2007北京復(fù)地天賦頂級(jí)公寓項(xiàng)目3號(hào)樓產(chǎn)品策劃書

1、復(fù)地天賦復(fù)地天賦3號(hào)樓號(hào)樓產(chǎn)品策劃書產(chǎn)品策劃書 匯報(bào)框架匯報(bào)框架項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)目目 目目開開 開開發(fā)發(fā) 發(fā)發(fā)背背 背背景景 景景分分 分分析析 析析項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)目目 目目面面 面面臨臨 臨臨的的 的的核核 核核心心 心心問問 問問題題 題題基基 基基礎(chǔ)礎(chǔ) 礎(chǔ)礎(chǔ)研研 研研究究 究究本本 本本項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)目目 目目定定 定定位位 位位產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)品品 品品策策 策策劃劃 劃劃建建 建建議議 議議建筑方案設(shè)計(jì)建議建筑方案設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)品品 品品評(píng)評(píng) 評(píng)評(píng)估估 估估設(shè)備設(shè)施建議設(shè)備設(shè)施建議項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目開發(fā)背景分析 項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃條件 開發(fā)

2、目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃條件83670 項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)背景分析背景分析項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃條件總建筑面積：總建筑面積：83670其中：其中：地上建筑面積：地上建筑面積：54070地下建筑面積：地下建筑面積：29600住宅建筑面積：住宅建筑面積：47762商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：6200地下車庫及設(shè)備用房建筑面積：地下車庫及設(shè)備用房建筑面積：29600綠化率：綠化率：3030容積率：容積率：4.24機(jī)動(dòng)停車位：地上機(jī)動(dòng)停車位：地上5輛，地下輛，地下380輛輛開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)立足于本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)立足于“品品牌塑造牌塑造”和和“相應(yīng)收益相應(yīng)收益”。 土地價(jià)值的提煉土地價(jià)值的

3、提煉證實(shí)投資價(jià)值的提升證實(shí)投資價(jià)值的提升 。 高價(jià)值的土地創(chuàng)造出高價(jià)值的土地創(chuàng)造出高附高附加價(jià)值的產(chǎn)品加價(jià)值的產(chǎn)品。 項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)背景分析背景分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)立足于本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)立足于“品品牌塑造牌塑造”和和“相應(yīng)收益相應(yīng)收益”。 土地價(jià)值的提煉土地價(jià)值的提煉證實(shí)投資價(jià)值的提升證實(shí)投資價(jià)值的提升 。 高價(jià)值的土地創(chuàng)造出高價(jià)值的土地創(chuàng)造出高附高附加價(jià)值的產(chǎn)品加價(jià)值的產(chǎn)品。項(xiàng)目面臨的核心問題項(xiàng)目面臨的核心問題 3號(hào)樓與號(hào)樓與2號(hào)樓的關(guān)系與號(hào)樓的關(guān)系與和諧性？和諧性？號(hào)樓與號(hào)樓與23 “ 項(xiàng)目面臨項(xiàng)目面臨的核心問題的核心問題從供需市場(chǎng)特征考察：從供需市場(chǎng)特征考察： 本項(xiàng)目本項(xiàng)目3

4、號(hào)樓是否有成為號(hào)樓是否有成為“豪宅豪宅”的的可能性？可能性？ 3號(hào)樓與號(hào)樓與2號(hào)樓的關(guān)系與和諧性？號(hào)樓的關(guān)系與和諧性？基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 研研 究究基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 研研 究究 高端公寓市場(chǎng)項(xiàng)目的選取與分布高端公寓市場(chǎng)項(xiàng)目的選取與分布 高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)狀況高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)狀況 高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交價(jià)格高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交價(jià)格 高端公寓市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)高端公寓市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)18000 /m2以上高檔公寓分布圖18000元元/m 高端公寓市場(chǎng)項(xiàng)目的選取與分布（共計(jì)高端公寓市場(chǎng)項(xiàng)目的選取與分布（共計(jì)2323個(gè)項(xiàng)目）個(gè)項(xiàng)目）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)18000 /m2以上高檔公寓分布

5、圖naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號(hào)公寓、公園大道、順上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號(hào)公寓、公園大道、順東部區(qū)域西部區(qū)域景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、us聯(lián)邦公寓、聯(lián)邦公寓、華遠(yuǎn)裘馬都、新城國際華遠(yuǎn)裘馬都、新城國際3期、世界城、星河灣二期期、世界城、星河灣二期萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長河灣萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長河灣07年年 高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)狀況高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)狀況 取證供應(yīng)量取證供應(yīng)量 取證供應(yīng)量的戶型配比取證供應(yīng)量的戶型配比 截至截至

6、07年年2月份的現(xiàn)供應(yīng)量月份的現(xiàn)供應(yīng)量 現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比772311-13樓樓 取證供應(yīng)量取證供應(yīng)量 （以（以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)）下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)）區(qū)域區(qū)域東部區(qū)東部區(qū)域域西部區(qū)西部區(qū)域域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱naga上院上院順景園順景園銀鉆公寓銀鉆公寓北京花園北京花園銀泰中心銀泰中心東方之子?xùn)|方之子昆侖公寓昆侖公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都九號(hào)公寓九號(hào)公寓公園大道公園大道維多利亞花園維多利亞花園皇石國際公寓皇石國際公寓新城國際三期新城國際三期星河灣二期星河灣二期世界城世界城合計(jì)合計(jì)萬城華府萬城華府緣溪堂緣溪堂西城晶華西城晶華立方庭立方

7、庭錦官苑二期錦官苑二期融澤府融澤府長河灣長河灣11-13樓樓合計(jì)合計(jì)總計(jì)總計(jì)取證量取證量1041458701242602936502429482141664922287195555566300799675156764526178172取證面積取證面積46577.3410191761642.843610155621.9926495.1510514.6360377.19143157.870368.53227952399882574080282.1188776.9561219.71136732.23173636.2312282578892.0834151.9224990.4220090.791629

