策劃業(yè)務操作手冊(部分)

1、目 錄第一篇 房地產策劃的認知及技能要求3一、策劃基本認知3二、策劃應具備的條件及技能4第二篇吉信行事業(yè)部策劃崗位職責說明5策劃經理崗位說明書5第三篇吉信行策劃常規(guī)報告模式8一、吉信行策劃常規(guī)報告的基本模式8二、說明8第四篇 策劃基本操作流程及思考方法10一、房地產項目策劃操作流程10二、策劃常用思維方法121、市場調研122、“四度空間”法則（常用分析法）133、Mckinsey方法144、麥肯錫結構化-MECE分析法155、SWOT分析法（形成戰(zhàn)略）166、魚骨圖分析法（常用分析法）187、5WHY分析法228、策劃推廣常用10法（了解）24第五篇 吉信行策劃晉升流程（待定）251、吉信行

2、策劃晉升流程示意圖252、晉升流程詳細說明25第六篇吉信行策劃指引251.OA智庫使用251)使用方法：252)使用步驟演示263)智庫主目錄展示272.吉信行員工信息交流分享平臺271)QQ智庫群、策劃交流群272)飛信283)微信283.全搜索工具294.各類報告模板295.報告資料來源常用渠道296.公司信息來源常用渠道及可獲取的內容307.市場信息來源常用渠道及可獲取的內容308.吉信行項目說明（截止2013年9月）319.給策劃新人的幾點建議33吉信行策劃業(yè)務操作手冊第一篇 房地產策劃的認知及技能要求一、 策劃基本認知策劃的工夫在策劃外。很多剛入行的同學潛意識里認為策劃就是出新鮮的點

3、子，而在實際的操作過程中，策劃不是一兩個點子，而是一個系統工程，房地產策劃就是將樓盤的獨特理念貫穿于整個樓盤運作過程的，從開始市場調研、產品定位、形象定位，直至銷售完結為止。包括：調查分析、企業(yè)或項目研究、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、策略設計、資源整合、操作實施、顧問監(jiān)控、動態(tài)調整、總結提升等諸多環(huán)節(jié)。策劃，個人認為最主要的是準確的自我定位，即找出項目的核心優(yōu)勢，最大限度地利用這種優(yōu)勢，并量身設計一套切實可行的營銷策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。策劃是沒有固定的思路，市場可變的情況實在太多，唯有靠個人平日累積的經驗及吸收市場的資訊，活學活用。多通過與開發(fā)商、同事、部門之間的交流、個案研究、實際

4、經驗分享等，才是我們以后學習的主要渠道。當一名優(yōu)秀的策劃人員必須要有前瞻性及果斷，獨擋一面的自信和邏輯能力 ，卓越的口才與溝通能力 ，具備創(chuàng)作力（優(yōu)秀的文筆），具有統籌能力（信息整合能力）及策略能力（嚴謹完善的策略思路）以及非常棒的團隊協作能力和精神。無論樓盤大大小小的事項，例如文案、廣告內容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握，才不會與樓盤、市場脫節(jié)。二、 策劃應具備的條件及技能房地產策劃不是一門專業(yè)，而是圍繞房地產項目提供的一種全面、立體的綜合服務，它是一種謀略，是知識的上層建筑，策劃人必須掌握廣闊的知識，需要具備建筑、規(guī)劃、房地產管理、市場營銷、經濟、法律、社會學、地理、

5、歷史等知識儲備，熟練掌握word、powerpoint、excel等辦公軟件，photoshop、 CAD、攝影等技術。要掌握的基本技能： a、熟悉市場調查數據分析方法和市場調查報告的撰寫；b、掌握房地產市場分析方法及市場定位策略，項目產品定位和目標客戶定位的方法與技巧；c、最好能掌握房地產項目成本費用構成，能對項目成本進行估算，并能夠對房地產項目投資效益進行靜態(tài)評價和動態(tài)評價；d、了解房地產營銷基礎知識，掌握項目定價原則和方法，制定價格策略方案，基于營銷目標和戰(zhàn)略定位制定營銷推廣計劃和促銷活動方案，了解營銷管理與營銷控制的方法； e、房地產項目市場調查研究；f、房地產項目定位；g、房地產項目

