2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告

1、2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告（一）潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，所以研究消費(fèi)者住宅需求意向無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是政府都具有深刻的意義。年安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查咨詢公司曾對(duì)合肥房產(chǎn)消費(fèi)者居住現(xiàn)狀、購(gòu)房特點(diǎn)、房產(chǎn)信息、消費(fèi)習(xí)慣以及他們對(duì)合肥現(xiàn)有樓盤和售樓服務(wù)的評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行過(guò)一次深入細(xì)致的調(diào)查分析，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)、媒體宣傳及營(yíng)銷策略提供了科學(xué)依據(jù)，同時(shí)通過(guò)對(duì)短期購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)房分析，為廣大讀者提供了購(gòu)房參考。然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。所以為了幫助以“需求為導(dǎo)向”來(lái)開(kāi)發(fā)

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更好更快的把握目前住宅市場(chǎng)消費(fèi)特征，同時(shí)為業(yè)內(nèi)和市民提供參考。安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查咨詢公司于今年月份再次在合肥市范圍內(nèi)進(jìn)行了一次“消費(fèi)者購(gòu)房意向調(diào)查”，旨在進(jìn)一步準(zhǔn)確地研究購(gòu)房群體的消費(fèi)特征、及時(shí)地把握消費(fèi)者的住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)的變化。自本期起，將在合肥晚報(bào)“家園”專版上陸續(xù)刊出調(diào)查報(bào)告，以饗讀者。 購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：今年有的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較年上升。而且在打算購(gòu)房的人群中，歲歲的占，比年

3、提高了，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是歲者，占被調(diào)查總體的，而年主力消費(fèi)者年齡下移，為歲，占被調(diào)查總體的比例為。不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 研究分析年住房消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)在以下方面發(fā)生變化： 一是低齡化群體需求上升，表明年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間； 二是年中檔定位的項(xiàng)目將更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購(gòu)買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量），從以上的數(shù)

4、據(jù)來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費(fèi)需求資源有關(guān)； 三是由于年輕消費(fèi)者購(gòu)房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，年高層、小高層需求會(huì)略有上升；四是年高檔市場(chǎng)（這里主要指和別墅）基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，不會(huì)有很大變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。 家庭年收入萬(wàn)萬(wàn)元群體是市場(chǎng)需求主體 雖說(shuō)這兩年合肥居民總體收入不斷增長(zhǎng)，但伴隨著購(gòu)房需求總體年齡下降的趨勢(shì)，有購(gòu)房意向的家庭總收入在年增長(zhǎng)并不明顯，購(gòu)房主力仍集中在家庭年收入萬(wàn)元以下的群體。其中年收入在萬(wàn)元以下的家庭所占比例

5、從年的下降到了今年的，下降幅度較大；而年收入在萬(wàn)萬(wàn)的家庭所占比例由年的上升至年的，可以看出今年整個(gè)合肥購(gòu)房者向家庭年收入萬(wàn)萬(wàn)的群體靠攏不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布?xì)q以下有購(gòu)房意向的年輕人絕大部分正處于事業(yè)起步階段，他們的家庭平均月收入大部分在元，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。正如上面的分析，購(gòu)房群體的低齡化，必然導(dǎo)致可支配收入的減少和購(gòu)買力的下降。盡管開(kāi)發(fā)商不愿意，政府也會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，盡量保持合肥房市穩(wěn)步向中低收入走齊。但由于開(kāi)發(fā)成本較之前幾年有了較大提高，特別是土

6、地成本的提高，必然限制了今年房?jī)r(jià)的下調(diào)。 調(diào)查表明，合肥住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主力目前是：以中低收入水平的年輕消費(fèi)者為主的消費(fèi)群體，正是這一消費(fèi)群支撐了合肥的中低檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力 六成以上的潛在購(gòu)房群體擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷，學(xué)歷和購(gòu)買力之間存在著強(qiáng)相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖三）。一般而言，對(duì)于在同一行業(yè)中具有類似工作經(jīng)歷和工作年限的不同群體，學(xué)歷越高，其收入水平一般也越高（職位通常也高），相應(yīng)購(gòu)買力也越強(qiáng)。高學(xué)歷群體在購(gòu)買需求，購(gòu)買決策過(guò)程等方面也會(huì)存在差異：相對(duì)于中低學(xué)歷群體而言，高學(xué)歷群體的購(gòu)買決策相對(duì)比較理性；從購(gòu)買需求來(lái)看，由于高學(xué)歷群體在掌握和理解房地產(chǎn)相關(guān)信息和知識(shí)方面要優(yōu)于