8、6.59470883.031607615.26由上表可知，截至由上表可知，截至2007年年2月份單價(jià)在月份單價(jià)在18000元元/以上的北京市高以上的北京市高端公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量為端公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量為8172套，取證面積接近套，取證面積接近161萬平米。萬平米。其中西部區(qū)域的高端公寓項(xiàng)目達(dá)到了其中西部區(qū)域的高端公寓項(xiàng)目達(dá)到了2617套，取證面積套，取證面積47萬，萬，超過總量的四分之一。超過總量的四分之一。由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)以及土地的稀缺因素，導(dǎo)致北由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)以及土地的稀缺因素，導(dǎo)致北京高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)京高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目

9、主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭也要大過于西部地區(qū)。爭也要大過于西部地區(qū)。 取證供應(yīng)量的戶型配比取證供應(yīng)量的戶型配比區(qū)域區(qū)域戶型配比戶型配比名稱名稱300以下以下300400400500500600600以上以上合計(jì)合計(jì)東部東部區(qū)域區(qū)域457482%69513%1112%1262%491%5555西部西部區(qū)域區(qū)域合計(jì)合計(jì)2005657976.6%80.5%498119319.1%15%581692.2%2.07%431691.6%2%13620.5%0.76%26178172 無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場(chǎng)，無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場(chǎng)，300以下的戶型以下的戶型

10、供應(yīng)量最大，共有供應(yīng)量最大，共有6312套，占到總供應(yīng)量的套，占到總供應(yīng)量的80； 其次是其次是300400之間的戶型產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的之間的戶型產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的15左右。左右。 其中西部區(qū)域市場(chǎng)其中西部區(qū)域市場(chǎng)300400的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場(chǎng)判斷有所不同。由此可見東西部之間的主觀市場(chǎng)判斷有所不同。東部區(qū)域各項(xiàng)目供應(yīng)量戶型配比東部區(qū)域各項(xiàng)目供應(yīng)量戶型配比戶型配比項(xiàng)目名稱naga上院上院順景園銀鉆公寓北京花園銀泰中心東方之子昆侖公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都九號(hào)公寓公園大道維多利亞花園皇石國際公寓新城國際三期星河灣二期世界

11、城合計(jì)300以下以下-28870124220-28960415266321216548492671457482%3004008018-2464-446532852-7664669513%400500 -28-821-29-124-1112%500600 -68-165-3-1-33-1262%600 以上以上243-2-5-132491%合計(jì)10414587012426077232936502429482141664922287195555 東部區(qū)域高端市場(chǎng)中，東部區(qū)域高端市場(chǎng)中，300平米以下的戶型供應(yīng)量最大，為平米以下的戶型供應(yīng)量最大，為4574套，套，占東部區(qū)域高端公寓總體供應(yīng)量的占東部

12、區(qū)域高端公寓總體供應(yīng)量的82，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)品；品； 其次是其次是300400平米之間的戶型供應(yīng)量為平米之間的戶型供應(yīng)量為695套，占供應(yīng)量的套，占供應(yīng)量的13； 戶型面積越大的產(chǎn)品，供應(yīng)的樓盤數(shù)量越少，供應(yīng)的套數(shù)也有限。戶型面積越大的產(chǎn)品，供應(yīng)的樓盤數(shù)量越少，供應(yīng)的套數(shù)也有限。11-13樓樓西部區(qū)域各項(xiàng)目供應(yīng)量戶型配比西部區(qū)域各項(xiàng)目供應(yīng)量戶型配比戶型配比項(xiàng)目名稱萬城華府緣溪堂西城晶華立方庭錦官苑二期融澤府長河灣11-13合計(jì)300以下以下245217976751566645200576.6%3004003211662-9-49819.1%400500-

13、57-1-582.2%500600-43-431.6%600 以上以上-13-130.5%合計(jì)56630079967515676452617 西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以300平米以下為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，供平米以下為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，供應(yīng)量為應(yīng)量為2005套，占西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量的套，占西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量的76.6； 300400平米之間的戶型供應(yīng)量也較大，達(dá)到了498套，占西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量的高端公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量的19.1； 擁有擁有400平米以上產(chǎn)品供應(yīng)量的項(xiàng)目較少。平米以上產(chǎn)品供應(yīng)量的項(xiàng)目較少。115540207141915911-1

14、3樓樓 截至截至0707年年2月份的現(xiàn)供應(yīng)月份的現(xiàn)供應(yīng)量量 截至截至2007年年2月底，北京市單價(jià)在月底，北京市單價(jià)在18000元/平米以上的高端公寓現(xiàn)供應(yīng)量為量為4521套，占總供應(yīng)量的套，占總供應(yīng)量的55；區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱naga上院上院順景園順景園銀鉆公寓銀鉆公寓北京花園北京花園銀泰中心銀泰中心東方之子?xùn)|方之子昆侖公寓昆侖公寓現(xiàn)供應(yīng)量（套）現(xiàn)供應(yīng)量（套）85139785 其中東部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量其中東部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量為為3482套，占總現(xiàn)供應(yīng)量的套，占總現(xiàn)供應(yīng)量的77； 其中西部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量其中西部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量為為1039套，占總現(xiàn)供應(yīng)量的套，占總現(xiàn)供應(yīng)

