無訟閱讀｜匯總建設(shè)工程合同糾紛案件裁判規(guī)則15條

1、無訟閱讀丨匯總：建設(shè)工程合同糾紛案件裁判規(guī)則15 條整理人 /陳鑫范 陶鴻來源 /微信公眾號“律行天下（ lxtx-cxf ）”一、建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格，承包 人可以要求發(fā)包人參照合同約定結(jié)算支付工程價款 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適 用法律問題的解釋 （以下簡稱解釋 ）第二條規(guī)定：“建設(shè) 工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請 求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持?！?關(guān)鍵詞：合同無效；驗收合格；結(jié)算 規(guī)則詳解：對于經(jīng)竣工驗收合格的工程，合同被認定為無效 后，承包人可以請求按照合同約定支付工程款，發(fā)包人同樣 可以主張按合同約定支付工程款

2、，無論發(fā)包人或承包人選擇 與否，均應(yīng)參照合同約定，除非雙方另行協(xié)商一致以合同約 定的結(jié)算方式以外的其他方式結(jié)算。最高人民法院立案二庭在 2010 年 4 月 20 日致江西省高級人民法院的內(nèi)部函 （ 2010 民申字第 260 號）中也明確了以下觀點：關(guān)于訟爭工程價款 的確定應(yīng)依據(jù)鑒定結(jié)論還是參照合同約定的問題，涉及對 解釋第二條的理解問題。 解釋對于無效合同的工程 價款結(jié)算原則上是采取了參照合同約定結(jié)算的補償方式，雖 然其在表述中出現(xiàn)：“承包人請求參照合同約定支付工程價 款”，但這并不意味著承包人對于兩種折價補償方式享有選擇 權(quán)。 最高人民法院民一庭認為： 解釋第二條確立了建設(shè) 工程施工合同

3、無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格時的折價補 償原則，即：“參照合同約定支付工程價款”。該條并未賦予 承包人選擇參照合同約定或者工程定額標準進行結(jié)算的權(quán) 利，除非雙方另行協(xié)商一致同意按照定額價或市場價據(jù)實結(jié) 算，否則，一般應(yīng)參照合同約定支付工程價款。案件索引： 見民事審判指導(dǎo)與參考 （第 48 輯）第 112-118 頁。二、審計部門對建設(shè)資金的審計不影響建設(shè)單位與承建單位 的合同效力及履行最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程承包合同案件中雙方當事 人已確認的工程決算價款與審計部門審計的工程決算價款 不一致時如何適用法律問題的電話答復(fù)意見 （2001 ）民他字 第 2 號規(guī)定，審計是國家對建設(shè)單位的一種行政監(jiān)

4、督，不 影響建設(shè)單位與承建單位的合同效力。只有在合同明確約定 以審計結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)或者合同約定不明確、合同約定無 效的情況下，才能將審計結(jié)論作為判決的依據(jù)。 關(guān)鍵詞：審計結(jié)論；審計工程決算價；合同效力 規(guī)則詳解：對于國有投資項目，按照相關(guān)法律和政府財政支 付的規(guī)定和要求，需要進行審計，由此產(chǎn)生一個問題，在工 程款的結(jié)算上究竟是以當事人的約定，還是以審定結(jié)論作為計算工程款的依據(jù)？根據(jù)財政部關(guān)于加強建設(shè)項目工程預(yù) （結(jié)算）審查管理工作的通知規(guī)定，財政評審中心主要職 責(zé)是對國家財政投資項目實施監(jiān)督檢查，檢查監(jiān)督建設(shè)單位 有無違法違紀行為，但這種監(jiān)督職能不能延伸到民事領(lǐng)域， 更不能改變民事合同約定的