7、中低學(xué)歷群體，所以在和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買談判和簽訂合同時(shí)，相對(duì)而言擁有的主動(dòng)權(quán)略高一些；另外中高學(xué)歷群體在了解房地產(chǎn)信息渠道方面，相對(duì)于低學(xué)歷群體而言，形式更加多樣化，由于這個(gè)群體具有接觸網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會(huì)比較多的特點(diǎn)，所以對(duì)于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)推廣的作用比照以往顯得日益重要起來(lái)了。2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告（二）購(gòu)房消費(fèi)者建筑類型與戶型偏好分析房屋建筑是購(gòu)房消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題之一。好的建筑類型與戶型是吸引消費(fèi)者最有力的賣點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力焦點(diǎn)。在賣點(diǎn)潮流的促動(dòng)下，住宅產(chǎn)品必須有叫得響的賣點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)的好壞可以大大地影響商品房的銷售價(jià)格，這已成為許多發(fā)展商的共識(shí)。如一些成功樓盤能考慮現(xiàn)代住房的消費(fèi)特點(diǎn)，

8、針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間，不同功能或互有兼顧的戶型，滿足實(shí)際的需求。像適合老城區(qū)老少同堂大家庭的多房間大戶型與適合白領(lǐng)單身的小戶型等，在市場(chǎng)上就頗受目標(biāo)消費(fèi)群的喜愛(ài)。 建筑類型與戶型好的住宅是消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商共同追求的目標(biāo)。隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)和對(duì)住房條件要求的不斷提高，在位置、環(huán)境等因素不可改變的情況下，建筑類型和戶型越來(lái)越成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。一套住宅能否受到人們的青睞，一個(gè)樓盤在銷售上能否獲得成功，前期的建筑設(shè)計(jì)與戶型設(shè)計(jì)已成為重中之重。那么目前購(gòu)房消費(fèi)者偏好什么樣的住宅呢？ 多層住宅最受寵愛(ài) 高層住宅需求上升 對(duì)比年和年消費(fèi)者對(duì)不同類型住宅的選擇

9、情況來(lái)看，“多層住宅”仍是合肥消費(fèi)者最喜愛(ài)的建筑類型，選擇多層住宅的購(gòu)房消費(fèi)者所占比例由年的上升至年的。而近年來(lái)興起的小高層住宅開(kāi)始顯示了頹態(tài)，選擇比例由年的下滑到年的。取而代之“小高層”的是“高層”住宅正在逐漸被購(gòu)房消費(fèi)者所接納，需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)較為明顯，選擇比例由年的上升到年的高層建筑是建筑類型中的一個(gè)重要有機(jī)組合，近幾年來(lái)，高層建筑在合肥建筑市場(chǎng)由原來(lái)的市場(chǎng)空白點(diǎn)逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大的方向。年與年購(gòu)房者對(duì)建筑類型的選擇比較如今的購(gòu)房者愈來(lái)愈講究性價(jià)比，高層建筑的建筑成本居高不下，加上公攤面積過(guò)大，物業(yè)管理費(fèi)過(guò)高等缺點(diǎn)

10、，多層住宅更加受寵是必然的趨勢(shì)。因此多層住宅需求的堅(jiān)挺不下，既有購(gòu)房者對(duì)良好的居住環(huán)境孜孜不倦的追求，也有成本以及價(jià)格因素的驅(qū)使。高層住宅的出現(xiàn)最初主要在于節(jié)約城市土地，降低開(kāi)發(fā)成本，而對(duì)于消費(fèi)者選擇高層建筑主要看重的是住高層可使居者“視野遠(yuǎn)，心情暢，采光強(qiáng)，通風(fēng)好、品位高、新穎時(shí)尚”，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)潛在購(gòu)房者認(rèn)為在滿足“視野、時(shí)尚”等需求方面小高層不如高層有優(yōu)勢(shì)。三室二廳和二室一廳仍是主力戶型買房的過(guò)程可以相對(duì)獨(dú)立地劃分為室內(nèi)和室外兩個(gè)部分，優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)帶給業(yè)主的居住滿足感是交通和環(huán)境的發(fā)展不能代替的。盡管合肥目前的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入不允許開(kāi)發(fā)商做到最好的戶型，只能根據(jù)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)

