%18.53%24.46%loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.21.31.421.5成本上漲2278.50 2341.50 2404.50 2480.10 2530.50 銷(xiāo)售額上漲700.00 1400.00 2100.00 2940.00 3500.00 投資利稅率差值-24.44%-16.67%-9.02%0.01

50、%5.94%開(kāi)發(fā)模式二：開(kāi)發(fā)模式二：loft模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升模式中，成本上升和售價(jià)關(guān)系：建安上升1.5倍倍loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)序號(hào)項(xiàng) 目備注方案一:loft方案(成本上升1.5倍，1500)一土地取得費(fèi)用p115001500150015001500二前期工程費(fèi)200200200200200200三建安工程費(fèi)p245004500450045004500四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)p3400400400400400六管理費(fèi)3%2、3項(xiàng)的3%141141141141141七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.50%2、3項(xiàng)的2.5%117.5117.5117.5117.5117

51、.5八增值稅1%s1銷(xiāo)售額的1%77849198105九銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%s1銷(xiāo)售額的2.5%192.5210227.5245262.5十營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%s1銷(xiāo)售額的5.5%423.5462500.5539577.5經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)c17551.57614.57677.57740.57803.5銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.21.31.41.5銷(xiāo)售額 s1770084009100980010500投資利稅率(s1-c1)/c11.97%10.32%18.53%26.61%34.56%loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)1.11.21.31.41.5

52、成本上漲1645.50 1708.50 1771.50 1834.50 1897.50 銷(xiāo)售額上漲700.00 1400.00 2100.00 2800.00 3500.00 投資利稅率差值-16.56%-8.21%0.00%8.08%16.03%loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)建安成本上漲經(jīng)營(yíng)成本上漲需要銷(xiāo)售單價(jià)上漲倍數(shù)銷(xiāo)售額上漲投資利稅率變化售價(jià)與建安成本差值城市核心開(kāi)發(fā)模式（高地價(jià)）21002485.50 1.20 3000.00 1.02%514.50 15001785.00 1.152250.00 1.41%465.00 城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)模式（低地價(jià)）210024

53、80.10 1.422940.00 0.01%459.90 15001771.50 1.32100.00 0.00%328.50 不同市場(chǎng)銷(xiāo)售臨界點(diǎn)研究過(guò)程不同市場(chǎng)銷(xiāo)售臨界點(diǎn)研究過(guò)程不同的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成比例，將會(huì)直接影響不同的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成比例，將會(huì)直接影響loft開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)關(guān)系；開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)關(guān)系；在建安成本占用總開(kāi)發(fā)成本較小，在建安成本占用總開(kāi)發(fā)成本較小，loft物業(yè)增加的建安成本在物業(yè)增加的建安成本在1.5-1.7倍的情況下，銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)倍的情況下，銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)0.15-0.2的市場(chǎng)溢價(jià)，即為的市場(chǎng)溢價(jià)，即為loft開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)的臨界點(diǎn)；的臨界點(diǎn)；在建安成本占用總開(kāi)發(fā)成本較大，在建安成本占用

54、總開(kāi)發(fā)成本較大，loftloft物業(yè)增加的建安成本在物業(yè)增加的建安成本在1.5-1.5-1.71.7倍的情況下，銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)倍的情況下，銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)0.3-0.420.3-0.42的市場(chǎng)溢價(jià)，即為的市場(chǎng)溢價(jià)，即為loftloft開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)的臨界點(diǎn)；臨界點(diǎn)；不同的成本構(gòu)成和增加成本關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)溢價(jià)水平的要求不同，不同的成本構(gòu)成和增加成本關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)溢價(jià)水平的要求不同，針對(duì)不同個(gè)案，市場(chǎng)臨界點(diǎn)的判斷，應(yīng)依照上述的方式和思路，針對(duì)不同個(gè)案，市場(chǎng)臨界點(diǎn)的判斷，應(yīng)依照上述的方式和思路，應(yīng)針對(duì)性處理。應(yīng)針對(duì)性處理。loftloft開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵指標(biāo)的臨界點(diǎn)目錄目錄 loftloft之標(biāo)準(zhǔn)之標(biāo)

55、準(zhǔn) 五五 loft開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)1 1 loft分層方式分層方式3 3 loft產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)2 2 loft裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)4 4 loft的設(shè)備設(shè)施的設(shè)備設(shè)施5 5方案設(shè)計(jì)條件方案設(shè)計(jì)條件從項(xiàng)目的限高條件、覆蓋率和容積率的比對(duì)關(guān)系中，可以初步從項(xiàng)目的限高條件、覆蓋率和容積率的比對(duì)關(guān)系中，可以初步的判斷，有無(wú)滿(mǎn)足設(shè)定為的判斷，有無(wú)滿(mǎn)足設(shè)定為loft產(chǎn)品的可能性；產(chǎn)品的可能性；關(guān)于降低容積率實(shí)現(xiàn)關(guān)于降低容積率實(shí)現(xiàn)loft產(chǎn)品模式，需要詳細(xì)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)產(chǎn)品模式，需要詳細(xì)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方可確認(rèn)；估方可確認(rèn)；在多物業(yè)組合型項(xiàng)目中，在方案設(shè)計(jì)條件的方向選擇中，除在多物業(yè)組合型項(xiàng)