15、量的23； 東區(qū)供應(yīng)量約為西區(qū)供應(yīng)量的三東區(qū)供應(yīng)量約為西區(qū)供應(yīng)量的三倍，東區(qū)高端公寓的競(jìng)爭要遠(yuǎn)高于倍，東區(qū)高端公寓的競(jìng)爭要遠(yuǎn)高于西區(qū)。西區(qū)。東東部部區(qū)區(qū)域域西西部部區(qū)區(qū)域域us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都九號(hào)公寓九號(hào)公寓公園大道公園大道維多利亞花園維多利亞花園皇石國際公寓皇石國際公寓新城國際三期新城國際三期星河灣二期星河灣二期世界城世界城合計(jì)合計(jì)萬城華府萬城華府緣溪堂緣溪堂西城晶華西城晶華立方庭立方庭錦官苑二期錦官苑二期融澤府融澤府長河灣長河灣11-13樓樓合計(jì)合計(jì)總計(jì)總計(jì)244476166571146413482121175421111131433710394521 現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比

16、現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比戶型配比戶型配比區(qū)域名稱區(qū)域名稱300以下以下300400400500500600600以上以上合計(jì)合計(jì)東部區(qū)域東部區(qū)域西部區(qū)域西部區(qū)域合計(jì)合計(jì)289778236798375.381.43441745181016.811974914634.73.231052112632339135211.31.15348210394521 在在4521套現(xiàn)供應(yīng)量中，套現(xiàn)供應(yīng)量中，300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部區(qū)域約為西部區(qū)域的區(qū)域約為西部區(qū)域的3.7倍；倍； 西部區(qū)域仍然在西部區(qū)域仍然在300以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例上要略高于東部以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例

17、上要略高于東部區(qū)域，但實(shí)際供應(yīng)套數(shù)僅為東部的一半。區(qū)域，但實(shí)際供應(yīng)套數(shù)僅為東部的一半。東部區(qū)域各項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比東部區(qū)域各項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比項(xiàng)目名稱300以下以下300400戶型配比400500 500600 600 以上以上合計(jì)naga上院上院順景園銀鉆公寓北京花園銀泰中心東方之子昆侖公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都九號(hào)公寓公園大道維多利亞花園皇石國際公寓新城國際三期星河灣二期世界城合計(jì)-267851121-24043085331127141171601289783%6618-2032-44648242-7393834410%-28-718-26-117-973%-64-141-3-

18、23-1053%193-2-4-92391%851397851155402024447616657114714191596413482 東部區(qū)域東部區(qū)域3482套的高端公寓中，套的高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為2897套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的83； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的供應(yīng)量的10； 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量所占比例較少。11-13樓樓西部區(qū)域各項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比西部區(qū)域各項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比項(xiàng)目名稱300以下以下300400戶型配比400500 500600 600 以上以上合計(jì)萬城華府緣溪堂西城

19、晶華立方庭錦官苑二期融澤府長河灣11-13合計(jì)408419111131363778275.26%81852-6-17416.75%-48-1-494.72%-21-212.02%-13-131.25%12117542111113143371039 西部區(qū)域西部區(qū)域1039套高端公寓中，套高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為782套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的75.26； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為174套，所占比例為16.75； 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量較少。07年年 高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交價(jià)格高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交

20、價(jià)格 整體銷售狀況（截至整體銷售狀況（截至07年年2月份的銷售狀況）月份的銷售狀況） 06年年1月月0707年年2月各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的月各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比戶型配比 價(jià)格分析價(jià)格分析 西部區(qū)域總價(jià)分析（已售產(chǎn)品總價(jià)）西部區(qū)域總價(jià)分析（已售產(chǎn)品總價(jià)） 西部區(qū)域西部區(qū)域0707年年2月份當(dāng)月的成交均月份當(dāng)月的成交均價(jià)價(jià) 月均銷售和月均回款月均銷售和月均回款 整體銷售狀況（截至整體銷售狀況（截至0707年年2月份的銷售狀況）月份的銷售狀況）300以下以下300400 400500 500600 600 以上以上項(xiàng)目名稱東部西部合計(jì)供應(yīng)量555526178172銷售量207315783651銷售

21、率37%60%45%取證457420056579售出167712232900比率37%67%44%取證6954981193售出351324675比率50%6557%取證11158169售出14923比率13%16%14%取證12643169售出212243比率17%51%25%取證491362售出10-10比率21%-17% 在總體在總體3651套的銷售量中，套的銷售量中，300400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達(dá)到了平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達(dá)到了57； 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為44； 400500平米之間的戶型銷售率最低，為14； 500600平米之間的戶型銷售率較4005

22、00平米的產(chǎn)品銷售率相比有較大提升，達(dá)到了達(dá)到了25； 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售率為17，高于400500平米之間的戶型銷售率。 06年年1月月0707年年2月各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比月各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場(chǎng)各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場(chǎng)各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤開盤時(shí)間時(shí)間03.6項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱公園大道公園大道供應(yīng)量供應(yīng)量948銷售量銷售量891銷售率銷售率94%300以下以下取證取證 售出售出663630300400取證取證 售出售出285261400500取證取證 售出售出500600取證取證 售出售出600以上以上取證取證 售出售出03.9東

23、方之子?xùn)|方之子773748%6432815404.9順景園順景園14564%28218-28-6843-05.3北京花園北京花園12411391%12411305.9維多利亞花園維多利亞花園21410047%2121002-05.9皇石國際皇石國際1669557%165941105.1005.11銀泰中心銀泰中心naga上院上院2601042051979%18%220199248041416224505.12九號(hào)公寓九號(hào)公寓2427631%152675352933-5106.05銀鉆公寓銀鉆公寓8708510%8708506.07us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓2934917%289494-06.08昆侖

24、公寓昆侖公寓23313%2132-06.09華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都65017427%60417446-06.10新城國際三期新城國際三期4927315%484737-1-06.12星河灣二期星河灣二期2286930%92216627247331013407.01世界城世界城7197811%671704682-合計(jì)合計(jì)5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21% 東部高端公寓市場(chǎng)東部高端公寓市場(chǎng)300400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最佳，平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最佳，銷售率達(dá)到了銷售率達(dá)到了50。 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率其次