11、決定現(xiàn)在的實(shí)用戶型，使戶型盡可能更好地滿足消費(fèi)者的需求。對(duì)戶型需求情況進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)總體戶型的偏好與年沒(méi)有什么變化，兩房、三房仍是年需求量最大的兩類戶型，選擇比例分別為和，合計(jì)達(dá)九成以上，其他戶型需求則較少。但從套內(nèi)細(xì)部分析，年的購(gòu)房消費(fèi)者選擇與年還是存在明顯差異。雖說(shuō)總體上兩個(gè)年份中消費(fèi)者均是以三居室為主，但年消費(fèi)者二居室的戶型需求上升較快，比年增長(zhǎng)了，其中兩室一廳的需求增長(zhǎng)最大，由年的上升至年的，上升了；對(duì)于三居室年需求有所下降，比年下降，主要是三室一廳下降最多，由年的下降到年的，下降了。今年的購(gòu)房者對(duì)一居室選擇率也有所回升，由年的上升到年的這種變化跟本次調(diào)查潛在購(gòu)房者的構(gòu)成是息息

12、相關(guān)的，由于年購(gòu)房潛力人群以年輕人居多導(dǎo)致了中小戶型的需求增長(zhǎng)?？梢钥闯觯M(fèi)者對(duì)于戶型需求形式呈明顯的多元化、個(gè)性化，多層消費(fèi)格局，從消費(fèi)者對(duì)“室”的選擇來(lái)看，三室型住宅市場(chǎng)需求程度最高，有最大的市場(chǎng)空間，有的消費(fèi)者有意向購(gòu)買該套型；從消費(fèi)者對(duì)“廳”的選擇來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，有的消費(fèi)者認(rèn)為二廳型住宅較為理想，比較適宜居住。年和年購(gòu)房者戶型選擇比較本次調(diào)查我們看出，家庭背景和戶型選擇有關(guān)聯(lián)。人口、年齡、經(jīng)濟(jì)、文化的不同所選擇的戶型差異也較大。從年齡上看歲的群體選擇二室一廳和兩室二廳的為眾，這個(gè)層次的消費(fèi)者收入主要在萬(wàn)左右；選擇三室一廳與三室二廳的以歲和收入在萬(wàn)元左右的為主。再?gòu)募彝ト丝趤?lái)分析，多成

13、員結(jié)構(gòu)家庭對(duì)戶型的關(guān)注程度明顯高于其他人群，如何在有限的空間里，讓家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成員家庭著重考慮的問(wèn)題，相比成員數(shù)量比較少的家庭來(lái)講，入住成員在人以上的家庭對(duì)戶型的考慮程度接近，超過(guò)成員在人的家庭個(gè)百分點(diǎn)以上。對(duì)于單身的購(gòu)房者而言，由于其意向購(gòu)買的房屋屬于小戶型，因此，其更關(guān)注所購(gòu)房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理，關(guān)注程度達(dá)到。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須關(guān)注消費(fèi)者家庭背景的變化，不斷調(diào)整戶型比例，適應(yīng)市場(chǎng)需求。事實(shí)上，不同的戶型面對(duì)的消費(fèi)者層次是不一樣的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把握不同時(shí)期不同層次的消費(fèi)者心態(tài)和新購(gòu)房者追求其產(chǎn)品與老購(gòu)房者有所差別的心態(tài)，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)