5、內(nèi)容。財政評審中心所出具的審 計結(jié)論是行政決定，不是人民法院據(jù)以審理民事案件的法定 依據(jù)。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程承包合同案件中 雙方當事人已確認的工程決算價款與審計部門審計的工程 決算價款不一致時如何適用法律問題的電話答復(fù)意見（2001 ）民他字第 2 號的規(guī)定，審計部門對建設(shè)資金的審計是國家 對建設(shè)單位基本建設(shè)資金的監(jiān)督管理行為，不影響建設(shè)單位 與承建單位的合同效力及履行。只有在合同明確約定以審計 結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)或者合同約定不明確、合同約定無效的情 況下，才能將審計結(jié)論作為判決的依據(jù)。案件索引：呼和浩特繞城公路建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司與河北 路橋集團有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案；見民

6、事審判 指導(dǎo)與參考 （第 52 輯）第 156-164 頁。三、當滿足一定條件時，發(fā)包人與第三方簽訂的合同導(dǎo)致的 違約責(zé)任損失可以納入建設(shè)工程施工合同被確認無效后 的過錯賠償范圍發(fā)包人與第三方簽訂的合同導(dǎo)致的違約責(zé)任損失能否 作為建設(shè)工程施工合同無效過錯責(zé)任賠償范圍，應(yīng)視具體情 況區(qū)別對待，需綜合分析無效合同當事人訂立合同的過錯、 履行合同過程中誠實信用原則違反的程度、無效合同當事人 的過錯與損失之間的因果關(guān)系等，在符合一定條件下可以納 入過錯賠償范圍。關(guān)鍵詞：合同無效；違約損失；賠償范圍規(guī)則詳解：合同法第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤 銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者

7、沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對 方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng) 的責(zé)任?！逼渲幸?guī)定的過錯賠償責(zé)任，并不限于“訂立合同過 程中”合同無效并不完全排除合同相關(guān)內(nèi)容對當事人的約束 力，特別是在合同僅違反法律、行政法規(guī)有關(guān)程序性規(guī)定而 當事人意思表示真實不損害國家、集體和他人利益的情形。 同時從平衡當事人利益角度考量，也應(yīng)當將符合一定條件的 發(fā)包人與第三方的違約責(zé)任損失納入合同無效過錯責(zé)任賠 償范圍，即根據(jù)無效合同當事人訂立合同的過錯、履行符合 真實意思表示的合同過程中誠實信用原則違反程度、無效合 同當事人的過錯與損失之間的因果關(guān)系等角度綜合分析。 最高人民

8、法院民一庭認為：建設(shè)工程施工合同被確認無效后， 發(fā)包人與第三人簽訂的房屋買賣合同因逾期交房發(fā)生的 違約損失，如果承包人在簽訂合同時或履行合同中已經(jīng)知道 或應(yīng)當知道該損失發(fā)生，且該損失與承包人的過錯有因果關(guān) 系，可以納入無效合同過錯責(zé)任賠償范圍。根據(jù)承包方訂立 合同、履行合同中的過錯責(zé)任程度及違反誠實信用原則的程 度，依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定判令其承擔相應(yīng)的責(zé)任。 案件索引：美蘭公司與大華公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴 案；見民事審判指導(dǎo)與參考 （第 53 輯）第 146-151 頁。四、因組織工程竣工驗收的主體不適格，質(zhì)監(jiān)部門出具的竣 工驗收報告不具有證明力合同法 第二百六十九條、 建設(shè)工程質(zhì)量

9、管理條例 第十六條規(guī)定，組織竣工驗收既是發(fā)包人的權(quán)利，也是發(fā)包 人的義務(wù)。發(fā)包人對建設(shè)工程組織驗收，是建設(shè)工程通過竣 工驗收的必經(jīng)程序。承包人未經(jīng)發(fā)包人同意以發(fā)包人名義組 織竣工驗收，因組織驗收主體不適格，驗收程序違法，不產(chǎn) 生工程竣工驗收效力。質(zhì)量監(jiān)督管理部門在沒有核實上述事 實情況下出具的竣工驗收報告，不具有證據(jù)的證明力，不應(yīng) 予以采納。關(guān)鍵詞：竣工驗收；適格主體；證明力 規(guī)則詳解：合同法第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工 后，發(fā)包人應(yīng)當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒布的施工驗 收規(guī)范和質(zhì)量驗收標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人 應(yīng)當按照約定支付價款。 ”建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 第十六 條規(guī)