25、，為37，與東部區(qū)域整體的銷售率持平。東部區(qū)域供應(yīng)量最大的為的銷售率持平。東部區(qū)域供應(yīng)量最大的為 300平米以下的產(chǎn)品，但銷售率最佳的是銷售率最佳的是300400平米之間的中等戶型產(chǎn)品。平米之間的中等戶型產(chǎn)品。 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售狀況也較為良好，銷售率為21；由此說明由此說明600平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場(chǎng)需平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場(chǎng)需求，呈現(xiàn)出頂級(jí)分化的市場(chǎng)表現(xiàn)。求，呈現(xiàn)出頂級(jí)分化的市場(chǎng)表現(xiàn)。11-13樓樓西部高端公寓市場(chǎng)各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比西部高端公寓市場(chǎng)各項(xiàng)目已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤開盤時(shí)間時(shí)間04.08項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬城華府萬城華府供應(yīng)

26、量供應(yīng)量566銷售量銷售量445銷售率銷售率79%300以下以下取證取證 售出售出245205300400取證取證 售出售出321240400500取證取證 售出售出500600取證取證 售出售出600以上以上取證取證 取證取證05.10緣溪堂緣溪堂30012542%211316681579432213-06.0706.0906.0706.08西城晶華西城晶華立方庭立方庭長河灣長河灣11-13樓樓錦官苑錦官苑7996754515637856482547%84%18%16%797675451563785648252-06.11融澤府融澤府763343%6630931-合計(jì)合計(jì)2617157860

27、%20051223498324589432213-67%65%16%51% 西部區(qū)域高端公寓西部區(qū)域高端公寓300平米以下的戶型產(chǎn)品和平米以下的戶型產(chǎn)品和300400平米之間的戶型平米之間的戶型產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為67和和65； 500600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供應(yīng)，銷售率也較理想，達(dá)到了想，達(dá)到了51； 由此說明西部高端公寓市場(chǎng)由此說明西部高端公寓市場(chǎng)400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和平米以下的中小戶型產(chǎn)品和500600平平米之間的大戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品。米之間的大戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品。11-13樓樓 價(jià)格分析價(jià)格分析 西部區(qū)域總價(jià)

28、分析（已西部區(qū)域總價(jià)分析（已售產(chǎn)品總價(jià)）售產(chǎn)品總價(jià)）項(xiàng)目名稱300以下以下300400 400500 500600 600 以上以上萬城華府460-550萬萬565-740萬萬緣溪堂590-600萬萬620-800萬萬810-980萬萬1030-1190萬萬1240-1920萬萬西城晶華長河灣長河灣11-13樓樓錦官苑錦官苑立方庭110-600萬萬500-730萬萬230-500萬萬80-180萬萬620-630萬萬融澤府融澤府435-570萬萬610-710萬萬800萬左右萬左右西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)300平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價(jià)為平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價(jià)為80萬元，最

29、萬元，最高總價(jià)為高總價(jià)為730萬元，大部分的總價(jià)范圍集中在萬元，大部分的總價(jià)范圍集中在400600萬元之間。萬元之間。07年年11-13樓樓 價(jià)格分析價(jià)格分析 西部區(qū)域西部區(qū)域07年年2月份當(dāng)月的成交均價(jià)月份當(dāng)月的成交均價(jià)區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售周期銷售周期成交均價(jià)成交均價(jià)西部區(qū)域07年2月萬城華府萬城華府緣溪堂緣溪堂西城晶華西城晶華04.0805.1006.0730月月18月月7月月18596元元20205元元20371元元當(dāng)月成交均價(jià)最高的當(dāng)月成交均價(jià)最高的為長河灣為長河灣1113棟棟樓，為樓，為25852元元/平平西部西部區(qū)域區(qū)域長河灣長河灣11-13樓樓錦官苑錦官苑

30、立方庭立方庭融澤府融澤府06.0706.0806.0906.117月月6月月5月月3月月25852元元20659元元24388元元19735元元米；米； 成交均價(jià)最低的為成交均價(jià)最低的為萬城華府，為萬城華府，為18596元元/平米。平米。月均銷售711-13樓樓 價(jià)格分析價(jià)格分析月均銷售和月均回款月均銷售和月均回款區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售周期月均銷售套數(shù)（套）月均回款（萬元）公園大道東方之子順景園北京花園維多利亞花園皇石國際公寓銀泰中心naga上院上院03.0603.0904.0905.0305.0905.0905.1005.1144月月41月月29月月23月月17月月17月月16月月15月月

31、20.30.90.24.95.95.612.81.35706.5274.718751856.41453.69909.61255.3 東部區(qū)域月均銷售套東部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是世界城，月數(shù)最好的是世界城，月均銷售套數(shù)均銷售套數(shù)39套，月均套，月均回款最好的是星河灣二回款最好的是星河灣二期，月均回款額達(dá)到期，月均回款額達(dá)到東部西部九號(hào)公寓銀鉆公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓昆侖公寓華遠(yuǎn)裘馬都新城國際三期星河灣二期世界城萬城華府緣溪堂西城晶華長河灣長河灣11-13樓樓錦官苑錦官苑立方庭融澤府融澤府05.1206.0506.0706.0806.0906.1006.1207.0104.0805.1006.0

32、706.0706.0806.0906.1114月月9月7月6月5月4月3月2月30月月18月月7月7月6月5月3月5.49.40.534.818.3233914.86.9541.14.2112.8112284.21131.92660.61381.785337319.82484694347283.25320.915937.9633.31135.513220.65461.724846萬元； 西部區(qū)域月均銷售套西部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是立方庭，月數(shù)最好的是立方庭，月均銷售套數(shù)為均銷售套數(shù)為112.8套，套，月均回款最好的是西城月均回款最好的是西城晶華，月均回款額達(dá)到晶華，月均回款額達(dá)到15937.