14、告（三）購(gòu)房消費(fèi)者面積價(jià)格傾向分析 戶型面積：平方米的需求最為強(qiáng)烈根據(jù)安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查咨詢公司的調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)戶型面積的分析，如下，可以看出年購(gòu)房者理想的戶型面積與年相比，總體變化并不明顯，其需求的建筑面積主要集中在平方米之間，所占的比例達(dá)到了。通過(guò)對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)：年消費(fèi)者對(duì)于住宅面積需求仍然較為理性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)戶型”的需求越來(lái)越集中。從整體的需求曲線來(lái)看，基本上呈現(xiàn)“拋物線”分布，超大戶型的需求量呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)，超小戶型需求量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)平方米以下的住宅年僅有的消費(fèi)者有購(gòu)買意向，而年調(diào)查結(jié)果有的消費(fèi)者表示會(huì)考慮購(gòu)買。年合肥住房市場(chǎng)小戶型較以往熱銷，家庭結(jié)構(gòu)的變化和房?jī)r(jià)的快速上漲都是影響因素。不同

15、年度消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇比較從細(xì)分市場(chǎng)上看，不同年齡段的人群對(duì)住宅面積的需求差別也較大。對(duì)住宅面積需求最大的是歲年齡段的人群，這部分人群有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，要通過(guò)換房尋求更好的居住條件，而且往往想一步到位，在平方米的住宅需求中，他們選擇的比例較大。而一些因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，或事業(yè)處于起步階段的年輕人群對(duì)住宅面積的需求最小。因此，在房屋開(kāi)發(fā)和銷售中，應(yīng)針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨胶筒煌挲g段人群的特點(diǎn)進(jìn)行策劃，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，有針對(duì)性地開(kāi)發(fā)適合不同人群需求的住宅面積套型。購(gòu)房戶對(duì)住宅功能的要求更加細(xì)化從住宅的功能面積來(lái)分析，隨著人們收入的增加和生活水平的提高，人們對(duì)住宅功能的要求越來(lái)越高，需求也呈現(xiàn)多樣化。

16、從本次調(diào)查結(jié)果看：客廳面積：從被訪者的選擇來(lái)看，選擇平方米的人最多，占到，其次分別是平方米、占，平方米、占，選擇平方米以上的占。主臥室面積：消費(fèi)者對(duì)主臥室的設(shè)計(jì)越來(lái)越講究，主臥室衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、衣帽間等都成為消費(fèi)者關(guān)注的地方。主臥室的面積大小從調(diào)查結(jié)果看，選擇前三位的分別是平方米、平方米、平方米，分別占到、。在選擇雙衛(wèi)的人群中，的人選擇平方米的主臥衛(wèi)生間，的人選擇平方米的主臥衛(wèi)生間。餐廳面積：接近一半的人選擇平方米的餐廳，其次是平方米以下的餐廳，有的人選擇，另有的人選擇平方米的餐廳，選擇平方米以上餐廳的人很少，只有。廚房面積：有的人選擇平方米的廚房，有的人選擇平方米的廚房。在現(xiàn)代生活中，廚房的地

17、位和作用已大大減弱，不同戶型和面積的住宅對(duì)廚房的面積要求不大，只要能滿足一定功能即可。衛(wèi)生間面積：從衛(wèi)生間面積的選擇來(lái)看，絕大多數(shù)的人選擇平方米的衛(wèi)生間，占，的人選擇平方米的衛(wèi)生間，選擇平方米以下和平方米以上的人數(shù)較少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要讓自身推出的房屋能與市場(chǎng)要求接軌，就要不斷探索消費(fèi)者需求，在有限的空間，設(shè)計(jì)出更好的住宅功能，為消費(fèi)者提供更舒適的生活環(huán)境。購(gòu)房戶價(jià)格承受能力相對(duì)提高為了解消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)今住宅價(jià)格的承受能力，我們對(duì)消費(fèi)者能承受的套房總價(jià)和單價(jià)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：年消費(fèi)者承受的住宅總價(jià)集中在萬(wàn)萬(wàn)、萬(wàn)萬(wàn)兩個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)，分別占調(diào)查人數(shù)的和。愿支付萬(wàn)元以上的占。年的情況是，選擇萬(wàn)元以下