6、整合營銷策劃。h、能對項目總計設計方案進行全方位的評估等 。第二篇 吉信行事業(yè)部策劃崗位職責說明吉信行事業(yè)部各項目標配為一個項目經理、一個策劃經理、銷售人員，新人剛進入項目均設崗為策劃助理（因不是標配，無具體的崗位職責說明），策劃助理所做工作均為協助策劃經理工作，以及項目經理的其他安排工作。策劃經理崗位說明書一、基本資料崗位名稱策劃經理所屬部門事業(yè)部直接上級項目經理直接下級兼職主管、置業(yè)顧問、實習銷售策劃可輪換崗位業(yè)務發(fā)展部策劃專員二、工作描述職責概述：協助或負責擬定項目銷售相關，并協助項目經理開展項目現場管理工作核心任務：制定項目營銷策略及項目銷售的完成職責與工作任務職責一職責表述：協助項目

7、經理擬訂項目前期營銷策劃方案，并根據開發(fā)意見修訂方案工作任務參與開發(fā)商前期溝通，了解項目基本信息及開發(fā)商營銷方向或思路開展房地產市場調研，收集數據并進行市場分析根據開發(fā)商要求和市場信息，擬訂推盤策略、價格策略、推廣策略等方案負責與開發(fā)商進行方案溝通，并根據開發(fā)商意見修訂方案職責二職責表述：負責項目推廣活動的策劃與執(zhí)行工作任務負責拓展活動渠道，維護渠道關系根據項目需求，擬訂推廣活動方案、廣告創(chuàng)意方案等，提報開發(fā)商根據開發(fā)商相關要求，開展活動前期準備工作，如協調活動供應商、廣告商等協助項目經理開展推廣活動，對活動現場進行監(jiān)督指導職責三職責表述：負責其他策劃相關工作工作任務負責收集客戶及項目銷售數據

8、，并進行分析，編制項目周報及月報負責對競爭樓盤進行調研，分析競爭樓盤開盤情況、優(yōu)惠信息等，并撰寫推廣分析報告，提出項目推廣建議負責參與開發(fā)商或事業(yè)部組織的相關例會負責對項目的銷售情況不定期提供有效的銷售策略報項目經理和開發(fā)商審核執(zhí)行、職責四職責表述：協助開展項目現場管理及銷售任務的完成工作任務協助監(jiān)督并指導現場管理制度、流程的執(zhí)行情況，并對相關制度、流程提出改進意見協助項目經理主持項目早晚例會協助監(jiān)督并指導項目置業(yè)顧問、行銷團隊的工作根據相關業(yè)務流程權限的設置，協助進行相關環(huán)節(jié)的審核、簽字等工作負責對置業(yè)顧問銷售工作進行指導，協助項目經理對本項目任務的完成職責五職責表述：負責完成上級交辦的其他

9、任務三、工作協作關系內部關系部門內部、業(yè)務發(fā)展部外部關系開發(fā)商、廣告公司、活動公司、制作公司、媒體等四、任職資格教育水平?？萍耙陨蠈W歷專業(yè)及證書營銷策劃、房地產等相關專業(yè)工作經驗2年以上房地產營銷策劃工作經驗，并同時具有3個月以上房地產銷售經驗2年以上房地產銷售經驗，并同時具有3個月以上房地產營銷策劃工作經驗知識要求 通曉房地產營銷策劃知識、熟悉策劃方案撰寫流程規(guī)范 熟悉房地產行業(yè)知識、房地產代理行業(yè)知識及成都房地產市場概況 熟悉所在項目產品業(yè)態(tài)、類型、推售情況 熟悉周邊樓盤售價、租價、需求狀況、市場變化等 熟悉房地產相關政策法規(guī) 熟悉現場銷售各項流程 熟悉公司各項業(yè)務制度、流程、規(guī)范技能要求

10、 能夠熟練開展勘地、市場調研工作 熟悉銷售技巧、溝通說服技巧 精通PPT制作，并熟練操作其他OFFICE辦公軟件能力素質 具有較強的市場敏銳度、邏輯思維能力、創(chuàng)新能力、溝通表達能力、文案撰寫能力培訓要求房地產基礎知識、房地產政策法規(guī)解讀、房地產代理行業(yè)知識、營銷策劃知識、廣告設計、銷售技巧、踩盤技巧、市場分析技巧、公司組織架構及制度流程等備注：第三篇 吉信行策劃常規(guī)報告模式一、 吉信行策劃常規(guī)報告的基本模式二、 說明1. 我司，拿地建議及物業(yè)建議通常是由發(fā)展中心的策劃人員撰寫，發(fā)展中心主要是競標拿項目。2. 項目的整體營銷建議也是由前期策劃階段的發(fā)展中心書寫，在整體的營銷建議基礎下，營銷執(zhí)行階