33、9萬元。高端公寓市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2007年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì)西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì) 重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注20072007年新開盤千萬級(jí)項(xiàng)目年新開盤千萬級(jí)項(xiàng)目 未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)-11-13樓樓 2007年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱公園大道公園大道東方之子?xùn)|方之子順景園順景園北京花園北京花園維多利亞花園維多利亞花園皇石國際皇石國際銀泰中心銀泰中心naga上院上院九號(hào)公寓九號(hào)公寓銀鉆公寓銀鉆公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓昆侖公寓昆侖公寓華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都新城國際三期新城國際三期星河灣二期星河灣二期萬城華府萬城華府緣溪堂

34、緣溪堂西城晶華西城晶華立方庭融澤府06年剩余供應(yīng)量年剩余供應(yīng)量844013928126716092175800262205184521911311924731575507年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量-132756907年預(yù)計(jì)供應(yīng)量年預(yù)計(jì)供應(yīng)量84401392812671609217580026220518452191263192548157124錦官苑二期長河灣11-13世界城天安國匯光華國際291106719216272291106719216272合計(jì)54655826047 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì)西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)調(diào)研，西部項(xiàng)目已知西城晶華還有根據(jù)調(diào)研，西部項(xiàng)目已知西城晶華還有17

35、9套的供應(yīng)量、萬套的供應(yīng)量、萬城華府還有城華府還有132套的供應(yīng)量、天安國匯有套的供應(yīng)量、天安國匯有216套的供應(yīng)量、御園預(yù)套的供應(yīng)量、御園預(yù)計(jì)有計(jì)有67套的供應(yīng)量、緣溪堂預(yù)計(jì)還有套的供應(yīng)量、緣溪堂預(yù)計(jì)還有100套的供應(yīng)量，由此，僅套的供應(yīng)量，由此，僅西部區(qū)域單價(jià)在西部區(qū)域單價(jià)在2萬元萬元/平米以上的高端產(chǎn)品未來已知的還有累計(jì)平米以上的高端產(chǎn)品未來已知的還有累計(jì)至少至少694套的供應(yīng)量。套的供應(yīng)量。 重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注20072007年新開盤千萬級(jí)項(xiàng)目年新開盤千萬級(jí)項(xiàng)目 財(cái)富中心二期：預(yù)計(jì)此項(xiàng)目財(cái)富中心二期：預(yù)計(jì)此項(xiàng)目2007年將會(huì)推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針年將會(huì)推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針對(duì)此項(xiàng)目的資料

36、較少，今后將會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)此項(xiàng)目的資料較少，今后將會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。 盈科中心二期：該地塊土地面積為盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規(guī)劃建筑面積平方米，規(guī)劃建筑面積46300平方米。 首都花園（巴黎城）：首都花園原規(guī)劃總建筑面積首都花園（巴黎城）：首都花園原規(guī)劃總建筑面積59.34萬平方萬平方米，其中地上建筑面積米，其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫萬平方米，寫字樓字樓13萬平方米，酒店及酒店式公寓萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業(yè)萬平方米，商業(yè)9.87萬平方米。萬平方米。但中國接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此項(xiàng)目的但中

37、國接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此項(xiàng)目的最終規(guī)劃有可能會(huì)有很大的改動(dòng)，今后將重點(diǎn)關(guān)注。最終規(guī)劃有可能會(huì)有很大的改動(dòng)，今后將重點(diǎn)關(guān)注。 耀輝國際城：規(guī)劃建筑面積接近耀輝國際城：規(guī)劃建筑面積接近10萬平米，萬平米，2007年預(yù)計(jì)將推出年預(yù)計(jì)將推出100套千萬級(jí)豪宅。套千萬級(jí)豪宅。 御園：規(guī)劃建筑面積為御園：規(guī)劃建筑面積為30萬平方米，萬平方米，2007年預(yù)計(jì)將推出年預(yù)計(jì)將推出1期產(chǎn)品，期產(chǎn)品，大約大約55套左右的千萬級(jí)豪宅。套左右的千萬級(jí)豪宅。 瑞城中心：瑞城中心占地面積瑞城中心：瑞城中心占地面積32900平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積256000平平方米，由國際性貴族式酒店、方米，由

38、國際性貴族式酒店、5a級(jí)智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公級(jí)智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公寓組成。寓組成。 未來發(fā)展趨勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)影響房價(jià)的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢(shì)、影響房價(jià)的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢(shì)、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)水平、居民購買力水平等因素。城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)水平、居民購買力水平等因素。無論全國還是北京，宏觀經(jīng)濟(jì)都處在平穩(wěn)上升階段。而對(duì)高端無論全國還是北京，宏觀經(jīng)濟(jì)都處在平穩(wěn)上升階段。而對(duì)高端公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和

39、開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和2008年年“奧運(yùn)年”的影響，2007年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供應(yīng)高峰。實(shí)際上，對(duì)高端公寓價(jià)格影響最大的是政策走勢(shì)，目前的政策實(shí)際上，對(duì)高端公寓價(jià)格影響最大的是政策走勢(shì)，目前的政策并沒有深度觸及高端公寓市場(chǎng)，形成不利影響的政策。并沒有深度觸及高端公寓市場(chǎng)，形成不利影響的政策。因此我們認(rèn)為：因此我們認(rèn)為：0707年的高端公寓市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并年的高端公寓市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存：如果政府不針對(duì)高端公寓再出臺(tái)新的政策，未來高端公寓的價(jià)存：如果政府不針對(duì)高端公寓再出臺(tái)新的政策，未來高端公寓的價(jià)格依然會(huì)保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果