56、目中，在方案設(shè)計(jì)條件的方向選擇中，除loft物業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)期以外，應(yīng)重點(diǎn)組織好自身項(xiàng)目各物業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力預(yù)期以外，應(yīng)重點(diǎn)組織好自身項(xiàng)目各類(lèi)型產(chǎn)品間的市場(chǎng)關(guān)系。類(lèi)型產(chǎn)品間的市場(chǎng)關(guān)系。loftloft開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系和項(xiàng)目的投資回報(bào)率市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系和項(xiàng)目的投資回報(bào)率在平層物業(yè)改為在平層物業(yè)改為loft的項(xiàng)目方向決策過(guò)程中，平層物業(yè)、的項(xiàng)目方向決策過(guò)程中，平層物業(yè)、loft物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值差別和新增投入成本的關(guān)系，項(xiàng)目投資回物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值差別和新增投入成本的關(guān)系，項(xiàng)目投資回報(bào)率與資金占用率的關(guān)系，是判斷能否以報(bào)率與資金占用率的關(guān)系，是判斷能否以loft模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)

57、行開(kāi)發(fā)的重要標(biāo)準(zhǔn)；重要標(biāo)準(zhǔn)；相當(dāng)部分的城市核心區(qū)內(nèi)，相當(dāng)部分的城市核心區(qū)內(nèi)，loft物業(yè)的溢價(jià)能力遠(yuǎn)高于邊緣物業(yè)的溢價(jià)能力遠(yuǎn)高于邊緣區(qū)項(xiàng)目；區(qū)項(xiàng)目；當(dāng)市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系相對(duì)較小，當(dāng)市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系相對(duì)較小，loft與平層價(jià)格接近，項(xiàng)目的投與平層價(jià)格接近，項(xiàng)目的投資回報(bào)率在資回報(bào)率在loft物業(yè)的狀態(tài)下，不增反減，物業(yè)的狀態(tài)下，不增反減，loft的開(kāi)發(fā)已失的開(kāi)發(fā)已失去意義去意義loftloft開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)資金杠桿作用在資金杠桿作用在loft開(kāi)發(fā)中的說(shuō)明開(kāi)發(fā)中的說(shuō)明loft物業(yè)在開(kāi)發(fā)中，建安和相關(guān)成本投入增多，一般需要精物業(yè)在開(kāi)發(fā)中，建安和相關(guān)成本投入增多，一般需要精裝修，又將是較大的資金投

58、入；裝修，又將是較大的資金投入；從自有資金一般占有總投資從自有資金一般占有總投資10-30%左右的常規(guī)狀態(tài)考慮，左右的常規(guī)狀態(tài)考慮，上述的新增成本如果能夠通過(guò)及時(shí)銷(xiāo)售，使用項(xiàng)目銷(xiāo)售回款進(jìn)行上述的新增成本如果能夠通過(guò)及時(shí)銷(xiāo)售，使用項(xiàng)目銷(xiāo)售回款進(jìn)行滾動(dòng)投入，通過(guò)資金杠桿的作用，項(xiàng)目自有資金盈利水平將由更滾動(dòng)投入，通過(guò)資金杠桿的作用，項(xiàng)目自有資金盈利水平將由更多的提高；反之，如市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況不佳，新增銷(xiāo)售難以及時(shí)跟上，多的提高；反之，如市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況不佳，新增銷(xiāo)售難以及時(shí)跟上，此部分新增成本多需要自有資金投入，則此部分新增成本多需要自有資金投入，則loft開(kāi)發(fā)方向在自有開(kāi)發(fā)方向在自有資金的盈利率評(píng)判角度

59、不占優(yōu)勢(shì)，此處需要在策劃和定位階段需資金的盈利率評(píng)判角度不占優(yōu)勢(shì)，此處需要在策劃和定位階段需要重點(diǎn)觀注。要重點(diǎn)觀注。loftloft開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)條件的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)形式loftloft物業(yè)從成本考慮，如以住為主要選擇方向，可選用剪力物業(yè)從成本考慮，如以住為主要選擇方向，可選用剪力墻模式，如以墻模式，如以sohosoho或偏向辦公為選擇方向，可選用框架剪力墻或偏向辦公為選擇方向，可選用框架剪力墻或框架結(jié)構(gòu)?；蚩蚣芙Y(jié)構(gòu)。loftloft產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型面積戶(hù)型面積依據(jù)市場(chǎng)情況不同選擇，一般標(biāo)準(zhǔn)是：依據(jù)市場(chǎng)情況不同選擇，一般標(biāo)準(zhǔn)是：loft產(chǎn)品完成加建后，產(chǎn)品完成加建后，比對(duì)同區(qū)

60、域的、同功能的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，在功能、總價(jià)關(guān)系上仍有較比對(duì)同區(qū)域的、同功能的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，在功能、總價(jià)關(guān)系上仍有較好的市場(chǎng)性?xún)r(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力。好的市場(chǎng)性?xún)r(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力。loft戶(hù)型一般偏小，北京市場(chǎng)出于產(chǎn)品形式和總價(jià)因素，主戶(hù)型一般偏小，北京市場(chǎng)出于產(chǎn)品形式和總價(jià)因素，主流面積為流面積為40-80平米。平米。室內(nèi)功能保證一定的靈活性和可變性，依照不同項(xiàng)目?jī)A向性的室內(nèi)功能保證一定的靈活性和可變性，依照不同項(xiàng)目?jī)A向性的物業(yè)最終使用用途，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的室內(nèi)功能配置。物業(yè)最終使用用途，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的室內(nèi)功能配置。loftloft產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品空間標(biāo)準(zhǔn)建筑層高建筑層高最理想狀態(tài)為，不同城市依照不同的當(dāng)?shù)匾?guī)范要求，依照上限