10、定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后， 應(yīng)當組織設(shè)計、 施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收?！币勒丈鲜鲆?guī)定， 承包人完成的工程，即其交付的工作成果是否合格，要由發(fā) 包人進行驗收。在建設(shè)工程施工合同中，發(fā)包人對承包人工 作成果的驗收方式就是組織工程的竣工驗收，以確定承包人 交付的工程是否符合質(zhì)量約定。按照建筑行業(yè)解釋，建設(shè)工 程的竣工驗收，是指建設(shè)單位（發(fā)包人）收到施工單位（承 包人）的工程竣工驗收申請后，根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理法律 制度和建設(shè)工程竣工驗收技術(shù)標準，以及建設(shè)工程合同（勘 察設(shè)計合同、施工合同、監(jiān)理合同等）的約定，組織設(shè)計、 施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對建設(shè)工程查驗接收的行為。在 承

11、包人交付的工程通過竣工驗收合格的情況下，發(fā)包人應(yīng)當 接受工程并支付價款。承包人未經(jīng)發(fā)包人同意以發(fā)包人名義 組織竣工驗收，因組織驗收主體不適格，驗收程序違法，不 產(chǎn)生工程竣工驗收效力。質(zhì)量監(jiān)督管理部門在沒有核實上述 事實情況下出具的竣工驗收報告，不具有證據(jù)的證明力，不 應(yīng)予以采納。案件索引：再審： （2010 ）民提字第 210 號，見民事審判 指導(dǎo)與參考 （第 54 輯）第 134 頁 -148 頁。五、建設(shè)工程施工合同解除后承包人仍享有建設(shè)工程優(yōu)先受 償權(quán)建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的勞動與 建筑材料已經(jīng)物化到建筑工程中，從建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)保 護施工人的立法本意出發(fā)，合同解除后

12、，承包人對于涉案工 程仍應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。 關(guān)鍵詞：合同解除；優(yōu)先受償權(quán)；承包人 規(guī)則詳解：建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，是指承包人在發(fā)包人不依 約支付工程價款時，可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或申請 人民法院將該工程拍賣，對折價或拍賣所得價款，承包人有 優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款的優(yōu)先受償權(quán)是我國合同法第二百 八十六條賦予承包人的權(quán)利，該規(guī)定考慮到承包人的勞動已 經(jīng)物化在建筑物當中，當發(fā)包人不能按照約定支付工程款時， 承包人就可以申請人民法院依法拍賣工程，而從中優(yōu)先受償。 既然是法律特別賦予承包人的權(quán)利，就應(yīng)盡可能保護這種權(quán) 利。因此，合同解除后，承包人仍然享有優(yōu)先受償權(quán)。 案件索引：陜西建工集團第五建筑工

13、程有限公司與陜西鎧達 投資集團有限公司建筑工程施工合同糾紛上訴案；見民事 審判指導(dǎo)與參考 （第 55 輯）第 150-168 頁。六、當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與 經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中 標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù) 當事人對于工程價款的重大變更，屬于合同的實質(zhì)性內(nèi) 容。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案 件適用法律問題的解釋第二十一條的規(guī)定，當事人就同一 建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標 合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。關(guān)鍵詞：合同變更；實質(zhì)性條款；備案 規(guī)則詳解：合同的變更是

14、法律賦予合同當事人的一項基本權(quán) 利，因此，如何正確區(qū)分合同的變更與規(guī)避中標合同的界限， 在審理建設(shè)工程施工合同糾紛中顯得尤為重要。合同的變更， 是指合同在成立之后，尚未履行或者未完全履行以前，雙方 當事人就合同的內(nèi)容進行修改或者補充的行為。正常的合同 變更受到法律保護，但以變更合同之名行簽訂“黑白合同”之 實的行為將受到法律的打擊。 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè) 工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十一條明 確規(guī)定：“當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合 同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案 的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。 ”所謂合同的實質(zhì)性內(nèi) 容，是指影響或者決