40、顯現(xiàn)，有可能導(dǎo)致格依然會(huì)保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導(dǎo)致銷售率的下滑，風(fēng)險(xiǎn)有可能加大。對(duì)于北京高端項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)保持銷售率的下滑，風(fēng)險(xiǎn)有可能加大。對(duì)于北京高端項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。謹(jǐn)慎的樂觀?；A(chǔ)研究結(jié)論基礎(chǔ)研究結(jié)論 2007年北京高端公寓市場(chǎng)整體的供應(yīng)量較大，并且隨著價(jià)格的不斷上漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時(shí)代已經(jīng)來臨。漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時(shí)代已經(jīng)來臨。 在現(xiàn)有高端市場(chǎng)上的供應(yīng)產(chǎn)品，以在現(xiàn)有高端市場(chǎng)上的供應(yīng)產(chǎn)品，以300平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其次是次是300400平米之間的戶型。平米之間的戶型。 銷售情況方面：銷售情況

41、方面：300400平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率最高；其次是最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為400500平米的戶型銷售；500平米以上的戶型供應(yīng)量較少，產(chǎn)品較為個(gè)性化，也存在一定的市場(chǎng)需求。性化，也存在一定的市場(chǎng)需求。 在銷售價(jià)格方面：在銷售價(jià)格方面：300平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間相差也較大，反饋到單價(jià)上西部區(qū)域項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間相差也較大，反饋到單價(jià)上西部區(qū)域22000元元/平米左平米左右，面積不

42、超過右，面積不超過300平米的產(chǎn)品較為熱銷；平米的產(chǎn)品較為熱銷；300400平米之間的戶型，總平米之間的戶型，總價(jià)范圍控制在價(jià)范圍控制在800萬元左右的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較強(qiáng)；萬元左右的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較強(qiáng)；400平米以上的戶型平米以上的戶型由于西部供應(yīng)量較少，因此個(gè)別項(xiàng)目僅作為參考。由于西部供應(yīng)量較少，因此個(gè)別項(xiàng)目僅作為參考。本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 土地價(jià)值土地價(jià)值 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 客群定位客群定位 價(jià)值定位價(jià)值定位土地價(jià)值土地價(jià)值 本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位土地價(jià)值土地價(jià)值先從土地的價(jià)值對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)行認(rèn)知先從土地的價(jià)值對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)行認(rèn)知“第一是地段、第二是地段、第三第一是地段

43、、第二是地段、第三還是地段。還是地段。”李嘉誠李嘉誠地段直接反映土地價(jià)值，地段直接反映土地價(jià)值，那么本案的土地價(jià)值究竟如何呢？那么本案的土地價(jià)值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家園林紫禁城、古代皇家園林永久的永久的皇皇 氣氣兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權(quán)威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權(quán)威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史文化底蘊(yùn)文化底蘊(yùn)人民大會(huì)堂人民大會(huì)堂長安街長安街中南海中南海權(quán)威的權(quán)威的政政 氣氣中共中央、全國人大常委中共中央、全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、全國政協(xié)等會(huì)、國務(wù)院、全國政協(xié)等國家首腦機(jī)關(guān)及國家首腦機(jī)關(guān)及50余家中余家中央部委所在地，是全國政央部委所在地，

44、是全國政治中心的重要載體。治中心的重要載體。聚集的聚集的金融街金融街財(cái)財(cái) 氣氣2005年年2月月7日，北京市發(fā)改委、財(cái)政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布日，北京市發(fā)改委、財(cái)政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于促進(jìn)首關(guān)于促進(jìn)首都金融產(chǎn)業(yè)的意見都金融產(chǎn)業(yè)的意見，這被視為北京市將建設(shè)金融中心、大力吸引金融機(jī)構(gòu)入駐，這被視為北京市將建設(shè)金融中心、大力吸引金融機(jī)構(gòu)入駐的明確信號(hào)。的明確信號(hào)。這個(gè)信號(hào)的出臺(tái)將可能使不少在外地注冊(cè)的金融機(jī)構(gòu)遷址北京金融街。這個(gè)信號(hào)的出臺(tái)將可能使不少在外地注冊(cè)的金融機(jī)構(gòu)遷址北京金融街。西單商業(yè)街西單商業(yè)街成熟的成熟的旺旺 氣氣西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三西單

45、商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心.古典的古典的中國會(huì)中國會(huì)貴貴 氣氣北京中國會(huì)之所以在私人俱樂部中獨(dú)樹一幟，尤其能吸引很多國北京中國會(huì)之所以在私人俱樂部中獨(dú)樹一幟，尤其能吸引很多國外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味兒，而這種格調(diào)并不是仿造復(fù)制出來的。兒，而這種格調(diào)并不是仿造復(fù)制出來的。聚集的聚集的三十一中、教育資源三十一中、教育資源文文 氣氣三十一中，其前身崇德中學(xué)始建三十一中，其前身崇德中學(xué)始建1991年。這里誕生了年。這里

46、誕生了10位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。國家大劇院國家大劇院散發(fā)的散發(fā)的中山音樂堂中山音樂堂北京音樂廳北京音樂廳雅雅 氣氣氣氣氣氣氣氣政政政政政政雅氣雅氣雅氣雅氣雅氣雅氣皇氣皇氣氣氣文文復(fù)復(fù) 地地 天天 賦賦的的天天 賦賦氣氣財(cái)財(cái)核心核心價(jià)值價(jià)值豪豪 宅宅的的天天 賦賦貴氣貴氣旺氣旺氣由此，通過對(duì)復(fù)地天賦土地價(jià)值的深刻認(rèn)知，我們由此，通過對(duì)復(fù)地天賦土地價(jià)值的深刻認(rèn)知，我們才能更加準(zhǔn)確地在已有的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)復(fù)地天才能更加準(zhǔn)確地在已有的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)