11、段同樣涉及到各種報告，也就是項目策劃的基本報告模式，。3. 市場分析：包含宏觀、中觀、微觀三個方面。主要涉及政策、經濟、市場情況、區(qū)域規(guī)劃、項目周邊土地市場、項目競品分析等內容。項目競品情況主要通過踩盤的方式掌握，便于掌握項目對手的情況。除此之外，項目策劃也要打好與區(qū)域其他項目策劃或者相關人員的關系，有助于及時了解其他項目的情況。4. 項目分析：掌握項目自身的情況，并對其進行分析，找到項目的核心優(yōu)勢。了解項目的優(yōu)劣勢，便于以后工作的開展。5. 客戶分析：主要包含來電來訪分析、客戶基本信息分析、客戶成交分析等幾個方面。涉及到具體的內容為客戶的來源，年齡、家庭、職業(yè)、購買意向、購買需求、習慣偏好、

12、經濟能力、買房目的、買房方式（貸款、按揭、分期）、所成交的戶型、面積段、樓層、價格等。6. 形象定位：對項目在市場上的形象展示做一個定位，通常是對開發(fā)商品牌的詮釋或者項目的詮釋，不能僅根據項目產品自身來定位，而要根據真實的市場來。7. 包裝方案：售樓部包裝、樣板間包裝、道旗、圍擋、示范園林、物管服務等8. 推廣策略：推廣主題、推廣活動、推廣費用、推廣渠道、行銷9. 價格策略及推售：價格體系、價格調整、優(yōu)惠信息、推貨順序10. 各階段執(zhí)行方案：總體貨量分析、各階段目標/產值、各階段具體的推廣執(zhí)行安排、流程等11. 活動方案：活動目的、主題、內容、預期效果；活動完成后的評估、總結。第四篇 策劃基本

13、操作流程及思考方法一、 房地產項目策劃操作流程階段階段名稱工作內容細則說明第一階段進場前（動工之前）1、宏觀、中觀、微觀、區(qū)域規(guī)劃、土地市場、競品分析等2、項目SWOT分析3、目標客群研判、項目定位分析、產品修正建議4、協助效果圖建模及渲染5、協助選定景觀公司、景觀優(yōu)化建議、落實景觀效果圖6、協助開發(fā)商確定沙盤數量及表現建議、選定沙盤公司、與設計單位聯合跟進沙盤效果7、宣傳片、DM單、樓書等建議，并跟進廣告公司制作相關銷售物料8、協助開發(fā)商確定廣告公司9、協助開發(fā)公司確定LOGO及VI應用等10、協助項目經理確定推貨節(jié)奏及推廣方案、媒介選擇、活動建議等第二階段進場前（動工之后）1、協助項目經理

14、確定蓄水時間、進場時間等2、協助項目經理完成銷售團隊人員配置、崗位要求、人員招聘、培訓計劃、銷售百問等3、協助項目經理完成銷售團隊培訓內容：基礎知識、市場、法律、政策、規(guī)劃、項目培訓、銷售技巧等4、協助銷售人員對區(qū)域市場及競品的全面了解5、協助項目經理落實現場管理制度6、協助項目現場的工作服、辦公物料到位7、協助沙盤、銷售物料的到位、樣板間的開發(fā)時間等第三階段進場后-開盤前1、協助項目經理制定接待流程，簽約流程，按揭流程、各類文本流程的標準化2、區(qū)域、交通、品牌、戶型、樣板間等說辭整理3、根據售場到訪客戶情況進行蓄水方案的調整4、戶外、媒體等推廣渠道的執(zhí)行，與廣告公司協同監(jiān)管各類渠道推廣效果5