18、商品房的占到，選擇萬(wàn)元以上的僅占。這些說(shuō)明合肥市民的經(jīng)濟(jì)承受能力這兩年有了很大提高。從消費(fèi)者對(duì)能承受單價(jià)的選擇來(lái)看，與總價(jià)的選擇分布類似，消費(fèi)者選擇范圍大都在每平方米單價(jià)元區(qū)間，其中選擇最多的集中在元的低端價(jià)位，占到被調(diào)查人群的，選擇每平方米單價(jià)元的占，選擇每平方米單價(jià)元的占。不同年度消費(fèi)者對(duì)住宅價(jià)格的承受預(yù)期消費(fèi)者家庭實(shí)際收入反映了消費(fèi)者的實(shí)際承受能力，消費(fèi)者可承受的套房總價(jià)和單價(jià)，則反映了消費(fèi)者的心理承受能力和對(duì)房?jī)r(jià)的期望。目前合肥房?jī)r(jià)已上漲至元平方米，從本次調(diào)查消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期承受來(lái)看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已超出了購(gòu)房者的心理價(jià)位。單價(jià)在元平方米以上的精品樓盤，雖然也有需求，但因需求較少，更需要

19、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入的研究，認(rèn)清這一部分消費(fèi)者的獨(dú)特消費(fèi)心理與行為特征。2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告（五）消費(fèi)者購(gòu)房目的與影響因素分析消費(fèi)者的購(gòu)房目的原本就是為了居住，只有“安居”才能“樂(lè)業(yè)”當(dāng)然不同的收入階層對(duì)住宅的消費(fèi)需求不同，從豪華的別墅、高檔公寓、普通住宅到安居型住房，都有其特定的消費(fèi)群體。不同層次的經(jīng)濟(jì)狀況、不同的愛(ài)好特點(diǎn)需要各自相應(yīng)的住宅。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的增加，消費(fèi)者購(gòu)房除為了自住以外，還出現(xiàn)了為保值增值以至以投資為目的的購(gòu)房現(xiàn)象。購(gòu)房目的已從過(guò)去單純的居住生活向休閑度假、出租經(jīng)營(yíng)、保值增值、實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)、投資置業(yè)等方面發(fā)展。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，分析研究購(gòu)房群體

20、的購(gòu)房動(dòng)機(jī)、及時(shí)把握消費(fèi)者的需求特點(diǎn)與趨勢(shì)變化，對(duì)于開(kāi)拓市場(chǎng)、增加銷售至關(guān)重要。購(gòu)房者的置業(yè)投資特點(diǎn)明顯增強(qiáng)從購(gòu)房消費(fèi)者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，一是為居住，二是為投資，或者二者兼而有之，然而不同時(shí)期的消費(fèi)者購(gòu)房目的傾向性是在變化的。從年的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，在購(gòu)房者中，屬第一置業(yè)的占，屬第二置業(yè)改善居住環(huán)境的占，屬投資置業(yè)的占。以滿足自己和家人居住為目的的購(gòu)房行為稱為自住型購(gòu)房，一般多屬于第一次置業(yè)。而二次置業(yè)者的購(gòu)房目的呈現(xiàn)多樣性，有投資也有自住，如有賣舊房換買新房的，有買了新房舊房出租的，也有為保值增值而買第二套房的。多次置業(yè)者，大多為投資型購(gòu)房，用以出租、增值，以獲得較高的利益回報(bào)。從本次的調(diào)查結(jié)果看

21、，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)房者總數(shù)的，但同時(shí)我們也看到年有的購(gòu)房者購(gòu)房目的是用以投資增值和辦公商用，而年的調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者中屬于置業(yè)投資的僅占，比年低個(gè)百分點(diǎn)。以上情況說(shuō)明，一是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在成長(zhǎng)期，購(gòu)買者仍以自住為主；二是投資型購(gòu)房者雖然所占比例仍不算太高，但上升速度較快，已呈現(xiàn)一種快速發(fā)展的趨勢(shì)，值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商予以關(guān)注、研究。 年購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)的變化主要是以投資為目的的購(gòu)房比例上升幅度較快。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前以房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者比例為，僅排在儲(chǔ)蓄之后，位于保險(xiǎn)和股票之前，處于投資理財(cái)方式的第二位，可以預(yù)見(jiàn)今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資

