南昌風華盛世住宅項目可行性研究報告

1、住宅項目可行性研究報告編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務有限公司 編制時間：2004年5月2004年7月報告編制人員名單項目負責人：畢軼群技術管理負責人：畢軼群編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏校核人：劉珊萍 李茂丹審核人：董景明 畢軼群審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全目 錄一、總論4二、市場調研分析8三、項目綜合定位22四、項目投資估算34五、財務分析42六、不確定性分析43七、風險分析與對策47八、附表49總 論1、項目建設背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建

2、設用地及土地用途性質變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項目初步方案設計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況（1）項目名稱：“風華盛世”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業(yè)性質：其他有限責任公司（8）資質等級：二級（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術經(jīng)濟管理人員30人，注冊資金20

3、00萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積平方米。其中住宅平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。

4、（11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為14.83%，財務凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）省計委計投200432號文關于“風華盛世”項目建議書的批復；（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國有土地使用權出讓合同；（3）南昌市規(guī)劃設計院沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃；（4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案；（5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；

5、（7）省審計事務所驗資證明；（8）中國建設銀行江西分行資金證明；（9）國家計委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；（10）建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；（11）國家計委投資項目可行性研究指南（試用版）4、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備

6、。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。6、主要經(jīng)濟技術指標“風華盛世”項目主要設計指標見表1、表2表1：“風華盛世”項目主要規(guī)劃設計技術指標序

7、號項目名稱單位指標1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米3容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標（%）序號用地構成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（

8、R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場調研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況2003年南昌市預計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預計完成

9、218億元，較上年增長55.4%。全市預計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（%） 55.4GDP（億元） 638同比增長（%） 15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增

10、長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結構情況2003年全市市區(qū)核準預售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4 ：商品住宅供應量情況表價格（元/平方米）供應量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應量

11、（萬平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8

12、421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從商品住宅供應情況看，單價在每平方米2500元以上的供應量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95150平方米的占總銷售量是51.31%。3、商品房價格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度23

13、27元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米） 2722增幅（%） 20.89商品住宅均價（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消費價格指數(shù) 100.6增幅（%） 0.62003年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結構性供不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。另外，一些樓盤質量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居

14、民承受能力，應引起注意。4、新建商品住宅購買對象情況2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達76%；外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。表7：購買對象構成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置業(yè)投資 30.58所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居

15、民購房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預計商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，

16、我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設施不全、設計落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結構情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%）40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分2000元以下所占比例（%）820003000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）606、存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，

17、其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。7、房屋租賃市場情況2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方

18、米，較上年上漲10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題1、土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調控的力度，對年度土地出讓指標予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計劃控制在35

19、0萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應達27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來

20、看，大部分為需要進一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應結構不盡合理目前，供應結構矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年112月份，全市市區(qū)批準預售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54%；均價在2000元/平方米以下的為31.22萬平方米，僅占總量的12.49%。3、商務樓盤增長過快今年112月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達50.38萬

21、平方米，占總量的20%，較上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。4、交易稅費仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標準為2%，與其他兄弟城市相比，標準仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標準為1.5%（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調至3%，對普通住宅減半征收標準由2%調到1.5%）。成都實行對購房款補貼0.51%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買100

22、0平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施為了促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的

23、通知（國發(fā)200318號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向導，進一步加強宏觀調控，完善我市住房供應結構，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預警預報體系，南昌市政府于近日出臺了關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見（以下簡稱補充意見）。補充意見分別就積極采取有效措施，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供應，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的實施方法。主要內(nèi)容有：1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價位普通商品住房建設的用地應占一定比例，此類用地應服從城

24、市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結構的商品住房供應量應占一定的比例。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批和建設。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設項目實行建設規(guī)費減半征收。2、進一步完善土地供應機制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結算。之后由市國土部門以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。3、積極

25、引導住房消費，鼓勵消費者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。4、完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標準向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中

26、50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。2003年我市GDP增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應的快速發(fā)展。（2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市20

27、03年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達到30平方米的目標還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件（1

28、）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行發(fā)布關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知（銀發(fā)2003121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）、原材上漲，開發(fā)成

29、本增加。從2001年至今，鋼材價格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3、2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預測根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年