15、、根據客戶到訪情況總結客戶對產品的接受度、總結客戶特征等，為收籌方案提供重要的市場依據6、根據蓄水情況提出收籌方案、時間和收籌目標7、提出開盤方案、開盤目標等，并協助現場開盤做好準備8、協助項目經理落實各銷售流程及人員、權責等9、協助項目經理提出相應的銷售人員獎懲措施第四階段開盤階段（循環(huán)）1、開盤執(zhí)行方案，并參與開盤執(zhí)行，與活動公司、物業(yè)公司及廣告公司配合，媒體計劃，開盤流程、相關人員準備及到位時間、開盤模擬2、嚴格執(zhí)行開盤流程3、整盤均價建議及分戶價格建議4、根據開盤情況總結，提出下階段營銷推廣方案，包括價格策略、媒體計劃、現場客戶整理、競品情況等5、協助銷售現場客戶簽約6、協助項目經理做

16、好下階段銷售激勵政策第五階段強銷期（循環(huán)）1、根據貨源去化情況及時調整價格及銷售策略2、協助項目經理及時調整銷售隊伍3、下階段推貨方案、價格策略、媒體計劃等第六階段續(xù)銷期（循環(huán)）1、媒體策略總結、客戶特征總結、區(qū)域市場變化等3、根據階段性的銷售情況對下階段策略做出調整4、老帶新、促銷活動等促銷政策5、收緊媒體投放、總結前期媒體效果第七階段尾盤期1、協助項目經理進行銷售團隊調整，收縮，節(jié)約成本2、根據剩余貨源提出清盤計劃（媒體、營銷、價格）3、分析客戶情況，總結客戶特征等4、協助項目經理完成結案總結二、 策劃常用思維方法1、 市場調研市場調研不在于收集了多少的資料、數據，也不在于你的市場調研報告

17、有多少的頁碼，關鍵是要有針對性和對重要問題研究有足夠的深度，找對研究問題的核心，尤其是商業(yè)地產項目的市調，必須分商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)類別進行調查分析。市場調研一般準備工作：1、明確任務-明確市調的目的、內容、范圍、形式、時間、等要求；2、團隊分工-明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；3、工作計劃-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、資料預熱初步了解有關調查區(qū)位/項目情況（商圈/項目的書刊、網站等公開信息與內部資料）； 5、配齊工具-準備好考察表格、問卷、數碼相機等；6、安排好線路-前往調研區(qū)域/對象的交通工具、行走路線、尤其針對商業(yè)地

18、產所關注的交通重要節(jié)點口及出口等調研的安排； 7、時間安排-市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），調研時間長短的估算，調研項目/段的時序安排等。2、 “四度空間”法則（常用分析法） “四度空間”法則是根據由外到內，由表及里的順序全面、深入的對產品進行分析的一種方法，主要應用于挖掘篩選項目的核心價值，幫助策劃深度挖掘出項目產品的價值點。產品的價值只有通過對比才能凸顯出來，擺正自己的位置，看清競爭對手的模樣，知己知彼才能一擊制勝。每個項目產品的核心價值點不同，所在的空間層級也不同，例如：棕櫚泉（住）產品的價值點在于四度空間，望今緣的價值點在于一度空間。各項目策劃只有根據項目自身情況進行

19、多維度的詳細分析，全面、深入的了解項目自身及外部條件，才能幫助項目進行產品價值挖掘，從中挖掘篩選出項目的核心價值?！八亩瓤臻g”法則u 一度空間：圍墻外的價值點w 區(qū)域區(qū)位屬性，未來規(guī)劃w 周邊配套現有配套、未來配套w 交通交通配套、交通規(guī)劃u 二度空間：圍墻內至建筑主體外的價值點w 項目自身基本指標容積、布局、建筑密度、建安成本、產品公攤、地勢山體（例：純坡地別墅）w 園林園林風格、主題、樹木花草、雕塑小品、園林細節(jié)材料、園林工藝、園林維護w 會所室內會所、開放型泛會所u 三度空間：建筑主體內部的價值點w 建筑形態(tài)w 外立面w 工藝及材料外觀工藝、構造工藝、增設工藝（例：新風系統、尊貴門廳）、

20、交房標準、建安材料w 功能布局主力戶型、其他戶型、戶型優(yōu)勢、朝向位置、功能區(qū)劃分w 各單位面積數據（例：6平米超大衣帽間、42平米客廳挑空）w 裝修各項裝修品牌、裝修程度（例：溫泉到戶）、裝修工藝u 四度空間：附加值w 物業(yè)硬件配套、軟件配套（酒店式物業(yè)服務巡邏）、物業(yè)價格w 社區(qū)常規(guī)配套、商業(yè)規(guī)劃w 品牌開發(fā)商、投資商、景觀規(guī)劃w 人文-社區(qū)文化定位人文、概念人文、時效人文3、 Mckinsey方法結構化、邏輯化的思考方式-在解決任何問題的時候，要把你的思路理清楚，在避免困惑及糾纏不清的同時，你的思考還必須是完整的。寧愿推導出一個不可行的甚至是錯誤的結論，只要是經過一個結構化的，有邏輯的思考

