土地權屬管理

1、土地權屬管理匯報人：匯報人：1土地產權2土地權屬管理的任務和內容3國有土地使用權的確認與流轉方式4農村集體土地所有權、使用權的確認與流轉方式5土地權屬登記6土地權屬糾紛的調處目錄第一節(jié) 土地產權一、土地產權及其基本屬性一、土地產權及其基本屬性1 1、含義：、含義： 土地產權是土地制度的核心，土地歸誰所有決定土地產權是土地制度的核心，土地歸誰所有決定了這個社會土地制度的性質。了這個社會土地制度的性質。土地產權：指有關土地財產的一切權利的總和，包括土地土地產權：指有關土地財產的一切權利的總和，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等多所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等

2、多項權利，各權利可獨立存在，而且在不喪失所有權的情況項權利，各權利可獨立存在，而且在不喪失所有權的情況下可以讓與，土地產權只有經過土地登記才能得到法律保下可以讓與，土地產權只有經過土地登記才能得到法律保護。護。2 2、土地產權的基本屬性：、土地產權的基本屬性： （1 1）、排他性）、排他性 （2 2）、可分解性）、可分解性 （3 3）、轉讓性）、轉讓性 二、我國土地所有權的主體、客體和內容內容內容1、土地所有權的含義土地所有權：土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權利。主體-我國國有土地所有權的唯一主體是國家 國務院代表國家依法行使對國有土地的占

3、有、使用、收益和處分的權利，除此之外的任何組織、單位、個人不能成為國家土地所有權的主體?？腕w-一切屬于國家所有的土地包括：（1）城市市區(qū)的土地 （2）依照法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地 （3）依照法律規(guī)定國家征收的土地 （4）依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地 灘涂及其他土地。我國國有土地所有權的主體、客體和內容我國農村集體土地所有權的主體、客體、內容主體-我國農村集體土地所有權的主體是農民集體 中華人民共和國土地管理法第十條規(guī)定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織或村民小組經

4、營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理?！翱腕w-屬于上述農民集體所有的一切土地包括：（1）農村和城市郊區(qū)的土地（除由法律規(guī)定屬于國家所有 的以外，原則上屬于集體所有） （2）宅基地、自留地、自留山內容-農民集體在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。（1 1）集體土地所有權制度的演變）集體土地所有權制度的演變 農村土地所有農村土地所有-集體公有集體公有-集體所有、家庭承包經營集體所有、家庭承包經營（2 2）集體土地所有權的特征）集體土地所有權的特征 主體多樣性：村內農業(yè)集體經濟組織的農民集體、村農主體多樣性：村內農業(yè)集體經濟組織的農民集體、村農 民集體

5、、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體 權能不完全性權能不完全性 權利單向流出性權利單向流出性（3 3）集體土地所有權的行使與保護）集體土地所有權的行使與保護 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民群眾集體所有土地，其所有權由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民群眾集體所有土地，其所有權由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成員行使；人民政府代表全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成員行使； 村農民群眾集體所有土地，由村民委員會代表行使；村農民群眾集體所有土地，由村民委員會代表行使； 村內經濟組織所有的，由該集體內的全體成員通過成村內經濟組織所有的，由該集體內的全體成員通過成員大會行使。員大會行使。 發(fā)證保護發(fā)證保護 三、我國土地使用權的主體、客體、內容（一）土

6、地使用權的含義：是指土（一）土地使用權的含義：是指土地的單位和個人在法律所允許的范地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的和農民集體所有土地的占有、使用、占有、使用、收益以及部分處分的收益以及部分處分的權利。權利。土地使用權分為土地使用權分為國有土地使用權國有土地使用權和和農民集體土地使用權農民集體土地使用權。使用權（二）我國國有土地使用權的主體、客體、內容主體-任何依法取得國有土地使用權的單位和個人客體-國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內容-國有土地使用權主體在依法行使土地使用權的過程中，形 成的權利和義務。建設單位

7、使用國有土地，應當按照土地 使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥 批準文件的規(guī)定使用土地。（三）我國農村集體土地使用權的主體、客體、內容主體-依法使用農民集體所有土地的單位和個人客體-是上述使用權主體依法取得的承包地、自留地、自留 山、宅基地和農村集體建設用地等。內容-指集體土地使用權主體在行使土地使用權的過程中依法 所形成的權利和義務。（四）思考第四十條第四十條 土地使用權土地使用權期滿，土地使用權及期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他其地上建筑物、其他附著物所有權由國家附著物所有權由國家無償取得。土地使用無償取得。土地使用者應當交還土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理證

8、，并依照規(guī)定辦理注銷登記。注銷登記。第四十一條第四十一條 土地使用土地使用權期滿，土地使用者權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并地使用權出讓金，并辦理登記。辦理登記。第四十二條第四十二條 國家對土地使用國家對土地使用這依法取得的土地使用權不提這依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限根據(jù)土

9、地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。給予相應的補償。 建設用地使用權到期怎么辦？建設用地使用權到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法 第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 住宅用地使用權到期怎么辦？住宅用地使用權到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法 第一百四十九條第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，