15、定當事人基本權(quán)利義務(wù)的條款，一般指 合同約定的工程價款、工程質(zhì)量和工程期限。在合同實質(zhì)性 內(nèi)容之外變更中標合同的，不屬于簽訂“黑白合同”。如何確 定背離中標合同實質(zhì)性內(nèi)容并將這一標準進行量化，在一定 程度上存在著法官的自由裁量，但原則是明確的，即以中標 合同作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。案件索引：（2012 ）津高民一初字第 1 號、（2013 ）民一終 字第 67 號，見民事審判指導(dǎo)與參考 （第 57 輯）第 157 頁 -171 頁。七、實際施工人與承包人約定仲裁的情況下不能起訴發(fā)包人 實際施工人與轉(zhuǎn)包人或者違法分包人之間約定了仲裁 條款，實際施工人不得以最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程 施工合同糾

16、紛案件適用法律問題的解釋第二十六條的規(guī)定 為依據(jù)起訴發(fā)包人。關(guān)鍵詞：仲裁條款；管轄；轉(zhuǎn)包規(guī)則詳解：最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛 案件適用法律問題的解釋 第二十六條規(guī)定：“實際施工人以 轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的， 人民法院應(yīng)當依法受理。 實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加 轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程 價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責(zé)任?！北緱l司法解釋第一款確立了實際施工人工程價款請求權(quán)的一般規(guī)則，即實際施工人 可以依法起訴與其具有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人；第 二款明確了實際施工人工程價款請求權(quán)的例外救濟，即實際 施工人可以要求發(fā)包人在

17、欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工 人承擔責(zé)任。 依據(jù)上述條款規(guī)定，實際施工人能否向發(fā)包 人主張權(quán)利，取決于實際施工人與轉(zhuǎn)包人、違法分包人之間 的合同關(guān)系，而非發(fā)包人與轉(zhuǎn)包人、違法分包人之間的合同 關(guān)系，同時還取決于發(fā)包人是否存在欠付工程價款的事實。 實際施工人主張工程價款的基礎(chǔ)法律關(guān)系是其與轉(zhuǎn)包人、違 法分包人之間的合同關(guān)系，若雙方在合同中約定了仲裁條款， 排除了法院管轄權(quán)，那么實際施工人將發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人、違 法分包人作為共同被告起訴，違背了合同中仲裁條款的約定， 也違反了仲裁法第五條的規(guī)定，人民法院不予受理。即使實 際施工人與轉(zhuǎn)包人、違法分包人之間的合同因?qū)嶋H施工人不 具有相關(guān)資質(zhì)而無效，也不影

18、響仲裁條款的效力，因為合同 法第五十七條規(guī)定： “合同無效、被撤銷或者終止的， 不影響 合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力?！?案件索引：（ 2014 ）隴民初字第 01 號、（2014 ）甘民一終字 第 113 號、（2014 ）民申字第 1591 號，見民事審判指導(dǎo) 與參考（第 60 輯）第 190 頁 -199 頁。八、違反招投標法規(guī)定簽訂的建設(shè)工程施工合同應(yīng)當認定無 效，違約責(zé)任條款失去效力 違反招投標法規(guī)定簽訂的建設(shè)工程施工合同應(yīng)當認定 為無效，認定合同無效后違約責(zé)任條款失去效力，應(yīng)依據(jù)合 同法第五十八條的規(guī)定進行處理。 關(guān)鍵詞：招投標法；合同無效；違約責(zé)任 規(guī)則詳解：合同