22、理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。從交通條件、周邊環(huán)境為購(gòu)房者最關(guān)心因素消費(fèi)者在置業(yè)消費(fèi)過(guò)程中會(huì)對(duì)影響購(gòu)房的有關(guān)因素進(jìn)行評(píng)估。在研究消費(fèi)者關(guān)注的因素時(shí)，我們從以下兩個(gè)角度進(jìn)行分析：其一，消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中，對(duì)某個(gè)因素關(guān)注程度的高度，這僅僅是一個(gè)靜態(tài)的數(shù)值；其二，對(duì)于不同年度的同一因素而言，關(guān)注的程度發(fā)生了怎樣的變化，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，同時(shí)也反映出今后樓市發(fā)展的趨勢(shì)和方向。從年的調(diào)查數(shù)據(jù)變化曲線看，購(gòu)房者關(guān)心程度較高的三個(gè)因素依次是：“交通條件便利” ，“周邊環(huán)境” 。這就表明了在年，制約購(gòu)房者住房需求的主要因素是交通條件便利、周邊環(huán)境。交通包含多方面的含義，首先是區(qū)域的交通配套情況，其次是個(gè)人的通勤能

23、力，對(duì)交通成本（包括交通費(fèi)用和時(shí)間成本）的承受能力。根據(jù)調(diào)查情況分析，一是年絕大多數(shù)購(gòu)房者把交通便利放在首要的位置，而年排在首位的影響因素是房屋質(zhì)量，交通便利因素對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房影響位居第三，說(shuō)明現(xiàn)在的人們較年更關(guān)注的是交通是否便利而不過(guò)分強(qiáng)調(diào)其地理位置，已經(jīng)逐步適應(yīng)“辦公居住兩地化”的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)始關(guān)注城郊和邊緣地區(qū)的房屋。二是消費(fèi)者對(duì)周邊環(huán)境的關(guān)注程度仍達(dá)，從影響位次上看比年的關(guān)注程度排前了二位。周邊環(huán)境因素其最基本的含義涵蓋了樓盤項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境，以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的因素，購(gòu)房者對(duì)周邊環(huán)境的極大關(guān)注也說(shuō)明了周邊環(huán)境對(duì)樓盤項(xiàng)目的重要性，樓盤的周邊環(huán)境在很大程度上影響

24、著購(gòu)房者的選擇。所以，開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目仍要精心選擇周邊環(huán)境。三是消費(fèi)者對(duì)價(jià)格因素的關(guān)注程度降低，根據(jù)年的調(diào)查，有的消費(fèi)者認(rèn)為房屋價(jià)格是影響他們購(gòu)房的重要因素，在影響購(gòu)房的因素中排在第二位，而年的比例為，位居各影響因素第五。說(shuō)明人們的購(gòu)買能力有較大提高，更注重生活的質(zhì)量，在重視房屋本身的同時(shí)，還很重視考慮房屋相關(guān)的其他因素。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，年房屋升值潛力得到了購(gòu)房消費(fèi)者的普遍關(guān)注，年的關(guān)注程度高達(dá)，比年的提高了個(gè)百分點(diǎn)。特別是投資型購(gòu)房者對(duì)居所的升值潛力表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。對(duì)升值潛力的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋未來(lái)所獲利潤(rùn)的看重。目前有部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上

25、傾向于周邊環(huán)境好，配套設(shè)施全，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)的樓盤。在戶型選擇上，對(duì)于市中心傾向于中小戶型，對(duì)于中心城區(qū)外的傾向于大戶型與別墅。2004年合肥市住宅消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告（六）購(gòu)房消費(fèi)者居住環(huán)境與裝修需求分析在福利分房的條件下，人們對(duì)居住區(qū)的環(huán)境有希望，有要求，但卻沒(méi)有選擇的自由。受各種條件的限制。人們對(duì)住區(qū)環(huán)境要求往往也只能停留在交通出行方便，生活購(gòu)物便利二人最基本的層次上。以往大量調(diào)查表明，人的生活模式和活動(dòng)行為特征盡管會(huì)因年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)生活水平、文化素養(yǎng)而有很大的不同，但對(duì)于居住區(qū)環(huán)境的要求卻有很高的一致性。從安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查咨詢公司的上期調(diào)查報(bào)告我們看到影響消費(fèi)者購(gòu)房的第二重要因素是“居住環(huán)