47、行項(xiàng)目定位！賦進(jìn)行項(xiàng)目定位！市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是指依據(jù)項(xiàng)目核心價(jià)值分析和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，明確市場(chǎng)定位是指依據(jù)項(xiàng)目核心價(jià)值分析和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，明確項(xiàng)目的檔次和市場(chǎng)競(jìng)爭中的角色！項(xiàng)目的檔次和市場(chǎng)競(jìng)爭中的角色！從項(xiàng)目的土地價(jià)值來看，復(fù)地天賦作為距離天安門與中南海從項(xiàng)目的土地價(jià)值來看，復(fù)地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場(chǎng)競(jìng)爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價(jià)最近的高層住宅，在市場(chǎng)競(jìng)爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價(jià)值是超乎一般土地評(píng)估值的。因此，我們認(rèn)為復(fù)地天賦應(yīng)該與市值是超乎一般土地評(píng)估值的。因此，我們認(rèn)為復(fù)地天賦應(yīng)該與市場(chǎng)上的普通高端公寓始終保持

48、等級(jí)的距離，領(lǐng)航于西部區(qū)域的高場(chǎng)上的普通高端公寓始終保持等級(jí)的距離，領(lǐng)航于西部區(qū)域的高端公寓市場(chǎng)。端公寓市場(chǎng)。由此，復(fù)地天賦的市場(chǎng)定位為：由此，復(fù)地天賦的市場(chǎng)定位為：領(lǐng)航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級(jí)公寓。領(lǐng)航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級(jí)公寓。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位是指依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方產(chǎn)品定位是指依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！案，從而提升產(chǎn)品的屬性！由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為：由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為：在具備深厚歷史文化底蘊(yùn)的土地上崛起的一座擁有奢華尺度，在具備深厚歷史文化底蘊(yùn)的土地上崛起的一座擁

49、有奢華尺度，為財(cái)富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建筑。為財(cái)富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建筑?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ?本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位客群定位客群定位客群定位是指依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位、從眾多類客群定位是指依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位、從眾多類型的客群中分離出未來重點(diǎn)針對(duì)的主力客群。型的客群中分離出未來重點(diǎn)針對(duì)的主力客群。本案的客群定位：本案的客群定位：富人階層分為：富人階層分為：看得見的頂層（財(cái)貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個(gè)性張揚(yáng)?？吹靡姷捻攲樱ㄘ?cái)貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個(gè)性張揚(yáng)?？床灰姷捻攲樱?quán)貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋看不見的頂層（權(quán)貴階層）：他們身份上諱莫如深，

50、生活上深居簡出，不愛拋投露面，越隱蔽越好。投露面，越隱蔽越好。非凡非凡階層階層復(fù)地天賦復(fù)地天賦主要主要目標(biāo)客層目標(biāo)客層企業(yè)主階層企業(yè)主階層金領(lǐng)階層金領(lǐng)階層中堅(jiān)階層中堅(jiān)階層白領(lǐng)階層白領(lǐng)階層藍(lán)領(lǐng)階層藍(lán)領(lǐng)階層本案的客群來源：本案的客群來源：第一級(jí)輻射區(qū)第一級(jí)輻射區(qū)西長安街、金融街及周邊地區(qū)第二級(jí)輻射區(qū)西城區(qū)及北京西部地區(qū)第三級(jí)輻射區(qū)西部為主戰(zhàn)場(chǎng)西部為主戰(zhàn)場(chǎng)東部為次戰(zhàn)場(chǎng)東部為次戰(zhàn)場(chǎng)立足于北京市立足于北京市輻射于全中國輻射于全中國本案本案北京市各成熟商圈第四級(jí)輻射區(qū)大中國區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶）對(duì)政治高度敏感，具有對(duì)政治高度敏感，具有“政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“本案的客群

51、個(gè)性特征：本案的客群個(gè)性特征： 拜忙碌者：拜忙碌者：在金融街工作，惜時(shí)如金、需要就近居住的財(cái)富階層；在金融街工作，惜時(shí)如金、需要就近居住的財(cái)富階層； 拜景觀者：拜景觀者：對(duì)城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財(cái)富階層；對(duì)城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財(cái)富階層； 拜文化者：拜文化者：對(duì)地域文化具有歸屬感，對(duì)傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財(cái)富階層；對(duì)地域文化具有歸屬感，對(duì)傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財(cái)富階層； 拜政治者：拜政治者：對(duì)政治高度敏感，具有對(duì)政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴由富轉(zhuǎn)貴”心理需求的財(cái)富階層；心理需求的財(cái)富階層； 拜社交者：拜社交者：政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“尋找圈

52、層歸屬尋找圈層歸屬”的財(cái)富階層。的財(cái)富階層。價(jià)值定位價(jià)值定位 本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位價(jià)值定位價(jià)值定位價(jià)值定位是指依據(jù)項(xiàng)目所具備的特征，通過價(jià)值定位是指依據(jù)項(xiàng)目所具備的特征，通過區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值/綜合評(píng)比的價(jià)值進(jìn)行綜合考慮，推導(dǎo)出綜合評(píng)比的價(jià)值進(jìn)行綜合考慮，推導(dǎo)出的具有市場(chǎng)競(jìng)爭力的項(xiàng)目價(jià)值區(qū)間。的具有市場(chǎng)競(jìng)爭力的項(xiàng)目價(jià)值區(qū)間。東部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況東部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況西部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況西部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱naga上院上院國瑞城國瑞城銀鉆公寓銀鉆公寓銀泰中心銀泰中心昆侖公寓昆侖公寓現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)3880025000230004500065665環(huán)線位置環(huán)