21、過程。4、 麥肯錫結構化-MECE分析法結構化是指解決問題的分析框架，通常先界定問題，然后將問題細分，再進一步剖析問題，找出可能成為解答的假設。其本質就是邏輯，其目的在于對問題的思考更完整、更有條理；在于幫助我們理清思路，而不是否認事物之間的相互聯系。MECE （即Mutually Exclusive Collectively Exhaustive，中文意思是“相互獨立，完全窮盡”） 就是把一個大問題分解為若干細分為明確的、沒有重疊的、不遺漏的子問題，并解決問題的的方法，是麥肯錫思維過程的一條基本準則。其重點在于幫助分析人員找到問題的關鍵因素，并找到所有可能的解決辦法。（注：MECE在解決問題

22、的過程中，要確保所有相關的問題都已考慮在內，且要盡量避免重復或遺漏。）MECE分析法的步驟：主要有兩個步驟 步驟一、確認問題是什么？ 步驟二、尋找MECE的切入點。MECE分析法的原則：獨立性和完整性MECE從你的解決方案的最高層次開始列出你所必須解決的問題的各項組成內容。 當你覺得這些內容已經確定以后，仔細琢磨它們。是不是每一項內容都是獨立的、可以清楚區(qū)分的事情？如果是，那么你的內容清單就是相互獨立的。 是不是這個問題的每一個方面都出自所列內容的一項（而且是惟一的一項），也就是說，你是不是把一切都想到了？如果是，那么你所列的內容就是完全窮盡的。 5、 SWOT分析法（形成戰(zhàn)略）SWOT分析目

23、的是通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，能夠在實際操盤過程中更好的發(fā)揮優(yōu)勢，彌補劣勢，利用機會以及規(guī)避威脅。必須注意的是，SWOT分析里的文字要精益求精，提煉出精華，不能像寫小說一樣運用太多的文字。從整體上來看，SWOT 可分為兩部分，一部分為SW，主要用來分析內部條件；另一部分為OT，主要用來分析外部條件。SWOT內涵：S（Strength優(yōu)勢）是內部因素，例如：有利的競爭態(tài)勢；充足的經濟循環(huán)；良好的企業(yè)形象；規(guī)模經濟；產品優(yōu)勢；市場份額；成本優(yōu)勢；廣告攻勢等。W（Weakness弱勢）是指在競爭中相對弱勢的方面。也是內部因素，例如：項目配套不完善；項目管理混亂；交通不便利；產品同質化

24、嚴重；競爭力差等。O（Opportunity機會）是外部因素，例如：新型產品；新市場；新需求；市場壁壘解除；競爭對手知名度不高等。T（Threat威脅）也是外部因素，例如：新的競爭對手；同類型產品增多；市場緊縮；行業(yè)政策變化；客戶偏好改變；突發(fā)事件等成功應用SWOT分析法的簡單規(guī)則 進行SWOT分析的時候必須對項目的優(yōu)勢與劣勢有客觀的認識； 進行SWOT分析的時候必須區(qū)分項目的現狀與前景； 進行SWOT分析的時候必須考慮全面。 進行SWOT分析的時候必須與競爭對手進行比較，比如優(yōu)于或是劣于你的競爭對手； 保持SWOT分析法的簡潔化，避免復雜化與過度分析； SWOT分析法因人而異，分析情況因項目

25、而異。 6、 魚骨圖分析法（常用分析法）魚骨圖，又名特性要因圖，石川圖，因果圖。它是由日本管理大師石川馨先生發(fā)展出來，是一種發(fā)現問題“根本原因”的方法。我們通過頭腦風暴法，找出影響問題的特性的重要因素，并將它們與特性值一起，按相互關聯性整理而成的層次分明、條理清楚，并標出重要因素的圖形即為魚骨圖。魚骨圖的本質：找到根本原因，真正的、徹底的解決問題魚骨圖的用法: 魚骨圖是一個非定量的工具，可以幫助我們找出引起問題潛在的根本原因。 它使我們問自己：問題為什么會發(fā)生？使項目小組聚焦于問題的原因，而不是問題的癥狀。 能夠集中于問題的實質內容，而不是問題的歷史或不同的個人觀點。 以團隊努力，聚集并攻克復