19、法第五十二條第（五）款規(guī)定：違反法律、 行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效。 最高人民法院關(guān)于適 用若干問題的解釋（二） 第十四條規(guī)定；“合同法第五 十二條第 （五） 項規(guī)定的強制性規(guī)定'，是指效力性強制性規(guī) 定?！鄙鲜鲆?guī)定區(qū)分了效力性強制性規(guī)范和管理性強制性規(guī)范， 并明確了只有違反效力性規(guī)定的合同才作為無效合同，而違 反管理性規(guī)范的合同，可以由有關(guān)機關(guān)對當事人實施行政處 罰，但并不影響合同的效力。 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè) 工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第一條明確規(guī) 定：建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當根據(jù)合同 法第五十二條第（五）項的規(guī)定，認定無效： （ 1）承包人未

20、取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的； （ 2）沒有資質(zhì) 的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的； （3 ）建設(shè) 工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。 從建設(shè)工程 司法解釋明確規(guī)定的情況下來看，招投標法的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當 屬于效力性強制性規(guī)定，違反招投標法規(guī)定而簽訂的建設(shè)工 程施工合同應(yīng)當認定為無效。合同認定無效后，違約責(zé)任條 款自然失去效力，因為違約責(zé)任是以合同有效為前提的。建 設(shè)工程施工合同雖然作為特殊的一類合同，但并未脫離一般 合同的范疇，因此合同無效后，應(yīng)當適用合同法中對于無效 合同處理的規(guī)定，具體參照合同法第五十八條相關(guān)的規(guī)定。 （第五十八條： “合同無效或者被撤銷后， 因該合

21、同取得的財 產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折 價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙 方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任?！保?案件索引：（2012 ）晉民初字第 9 號、（2014 ）民一終字第 72 號，見民事審判指導(dǎo)與參考 （第 61 輯）第 231 頁 -243 頁。九、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的范圍不包括因發(fā)包人違約所 造成的損失最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批 復(fù)第三條規(guī)定：“建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當 支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承 包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。承包人訴訟請求中所主張 的因發(fā)包人違

22、約造成的停窩工損失和材料價差損失，不屬于 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍，承包人請求對上述兩 部分款項行使優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。關(guān)鍵詞：優(yōu)先受償權(quán)；實際支出；違約損失規(guī)則詳解：最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問 題的批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和 辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依據(jù)中華人民共和國合同法第二 百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu) 先于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！苯ㄔO(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)所保護的 范圍系投入或者物化到建設(shè)工程中、對建設(shè)工程所產(chǎn)生增值 部分的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，在發(fā)包人 欠付工程款的情況下，施工人由于無法取回其“實際投

23、入”或 者物化到建設(shè)工程中的該部分價值，從而設(shè)定了一種對拍賣 價款的物上代位，即施工人可以從該工程款拍賣或者折價價 款中優(yōu)先取得其實際投入或者物化到建設(shè)工程中的價值；而 對于未“實際投入”到建筑物中的價值，無論其表現(xiàn)形式如何， 均不能對建設(shè)工程取得優(yōu)先受償?shù)牡匚弧；诖?，能夠行?建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍不包括因發(fā)包人違約 導(dǎo)致的損失。案件索引：（2014 ）民一終字第 56 號，見民事審判指導(dǎo)與 參考（第 62 輯）第 164 頁 -182 頁。 十、雙方當事人對于工程沒有明確的交接手續(xù)，可以工程實 際投入使用時間作為計算欠付工程款的起息點 雙方當事人對于工程沒有明確的交接手續(xù)，可以

24、依據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用 法律問題的解釋第十八條的規(guī)定，以工程實際投入使用時 間作為計算欠付工程款的起息點。 關(guān)鍵詞：交付；投入使用；利息 規(guī)則詳解：從法理上而言，工程款利息屬于法定孳息，應(yīng)當 自工程欠款發(fā)生時起算，但建設(shè)工程多數(shù)為按形象進度付款， 許多案件難以確定工程款的起算時間。一般來講，合同對于 利息起算時間有約定的，應(yīng)當遵從當事人的約定，既尊重了 當事人的意思自治，也體現(xiàn)了合同全面實際履行的原則。但 是，在當事人對于支付欠付工程價款沒有約定或者約定不明 確的情況下，則應(yīng)當適用最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程 施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十八條規(guī)定，該