53、線位置2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱西城晶華西城晶華華榮公寓華榮公寓緣溪堂緣溪堂錦官苑錦官苑融澤府融澤府現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)2550021000240001980020000環(huán)線位置環(huán)線位置2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)新城國際三期新城國際三期300002-3環(huán)環(huán)世界城世界城公園大道公園大道東方之子?xùn)|方之子2700022000250002-3環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)長河灣長河灣11-13樓樓立方庭立方庭萬城華府萬城華府2650025500270002-3環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)順景園順景園245003-4環(huán)環(huán)北京花園北京花園維多利亞花園維多利亞花

54、園皇石國際公寓皇石國際公寓九號(hào)公寓九號(hào)公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都星河灣二期星河灣二期250002100021000230002300019500310003-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)4-5環(huán)環(huán)由于某些個(gè)案屬于非常規(guī)定位或因項(xiàng)目由于某些個(gè)案屬于非常規(guī)定位或因項(xiàng)目經(jīng)營屬性所致，售價(jià)高于該區(qū)域市場(chǎng)售經(jīng)營屬性所致，售價(jià)高于該區(qū)域市場(chǎng)售價(jià)平均水平，不具有可比性，因此不列價(jià)平均水平，不具有可比性，因此不列為本項(xiàng)目價(jià)格定位參照樣本；為本項(xiàng)目價(jià)格定位參照樣本；價(jià)格0東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況

55、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱naga上院上院階段階段售價(jià)售價(jià)38800環(huán)線環(huán)線位置位置2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域區(qū)域價(jià)格價(jià)格31900項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱現(xiàn)階現(xiàn)階段段售價(jià)售價(jià)環(huán)線環(huán)線位置位置區(qū)域區(qū)域價(jià)格價(jià)格漲幅漲幅華榮公寓華榮公寓210002環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)23250國瑞城國瑞城250002環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)19.63%漲幅漲幅銀鉆公寓銀鉆公寓新城國際三期新城國際三期世界城世界城公園大道公園大道東方之子?xùn)|方之子23000300002700022000250002-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)26667漲幅漲幅17.65%西城晶華西城晶華緣溪堂緣溪堂錦官苑錦官苑融澤府融澤府長河灣長河灣11-13樓樓255002400019

56、80020000265002環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2.99%22575順景園順景園北京花園北京花園24500250003-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)40000東/西區(qū)域地域價(jià)格狀況維多利亞花園維多利亞花園皇石國際公寓皇石國際公寓21000210003-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)2266730000200002266726667225753190023250東部區(qū)域西部區(qū)域九號(hào)公寓九號(hào)公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓23000230003-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)環(huán)10000華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都195003-4環(huán)環(huán)3-4環(huán)2-3環(huán)環(huán)線區(qū)域2環(huán)內(nèi)區(qū)域價(jià)值推導(dǎo)區(qū)域價(jià)值推導(dǎo)四環(huán)四環(huán)三環(huán)三環(huán)二環(huán)二環(huán)遞增遞增2.99

57、綜合考慮綜合考慮31400元元/四環(huán)四環(huán)三環(huán)三環(huán)二環(huán)二環(huán)遞增遞增17.65遞增遞增19.63東部區(qū)域東部區(qū)域西部區(qū)域西部區(qū)域區(qū)域區(qū)域3-4環(huán)環(huán)2-3環(huán)環(huán)2環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域核心區(qū)域區(qū)域價(jià)格區(qū)域價(jià)格22667266673190038861漲幅比漲幅比17.65%19.63%21.82%區(qū)域價(jià)格區(qū)域價(jià)格225752325023945漲幅比漲幅比2.99%2.99%核心區(qū)域加權(quán)價(jià)值核心區(qū)域加權(quán)價(jià)值31400市場(chǎng)可比項(xiàng)目綜合評(píng)比市場(chǎng)可比項(xiàng)目綜合評(píng)比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱景觀景觀精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)戶型戶型會(huì)所會(huì)所建筑形態(tài)建筑形態(tài)綜合修正系數(shù)綜合修正系數(shù)權(quán)重權(quán)重naga上院上院國瑞城國瑞城銀鉆公寓銀鉆公寓新城國際三

58、期新城國際三期世界城世界城公園大道公園大道東方之子?xùn)|方之子順景園順景園北京花園北京花園維多利亞花園公寓維多利亞花園公寓九號(hào)公寓九號(hào)公寓us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都西城晶華苑西城晶華苑金融街華榮公寓金融街華榮公寓緣溪堂緣溪堂錦官苑錦官苑融澤府融澤府長河灣長河灣11-13樓樓復(fù)地天賦復(fù)地天賦0.251.000.951.000.950.951.000.950.950.951.001.000.950.950.950.951.000.950.950.9510.251.101.101.000.951.000.950.951.000.951.101.051.000.950.950.951.100

59、.951.000.9510.201.050.950.900.900.900.951.051.100.900.900.950.901.001.001.001.050.901.000.9010.201.100.951.001.151.051.101.051.101.051.051.101.051.151.051.001.051.051.001.1010.101.001.001.001.051.001.001.151.101.101.051.051.051.051.001.001.051.001.051.1011.00001.05500.99250.98000.99000.97750.99751.0

60、1001.03750.97501.02001.02750.98251.01000.98500.97501.05000.96500.99250.9850銷售價(jià)格銷售價(jià)格38800250002300030000270002200025000245002500021000230002300019500255002100024000198002000026500修正價(jià)格修正價(jià)格4093424813225402970026393219452525025419243752142023633225981969525118204752520019107198502610324451的價(jià)值定位為的價(jià)值定位為28