26、雜難題。 辨識導致問題或情況的所有原因，并從中找到根本原因。 分析導致問題的各原因之間相互的關系。 采取補救措施，正確行動。魚骨圖的類型1) 整理問題型：各要素與特性值間不存在原因關系，而是結構構成因系。2) 原因型：魚頭在右，特性值通常以“為什么”來寫。3) 對策型：魚頭在左，特性值通常以“如何提高/改善”來寫。制作魚骨圖的步驟：1、分析問題原因/結構。A、針對問題點，選擇層別方法（如人機料法環(huán)等）。B、按頭腦風暴分別對各層別類別找出所有可能原因（因素）。C、將找出的各要素進行歸類、整理，明確其從屬關系。D、分析選取重要因素。E、檢查各要素的描述方法，確保語法簡明、意思明確。2、繪圖過程A、

27、填寫魚頭, 畫出主骨B、畫出大骨，填寫大要因C、畫出中骨、小骨，填寫中小要因D、用特殊符號標識重要因素要點：繪圖時，應保證大骨與主骨成60度夾角，中骨與主骨平行魚骨圖的基本結構：魚骨圖分析法的步驟:決定問題的特性。簡單的說特性就是“工作的結果”，首先，對團隊成員講解會議目的，然后，認清、闡明需要解決的問題，并就此達成一致意見。特性和主骨特性寫在右端，用四方框圈起來。主骨用粗線畫，加箭頭標志。大骨和要因。大骨上分類書寫36個要因，用四方框圈起來。要點：繪圖時，應保證大骨與主骨成60度夾角，中骨與主骨平行。中骨、小骨、孫骨。中骨事實。（ 不從事實開始的話，要做出對策的要因的真實味就淡了。）小骨要圍

28、繞為什么會那樣？來寫。孫骨要更進一步來追查為什么會那樣？來寫。深究要因。追查要因的時候，最好要由全員討論決定。將深究的要因稱為主要因，用“”標記，它是對策的內容可以用眼和數據確認的。 決定復數的主要因的時候，從真要因和有效對策有關的要因中解析，按順序用“”標記標注。 7、 5WHY分析法5個WHY分析，又稱“為什么-為什么”分析。是一種探索問題原因的方法。對一個問題連續(xù)發(fā)問5次，每一個“原因”都會緊跟著另外一個“為什么？”直到問題的根源被確定下來。5WHY分析的步驟：1.）首先理解形勢* 識別問題* 研究癥狀* 清晰正確地闡述問題（焦點） 2.）然后調查原因* 不斷提問為什么前一個事件會發(fā)生，

29、直到回答“沒有好的理由 或一個新的故障模式被發(fā)現時才停止提問。* 解釋根本原因以防止問題重復發(fā)生。* 文件中所有帶有“為什么”的語句都會定義真正的根源（通常需 要5個“為什么”）3.）最后根據程序把5個為什么分析形成文件5個WHY鏈式圖表 5個WHY的應用要點a、避免對原因的追求牽涉到人的心理 牽涉到人的心理面，往往就導不出再發(fā)防止對策 為什么的矛頭要指向能夠由此導出再發(fā)防止對策的最根本層面 b、避免圍繞問題本身，避免責任推卸 回答問題要有積極解決問題的態(tài)度 盡可能找自身的原因，除非是在自身上找不到原因和改進的方法，才可以去從別的方面去找原因 找可控的因素，可控因素才是我們能著眼去改進的因素

30、c、注意層與層間的相關性 每個為什么的問題和答案間必須有必然關系 兩個為什么間必須緊密相關，不要跳步5WHY的注意事項a、總的指導方針 要天真一些 要絕對的客觀 不要認為答案是顯而易見的 如果你自己不完全熟悉過程，就組建一個多功能的工作組來完成分析 b、若問題的答案有一個以上的原因，則應找出每個原因的根源。 c、千萬不能用類似借口的內容回答所提出的為什么，推論要理性、客觀，避免借口類的答案。5個WHY的優(yōu)點a、滿足顧客的需求 找出問題發(fā)生的根源，徹底解決之 對缺乏的能力作出說明以便發(fā)現問題 重視潛在的系統性問題b、格式容易被所有人理解 為什么-為什么圖表會把因果路徑簡單地呈現出來 因果會被概括