25、條規(guī)定：利息從應(yīng)付工程價款之日計付。當事人對付款時間 沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應(yīng)付款時間：（ 1） 建設(shè)工程已實際交付的，為交付之日； （ 2）建設(shè)工程沒有交 付的，為提交竣工結(jié)算文件之日； （3 ）建設(shè)工程未交付，工 程價款也未結(jié)算的，為當事人起訴之日。從上述規(guī)定看，建 設(shè)工程已經(jīng)實際支付的，應(yīng)當以交付之日作為計算涉案欠付 工程款的起息點。原因則在于，交付后發(fā)包人對訟爭建設(shè)工 程已經(jīng)實際控制，有條件對訟爭房屋行使占有、使用、收益 的權(quán)利。這種情況下，發(fā)包人已經(jīng)受益了，仍然欠付承包人 工程款，雙方的權(quán)利義務(wù)顯然不對等，因此應(yīng)從此時計算欠 付工程款的利息。而對于交付如何理解，應(yīng)當是既

26、包括現(xiàn)實 交付，也包括擬制交付的，即將涉案工程的控制權(quán)轉(zhuǎn)交給發(fā) 包人。對于雙方當事人沒有明確的支付行為，亦缺乏明確的 交接手續(xù)的情形，應(yīng)當以涉案工程實際投入使用之時，擬制 為交付之日。案件索引：（2014 ）民一終字第 54 號，見民事審判指導(dǎo)與 參考（第 63 輯）第 168-185 頁。十一、當事人一方向?qū)Ψ桨l(fā)出載明變更合同之意思表示的 承諾書，在對方當事人未明確認可時，不發(fā)生合同變更 的法律后果合同一方將載有合同變更內(nèi)容的承諾書發(fā)給對方， 對方?jīng)]有作出任何表示，不產(chǎn)生合同要約承諾雙方意思表示 的后果，即合同沒有變更。關(guān)鍵詞：合同性質(zhì)；合同內(nèi)容；意思表示 規(guī)則詳解：合同法第七十七條規(guī)定，當

27、事人協(xié)商一致， 可以變更合同。付款時間是合同的主要內(nèi)容。合同約定的付 款時間的變更是合同變更。合同變更實際上是合同內(nèi)容變更 部分的重新訂立，應(yīng)符合合同法關(guān)于合同訂立的規(guī)定。 合同一方將載有合同變更內(nèi)容的承諾書發(fā)給對方，對方 沒有作出任何表示，不產(chǎn)生合同要約承諾雙方意思表示的后 果，即合同沒有變更。根據(jù)合同法第二十二條的規(guī)定， 承諾應(yīng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可 以通過行為作出承諾的除外。 在本案中，廣發(fā)公司的承 諾書應(yīng)視為廣發(fā)公司對合同付款時間進行變更的要約。大 鵬公司對廣發(fā)公司發(fā)出的要約沒有作出承諾的意思表示，廣 發(fā)公司亦未提供根據(jù)雙方交易習(xí)慣可以默認的方式表示承 諾的證據(jù)

28、。大鵬公司與廣發(fā)公司聯(lián)合向鄭州市政府寫報告要 求市政府解決上訪職工干擾開發(fā)的問題，并不能理解為大鵬 公司接受了廣發(fā)公司的承諾，因為，該報告沒有對此問題的 表述。在大鵬公司否認對廣發(fā)公司的要約作出承諾的情況下， 應(yīng)認定雙方未就合同約定的付款時間達成變更協(xié)議，廣發(fā)公 司的付款義務(wù)仍應(yīng)按合同約定的時間履行。 案例索引：二審：最高人民法院（ 2005 ）民一終字第 120 號民事判決，見民事審判指導(dǎo)與參考（第 38 集）第 272-282 頁。十二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方因與第三人的糾紛導(dǎo)致 土地被法院查封，受讓方有權(quán)中止支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款 在履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同的