30、房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。（2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2004年預計全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預計160萬平方米，較上年增長30%。（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉

31、動了開發(fā)成本的上升，將導致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環(huán)境等綜合素質較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到

32、，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。（二）交通網(wǎng)絡9、20、25、207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教育文化工業(yè)技術學校、南浦小學（五）休閑購物建材市場、洪城大市場（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況三、本項目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）1、優(yōu)勢（S）、地處老城區(qū)；、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；、人氣旺；、市政配套齊全；、毗鄰火車站、長途汽車站；、兩公里范圍常住人口40萬；、社區(qū)內(nèi)部有

33、學校；2、劣勢（W）、地價偏高、有一定的市場風險；3、機會（O）、戶籍制度的改變；、房貸貼息政策的落實；、與知名的代理商合作；、聘請知名物業(yè)管理公司；4、威脅（T）、銀行信貸體系嚴格；、通貨膨脹人民幣貶值；、其他區(qū)域樓盤不斷上市；項目綜合定位一、 項目整體定位在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主

34、，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項目設計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務配套設施齊全；3、戶型設計適合“升級換代”居住要求；4、體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格（三）、總平面布局“風華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在0.8H之下，采光通風順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設計，提供給置業(yè)一個安靜

35、的居家環(huán)境。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（五）、規(guī)劃指標根據(jù)“風華盛世”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表9表9：“風華盛世”項目建筑技術經(jīng)濟指標序號項目指標備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積平方米多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米3建筑層數(shù) 多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層4建筑層高 多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅

36、標準層高2.9米架空層2.5米三、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構思建設地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采

37、用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。（二）、平面設計1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。建設部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標準如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風良好，具有優(yōu)質的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準基礎上提高12個等級；4、根據(jù)炊事行為合

38、理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調機專用線路；7、設置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.81.0，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準見

39、表10住宅經(jīng)濟技術指標見表11。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準一二三四套型面積系列標準（平方米）使用面積4248536064717590建筑面積556570808590100120功能空間使用面積標準（平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房6餐廳8衛(wèi)生間46（雙衛(wèi)可適當增加）門廳23儲藏24（吊柜不計入）工作室68設施配套標準廚房型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長2700mm）型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長2700mm）衛(wèi)生間型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）型

40、浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（12個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設備標準電器設備用電量80120 KWH/月負荷15604000W（大套可增至6000W）電表5（20）A10（40）A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話12臺空調線設專用線寬帶接口每個臥室一個給水設備用水量200300升/人日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室內(nèi)環(huán)境質量標準光環(huán)境采光1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 3070LX臥室、書寫閱讀 150300 LX床頭閱讀 75150 LX管廳、廚房

41、50100 LX衛(wèi)生間 2050 LX樓梯間 1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板7565dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16211221夏季28衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時冬至日1小時表11：“風華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標1套內(nèi)使用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅標準層總使用面積平方米872723住宅標準層總建筑面積平方米（首層架空1220

42、平方米）4住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層%80855套內(nèi)建筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人33042、公用建筑中心花園廣場地下設一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范（JGJ100）的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、

43、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設計立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。（四）、設施標準住宅是室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合江西省城市住宅建設標準和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。1、住宅裝修及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂

44、，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；（6）、廚房設施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價格定位（一）、住宅部分1、市場比較法定價過程表12：表樓盤調查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/

45、平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F多層：2900高層：3300-未開盤內(nèi)部認購C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調查的日期為基數(shù)100，以本項目的預售期為終點，2003年南昌市商品住宅均價增長18

46、.18%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+1.5%，其他條件見表11和表14。表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+2

47、0100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數(shù)修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權重（銷售率）加權的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米180%=2789元/

48、平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米250%=3166元/平方米2、加權平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權平均價項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33597125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=萬元平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為

49、：3238元/平方米（二）、商鋪部分1、市場比較法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/

50、1009561故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米2、收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/70元/月/左右，按60元/月/估算商鋪的售價。PS=12NRS（總價等于N年的收益）RSPS（210000）（月租大于月供）由、可推出N14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計算)；R為市場租金；為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS1(1K)-N/KP=12R1(1K)-50/K=12601(16.76%)-506.76%=10246元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）