31、成摘要而不需要技術細節(jié)c、提供一種大眾語言而不必去考慮使用的方法8、策劃推廣常用10法（了解）（1）軸心法：主推自身競爭力；（2）比較法：直面競爭樓盤；（3）引導法：想象即價值；（4）穿心法：真誠出效應；（5）體驗法：以實補弱；（6）事件法：借船出海；（7）落差法：錯位其實是精準；（8）總分法：點劃不成字；（9）驚雷法：出奇而制勝；（10） 滲透法：慢熱更穩(wěn)定。第五篇 吉信行策劃晉升流程（待定）1、 吉信行策劃晉升流程示意圖2、 晉升流程詳細說明第六篇 吉信行策劃指引1. OA智庫使用1) 使用方法： 登錄OA點擊OA頁面右上方的單位空間在頁面中間位置找到“智庫“欄目，點擊更多進入智庫主頁面（

32、點擊智庫欄目的任何一項也可進入智庫）根據需求直接點擊目錄進入相應的資料庫/直接利用智庫主頁面右上方的搜索功能即可查找到相應資料。2) 使用步驟演示第一步：第二步：第三步：第四步：3) 智庫主目錄展示2. 吉信行員工信息交流分享平臺1) QQ智庫群、策劃交流群a) “吉信行_智庫”群號： “吉信行智庫群”是吉信行內部員工的信息交流平臺，包括政策、經濟及市場最新動態(tài)、報廣信息等分享；求助求援平臺；疑問解惑平臺；情感交流平臺等。溫馨提示，申請加入“吉信行智庫群”時請備注：項目/部門+名字。b) “吉信行_策劃交流群”群號： “吉信行策劃交流群”是吉信行所有策劃人員信息分享的交流平臺，包括周一數據分享

33、，每日優(yōu)秀精品資料分享，項目信息分享；項目策劃之間的溝通交流平臺等。溫馨提示，申請加入“吉信行-策劃交流群”時請備注：項目/部門+名字。2) 飛信“飛信”名稱：GIXI資運部 “飛信”號： a) 加入方式1-發(fā)送邀請加入：發(fā)送姓名+部門+職位+手機號至QQ（吉信行-資源運營），再由此QQ掌管人發(fā)送飛信邀請加入，回復“YES”即可。b) 加入方式2-直接加入：下載飛信軟件開通飛信號搜索飛信號（GIXI資運部）添加好友。（若已有開通了飛信號的同學，可直接添加飛信號（GIXI資運部）可獲取信息：最新的市場資訊、最及時土地動態(tài)、豐富的活動渠道資源和熱點項目開盤動態(tài)3) 微信加入微信的方法： 方法一：打

34、開【微信】【發(fā)現】【掃一掃】，對準二維碼即可 方法二：【微信】【通訊錄】右上角【添加】【查找公眾號】輸入【吉信行】 微信二維碼及微信內容主目錄： 3. 全搜索工具吉信行智庫全搜索是2013年資源運營部推出的一種便捷方式，集OA智庫精選、上手工具、報告查詢、資源查詢、市場信息于一體。4. 各類報告模板詳詢資源運營部知識管理板塊或者參加培訓部所進行的培訓課程。5. 報告資料來源常用渠道網 站 名內 容 提 要網 址新浪地產-地產智庫房地產資料下載 豆丁網房地產資料下載百度文庫房地產資料下載房策網房地產資料下載MBA智庫文檔房地產資料下載注：百度文庫及豆丁網、房策網里面的資料下載可以直接尋找資運部知

35、識管理板塊工作人員下載，只需把你說需要的報告網址發(fā)送過來就可以，有專人及時服務。值得注意一點，百度文庫及豆丁網上的資料下載下來全部是PDF格式，房策網上的資料下載成果與網上原始格式一致。6. 公司信息來源常用渠道及可獲取的內容網 站 名內 容 提 要網 址吉信行官網公司介紹吉信行OA（外網-電信）智庫、市場報告1:8888吉信行OA（外網聯通）智庫、市場報告:8888吉信行OA（內網）智庫、市場報告8:8888內部統一的軟件下載地址辦公、影音、圖形等各種軟件 ftp:/明源系統/1:8001注：上述