26、境”，可見(jiàn)分析研究消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得尤其重要。居住環(huán)境消費(fèi)需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制下，居住環(huán)境是一種商品，它與住房一齊被消費(fèi)。盡管房地產(chǎn)商無(wú)需對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行標(biāo)價(jià)銷售，購(gòu)房者也并不直接為購(gòu)買居住環(huán)境付費(fèi)，但它的存在對(duì)住房的銷售和價(jià)格有極大的影響。事實(shí)上，居住環(huán)境的價(jià)格已附加在住房的價(jià)格中，并且隨住房一起出售。因此，當(dāng)人們掏錢買商品住房時(shí)，也隨之購(gòu)買了相應(yīng)的居住環(huán)境。對(duì)居住環(huán)境的選擇也就反映出了購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境的消費(fèi)需求。居住環(huán)境不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，細(xì)致分析起來(lái)它包含著五個(gè)方面的因素。一是“交通環(huán)境”主要是居住區(qū)周圍有無(wú)便利的城市交通，有無(wú)合

27、適方便的停放車輛的場(chǎng)地。二是“商業(yè)購(gòu)物環(huán)境”主要指居住區(qū)內(nèi)或附近有無(wú)配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。三是“文化教育環(huán)境”指的是居住區(qū)內(nèi)或附近有無(wú)優(yōu)秀的中小學(xué)校，有無(wú)健身休閑設(shè)施和環(huán)境條件。四是“綠化生態(tài)環(huán)境”主要是居住區(qū)的有無(wú)優(yōu)美、安靜、清潔的生活環(huán)境，有無(wú)適宜的戶外活動(dòng)場(chǎng)地和交往空間。五是“治安服務(wù)環(huán)境”指居住區(qū)內(nèi)有無(wú)良好的治安物業(yè)管理和周到的售后質(zhì)量服務(wù)。本次安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司的調(diào)查結(jié)果顯示，許多購(gòu)房者把居住環(huán)境中有無(wú)安靜清潔的生活環(huán)境，在有無(wú)優(yōu)美的綠化休閑空間和活動(dòng)場(chǎng)地，有無(wú)優(yōu)秀的文化教育機(jī)構(gòu)等等列為是否購(gòu)房的考慮因素，顯然人們對(duì)居住環(huán)境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環(huán)境，追求居

28、住環(huán)境的“嗅覺(jué)感消費(fèi)” （空氣清新）與“視覺(jué)感消費(fèi)”（綠化生態(tài)）以及文化感和成就感。 從年調(diào)查數(shù)據(jù)看出（見(jiàn)圖一），“綠化生態(tài)環(huán)境”與“文化教育環(huán)境”是購(gòu)房者對(duì)環(huán)境關(guān)注程度最高的兩個(gè)方面，關(guān)注率分別高達(dá)和，與年相比年這兩方面環(huán)境的需求程度分別上升了與個(gè)百分點(diǎn)。由于城市交通建設(shè)的發(fā)展和商業(yè)的繁榮，交通方便和購(gòu)物便利普遍得到了較好的解決，因而目前購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境中的“交通環(huán)境”與“商業(yè)購(gòu)物環(huán)境”重視程度較年明顯下降，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)交通環(huán)境的重視程度比年下降，而對(duì)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的需求程度更是大幅度下滑，年較年下降了。此外，從合肥目前的售房情況看，那些注意居住環(huán)境建設(shè)，注重居住環(huán)境特色品位的住宅區(qū)都成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的搶手貨。居住環(huán)境消費(fèi)需求的變化，折射出當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展和人的生活模式的改變。這是居住區(qū)規(guī)劃中需要進(jìn)一步研究和探討的問(wèn)題。圖一：不同年份購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境的需求程度消費(fèi)者對(duì)精裝修的接受度明顯提高