10、依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動 產的歸屬，由約定的，按照約定；沒有約定或者產的歸屬，由約定的，按照約定；沒有約定或者 約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 第二節(jié) 土地權屬管理的任務和內容一、土地權屬的涵義 土地權屬是指土地產權的歸屬，是存在于土地之中的排他性 完全權利。它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地 抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。1、土地所有權 土地所有權是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，具體是指土地所 有者在法律規(guī)定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的 權利，包

11、括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的 權利。2、土地使用權 土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合 法收益的權利。3、土地權屬主 土地權屬主簡稱權屬主，也可以稱作權利人，是指具有土地 所有權的單位和土地使用權的單位或個人。第二節(jié) 土地權屬管理的任務和內容二、土地權屬的確認確認方式：文件確認、慣用確認、協(xié)商確認、仲裁確認1、農村地區(qū)（含城市郊區(qū)）土地所有權和使用權的確認 一般應將依據(jù)文件確認、慣用確認、協(xié)商確認、仲裁確認幾 種方式結合起來確認農村土地所有權和使用權。2、城市土地使用權確認 城市土地所有權是國家所有，因此，城市各權屬主只有土地 使用權而無土地所有權（郊區(qū)集

12、體土地除外）。城市土地使用權 主要按下列文件確認。 單位用地紅線圖 房地產使用證 土地使用合同書 征（撥）地批準書和合同書 有償使用合同書（協(xié)議書）和國有土地使用權證書 城市住宅用地確權文件三、土地權屬管理的任務鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有保護土地所有者和使用者的者和使用者的合法權益，調合法權益，調動其合理開發(fā)、動其合理開發(fā)、利用土地和不利用土地和不斷改善土地使斷改善土地使用條件的積極用條件的積極性。性。調整土地關系調整土地關系四、土地權屬管理的內容依法確認土地權屬土地申依法確認土地權屬土地申報、審查、登記報、審查、登記依法管理土地權屬變更土依法管理土地權屬變更土地所有權

13、變更（征用集體土地）；地所有權變更（征用集體土地）；土地使用權變更（劃撥、出讓、土地使用權變更（劃撥、出讓、轉讓、贈與、繼承等轉讓、贈與、繼承等依法調查、處理土地權屬糾紛依法調查、處理土地權屬糾紛第三節(jié) 國有土地使用權的確認與流轉管理一、國有土地使用權的確認 （一）國有土地使用權的取得是：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登 記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。 確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖 使用權，分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關規(guī) 定辦理。（二）、國有土地使用權的取得1、有償取得方式-土地使用者通過向國家支付土地使用權出讓金或繳納土地有償用費以取得

14、國有土地使用權。有償方式還包括：土地使用權作價入股、土地使用權出租等。指國家作為土地所有者將一定期限的土地使用權作價折合成一定數(shù)額的股份投入股份制企業(yè)運營，并成為企業(yè)的股東，享有這一股份份額的股東權益。第三節(jié) 國有土地使用權的確認與流轉管理（二）、國有土地使用權的取得2、無償取得方式-土地使用者在沒有支付土地使用權出讓金或國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權。以下國有土地可通過行政劃撥取得：（1）國家機關用地和軍事用地（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地3、依法承包經營取得4、依

15、照法律、政策規(guī)定取得第三節(jié) 國有土地使用權的確認與流轉管理（三）、國有土地使用權的收回 國有土地使用權的收回，指人民政府依照法律的規(guī)定，收回用地單位和個人國有土地使用權的行為。有下列行為的，可收回：（1）為公共利益需要使用土地的（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。二、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓管理（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的概念 1、涵義：城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓，指國家以土地所有者的身份將土地使

16、用權在一定年限內轉讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 國家 土地使用者（主要是建設單位） 農村集體土地 經征用 國家 土地使用者注意： 由國家壟斷 出讓的客體只有國有土地使用權，在使用期限內擁有占有、使用、部分處分的權利，并且可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有 土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書 集體土地不經征用不得出讓 出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、資源、有償、有限期的特點。（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓年限、方式和程序 1、土地使用權出讓期限居住用地居住用地70

17、70年年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年總和或者其他用地50年（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓年限、方式和程序 2、土地使用權出讓方式 出讓方式：國有土地的產權代表采用一定的形式和程序將國有土地的使用權確認給土地使用者。 城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓方式有四種： （1）協(xié)議方式出讓 指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地餓愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權一致意見的方式。 特點：自由度大，不利于公平競爭 適用于：公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。 程序

18、： 用地者提出協(xié)議受讓土地使用權申請土地管理部門審查同意簽訂土地使用權出讓合同（草案）按照規(guī)定權限予以審查報批1、正式簽訂合同，2、付清土地出讓價款，3、取得土地使用證。（2）招標方式出讓 是指在規(guī)定的期限以內，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。主要有邀請招標和公開招標兩種形式。特點：有利于公平競爭適用于：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓程序： 土地管理部門印制文件：投標須知等發(fā)出招標邀請書或招標公告投標開標評標定標（3）拍賣方式出讓 按制定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（