29、轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)承擔法定的瑕疵擔保責(zé)任。如果因轉(zhuǎn)讓方與 第三人的糾紛，導(dǎo)致涉案土地被法院查封，受讓方有權(quán)中止 支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款。關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；瑕疵擔保責(zé)任；土地轉(zhuǎn)讓款 規(guī)則詳解：依照合同法第一百五十條的規(guī)定：“出賣人就 交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利 的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。 ”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn) 讓方，應(yīng)承擔法定的瑕疵擔保責(zé)任，應(yīng)保證第三人不會就標 的物向受讓方提出任何權(quán)利要求。 合同法第一百五十二 條規(guī)定：“買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標的物主張權(quán) 利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當擔保的 除外。” 在本案中，僑實公司作為土地使用

30、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn) 讓方，應(yīng)承擔法定的瑕疵擔保責(zé)任，應(yīng)保證第三人不會就標 的物向金盛公司提出任何權(quán)利要求。而由于僑實公司與中興 公司存在前期合作的糾紛，導(dǎo)致涉案土地一再被法院查封， 僑實公司違反了法定的瑕疵擔保義務(wù)。金盛公司在涉案土地 被法院解除查封之前，有權(quán)中止支付相應(yīng)的項目轉(zhuǎn)讓補償款。 案例索引：（2006 ）粵高法民一初字第 16 號，見民事審判 指導(dǎo)與參考（第 36 集）第 189-205 頁。十三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不能以后手當時尚未取得房地產(chǎn)權(quán)屬 證書為由認定后手與第三人之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效；基 于后手對第三人隱瞞了其已將涉案房地產(chǎn)的部分標的物再 次轉(zhuǎn)讓給前手的事實，即應(yīng)認定后手的行為

31、對第三人構(gòu)成欺 詐，第三人因此依法享有撤銷權(quán)根據(jù)個案情況審查第三人提起的撤銷權(quán)之訴，有利于減 少訟累和提高司法效率。關(guān)鍵詞：合同效力；撤銷權(quán)；欺詐 規(guī)則詳解：當事人所簽訂合同約定的“名”與“實”不符時，應(yīng)當 根據(jù)“實”即合同中約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來認定合同的性質(zhì)； 在房地產(chǎn)連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛中，前手合法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后， 將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給后手，雖然尚未及時辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)， 但前手同意后手將該房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓給第三人并待日后條 件成就時通知后手辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，應(yīng)認定后手的轉(zhuǎn)讓 行為屬于有權(quán)處分，故后手與第三人之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 不屬于城市房地產(chǎn)管理法 第三十八條規(guī)定的“未依法登記 領(lǐng)取權(quán)屬證

32、書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的情形， 即不能以后手當時 尚未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書為由認定后手與第三人之間的房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效；基于后手對第三人隱瞞了其已將涉案房 地產(chǎn)的部分標的物再次轉(zhuǎn)讓給前手的事實，即應(yīng)認定后手的 行為對第三人構(gòu)成欺詐，第三人因此依法享有撤銷權(quán)；根據(jù) 個案情況審查第三人提起的撤銷權(quán)之訴，有利于減少訟累和 提高司法效率。案例索引：（2005 ）鄂民一初字第 3 號，見民事審判指導(dǎo) 與參考（第 32 集）第 182-206 頁。 十四、承租人就行使優(yōu)先購買權(quán)與出租人發(fā)生爭議，不受雙 方租賃合同中仲裁條款的約束在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，當事人就承租人 行使優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生爭議時，任何一方有權(quán)向人民法院起訴， 而不是只能向合同約定的仲裁委員會申請仲裁。 關(guān)鍵詞：租賃合同；優(yōu)先購買權(quán)；仲裁條款 規(guī)則詳解：在房屋租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，當事 人就承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生爭議時，任何一方是否有權(quán)向 人民法院起訴，還是只能向合同中約定的仲裁委員會申請仲 裁。主要可以從以下三個方面對這一問題進行分析：第一，