19、競買人）。特點：有利于公平競爭適用于：區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓程序： 1、管理部門印制文件：拍賣須知 2、競投者領取有關文件 3、主持拍賣活動 4、競得人即時簽訂拍賣成交確認書、出讓合同、交付定金 5、付清價款，領取國有土地使用證，取得土地使用權 （4）掛牌 出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為。特點：綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式。適用于：當前我國土

20、地市場現(xiàn)狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢 一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 二是操作簡便，便于開展 三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。第四節(jié) 農村集體土地所有權、使用權的確認 與流轉管理一、農村集體土地所有權與使用權的確認（一）農村集體土地所有權、使用權的取得1、所有權的取得 在土地改革和農業(yè)合作化的基礎上，建立農村集體土地所有制。實質：農民集體對屬其所有土地的共同共有關系。 即農民集體享有所有權，集體內的成員則部能各有其自己的部分土地。2、使用權的取得方式：（1）依法承包經營取得集體內成員取得承包地的使用權（2）招

21、標、拍賣、公開協(xié)商 屬農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，由單位或個人通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地使用權。 集體經濟組織成員享有優(yōu)先承包權。（3）依法用于非農業(yè)建設農村興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)、村辦企業(yè)（4）依法用作宅基地、自留地、自留山（5）其他（二）農村集體土地所有權、使用權的確認1、所有權的確認 農民集體所有的土地，由土地所有者想土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權證書，確認所有權。2、承包地使用權的確認承包程序合法簽訂承包合同發(fā)證、登記1、成立承包工作小組2、擬定、公布承包方案3、會議討論4、實施承包方案合同內容：姓

22、名、土地基本情況、承包期、用途、權利義務、違約責任耕地承包期：30年草地：3050林地：30703、建設用地使用權的確認 土地使用者 行政主管部門二、農村集體土地使用權流轉使用權在不同主體之間的流動和轉移（一）農用地土地使用權流轉含義、形式1、含義 農村集體農用地使用權流轉，指屬農民集體所有的農、林、牧、漁用地使用權在不同使用者之間的流動和轉移。土地登記申請登記造冊核發(fā)使用權證書確認建設用地使用權2、流轉形式：（1）轉包 農戶將自己的承包地通過協(xié)商，轉包給其他農戶經營，并收取一定的轉包金。（2）租賃 該農村集體經濟組織之外的人員，向該村租用土地進行農業(yè)生產并支付地租。（3）“四荒”拍賣 農村“

23、四荒”指農村集體所有為利用的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒草、荒水等在內。（4）承租轉包或返包農村集體從無力經營土地的農戶那里租回承包地，再轉包給種田能手公司以一定的代價將農戶的承包地承租過來，再對所租土地規(guī)劃，進行農田基本設施建設，再切塊承包給農戶耕種。（5）轉讓土地使用者在獲得一定期限的土地使用權投資開發(fā)后，將余期土地使用權再轉移的行為。（6）入股以土地使用權折價入股聯(lián)合，對土地的占有形式由實物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)二、我國土地所有權的主體、客體和內容形式形式（二）農村建設用地使用權流轉的含義、形式1、含義 建設用地使用權流轉，指農村集體建設用地使用權在不同的主體之間不同的流轉和轉移。 集

24、體建設用地： （1）存量建設用地：已被土地使用者合法取得，其利用現(xiàn)狀就是 建設用地 （2）已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃確定未建設用 地的土地，其利用現(xiàn)狀可能是農地。2、形式第五節(jié) 土地權屬登記含義 一、土地權屬登記：包括土地所有權登記和土地使用權登記，具體包括國有土地使包括土地所有權登記和土地使用權登記，具體包括國有土地使用權登記、集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權登記和他項權利登記。用權登記、集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權登記和他項權利登記。1、土地總登記（類似于人口普查）、土地總登記（類似于人口普查）2、土地初始登記（類似于新生兒上戶）、土地初始登記（類似于

25、新生兒上戶）3、土地變更登記（內容客體發(fā)生變化，土地權利人變化、土地用、土地變更登記（內容客體發(fā)生變化，土地權利人變化、土地用途）途）4、土地注銷登記（使用權滅失）、土地注銷登記（使用權滅失）5、土地其它登記（更正、異議、預告、查封登記）、土地其它登記（更正、異議、預告、查封登記）類型 一、土地權屬的初始登記 指在一定時間內，對轄區(qū)全部土地，或者全部農村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產權、產籍管理的資料。申報地籍調查權屬審核注冊登記、頒發(fā)證書土地權屬單位向土地所在地土地管理機關提出權屬登記申請，填寫申請書，并提交下列文件資料：申請人的法人代表證明、個人身份證或戶籍證明；土地權屬來源證明；土地附著物權屬證明。由測繪部門伙同申請人對申請的土地進行實地查丈，確定土地的方位、面積、四至范圍并繪制平面圖。土地管理部門根據(jù)地籍調查結果進行審核，并將審核結果予以公告。申請人和權利相關人可對公告結果申請復查。公告期滿，無異議的，土地管理部門將申請內容登記入冊，并頒發(fā)土地權屬證書。2、土地權屬的變更登記 土地權屬的變更登記是指土地權屬初始登記之后，因發(fā)生使權利